臺灣臺南地方法院民事判決 94年度簡上字第18號上 訴 人 丙○○
樓之二訴訟代理人 甲○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 凃禎和律師
林憲聰律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國93年11月24日本院台南簡易庭93年度南簡字第693號第一審判決提起上訴，經本院於94年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人自民國九十三年五月二十七日起至返還坐落台南市○○區○○段○○○號土地上，建號五四０三號即門牌台南市○○區○○路○○○號等之地下三層編號一停車位之日止，按月給付被上訴人新台幣貳仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：㈠訴外人陳俊鳴於民國92年7月1日經由本院強制執行，拍定債
務人林純旭所有坐落台南市○○區○○段○○○號土地及其上建號五二二七號建物，即門牌台南市○○區○○路五０七之三號伯納伯森大樓四樓之一房屋（下稱系爭房地），拍定範圍依拍賣公告包括共同使用部分建號五四０三號、持分八萬分之五六０，及五四０四建號持分八萬分之四三一。嗣被上訴人於92 年10月6日向陳俊鳴買受上開房地，茲因原所有權人林純旭於購買系爭房地時即包含有地下室停車位，並基於區分所有權人之分管契約，對系爭房屋地下三層編號一之停車位（下稱系爭停車位）有使用權。被上訴人前手自法院拍定取得系爭房屋，其所有權範圍包含系爭建物共同使用部分之應有部分，亦即包括系爭建物地下室系爭停車位之所有權。上訴人雖向訴外人林純旭購買系爭停車位使用權，然未取得系爭停車位之所有權，自不能對抗取得系爭停車位所有權之被上訴人，是上訴人無權占用系爭停車位，被上訴人自得依所有物返還請求權及分管契約之法律關係，請求上訴人返還系爭停車位。又上訴人自承「林純旭從八十六年讓渡車位以後，因為繼續使用該車位，所以每個月繳交新台幣（下同）2,000元租金給上訴人」，是認系爭停車位每月租金為2,000元，上訴人未經允許，占用被上訴人分管之停車位，乃侵害他人就共有物特定部分之使用權，構成侵權行為，亦構成無法律上原因而受利益，致被上訴人受損害之不當得利，被上訴人自得請求上訴人賠償相當於租金之損害，為此訴請判決上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開停車位之日止，按月給付被上訴人2,000元。
㈡上訴人以被上訴人買房子時根本未買車位，林純旭於花旗銀行法拍點交時，已告知該屋沒有車位為理由，然按：
⑴訴外人林純旭購買系爭房地時，即包含系爭之地下室停車
位，再停車位係與公共設施面積併同登記為一建號，由區分所有建物全部共有，並由有購買車位者持有較多應有部分，此即係以大公方式登記，是購買停車位者，亦應辦理停車位所佔持分面積之移轉登記。因：系爭大樓地下室地下一至三層之停車空間，與其他一層、二層、二十一層、二十二層及屋頂突出物等公共設施，皆編定○○○區○○段五四０三建號，而每一專有建物所含共同使用部分之應有部分權利範圍則未盡相同，系爭房地之應有部分為560／80,000；與同棟住戶陳正忠相比較，陳正忠之不動產買賣契約書，於停車位部分載明有車位持分坪數九坪，再比較同棟大樓即慶平路507之3號3樓之2及5樓之2住戶，其專有部分建物即房屋之面積均為89.33平方公尺，3樓之2無停車位，其共同使用部分即五四０三建號之權利範圍為221／80,000；5樓之2有停車位，其共同使用部分之權利範圍則為526／80,000，計算二者之共同使用部分權利範圍差額，乘以五四０三建號總面積（526／00000－000／80000X7869.33平方公尺﹦30平方公尺），約為九坪，足證系爭大樓地下室停車位均有計算持分面積，且與其他公共設施併同登記為一建號，故有購買停車位者，其建物之共同使用部分即五四０三建號之權利範圍應比無購買停車位者為多，且同棟大樓之區分所有權人如欲向他戶購買停車位，亦應辦理該停車位之持分移轉登記。
⑵訴外人陳俊鳴與被上訴人就系爭房地簽立之不動產買賣契
約書，其上詳載「本買賣標的含車位B3編號一號」，是上訴人稱被上訴人買房子時根本沒有買車位，顯與事實不符，且被上訴人係本於買賣關係合法取得包括系爭停車位使用權在內之建物所有權，自有正當合法之權源。而法院強制執行程序，就附屬於大樓共同使用部分而未單獨編列建號之停車位，亦未曾就該等停車位單獨標示底價拍賣者，其通常均係併於該停車位所附屬之共同使用部分之建物所
有權應有部分下，標示底價公告拍賣，故上訴人稱被上訴人購得系爭房地之價格不包括停車位，對其不公平云云，並無理由。況被上訴人係自前手陳俊鳴輾轉取得系爭房地
之所有權，而非直接向法院投標購買系爭房地，上訴人所稱尚有誤解。
二、上訴人抗辯：㈠被上訴人購買系爭房地根本未買系爭車位，並無權利請求上
訴人返還車位。且上訴人係系爭大樓住戶，於之前向林純旭購買系爭車位使用權，且經管理委員會認可後，由林純旭交付車位使用權利證明書，上訴人並依此繳納系爭車位之管理費，與公寓大廈管理條例之規定精神並不違背。
㈡債務人林純旭於法院拍賣時，已告知系爭房屋沒有車位，被
上訴人之前手陳俊鳴明知系爭房屋無車位，現卻以系爭房屋之共同使用部分主張包含車位，並不公平。而被上訴人買房屋時，也知系爭房屋無停車位，應依誠實信用原則來處理。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並為附條件假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠訴外人陳俊鳴於92年7月1日經本院強制執行拍賣程序，拍定
取得債務人林純旭所有系爭房地，房屋部分之共同使用部分包含金華段建號五四０三號應有部分80,000分之560，及五四０四建號應有部分80,000分之431，嗣被上訴人於92年10月6日向陳俊鳴購得系爭房地。
㈡原大樓區分所有權人林純旭於購買系爭房地時，有向建商購
買停車位，原分配之停車位為地下一樓編號十九，嗣變更為地下三層編號一。
五、本件兩造所爭執者，在於：訴外人陳俊鳴向本院標買取得系爭房地（含共同使用部份五四○三、五四○四建號應有部分）所有權，再將之出賣予被上訴人，由被上訴人取得上開房地所有權，被上訴人是否因而取得系爭停車位之所有權及使用權？經查：
㈠按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際
使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有（最高法院八十六年度台上字第一六五五號判決要旨參照）。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內（最高法院八十七年台上字第一三五九號判決意旨參照）。查本件系爭大樓建商欣華建設股份有限公司（下稱欣華公司）於銷售伯納伯森公寓大樓時，即規劃地下室之共用部分為停車空間另外銷售，如有欲使用停車位者，則於買賣房地之不動產買賣契約書上註記含停車位，並交付車位使用權利證明書予承購者，有被上訴人提出之林純旭、另一住戶陳正忠之不動產買賣契約書（原審卷15、174頁）、及車位使用權利證明書二份（原審卷139、140）在卷可稽。可知欣華公司出售房地時，一併將專用停車位所有權出售與願支付相當代價購買停車位之購屋者，並預先為各住戶就停車位之使用關係成立一分管協議，是本件大樓地下室雖屬共同使用部分，惟已經全體承購戶於承購時與欣華公司協議由承購系爭停車位之區分所有權人分管。
㈡再參之與本件兩造同棟大樓住戶，即五○七之三號五樓之二
及三樓之二，其主建物總面積均為89.33平方公尺，未買受停車位之三樓之二住戶（即建號五二一六號），其共同使用部分（即建號五四○三號）之應有部分為80,000分之221，購買一停車位之五樓之二住戶（即建號五二四○號），其共同使用部分之應有部分則為80,000分之526，有被上訴人提出之建物登記謄本及管理費繳交公佈表可參（原審卷175－177頁），足徵系爭大樓之區分所有權人取得其共同使用部分之應有部分，係將公共使用之面積扣除停車空間之面積後，再分攤與各區分所有權人，有購買停車位之各區分所有權人，其共同使用部分應有部分因加上停車位應分攤之應有部分，致房屋面積相同之區分所有權人，因有無購買停車位之使用權利，而於共同使用部分之應有部分比例有所差距。上訴人辯稱本件大樓各區分所有權人配屬之公共設施之應有部分比例不同，與是否購買停車位無必然關聯云云，顯與卷存事證有違。是足認系爭停車位之所有權，係透過所有權人就其所有建物之共同使用部分，即就建號五四○三建物之權利範圍多寡而表彰，應無疑義。至於上訴人事實上是否知悉停車位之所有權與公共設施應有部分比例之關聯，涉及其購買系爭大樓建物時，建商之說明是否清楚、明確，但尚不因此而使停車位所有權之認定有所不同，附此說明。
㈢按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年度台上字第3243號判例參照）。系爭停車位專用權僅係一使用權利，自不能脫離建號五四○三號建物而獨立存在。上訴人固提出車位使用權利讓渡書（原審卷117頁），證明其於86年4月以500,000元向訴外人林純旭購得系爭停車位之使用權，並經訴外人林純旭交付欣華公司出具之「車位使用權利證明書」，然就與系爭停車位相對應之建號五四○三號建物所有權應有部分，並未隨同辦理移轉登記，此亦為上訴人所不爭執，顯見上訴人就系爭停車位，僅與林純旭間締結債權之使用權契約，是其所取得之停車位使用權僅於契約當事人間即上訴人與林純旭間發生效力，尚不得執以對抗已取得系爭停車位所有權之被上訴人。
㈣次按各共有人對於區分所有建物共同使用部分之設施，雖可
依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（參照最高法院八十五年度台上字第五六九號判決）。因此共同使用部分之車位使用權，應附隨在區分所有建物及共同使用部分之應有部分上，取得區分所有建物之所有權及共同使用部分之應有部分，當然對地下室停車位有使用權，地下室停車位之使用權不能獨立於區分所有建物之所有權及共同使用部分之應有部分外。本件被上訴人已取得區分所有建物之所有權及共同使用部分之應有部分，自對地下室停車位有使用權。上訴人雖抗辯：停車位使用權，並不當然隨同區分所有權之建物移轉云云，然如依其所述，結果將使屬於所有權權能之一之使用權永久自所有權分離，且將使公寓大廈管理條例第四條第二項之規定成為具文，上訴人所辯，顯非可採。
㈤復按共有人基於分管契約得就共有物之特定部分為占有使用
、收益，該分管契約且得對抗其餘共有人之後手，乃因其就共有物有應有部分使然。一旦喪失其共有物之應有部分，其依該分管契約，所得行使之權利即失所附麗，不得再對其後手或其他共有人主張分管契約上之權利（最高法院八十四年度台上字第二八八六號判決意旨參照）。是以原區分所有權人林純旭向建商購買建物共同使用部分之停車位，而得使用系爭停車位，乃係基於與其他區分所有權人間之分管契約，而此分管契約係建立在訴外人林純旭對區分所有建物有所有權及共同使用部分有應有部分之基礎上，上訴人於訴外人林純旭喪失系爭停車位相對應之應有部分所有權後，自無從再執系爭停車位之分管契約而為主張，系爭停車位之使用權應歸被上訴人。故上訴人抗辯其向訴外人林純旭購買系爭停車位，且於經管理委員會認可後，由訴外人林純旭交付車位使用權利證明書，上訴人並依此繳納停車位之管理費，即應認定有關於停車位使用權之分管主體，已合法變動云云，尚屬無據。
㈥嗣上訴人雖再辯稱：拍賣公告並未記載拍賣之不動產含有停
車位，故被上訴人於投標時即明知所購買之建物不包括停車位云云。惟查系爭建物之拍賣公告，雖未特別記載系爭建物包含停車位，但亦未載明停車位不在拍賣之列，且拍賣公告係載明系爭建物包括「共同使用部分五四○三、五四○四建物之持分」，而系爭建物其共同使用部分之應有部分已表彰系爭停車位之所有權源，已如前述，則系爭建物之拍賣，自包括停車位在內，上訴人所辯，自非可取。再者，被上訴人既係本於買賣關係合法取得包括系爭停車位使用權在內之建物所有權，其前手縱自法院低價拍賣取得，亦無礙其取得權利之正當性。況因自法院拍賣取得之房屋，法院不負瑕疵擔保責任，是拍定人須自行處理取得房屋後之各種瑕疵，價格多低於正常交易市價，且經調閱執行程序卷證資料，鑑定價格確實已將建物共同使用部分估價在內，自難僅以拍賣公告有無標示停車位一事，而認被上訴人前手拍定之價格不合理。上訴人抗辯被上訴人購得系爭建物之價格不包括停車位，對上訴人不公平云云，尚非可認係其有理由拒絕返還停車位之法律上抗辯。
㈦被上訴人另主張因上訴人無權占用被上訴人分管之停車位，
乃侵害被上訴人就共有物特定部分之使用權，並受有相當於租金之利益，故依侵權行為及不當得利之法律關係，上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開停車位之日止，按月給付被上訴人2,000元等語，惟為上訴人所否認，並抗辯被上訴人於其與前手陳俊鳴之買賣契約已約定無車位，不得請求等情。經查：被上訴人與前手之買賣契約，其不動產標示已註明：「本買賣標的含車位Ｂ3平面1號」，然於第11條其他特別約定⑧記載：「本標的車位部分，如在交屋時，未能順利點交予乙方（即被上訴人）時，乙方有權利考慮是否承購本標的，如屆時確定車位無法順利點交予乙方，乙方確定不承購本標的時，乙方無條件須提供辦理回復產權所需必要文件，其所辦理回復產權所衍生之各項費用由甲方負擔。如乙方願意等車位正式之點交，甲方願意讓乙方保留屋款新台幣肆拾萬元，至車位正式點交日即付清予甲方。」據此足認被上訴人承買系爭房地時，知悉本件系爭停車位有使用權利上之紛爭，惟其買賣標的確實包含系爭停車位，是上訴人抗辯被上訴人未購買系爭停車位，顯與買賣契約約定內容不符。惟被上訴人固買受系爭停車位，然其與前手就停車位部分，尚未點交，且其屋款（停車位）之價金尚有400,000元，亦未交付。按民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」本件被上訴人既尚保留屋款400,000元未支付予前手，且依其與前手之買賣契約約定，系爭停車位亦尚未點交而交付被上訴人管領，則被上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係請求上訴人按月給付2,000元，其行使權利顯未依誠實及信用之方法，不能認為正當。是認被上訴人此部分請求，不應准許。
六、綜上所述，上訴人於被上訴人之前手陳俊鳴自法院拍賣取得訴外人林純旭之建物所有權及附屬建物之應有部分時，系爭停車位之使用權即歸拍定人所有，上訴人已無權再使用該停車位。上訴人抗辯其向訴外人林純旭買受系爭停車位之使用權，並經交付占有使用等情，縱認屬實，然上訴人就系爭停車位所對應之應有部分所有權，並未辦理移轉登記，自無從對抗已取得系爭停車位應有部分所有權之被上訴人。從而，被上訴人依據分管契約及物上請求權之法律關係，請求上訴人返還系爭停車位，為有理由，應予准許。又被上訴人固已買受系爭停車位，然尚保留屋款400,000元未交付前手陳俊鳴，且依其與陳俊鳴之買賣契約記載，前手亦未將系爭車位點交予被上訴人，是其請求上訴人按月給付2,000元之損害金，其行使權利顯未依誠實信用之方法，不能認為正當，是該部分請求，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分請求廢棄改判，為有理由。至於其他應准許部分，原審判命上訴人返還系爭停車位，並為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 張季芬
法 官 郭貞秀法 官 蔡孟珊上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 6 月 15 日
書 記 官 謝育錚