臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第1438號原 告 丙○○被 告 丁○○
甲○○乙○○前列三人共同訴訟代理人 黃福卿律師上列當事人間請求請求交付房屋等事件，經本院於民國94年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○、甲○○、乙○○應將坐落台南縣新營市鎮1477地號土地上之未辦保存登記之鋼鐵磚造一層廠房（一層面積1017.6平方公尺、雨遮52.36平方公尺）交付原告。
被告丁○○、乙○○應給付原告自民國九十五年一月一日起，至交還上開廠房之日止，按月以新台幣肆萬元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告經由本院93年度執字第26490號強制執行事件標買坐落台南縣新營市鎮1477地號土地上之未辦保存登記之鋼鐵磚造一層廠房一棟（下稱系爭未保存登記建物），已於94年6月23日取得系爭廠房所有權。原告取得系爭廠房所有權後要求被告於民國94年7月8日前承諾搬遷，然被告均置之不理，原告不得已乃於94年7月29日再以存證信函告知被告，然被告回函表示有租賃契約，並把房屋電錶私自移轉至被告乙○○名下。原告再於94年8月23日催告限期交付土地及房屋，然被告回函時均有推託之嫌，對原告之請求置之不理。
（二）被告丁○○雖堅稱有租賃契約，然被告丁○○回函中指稱有與吳小姐之租賃契約，顯有所矛盾，因土地及建物所有權均屬被告甲○○，為何所有權變成吳小姐，另向台電公司申請電錶應提出土地所有權狀及建物使用執照方可申請，經法院執行拍賣後之電錶理應由新所有權人提出新所有權狀及建物權狀方可辦理變更，被告乙○○並非土地所有權人也非申請人卻佔有原告土地及建物裡之電錶，私自辦理變更成為電錶登記名藝人，致使原告平白損害使用權益，爰依所有權、侵權行為及不當得利之法律關係提起本訴。
（三）並聲明：被告應將坐落台南縣新營市鎮1477地號土地上之未辦保存登記之鋼鐵磚造一層廠房（一層面積1017.6平方公尺、雨遮52.36平方公尺）交付原告。並自94年7月8日起至交付上開廠房之日止，按月給付原告以新台幣40,000元計算之損害金。
二、被告則以：
（一）本件同一訴訟標的，業經原告起訴，經鈞院92年訴字第1824號及台灣高等法院台南分院93年度台上字第75號民事判決駁回原告之訴確定，原告就同一訴訟標的更行起訴，顯違民事訴訟法第253條之規定，鈞院應依民事訴訟法第249條第1項第7款規定駁回其訴。
（二）按土地及其土地上之建築物同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第876條第1項定有明文。而上揭規定之立法目的，在使土地及土地上之建築物，得獨立而為抵押權之標的物。若土地及土地上之建築物，屬於一人所有時，得袛以土地或建築物為抵押權之標的物，而拍賣之物為抵押之土地時，其建築物之所有人，視為取得地上權人，仍得以其建築物利用其土地，拍賣之物為抵押之建築物時，其拍定人視為取得地上權，使得利用其土地，不致因抵押物拍賣結果，該非抵押物形成無權占有或因而導致地上物須拆除之命運。而所謂「視為已有地上權之設定」，係指視為取得地上權之人得在土地或建物拍定後，對土地所有人主張有法定地上權，而非指在法院拍定抵押物前，即認為建物所有人已取得地上權。最高法院79年度台上第1834號、83年度台上字第522號判決意旨參照。查系爭土地及系爭未保存登記建物原均為被告所有，而依台南縣稅捐稽徵處93年2月4日南縣稅房字第930003312號函所附稅籍資料所示，足證該未保存登記建物於85年7月即已坐落於系爭土地上，嗣被告甲○○於86年5月27日提供系爭土地為訴外人華南銀行設定一千五百萬元之最高限額抵押權時，因系爭未保存登記建物未為登記，係僅以系爭土地為抵押權之設定登記，嗣後華南銀行聲請鈞院以91年度執字第19455號強制執行系爭第1477號土地，並付拍賣時，系爭土地及系爭房屋仍屬被告甲○○所有。又原告係經訴外人華南銀行以抵押權人身份聲請就抵押物為上揭強制執行程序中，因拍定而取得系爭土地之所有權，故被告甲○○所有之系爭未保存登記建物與原告所有之系爭土地間，揆諸前揭說明，應視為已有地上權之設定，且依民法第759條規定，雖尚未辦理地上權登記，仍生地上權效力。是以被告甲○○所有之上揭未保存登記建物並非無權占有系爭土地。
（三）系爭未保存登記建物，稅籍上雖為被告甲○○名義，但事實上為被告甲○○、乙○○與訴外人吳明興共同出資興建，被告乙○○一直居住在該處經營紙器業，有證人吳水池可資證明，並有當年建築工人林自烈可傳作證，因被告乙○○為共同建造人之一，故以被告乙○○申請供電使用，亦有台電公司新營區營業處函一件可佐。
（四）因系爭未保存登記建物稅籍上登記為被告甲○○一人名義，故由被告甲○○一人代表出面與被告丁○○簽定租約與被告丁○○經營紙業，並非無權占有。
（五）依土地法第43條規定，不動產須經移轉所有權登記，始生所有權移轉效力，本件系爭未保存登記建物雖經法院拍賣，核發權力移轉證書文件予原告，但因未辦理所有權移轉登記，故系爭未保存登記建物所有權仍屬共同建造人即被告甲○○、乙○○及訴外人吳明興三人所有，原告既未取得系爭未保存登記建物所有權，且被告占有使用並非無正當權利，是以原告之請求顯無理由。
（六）又本件鈞院強制執行拍賣系爭未保存登記建物，有關應行送達文書並未依法送達被告甲○○，拍賣難謂合法，又系爭未保存登記建物雖經拍賣，但未辦所有權移轉登記仍難謂原告已取得所有權，故仍有民法第876條第1項規定之適用。
（七）聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告經由本院91年度執字第19455號強制執行事件標買台南縣新營市鎮1447地號土地及其上同段281號建物，並於92年8月14日取得上開房地所有權，有本院不動產權利移轉證書、土地登記謄本及建物登記謄本可憑。
（二）原告復經由本院93年度執字第26490號強制執行事件標買系爭1447地號土地上之未保存登記之鋼鐵磚造一層廠房（一層面積1017.6廠房（即系爭未保存登記建物），並於94年6月23日取得上開建物所有權，有本院不動產移轉證書在卷可稽。
（三）被告丁○○前向執行債務人即被告甲○○承租系爭未保存登記建物（含機器設備），約定每月租金40,000元，租賃期間自89年12月31日起至94年12月31日止。系爭未保存登記建物現仍由被告甲○○交由被告丁○○、乙○○繼續占有使用中，有被告提出之房屋租任契約書影本及本院95年1月13日言詞辯論筆錄附卷可稽。
四、本件被告辯稱：本件同一訴訟標的，前經原告起訴，經本院
92 年訴字第1824號及台灣高等法院台南分院93年度台上字第75 號民事判決駁回原告之訴確定，原告就同一訴訟標的更行起訴，顯違民事訴訟法第253條之規定云云。按當事人就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴，固為民事訴訟法第253條規定所不許，惟該條所禁止之重訴，自指同一事件而言。所謂同一事件，必同一當事人，就同一法律關係，而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，而受重訴之禁止。查原告向本院所提起之92年度訴字第1824號訴訟，係本於系爭1477地號土地所有權之作用，請求被告甲○○拆除系爭未保存登記建物將土地騰空交還原告；而原告提起本件訴訟，係主張：伊已取得系爭未保存登記建物所有權，訴請現占有使用系爭未保存登記建物之被告丁○○、乙○○及被告甲○○應將系爭未保存登記建物交付原告並請求損害金，兩者並非為同一之請求，且兩者之訴訟標的及當事人亦非相同，並非同一事件，被告上開抗辯，尚無可採，先予敘明。
五、本件兩造爭執之點：原告主張系爭未保存登記建物已經本院93年度執字第26490號強制執行事件公開拍賣，由原告得標拍定取得所有權，被告無權繼續占有使用系爭未保存登記建物等情，為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭執者即在於：（一）原告是否已取得系爭未保存登記建物所有權？（二）被告有無繼續占有使用系爭未保存登記建物之合法權源？亦即原告得否主張被告等人遷讓交付？茲就本院判斷意見陳述如下：
（一）有關原告是否已取得系爭未保存登記建物所有權部分：按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即取得不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。而此所有權之取得，雖非基於登記，但除登記前不得處分該所有權外，其權利內容與因登記而取得之所有權，尚無二致。查原告主張經本院拍賣程序得標買受系爭未保存登記建物，已經本院執行處於94年6月23日核發不動產權利移轉證書，並於同年月29日送達原告收受，業據原告提出不動產權利移轉證書一份為證，並經本院依職權調閱本院93年度執字第26490號卷查核無誤，復為被告所不爭，則系爭未保存登記建物，業由原告因拍賣取得所有權，應可認定，被告辯稱在未辦理所有權移轉登記前，原告尚未取得所有權云云，顯無可採。又系爭未保存登記建物所有權既已由原告拍賣取得，則被告於本院審理程序中所主張系爭未保存登記建物之出資興建過程等等，均不影響系爭未保存登記建物所有權已由原告取得之事實，自無調查之必要，是被告所提出之秤量傳票、所得稅申報書等資料及聲請訊問證人吳水池、工人林自烈部分，與本院上開認定均無影響，無需調查，併此敘明。
（二）有關被告有無繼續占有使用系爭未保存登記建物之合法權源？亦即原告得否主張被告等人遷讓交付部分：
１、按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第767條前段分別定有明文。系爭未保存登記建物已由原告取得所有權，已如前述，是原告對於目前占有使用系爭未保存登記建物之人，自得本於所有權請求返還。被告雖辯稱渠等依民法第876條之規定有占有使用權源云云，惟查，本件系爭未保存登記建物所有權已由原告取得，而系爭1477地號土地所有權亦已經原告於本院91年度執字第19455號強制執行程序拍賣取得，亦即土地與建物所有權均屬一人即原告所有，顯與民法第876條法定地上權之要件不符，是被告援引民法第876條規定主張有法定地上權云云，容有誤會，尚無可採。
２、就被告甲○○部分：按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第348條第1項、第373條分別定有明文。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人即被告甲○○為出賣人，拍定人即原告為買受人。是原告與被告甲○○間之法律關係應類推適用買賣關係，亦即被告甲○○基於出賣人之地位，對原告負有交付買賣標的物之義務，是以原告訴請被告甲○○應交付系爭未保存登記建物予原告，應有理由，惟不動產之出賣人，固負有交付出賣之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難指為無權占有，是原告依侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被告自94年7月8日起按月給付原告40,000元之損害金，則無理由，應予駁回。
３、被告丁○○、乙○○部分：民法第373條係規範買賣雙方對於買賣標的之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定，僅於買賣當事人間有其適用，被告丁○○、乙○○並非執行債務人，與原告間並無買賣關係存在，自無民法第373條規定之適用，是有關被告丁○○、乙○○有無占用系爭未保存登記建物之權利，自應另行論述：
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。查被告丁○○抗辯：系爭未保存登記建物自89年12月31日起即由被告丁○○向共同被告即債務人甲○○承租，租賃期限自89年12月31日起至94年12月31日，業據提出房屋租賃契約書一份為憑，復為原告所不爭，自堪信為真實。是被告丁○○於原告拍賣取得系爭未保存登記建物時，被告丁○○應得依前述民法第425條第1項規定，向原告主張租賃關係存在，而繼續占有使用系爭未保存登記建物。又承租人對於租賃物有使用、收益之權，是在租賃關係存續中，系爭未保存登記建物之使用、收益權利係歸屬於被告丁○○，原告對系爭未保存登記建物並無使用收益權限，自亦無損害可言。是在租賃期限內，原告自不得訴請被告丁○○、乙○○交付系爭未保存登記建物予原告及請求賠償金。
⑵惟按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民
法第450條第1項定有明文。查被告丁○○所提出之租賃契約第2條載明有租賃期限，是被告丁○○所憑以占有系爭未保存登記建物之租賃關係，於94年12月31日租賃期限屆滿時應已消滅。被告甲○○雖辯稱租賃期限屆滿後有與被告丁○○繼續訂立租賃契約，惟按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。而所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。且系爭未保存登記建物所有權已屬原告，已如前述，被告甲○○對系爭未保存登記建物已無處分權利，是縱被告甲○○於94年12月31日租賃期限屆滿後確有與被告丁○○訂立租賃契約（該部分被告甲○○並未提出租賃契約，且被告吳水城之陳述，前後不一，是否有續訂租約實堪質疑），依上說明，對於原告亦不生效力，是於原租賃期限屆滿後，自95年1月1日起被告丁○○對原告已無占有使用系爭未保存登記建物之合法權源，而被告乙○○自承亦有占有使用系爭未保存登記建物，惟並未舉證證明有何占有使用權源，自亦屬無權占有。從而，原告依所有物返還請求權之法律關係，訴請被告丁○○、乙○○遷讓交還系爭未保存登記建物予原告，亦屬有據，應予准許。
⑶按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。依前所述，被告丁○○、乙○○自95年1月1日起已無占有使用系爭建物之權利卻仍繼續使用，顯受有相當於租金之利益，致原告無法使用其所有之系爭未保存登記建物，致受有相當於租金之損害，是原告依侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被告丁○○、乙○○給付損害金，應屬有據。又系爭未保存登記建物於89年起係由被告丁○○以每月40,000元之租金代價承租，此為被告所自承，則原告主張被告丁○○、乙○○未將系爭未保存登記建物交付，應有致原告受有前開租金收取之損害，原告以該租金額計算損害額，核屬相當。綜上，原告依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告丁○○、乙○○自95年1月1日起至交付系爭未保存登記建物止，按月給付原告以40,000元計算之損害金部分，應有理由，至逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求被告甲○○、丁○○、乙○○應將系爭未保存登記建物交付原告；被告丁○○、乙○○應自民國95年1月1日起至返還上開建物之日止，按月給付原告以40,000元計算之損害金，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 1 月 27 日
書記官 卓春成