臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第1511號原 告 戊○○訴訟代理人 林士龍律師
彭大勇律師被 告 甲○○
丁○○乙○○珎即珍之古兼上列3人及下列1人訴訟代理人 丙○○ 住同上兼上列4人訴訟代理人 余佩珊 住同上上列當事人間請求拆屋交地等事件，經本院於民國95年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○、丁○○、乙○○、丙○○、余佩珊應自坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地上建號台南縣○○鄉○○段○○號建物，即門牌台南縣○○鄉○○村○○路○○號房屋（含未保存登記建物）遷出，並連同上開土地返還予原告。
被告乙○○應將坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地內，如附圖所示編號Ｄ、Ｅ部分面積分別為七點四七、十五點九八平方公尺之地上建物拆除，並將土地交還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾捌萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告甲○○、丁○○、乙○○、丙○○、余佩珊如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾陸萬陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬元供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣貳萬捌仟壹佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、7款定有明文。本件原告起訴時原列被告甲○○、李秋美、丙○○、余佩珊，繼於本院審理中更正被告李秋美為被告丁○○，並追加被告乙○○，被告對此無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更及追加，且原告上開訴之變更、追加，不須另行蒐集新訴訟資料，得認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。（最高法院72年度台上字第1552號、2516號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）查坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段31建號建物（即門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○○號之房屋）原係訴外人余慶隆所有。原告於94年8月8日向鈞院執行處拍賣取得（案號93年度執良字第40310號）並於同年8月24日辦畢所有權移轉登記。而被告等五人就上開房屋、土地並無任何合法使用權源，竟於原告94年8月24日辦理所有權移轉登記之日起仍未將其等所有物品自系爭房屋搬出而持續占住上開建物及土地迄今，此為被告丙○○於鈞院自承丙○○、丁○○、余佩珊、甲○○、乙○○居住可證。而原告曾多次催促其等搬遷，被告亦置之不理，因此原告自得本於系爭房屋、土地所有權人地位主張民法第767條規定起訴請求如聲明第1項所示。
（二）又查坐落上開土地上另有鐵皮屋及鐵皮涼亭（棚）乙座，據鈞院93年度執良字第40310號案之函文附表備註欄係載乙○○所有，而丙○○於鈞院95年2月9日筆錄乃稱上開鐵皮屋、涼亭係乙○○所建，鈞院95年4月27日勘驗測量筆錄亦記載為乙○○搭建，則當以乙○○為實際有拆除權之人，如此被告乙○○並無搭建上開鐵皮屋、鐵皮涼亭及使用系爭土地之正當權源而屬無權占有。因此原告自得依民法第767條之規定，請求對鐵皮屋及涼亭有所有權或事實上處分權之人，即乙○○拆除之，並交還土地。此為第2項聲明所請求。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告丙○○辯稱系爭房地係其出資購買及興建而信託登記予余慶隆，故其為真正所有權人而非無權占有云云，顯然無據。蓋土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，其用意乃為保護善意第三者因信賴登記而設，因此原告信賴地政機關就系爭房地之所有權係登記為余慶隆所有而透過鈞院執行程序拍得，自得依法訴請被告交還系爭房地。何況被告既未於鈞院93年度執良字第40310號案就系爭房地所為之強制執行程序中提起第三人異議之訴，此為被告所自承，則其於本案程序中復爭執其為真正權利人，乃屬不可採信。
２、被告舉最高法院30年上字第2203號判例要旨及93年台上字第287號判決要旨表示若執行之標的為第三人所有時，拍賣即無效，用以說明被告丙○○就系爭房地始為真正所有權人而非無權占有云云，在本案之情形顯無理由，蓋93年台上字第287號判決要旨已明白揭示若誤對第三人之財產為強制執行拍賣固可能無效（尚須另案提起回復所有權之訴才能確定），然不動產拍定人則應受民法第43條規定之保護，故第三人不得再主張拍賣無效或另行起訴。由此可見實務見解對於得主張拍賣無效之情形大抵上乃指未保存登記之不動產等情形較有可能發生。
３、按「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第六十八規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據。」（最高法院41年台上字第323號判例意旨參照）。因此系爭房地乃於鈞院93年度執字第40310號案（及91年度執全字第2135號假扣押執行）進行查封時乃明確登記在余慶隆名下，因此原告信賴地政機關之登記及法院之查封拍賣行為而取得系爭房地所有權，自應受土地法第43條等規定之保護而確定取得所有權，否則若連法院依土地、建物權狀、土地建物登記謄本所示權利狀態予以查封拍賣尚可被主張不受土地法第43條保護，則何種情形可受保護？何況被告丙○○於上開執行程序查明系爭房地之使用、權利情形時亦僅表明是其等居住而已，而未表明其等始為真正權利人，更未依強制執行法第15條提出第三人異議之訴，則外人及法院如何得知被告所提之權利狀況？因此其答辯狀片面稱其為西港鄉老鄉長，故西港人（含原告）應會知其為系爭房地之真正權利人，原告等係第一拍時即購買，應會查明房地之情形故非善意第三人，乃屬臆測之詞，顯無理由，而答辯狀稱原告若無法證明其確為信賴登記之善意第三人時其拍賣即為無效而被告即非無權占有之陳述，更與舉證責任法則相反，且違反上開41年台上字第323號及93年台上字第287號判決等最高法院見解，要屬無稽。因此本案之權利狀態既已十分明確，且被告係屬無權占有，故其等欲傳訊余慶隆、原債權人及原告夫婦等人，顯無必要。
４、被告主張原告應補償其興建圍牆等物之損失云云，顯無理由：
⑴按「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」
、「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權」，為民法第66條、811條所明文。又「上訴人主張對系爭房屋曾加以裝修，縱屬真實，然其所購買之磚、瓦、塑膠板等，既因附合於債務人之不動產而成為系爭不動產之成分，無單獨所有權存在，亦自無足以排除強制執行之權利。」（最高法院56年台上字第2346號判例意旨）。
⑵而查系爭房地於被查封拍賣之效力、範圍乃及於所有附著
或定著於上開不動產之所有部分，即除建物、土地外，自及於定著物及附合物，而被告所稱圍牆、電動門等物乃與土地、建物密合不可分，且具有固定性、永久性及獨立之經濟效益，此為被告所自承，因此應認性質屬定著物或附合物，且執行程序估價時亦係以該現狀估價，故上開部分被告既未提起第三人異議之訴，則均為原告拍定取得，因此被告要求原告補償新台幣（下同）225萬元云云，顯無理由。
⑶至於增建之雨遮等未保存登記建物，因係加建在原建物上
無獨立門戶且與原有建物無任何可資區別之標識存在而與之一體使用，因不具構造上及使用上之獨立性，自與原建物附合為一整體而成原建物之重要成分，而與原建物一併拍賣。
⑷91年度執字第36496號執行卷的鑑定報告也包含未保存登
記建物，與93年度執字第40310號執行範圍相同，而且拍賣公告也有將未保存登記建物一併作拍賣，增建部分也是附屬在主建物部分，91年度執全字第2135號的查封筆錄後附之執行處附表有記載建物部分就是余慶隆所有。
⑸又依原告所提勘驗現場時所拍系爭房地之照片，系爭房地
四周均有圍牆，而大門口有鐵門，門庭路面均舖有磚塊，另建物後方之庭院則如勘驗筆錄所述，路面均舖設水泥，而圍牆、水泥、鐵門等定著物或附合物既均係拍賣時即已存在之物而為原告拍定取得，所有權已屬原告所有，被告應保持查封拍賣時系爭房地之現況，不得以系爭房地為農地、農舍不得有水泥路面而私自拆毀（是否應拆乃應由相關公務機關認定），否則恐涉毀損罪嫌及損害賠償之責。
（四）並聲明：
１、被告丙○○、丁○○、余佩珊、甲○○、乙○○，應自坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地上建號台南縣○○鄉○○段○○號建物，即門牌編號台南縣○○鄉○○村○○路○○號房屋（含未保存登記建物部分）遷出，並連同上開土地返還予原告。
２、被告乙○○應將坐落前項所示土地上如台南縣佳里地政事務所土地複丈成果圖所示編號E部分所示面積15.98平方公尺鐵皮屋及台南縣佳里地政事務所土地複丈成果圖所示編號D部分面積7.47平方公尺之鐵皮造涼亭建物拆除，將土地交還原告。
３、並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭房地之真正所有權人為被告丙○○，被告等人非無權占有：
１、查系爭房地，雖拍賣前登記之所有權人為被告丙○○之弟余慶隆，但事實上該農地及其上建物均係丙○○出資購買及興建，惟因當時丙○○未具備農民資格，無法以其名義登記，遂信託登記予余慶隆，故丙○○方為該房地真正所有權人，並非無權占有。此情況基於丙○○擔任過西港鄉鄉長，屬地方知名人士，原聲請拍賣之債權人西港鄉農會理監事及大部分員工，甚至西港鄉民大都知悉本件信託關係，但債權人之代理人竟向法院陳稱：「查封之建物．．．，其（丙○○）與債務人（余慶隆）是親兄弟，並未訂立契約」云云，且登載於拍賣公告備註欄第9款，致嗣後買受人即原告乃誤以為丙○○之占有情況為無權占有，遂有本件訴訟之提起。
２、系爭房地遭法院強制執行時，丙○○希望藉由拍賣時購回該房地，一方面得回復真正所有權關係，另一方面則對於農會高額之利息、違約金不甚滿意，不願與之協商清償，故打算於第三次拍賣時出價購回，孰料原告不知何故，竟然於被告有意買回之際，以第一次拍賣之底價參與競標且順利得標，致令被告之希望落空，被告等人知悉該情況後，僅能無奈地多次與原告聯繫，打算以高於其拍定金額之價格向其買回，最後甚至出價到多達一百萬元之價格，原告仍未表同意。
３、原告雖以土地法第43條登記之絕對效力，作為其因信賴登記而善意取得房地所有權之依據。然查，被告丙○○曾任鄉長，現任鄉長亦為其侄，其在西港鄉可謂無人不知。就系爭房地而言，被告等人已居住十餘年，西港鄉民亦大多知悉該房地屬老鄉長所有，而非其弟余慶隆所有，原告在第二次拍賣以第一次拍賣底價購買該房地，顯對該房地有極大之興趣，故不可能不對該房地進行調查，且拍賣公告上亦已表示該房地現由誰居住，因此，原告所謂信賴登記而受善意保護，顯與善意概念係指不知情之情況不相符，其既非善意第三人，自不受該條之保護。依最高法院30年台上字第2203號判例要旨：「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴，請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，．．．」；又最高法院93年台上字第287號判決要旨亦云：「誤對第三人之財產為強制執行拍賣，除動產拍定人應受民法善意受讓規定之保護，及不動產拍定人應受土地法第四十三條規定之保護者外，其拍賣為無效，拍定人並不能取得所有權，所有權人於執行終結後，仍得提起回復所有權之訴，請求返還。」上開判例及判決，均明白表示若執行之標的為第三人所有時，拍賣即無效，故被告若能證明系爭房地確為丙○○所有，僅因當年農地無法自行登記遂信託予余慶隆，而被告無法證明其確為信賴登記之善意第三人時，前拍賣即為無效，被告等人即無無權占有之事實。
（二）關於系爭房地涼亭、倉庫及圍牆應不屬於原拍定範圍：
１、退萬步言，縱使原告確為信賴登記而購買系爭房地，但信賴之部分為地政事務所依法登記之資料，而非法院拍賣公告備註欄中之內容，原告不能主張因信賴登記，反而獲得較登記部分超出許多之未保存登記建物之利益。按原告之聲明，係要求被告等遷出有增建之房屋，而拆除較無價值之涼亭、鐵皮屋等建物，其要將非登記於登記簿謄本內之建物據為己有之心昭然若揭。在此種情況下，因增建部分非信賴登記之範圍，被告丙○○為所有權人，自得自行處分或拆除。
２、本件經鈞院於95年4月27日上午實施勘驗測量結果，主建物增建未保存登記部分即高達270.23平方公尺，其他尚有涼亭（7.74平方公尺）、倉庫（15.98平方公尺）等，總面積近300平方公尺。這些部分皆是丙○○當年投下鉅資所興建，較原先建物部分之價值高出甚多，如果原拍賣房地係余慶隆所有，丙○○何必再花費鉅資加以增建？因此，丙○○之前所稱該房地皆為其購買興建，只是囿於當年法定限制，才信託登記予余慶隆，絕無虛偽之處。
３、不動產與不動產之間並無附合、混合或添附的概念，鈞院到場履勘，當知原有農舍面積並不大，係丙○○將之增建擴大，其所增建之部分亦為不動產，而非如原告所舉最高法院56年台上字第2346號判例中提及之裝修用磚、瓦、塑膠版等動產附合於不動產之情形，原告援引該判例實有誤解。
４、原告認增建部分既為查封拍賣之效力所及，且被告未依法於拍賣中異議或提異議之訴，因此所有權應由原告拍定取得，這種見解並不正確。蓋被告未於拍賣期間異議或提異議之訴，是因被告原有意自行買回，故未加以主張，孰料卻被原告標得且不願再賣回予被告，致有今日之糾紛。然法律並未規定拍定後不得再就所有權之真正進行爭執，只要買受人非善意而不受土地法第43條之保護，拍賣仍可能無效（最高法院30年台上字第2203號判例及93年台上字第287號判決參照），基此，被告爭執所有權真正之問題，實有其必要性。
（三）並聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，請宣告不准假執行或請准預供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台南縣○○鄉○○段地號1919號、面積972平方公尺、地目田土地（下稱系爭土地）及坐落其上之台南縣○○鄉○○段31建號、門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○路○○號建物（下稱系爭建物），原係登記為訴外人余慶隆所有，嗣經其債權人即訴外人台南縣西港鄉農會向本院聲請假扣押並強制執行在案（案號為91年度執全字第2135號、91年度執字第36496號、93年度執字第40310號），最後由原告在本院93年度執字第40310號強制執行事件中因拍賣而取得所有權，此有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本各1件可稽，復經本院依職權調取上開案卷核閱無誤，堪信為真實。
（二）系爭建物目前由丙○○、丁○○、余佩珊、甲○○、乙○○居住，在拍賣時即有增建，又如附圖所示編號Ｅ部分面積15.98平方公尺鐵皮屋及如附圖所示編號Ｄ部分面積7.47平方公尺之鐵皮造涼亭建物，均為被告乙○○所興建，且有占用系爭土地，此並有本院95年4月27日勘驗測量筆錄、台南縣佳里地政事務所95年4月14日佳地測法字第29600號複丈成果圖及現場照片在卷可稽，堪信為真實。
四、得心證之理由：本件原告主張被告係無權占有，依民法第767條所有權人之物上請求權，得請求被告自占用之系爭建物遷讓，並將占用之土地交還原告，及請求被告乙○○將其搭蓋之建物予以拆除，並將占用之土地交還原告乙情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：系爭土地、建物是否為被告丙○○出資購買及興建而信託登記予訴外人余慶隆？原告因拍賣而取得系爭建物之所有權，其範圍是否包含未保存登記建物部分？被告占用系爭建物有無合法權利？被告乙○○所有上開地上物占用系爭土地有無合法權利？以下分述之：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；次按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明文規定，本件被告辯稱系爭土地、建物為被告丙○○出資購買及興建而信託登記予訴外人余慶隆，原告明知此事實仍標買，不受土地法第43條之保護云云，然為原告所否認，查被告就其所辯之事實並未舉證以實其說，參諸系爭土地、建物遭訴外人余慶隆之債權人台南縣西港鄉農會向本院聲請假扣押並強制執行在案，歷經本院91年度執全字第2135號保全程序及91年度執字第36496號、93年度執字第40310號強制執行程序，惟被告丙○○均未提起第三人異議之訴，此為被告所不否認，若被告丙○○確係系爭土地、建物之真正權利人，其焉會任令其土地、建物遭拍賣而未提出異議？又若系爭土地、建物係被告丙○○所出資購買及興建，則其焉會捨棄異議方式而另以參與標買之方式重新買回？凡此均與常情有違，被告所辯，尚不足採；原告主張其信賴地政機關就系爭房地之所有權係登記為余慶隆所有而透過本院執行程序拍得系爭房地，該拍賣程序並無何無效情事，堪信為真實。
（二）再被告辯稱系爭建物之增建部分即未辦保存登記部分亦係被告丙○○所出資興建，較原先建物部分之價值高出甚多，且不動產與不動產之間並無附合、混合或添附的概念，並非查封拍賣之效力所及云云，然為原告所否認，查被告丙○○就其所辯系爭建物之增建部分即未辦保存登記部分亦係其所出資興建乙節並未舉證以實其說，參諸系爭建物遭訴外人余慶隆之債權人台南縣西港鄉農會向本院聲請假扣押並強制執行時，台南縣西港鄉農會均係請求就其增建部分即未辦保存登記建物部分併同主建物執行，且經鑑價人分別鑑價，而為本院併為查封拍賣在案，該增建部分即未辦保存登記建物部分為訴外人余慶隆所有，且在拍賣範圍內乙節，並登載在拍賣公告上，此業經本院依職權調取本院91年度執全字第2135號、91年度執字第36496號、93年度執字第40310號事件卷宗核閱無誤，本件原告經由本院拍賣而取得系爭建物之所有權，其範圍當然包含未保存登記建物部分，被告此部分所辯，亦不足採。
（三）又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第767條前段所明定。依此，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決要旨參照）。依上，本件原告既已證明其為系爭土地、建物所有權人，並主張被告為無權占有人，請求被告返還系爭土地，則被告就伊所抗辯並非無權占有乙節應負舉證之責。惟被告迄未能證明伊占用系爭土地、建物有何正當權源，伊占有即非屬有正當理由。
五、綜上所述，本件原告主張其為系爭土地、建物所有權人，被告無權占用系爭土地、建物為可採，被告所辯系爭土地、建物為被告丙○○所有，及原告拍定範圍不包括系爭建物之增建部分等節均為無可取。依規定，原告自得請求被告返還系爭土地、建物。從而，原告本於系爭土地、建物所有權人之地位，行使所有物返還請求權，請求被告甲○○、丁○○、乙○○、丙○○、余佩珊應自其占有之建物遷出，並連同系爭土地返還予原告。另請求被告乙○○應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ｄ、Ｅ部分面積分別為7.47、15.98平方公尺之地上建物拆除，並將土地交還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第1項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 12 月 26 日
民事第二庭 法 官 黃瑪玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 26 日
書記官 卓春成