臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第六四七號
原 告 乙○○○訴訟代理人 林金宗律師被 告 甲○○訴訟代理人 侯清治律師右當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國九十三年八月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠求為判決確認原告就建物門牌台南市○○區○○路○○號鋼筋混凝土造四層樓房對被告有租賃關係存在。㈡被告應將前項房屋交付原告使用、收益。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）九十年六月一日向所有權人林進春承租建物門牌台南市○○區○○路○○號鋼筋混凝土造四層樓房（下稱系爭房屋），租賃期間自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止，共計六年六個月。租金每月二萬元，應於每月五日以前繳納，並於訂約時交付二萬元為押租保證金，此有租賃契約（下稱租賃契約）書一份可稽。
（二）本件系爭房屋因訴外人林進春未繳納貸款，經台南市第三信用合作社聲請強制執行，並予以拍賣（鈞院九十一年度執字第六七五九號強制執行事件），業經被告於九十二年十二月十七日拍定，並於九十三年一月十三日辦理所有權登記完畢，此有土地及建物謄本各一份可稽。
（三）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第四百二十五條第一項定有明文。本件系爭房屋，於九十二年十二月十七日為被告拍定，被告並於九十三年一月十三日辦理所有權登記完畢，依前揭規定，被告自應依法繼受為出租人，然被告利用強制執行點交程序，令原告遷離，顯然否認租賃關係存在，為此，有確認租賃關係存在之必要，又「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」（民法第四百二十三條），租賃物應交付給原告使用收益，且被告亦不得在租賃期間內請求原告交還房屋。
（四）按「因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準。」民事訴訟法第七十七條之九定有明文，本件租賃契約自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止，每月租金二萬元，故訴訟標的價額應為一百五十六萬元。
（五）關於民法四百二十五條第二項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，被告主張係指不動產租賃契約書只要有約定超過五年以上，則全部不適用同條第一項之規定，惟此項見解似有誤會，按本條項規定，應係指原告提出逾五年之部分無同條第一項之適用，在五年之內部分，亦有同條第一項之適用，始符法意，準此，原告之租賃期間係自九十年六月一日起，故尚有約二年之租賃期間。
（六）關於被告主張拍賣公告及查封筆錄載明係空屋，故應無租賃契約存在乙節，承租人並非長期居住於本件系爭標的物確為事實，然房屋內堆積有冷氣、衣櫥·小冰箱、音響、沙發、床、電視、會議桌、布匹等等許多之物品，有鈞院九十一年度執字第六七五九號強制執行事件保管清單可證，足證並非無人使用，被告引用債權人之陳述為證，而債權人明知空屋可以點交，當然在房屋無人在家之情況下，會陳報「空屋」對其順利拍定最為有利，故倩權人之陳述並不可採，而應以實際之租賃關係為準。執行法院對於空屋之拍賣公告中均會明揭：查封時據債權人代理人陳稱係空屋，應買人應自行查證，拍定後點交等語，故本件被告未自行查證，顯為自身之疏失，並不能歸咎於債權人或執行法院。且拍賣公告上記載「債務人自住」與查封筆錄及鑑價報告上「空屋」之記載亦相矛盾，顯然，均未經詳細之查證，自不能以此為認定租賃關係存在與否之依據。
（七）承租人即原告並非強制執行事件中之當事人，故執行過程中，拍賣公告是不會通知承租人，因此，承租人未獲通知，在執行之初期，因無法得知訊息，自然無從呈報租賃狀況，故不能以承租人即原告一開始未呈報租約，就遽予認定租賃關係不存在，至為灼然。且原告在執行過程中知道拍賣之訊息後，即曾聲明異議，並非自始至終均無呈報租約，謹請明鑑。
（八）強制執行程序中執行法院所為之處分並無實體上之確定力，故鈞院九十一年度執字第六七五九號強制執行事件中，就系爭租賃關係所為之處分，並無實體上之既判力，且「除去租賃權之裁定確定後，該租賃關係僅相對消滅，而非絕對消滅。亦即，抵押人於設定抵押權後所為之租賃行為，雖因抵押權執行而遭執行法院予以除去，但該租賃契約於出租人與承租人間仍屬有效，僅承租人不得以其出質權對抗抵押權人而已」，租賃關係存在與否，仍需民事法院予以實體上之斟酌。
（九）被告既否認租賃關係存在，亦即拒絕收受租金，自應認有受領遲延之情況，原告自不負給付遲延之責，被告自不能以租金未繳終止租約。
三、證據：提出租賃契約書、土地及建物登記謄本、本院九十一年執字第六七五九號強制執行事件保管清單、民事異議狀各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）對於原告主張其與訴外人林進春間就系爭房屋，自九十年六月起有租賃關係之主張，被告否認之，蓋系爭房屋，係被告於九十二年十二月九日標買拍定取得，並於九十三年一月十三日辦妥所有權移轉登記，此因標買點交取得系爭房屋所有權，無任何租賃關係至明。原告隨狀所附之租賃契約書面，被告既不知情亦未參與見聞，就該私契文書之形式及實質真正均否認之。
（二）查民法第四百二十五條第一項規定「租賃契約對於受讓人仍繼續存在」之效果，以租賃契約之真正存在為前提，本件被告就租賃契約之存在已為否認。先不論承租人占有中，無其事實，縱如原告所稱其於九十年六月一日向當時所有人林進春承租，租賃期間自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止共計六年六月，依八十八年四月二十一日新修正民法第四百二十五條第二項規定，其逾五年之不動產租賃契約，既未經公證，亦不適用買賣不破租賃之規定。在不動產租賃中，依民法第四百二十五條第二項之規定，仍應進一步排除「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年者」，限制租賃權物權化之效力影響範圍。換言之，只要未經公證，即無第四百二十五條第一項買賣不破租賃之適用（見黃立主編民法債編各論第五章租賃第四六五頁），由不得原告誤會主張。關於民法第四百二十五條第二項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年．．．不適用之。」係指，逾五年之部分無同條第一項（買賣不破租賃）之適用，在五年之內部分，亦有同條第一項之適用，而曲解其租賃期間係自九十年六月一日起，故尚有約二年之租賃期間，此乃八十八年修訂債編時所加入其限制買賣不破租賃原則宜付公證之理由，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源之立法意旨。
（三）次按司法院三十五年院解字第三０七三號解釋要旨稱「租賃物經出租人交付承租人後，即為承租人所占有，出租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租人之占有，知有租賃契約之存在，不致因租賃契約於受讓後繼續存在，而受不測之損害，民法第四百二十五條係基於承租人受交付後，必占有租賃物之普通情形而為規定，若出租人於承租人中止租賃物之占有後，將其所有權讓與第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理」，衡此，民法第八十八年間修正時，為期明確，特於民法第四百二十五條第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。揆此，系爭房屋係被告循鈞院之公開合法拍賣程序價購而來，已不知有原告所謂之租賃契約存在，況鈞院當時之拍賣公告文書上亦載明「系爭建物系債務人自住」，而系爭房屋於九十一年四月二十四日鈞院執行查封時，其狀況據筆錄上所載是為：「所查封之房屋為空屋」，於同年七月八日鈞院指示鑑定人、債權人代理人、管區警員會同入內為拍賣底價之鑑定時，依該鑑價報告所載亦為：「本建物目前無人居住」，至九十一年十二月鈞院執行處又函請債權人查復系爭房屋使用情形，仍未見有原告租賃或占有之情事，而系爭房屋自九十一年四月起至九十二年十月底，準備公告特別拍賣期間，前屋主林進春既未曾提及有出租之事，也未見原告就系爭房屋租賃權有所主張，益證原告並無占有之事實，其所謂租賃契約或係是臨訟事後泡製所得，而非實在，又原告與林進春均同為「林」姓，原告亦顯為高雄居民，諸種跡象均足啟人對原告所主張其有租賃關係存在產生疑竇，而原告又無法提出經法院公證之租賃契約，以為證明，被告自不容原告造假為「買賣不破租賃」之主張。
（四）矧原告前已就本件租賃存在之主張向鈞院聲明異議亦遭裁定駁回，鈞院執行處也於九十三年四月二十三日完成點交程序，已足證原告並無占有事實之存在，當遑及有租約，揆諸首揭法令意旨，亦無法使信賴拍賣公告公信力之被告承受該租約之不虞損害。
（五）再退萬步言，縱或有該租約存在，或稱要主張被告承受租約，惟自被告於九十二年十二月間取得移轉證書迄今亦未獲原告有付租之舉措，設認有租約承受之事，被告茲亦得欠租額累計二期為由終止租約。
（六）原告於獲悉被告拍定後，即從高雄發函給被告表達購回之意思，足徵本案原告起訴主張租賃是假，以此訴訟手段要脅被告賣屋於伊始為其真正目的，惟按「法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位，有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，始得依民事訴訟法第二四七條規定提起確認之訴」（最高法院五十二年台上字第一九二二號判例參照），茲被告因標買取得系爭房屋所有權，並已辦妥移轉登記，而原告又無法提出經法院公證之不動產租賃契約，則原告請求確認對系爭房屋有租賃關係存在應無理由。
（七）其次，拍定人即被告就本件可謂無從自承租人即原告所稱占有事實上得知有租賃關係。四次拍賣（第一次九十二年五月十三日、第二次九十二年六月十日、第三次九十二年七月八日、第四次九十二年十一月十四日）法院均有送達債務人，如謂原告主張係屬真實，則債務人即出租人又負有提供用益與承租人之義務，似此，債務人非向原告表明不可，以防承租人向其起訴請求賠償損害。事關其權益，非同小可。蓋拍定點交，出租人已非所有人，其已欠缺出租予原告使其占有及用益之權能，從而承租人即原告所稱之占有與用益，失其基礎與附麗。此時，拍定所有人如向承租人請求返還所有物者，承租人即不得拒絕。再者，縱設有租賃關係，而此租賃係在抵押權設定之後，似此情形，承租人縱屬善意，亦無法對於所有人稱善意取得租賃權，何況被告否認該租賃契約書之真正，暫且不提。茲縱設該契約書為真正，其租賃期間自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止，亦係在土地、建築改良物抵押權設定契約書（八十二年八月十日）之後，依該契約書聲請登記以外之約定事項第五項，本件不動產抵押設定人即出租人（林進春）自己使用，今後亦不出租，或不為任何負擔設定，以及其他約定事項為（十）：本契約自訂立之日起生效，立約人（林進春）自本契約訂立之日起至債務未清償以前，就擔保物非經貴社之書面同意，絕不得擅自出租．．．，違反本契約條款．．．聽任擔保物取得者之要求，不論是否到期，立即交還擔保物．．．。按此，依原告上述所稱之租賃尤背誠信。蓋租賃行為，係法律行為之一種，應受㈠不得違反強制禁止規定（民法第七十一條） ㈡不得違反公序良俗（民法第七十二條），否則自始無效。茲逾五年之不動產租賃 契約，未經公證已違反上述第㈠項，而契約約定不出租，事關誠信，而誠信又繫乎公序良俗，又違反第㈡項，似此，原告主張已非善意，自無法成立。
（八）依該抵押權設立契約書，聲請登記以外之約定事項第四項，本件設定包括未保存登記之建物全部擔保設定在內，則房屋內部，承租人即原告所添附之任何物品，原則上均歸出租人所有。則原告主張電梯係設於承租後自行添購亦然，何況又未能提出讓售該公司所開具之統一發票，且此統一發票又須報稅，有國稅局之公函為證，否則亦失憑依。再者，空屋既有鈞院九十一年執字第六七五九號民事裁定第二頁「嗣於九十一年七月八日會同債權人（保證責任台南市第三信用合作社）代理人、鑑定人、警員進入系爭房屋鑑定價額，依該鑑價報告所載：『本建物無人居住』」此份公文書無庸舉證。再印證原告九十三年一月五日異議，已在九十二年十二月二十四日受領，強制執行程序終結之後，則原告主張其所租賃均難謂非虛構，至謂其又主張沒有人在家並非就是空屋，按此，承租人即原告之離去租賃物，解釋上可構成默示之終止契約時，租賃關係已經終止。此時屋主如讓與該租賃物，受讓人即被告自無須承擔出租人之地位，原告還是未有租賃關係至明。
三、證據：提出本院九十一年度執字第六七五九號民事裁定、不動產權利移轉證書、民事執行處通知、信函各一份為證。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度執字第六七五九號民事執行卷。理 由
一、本件原告起訴主張：原告於九十年六月一日向訴外人林進春承租建物門牌台南市○○區○○路○○號鋼筋混凝土造之系爭四層樓房，租賃期間自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止，共計六年六個月。租金每月二萬元，應於每月五日以前繳納，並於訂約時交付二萬元為押租保證金。系爭房屋因訴外人林進春未繳納貸款，經台南市第三信用合作社聲請強制執行，並經本院以九十一年度執字第六七五九號予以拍賣，業經被告於九十二年十二月十七日拍定，並於九十三年一月十三日辦理所有權登記完畢。惟按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第四百二十五條第一項定有明文。本件系爭租賃標的物，於九十二年十二月十七日為被告拍定，被告並於九十三年一月十三日辦理所有權登記完畢，依前揭規定，被告自應依法繼受為出租人，然被告利用強制執行點交程序，令原告遷離，顯然否認租賃關係存在，為此，有確認租賃關係存在之必要，又依民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，被告應將租賃物應交付給原告使用收益，且被告亦不得在租賃期間內請求原告交還房屋等語。
二、被告則以：㈠否認原告提出之租賃契約書之真正；㈡原告所稱其於九十年六月一日向當時所有人林進春承租，租賃期間自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止共計六年六月，依八十八年四月二十一日新修正民法第四百二十五條第二項規定，其逾五年之不動產租賃契約，既未經公證，亦不適用買賣不破租賃之規定；㈢民法第八十八年間修正時，為期明確，特於民法第四百二十五條第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於交付後，承租人占有中之情形，系爭房屋係被告循鈞院之公開合法拍賣程序價購而來，鈞院當時之拍賣公告文書上亦載明「系爭建物系債務人自住」，而系爭房屋於九十一年四月二十四日鈞院執行查封時，其狀況據筆錄上所載是為：「所查封之房屋為空屋」，於同年七月八日鈞院指示鑑定人、債權人代理人、管區警員會同入內為拍賣底價之鑑定時，依該鑑價報告所載亦為：「本建物目前無人居住」，至九十一年十二月鈞院執行處又函請債權人查復系爭房屋使用情形，仍未見有原告租賃或占有之情事，而系爭房屋自九十一年四月起至九十二年十月底，準備公告特別拍賣期間，前屋主林進春既未曾提及有出租之事，也未見原告就系爭房屋租賃權有所主張，益證原告並無占有之事實，又原告與林進春均同為「林」姓，原告亦顯為高雄居民，諸種跡象均足啟人對原告所主張其有租賃關係存在產生疑竇，而原告又無法提出經法院公證之租賃契約，以為證明，被告自不容原告造假為「買賣不破租賃」之主張。且原告前已就本件租賃存在之主張向鈞院聲明異議亦遭裁定駁回，鈞院執行處也於九十三年四月二十三日完成點交程序，已足證原告並無占有事實之存在；㈣自被告於九十二年十二月間取得移轉證書迄今亦未獲原告有付租之舉措，設認有租約承受之事，被告茲亦得欠租額累計二期為由終止租約；㈤依該抵押權設立契約書，聲請登記以外之約定事項第四項，本件設定包括未保存登記之建物全部擔保設定在內，則房屋內部，承租人即原告所添附之任何物品，原則上均歸出租人所有。則原告主張電梯係設於承租後自行添購亦然，何況又未能提出讓售該公司所開具之統一發票，且此統一發票又須報稅，否則亦失憑依等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：系爭房屋因訴外人即系爭房屋原所有權人林進春未繳納貸款，經保證責任台南市第三信用合作社聲請強制執行，並經本院以九十一年度執字第六七五九號予以拍賣，業經被告於九十二年十二月十七日拍定，並於九十三年一月十三日辦理所有權移轉登記完畢。
四、原告主張：其於九十年六月一日向訴外人林進春承租系爭房屋，租賃期間自九十年六月一日起至九十六年十二月一日止，共計六年六個月。租金每月二萬元，應於每月五日以前繳納，並於訂約時交付二萬元為押租保證金等語，為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間爭執要點為：㈠原告有無提起本件訴訟之確認利益？㈡原告與訴外人林進春間就系爭房屋是否存有租賃關係？㈢依原告主張之系爭租賃契約有無買賣不破租賃原則之適用？㈣執行法院依職權排除租賃是否使租賃關係歸於消滅？經查：
（一）關於原告有無提起本件訴訟之確認利益：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。又確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第二百四十七條第一、二項規定甚明。此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。查本件原告主張其與被告所有系爭房屋之前所有權人林進春間有租賃關係存在，該租賃契約對於系爭房屋之繼受人即被告仍屬存在等語，既為被告所否認，並向本院執行處聲請執行點交在案，此業經本院依職權調閱本院九十一年度執字第六七五九號執行案件全卷查明無訛，則原告主張對系爭房屋之使用收益權顯有受強制執行排除之危險，且此等危險自得依確認判決加以除去，是原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。
（二）關於原告與訴外人林進春間就系爭房屋是否存有租賃關係：⒈主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。本件被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任（最高法院八十三年度台上字第二四０五號判決意旨參照）。再按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院二十二年上字第二五三六號判例意旨參照）。
⒉原告主張其與訴外人林進春間確實於系爭房屋上有租賃關係等語，固據提出租
賃契約書一份為證，惟為被告所否認，則依前揭判例意旨，原告自應就系爭租賃契約之真正、原告就系爭房屋有使用收益並支付租金與訴外人林進春等事實負舉證責任。惟查原告設籍於高雄市○○區○○路○○號，亦確實住於該處，有起訴書繕本送達證書附卷可稽，據此，已足認原告並未居住於系爭房屋內；復經本院依職權調閱本院九十一年度執字第六七五九號民事執行卷宗發現，本院民事執行處辦理本院九十一年度執字第六七五九號給付借款強制執行事件，於九十一年四月二十四日執行查封系爭房屋時，據該事件債權人保證責任第三信用合作社代理人陳威宏陳稱：「所查封之房屋係空屋。」嗣於同年七月八日會同債權人代理人、鑑定人、警員進入系爭房屋鑑定價額，依該鑑價報告所載：「本建物目前無人居住。」惟因依建物價格鑑定書所附之現場照片所示系爭房屋放置有物品，本院民事執行處乃於九十一年十一月二十六日發函該事件債權人查報系爭房屋使用情形，據該件債權人於九十一年十二月二日具狀陳報系爭房屋為債務人自住，此有九十一年四月二十四日查封筆錄、九十一年七月八日執行筆錄、不動產鑑定報告書、通知函、債權人陳報狀附卷可參。本院民事執行處因此據以核定拍賣條件，就系爭房屋使用情形附記為「債權人代理人具狀陳稱：系爭建物係債務人自住.... 」等語，於九十二年五月十三日進行第一次拍賣，同年六月十日進行第二次拍賣，同年七月八日進行第三次拍賣，同年七月十七日公告應買，同年十一月四日特別拍賣，均將各該拍賣通知送達於該事件債務人林進春，此亦有送達證書四紙及戶籍謄本一份附卷可參，惟該事件債務人林進春均未向本院執行處提出異議，或為任何有與本件原告訂立租約之陳報，據此，因認系爭房屋於執行當時係債務人所自用，要屬符合常情。
⒊次查，原告與訴外人林進春間係兄妹至親關係，為原告所自認，則原告果與訴
外人林進春間就系爭房屋有租賃關係存在，訴外人林進春焉有不將系爭房屋拍賣條件註記「點交」之嚴重影響原告繼續使用收益之情節告知之理？惟原告於系爭房屋歷經三次拍賣程序前後長達三個月期間，均未向本院執行處表示異議，卻遲至上開強制執行程序進行公告應買後即九十二年十月三十一日才具狀向本院民事庭聲請停止執行並提起第三人異議之訴，亦與常情有違，據此，原告主張有承租系爭房屋使用收益云云，益難採信。
⒋原告雖又提出本院執行處九十一年度執字第六七五九號保管清單一份主張系爭
建物內有原告所有之物品，惟觀該保管清單上列載之物品有「冷氣、衣櫥、小冰箱、音響、沙發、床、電視、會議桌、椅子、餐桌、事務桌、工作桌、布」，乃一般用品，無從識別係屬原告所有，矧縱認上開物品確為原告所有，惟對物使用收益之權源並不限於租賃一途，原告與訴外人林進春既為兄妹關係，衡之常情，無償借用亦屬常事，惟原告起訴迄今均未提出任何證據證明有支付租金予訴外人林進春之事實，僅提出被告否認真正之文書為證，難認其已盡舉證之責。
（三）依原告主張之系爭租賃契約有無買賣不破租賃原則之適用：⒈按民法第四百二十五條第一項固規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有
中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」惟該項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第一百條及第一百零三條之規定，民法第四百五十條第二項於出租人幾無適用之餘地），必杜爭議而減訟源。故八十九年五月五日修正施行之同法條第二項明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定。查系爭房屋係由被告經法院強制執行程序標買取得之事實，為兩造所不爭執，並有提出不動產權利移轉證書附卷為證，且經本院依職權調取本院九十一年度執字第六七五九號給付借款強制執行事件卷，核閱無訛，堪信為真實。本件原告既自認系爭房屋之租賃契約並未經公證，其租賃期間又長達六年六個月，揆諸上開規定，縱使其與林進春間確訂有租賃契約，亦不能執該租賃契約對自出租人林進春受讓取得系爭房屋所有權之被告，主張租賃關係繼續存在。
⒉又司法院解字第三０七三號要旨稱「租賃物經出租人交付承租人後，即為承租
人所占有，出租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租人之占有知有租賃契約之存在，不致因租賃契約於受讓後繼續存在而受不測之損害，民法第四百二十五條，係基於承租人受交付後必占有租賃物之普通情形而為規定，若出租人於承租人中止租賃物之占有後，將其所有權讓與第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理」，為期明確，八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。本件系爭房屋於九十一年四月二十四日本院民事執行處執行查封時，其使用狀況為空屋，於同年七月八日本院囑託鑑定人、債權人代理人、管區警員會同入內為拍賣底價之鑑定時，依該鑑價報告所載亦為：「本建物目前無人居住」，至九十一年十二月本院執行處又函請債權人查復系爭房屋使用情形，仍未見有原告租賃或占有之情事，且系爭房屋執行查封時，業經本院執行處將查封公告貼示於房屋現場，原告如時有占有居住於系爭房屋，應可知悉系爭房屋已經強制執行，惟自九十一年四月間起至九十二年十月底，準備公告特別拍賣期間，前屋主林進春既未曾提及有出租之事，也未見原告就系爭房屋租賃權有所主張，益證原告並無占有之事實，與民法第四百二十五條第一項規定須「承租人占有中」之要件不合，原告主張其與訴外人林進春間之租賃契約，對於受讓人即被告繼續存在，於法不合，亦不足採。
（四）關於執行法院依職權排除租賃是否使租賃關係歸於消滅：查本院辦理九十一年度執字第六七五九號執行事件拍賣系爭房屋，自拍賣開始至被告拍定取得系爭房屋止，原告均未具狀向本院執行處聲明異議，故本件並未經本院執行處為排除租賃之裁定，且原告與訴外人林進春所訂未經公證之長期租賃契約亦不得主張對被告繼續存在，已如前述，因認原告所為此部份爭點之提出，於本案判決結果無影響，附此敘明。
五、綜上所述，原告舉證不足證明與訴外人林進春間有租賃關係存在，且縱所述真實，其契約未經公證且已逾五年，又無證據證明有占有系爭房屋之事實，亦不得主張租賃契約對被告繼續存在，從而，原告本於民法第四百二十五條第一項規定，請求確認原告就建物門牌台南市○○區○○路○○號鋼筋混凝土造四層樓房對被告有租賃關係存在，並本於租賃關係，請求被告將系爭房屋交付原告使用、收益等，均無理由，不應准許。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十七 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法 官 李杭倫右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十七 日~B法院書記官 鄭佩玉