臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第47號原 告 乙○○○
丁○○丙○○甲○○己○○○戊○○共 同 洪梅芬律師訴訟代理人 李季錦律師被 告 庚○○訴訟代理人 施煜培律師
施承典律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國95年6月23 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
(一)原告於民國85年8月18日，與被告簽立買賣契約，雙方約定由被告買受原告共有之坐落台南縣○鎮鄉○○段713、713之
1、714、1252之2及1260地號土地 (下稱系爭土地），價金新台幣（下同）18,000,000元，除於本件買賣契約成立時被告應給付500,000元定金外，雙方並另就價金之給付方式約定如下：⒈因系爭土地於買賣契約成立時尚存有他項負擔，故雙方約定由被告以買賣價金中之5,000,000元代償原告乙○○○之債權人張楊麗菊；⒉於前述款項付清後2個月內，被告應給付5,000,000元；⒊其餘款項由被告依契約第2條第3項約定分次給付。
(二)被告除於訂約同時給付定金500,000元後，曾依買賣契約第2條第1項給付2,200,000元，嗣於93年8月，原告乙○○○所有之土地再遭債權人查封將行拍賣時，年事已高之原告乙○○○曾委由訴外人陳秀興出面代原告向被告要求履行買賣契約，還款予訴外人張楊麗菊，經兩造與訴外人陳秀興、張楊麗菊及楊瑞南（即張楊麗菊哥哥）等人共同協調後，遂由被告代償1,500,000元以撤銷查封，而此乃係履行系爭買賣契約第2條第1項約定之內容。雖被告尚未依買賣契約第2條第1款將5,000,000元之第1期價金全部給付與原告，惟系爭買賣契約第2條第1項約定之真意在於撤銷查封，是本件查封既已撤銷，則系爭買賣契約第2條第2款所定之第2期5,000,000元價金之履行期即已屆至。退萬步言，縱認系爭賣賣契約第2條第1項之第1期價金5,000,000元被告尚未履行完畢，亦因該第1期價金自兩造簽約以來，被告拖延9年仍未清償，則對於買賣契約第2期價金被告亦顯有不履行之虞，原告亦得對被告提起將來給付之訴。
(三)系爭買賣契約其他特約事項約定：出賣人如不能在期限內遷移，買受人在本件買賣總金額內扣除1,500,000元。且系爭買賣契約第2條所載定金及第1至3項所約定之1至3期價金總額僅16,500,000元，較雙方買賣價金18,000,000元短少1,500,000元，足證原告若於特約事項所約定之期間內遷移墳墓，被告除應依同條第3項給付6,000,000元外，應再給付原告1,500, 000元即總計7,500,000元；反之，若墳墓未在特約事項約定之期間內遷移，被告則依第3項給付出賣人6,000,000元即可。由此可知，原告縱未依約如期遷移墳墓，買受人亦只能據此少付買賣價金1,500,000元，原告是否遷移墳墓或由被告扣款1,5 00,000元，其選擇權在於原告，故原告縱未依約如期遷移墳墓，亦未陷於給付遲延，被告尚不得主張解除契約。
(四)兩造於買賣契約書但書約定，原告必須承租臺南縣○鎮鄉○○段○○○○○號國有土地，係為土地整體開發利用，因此原告只要在移轉土地所有權給被告的同時承租該國有土地，即不妨礙被告整體開發利用之目的。故原告承租上開國有土地之義務與原告移轉系爭土地所有權義務之時點相同，即均在被告依買賣契約書第2條第2項給付原告5,000,000元價金之後；是本件被告既未依約給付原告5,000,000元價金，原告尚無須承租該國有土地。且依國有財產局南區辦事處臺南分處函可知，台南縣○鎮鄉○○段○○○○○號土地截至94年1月17日均可出租，係自94年1月18日起才不再受理申租及放租。
從而，本件係因被告未依約給付原告5,000,000元，致使原告無從承租該國有土地，自不得歸責原告，故被告不得據此解除契約。
(五)綜上，被告已履行系爭買賣契約書第2條第1項所定付款條件，然迄今已逾2個月期間，仍未依買賣契約書第2條第2項約定再給付5,000,000元價金，爰依系爭買賣契約書提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告5,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭土地在辦理鑑界時發現，除契約約定之他人墳墓2座外，尚有未保存登記建物、小廟及墳墓多座，均未記載於契約內，且系爭土地為農地，有前揭地上物存在即無法符合農業發展條例第31條規定，無法辦理所有權移轉登記，因原告遲未清除該些地上物，被告縱繳清價金，亦無法辦理土地所有權移轉登記，為此被告乃於93年10月13日以存證信函催告原告乙○○○速拆遷買賣標的物上之地上物，惟原告乙○○○置之不理。被告乃再以存證信函催告原告乙○○○於1個月內將地上物拆遷完畢，否則即解除契約，原告乙○○○逾限仍未完成拆遷，故被告與原告乙○○○間之買賣契約，已經被告解除，原告乙○○○自不能依已失效之契約，向被告為本件請求。
(二)系爭買賣契約之價金，係依原告名下土地面積，按每分地600,000元計算，後因原告乙○○○另須協助被告向國有財產局辦理臺南縣○鎮鄉○○段1259、1266地號土地承租事宜，故其價金再增加1,278,000元。故本件買賣契約，出賣人雖有多人，但彼此間權利義務可明確予以區分，則被告與原告乙○○○間之買賣契約，已生解除契約之效力。
(三)本件買賣契約但書約定：「…如果土地地號1259地號被他人占有不能辦理承租，雙方願無條件撤銷本件買賣」，此乃因1259地號國有土地之位置正好位於買賣標的土地之正中央，若不承租該國有土地，買賣標的即難以整體利用而毫無意義。故本件買賣契約應係附有1259地號國有土地未承租，系爭買賣契約即失效之解除條件。而原告乙○○○與被告間之買賣契約既因原告乙○○○給付遲延，經被告解除契約，則1259地號國有土地之承租已不可能，被告與其餘原告丁○○等5人間之買賣契約，已因解除條件成就而失其效力。
(三)原告雖主張因被告迄未依約給付5,000,000元，致使原告無從承租該國有地，故原告無法承租該國有地係可歸責於被告，而不得歸責原告，被告不得據此解除契約，以及被告遲延給付5,000,000元，原告尚無須承租該地，故現在無法承租該地係可歸責於被告之事實云云。惟查，買賣契約最後1頁不動產標示欄之但書約定「出賣人必須協助承買人向國有財產局辦理承租契約書」，姑不論該段文字實際上係指原告應協助被告辦理訴外人方火山名下租賃權移轉事宜，縱認可以包括原告訂約後設法取得1259地號國有土地承租權後，再移轉給原告之情形，但由契約文義中不僅看不出來所謂協助係指原告先去辦理土地承租後再移轉給被告，更看不出被告須先支付第2期款5,000,000元給原告，原告始能或有義務去承租1259地號國有土地，而原告亦從未告知如價金不給付，其將無法承租1259地號國有土地。故原告所主張被告遲延給付5,000,000元，致其無從承租該地或尚無須承租該地，應難有理。則協助被告取得1259地號國有土地承租權既係原告之義務，原告於訂約後至94年1月18日國有山坡地不再受理申租及放租期間，不能取得1259地號國有土地承租權，致不能辦理該地承租，亦應係可歸責於原告。
(四)如前所述，1259地號國有土地既已不能承租，且不能承租非被告故意所致，則系爭買賣契約自應因解除條件成就或因被告解除契約而失效，原告依失效之買賣契約請求給付買賣價金，即無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於85年8月18日訂立不動產買賣契約書，原告將其所共有坐落臺南縣○鎮鄉○○段713、713之1、714、1252之2及1260地號土地，以18,000,000元之價格出賣給被告。
(二)被告除於簽約當時繳納500,000元定金，及嗣後曾給付2,200,000 元價金，並清償訴外人張楊麗菊1,500,000元外，其餘價金迄未給付。
(三)原告尚未將系爭土地所有權移轉登記予被告。
(四)現在系爭土地上仍有第三人所有之墳墓1座。
(五)被告尚未向財政部國有財產局辦理承租1259地號國有土地之手續。
四、兩造爭執事項：
(一)被告得否以1259地號國有土地不能承租為由，主張兩造買賣契約已因解除條件成就而失其效力?
(二)被告得否因系爭土地上除契約所載之兩座墳墓外，系爭713之1地號土地上有未保存登記建物、另系爭1252之2地號土地上有小廟及墳墓多座，無法取得農業用地作農業使用證明，經被告定期催告原告應將前開地上物拆除，原告未於期限內履行，認為原告給付遲延而主張解除契約?
(三)被告代償1,500,000元予訴外人張楊麗菊是否為履行兩造不動產買賣契約書第2條第1項之約定? 本件契約書第2條第2項約定之第2期款履行期是否屆至?
五、得心證之理由：
(一)依據兩造所不爭執之不動產買賣契約書內容所載，其中但書約定：「土地坐○○○鎮鄉○○段1259、1266地號、所有權人中華民國，出賣人必須協助承買人向國有財產局辦理承租契約書，如果土地地號1259號被他人占有，不能辦理承租，雙方願無條件撤銷本件買賣。」等語；而查，1259地號國有土地經行政院農業委員會水土保持局公告核列屬「山坡地」範圍，依國有財產局94年1月18日台財產局管字第0940001245號函示，國有山坡地自94年1月18日起不再受理申租及放租，有財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處95年4月6日函文1件在卷可稽，且為兩造所不爭執，是被告所辯1259地號國有土地業已無法新辦出租乙情，應堪認為真實，則本件自應先審究：兩造不動產買賣契約書中，前開但書約定之性質為何? 被告辯稱本件買賣契約業已因解除條件成就而失其效力，是否可採? 另原告主張系爭1259地號國有土地不能承租，係可歸責於被告，故被告不得以此主張解除契約或認為解除條件成就，契約自始無效等語，有無理由?
(二)觀之前開買賣契約但書之文義，乃係約定原告應協助被告向國有財產局承租1259地號國有土地甚明，遍查整件買賣契約書，並無原告應向國有財產局承租1259地號土地之約定，則原告主張前開買賣契約係約定原告必須向國有財產局承租1259地號土地云云，顯屬誤會，合先敘明。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查前開但書雙方約定真義，應係本件買賣契約雖已成立生效，但兩造合意如被告無法向國有財產局承租1259地號土地，雙方同意無條件撤銷本件買賣契約，是以系爭買賣契約但書之約定，應屬於限制系爭買賣契約效力之解除條件，即如被告無法向國有財產局承租1259地號國有土地時，系爭買賣契約即失其效力，故本件買賣契約乃係附解除條件之契約，足資認定。
(二)原告雖主張因1259地號國有土地於85年兩造簽約當時已確定可以承租，故系爭契約但書不能解為解除條件，而應解釋為給付不完全法定效果之注意規定，即若因可歸責於原告之事由致1259地號國有土地遭他人占用而無法向被告為承租之給付時，原告應依給付遲延或給付不能之法律效果負責云云。惟所謂既成條件係指法律行為成立時，其成就與否業已確定之條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者，雖具有條件之外形，但並無實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條所謂條件，最高法院著有68年度台上字第2861號判例意旨可資參照，而參之財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處函文，縱使可以推論國有財產局在94年1月17日以前尚可受理民眾申租國有山坡地之申請，然是否核准，仍有待被告向國有財產局提出承租之申請，並經過國有財產局之審核，非謂被告早於系爭買買契約成立前，即已向國有財產局租得系爭1259地號土地，此自與前述既成條件不同，原告主張系爭買賣契約但書之約定，於法律行為成立時即已確定，故該但書之約定不得解為解除條件，應解釋為給付不完全法定效果之注意規定云云，顯有誤會。
(三)原告復主張承租1259地號國有土地之履行時點，係在被告給付5,000,000元價金即第2期款之後，而被告既尚未給付原告5,000,000元價金，故本件承租1259地號國有土地之履行時點尚未屆至，被告不得據此主張解除契約云云。惟查，兩造於系爭買賣契約但書中，僅約定出賣人必須協助承買人向國有財產局承租1259地號國有土地等語，並無原告所主張被告須先向原告給付5,000,000元價金後，原告始有協助被告向國有財產局承租1259地號國有土地之記載，亦未約定被告辦理承租手續之期限，自應認兩造就被告應於何時向財政部國有財產局承租1259地號國有土地並未定期限，因此，原告主張其協助被告承租1259地號國有土地之履行時點，係在被告給付5,000,000元價金之後云云，洵屬無據，自難憑採。
(四)又兩造對於被告應於何時向財政部國有財產局承租1259地號國有土地乙節，並未定有期限，已如前述，而按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，民法第229條第2項前段定有明文，則本件被告於原告催告前，自不負遲延之責。是縱依據財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處函文反面推論，認為94年1月17日以前，財政部國有財產局尚可受理申租1259地號國有土地之手續，然原告既未舉證證明被告經定期催告後，逾期仍未內向財政部國有財產局辦理承租1259地號國有土地之手續，則縱使被告未於94年1月17日以前向財政部國有財產局辦理承租1259地號國有土地之手續，亦難認被告有可歸責之事由，而不得主張本件解除條件成就。
(五)綜上所述，被告抗辯本件買賣契約書附有如1259地號國有土地承租不能則契約無效之解除條件，且依據財政部國有財產局之函文，系爭1259地號國有土地已無法辦理承租手續，是本件買賣契約業已因解除條件成就而溯及無效等語，為有理由。從而，本件買賣契約既已因解除條件成就而溯及無效，則原告依買賣契約請求被告給付5,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、本件買賣契約既因解除條件成就而溯及失其效力，則兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果均無影響，爰不逐一論述。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因其本案訴訟已經敗訴判決，其假執行聲請，失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 7 日
民事第五庭 法 官 孫淑玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 7 月 10 日
書記官 凌昇裕