臺灣臺南地方法院民事判決 94年度簡上字第141號上 訴 人 丙○○被 上訴 人 甲○○（原判決誤載為溫慶忠 ）
乙○○上列當事人間請求給付租金事件， 上訴人對於中華民國94年8月5日本院新營簡易庭94年度營簡字第276號第一審判決提起上訴，經本院於民國94年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人甲○○應給付上訴人新臺幣（下同）45,000元。（三）被上訴人乙○○應給付上訴人48,000元。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）原審以租賃契約期滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，認本件未見上訴人舉證證明反對被上訴人續租，應視為以不定期限繼續契約云云。然上訴人於被上訴人甲○○於94年2月6日及被上訴人乙○○於93年11月9日 租賃期限屆滿後， 即曾多次口頭告知反對被上訴人2人續租，惟被上訴人均置之不理。
（二）上訴人主張依兩造租賃契約書第6條約定：「 乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時， 甲方得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完畢之日止」， 請求被上訴人租金3倍之違約金， 不能因有民法第451條承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約之規定，即認上訴人不得請求違約金。
（三）被上訴人既均辯稱於租賃契約屆滿後之續租期間，上訴人有收受其等所交付之租金，則應舉證以實其說。另與被上訴人乙○○之租賃契約書第5條雖約定：「 乙方（按即被上訴人乙○○）於訂約時，交於甲方（按即上訴人）新臺幣12,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」等語，然上訴人並未向被上訴人乙○○收取該12,000元之押租保證金，該押租金保證金僅是形式上書寫而已。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人甲○○於向上訴人承租坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄145之2號3樓Ａ室期間， 每月均有交付租金，且於94年2月6日租賃期限屆滿後，上訴人不但未要求被上訴人甲○○搬遷，反而要被上訴人甲○○繼續繳交房租，且於94年5月5日被上訴人甲○○搬離上開租屋處後，上訴人已將其所交付之押租金10,000元退還與被上訴人甲○○。
又證人李秋華業於原審證述被上訴人甲○○，於租約期滿後之續住期間，均有按月交付上訴人房租。
（二）被上訴人乙○○向上訴人承租坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄○○○號3樓套房之租賃契約於93年11月9日期滿後 ，上訴人並未反對被上訴人乙○○續住，反而要求被上訴人乙○○繼續繳交租金，被上訴人乙○○並已交付上訴人自93年11月10日起至94年1月30日搬遷止之租金， 依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約， 且上訴人並在被上訴人乙○○所持之租賃契約書上簽名表示確有收受租金，惟該租賃契約書， 於94年1月30日被上訴人乙○○搬遷時，已由上訴人收回。
（三）被上訴人乙○○於93年5月10日向上訴人租屋後， 即於次日晚間交付上訴人一半之押租金6,000元，嗣再於93年6月
14 日，再交付上訴人另一半之押租金6,000元， 共計2個月12 ,000 元之押租金與上訴人。又被上訴人乙○○於94年1月30日前在上訴人高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄○○○號之住所遇見上訴人，乃向上訴人提出退租之請求，並要求上訴人退還押租金12,000元，上訴人即口頭答應，而被上訴人乙○○乃於94年1月30日晚間9時39分許，到達上訴人上開住所，因上訴人住所鐵門已關，加上門鈴已壞，被上訴人乙○○因而撥打上訴人之電話，向上訴人表示要求退租及請求退還押租金，後經上訴人檢視出租之套房無任何損壞，且符合契約後，由上訴人將12,000元之押租金全數退還被上訴人乙○○。
三、證據：除援用第一審所提證據外，被上訴人乙○○並補提行動電話明細表1紙為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人甲○○自民國93年8月7日起，承租上訴人所有坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄145之2號3樓Ａ室房間，約定租期至94年2月6日止，每月租金5,000千元，惟被上訴人甲○○租期屆滿時，未經上訴人同意繼續住至94年5月5日才遷離該租屋處。被上訴人乙○○，自93年5月10日起， 承租上訴人所有坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄○○○號3樓套房， 約定租期至93年11月9日止，每月租金6,000元，惟被上訴人乙○○租期屆滿時， 未經上訴人同意繼續住至94年1月30日才遷離該租屋處。依兩造契約第6條約定「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時，甲方得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完畢之日止」。 查被上訴人於租約屆滿時，均未依約將承租房屋遷空回復原狀及將鑰匙交還上訴人， 依上開租賃契約第6條之約定，上訴人自得請求被上訴人按照租金3倍之違約金， 即請求被上訴人甲○○給付自94年2月7日起至94年5月5日止租金3倍之違約金45,000元 ，及請求被上訴人乙○○自 93年11月10日起至94年1月30日止租金3倍之違約金48,000元等語。
二、上訴人則以：被上訴人與上訴人之租賃契約於期限屆滿，被上訴人續住後，上訴人未表示反對並請求被上訴人搬遷，反而要求被上訴人繼續交付租金， 依民法第451條之規定，應視為以不定期限繼續契約， 被上訴人並無前揭租賃契約第6條所約定之違約情事。又被上訴人均有交付續住期間之租金，且上訴人均已於被上訴人搬離上開租屋後，將上訴人各自所交付之押租金返還被上訴人等語置辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人甲○○自93年8月7日起承租上訴人所有坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄145之2號3樓Ａ室房間， 約定租期至94年2月6日止，每月租金5,000元。
（二）被上訴人甲○○於94年2月6日租期屆滿後，仍繼續居住上開房間至94年5月5日止。
（三）上開房屋租賃契約書載明被上訴人甲○○於訂約時交付上訴人10,000元作為押租金，該押租金上訴人已返還被上訴人甲○○。
（四）被上訴人乙○○自 93年5月10日起承租上訴人所有坐落高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄○○○號3樓套房，約定租期至93年11月9日止，每月租金6,000元。
（五）被上訴人乙○○於93年11月9日租期屆滿後，仍繼續居住上開套房至94年1月30日止。
（六）上開房屋租賃契約書載明被上訴人乙○○於訂約時交付上訴人12,000元作為押租金。
四、得心證之理由：
（一）本件兩造之爭執點主要在於：被上訴人與上訴人間之租賃契約於期限屆滿後，是否已成為不定期租賃契約？本院分述本件得心證之理由如下：
１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。 查本件被上訴人甲○○、乙○○與上訴人之租賃契約， 已分別於94年2月6日及93年11月9日屆滿，被上訴人甲○○於租賃契約屆滿後，仍續住至94年5月5日，被上訴人乙○○於租賃契約屆滿後，則仍續住至94年1月30日之事實， 為兩造所不爭執，並有上訴人於原審所提出之租賃契約書2份在卷（見原審卷第24頁至第27頁）可稽，自堪信為真實。
２、次按押租金之性質，乃在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號、65年台上字第2714號判例參照）。 本件被上訴人甲○○於93年11月9日租期屆滿後至其94年5月5日搬離上開租屋處期間之租金，上訴人於每月初，均有向被上訴人甲○○收取乙情，業據證人李秋華於原審94年7月12日言詞辯論期日結證在卷（詳原審卷第16頁、第17頁），上訴人復不爭執被上訴人甲○○於訂約時所交付之10,000元押租金，業已於94年5月5日被上訴人甲○○遷離上開租屋處後返還被上訴人甲○○之事實。依前揭判例意旨，堪認上訴人確已同意被上訴人甲○○於前揭租賃期間屆滿後續租，並已收取續住期間之租金乙情屬實，否則如依上訴人所主張該期間被上訴人甲○○，未經其同意而續住, 且未繳納該期間之租金，則衡諸一般經驗法則，上訴人應會將押租金扣抵積欠之租金，而非將被上訴人甲○○所交付之押租金10,000元，於94年5月5日被上訴人甲○○搬離上開租屋處後，如數返還之理。
３、又被上訴人乙○○與上訴人於93年5月10日 所簽訂之租賃契約書第5條約定：「乙方（按即被上訴人乙○○ ）於訂約時，交於甲方（按即上訴人）新臺幣12,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」等語，為上訴人所不爭執，並有該租賃契約書1份存卷（見原審卷第26頁、第27頁 ）可憑，參以上訴人與被上訴人甲○○所簽訂之租賃契約，被上訴人甲○○曾交付10,000元之押租金乙情，已詳如前述，衡情上訴人要無就同係93年間，就自己同一巷弄（均係高雄縣○○鎮○○路○○巷○○弄）之租賃物訂定租賃契約時，一有收取押租金，一無收取押租金，而作不同處理之理！且苟上訴人未曾收取被上訴人乙○○所交付之押租金，大可將上開押租保證金約定條款之金額空白即可，要無特別載明被上訴人乙○○已交付押租保證金12,000元之理！是上訴人主張未向被上訴人乙○○收取12,000元之押租保證金云云，應不足採。
４、被上訴人乙○○辯稱 於94年1月30日搬離上開租屋處之晚間9時39分許， 曾以其所使用之0000000000號行動電話主動與上訴人所使用之0000000000號行動電話聯繫，並向上訴人表示要退租搬離上開租屋處乙節，為上訴人所不爭執（見本院卷第30頁）， 並有行動電話收費明細1紙附卷（見本院卷第25頁）可參，堪信被上訴人乙○○此部分之辯稱為可採。又本件上訴人一再主張被上訴人乙○○尚積欠93年11月9日租期屆滿後續住至94年1月30日止之房租，且曾多次以口頭向被上訴人乙○○表示反對續住，而被上訴人乙○○均置之不理，如果屬實，依一般經驗法則，此時承租人多係避不見面，要無主動積極與出租人聯繫退房搬離事宜，且事後果於當日即行搬遷之情。故而，上訴人主張被上訴人乙○○違約續住，且積欠上開續住期間之租金等情，是否屬實，誠有疑義。
５、又上訴人就被上訴人甲○○、乙○○於前揭租賃期限屆滿後， 分別續住至94年5月5日及94年1月30日而仍為租賃物使用之期間，其曾多次以口頭表示反對之事實，已為被上訴人2人所否認， 復未見上訴人舉證證明反對承租人甲○○及乙○○續租，且被上訴人甲○○辯稱上訴人確已同意其於前揭租賃期間屆滿後續住，並已收取續住期間之租金乙情，尚屬可採，另上訴人主張未收取被上訴人乙○○所交付之押租金一情又與事理有違，被上訴人乙○○復於94年1月30日 搬遷當日主動積極與上訴人聯繫退租搬遷事宜。綜此， 應足認上訴人就被上訴人2人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，並未即表示為反對之意思，依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約。
（二）又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第1項、第2項前段分別定有明文。本件上訴人已將押租金10,000元返還與被上訴人甲○○， 被上訴人甲○○並已於94年5月5日返還租賃物與上訴人，為上訴人所不爭執，自可認定上訴人與被上訴人甲○○間雙方已合意終止租賃契約。又上訴人既已於收受被上訴人乙○○所交付之12,000元押租金， 被上訴人乙○○並已於94年1月30日返還租賃物與上訴人一節，亦未見上訴人爭執，復無證據可資證明上訴人尚未將該12,000元之押租金返還與被上訴人乙○○，應足認定上訴人與被上訴人乙○○雙方已合意終止租賃契約。從而，上訴人依兩造租賃契約書第6條「 乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」之約定，請求被上訴人甲○○、 乙○○應各給付租金3倍之違約金，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，雖被上訴人甲○○、乙○○於租賃期限屆滿後，分別續住至94年5月5日及94年1月30日， 而仍為租賃物之使用，惟上訴人未即為表示反對之意思， 依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約，嗣後被上訴人甲○○、乙○○復分別與上訴人於94年5月5日 及94年1月30日合意終止租賃契約， 其等自無上訴人所主張前揭租賃契約書第6條得請求按照租金5倍違約金之事由。從而， 上訴人本於前揭租賃契約書第6條之約定， 請求被上訴人甲○○給付自94年2月7日起至94年5月5日止租金3倍之違約金45,000元， 以及請求被上訴人乙○○給付自93年11月10日起 至94年1月30日止租金3倍之違約金48,000元，即屬無據，應予駁回。 原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請之宣告，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，核無理由，應駁回其上訴。
六、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 23 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 童來好法 官 陳金虎以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日
書記官 謝文心