臺灣臺南地方法院民事判決 93年度訴字第823號原 告即反訴被告 復華商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 徐滄明律師
丙○○被 告即反訴原告 甲○○訴訟代理人 楊丕銘律師右當事人間請求返還押租金事件，本院於民國95年1月9日最後言詞辯論終結日期，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十三年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣參拾參萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍賣或變賣終結前，以新台幣壹佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請，及反訴原告假執行之聲請均駁回。
事 實
甲、本訴原告即反訴被告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）本訴部分：求為判決被告應給付原告新台幣（以下同）1,000,000元整，並自民國92年10月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴部分：求為判決反訴駁回。如受不利之判決，反訴被告願供擔保請求准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告原為「亞太商業銀行股份有限公司」已奉經濟部核准更名為「復華商業銀行股份有限公司」，合先敘明。
（二）緣被告（即出租人）於87年8月25日與原告（即承租人）簽立房屋租賃契約書，將其建物門牌台南縣新營市○○路35之11號1、2樓（下稱系爭房屋）出租予原告，租賃期間自87年10月1日起至92年9月30日止五年，租金每月新台幣13萬元整，而原告於立約時並交付押租金100萬元，且於該房屋租賃契約書第四條約定：「押租金新台幣100萬元整，於取銷本租賃契約或租賃期滿交還房屋時無息返還。」等情。嗣原告於92年4月29日即通知被告，將於92年10月1日起即租約期滿終止租約，而原告亦依約於租約期滿前將系爭房屋遷空，並請求被告返還押租金，詎被告竟藉詞拒還押租金？屢經催討，迄未返還。為此爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，狀請貴院鑒核，准如原告訴之聲明而為判決，以維權益。
（三）反訴被告於租約期滿不負回復原狀之義務，且為反訴原告所明知：
⒈兩造租約第九條排除回復原狀之適用：
⑴依據兩造租約第九條：本租約期滿除甲方（即被告）同
意續租外，乙方（即原告）應即遷出並交還租賃標的物予甲方，不得藉詞拖延，更不得要求甲方貼補任何費用，亦不適用民法第451條之規定。故第9條文意：「本租約期滿．．．，乙方應即遷出並交還租賃標的物予甲方」，可知本條排除回復原狀之適用，亦即反訴被告只負遷出之責，而不負回復原狀之責。且探究雙方簽約時真意，反訴被告僅生租約終止時『現狀返還』租賃標的物之義務。「不得藉詞拖延，更不得要求甲方貼補任何費用」，更可證明，反訴被告即使遷出後沒有回復原狀，反訴原告亦不得要求反訴被告貼補任何費用。
⑵小結：租約第九條排除回復原狀之適用，且反訴原告不得要求反訴被告貼補任何費用。
㈡反訴被告不須負回復原狀義務，且為反訴原告於簽約前所明知：
反訴原告於92年對反訴被告之申請書陳明：「．．．發現契約中沒有列入：交還房屋時承租人應負責回復原狀：當時我覺得非常吃虧，．．．於是向黃煜夫董事反應時，得到黃煜夫董事回覆貴銀行會永久承租，不會只租五年，所以不需要加入：交還房屋時承租人應負責回復原狀。」故本件反訴原告於租約簽訂前已明知本訴被告不負回復原狀之責。兩造進而於租約第九條約定反訴原告不得要求貼補任何費用。故本件反訴無理由，應予駁回。
（四）退萬步言之，假設反訴被告應負回復原狀之責：本件租賃標的物於租期屆滿前，即93年5月8日被台南地方法院查封。則租賃標的物遭查封，當然不可能破壞查封物之原狀與違背查封效力，而此屬可歸責於反訴原告之事由所造成之查封，對反訴被告而言，係因不可歸責於反訴被告之查封事由，致無法回復原狀，依民法第225條規定，反訴被告免回復原狀義務。故本件反訴無理由，應請駁回。按因不可歸責於債務人之事由，至給付不能者，債務人免給付義務。民法第225條著有明文。本件兩造租約於92年9 月30日到期，但租賃標的物於93年5月12日拍定，則拍定後已非反訴原告所有，自屬不可歸責於反訴被告之事由而無法回復原狀，依民法第225條規定免給付義務，即反訴被告免負回復原狀之義務。故本件又訴無理由，應請駁回。
小結：本件反訴原告請求租期屆滿後之回復原狀與相當於不當得利之損害賠償金自無理由，更有甚者，請於租賃標的物拍定後之相當於租金之損害金，尤屬匪夷所思。
（五）退萬萬步言之，假設反訴被告應付賠償金，亦應限制在
100 萬元之範圍內：⒈查依上開證物五申請書末段：「日前收到復華銀行通知不
再續租並要回押金一百萬元，現在我甲○○先生希望將復華銀行當初交給我甲○○先生的押租金一百萬元當作回復原狀費用，如有不足我甲○○先生願意自行負擔。」等語，可證明回復原狀之金額自不得超過一百萬元。
⒉就反訴擴張聲明之部分：
⑴查兩造租約於92年9月30日到期，而反訴被告因租賃標的
物於92年5月8日被查封，早於92年9月底前即已搬遷完成，反訴被告既已搬遷，自無所受利益存在。
⑵本件反訴原告於92年10月1日因還不出押租金100萬元，而
拒絕點交，反訴被告於10月1日當天已拋棄占有，自無所受利益存在。
⑶本件租賃標的物於92年5月8日查封，9月30日租約到期，
93年5月12日拍定，故在租約到期後之查封期間至拍定日止，自不可能有人承租，當然沒有所受損害，請反訴原告舉證證明查封期間之租金，為何以15萬5千元為合理。
（六）原告當時聽聞被告積欠債務，本案原告租賃標的物將遭拍賣，為恐影響銀行正常營業，乃決定不與被告續約，原告依照與被告間租賃契約約定於六個月前通知被告終止租約，是以被告自應於自租約終止之日起返還原告押租金100萬元，被告侵占拒不返還，顯無理由。
（七）依反訴原告向庭上提出之申請書僅係單方陳述，反訴被告並未承認，反訴被告更未曾授權前董事黃煜夫與反訴原告商談續租事宜。又該申請書所提及關於押租金100萬元作為回復原狀費用，其表明乃在於要求反訴被告先前依法代扣繳所得稅部分之補償，足可證其要求之100萬元與回復原狀費用無涉，純屬反訴原告所為侵占不反還押租金之無理藉口。
（八）退萬步言，縱反訴被告需對系爭租賃標的物回復原狀，依民法第431條第2項規定，有關承租人負有工作物取回回復原狀規定，其範圍亦僅限於『工作物』，至有關拆除工作物之參考費用，反訴原告前陳報其他分行退租實際支出之拆除搬遷費金額，反訴原告所提金額高於一般行情許多，顯不合理。
（九）關於修繕行為，民法第430條並無規定承租人有回復原狀義務，而由反訴原告所提報價單可知項目如（一樓地坪黑珍珠花崗石、一樓內部粉刷油漆、二樓地坪紅寶花崗石、二樓內部粉刷油漆等），皆為對租賃物之有益且必要之修繕，且有益必要修繕部分如1、2樓之內部粉刷、花崗石地板等已附合於不動產，由不動產所有權人取得所有權，更不應歸責反訴被告要求回復原狀，由此可證反訴原告請求回復原狀之範圍殊不合理，遠超過承租人依法應回復原狀之合理範圍。反訴被告當時搬遷時已就電腦、桌椅等工作物取回，實已盡回復原狀之義務。又，依民法第431條第1項規定：承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。今就有益必要修繕部分，雖因時間經過而折舊，仍可經法院委由公正第三人就終止租賃契約時之狀況，估算因有益必要修繕所增加之價值。若反訴原告主張反訴被告有其他回復原狀之義務，則有關修繕之費用亦應依法償還。
三、證據：提出公司變更登記表、房屋租賃契約書、通知函、函文、申請書各一份為證。
乙、本訴被告即反訴原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）本訴部分：原告之訴暨假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
（二）反訴部分：㈠反訴被告應給付予反訴原告119萬元正，暨自反訴擴張聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；反訴被告並應自93年12月21日起民事陳報暨擴張反訴聲明狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件在本訴原告未將系爭房屋回復原狀後交還予本訴被告以前，本訴原告不得請求本訴被告返還押租金。
按系爭租約第四條約定「押租金新台幣壹佰萬元整，於．．．租賃期滿交還房屋時無息返還」，第六條約定「本租賃契約訂立後乙方（即本訴原告）因業務需得對租賃房屋之內部自行裝修必要之設備，但不得影響房屋之結構安全，其所需費用均由乙方負擔」，第九條約定「本租約期滿除甲方（即本訴被告）續租外，乙方應即遷出並交還租賃標的物與甲方，不得藉詞拖延」。本件，系爭房屋之一、二樓原狀係被證一號之原狀平面圖所示，本訴原告基於其業務之需要而將系爭房屋之上開原狀自行裝修變更為如被證二號之現況平面圖所示（另如被證三號相片所示貼有「大家恭禧」處之原狀原係白鐵門，本訴原告於承租期間將之變更為放置提款機，嗣本訴原告在租期屆至遷出後卻僅簡單地加上一道門而未回復為原先白鐵門之原狀）；本訴原告雖於92年9月30日租期屆滿之日遷出系爭房屋，然依系爭租約第4條及第9條約定則原告尚須交還系爭房屋予本訴被告後本訴被告始有返還押租金予本訴原告之義務，上開系爭租約第4條及第9條固僅籠統約稱「交還房屋」，惟依租賃契約之意旨則所謂「交還房屋」者自係指交還「合於本訴被告在租約伊始所交付予本訴原告之房屋之狀況」之房屋（即自係指交還回復原狀後之房屋），從而本訴原告在租期屆滿之日自須遷出系爭房屋並須將系爭房屋回復原狀後交還予本訴被告者本訴被告始有返還押租金予本訴原告之義務，然本件本訴原告卻迄今未將系爭房屋回復原狀後交還予本訴被告，是依上開系爭租約之約定則本訴原告尚不得請求本訴被告返還押租金至明。
（二）次按，押租金在性質上原為出租人對於承租人之損害賠償請求權、回復原狀請求權等之擔保，本訴原告在租約屆期後絲毫不為系爭房屋之原狀回復，更於本件訴訟中絕口不提原狀回復，此係因依本訴被告之估計欲將系爭房屋之現況回復至其原狀者則其花費必然在200萬元以上（包含在回復原狀拆除裝潢時必會破壞地坪致地坪必須重舖之費用），因此本訴原告始絕口不提回復原狀而欲硬拗索回押租金，若然者則本訴被告之回復原狀費用將向何人主張，將如何獲得擔保，由此益知本訴原告之本件請求要無理由而應予駁回。
（三）反訴被告應給付反訴原告204萬5000元，並自93年10月1日以後每月應給付反訴原告15萬5000元。
⒈反訴被告就其系爭房屋回復原狀義務之違反，應賠償予反
訴原告124萬5000元，該金額經反訴原告以應返還與反訴被告之押租金100萬元抵銷後，反訴被告尚應給付24萬元與反訴原告：
⑴按兩造間於87年8月25日簽訂房屋租賃契約書，由反訴
被告向反訴原告承租南縣新營市○○路35之2號1、2樓及附屬建物，租期至92年9月30日屆滿，惟反訴原告於租期屆滿後迄今均未將系爭建物回復原狀以交還予反訴原告，由於反訴被告甚至否認其有回復原狀之義務，從而反訴原告自得依關於債務不履行之規定請求反訴被告賠償損害，因系爭房屋回復狀之費用為124萬5千元，此有瑞祥土木包工業之工程報價單可稽，致反訴被告就回復原狀義務之違反乃應賠償予反訴原告124萬5千元。上開金額，經反訴原告以應返還予反訴被告之押租金100萬元抵銷後反訴被告尚應給付24萬元予反訴原告。且此部分請求權基礎為民法第227條準用第226條關於債務不履行之損害賠償。
⑵民法權威學者史尚寬所著債法總論中論述「履行拒絕，
不以明示為必要，默示的亦得為之。例如債務人將應給付之標的物，為其他之處分，或將應於某日以前送達於某地之物品，送往其反對方向之地點；或告債權人以未曾訂約；或無何等理由而為毀約或解除契約之通知者，可推斷其有履行拒絕之意思，.... 履行拒絕，.... 其效力.... 準依一般債務不履行之規定以定之.... 債務人預為履行拒絕，表示不實現債務內容之旨，則亦無須俟履行期之到來，即應負債務不履行之責.... 於有履行拒絕時，其任意履行已不可期待，債權人為使債務人負不履行之責任，無須俟履行期之到來或定相當期間催告.... 履行拒絕，為不履行之一種，原則上基於債務人之故意（例外地因債務人之過失，不知債務之存在），故常為可歸責於債務人之事由而使其負責.... 故在履行拒絕，債務人就其債務，原則上應有認識，但因債務人之過失不知債務之存在而為拒絕者，應與惡意之履行拒絕同論.... 給付拒絕之效力 債權人得不經催告，逕行解除契約，並得請求因履行拒絕所生之損害賠償（民法第256條、260條）.... 債權人未解除契約者，債務人得撤回其履行拒絕之意思.... 但因履行拒絕已發生之損害賠償請求權，不因此而消滅（反訴原告訴代按：關於履行拒絕之效力如何，依修正前之民法第227條係明白規定「債務人不為給付者，債權人得請求損害賠償」，依修正後之現行民法第227條規定則係債權人得依關於給付不能之規定如民法第226條行使權利。
⒉反訴被告應將其所受利益或反訴原告所受損害給付予反訴
原告（計至93年9月30日止為180萬元，自93年10月1日以後每月應給付15萬5000元）：
⑴按反訴被告雖欲交還系爭房屋予反原告，然其係在未經
將系爭房屋回復狀，且復要求反訴原告應同時返還系爭100萬元押租金之情況下始欲交還系爭房屋，從而反訴被告之意欲交還系爭房屋根本係未依債之本旨履行，依民法第235條之規定，則反訴被告之意欲交還乃不生交還或提出交還之效力，是在反訢被告依債務本旨將系爭房屋回復原狀以交還反訴原告以前則反訴被告仍應依不當得利之法律關係返還其所受之利益予反訴原告（此項反訴被告所受之利益係相當於每月之租金額）、或依侵權行為之法律關係賠償損害予反訴原告（此項反訴原告所受之損害係相當於每月之租金額）；系爭租約既巳於
92 年9月30日因租期屆滿而消滅，則反訴被告乃應自92年10月1日起至其依債務本旨將系爭房屋回復原狀交還返予反訴原告止按相當於每月租金之金額按月給付予反訴原告以為所受利益之返還或所生損害之賠償。而按系爭房屋租賃契約書第3條之約定，則92年10月1日至93年
9 月30日止之每月租金應調整為150,706元（反訴原告僅以整數15萬5000元主張）。以此計算被告自系爭租約於92年9月30日期滿後迄反訴被告將系爭房屋回復原狀交還予反訴原告前所應依不當得利之法律關係反還其所受利益與反訴原告之金額（此項反訴被告所受之利益係相當於每月之租金額）、或所應依侵權行為之法律關係賠償損害與反訴原告之金額（此項反訴原告所受之損害係相當於每月之租金額）即為自92年10月1日誌93年9月30日止共計180萬元（即每月15萬元乘以12個月）、及自93 年10月1日起至反訴被告將系爭房屋回復原狀交還予反訴原告止每月15萬5000元。
⑵此部分請求權基礎為不當得利之法律關係；或依侵權行為之法律關係請求。
（四）本訴原告（即反訴被告）確有將系爭房屋回復原狀後交還之義務：
⑴按系爭租約第一條所示之系爭房屋係本訴被告交付系爭
房屋予本訴原告以前之系爭房屋原狀，而系爭租約第6條所示之系爭房屋則係本訴被告交付系爭房屋予本訴原告以後由本訴原告依其特殊需要予以變更後之系爭房屋現況，此由系爭租約之上開兩條文約定內容觀之實屬至明；而系爭租約第10條約定「本租賃契約乙方（即本訴原告）應履行之事項包括租期屆滿時應交還本約第一條所載乙租賃標的物．．．乙方如未履行時，甲方得聲請法院逕行強制執行」，該條既特別明確約定本訴原告於租期屆滿時所應交還予本訴被告者為租約第1條所示之系爭房屋 (即系爭房屋之原狀）、而非租約第6條所示之系爭房屋（即系爭房屋之現況），則本訴原告基此約定於租期屆滿時自應將系爭房屋回復原狀後交還予反訴被告，從而本訴原告確有將系爭房屋回復原狀後交還之義務應毋庸疑。
⑵次按，何況，在租約並無特別約定之情況下，承租人於
租期屆滿交還租賃物時，應以租賃物之原狀交還為原則，以租賃物之現況交還為例外，此際除非租約特別約定以租賃物之現況交還，否則承租人即應以租賃物之原狀交還，是以此論，則本件本訴原告仍有將系爭房屋回復原狀後交還之義務無疑。雖系爭租約第9條約定「本租約期滿除甲方同意續租外，乙方應即遷出並交還租賃標的物予甲方」，其僅約定「交還」而未明確約定「回復原狀後交還」，然該「交還」之涵義已於系爭租約第10條明確界定為係交還系爭租約第1條所載之租賃標的物（此即租賃標的物之原狀），是反訴被告刻意將系爭租約之第9條約定斷章取義地觀察解釋者乃無足取至明。
⑶又反訴原告雖於92年間之申請書稱「當復華銀行提出房
屋租賃契約書時發現，我甲○○先生發現.... 契約中沒有列入『交還房屋時承租人應負責回復原狀』，當時我覺得契約中的條件對我甲○○先生非常吃虧，....於是向黃煜夫董事反應時，得到黃煜夫董事回覆貴銀行會永久承租，不會只租5年，所以不需要加入『交還房屋時承租人應負責回復原狀』，並且5年後租約到期會以高價向我購買房屋，如果沒有購買也會以每個月35萬元以上再向我永久承租，當時我甲○○先生得到黃煜夫董事的回覆非常滿意，而同意出租」，反訴被告援引上開申請書為據且依上開申請書內反訴原告主張之事實而提出主張，果然，則反訴被告業已自認上開反訴原告之申請書內容確為真實，準此，則當初兩造未將「交還房屋時承租人應負責回復原狀」之條款納入書面租賃契約中者係以「系爭租約於5年期滿後反訴被告會以高價購買系爭房屋，如果沒有以高價購買系爭房屋者也會以每個月35萬元以上之租金再向反訴原告永久承租」為條件，由於上開條件並未成就致當初兩造未將「交還房屋時承租人應負責回復原狀」之條款納入書面租賃契約之約定乃當然失其效力而使「交還房屋時承租人應負責回復原狀」之條款當然發生效力，以此而論則反訴被告仍難解於回復原狀交還系爭房屋之義務；反之，如反訴原告之上開申請書內容並非真實者，則該申請書乃於本案之判斷無何意義，從而，本案關於反訴被告是具有回復原狀之義務者，仍須依據前一小段之論述為判斷。
（五）反訴被告之其餘辯解更無理由：⒈按強制執行法第51條規定僅在禁止查封後有礙執行效果之
行為，本件反訴被告將系爭房屋回復原狀者顯然不致有礙於執行效果，從而，反訴被告辯稱其於查封後回復原狀之義務已然陷於不可歸責於反訴被告之給付不能致可免除回復原狀之義務云云即無足取。
⒉次按，系爭房屋雖於93年5月12日拍定，然尚未點交而仍
在反訴原告之占有當中，是反訴被告辯稱其在拍定後即免於回復原狀之義務者亦無足取；何況，依反訴被告所辯，則其豈非自認其在93年5月12日以前確有回復原狀之義務。
⒊再按，雖反訴原告在前開第2段所述之申請書中曾主張以
應反還予反訴被告之100萬元押租金抵充反訴被告應付之回復原狀費用，然反訴被告對於反訴原告之上開申請書中之要約並未予以承諾，致上開反訴原告之要約乃未能成為兩造間之合意而早已失其拘束力，是反訴被告援之為據以主張反訴原告僅能在100萬元之金額內主張回復原狀之費用者即無足取。
⒋末按，在租期屆滿之場合，只要承租人尚未依法依約交還
租賃標的物者，承租人即被認定為係繼續占有租賃標的物，此際不論承租人是否對租賃標的物為用益，承租人均被認為仍然享有占有租賃標的物之不當得利（占有本身即係一種利益），反訴原告仍得依不當得利之法律關係請求反訴被告返還其占有之不當得利，而該不當得利之金額則通說向認係相當於原租約所訂租金之數額，是反訴被告辯稱反訴原告並未舉證不當得利金額或損害賠償者實無理由。
三、證據：提出系爭房屋之平面圖、現況圖各一份、相片一張、工程報價單一份、勘驗現場照片27張為證。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：被告於87年8月25日與原告簽立房屋租賃契約書，將被告所有系爭建物即門牌號碼台南縣新營市○○路
35 之11號1、2樓出租予原告，租賃期間自87年10月1日起至
92 年9月30日止五年，租金每月新台幣13萬元整，而原告於立約時並交付押租金100萬元，且於該房屋租賃契約書第四條約定：「押租金新台幣100萬元整，於取銷本租賃契約或租賃期滿交還房屋時無息返還。」等情。嗣原告於92年4月29日即通知被告，將於92年10月1日起即租約期滿終止租約，而原告亦依約於租約期滿前將系爭房屋遷空，並請求被告返還押租金，詎被告竟藉詞拒還押租金，屢經催討，迄未返還。爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，請求被告返還押租金100萬元，及自92年10月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：按系爭租約第4條約定「押租金新台幣壹佰萬元整，於．．．租賃期滿交還房屋時無息返還」，第6條約定「本租賃契約訂立後乙方（即本訴原告）因業務需得對租賃房屋之內部自行裝修必要之設備，但不得影響房屋之結構安全，其所需費用均由乙方負擔」，第9條約定「本租約期滿除甲方（即本訴被告）續租外，乙方應即遷出並交還租賃標的物與甲方，不得藉詞拖延」。本件原告基於其業務之需要而將系爭房屋之原狀自行裝修變更，原告雖於92年9月30 日租期屆滿之日遷出系爭房屋，然依系爭租約第4條及第9條約定，則原告尚須交還系爭房屋予被告後，被告始有返還押租金予原告之義務。而上開系爭租約第4條及第9條固僅籠統約稱「交還房屋」，惟依租賃契約之意旨則所謂「交還房屋」者自係指交還「合於被告在租約伊始所交付予原告之房屋之狀況」之房屋（即自係指交還回復原狀後之房屋），從而原告在租期屆滿之日，自須遷出系爭房屋並須將系爭房屋回復原狀後交還予被告者，被告始有返還押租金予原告之義務。
然本件原告卻迄今未將系爭房屋回復原狀後交還予被告，是依上開系爭租約之約定則原告尚不得請求被告返還押租金至明等語，資為抗辯。
三、本件經依民事訴訟法第270條第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：⒈被告於於87年8月25日與原告簽訂房屋租賃契約書，將系
爭台南縣新營市○○路35之2號一、二樓出租於原告，租期自87年10月1日起至92年9月30日止，租金每月13萬元，原告於立約時交付押租金100萬元。
⒉原告於92年4月29日發函通知被告，將於92年10月1日起租
約期滿終止租約⒊兩造契約書第4條約定押租金100萬元於取消本租約或租賃期滿交還房屋時無息返還。
⒋原告承租系爭房屋後，即於系爭房屋內加以裝潢，於屋頂
設置管線穿過天花板延伸至二樓，庭院外搭有棚架，圍牆上設置鐵絲網，一樓中央裝置櫃檯一排，櫃檯旁之房間地板加高，並且以鐵板包圍磚造築牆區隔，天花板上內部以鐵板包覆，櫃檯後面之牆面上有三個電箱，一樓樓梯下方設有一儲藏室，一樓也設置輕鋼架天花板，大門進門處有一以鋼造隔間並以鋼造門封住；二樓陽台放置一台冷氣主機，中央牆面設有四個電箱，二樓通往三樓的樓梯通道，以木製天花板封死，二樓也設置輕鋼架天花板，二樓大廳設置一台冷氣機，臨民治路前方以木製牆區隔成三個房間，前方房間東側並以木板架高，其中一間房間設置一台冷氣機，冷氣機旁設有一木造箱子包覆管線，東側房間之前方地板上有以木板架高。
⒌原告已於92年9月底遷出系爭房屋，被告並未返還押租金100萬元。
⒍系爭房屋經被告債權人龍星昇第一資產管理公司於92年間
向本院申請查封拍賣，經本院於92年5月8日執行查封，並於93年5月12日由上開債權人買受、拍定。
（二）兩造爭執要點：⒈原告在租約屆滿後是否有將系爭房屋回復原狀後再返還予
被告之義務？⒉被告非所有權人請求回復原狀是否當事人適格？⒊在原告將系爭房屋回復原狀並返還予被告以前，被告是否
並無返還押租金與原告之義務？⒋原告是否迄今皆未將系爭房屋回復原狀並返還予被告（即
原告是否有債務不履行之情形）？⒌系爭房屋被查封拍賣原告是否即免負回復原狀之責任？回
復原狀是否成為不能給付？⒍被告可向原告請求賠償之金額為何？
四、茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）關於原告在租約屆滿後是否有將系爭房屋回復原狀後再返還予被告之義務部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項及第455條定有明文。次按租賃消滅時，承租人負有回復原狀之義務。所謂回復原狀應指將房屋改裝設施部分回復至出租前未改裝時之狀態而言。
⒉查兩造簽訂之系爭租約第9條約定「本租約期滿除甲方（
即本訴被告）續租外，乙方應即遷出並交還租賃標的物與甲方，不得藉詞拖延」。雖並未約定「回復原狀」，惟亦無排除「回復原狀」之明文，原告自仍應於系爭租約期滿時，負將房屋改裝設施部分回復至出租前未改裝時之狀態。
⒊原告雖又抗辯：被告於92年對原告之申請書陳明：「．．
．發現契約中沒有列入：交還房屋時承租人應負責回復原狀：當時我覺得非常吃虧，．．．於是向黃煜夫董事反應時，得到黃煜夫董事回覆貴銀行會永久承租，不會只租五年，所以不需要加入：交還房屋時承租人應負責回復原狀。」故本件反訴原告於租約簽訂前已明知本訴被告不負回復原狀之責云云，惟解釋意思表示，應探究當事人之真意，民法第98條定有明文，依被告上開申請書所載文義，係在敘述當時契約中未列入回復原狀之緣由，係因原告之董事黃煜夫回覆將「永續承租」，則以原告永續承租為前提，自無於契約內列載回復原狀之必要，茲姑不論被告上開申請書所載緣由是否實在，其申請書所載內容（即原告永久承租）與現時原告不再續租之情形既有不同，自不得相提並論。原告以被告上開申請書記載，認被告有為「原告不負回復原狀責任」之自認云云，亦不足採。
（二）關於被告非所有權人請求回復原狀是否當事人適格部分：⒈按所謂當事人適格，係指於具體的訴訟，具備為當事人（
原告及被告）之資格，因而得受本案判決者而言。具備該具體的訴訟原告之資格者，稱為適格的原告，具備該具體的訴訟被告之資格者，稱為適格的被告。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。而民事訴訟係由請求解決私權紛爭之人提起，故提起訴訟之人（原告）及其相對人（被告），如為該有紛爭之權利或法律關係之主體時，當然為適格之原告及被告。例如租賃關係之主體為出租人及承租人，如因欠租之紛爭而涉訟，由出租人對於承租人提起給付租金之訴，原告及被告均屬適格（參姚瑞光著「民事訴訟法論」第96頁至98頁）。
⒉本件原告主張與被告間之租賃關係已經終止，請求被告返
還押租金，被告抗辯原告有回復原狀之義務，為原告所否認，則本件訴訟緣係本於兩造間之租賃契約所生之紛爭而涉訟，原告及被告既為該有紛爭之法律關係主體，其當事人即屬適格，至於被告已非系爭房屋之所有權人能否行使回復原狀請求權，是否使原告之回復原狀陷於給付不能，乃實體上請求有無理由之問題，與當事人之適格無涉，合先敘明。
（三）關於原告將系爭房屋回復原狀並返還予被告以前，被告是否並無返還押租金與原告之義務部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號號判決意旨參照）；又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第1645號判決意旨參照）。而原告於兩造系爭租約終止後，負有回復原狀並交付房屋予被告之責任，已如前述，是依上開判決意旨，在原告將系爭房屋回復原狀並返還予被告以前，被告自無返還押租金與原告之義務。
（四）關於原告是否迄今皆未將系爭房屋回復原狀並返還予被告（即原告是否有債務不履行之情形）部分：
⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出，民法第235條定有明文。且，有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有（同法第241條第1項規定參照）。又，房屋租賃期限屆滿或租賃契約終止後，承租人固有返還承租房屋及鑰匙予出租人之義務（民法第455條規定參照），然交還房屋及鑰匙尚需出租人之配合，俾以確認承租人交還之房屋是否合於契約之約定，以便釐清雙方之權利義務關係。是以，如承租人於租賃期限屆滿或租賃契約終止後，業已將點交房屋之情事通知出租人，出租人卻預示拒絕受領之意思，或遲未配合辦理點交之事宜時，應認承租人已盡返還房屋之義務。
⒉本件原告於系爭租約期滿時並未將系爭房屋回復原狀，為
兩造所不爭執，原告回復原狀之義務固屬尚未履行。惟原告已於租期屆滿時遷出系爭房屋，且原告於遷出前半年即發函通知被告，將於租期屆滿時終止系爭契約，訴訟繫屬後，經本院偕同兩造至現場勘驗結果，系爭房屋亦為空屋狀態，足證原告遷離時確已將系爭房屋騰空，且本件兩造間有出面協調過，因協調不成，乃未辦理交屋，為兩造所不爭執（參93年8月2日言詞辯論筆錄），據此，足認原告業已以通知提出給付（即返還系爭房屋義務），而被告拒不配合辦理系爭房屋點交事宜，則被告顯因可歸責於己之事由而陷於受領遲延中，是原告於系爭租約期滿後，搬離系爭房屋，已盡其返還義務。
⒊被告雖辯稱原告並未依雙方約定將租賃物回復原狀，難認
已盡返還房屋之義務云云。惟查，原告於92年9月30日前即已遷空搬離系爭房屋，並通知被告，依上開說明，應認原告已依債之本旨提出給付，至被告辯稱原告未將系爭房屋內之裝潢拆除回復原狀等縱屬實，亦為被告得否自押租保證金取償之問題，尚難執以拒絕點交受領系爭房屋。是被告泛稱原告未依約定回復原狀而認原告未盡返還房屋之義務，顯乏依據。
（五）關於系爭房屋被查封拍賣原告是否即免負回復原狀之責任或回復原狀是否陷於給付不能部分：
⒈按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其
他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。又不動產經查封後，債務人對該不動產之管理或使用收益權，即受限制。除依強制執行法第78條之規定，經執行法院之允許，得於必要範圍內管理或使用外，債務人不得將之出租他人，否則，對於債權人不生效力，執行法院得強制排除之（最高法院73年度台上字第394號判決意旨參照）。據此，足知查封之效力僅禁止債務人於查封後有礙執行效果之行為，且債務人所有不動產經查封後，就該不動產尚非完全不得管理、使用及收益，只是須受法院允許之限制而已，而本件原告將系爭房屋回復原狀者顯然不致有礙於執行效果，從而，原告辯稱其於查封後回復原狀之義務已然陷於給付不能云云，即無足取。
⒉次按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬
不能者而言。惟債之給付不能時，除係因可歸責於債務人之事由所致者，債權人得依同法第二百二十六條第一項規定，請求損害賠償外，不能請求履行契約（最高法院39年台上字第411號判例意旨參照）。查系爭房屋已經訴外人龍星昇第一資產管理公司於93年5月12日向本院拍定承受，並經本院於93年8月15日發給權利移轉證書等情，業經本院調閱本院92年度執字第15316號執行卷核閱無訛，並為兩造所不爭執，至此，被告對於系爭房屋已因系爭房屋所有權之移轉而喪失管理使用權能，原告亦無從為回復原狀之行為，則原告主張：原告因系爭房屋之拍賣致其回復原狀陷於給付不能，應屬可採。且該給付不能之事由，乃因被告負債致房屋遭查封所造成，並非可歸責於原告，依前開說明，原告之回負原狀責任因而免除。
（六）關於被告可向原告請求賠償之金額為何（即被告是否因原告不履行回復原狀之義務而受有損害）部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在
，而其內容則已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，故債權人僅得依民法第226條第1項規定，請求賠償損害，不得請求為原定之給付（司法院院字第2182號、第2478號解釋參照）。次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明定。又損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題；被害人實際上有否受損害，應視其財產總額有無減少而定（最高法院92年度台上字第1186號判決意旨參照）。再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，固在於填補債權人所受之損害及所失利益，民法第216條定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡（最高法院91年度台上字第2643號判決意旨參照）。
⒉本件被告抗辯：伊有委請訴外人瑞祥土木包工業就系爭房
屋回復原狀所需必要費用加以估算結果，共需1,245,000元，固據提出工程報價單一紙為證，惟本件姑不論原告對於被告之回復原狀義務因被告系爭房屋所有權之移轉而陷於給付不能之事由並不能歸責於原告，即認可歸責於原告，惟被告所主張之費用因系爭房屋嗣遭拍定買受而終究沒有支出，被告之財產總額亦無減少可言，是被告抗辯：其因原告未予回復原狀而受有損害云云，即不足採。
五、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件租賃關係消滅後，原告即承租人原對被告負有回復原狀之義務，故被告因此拒不返還押租金，於法有據。惟原告回復原狀之義務，嗣因系爭房屋之所有權移轉即權利移轉證書之核發，確定給付陷於不能而免除，該不能給付之造成，並不能歸責於原告，且被告亦確定無損害發生，亦無從抵充原告所交付之系爭押租金，被告自該損害確定不再發生之時起，對原告乃負有返還押租金之義務，原告請求被告自本院92年度執字第15316號執行事件核發權利移轉證書之日即93年8月15日起之法定遲延利息，即屬有據。
六、又按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，本件被告對於原告並無回復原狀之損害賠償請求權存在，其據以主張抵銷原告對於被告之系爭押租金返還請求權，即屬無據。
七、從而，原告請求被告返還押租金100萬元，及自被告確定無損害之時即系爭房屋權利移轉證書核發時即93年8月15日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。原告其餘逾此範圍之押租金之請求，則無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告於起訴時係請求反訴被告給付反訴原告2,045,000元，暨自訴狀繕本送達亦日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自93年10月1日起至反訴被告將系爭房屋回復原狀交還與反訴原告止，按月給付155,000元。嗣於訴訟程序進行中，具狀減縮應受判決事項之聲明，請求反訴被告給付119萬元，暨自93年12月
21 日民事陳報暨擴張反訴聲明狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，與民事訴訟法第255條第1項第3款規定之要件相符，故原告前開減縮應受判決事項聲明，應予准許，合先敘明。
二、反訴原告起訴主張：兩造間於87年8月25日簽訂房屋租賃契約書，由反訴被告向反訴原告承租系爭房屋，租期至92年9月30日屆滿，惟反訴原告於租期屆滿後迄今，均未將系爭房屋回復原狀交還予反訴原告，由於反訴被告甚至否認其有回復原狀之義務，從而反訴原告自得依民法第227條準用第226條關於債務不履行之規定請求反訴被告賠償損害。而系爭房屋回復狀之費用為124萬5千元，經反訴原告以應返還予反訴被告之押租金100萬元抵銷後，反訴被告尚應給付24萬元予反訴原告。又反訴被告雖欲交還系爭房屋予反原告，然其並未將系爭房屋回復狀，且又要求反訴原告應同時返還系爭100萬元押租金，從而反訴被告之意欲交還系爭房屋根本係未依債之本旨履行，依民法第235條之規定，則反訴被告之意欲交還乃不生交還或提出交還之效力，是在反訴被告依債務本旨將系爭房屋回復原狀以交還反訴原告以前，則反訴被告仍應依不當得利之法律關係返還其所受之利益予反訴原告、或依侵權行為之法律關係賠償損害予反訴原告；系爭租約既巳於92年9月30日因租期屆滿而消滅，則反訴被告乃應自
92 年10月1日起至其依債務本旨將系爭房屋回復原狀交還返予反訴原告止，按相當於每月租金之金額按月給付予反訴原告以為所受利益之返還或所生損害之賠償。而按系爭房屋租賃契約書第3條之約定，則92年10月1日至93年9月30日止之每月租金應調整為150,706元（反訴原告僅以整數15萬元主張）。以此計算被告自系爭租約於92年9月30日期滿後迄反訴被告將系爭房屋回復原狀交還予反訴原告前，所應依不當得利之法律關係返還其所受利益、或所應依侵權行為之法律關係賠償損害與反訴原告之金額即為自92年10月1日至93 年9月30日止共計180萬元（即每月15萬元乘以12個月）、及自93年10月1日起至反訴被告將系爭房屋回復原狀交還予反訴原告止每月15萬5000元，上開反訴被告應給付反訴原告之金額合計為204萬5千元，及自93年10月1日起每月應給付反訴原告15萬5千元，反訴原告僅減縮請求為119萬元，及自93年12月21日民事陳報暨擴張反訴聲明狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、反訴被告則以：反訴被告於租約期滿並不負回復原狀之義務；且系爭房屋於租期屆滿前，即被台南地方法院查封，則租賃標的物遭查封，當然不可能破壞查封物之原狀與違背查封效力，而此屬可歸責於反訴原告之事由所造成之查封，對反訴被告而言，係因不可歸責於反訴被告之查封事由，致無法回復原狀，依民法第225條規定，反訴被告免回復原狀義務。另依反訴原告提出之申請書末段記載「日前收到復華銀行通知不再續租並要回押金一百萬元，現在我甲○○先生希望將復華銀行當初交給我甲○○先生的押租金一百萬元當作回復原狀費用，如有不足我甲○○先生願意自行負擔。」等語，可證明回復原狀之金額自不得超過100萬元。復查兩造租約於92年9月30日到期，而反訴被告因租賃標的物於92年5月8日被查封，早於92年9月底前即已搬遷完成，反訴被告既已搬遷，自無所受利益存在。且本件租賃標的物於92年5月8日查封，9月30日租約到期，93年5月12日拍定，故在租約到期後之查封期間至拍定日止，自不可能有人承租，當然沒有所受損害，請反訴原告舉證證明查封期間之租金，為何以15萬5千元為合理。另反訴原告主張之回復原狀費用亦較一般行情為高，且依民法第431條第1項規定：承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。今就有益必要修繕部分，雖因時間經過而折舊，仍可經法院委由公正第三人就終止租賃契約時之狀況，估算因有益必要修繕所增加之價值。若反訴原告主張反訴被告有其他回復原狀之義務，則有關修繕之費用亦應依法償還等語，資為抗辯。
三、本件經依民事訴訟法第270條第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點均引用上開本訴部分第三點所為之整理。依上開論述結果觀反訴原告之本件請求得知：
⒈關於回復原狀之損害賠償所必需之費用部分：
依前開論述，反訴被告在租約屆滿後固有將系爭房屋回復原狀後再返還予反訴原告之義務，惟該回復原狀之義務已因系爭房屋所有權之移轉而陷於給付不能，且該給付不能之事由並不能歸責於反訴被告，且反訴原告亦確定無損害發生，其請求反訴被告賠償因回復原狀所需之費用云云，即屬無據，而不足採。
⒉關於因不當得利所得之利益或因侵權行為所致之損害部分：
本件在反訴被告將系爭房屋回復原狀並返還予反訴原告以前，反訴原告並無返還押租金與反訴告之義務，然反訴被告固未將系爭房屋回復原狀，惟已騰空遷出系爭房屋，
四、從而，反訴原告本於債務不履行、不當得利及侵權行為之法律關係請求反訴被告給付119萬元，及自93年12月21日起民事陳報暨擴張反訴聲明狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。
五、反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 23 日
民事第二庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 24 日
書記官 林賢慧