臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第七一五號
原 告 辛○○訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○ 原住台訴訟代理人 己○○右當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國九十三年十二月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文確認兩造間就坐落台南市○區○○段○○○○號土地（地目旱、面積三一○平方公尺）之租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：確認原告對被告所有台南市○區○○段○○○○號之租賃關係存在。
二、陳述：㈠系爭坐落台南市○區○○段○○○○號土地自民國（下同）三十八年六月十一
日起由原告之父楊元承租至今，已達五十五年以上，一直皆供農作使用，楊元於八十七年間去世，由獨子即原告向管轄機關台南市東區區公所（以下簡稱東區公所）申請辦理繼承租賃權利之登記，經東區公所以八十九年五月十六日南東民字第一○六五一號通知原告到場辦理契約更名手續。被告以在美國久居為由，以傳真方式表示異議，要求東區公所延期二月，以便辦理異議手續，惟經東區公所通知被告，均以出國行蹤不明退回，再經東區公所張貼公告，均無被告下落，遂由東區公所以九十南地權字第○一○三六四號函准予原告辦理承租權登記。原告長期以來均自任耕作，系爭土地於鈞院勘驗現場時尚有芒果結於樹上，原告並無不為耕作情事。
㈡原出租人即被告之父張海藤已去世，被告均久居美國，無法自任耕作，依三七
五減租條例第十九條第一款所定，不得收回自耕。被告雖主張原告將系爭土地轉租他人經營土雞城，惟迄未就原告轉租事實負舉證責任。被告另主張原告未盡善良管理人之注意義務，致系爭土地遭他人占用，惟鄰地土雞城向鄰地所有人台糖公司承租廢鐵道用地，未經測量鑑界前，原告不知界址所在，原告單獨申請及付鑑界費後，隨即要求拆除土雞城越界之地上物，原告並無將系爭土地轉供他人使用情事。
㈢耕地承租人之租賃權係憲法保障之財產權，第五七九、五八○號大法官會議解
釋均為確保實施三七五減租條例政策所獲致之初步成果，有嚴格限制耕地出租人終止租約及收回耕地之條件，其扶植自耕農之意旨明載於諸多條文。觀諸出租人若欲收回系爭耕地，必須依法補償承租人，即依公告地價計算，於扣除土地增值稅後餘額的三分之一付予承租人，不容被告片面終止租約。
㈣系爭土地現完全供農業使用，靠南方之邊界有以廢彈簧床內之鋼絲網充作圍籬
，並種植牧草「狼尾草」，其高度可達三公尺（約一樓高）以上，該牧草可餵中豬，亦可榨汁治感冒，是時下農委會推廣之「有機食品」，系爭土地絕未有廢耕或休耕情事。現行警察僅作治安、交通工作，無法鑑定狼尾草及芒果樹齡。由警員證詞，可證明確有農作物在系爭土地上。證人胡界銘、張家麟、黃明堂、鄭寬信所見高度超過一人之草即原告在系爭土地所種植之牧草。
㈤對於被告抗辯之陳述：
⑴系爭土地部分遭第三人占用，遭占有部分已經拆除。原告不知土雞城建物仍
有三十一平方公尺未拆除完畢，已將九十三年七月七日複丈之實測圖交予越界建物使用人，請其迅速排除越界地上物。
⑵被告所提出照片所示舖水泥或置雜物之所在地，是相鄰台糖公司的土地，並
非系爭土地，被告誤以為臨崇善路到德東街都是被告所有土地，被告不知臨崇善路是台糖公司的地，原告多次欲與被告本人溝通，均無法聯繫。被告不應以鄰地舖有水泥或置雜物將之誤為原告所為。
⑶系爭土地於原告父親生病及去世期間，仍種芒果，只有界址附近被占用。
三、證據：提出：㈠私有耕地租約一件、㈡台南市東區區公所八九南東民字第三○三三六號函、㈢台南市政府九十南市地權字第一○三六四號函、㈣台南市東區區公所九二南東民字第○九二○○一六三七六號函、㈤照片六張等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠台南市○區○○段○○○○號、面積：○．○三一公頃、租約字號：南東租字
第四五號三七五減租農地承租人即原告辛○○無耕作事實，將土地出租他人作為土鷄城及卡拉ＯＫ之用，依耕地三七五減租條例第十六條之規定，出租人即被告得收回自行耕種或另行出租。
㈡原告於九十一年間發現被告要求收回，利用台南市東區區公所調解延誤期間，
將原出租他人作為土鷄城之建物遷至東邊之台糖土地，又藉口界址不明遭占有，此由糖廠之二九一之二號土地上新建造之新養雞場及廚房兼住家之建材都是不到一年的新建物，也是土雞城所必要之建物可明。然由被告提出之照片可看出北邊建物跨至西邊第三人之土地，南邊又是厚厚一層水泥地，完全沒有農耕地，且據該土鷄城主人陳述已營業六年以上（應有繳納營業稅），益見已多年未耕種。原告係事後將現場改造，消滅不利於己之證據，此有被告提出九十年十二月十日所攝之照片可證，該照片係被告戊○○回台時所攝，被告戊○○亦攝入照片中，由被告戊○○護照入境日期及其係為參加中華民國眼科醫學會可證照片日期為九十年十二月十日之後不久所攝，可證照片拍攝日期。
㈢被告戊○○於九十一年十二月十六日返台，曾會同被告訴訟代理人至台南市東
區區公所申請終止租約，九十二年一月十四日以土地遭佔用為由申請鑑界，當時測量人員及糖廠職員均親眼看到系爭土地南面係一片厚厚的水泥地及堆置很多建築木材，對照地籍圖，木屋建在二九一之二、四七三、四七二之二土地上，系爭四七三地南邊、西側有養雞場，絕非原告所說之農作物。原告主張僅被占用一坪與事實不符，系爭土地如僅被占用一坪，原告不致虛心地改造現場，且僅被占用一坪，被告也看不出來，何致自找麻煩進行訴訟，原告若每日耕作系爭土地，為何會有被侵占之可能。原告是台南市政府耕地租佃委員，又係大地主及財產價值數千萬元之富翁，有能力負擔改造現場之龐大費用，並得到區公所幫助拖延調解期間六個月，使原告有充分時間改造現場，原告改造完工翌日，區公所即以職權結束本案，並陳述「經本所現場勘查，確已拆除無誤」。
被告接到公文至現場查看，始發現已被改造得面目全非。該地附近有工廠、學校，很多人進進出出，有多人目擊土地北邊之大木屋、南邊厚水泥地及堆積大量營造用木材。
㈣原告至少有四年未自任耕作，此由市府調處筆錄，原告自陳「．．後來有段時
間父親突然病倒及至父親過世（八十七年），這段時間可能為照顧父親及料理其後事，是有較疏於耕地管理．．」，自八十七年算至九十年十二月十日左右拍照，再算至九十一年十二月十六日被告申請終止租約，是四年均未耕作，因此九十二年一月十四日鑑界時，糖場職員及測量的三位先生看到的是改造前之現況。因原告已符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款所定繼續一年不為耕作之要件，被告得終止租約。原告於土地開路時已領過一次補償費，原告已非常富有，應將土地交還，被告預定收回後出租被告訴訟代理人耕作，被告乙○○擬回台謀生，被告丙○○、庚○○不能自謀生活，原告應將土地交付渠等自耕。
㈤本案調解程序進行七個半月（九十一年十二月十六日至九十二年七月三十日）
，台南市政府調處期間進行十個月（九十二年八月一日至九十三年五月二十四日），共費了十七個半月始完成二個程序，原告之租佃委員身分影響如此大。
㈥本件事發（九十一年十二月）已達二年，原告至今才提起有種「狼尾草」，原
告應證明狼尾草是何時種的，賣給何人，不得以草之高度作為證據。又芒果樹之年齡不用農委會鑑定，此與人之年齡之一樣，任何人均可看出「長不高的成年人」與「兒童」之差異，而不完全以高度做判斷依據，芒果樹如每年修剪，應有修剪跡證。
㈦系爭土地東邊糖廠土地，現在已有土雞城向糖廠承租土地，該土雞城及養雞場
是新建一年之房屋，其原來位置是在被告提出編號二十九、三十號照片中木屋及南邊之空地上，由新舊照片比較，是本件事發後將整個舊房屋拆除，遷建到鄰地。勘驗現場所見植物頂多只種一年。
㈧台灣三七五減租現況，承租人可請求三分之一補償費，地主不能接受憑空損失
三分之一，所收取之租金一百年都不夠支付補償費，「承租權」不能變成「所有權」，就像租房一百年都不可能變成三分之一的房東，地主唯一希望是承租人違規使用耕地或繼續一年不為耕作，被告二項都違反，故原告依法終止租約收回自耕或另行出租，以維國家農地農用政策。
三、證據：提出：㈠戶籍謄本二份、㈡地籍圖一紙、㈢照片四十張、㈣授權書四張等為證，並聲請傳訊糖廠職員、系爭土地鄰近皇瑋汽車保養場、鼎佑商行主人、德高國小教師等人調查土地改造前後現況。
丙、本院依職權囑託台南市東南地政事務所派員會同勘測系爭土地，函財政部台灣省南區國稅局查原告八十六年至九十一年度各類所得資料，並傳訊證人胡界銘、張家麟、黃明堂、鄭寬信等人。
理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定有明文。查兩造間就系爭台南市○區○○段○○○○號之耕地，因被告以原告將該耕地出租他人作為非耕作使用，申請台南市東區區公所終止租約，原告提出異議，經台南市東區區公所調解不成立後，由台南市政府調處不成立，為台南市政府移送前來，有台南市東區區公所覆函及台南市政府移送函在卷可稽，則原告提起本訴，符合上開法律規定，應予准許，合先說明。
二、按次確認之訴，非原告有即受確認判決法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第二百四十七條第一項定有明文。亦即原告提起確認之訴，必須其主張之法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條之規定提起確認之訴，最高法院五十二年台上字第一九二二號著有判例可資參照。本件被告以原告未自任耕作，將系爭土地出租他人經營土城雞，於九十一年十二月間主張終止租約，向台南市東區區公所申請註銷租約登記，則兩造就系爭土地之租賃契約，有無終止，於原告租賃權之行使自有妨礙，原告在私法上之地位自有受侵害之危險，此項危險得以對被告之確認訴訟予以除去，是原告提起本件確認之訴，以排除此項危險，合於前揭法律之規定，應予准許。
三、本件原告起訴主張：坐落台南市○區○○段○○○○號土地於三十八年六月十一日起由原告之父楊元向被告之父張海藤承租，一直皆供農作使用，楊元於八十七年間逝世，土地由獨子即原告供農作使用，原告經向東區公所申請辦理租約繼承登記，東區公所通知被告，被告丁○○雖以傳真要求延期二月以便辦理異議手續，惟經東區區公所及台南市政府分別通知及公告，均無法送達被告，被告亦未辦理異議手續，東區公所遂准予原告辦理租約變更登記。土地原出租人即被告之父張海藤已逝世，被告雖以原告將系爭土地轉租第三人經營土鷄城及遭他人占用為由終止租約，惟被告均久居美國，無法自任耕作，依法不得收回自耕。原告並無將土地轉供他人使用或轉租情事，因系爭土地與台糖公司所有土地相鄰，第三人係向台糖公司承租鄰地經營土雞城，原告原不知系爭土地遭第三人占用，經申請測量鑑界後，已要求第三人拆除越界部分之地上物，被告終止租約無理由等語。
四、被告則以：原告未自任耕作，將系爭土地違法轉租他人經營土雞城及養雞場使用，已有繼續一年以上不為耕作情事，違反耕地三七五減租條例第十六條、十七條第一項第四款之規定，被告因而終止租約，並申請註銷租約登記。被告原不知系爭土地所在，九十年十二月間至台南市東南地政事務所申請地籍圖後，始前往現場，發現原告違反三七五減租條例第十六條、十七條將土地轉租供他人使用及繼續一年不為耕作之事實，此由被告於九十年十二月十日所攝現場照片可看出系爭土地南邊係一片厚厚的水泥地與木屋，堆置很多建築木材，南邊西側有養雞場。
原告係被告終止租約後始改造現場，將養雞場遷到鄰地台糖土地，並拆除越界占用之土雞城竹木造建物，且東區公所調解委員鄭寬信故意拖延調解期間，使原告有充分時間改造現場，此由占用之地上物拆除翌日，鄭寬信即依職權終結調解案可明。本件調解期間於九十二年一月十四日會同糖廠職員及地政機關測量員至現場鑑界時，系爭土地所見仍為被告九十年十二月十日所見之狀況，則由原告於市府調處時自認自其父病倒至過世（八十七年）間為照顧父親及料理後事，疏於耕地管理，至九十二年一月十四日鑑界所見，原告顯已四年多未繼續耕作。被告收回系爭土地後，可交由被告訴訟代理人耕作，或由乙○○回台自任耕作等語置辯。
五、兩造不爭執部分：㈠系爭土地原為被告之被繼承人張海藤所有，張海藤於三十八年間與原告之被繼
承人楊元訂立耕地三七五租約，經台南市東區區公所南東租約字第○四五號辦理租約登記。
㈡原出租人張海藤於八十三年一月五日死亡，系爭耕地為被告五人因繼承取得共
有，各應有部分五分之一。張海藤與被告分別自五十五年起至七十六年間陸續遷出美國，未在國內設籍，有被告提出戶籍謄本與台南市東南地政事務所檢送之土地登記簿謄本在卷。
㈢原承租人楊元於八十七年三月二十九日死亡，由其繼承人即原告於八十九年間
申請租約繼承登記，業經台南市東區區公所認定符合租約登記辦法第十條第三項規定，准予辦理承租權變更登記，有原告提出台南市東區區公所八十九年十二月十八日八九南東民字第三○三三六號函、台南市政府九十年二月十六日九十南市地權字第○一○三六四號函暨南租字第○四五號台南市私有耕地租約一份附卷可稽。
六、至原告主張其於原承租人楊元逝世後，仍於系爭土地繼續耕作，並無轉租或未為耕作一節，則為被告否認，被告並以原告有轉租及繼續一年不為耕作之事實為由，主張租約無效及終止租約等情詞置辯。則本院應審究者為原告有無上開被告主張租約無效或終止租約情事。
七、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。原告於起訴原因如已有相當之證明，自應由被告就其抗辯事實負舉證責任，此為舉證責任分配之原則。次按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正後，第十六條所謂承租人不「自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、或與人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第十七條第一項第四款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言（最高法院八十五年台上字第二一六一號判決理由參照）。
㈠被告抗辯原告未自任耕作，將系爭土地轉租他人經營土雞城及卡拉ＯＫ使用，雖據提出於九十年十二月十日拍攝之相片多張為證，惟查：
⒈本院於九十三年七月七日會同台南市東南地政事務所測量員黃明堂勘測現場
，系爭土地呈略偏東南與西北向之三角形，南面地界以網子、木柱圍起，南面臨台南市○○街，西面與他人所有同段四七二之二地號相鄰，東面與台灣糖業股份有限公司（以下簡稱台糖公司）所有同段二九一之二地號土地相鄰，踰二九一之二地號之東側始為崇善路，故系爭土地並未臨台南市○○路，系爭土地上種植有芒果樹十八棵、桑椹一棵、釋迦一棵，其東面鄰地之北半部為竹木鐵皮造平房之土雞城（店名為竹屋土雞城），南半部為鐵皮圍牆圍起之養雞場，土雞城與養雞場為訴外人陳太适所經營（無門牌，亦無營利事業證），土雞城北面木造平房及養雞場圍籬有部分越界占用系爭土地，其越界占用之面積共計三十一平方公尺，有勘驗筆錄、現場略圖（附於第一卷第一九三至一九六頁）、勘驗現場照片（附於第二卷第十三、十四頁）及東南地政所檢送之複丈成果圖附卷可稽。則原告主張系爭土地為其從事農作之用，核與本院勘驗所見土地現況相符。
⒉據證人即竹屋土雞城與養雞場負責人陳太适證稱：竹屋土雞城與養雞場為其
所經營，已有五年多，竹屋土雞城所使用之二棟平房係伊所建造，坐落之土地則係向台糖公司承租，因不知界址所在，土雞城平房曾占用系爭土地北側一部分，經確定界址後，已因原告之要求，將占用之建物拆除，將土地返還原告，不曾向原告租地使用等語（參見第一卷第一九七頁調查筆錄），並提出其與台糖公司簽立之土地租賃契約書一份附卷。復由財政部台灣省南區國稅局台南市分局檢送之原告八十六年至九十一年度各類所得資料清單所示，原告每年均有租賃所得，然核閱其所得來源，均非出租系爭土地之租賃所得。則被告主張原告將系爭土地轉租他人，核與本院調查證據之結果不符，此外，被告未提出原告有將系爭土地轉租他人之具體事證，則被告此部分抗辯，尚難憑採。
⒊系爭土地北邊雖有部分為竹屋土雞城之平房及養雞場圍籬占用，惟其占用面
積共計三十一平方公尺，僅占系爭土地面積三百一十平方公尺之十分之一，而系爭土地其餘十分之九均種植農作物使用，已見本院勘驗筆錄，尚無礙於原告所主張以系爭土地供農作使用之事實。況由證人即測量員黃明堂證述：「九十二年一月十四日鑑界時僅標示三個界址點，並未測量土雞城占用之範圍」等語（參見第一卷第七十六、七十七頁筆錄），則系爭土地於九十二年一月十四日鑑界後，雖將部分越界之地上物拆除，將土地返還原告，並經東區公所派員勘查，認已拆除無訛，有東區公所九十二年南東民字第○九二○○一六三七六號函附於調解案卷可明，惟當時僅據地政機關標示三個界址點，未測量越界之範圍及面積，致越界之地上物未全部拆除，然尚難據此即認原告係故意違反租賃契約或未盡善良管理人之注意義務，任令系爭土地之一部供他人作非耕作使用。是被告此部分抗辯，核與事證不符，尚難憑採。
㈡被告另抗辯原告有繼續一年不為耕作之事實，爰引三七五減租條例第十七條第
一項第四款之規定終止租約，並提出九十年十二月十日所攝相片多張，主張本院勘驗現場所見係原告改造後之土地現況，改造前土地係如所提出之相片所示，土地上建有木造平房、舖上水泥、堆置建材木料等語。惟查：
⒈原告主張系爭土地為其從事農作之用，核與本院勘驗所見土地現況相符，已
見前述。依前揭舉證責任分配原則，被告自應就其抗辯原告在本件訴訟前有繼續一年不為耕作之事實負舉證責任。
⒉被告所提出之照片，其中編號第二十九、三十號二張照片（附於第一卷第一
八七頁），雖可見照片內土地確有舖上水泥，建有木造平房，平房前堆置建築模板、木料等物，無任何農作物，惟照片未顯示日期，縱如被告所述均係九十年十二月十日所攝，然被告當時未即聲請保全證據測繪現場，本院單由照片所示無法確定地界與界址點，難以認定所攝景物所在之基地即系爭四七三地號。被告雖陳述由照片中平房北面矗立之「健興汽車行」招牌可認定平房及水泥地之位置即系爭土地等語，惟由本院勘驗所攝現場照片（附於第二卷第十四頁背面）所見，該「健興汽車行」之鐵架招牌約位於竹屋土雞城之北面，亦即約在勘驗照片所見系爭土地之東北面位置，對照被告提出九十年十二月十日所攝編號第三十五、三十六號照片（附於第一卷第一八九頁），該「健興汽車行」鐵架招牌係矗立於竹屋土雞城之北面，緊鄰土雞城之平房，且位於崇善路邊，其位置核與本院勘驗現場所攝照片所見該鐵架招牌位置大致相符，足見該鐵架招牌係立於系爭土地之東北面，即系爭土地東側台糖公司所有鄰地之北面，而非系爭土地之北面，則該「健興汽車行」鐵架招牌以南，實包括台糖公司所有二九一之二地號鄰地與系爭土地在內，不足以認定被告提出之上開二張照片所見即屬系爭土地位置，況未經實地測繪，逕以該「健興汽車行」鐵架招牌作為界標，推定被告提出之編號二十九、三十之照片所見平房及堆置模板、木料之處即系爭土地所在，不惟不夠精確，且因照相者所在位置及拍攝角度，有可能造成視覺上的差距，因此，僅據該二張照片尚不足為有利於被告之認定。又被告所提出其餘現場照片多係自崇善路所拍攝，照片所見為鄰地之竹屋土雞城平房，系爭土地未臨崇善路，自崇善路所攝照片無法查見系爭土地之情形，併予說明。
⒊被告復主張本件於東區公所調解期間之九十二年一月十四日曾會同地政人員
、調解委員及台糖公司人員鑑界，鑑界當時系爭土地南半部係舖上厚厚的水泥地，建有木屋平房、堆置木料，木屋係建在二九一之二、四七二之二與系爭四七三地號上等語，已為原告否認，主張該水泥地及堆置木料所在係臨崇善路與德東街口之台糖公司所有鄰地上，非系爭土地等語。查原告於九十年十二月十日拍攝照片當時，未經測量，迄至九十二年一月十四日調解期間會同鑑界時，僅定系爭土地三個界址點，亦未測量，無從據以認定照片所見木造平房及水泥地之占用基地，被告未附具體證據資料，遽指該木造平房及水泥地占用二九一之二、四七二之二及系爭四七三地號土地一節，尚難憑採。本件因而傳訊證人即九十年至九十三年間台南市警察局第一分局德高派出所管區警員胡界銘、張家麟、九十二年一月十四日會同鑑定界址之東南地政事務所測量員黃明堂、東區調解委員會調解委員鄭寬信等人，茲就各該證人證述內容分述如下：
⑴經提示被告提出之編號二十九、三十號照片（即有平房、水泥地與堆置木
料之照片），證人即警員胡界銘雖證述照片所示「是從德東街拍過去的，水泥地及板模是一年多以前才清除，清除後，這塊地才種植小棵的樹木，我不知道是什麼樹」，固可證明照片所示水泥地、平房等景物嗣後有改造事實，然據其證稱：「在一年多以前，從德東街進去，外圍都是草，我看不到裡面」、「當時放很多板模，從崇善路及德東街都可以看到」，經提示本院勘驗筆錄附圖令其指出所見放板模位置時，其陳述：「我看到放板模的地方，是如附圖在臨崇善路及德東街口現在養雞場的位置，應該有部分也在系爭土地上，當時板模堆得很高，我沒有辦法看清系爭土地裡面有無種植，一年多前，放板模的地方清除後，才看得到裡面有種植小棵的樹，我對於系爭土地裡面的部分不清楚，因為從路面看不到」等語（參見第二卷第三十七、三十八頁筆錄），則由警員胡界銘所述放板模處「從崇善路及德東街都可以看到」、「是在臨崇善路及德東街口現在養雞場位置」，對照本院勘驗筆錄附圖及地政機關九十三年七月七日複丈成果圖，系爭土地並未臨崇善路，而現在養雞場位置係在台糖公司所有二九一之二地號之鄰地上，並非系爭土地上，核與原告主張放板模之水泥地係在台糖公司所有土地一節相符，則被告所提上開二張照片所示放板模處縱嗣後曾清除改造，亦不足認定該處即系爭土地所在，且由證人胡界銘所述「由德東街進去，外圍都是草，我看不到裡面」，參以原告主張當時在系爭土地種植牧草，警員所見即其所種植之牧草等語，復以原告提出標示日期九十二年七月十四日之照片（附於第二卷第四十三頁）與本院勘驗現場照片比對，原告提出上開照片所見土雞城平房以南堆置許多板模，其位置適為本院勘驗照片所示養雞場位置，而原告所提照片中臨德東街西側確有長度超過成人高度之類似草之植物，則原告稱警員自德東街所見即其種植之牧草，尚非無據，證人胡界銘既未曾親見系爭土地內部情形，尚難據以認定系爭土地未供農作之用。
⑵另據證人即九十年一月以前擔任系爭土地管區警員張家麟證述：「這二張
照片（指被告提出之編號二十九、三十號照片）是從德東街照過來的，但是當時從崇善路或德東街看過去，都是雜草與板模，看不到裡面」、「約八十九年才有土雞城，汽車保養廠是由竹屋土雞城北面入口進去，保養廠在土雞城的後面，至於系爭三角形的土地，因為沒設戶籍，我沒有過去。
」、「九十年間所見都是雜草與板模，從德東街沒有路進去」、「外面就是看到一些草與板模，無法確定有無耕作」，經提示原告提出標示九十二年七月十四日之照片，證人再陳述：「我看到的雜草比照片中的牧草還要大，又比較旺盛，完全看不到裡面。」等語（以上參見第二卷第七十四、七十五頁筆錄），按系爭土地東面既未臨崇善路，堆置板模所在地位於崇善路與德東街台糖公司所有鄰地之位置，已見前述，原告又主張在系爭土地臨德東街處種植牧草，由原告所提標示九十二年七月十四日之照片所示，牧草長度又踰成人高度，則警員張家麟自德東街既無法望見草以內之土地情形，亦未進入系爭土地內部，其上開證述自不足據以認定系爭土地當時未供農作之用。
⑶證人即東南地政事務所測量員黃明堂曾於東區公所調解期間之九十二年一
月十四日至現場鑑界，並就三角形之系爭土地標示１、２、３三個界址點，有複丈成果圖附於東區公所調解案卷可稽，經詢問鑑界當時所見時，其陳述：「當時靠德東街，用彈簧床及圍籬圍起來，我們沒有進去，一號點是從北面的保養廠測過來」、「我們在打一號點的時候，一號點的南面就是竹屋土雞城，我們在一號點只能看到土雞城的建物，看不到裡面，至於被土雞城佔用的範圍，我不曉得，當時也沒有測量。」、（問：當時有無看到有耕作？）「因為圍起來看不到，從德東街看過去，草與圍籬大約有一個人高」（參見第二卷第七十六、七十七頁筆錄），則證人黃明堂鑑界當時，北面之１號界址點以南為竹屋土雞城占用，另２、３號界址點位於南面臨德東街處，又有草與圍籬相隔，證人黃明堂未進入系爭土地，自無從明瞭當時系爭土地之使用情形。
⑷證人即東區公所調解委員鄭寬信證稱：「我應是九十一年十二月二十日應
己○○要求到現場去看，我當時不是很清楚界址所在，根據己○○描述的界址，北面有少部分是土雞城的木屋，木屋南面在養雞，養雞的部分大概只有到三角形（即系爭土地之地形）的中間，三角形的下半部有一些草，我不知是否為牧草，牧草是在靠近德東街三角形的底部，在牧草的北面有一些矮灌木，當時沒有照相，也沒有作勘驗紀錄。」等語（參見第二卷第七十八頁筆錄），則證人鄭寬信於九十一年十二月二十日進入系爭土地所見南面之草，核與警員胡界銘、張家麟、測量員黃明堂證述自德東街所見有高度超過人之草相同（原告則稱係其種植之牧草），而本院九十三年七月七日勘驗所見系爭土地所種植之芒果、釋迦等農作物，亦均屬矮灌木之樹型，有現場照片附卷可佐，則證人鄭寬信於九十一年十二月二十日所見系爭土地之使用狀況，與本院勘驗所見大致相符，是原告主張系爭土地為其種植農作物使用，尚非無據。
⒋至被告另舉原告於台南市政府九十三年五月四日調處時陳述：「承租耕地原
本都有在耕種的，後來有段時間，父親突然病倒及至父親過世，這段時間可能為照顧父親及料理其後事，是有較疏於耕地的管理，再加上管理耕地這些事以往都是父親處理的，父親突然病倒，沒有清楚交代，我對土地界線又不是很清楚，所以才會致耕地遭佔用而不知」等語，抗辯原告於其父八十七年去世，迄至九十一年已有四年未耕作一節，已為原告否認，主張當時系爭土地還有在種芒果，只有界址附近被占用等語。然疏於管理與不為耕作，仍有程度之別，僅據原告自述因父親生病及料理後事「疏於管理」，尚難遽認有不為耕作之事實。又系爭土地縱有部分為鄰地土雞城平房及放置板模者越界占用，惟本件於調解期間之九十二年一月十四日鑑界後，越界部分曾予清除，此由證人即土雞城負責人陳太适證述曾拆除土雞城部分建物將土地交還原告，及由原告提出標示九十二年七月十四日之照片與本院勘驗照片比對，板模嗣後已集中堆置於二九一之二地號之鄰地可明，復參酌證人鄭寬信證述：「因為承租人提出異議，本應由地主來申請鑑界，因地主在美國，己○○又經常聯絡不到，我們才申請東南地政鑑界，．．．後來原告有提出說明，我又到現場看，地上建物有拆除」等語（第二卷第七十九頁筆錄），東區公所又以九十二南東民字第○九二○○一六三七六號函通知被告訴訟代理人，則縱原告因父親生病去世期間疏於管理系爭土地，致遭他人占用，惟於鑑界後，已要求占用者返還土地，並未任令他人占用未予管理，且縱本院勘測當時，土雞城平房仍占用系爭土地北面三十一平方公尺面積，惟此或係出於調解期間僅於北面設置１號界址點，並未測量越界建物之面積，以致未全部拆除，要不得以此認定原告就系爭土地有任令荒廢不為耕作之事實。
⒌末查，被告主張由本院勘驗現場所見之芒果樹等均屬甫種植，然所謂耕作，
並不限於種植特定農作物，承租人非不得將原有農作物剷除，另行耕作其他作物，勘驗現場所見農作物縱係九十一年十二月以後甫種植，仍不足以證明在九十一年十二月以前系爭土地有不為耕作之事實，故被告此部分所辯，亦難採酌。
⒍被告雖聲請傳訊系爭土地鄰近之皇瑋汽車廠負責人、德高國小教師等，以證
明系爭土地改造前後情形，惟未據聲明各該證人之姓名、住所，本院無從傳訊，且本院既依職權傳訊管區警員胡界銘、張家麟、東南地政事務所測量員黃明堂、東區公所調解委員鄭寬信等人，就被告於九十二年十二月一日終止租約前後所見系爭土地之現況為調查，業如前述，被告既未舉證，本院亦無查證其他證人姓名另為傳訊必要，併予說明。
八、綜上所陳，原告主張系爭土地為其供農作使用，核與本院調查證據之結果相符，堪可採信。被告雖抗辯原告有轉租及繼續一年不為耕作之事實，依三七五減租條例第十六條第一項、第二項及第十七條第一項第四款之規定，主張租約無效及終止租約，然由被告所提出九十年十二月十日所攝照片及證人胡界銘、張家麟、黃明堂、鄭寬信之證述內容，均不足以證明原告有將系爭土地轉租或有繼續一年不為耕作之事實，所辯尚難憑採。從而，原告請求確認租賃關係存在，於法有據，應予准許。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 一 月 十四 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 林逸梅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 一 月 十八 日~B法院書記官 孫鈴堯