臺灣臺南地方法院民事判決 94年度簡上字第189號上 訴 人 丙○○
號4樓被上訴人 建華商業銀行股份有限公司
樓及B1法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國94年9月28日本院臺南簡易庭94年度南簡字第1055號第一審判決提起上訴，經本院於民國95年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人在第一審之訴。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人自民國85年1月起，向訴外人即坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段851建號門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋（下稱系爭房屋）之原所有權人馮一鳴承租系爭房屋，租賃契約未約定租賃期限，其後系爭房屋經由法院強制執行拍賣，由被上訴人於93年11月8日拍賣取得，被上訴人亦承受系爭房屋出租人之地位，上訴人對系爭房屋之租賃契約關係繼續存在，而94年4月份之租金，上訴人總共寄給被上訴人新台幣（以下同）7,667元，上開金額包括93年11月份20天的租金及4月份之租金6,500元，上訴人扣掉5個月的管理費2,500元，93年11月份的租金為3,667元，93年11月份之租金當初所以未付，是因為被上訴人未告知上訴人何時取得系爭房屋所有權，被上訴人於94年3月方通知上訴人，所以上訴人才連同4月份的租金一起給付，94年5月、6月上訴人各匯6,000元給被上訴人，但是都被退回來拒收，上訴人認為系爭房屋之管理費應該是由被上訴人負擔，因此，上訴人之給付租金，並無一部給付之問題，被上訴人終止系爭房屋之租賃契約，並無理由。
（二）系爭房屋之管理費原是由系爭房屋之前手馮一鳴負擔，而由上訴人於支付之租金中扣除，馮一鳴及其配偶丁○知之甚詳，只因馮一鳴遭被上訴人告訴涉嫌詐欺，且在大陸工作而未能到庭，以致遭通緝而不知，並在返台時在機場被逮捕，為此馮一鳴之妻丁○擔心出庭作證於被上訴人不利時，又遭被上訴人提出告訴，致於原審時含糊其詞而未能具體陳述，故證人丁○於原審之證詞並不可採。
（三）其次，上訴人並非未支付租金，只是將應支付租金6,500元中，扣除管理費500元而已，其餘租金仍匯寄予被上訴人，縱認支付租金尚有不足，所欠仍未達2個月之租額，被上訴人實不得終止租約，抑有進者，被上訴人收取上訴人匯寄之租金，並未表示拒絕收受，迄至94年5月26日寄發存證信函催告，並未退還上訴人匯寄之租金，如此所欠確未達2個月之租額（被上訴人是到94年7月12日始退還租金），至於被上訴人所提出之退匯資料，上訴人否認其真正，故原判決認上訴人積欠租金達2個月之租額，被上訴人得終止租賃契約乙節，顯有錯誤等語。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人於93年11月8日向本院民事執行處標買坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段851建號即門牌號碼台南縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋乙棟（含平面車位1個）（即系爭房屋），經本院發給權利移轉證書，並向地政事務所辦理所有權移轉登記完畢，惟因拍賣公告中載明系爭房屋於85年l月起出租予上訴人，未約定租期，拍定後不點交，拍定當時之每月租金為6,000元，依民法第425條第l項規定，被上訴人承受上述租賃契約關係。
（二）被上訴人因考量系爭房屋之租金較目前市場行價偏低，並與上訴人即承租人協調租金不成，故向本院提起調整租金之訴（本院台南簡易庭93年度南簡字第1854號），兩造並於94月3月15日達成和解，和解內容為系爭房屋之租金自94年3月25日起調整為每月租金6,500元。
（三）上訴人自被上訴人取得系爭房屋所有權後，每月應給付之租金皆有遲延，再者上訴人在未事先通知被上訴人之情形下，於94年4月份之租金中逕自扣除93年12月至94年4月份之管理費用共計2,500元，僅支付4,000元，94年5月份租金僅支付6,000元，被上訴人實無法接受上訴人逕自扣除之行為，故2次予以退還。
（四）被上訴人於94年5月26日寄發存證信函通知上訴人須於函到3日內支付積欠租金，上訴人於94年5月27日收到存證信函，然上訴人並未於期限內將積欠租金支付被上訴人，被上訴人迫於無奈，乃於94年5月30日再次寄發存證信函通知上訴人終止租約，並要求遷讓房屋，上訴人於94年5月31日收到存證信函，而系爭房屋之租約既經終止，被上訴人自得依據民法第767條之規定，請求上訴人交還系爭房屋，並依據不當得利之法律關係，請求上訴人自94年6月l日終止租賃契約關係起，應按月賠償被上訴人未收房屋租金6,500元之損害，又上訴人尚未給付93年11月份20天之租金4,000元、94年4月及5月份之租金各6,500元，合計17,000元，被上訴人亦得本於租賃契約之法律關係，請求上訴人一併給付等語。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提租金退匯資料1份為證。
丙、本院依職權調閱本院91年度執字第28151號、本院台南簡易庭93年度南簡字第1854號、本院93年度簡上字第22號（含本院台南簡易庭92年度南簡字第1548號）卷。
理 由
一、本件被上訴人即原審原告起訴主張：被上訴人於93年11月8日向本院民事執行處標買坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段851建號即門牌號碼台南縣○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋乙棟（含平面車位1個）（以下稱系爭房屋），經本院發給權利移轉證書，並向地政事務所辦理所有權移轉登記完畢，惟因拍賣公告中載明系爭房屋於85年l月起出租予上訴人，未約定租期，拍定後不點交，拍定當時之每月租金為6,000元，依民法第425條第l項規定，被上訴人承受上述租賃契約關係；被上訴人因考量系爭房屋之租金較目前市場行價偏低，並與上訴人即承租人協調租金不成，故向本院提起調整租金之訴（本院台南簡易庭93年度南簡字第1854號），兩造並於94月3月15日達成和解，和解內容為系爭房屋之租金自94年3月25日起調整為每月租金6,500元；上訴人自被上訴人取得系爭房屋所有權後，每月應給付之租金皆有遲延，再者上訴人在未事先通知被上訴人之情形下，於94年4月份之租金中逕自扣除93年12月至94年4月份之管理費用共計2,500元，僅支付4,000元，94年5月份租金僅支付6,000元，被上訴人實無法接受上訴人逕自扣除之行為，故2次予以退還；被上訴人於94年5月26日寄發存證信函通知上訴人須於函到3日內支付積欠租金，上訴人於94年5月27日收到存證信函，然上訴人並未於期限內將積欠租金支付被上訴人，被上訴人迫於無奈，乃於94年5月30日再次寄發存證信函通知上訴人終止租約，並要求遷讓房屋，上訴人於94年5月31日收到存證信函，而系爭房屋之租約既經終止，被上訴人自得依據民法第767條之規定，請求上訴人交還系爭房屋，並依據不當得利之法律關係，請求上訴人自94年6月l日起，應按月賠償被上訴人未收房屋租金6,500元之損害，又上訴人尚未給付93年11月份20天之租金4,000元、94年4月及5月份之租金各6,500元，合計17,000元，被上訴人亦得本於租賃契約之法律關係，請求上訴人應一併給付等語。
二、上訴人即原審被告則抗辯：上訴人自85年1月起，向訴外人即坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段851建號門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋之原所有權人馮一鳴承租系爭房屋，租賃契約未約定租賃期限，其後系爭房屋經由法院拍賣，由被上訴人於93年11月8日拍賣取得，被上訴人亦承受系爭房屋出租人之地位，上訴人對系爭房屋之租賃關係繼續存在，而94年4月份之租金，上訴人總共寄給被上訴人7,667元，上開金額包括93年11月份20天的租金及4月份之租金6,500元，上訴人扣掉5個月的管理費2,500元，93年11月份的租金為3,667元，93年11月份之租金當初所以未付，是因為被上訴人未告知上訴人何時取得系爭房屋所有權，被上訴人於94年3月方通知上訴人，所以上訴人才連同4月份的租金一起給付，94年5月、6月上訴人各匯6,000元給被上訴人，但是都被退回來拒收，上訴人認為系爭房屋之管理費應該是由被上訴人負擔，因此，上訴人之給付租金，並無一部給付之問題，被上訴人終止系爭房屋之租賃契約，並無理由；系爭房屋之管理費原是由系爭房屋之前手馮一鳴負擔，而由上訴人於支付之租金中扣除，馮一鳴及其配偶丁○知之甚詳，只因馮一鳴遭被上訴人告訴涉嫌詐欺，且在大陸工作而未能到庭，以致遭通緝而不知，並在返台時在機場被逮捕，為此馮一鳴之妻丁○擔心作證於被上訴人不利時，又遭被上訴人告訴，致於原審出庭時含糊其詞而未能具體陳述，故證人丁○於原審之證詞並不可採；其次，上訴人並非未支付租金，只是將應支付租金6,500元中，扣除管理費500元而已，其餘租金仍匯寄予被上訴人，縱認支付租金尚有不足，所欠仍未達2個月之租額，被上訴人實不得終止租約，抑有進者，被上訴人收取上訴人匯寄之租金，並未表示拒絕收受，迄至94年5月26日寄發存證信函催告，並未退還上訴人匯寄之租金，如此所欠確未達2個月之租額（被上訴人是到94年7月12日始退還租金），至於被上訴人所提出之退匯資料，上訴人否認其真正，故原判決認上訴人積欠租金達2個月之租額，被上訴人得終止租賃契約乙節，顯有錯誤等語。
三、被上訴人主張其於93年11月8日向本院執行處標買坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段851建號門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋，經本院於93年11月11日核發權利移轉證書，被上訴人並於93年12月7日辦理所有權移轉登記完畢，而系爭房屋前於本院進行拍賣程序，拍賣公告中係載明系爭房屋於85年l月起出租予上訴人，未約定租期，拍定後不點交，被上訴人於買得系爭房屋後，承受系爭房屋出租人地位，而因被上訴人認為系爭房屋之租金過低，乃於93年12月9日以上訴人為被告，向本院提起調整租金之訴，嗣兩造於94月3月15日成立訴訟上和解，兩造同意系爭房屋租金自94年3月25日（租金於每月25日繳納）起調整為每月6,500元；其後上訴人於94年4月間給付被上訴人93年11月份20天的租金3,667元、4月份租金4,000元，合計7,667元，惟被上訴人以上訴人未依約定之租金數額給付為由退回，上訴人復於94年5月31日，將上開7,667元匯給被上訴人，同時復匯給被上訴人6,000元以支付94年5月份之租金，惟亦遭被上訴人退回；其後被上訴人於94年5月26日寄發存證信函通知上訴人須於函到3日內支付積欠租金，上訴人於94年5月27日收到存證信函，被上訴人又於94年5月30日再次寄發存證信函通知上訴人終止系爭房屋之租約，並要求遷讓房屋，上訴人於94年5月31日收到存證信函之事實，業據被上訴人於原審提出本院91年度執字第28151號不動產權利移轉證書1份、土地所有權狀1份、建物所有權狀1份、本院93年度南簡字第1854號和解筆錄1份、支票1張（發票日94年4月25日、票面金額4,000元、支票號碼AA0000000號、付款人華僑銀行仁德分行）、繳款通知書1份、繳款催告書1份、高雄55支郵局存證信函第546號1份、高雄55支郵局存證信函第555號1份、高雄55支郵局存證信函第602號1份、掛號郵件收件回執5份在卷為證，且為上訴人所未爭執在卷，復經本院調閱本院91年度執字第28151號、本院台南簡易庭93年度南簡字第1854號卷核閱屬實，自可信為真實。又上訴人亦不否認其於94年4月間給付被上訴人93年11月份20天的租金3,667元、4月份租金4,000元，合計7,667元，係已將5個月之管理費2,500元（包括94年4月份管理費500元）扣除，於94年5月31日，給付給被上訴人6,000元之94年5月份之租金，亦係已扣除94年5月份之管理費500元之情（見原審94年9月7日言詞辯論筆錄），因此，被上訴人主張上訴人所給付予被上訴人94年4月及5月份之系爭房屋租金，係已扣除94年4月份及5月份之管理費各500元之事實，自亦可認為真實。
四、上開事實既已確認，則本案爭執之點即在於兩造間就系爭房屋之租金約定，自94年3月25日起調整之租金每月6,500元，是否包括管理費，即系爭房屋之管理費應由何人支付，又如管理費應由上訴人給付，被上訴人得否以上訴人遲付2個月之租金為由終止租約，而查：
（一）證人即系爭房屋之原所有權人馮一鳴之配偶丁○於原審本院審理時證稱：「（問○○○鄉○○路○段○○○巷○○弄○號4樓你們是否有租給被告？（答）有，房子買來之後就租給被告，租金每月六千元。」、「（問）管理費是誰繳的？（答）我沒有繳系爭房屋的管理費給管理委員會。」、「（問）訂約時有無約定誰要繳管理費？（答）訂立租約的時候並沒有成立管理委員會，所以也沒有繳管理費，我們訂約時沒有約定誰要繳管理費，後來也沒有再約定應該由誰來繳管理費，被告有無從我的租金扣掉管理費我不清楚。」、「（問）被告是否曾經有說要從租金裡面扣掉管理費？（答）我不清楚。」等語（見原審94年9月21日言詞辯論筆錄）。依據證人丁○之上開證述內容可知，系爭房屋之原所有權人即出租人馮一鳴及其配偶丁○並未繳交系爭房屋之管理費給管理委員會，且參諸上訴人於另案本院93年度簡上字第22號確認租賃關係不存在事件審理時，上訴人亦自承以面額24,000元支票繳交4個月之租金等情（見本院92年度南簡字第1548號卷92年11月20日言詞辯論筆錄），足徵上訴人亦未從租金裡面扣掉管理費，蓋上訴人自85年1月起即承租系爭房屋，直至被上訴人於93年11月8日標得系爭房屋止，長達8年餘，若上訴人有自每月給付之租金裡面扣掉管理費，原出租人馮一鳴及其配偶丁○豈有不知之理；況且兩造前曾就系爭房屋之租賃關係是否存在有所爭執，被上訴人曾提起確認租賃關係不存在之訴（即本院92年度南簡字第1548號、93年度簡上字第22號），出租人馮一鳴曾於上開訴訟中陳述系爭房屋之租金都是其配偶丁○處理，其不太清楚等語（見本院92年度南簡字第1548號卷92年11月6日言詞辯論筆錄），因此，證人丁○就系爭房屋之出租狀況、租金給付等事務甚為了解，其所為租賃事務之證詞，應屬真正；另證人丁○之配偶馮一鳴與上訴人係好友，業據上訴人陳明在卷，而馮一鳴之配偶丁○，與上訴人之交情亦應非普通，證人丁○實無虛偽陳述之必要，其證詞應可為信。因此，原出租人馮一鳴及其配偶丁○既未繳交系爭房屋之管理費給管理委員會，上訴人亦未從租金裡面扣掉管理費，上訴人於原審復自承系爭房屋之管理費係由其交給付管理委員會等語（見原審94年9月21日言詞辯論筆錄），可見上訴人向訴外人馮一鳴承租系爭房屋期間，系爭房屋之管理費係由上訴人繳納。
（二）再以，兩造於前案本院93年度簡上字第22號確認租賃關係不存在事件，上訴人陳述系爭房屋每月之租金6,000元之情，有上開卷內上訴人所提出答辯書、扣繳憑單及言詞辯論筆錄可據；又上訴人於上開案件所提出其支付系爭房屋租金所簽發支票之代收銀行存款簿影本（分別由訴外人馮一鳴之女馮梅綾台南中小企業銀行仁德分行帳戶及訴外人馮一鳴弟弟馮一凡華南商銀仁德分行帳戶代收），其金額分別為24,000元、24,000元，上訴人並陳述上開金額分別係支付91年3月至6月及91年7月至10月各4個月的租金等語（見92年度南簡字第1548號卷第47頁），顯見上訴人支付之租金，係每月6,000元，且實際支付之金額，亦係6,000元，並無扣下管理費之情形；另外，再審酌上開確認租賃關係不存在訴訟事件及本院93年度南簡字第1854號請求調整租金事件，卷內事證並無上訴人談及給付之租金係扣除管理費，調整後之租金包括管理費之情，有本院調閱上開卷證可據；因此，上訴人抗辯系爭房屋管理費係由出租人負擔，且每月租金之總額包括每月之管理費500元等語，即無所據，而不足採。
（三）按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。債務人無為一部清償之權利，民法第309條第1項、第318條第1項分別定有明文。債務人既無為一部清償之權利，倘債務人僅為一部清償，自難認其係依債務本旨提出給付，而使債之關係消滅，債權人自亦得拒絕債務人為一部清償，而債權人拒絕債務人為一部清償後，債務人就該部分之清償，即視為全部未依約給付，蓋此時既係因可歸責於債務人之事由，其全部未清償給付之不利益自應由債務人承擔。而查，本件上訴人於94年4月間給付被上訴人93年11月份20天的租金3,667元、4月份租金4,000元，合計7,667元，係已將5個月之管理費2,500元（包括94年4月份管理費500元）扣除，於94年5月31日，給付給被上訴人6,000元之94年5月份之租金，亦係已扣除94年5月份之管理費500元之情，已如前述，又上訴人所抗辯系爭房屋管理費係由出租人負擔，且每月租金之總額包括每月之管理費500元等情，亦不可採，則上訴人自行扣除管理費後所給付之租金數額，屬非依原租賃契約債務本旨之清償，被上訴人自得拒絕受領上訴人之給付，且被上訴人拒絕上訴人之給付後，上訴人之租金視為全部未給付；而被上訴人於退還上訴人自行扣除管理費後所給付之租金後，經通知上訴人應依租賃契約關係如實給付租金後，上訴人仍未依約按債務本旨給付租金之情，可見上述，則上訴人之違約行為，自可認定。
（四）再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1、2項定有明文，依據上開規定可知，如租賃房屋者，其遲付租金之總額，已達2個月之租額，出租人即得為終止租約。而查，上訴人自行扣除管理費後所給付之租金數額，既屬非依債務本旨之清償，被上訴人並已拒絕受領，上訴人於被上訴人拒絕受領而退還租金後，仍未依約按債務本旨給付租金，自屬違約，已如前述，而被上訴人於上訴人遲付上開租金後，曾於94年5月26日寄發存證信函通知上訴人須於函到3日內支付積欠之租金，上訴人於94年5月27日收到上開存證信函，惟上訴人並未於期限內按債務本旨將積欠之租金支付被上訴人，被上訴人復於94年5月30日再次寄發存證信函通知上訴人終止租約，並要求遷讓房屋，上訴人於94年5月31日收到存證信函，亦如前述，則上訴人遲付租金之總額，既已達2個月之租額，被上訴人並依法定相當期限，催告上訴人支付租金，然上訴人並未於其期限支付全部積欠之租金，則被上訴人依上開規定，終止系爭房屋之租賃契約，自屬依法有據。
（五）另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。系爭房屋之租賃契約既經被上訴人合法終止，被上訴人且為系爭房屋之所有權人，而上訴人占有系爭房屋之使用權源已經失去，而屬無權占有，則被上訴人即系爭房屋之所有權人自得本於其所有權之法律關係，請求上訴人交還系爭房屋，被上訴人之請求返還系爭房屋之請求，即屬有據。次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段亦有明文。查上訴人扣掉5個月的管理費2,500元後，於94年4月間給付被上訴人93年11月份20天的租金3,667元、4月份租金4,000元，合計7,667元，另於94年5月31日，上訴人於扣掉管理費500元後，給付被上訴人94年5月份之租金6,000元之租金，均遭被上訴人以拒絕一部受償而退回之情，已如前述，是上訴人於被上訴人終止系爭房屋租賃契約前，尚有93年11月份20天、94年4月份、5月份之租金未繳，則被上訴人本於原來租賃契約之法律關係，請求上訴人給付93年11月份20天之租金4,000元（93年11月之租金尚未調整）、94年4月份、5月份之租金各6,500元，合計17,000元，亦屬於法有據。
（六）此外，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查本件上訴人於系爭房屋租賃契約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，其占有自屬無權占有，揆諸前揭說明，其獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，應堪認定。從而，被上訴人自得以本件兩造原租賃契約約定之租金數額即每月6,500元為依據，請求上訴人給付自94年6月1日起至遷讓系爭房屋之日止相當於租金之不當得利。
五、綜合上述，系爭房屋之租賃契約既經被上訴人合法終止，上訴人迄今仍未交還系爭房屋，且有17,000元之租金尚未給付被上訴人，則被上訴人分別依據所有權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人應遷讓交還系爭房屋，並請求上訴人應給付積欠之租金17,000元，及自系爭房屋租賃契約終止後之94年6月1日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利6,500元，自屬有據，均應准許。原審依據上開法律關係，分別判決命上訴人應自門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房屋（含上訴人使用之平面車位）遷出，並交還上開房屋予被上訴人，上訴人並應給付被上訴人17,000元及自94年6月1日起至遷讓交還系爭房屋日止，按月給付被上訴人6,500元，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。
六、兩造其餘主張及所提證據，經本院審酌結果，與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 張季芬
法 官 郭貞秀法 官 陳杰正以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 5 月 3 日
書記官 林賢慧