臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第355號
原 告 丙○○訴訟代理人 林金宗律師被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，經本院於民國94年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落台南縣永康市○○段一四二八之三地號土地之租賃關係存在，租期自民國九十四年一月一日起至一百年一月一日止，押租金新台幣玖萬零捌佰柒拾捌元，租金每月新台幣壹萬陸仟參佰伍拾捌元，於每月一日前繳納。
被告應給付原告新台幣伍萬玖仟壹佰貳拾貳元，及自民國九十四年二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣伍萬玖仟壹佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國90年1月1日簽立土地租賃契約，用以興建房屋，土地租賃之主要內容如下：
（１）租賃標的：台南縣永康市○○段1428、1428之3地號2筆土地，面積968平方公尺。
（２）租賃期限：自90年1月1日起至100年1月1日止。
（３）租金：每個月新台幣（下同）27,000元，每月1日前繳納。
（４）押租金：150,000元。
（二）被告與原告簽立租約之時，被告用以出租之系爭1428、1428之3地號2筆土地，其中1428地號為被告所有，1428之3地號則為被告（持分百分之四十）、訴外人周鴻儒（持分百分之三十）、周德興（持分百分之三十）3人所共有。租金則均由訴外人甲○○（被告之父）簽收，租金迄今已收取4年，共有人均無異議。足見，本件租約係被告經由1428之3地號土地全部共有人同意所出租。
（三）系爭1428地號土地於93年7月7日遭台灣台南地方法院拍賣，由原告以1,360,000元標得，並於93年8月10日辦理所有權移轉登記完竣。
（四）系爭1428地號土地業由原告拍定，原告於拍定後係基於所有權人之意思而行使其權利，並非因承租被告之土地而為使用收益，執此，被告已不能提供合於租約約定之土地供原告使用收益，至為顯然。然民法就土地經承租人取得，土地因為「承租人本人就租賃物主張權利，致出租人不能提供土地給承租人為約定之使用、收益」之情形，並未規定其法律效果，依民法第1條之規定，原告認為基於相同之事物應為相同之處理之法理，主張應「類推適用」民法第435條及第436條規定，即原告應可請求減少租金，因此，原告於93年12月31日以台南成功路郵局第3210號存證信函通知被告，行使減少租金請求權，請求將租金減為每月10,500元（減少租金之計算方式，係依使用面積減少之比例，租金亦依比例減少計算），並隨函附上支付租金之郵政匯票10,500元，然被告並不同意原告減少租金，並於94年1月7日以存證信函回覆原告，並主張兩造間已無租賃契約存在。原告因為被告主張兩造間已無租賃契約存在，並否認減少租金之事實，且對租金係按月給付均有爭執，執此，兩造間對租賃關係存在有爭執，且對租金之數額，及租金之給付時期均有爭執，為此，原告提起確認之訴，如訴之聲明第一項。
（五）原租賃契約之押租金為150,000元，因可歸責於被告之事由致租賃物一部無法使用收益、原告可以請求減少租金，已如前述、本件因有押租金150,000元，亦應依租金減少之比例，酌減為60,000元，即被告應返還原告90,000元，始為合理。並聲明：求為判決如主文第一項、第二項所示。
二、被告則以：系爭1428地號土地遭拍賣後，原租約已失效；系爭1428之3地號土地係被告與訴外人周鴻儒、周德興所共有，兩造於90年1月1日簽立土地租賃契約時，訴外人周鴻儒、周德興並未同意，該租約應屬無效云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於90年1月1日簽立土地租賃契約，租賃之主要內容如下：
（１）租賃標的：系爭1428、1428之3地號2筆土地，面積968平方公尺。
（２）租賃期限：自90年1月1日起至100年1月1日止。
（３）租金：每個月27,000元，每月1日前繳納。
（４）押租金：150,000元。
（二）系爭1428地號土地於93年7月7日遭本院拍賣，由原告以1,360,000元標得，並於93年8月10日辦理所有權移轉登記完竣。
（三）系爭1428地號土地之面積為581平方公尺，使用分區為農業區，公告現值每平方公尺為2,6 00元，1428之3地號土地之面積為387平方公尺，使用分區為運輸中心，公告現值每平方公尺為6,000元。
（四）系爭1428、1428之3地號土地相鄰，且皆臨20米寬之永安路。系爭1428、1428之3地號土地現由原告架設鐵皮屋當做保養廠，西邊有「高爾夫汽車保養廠」、「老張麵館」、「尚綠環保工程股份有限公司」、「舜連科技」、「ＳＴＯＰ便利商店」，北邊有「豬哥標檳榔攤」，南邊有「鴻興園藝」。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，凡法律關係之存否於當事人不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而得以對於被告以確認判決除去者，均屬之。經查，原告主張兩造就系爭1428之3地號土地之租賃關係仍然存在，被告否認之，則原告對系爭1428之3地號土地租賃關係是否存在，即屬不明確，原告本於承租人之地位就系爭1428之3地號土地為使用收益，既產生爭議，自不得謂原告在私法上之地位無受侵害之危險。揆之首開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，堪認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
五、得心證之理由：本件兩造之爭執要點在於：系爭1428地號土地遭本院拍賣，由原告標得後，兩造就系爭1428之3地號土地之租賃關是否仍存在？若仍存在，原告得否請求減少租金及退還部分押租金？經查；
（一）按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435條定有明文。從上開規定可知，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人僅得按滅失之部分請求減少租金，租賃關係並不當然消滅，是被告辯稱：系爭1428地號土地遭拍賣後，原租約已失效云云，自不足採。原告請求確認兩造就系爭1428之3地號土地之租賃關係仍然存在，自屬有據。
（二）查民法第435條所謂滅失應包括事實上滅失（如租賃物因火災而燒燬）及法律上滅失（如租賃物實際上並未滅失，但出租人已無法依租賃契約之內容提供給承租人使用）。系爭1428地號土地於93年7月7日遭本院拍賣，由原告以1,360,000元標得，並於93年8月10日辦理所有權移轉登記完竣，此為兩造所不爭執，系爭1428地號土地既由原告經強制拍賣程序標得，雖該土地仍由原告使用，但原告係基於所有權人之意思而行使其權利，並非因承租被告之土地而為使用收益。被告實際上既已無法依兩造原訂租賃契約之約定，提供系爭1428地號土地供原告使用，揆諸上開說明，應認在兩造之間，系爭1428地號土地已滅失（法律上滅失）。又系爭1428地號土地係因被告積欠其債權人之債務未清償，經其債權人聲請本院查封、拍賣，始由原告標得，是系爭1428地號土地遭原告標得，致被告無法依原租賃契約之內容提供給承租人即原告使用，自難認可歸責於原告。綜上，原告原向被告承租系爭1428、1428之3地號2筆土地，現為租賃標的物一部分之系爭1428地號筆土地，既因不可歸責於承租人（即原告）之事由而滅失（法律上滅失），原告自得依（或類推適用）民法435條第1項之規定請求減少租金。又減少租金之計算方式，本院認應以原訂租金額每個月27,000元為基準，依系爭1428、1428之3地號土地總價之比例減少，較為公平。
（三）按系爭1428地號土地之面積為581平方公尺，使用分區為農業區，公告現值每平方公尺為2,6 00元，1428之3地號土地之面積為387平方公尺，使用分區為運輸中心，公告現值每平方公尺為6,000元。系爭1428、1428之3地號土地相鄰，且皆臨20米寬之永安路。系爭1428、1428之3地號土地現由原告架設鐵皮屋當做保養廠，西邊有「高爾夫汽車保養廠」、「老張麵館」、「尚綠環保工程股份有限公司」、「舜連科技」、「ＳＴＯＰ便利商店」，北邊有「豬哥標檳榔攤」，南邊有「鴻興園藝」，此為兩造所不爭執。本院審酌系爭14 28、1428之3地號土地相鄰，且皆臨20米寬之永安路，及1428地號土地之使用分區為農業區，1428之3地號土地之使用分區為運輸中心，認該2筆土地之價值依公告現值計算，堪稱妥適。上開2筆土地依公告現值計算結果，系爭1428、1428之3地號土地之總價分別為1,510,6 00元、2,322, 000元。是以原訂租金額每個月27,000 元為基準，依該2筆土地總價之比例計算結果，兩造就系爭1428之3地號土地之租金每月應減少為16,358元〔2,322,000 ÷（1,510,600＋2, 322,000）×27,000＝16,358，元以下四捨五入〕。
（四）押租金契約雖獨立於租賃契約之外，惟其存立，須以租賃契約存在為前提。亦即租賃契約不生效者，押租金契約原則不成立，租賃關係消滅者，押租金契約原則上亦隨同消滅。租賃關係消滅時，押租金返還請求權於租賃關係消滅時發生。查系爭1428地號土地，因不可歸責於承租人即原告之事由而滅失（法律上滅失），已如前述，兩造就系爭1428地號土地之租賃關係，既因該土地滅失（法律上滅失）而消滅，揆諸上開說明，兩造就系爭1428地號土地之押租金契約亦隨同消滅，而原告之押租金返還請求權則於租賃關係消滅時發生。是原告依系爭1428、1428之3地號土地價值之比例，請求確認兩造就系爭1428之3地號土地之押租金為90,878元〔2,322,000÷（1,510,600＋2, 322,000）×150,0 00＝90,878，元以下四捨五入〕，並請求被告返還其餘之59,122元，亦屬有據。
（五）被告另抗辯：系爭1428之3地號土地係被告與訴外人周鴻儒、周德興所共有，兩造於90年1月1日簽立土地租賃契約時，訴外人周鴻儒、周德興並未同意，該租約應屬無效云云，惟查，租賃契約為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力。租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立（最高法院19年上字第343號、33年上字第84號判例參照）。是系爭1428之3地號土地雖係被告與訴外人周鴻儒、周德興所共有，並非被告單獨所有，然基於債之相對性，兩造於90年1月1日簽訂之土地租賃契約，於兩造間仍屬有效，被告抗辯該租約應屬無效云云，自不足採。
六、綜上所述，原告原向被告承租系爭1428、1428之3地號2筆土地，現為租賃標的物一部分之系爭1428地號土地，既因不可歸責於承租人即原告之事由而滅失（法律上滅失），而被告又否認兩造就系爭1428之3地號土地之租賃關係存在，則原告請求確認兩造間就坐落台南縣永康市○○段1428之3地號土地之租賃關係存在，租期自94年1月1日起至100年1月1日止，押租金90,878元，租金每月16,358元，於每月一日前繳納，並請求被告應給付原告59,122元，及自起訴狀繕本送達之翌日即94年2月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本判決主文第二項所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。但依同法第392條第2項、第3項規定，本院亦得依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前，預供擔保得免為假執行。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘之主張及提出之攻擊防禦方法，均不影響本院所為之前開判斷，自無再一一審論之必要。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 蘇正賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 7 月 13 日
書記官 陳美萍