臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第360號原 告 丁○○即反訴被告訴訟代理人 林樹根律師
洪茂松律師被 告 丙○○即反訴原告 3樓
乙○○
11樓共 同訴訟代理人 陳廷棟律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國95年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零參萬玖仟柒佰貳拾伍元，及被告丙○○自民國九十四年四月十二日起、被告乙○○自民國九十四年四月二十四日起，均至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾伍萬元供擔保後，得假執行。
但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹佰零參萬玖仟柒佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴聲明為被告應給付原告新台幣 (下同)3,779,725 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息。嗣於民國95年4月6日將訴之聲明變更為：被告應給付原告1,039,725元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，核與首揭規定相符，應予准許。
二、復按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。查本件被告於94年9月12日對原告提起反訴，聲明：反訴被告應給付反訴原告210,000元，並自94年9月14日起，按月給付35,000元，嗣又於94年11月8日減縮聲明，請求反訴被告給付反訴原告28,000元，與前揭規定相符，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
(一)原告起訴主張：原告為經營「老人養護之家」，而於93年8月28日向被告承租坐落臺南縣○里鎮○○段965、966地號土地 (下簡稱系爭土地)，租期自93年9月14日起至102年9月14日止，每月租金35,000元，每次應繳3個月，並於簽約時交付押金100,000元。依兩造租賃契約之特約條款第2條約定：
「辦理機構證照所需資料，出租人須無條件配合所有資料…」等語，而原告承租系爭土地，係作為經營「老人養護之家」之用，而原告為向主管機關申請許可設立「老人長期照護機構」，必須被告配合辦理租賃契約之公證，且為於系爭土地上興建房屋，亦須被告出具土地使用同意書，以供申請建造執照，惟被告均拒不配合。原告曾分別以93年10月9日佳里郵局第221號、93年11月5日佳里郵局第237、238號、94年1月21日高雄76支郵局第446號存證信函，催告並限期被告配合辦理，被告仍置之不理，為此，原告於94年2月14日以高雄地方法院郵局第773號存證信函向被告解除契約。按契約解除時，當事人由他方所受領之給付物應返還之，民法第259條第1項第1款定有明文，查被告因未依約履行出租人義務，經限期催告後，仍不履行，原告乃依法解除契約，依上開規定，被告應返還原告已交付之3個月租金105,000元，及押租金100,000元，以上合計為205,000元。又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦有明文，查兩造訂定系爭租賃契約後，原告為興建「老人養護之家」房舍之需要，乃於93年9月8日與訴外人昱名工程有限公司 (下簡稱昱名公司)簽訂工程合約，簽約當天，原告並給付昱名工程有限公司簽約金300,000元。在此期間，原告一再催促被告配合辦理租賃契約之公證手續及出具土地使用同意書，被告均不配合，為此，原告於向被告表示解除契約之後，並於94年3月1日與昱名公司協議終止工程合約，經雙方協商後，原告簽約時所交付之簽約金300,000元，由昱名公司沒收作為損害賠償，另昱名公司已進行之工程費用共534,725元，原告亦於94年3月1日付清。據此，原告因被告債務不履行致原告被迫終止與昱名公司之工程合約，賠償昱名公司300,000元，及支付昱名公司已進行之工程費用534,725元，均係可歸責於被告所致之損害，應由被告負損害賠償責任等語。爰本於回復原狀請求權，請求被告返還租金105,000元、押租金100,000元，另賠償工程簽約金及工程費用834,725元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
(二)被告則以：兩造於93年8月28日簽訂系爭租賃契約後2日內，被告即花費12,500元委託代書戊○○辦理鑑界及測量，將系爭土地交付予原告使用收益，被告並無遲延給付，原告自無主張解除契約及請求損害賠償之理由。本件應係原告有下列權利濫用及違背誠信原則之情形：⒈原告於93年8月28日簽約當日，即以暫時借用為由，騙去屬於出租人收執之契約正本第1聯，經被告委託律師分別於93年10月26日、94年1月28日及94年2月22日，3次以郵局存證信函催告原告交還，迄今未見原告歸還，現被告手中僅有影印模糊不清之第1聯影本而已。⒉原告把持全部租賃契約書，要求被告配合辦理公證，被告並未拒絕辦理，況法院公證僅係由法院證明，以示公信而已，縱令未經法院公證，亦不影響已訂契約之有效成立。查本件租賃契約僅泛言租賃公證費、代書費各半，並非訂有「一方不配合公證，他方得解除契約」之解除條款，則原告之片面解除契約，顯無理由。⒊原告於93年10月9日以郵局存證信函催告被告辦理公證，被告因公證法第70條，公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書之規定，未與之配合，原告乃於93年11月15日及94年1月25日僱工在系爭土地豎立標誌，書寫「墳墓用地，某某葬儀社書立」字樣，且挖掘深長溝1條，以圖破壞基地現狀，貶損基地之價值。⒋原告另於94年1月21日以存證信函檢附空白授權之土地使用同意書，要求被告簽署後寄還，以便其任意填寫第三人建屋使用，因租約上無如此之約定，且與租約第5條：「不得將不動產轉租出售、頂讓或其他變相方法，由他人使用房屋」之規定有所違背，被告當然有權拒絕其要求，乃原告竟因其無理要求無法得逞，遂於94年1月25日僱用大卡車4、5輛，挖土盛裝卡車上擬運走盜賣，幸為被告發覺，報警阻止而不遂，原告不但挖土企圖盜賣，且違反簽約當時須保持土地現狀之約定，將被告與毗鄰地主曾建助在系爭土地上以柏油開闢築成，供鄰居通行達18年之久之既成道路，以挖土機破壞，且打斷兩端門柱，堵塞既成道路之出入口，妨礙鄰居之通行，其蠻橫霸道之行徑，令人不齒。是以，被告既無任何違約可言，原告主張解除契約並請求損害賠償即無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
二、反訴部分：
(一)反訴原告起訴主張：反訴被告於93年8月28日簽訂不動產租賃契約書，向反訴原告租用坐落臺南縣○里鎮○○段956、966地號、面積合計3,184平方公尺土地建造房屋，租期自93年9月14日起至102年9月14日止，租金自94年9月14日起算，每月租金35,000元，每次應繳3個月。詎反訴被告僅支付3個月租金後，即以出租人違約遲延給付而解除契約為由，提起本件損害賠償請求在案。查反訴原告於兩造簽訂系爭租賃契約後，即花費12,500元委請代書戊○○辦理鑑界，並將系爭土地交付給反訴被告使用、收益至今，反訴原告並無遲延給付之情事，反訴被告自無主張解除契約之餘地。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1、2項定有明文，是以即使反訴被告具有解除原因，亦因其僅向出租人之一即反訴原告丙○○行使解除權，自不生解除之效力，反訴被告自應依契約約定給付租金。爰依據租賃契約之法律關係，提起本件反訴，請求反訴被告給付租金等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告280,000元；願供擔保，請准宣告假執行。
(二)反訴被告則以：反訴被告承租系爭土地，係作為經營「老人養護之家」之用，而向主管機關申請許可設立「老人長期照護機構」，必須反訴原告配合辦理租賃契約之公證，且為於系爭土地上興建房屋，亦須反訴原告出具土地使用同意書，以供申請建造執照，惟反訴原告均拒不配合，經反訴被告以93年10月9日佳里郵局第221號、93年11月5日佳里郵局第237、238號、94年1月21日高雄76支郵局第446號存證信函，催告並限期反訴原告配合辦理，反訴原告仍置之不理，反訴被告乃於94年2月14日以高雄地方法院郵局第773號存證信函向反訴原告解除契約，系爭租賃契約既經合法解除，則反訴原告請求反訴被告給付租金，即無理由等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、經查，原告主張兩造於93年8月28日簽訂系爭租賃契約，租期自93年9月14日起至102年9月14日止，每月租金35,000元，每次應繳納3個月租金，原告已交付3個月租金105,000元及押租金100,000元予被告，被告則將系爭土地交付予原告使用等情，為兩造所不爭執，並有不動產租賃契約書、土地登記謄本等件在卷可稽，自堪信為真實。惟原告主張被告未協同辦理公證，並出具土地使用同意書，違反契約約定，經原告催告後，被告仍未履行，原告自得主張解除契約，請求被告返還所交付之租金、押租金合計205,000元，並賠償工程簽約金300,000元及已支出之工程款534,725元等語，則為被告否認，且提起反訴請求原告給付租金。是本件之爭點即在於：被告有無協同辦理公證及出具土地使用同意書之義務? 原告得否以被告不配合辦理公證及出具土地使用同意書而主張解除契約? 系爭租賃契約是否已經原告合法解除? 原告請求被告返還押租金及已交付之租金，並賠償其所受損失，有無理由? 茲分述如下：
(一)查原告主張承租系爭土地之目的係作為興建「老人養護之家」之用等情，雖為被告所否認，且系爭租賃契約書上固未記載原告向被告承租系爭土地之目的，係欲作為興建「老人養護之家」之用，惟此業經證人即住商不動產仲介公司之副理己○○到庭證述：原告承租系爭土地是要作養護中心，地主及地主的母親也都知道系爭土地是要作為養護中心之用等語；另證人即代書戊○○亦結證稱：兩造有提及租賃的目的是要作為養護中心之用等語明確，且互核一致，則被告辯稱不知道被告承租系爭土地係作為興建老人養護之家之用，簽約當時原告只有告知是要興建健康老人休閒中心云云，委無可採。再按民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」。本件租賃契約出租人之義務，在於以物交與承租人使用收益，此義務與使用借貸不同，非僅以消極不妨害借用人之使用收益為已足，而須積極使承租人為使用收益。查系爭租賃契約書之特約條款第2條約定：「辦理機構證照所須資料、出租人須無條件配合和所有資料…」等語 (見本院卷第13頁)，該項條文雖未明白記載出租人應出具土地使用同意書，惟經本院函詢臺南縣政府，申請建造執照時，如起造人與土地所有權人不同時，是否必須檢附土地使用同意書? 如未檢附是否即無法取得建造執照? 經臺南縣政府函覆稱：「依據建築法第30條：『起造人申請建造築照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖及說明書。』，另本府訂定之臺南縣建築管理自治條例第11條規定略以：『申請建造執照除依本法規定外，並應檢附下列文件：㈠土地權利證明文件：⒈土地登記謄本。⒉地籍圖謄本。⒊土地使用同意書 (土地自有者，免附)。…』，是以引據前開法條規定，土地使用權證明文件係屬建造執照核發之其一要件，依規定應予檢附。」等語，有該府95年2月22日府工管字第0950035678號函1件在卷可按，足見本件原告如欲在系爭土地上營造建物，無論是否作為「老人養護之家」之用，均必須檢附土地所有權人所出具之土地使用同意書，否則即無法取得主管機關所核發之建造執照，遑論得於系爭土地上營造建物，進而辦理機構證照，是揆諸兩造租賃契約約定之文義，應認被告確有出具土地使用同意書，並協助原告取得機構證照之義務，玆被告辯稱：其於簽約後即將系爭土地交付予原告使用收益，並無任何違約之情事云云，自非可採。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；再按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有18年度上字第1727號、19年度上字第453號判例意旨可資參照。查原告主張兩造曾約定應協同辦理租賃契約之公證等情，業經證人己○○到庭證述屬實，是被告徒以系爭租賃契約特約條款第7條僅約定：「租賃公證費…雙方各半」，並未載明被告應協同原告辦理公證等情，辯稱其無協同辦理公證之義務云云，難認為可採。再按依公證法第15條、第70條、第71條之規定，公證人固不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書，以及公證書應於公證人面前作成，惟並未限制將已生效之法律行為，再度以公證之方式重新成立一次法律行為，是當事人如欲以此方式以求契約公證之保障或其他目的，均非法所不許。則兩造既約定雙方應協同辦理公證，基於契約自由原則，應認兩造於93年8月28日簽立系爭租賃契約之同時，並成立此一協同辦理公證之特約，依上開說明，兩造既合意以已成立生效之租約，以相同內容重新成立公證租約，而此合意亦非公證法所不許，被告辯稱本件租賃契約依法不得辦理公證云云，亦非可採。
(三)被告雖辯稱：原告除於簽約當日即以借用為由，騙去原應由被告收執之租賃契約書第1聯正本，迄今仍拒不歸還外，還要求被告在空白授權之土地使用同意書上簽名，以便由其任意填寫後供第三人建屋使用，違反兩造租賃契約第5條約定，則被告不同意出具土地使用同意書，自無違約可言云云。惟查，被告抗辯原告於簽約當日即以借用為由，騙走被告之租賃契約書第1聯正本乙節，為原告所否認，被告就此事實復無法舉證以實其說，僅陳稱其已先後3次催告原告返還該租賃契約書第1聯正本，原告至今未歸還，足見該契約書正本係在原告持有中云云，自難憑採。又原告曾於94年1月21日以高雄76支郵局第446號存證信函催告被告出具土地使用同意書，為兩造所不爭執，且有上開存證信函及土地使用同意書各1件附卷可稽，而觀之原告所提出之土地使用同意書上固無起造人之姓名，惟參酌系爭租賃契約特約條款第10條約定：「地上建物保存登記，由出租人與承租人共同選定建物起造人。」等語，則原告陳稱因不知被告要推舉何人擔任建物之起造人，故未填載乙節，尚非不可採信；再者，原告並未於前開土地使用同意書上填載第三人為建物起造人，被告憑其主觀臆測，空言泛稱原告寄來空白授權之土地使用同意書要其簽名蓋章，以便讓第三人建屋使用，違背兩造租賃契約第5條：「未經甲方同意，乙方不得將不動產全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定云云，並無足取，實難認被告有不出具土地使用同意書之正當事由。依兩造租賃契約之約定，被告負有出具土地使用同意書，協助原告取得建造執照之義務，既如前述，則原告以被告拒絕出具土地使用同意書為由，主張被告違反系爭租賃契約之約定，應值採信。
(四)被告另辯謂：原告僱工在系爭土地豎立「墳墓用地，某某葬儀社」之標語，並在系爭土地上挖掘長溝，破壞基地現狀，貶損土地價值，且意圖載走砂石販賣云云，並提出照片8張為證，然此亦為原告所否認，而觀之被告所提出之照片，並無被告所稱之標誌，自非可採，又系爭土地固有遭人挖掘，及在系爭土地旁施以安全圍籬等情，然原告承租系爭土地之目的乃係興建「老人養護之家」之用，已如前述，且被告亦不爭執其業已將系爭土地交付予原告使用，則原告僱工以挖土機於其所承租之土地上動土施工，從事營造工程，尚難認為有何違反兩造契約之行為，被告以原告未依照約定使用系爭土地為由，主張其有拒絕出具土地使用同意書之正當事由，亦非有據。
(五)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。查原告向被告承租系爭土地係作為興建「老人養護之家」之用，且被告負有協助原告取得辦理機構證照及協同辦理公證之義務，原告曾以93年10月9日佳里郵局第221號、93年11月5日佳里郵局第237、238號及94年1月21日高雄76支郵局第446號存證信函催告被告履行，有前述存證信函在卷可佐，詎被告經催告後仍未履行，應認被告自原告催告時起即應負給付遲延責任。民法第254條復明定：
「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，被告既負給付遲延責任，則原告於94年2月14日，以高雄郵局第773號存證信函通知被告於收受該信函之日起解除租賃契約，經被告於94年2月16日收受該存證信函，有中華民國郵政掛號郵件收件回執2件附卷可查，被告並當庭表示確有收受原告所寄之存證信函等語 (見本院94年12月20日準備程序筆錄)，則系爭租賃契約自94年2月16日起即解除而自始歸於消滅，被告辯稱系爭租賃契約尚未合法解除云云，並無理由。再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。本件兩造所訂系爭租賃契約既經解除，則原告本於解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還押租金100,000元及已收取之3個月租金共105,000元，合計205,000元，洵屬正當。
(六)再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第260條、第216條分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院著有18年度上字第1679號判例意旨可資參照。經查，本件原告主張其於簽訂系爭租賃契約後，業與訴外人昱名公司簽訂工程合約，給付簽約金300,000元，並依據工程合約書進行建造工程，支出工程費用合計534,725元之事實，業據原告提出工程合約書、終止工程合約書、收取工程費證明書、請款支付憑單各1件為證，並經證人即昱名公司負責人甲○○到庭結證屬實，且參酌被告提出之系爭土地現場照片，亦足證原告確實已在系爭土地上進行建造工程，則原告對其主張之事實業已盡證明之責，被告空言指稱原告所提出之資料不可採信，要難遽採，故原告請求被告應賠償工程簽約金300,000元及已進行之工程費用534,725元，應予准許。
四、末按給付定有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件原告請求被告返還押租金及已支付之租金合計205,000元，並賠償工程簽約金及工程費用834,725元，並未定有給付之期限，則原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即被告丙○○自94年4月12日起、被告乙○○自94年4月24 日起，均至清償日止，均按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合，洵屬正當。
五、綜上所述，系爭租賃契約業經原告合法解除，而原告解除系爭租賃契約並不妨礙損害賠償之請求，從而，就本訴部分，原告本於解除契約回復原狀及損害賠償之法律關係，請求被告給付1,039,725元及法定遲延利息，即有理由，應予准許；就反訴部分，反訴原告依租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付280,000元，為無理由，應予駁回。
六、本訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 18 日
民事第五庭 法 官 孫淑玉以上正本證明係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 7 月 21 日
書記官 凌昇裕