臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第1241號原 告 大北公園新座別墅社區管理委員會兼法定代理人 子○○原 告 午○○
辰○○戊○○己○○巳○○甲○○壬○○○辛○○丁○○未○○乙○○丙○○癸○○寅○○上十六人共同訴訟代理人 許世烜律師被 告 大北公園新座管理委員會法定代理人 卯○○訴訟代理人 蕭麗琍律師複 代 理人 藍慶道上當事人間請求確認決議不存在事件，經本院於民國96年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國九十三年五月七日召開之第一次區分所有權人會議，以及被告於民國九十四年五月二十七日所召開之第二次區分所有權人會議之決議，均不成立。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按公寓大廈管理條例第43條第1項固規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」，惟基於法律不溯及既往原則，以保障法律秩序安定性，該條項規定並不足以否定在公布施行前已合法成立管理組織之適法性，是以原告於公寓大廈管理條例公布施行後，縱未依公寓大廈管理條例第25條至第37條規定另行成立之管理組織，應僅無法直接適用同條例第35條第1項之規定得逕認管理委員會有當事人之能力，要難據以否定其原先已合於民事訴訟法第40條第3項規定具有非法人團體資格之當事人能力之地位。本件原告大北公園新座別墅社區管理委員會」（下稱原告大北「別墅社區」管委會））係由全體（30戶）過半數（16戶）之住戶出席，於民國84年4月20日召開住戶大會，為就該社區區分所有建物共有、共用部分之管理、維護、清潔、修繕及一般改良事項之監督選出之管理委員會，並推舉主任委員一名綜理前揭事項，及代表管理委員會對外行使職務，於該社區內設有事務所，並決議按月向住戶收取管理費及社區管理共同基金，存入銀行專戶，且報請當時主管機關即台南市警察局核備，經台南市警察局發函准予備查。又原告大北「別墅社區」管委會之「管理委員會組織章程」及「住戶公約」，業經85年8月17日所召開之住戶大會（曾於85年8月15日因出席人數未達半數，宣佈流會後，於同年月17日因同一議案再次召開）中，經超過全體住戶四分之一出席之9位住戶全數同意制定，並選舉訴外人辛○○為主任管理委員，則原告大北「別墅社區」管委會既為該社區全體住戶為社區共同管理維護事項組成，有固定之事務所及獨立財產，並置有代表人，即屬非法人團體等情，業經台灣高等法院台南分院88年度上易字第70號、88年度再字第56號確定判決認定在案，有該二號判決（見本院卷第654頁至第659頁、第51頁至第57頁背面）、台南市政府84年5月10日備查函（見本院卷第46頁）及台南市警察局簡便行文表（見本院卷第47頁）附卷可查，即使原告大北「別墅社區」管委會未依公寓大廈管理條例第25條至第37條、第43條及施行細則第14條之規定，重新成立公寓大廈管理組織，原告大北「別墅社區」管委會亦應認有當事人能力，核先敘明。
二、次按管理委員會有當事人能力。公寓大廈管理條例第38條第1項定有明文。又按非法人團體雖有當事人能力，但無訴訟能力，其為訴訟行為或受訴訟行為，應由代表人或管理人為之，依其性質應準用民事訴訟法關於法定代理人之規定（同法第52條）。本件原告請求確認被告之第一屆及第二屆區分所有權人會議決議無效，若原告之訴為有理由，則被告於第一屆區分所有權人會議所選舉之管理委員（含主任委員）均將因而隨之無效，惟被告既已於94年6月間向台南市政府核備，有該府96年8月24日函在卷可查（見本院卷第608頁），是被告即使經本院宣告區分所有權人會議決議無效，亦符合非法人團體之要件，自亦具有當事人能力，而被告之現任主任委員卯○○自亦得依民事訴訟法第52條規定為訴訟行為或受訴訟行為。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。查原告大北「別墅社區」管委會及原告子○○、午○○、辰○○、戊○○、己○○、巳○○、甲○○、許曾月、辛○○、丁○○、未○○、乙○○、丙○○、癸○○、寅○○（下稱原告子○○等15人）主張坐落在台南市○區○○段○○○○號、地目建、面積9,977平方公尺之土地（下稱系爭土地），為訴外人財團法人台灣省私立台南仁愛之家所有，該土地前由訴外人北苑建設股份有限公司（下稱北苑建設公司）及預售屋承買人等為起造人（建造執照號碼：南工造字第077630號），在該土地上興建包含「大樓區」、「店面區」及「別墅區」之公寓大廈，而原告子○○等15人均為別墅區之所有權人，被告法定代理人卯○○並非前開大樓區之區分所有權人，卻於93年5月7日自命為「管理委員會主任委員」，自命為召集人，召開第一屆區分所有權人會議，決議規約及選舉管理委員；嗣卯○○復於94年5月27日以「大北公園新座公寓大廈管理委員會主任委員」身分擔任召集人所召開之第二次區分所有權人會議，上述二區分所有權人會議均因召集人卯○○無召集權而致使決議當然無效等語，為被告所否認，已影響原告子○○等15人身為區分所有權人之權益，且原告因系爭決議之法律關係之存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
四、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴。惟請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款，定有明文。本件原告提起本訴時，就原告部分，原僅以原告大北「別墅社區」管委會及原告子○○為原告，嗣追加原告午○○、辰○○、戊○○、己○○、巳○○、甲○○、許曾月、辛○○、丁○○、未○○、乙○○、丙○○、癸○○、寅○○等人為原告；就被告部分，原係以參與系爭決議之住戶即被告丑○○等人為被告，其後將被告變更為以「大北公園新座管理委員會」為被告，經核原告所為之變更或追加，係本於同一基礎事實而為，揆諸首揭法律規定，並無不合，應予准許。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣坐落在台南市○區○○段○○○○號、地目建、面積9,977平
方公尺之土地，為訴外人財團法人台灣省私立台南仁愛之家所有，該土地前由訴外人北苑公司及預售屋承買人等為起造人（建造執照號碼：南工造字第077630號），在該土地上興建包含「大樓區」、「店面區」及「別墅區」之公寓大廈，預售時即由北苑公司與預售屋承買人約定：「本大樓（A棟）及透天店舖住宅（B棟）其使用範圍不包括中庭景觀花園」，原告等人均為別墅區之所有權人，則中庭景觀花園依約定為原告等使用，被告等不得使用。83年完工取得使用執照後，原告等別墅區之住戶自行成立「大北公園新座別墅區管理委員會」，自行管理別墅區，但別墅區成立管理委員會當時，雖公寓大廈管理條例尚未公布實施，但「大北公園新座別墅區管理委員會」有當事人能力，則為鈞院所肯定，有相關民事判決可證，先予敘明。
㈡依92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例第25條第3項
前段及第28條之規定，公寓大廈第一次召集區分所有權人會議時，應由起造人召集，起造人有數人時，應互推一人為召集人；經決議組織章程、成立管理委員會後，則由具有區分所有權人身分之之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。北苑公司在前開土地上所興建之大樓及店面區，十多年來因出席人數不足之緣故，遲遲無法成立管理委員會，未曾有合法之管理組織，未料，被告法定代理人卯○○並非前開大樓區之區分所有權人，卻於93年5月7日自命為「管理委員會主任委員」，自命為召集人，召開第一屆區分所有權人會議，決議規約及選舉管理委員。然查，本件之公寓大廈係北苑公司及預售屋承買人等多人為起造人申請建造之建物（使用執照號碼為83南工使字第2883號），起造人有數人，依公寓大廈管理條例第28條第2項規定，應由起造人互推一人為召集人來召開第一次區分所有權人會議。然被告法定代理人卯○○並非起造人，亦非區分所有權人，更非區分所有權人互推之召集人，不論其主張依何條條文召集第一次區分所有權人會議，均不符合公寓大廈管理條例之規定，則被告法定代理人卯○○既無召集權，依最高法院92年台上字第2517號判決意旨，被告法定代理人卯○○所召開之第一次區分所有權人會議，並不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力，則上開由被告法定代理人卯○○擔任召集人於93年5月7日所召開之區分所有權人會議所決議推選之管理委員及所組成之「大北公園新座公寓大廈管理委員會」，以及所決議之規約，均不能生效。
㈢既然第一次區分所有權人會議所委任之管理委員、規約，以
及所組織之管理委員會均為無效，被告法定代理人卯○○並非合法之管理委員會主任委員，則其即無公寓大廈管理條例第25條第3項之召集人資格，則卯○○於94年5月27日以「大北公園新座公寓大廈管理委員會主任委員」身分擔任召集人所召開之第二次區分所有權人會議，亦因其無召集權而自始無效。
㈣原告等人建物所在之別墅區，係為單純之住宅區，因預售時
建商即以別墅區有獨立使用之景觀花園，高生活品質為廣告招攬，故價格高出大樓區及店面區甚多，且別墅區之使用人數少，出入份子也單純，容易管理，從一開始就獨立管理，別墅區在84年4月20日成立「大北公園新座別墅社區管理委員會」，別墅區組織管理委員會已整整十年。而被告等人之大樓區或店面區，為辦公、商場及住宅混合，裡面還有營業用游泳池，每日出入數百人或上千人以上，進出份子多且複雜，機車汽車四處停擺、雜亂不堪，使用性質與管理方法與別墅區截然不同，以分別管理為適當。因大樓區及店面區份子複雜，十年來無法組成管理委員會，嗣於93年5月間想要成立管理委員會，其可依當時已經公布之公寓大廈管理條例第26條規定，僅就大樓區部份成立管理委員會，原告子○○曾為兩造之共同利益，與卯○○協商分別成立管理委員會，要與卯○○協議共用部分範圍之劃分及管理等，卻為卯○○所拒，卯○○挾持其優勢之人數（大樓區住戶約120人、別墅區約30人），昧於原告等別墅區已獨立管理十年之事實，昧於中庭花園於預售契約書中即約定由別墅區使用之事實，完全不理會原告等別墅區之社區自主權，覬覦已約定由別墅區使用之中庭花園空間，而以多數暴力強行要將別墅區劃入其管轄範圍，要強行使用別墅區中庭花園空間；更有甚者，竟然片面決議要求原告等別墅區住戶要與大樓區共同負擔大樓區之公共設施管理維護費用，甚至要追溯至84年7月份開始計算負擔，令原告等別墅區住戶難以接受。
㈤被告法定代理人卯○○近日更聘請保全公司強占原告等之停
車場出入口，要向原告等收取管理費，並要求原告等應開放中庭景觀花園，原告等為保護自己之財產及自由，不得不提起本件訴訟。
㈥聲明：請求確認被告於93年5月7日召開之第一次區分所有權
人會議，以及被告於94年5月27日所召開之第二次區分所有權人會議之決議，均不存在。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠本件公寓大廈包含「大樓區」、「店面區」及「別墅區」，
係由北苑公司於公寓大廈管理條例施行前（即84年6月29日前）取得建造執照（建造執照號碼：南工造字第077630號）。依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第43條第1項：
「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」、公寓大廈管理條例施行細則第14條：「依本條例第43條第1項規定成立管理組織者，區分所有權人應依本條例第25條第3項規定，互推召集人一人召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備」及修正後公寓大廈管理條例第25條第3項：「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人」之規定，在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，並非由起造人召集第一次區分所有權人會議，而應由區分所有權人互推一人為之。準此，本件公寓大廈之區分所有權人於93年5月7日互推一人為召集人，召開第一次區分所有權人會議訂立規約，組織成立「大北公園新座管理委員會」，並向地方主管機關報備，取得台南市政府93年5月28日南市工使字第09300424680號函准予備查在案，業已完成法律上之程序。其後於94年5月13日召開第二次區分所有權人會議，因出席人數未達公寓大廈管理條例第31條之規定而流會，依同法第32條之規定於同年月27日重新召開，有41人出席，已達區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例五分之一以上之規定，經出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意所作成之決議自屬有效成立，全體區分所有權人自應受決議內容之拘束。
㈡次按公寓大廈管理條例第26條雖然規定：「非封閉式之公寓
大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且其區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，但其前提要件係「經區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」。原告等人未經上開程序，即謂別墅區已自行成立管理委員會，顯然違背公寓大廈管理條例第26條之規定，其組織顯非合法。又依內政部營建署88年8月23日88營署建字第62590號函釋：「關於公寓大廈於條例施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依公寓大廈管理條例第25條至第37條、第43條及施行細則第14條之規定，重新成立公寓大廈管理組織」，原告「大北公園新座別墅社區管理委員會」並非重新依據公寓大廈管理條例之相關規定所成立，益見其組織不合法。
㈢至於原告等主張別墅區成立管理委員會係於公寓大廈管理條
例實施前，依鈞院88年度南小字第953號判決及台灣高等法院台南分院88年度再字第56號判決，其有當事人能力云云。
惟上開判決均係管理委員會就未繳納管理費之別墅區住戶所提出之給付管理費之訴訟而已，「大北公園新座別墅社區管理委員會」縱使有當事人能力，亦僅係符合民事訴訟法第40條第3項之規定，於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人而已。惟此乃程序法對非法人團體認其形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力（67年台上字第865號判例參照）。法院在前案中並未深究「大北公園新座別墅社區管理委員會」實體上是否符合法律所規定之要件而組織成立，並依法存在，原告等自不能僅以其有當事人能力，即謂已合法成立其「大北公園新座別墅社區管理委員會」。
㈣公寓大廈管理條例第7條明定：「公寓大廈共用部分不得獨
立使用供做專有部分」，按中庭花園之部分，係屬本件建築物所留設之開放空間，有開放空間面積計算圖可證，無論依修正前之「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」或修正後之「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」規定，均應開放供公眾通行或休憩，其性質為「約定專用有違法令使用限制之規定」，不許約定為專用。又依公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」，北苑公司將屬於開放空間之中庭花園讓售予特定人，設定專用使用區，顯然違背公寓大廈管理條例上開規定，自屬無效。甚且中庭花園之基地亦屬本件建物地下室之一部分，原告等專用中庭花園，拒絕開放予其他區分所有權人使用，卻又使用地下層防空避難室、停車空間等公用部分，但拒絕分攤管理費用，實在霸道不講理！原告等藉詞提起本件訴訟，無非用以規避其法律上責任，顯無理由。
三、本件經依民事訴訟法第270條第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
⒈本件公寓大廈包含「大樓區」、「店面區」及「別墅區」。
⒉原告子○○等人為別墅區之所有權人，訴外人丑○○等人為大樓區、店面區之所有權人。
⒊被告法定代理人卯○○於93年5月7日召開本件公寓大廈第一次區分所有權人會議。
⒋被告法定代理人卯○○於94年5月27日召開本件公寓大廈第二次區分所有權人會議。
㈡兩造爭執要點為：
⒈被告法定代理人卯○○是否有權召開區分所有權會議？⒉第一次區分所有權人會議所為之決議是否有效？⒊第二次區分所有權人會議所為之決議是否有效？⒋原告自行成立之大北公園新座別墅社區管理委員會是否合
法？⒌中庭花園部分，是否由別墅區之區分所有權人專用，其他
區分所有權人不得使用？⒍別墅區之區分所有權人是否應共同分擔地下層防空避難室
、停車空間等公用部分之管理實用？
四、本院之判斷：㈠原告主張坐落在台南市○區○○段○○○○號、地目建、面積
9,977平方公尺之土地，為訴外人財團法人台灣省私立台南仁愛之家所有，該土地前由訴外人北苑公司及預售屋承買人等為起造人（建造執照號碼：南工造字第077630號），在該土地上興建包含「大樓區」、「店面區」及「別墅區」之公寓大廈，原告子○○等人為別墅區之所有權人，訴外人丑○○等人為大樓區、店面區之所有權人。被告法定代理人卯○○於93年5月7日召開本件公寓大廈第一次區分所有權人會議；被告法定代理人卯○○於94年5月27日召開本件公寓大廈第二次區分所有權人會議等語，業據原告提出（83）南工使字第2883號使用執照、區分所有權人會議紀錄、簽到簿及區分所有人名冊、建物登記謄本等件為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為可採。
㈡至原告主張被告法定代理人卯○○無召集區分所有權人會議
之召集權，因此被告法定代理人卯○○於93年5月7日召開本件公寓大廈第一次區分所有權人會議以及於94年5月27日召開本件公寓大廈第二次區分所有權人會議自始無效等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按區分所有權人會議，應由召集人於開會前15日以書面載
明開會內容，通知各區分所有權人；區分所有權人會議由區分所有權人互推1人為召集人，召集人任期1年，連選得連任；有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。召集人無法依前項規定互推產出時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止，公寓大廈管理條例第28條前段、第25條第2項至第4項分別定有明文。而公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項亦定有明文。
⒉被告辯稱其現任法定代理人卯○○於93年5月7日召開本件
公寓大廈第一次區分所有權人會議，乃係區分所有權人依照公寓大廈管理條例第25條第3項互推一人即卯○○為召集人，該次會議並無違法等語，惟查，被告法定代理人卯○○並不具有「區分所有權人」之身分，有區分所有權人庚○○之委託書在卷可證（見本院卷第661頁），然依公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，須具有「區分所有權人」之身分之人始得被推為召集人，被告法定代理人卯○○不具有「區分所有權人」之身分，自不得擔任93年5月7日召開之第一次區分所有權人會議之召集人，且被告亦未提出當時之推選召集人程序符合公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項2人以上書面推選，且公告10日之生效要件，故該次會議之召集程序已違反上開公寓大廈管理條例之規定。
⒊次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會
議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上列撤銷會議決議之列（最高法院92年度台上字第2517號、94年度台上字第1256號判決參照）。本件由被告法定代理人卯○○於93年5月7日召開之第一次區分所有權人會議既係由無召集權人召集，揆諸上開說明，該區分所有權人會議所為之全部決議，不待撤銷即當然自始無決議之效力。
⒋又因93年5月7日召開之第一次區分所有權人會議決議無效
，該決議所選舉出之主任委員或管理委員自亦難認為合法，從而，被告法定代理人卯○○基於93年5月7日第一次區分所有權人會議決議被選任為主任委員之身分於94年5月27日所召集之第二次所有權人會議決議，自應認基於同一理由而自始無決議之效力。
㈢依上所述，原告主張被告於93年5月7日召開之第一次區分所
有權人會議，以及被告於94年5月27日所召開之第二次區分所有權人會議之決議係由無召集權人召集，所為決議當然無效，爰請求確認該二次區分所有權人會議之決議不存在，為有理由，應予准許。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，均與上開論斷結果無礙，爰不再一一論述；又按公寓大廈管理條例第26條第1項規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」本件原告之所以提起本件訴訟之原因乃在原告大北「別墅社區」管委會與被告就共用及專用部分無法達成共識，原告子○○等15人不願參與被告法定代理人召集之區分所有權人會議，惟本院認為姑且不論被告就本件訴訟是否提起上訴，均宜儘速「依公寓大廈管理條例之規定」重新召開區分所有權人會議，並展現誠意，邀請原告子○○等15人實質參與區分所有權人會議，且重視「大樓區」、「店面區」及「別墅區」就建物使用目的之本質上差異，而被告亦應基於信賴保護概念為前提，參酌原告子○○等15人等人向訴外人北苑公司購買「別墅區」所訂立之預訂買賣契約書第25條之約定（見本院卷第26頁）；至原告亦應注意地方主管機關即台南市政府認定兩造所爭執之「中庭花園」為開放空間，不得約定為專用等情（見本院卷第397頁所附台南市政府95年8月28日南市工使字地00000000000號函），並協請台南市政府基於地方主管機關之權責介入協調，解決爭議。若兩造均能基於上開認知，共同謀求社區和諧及永續經營，始為社區之真正福祉之所在，否則兩造勢必長期陷入爭訟，不論訴訟勝敗如何，其爭議仍然存在，此結果應非全體社區住戶所樂見，均併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
書記官 劉紀君