臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第834號原 告 Ｍ○○
Ｎ○○上二人共同訴訟代理人 林華生律師被 告 卯○○訴訟代理人 周武旺律師被 告 Ｐ○○訴訟代理人 Ｌ○○
申○○Ｂ○○○戊○○巳○○午○○兼上五人共同訴訟代理人 辰○○被 告 丙○○
丁○○Ｃ○○○甲○○○癸○○子○○庚○○寅○○丑○○己○○壬○○宇○○○天○○未○○玄○○Ａ○○○乙○○宙○○黃○○Ｇ○○○地○○Ｆ○○○戌○○亥○○酉○○Ｈ○○○辛○○Ｉ○○Ｊ○○Ｋ○○Ｅ○○○上四人共同訴訟代理人 陳培芬律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國九十五年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告卯○○、Ｐ○○、申○○、丙○○、丁○○、Ｂ○○
○、戊○○、巳○○、辰○○、午○○、Ｃ○○○、甲○○○、癸○○、子○○、庚○○、寅○○、丑○○、己○○、壬○○、宇○○○、天○○、未○○、玄○○、Ａ○○○、乙○○、宙○○、黃○○、Ｇ○○○、地○○、Ｆ○○○、戌○○、亥○○、酉○○、Ｈ○○○、辛○○等（以下簡稱被告卯○○等35人）應就其所有坐落台南市○○區○○段○○○○○號土地與原告續訂耕地租約，並會同原告向台南市安平區公所申請登記。
㈡被告Ｉ○○、Ｊ○○、Ｋ○○、Ｅ○○○、Ａ○○○、乙
○○、黃○○、宙○○、戌○○、酉○○、Ｃ○○○、Ｇ○○○、Ｆ○○○、Ｈ○○○、亥○○、申○○、丙○○、丁○○、Ｂ○○○、戊○○、巳○○、辰○○、甲○○○、癸○○、子○○、庚○○、辛○○、寅○○、丑○○、己○○、壬○○、宇○○○、未○○、玄○○、天○○、地○○、午○○等（以下簡稱被告Ｉ○○等37人）應就其所有坐落台南市○○區○○段○○○○○號土地與原告續訂耕地租約，並會同原告向台南市安平區公所申請登記。
二、陳述：㈠坐落台南市○○區○○段37-6、37-7等地號（下稱系爭土
地）及相鄰訴外同段37-5地號等土地，於民國（下同）七十三年間市地重劃前為上鯤鯓段244、243地號及241、242等地號，原均為魚塭，在日據時代或台灣光復之初，即全由原告之被繼承人歐山發一併承租養殖魚類，當時系爭土地之所有人即出租人為周耀坤、周毓生及周錦銓三人，相鄰訴外土地之所有人即出租人為吳羅漢，迨四十年六月間耕地三七五減租條例公布施行後，才依該條例第六條之規定訂立書面租約，有系爭土地及相鄰土地之私有耕地租約兩份可證。又市地重劃後，系爭土地均填土改為農地，承租人歐山發乃改種桑樹等果樹至今，從未間斷，此請勘驗即明，故系爭耕地租約雖於九十二年五月五日經台南市安平區公所依耕地租約清理要點之規定逕為註銷，但並不因而消滅。
㈡系爭土地之所有人，因繼承或買賣移轉之關係，現37-6地
號所有人為被告卯○○等三十五人，37-7地號為被告Ｉ○○等三十七人，有土地登記謄本可稽，而原承租人歐山發已於八十二年十月廿七日死亡，經繼承協議系爭土地由對之有耕作能力之二繼承人即原告繼續承租耕作，依耕地三七五減租條例第十六條、台灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第三款、第五條第二項規定之精神，被繼承人歐山發死亡後，得由原告二人取得耕地承租權。系爭土地在市地重劃前為魚塭，由原告二人從事養殖，市地重劃後已不能作原有魚塭或農耕地使用，原告乃種植破布子樹與桑樹，被告迄未終止租約，依民法第一千一百四十八條及耕地三七五減租條例等二十五條規定，系爭耕地租約關係仍繼續存在於兩造之間。
㈢按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。又耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例等二十條及第六條分別定有明文。本件被告等出租人於八十年二月一日系爭耕地租約期滿後，並未申請終止並收回自耕。次按出租耕地依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止耕地租約，為耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款所明定，又耕地三七五減地條例第十七條第二項第三款所定之補償，係因耕地經依法編定或變更為非耕地使用，經出租人終止租約收回土地而發生，最高法院八十四年度台上字第一八八七號判決，曾明其旨。故出租人規避補償，依上開規定得終止租約而不為終止時，耕地租約自應屬繼續存在，不能因已變更為非耕地，無法為原來之使用，在未經出租人終止租約前，即謂原訂租約歸於消滅。
㈣系爭土地重劃後成為住宅區建築用地，重劃時係抽取海砂
填平，故已不適為農耕地，難種植農件物，但因被告不終止租約收回做有效之使用，任其荒蕪（相鄰魚塭出租人吳羅漢已依法終止租約補償，故已建蓋樓房），原告只得勉強種植破布子樹及桑樹，加以被告違法將部分土地出租予建設公司堆置雜物，致原告不能全面使用，似此情形，自非原告不繼續耕作（被告亦自認，養殖人或耕作人根本不可能在分配之新土地上繼續耕作）。
㈤按耕地租約於租約屆滿時，出租人除具有法定原因得收回
自耕外，如承租人願繼續承租者，應即繼續訂租約，耕地三七五減租條例第十九條、第二十條規定甚明。故當事人雖依耕地三七五減租條例第五條規定訂立租期六年之租賃契約，但期滿出租人未依第二十條之規定收回自耕，定期六年之耕地租賃關係，並不因約定租期屆滿而當然歸於消滅，足見該六年耕地租佃期間之規定，實際上僅賦予出租人收回自耕之機會而已。簽訂書面租約，亦非耕地租賃之必要條件。系爭耕地租賃，三十八年二月至六十八年二月間，均有租約續訂登記，但六十八年二月至七十四年二月，並無租約記載，七十四年二月至八十年二月，再度有租約登記，八十年一月三十一日，六年租期期滿後，被告並未終止租約收回自耕。市地重劃將重劃前之耕地上鯤鯓段
243、244地號分配為現在之金城段37-6、37-7地號，原告於查知分配後之位置時，即加以改種桑樹及破布子樹，繼續耕作，益見系爭租約於八十年一月三十一日期滿後仍屬繼續存在，不因租期屆滿而消滅。原告依耕地三七五減租條例第二十條之規定請求續訂租約，自屬正當。
㈥系爭耕地租約之租金，市地重劃前係以收獲之虱目魚，按
約定之數額繳交實物，迨魚塭填平，無法養殖後，因無收獲才未繳交，但被告從未催告如何繳納租約金。
三、證據：提出歐山發與周耀坤等三人間之耕地租約、歐山發與吳羅漢間之耕地租約各一份、
乙、被告卯○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠不爭執部分：
系爭土地以前為魚塭，由歐山發承租養魚，租期已於八十年二月一日屆滿，未再續約。承租人歐山發已於八十二年十月二十七日死亡，原告二人為歐山發繼承人之一。
㈡系爭土地，早在七十三年間已完成市地重劃，並於七十五
年十一月十九日為重劃之登記，成為住宅區建築用地。原告先人所承租之魚塭土地，早已不存在。原來之魚塭土地位置、面積、地相已全部移動變更為現在紮實狹小之建地，區劃為建築廓位，四面八方有三十米及二十米柏油道路交織舖設，已然成為完整之住宅區，已不能作為原有魚塭或農耕地。
㈢原告自承原承租用途係作為養魚池之用（見九十四年五月
二十七日第十四屆租佃爭議紀錄，承租人主張「養魚池租約」），則原告以養魚之用途變更為非養魚之農耕，主張繼續耕作，即屬違反租地之用途，亦即非依債的本旨繼續耕作，不應認為有續租之理由。何況系爭土地不可能再挖掘成魚池，又無供水設施，殊不可能養魚，原告請求續租，尤屬不可能。（民法第四三八條規定不能反於約定方法使用租賃物）㈣無論養殖魚類或農耕，依下列事實，足以証明土地重劃以後，原告未繼續養魚耕作：
⒈系爭土地曾由共有人丙○○出租予第三人力兆建設股份
有限公司作為工務所使用，期間自八十二年四月一日至八十三年一月三十一日，租金每月新台幣（下同）一萬元。
⒉又租給Ｑ○○存放建築板模，租金每月一萬五千元，期間八十三年二月一日至同年四月三十日止。
⒊再租給Ｑ○○存放建築板模，租金每月一萬五千元，期間八十三年五月一日至同年七月三十日止。
⒋另租給Ｒ○○存放建築板模，租金每月一萬五千元，期間八十三年八月一日至八十四年七月三十日止。
⒌自八十九年三月起，共有人周素蓮、宇○○○、Ａ○
○○、亥○○等人，曾將系爭土地出借給郭太太（證人邵Ｏ○○）種植桑椹等果樹，由其子Ｄ○○代理出具借條一紙。
由以上出租或出借土地之事實，足可証明系爭土地自市地重劃後，已不在原承租人耕作之中，且土地已填平，不復作為魚塭，又何能主張承租人繼續承租作為養魚之可能。㈤復按「耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，
所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物（司法院院字第七三八號解釋），上訴人施人工於被上訴人之土地，其目的為經營造林，顯非耕作，自非耕地租賃（六十三年台上字第一二一八號判例）。原告主張在地上種桑樹，惟尚有他人亦在該地種桑樹，且無論原告或他人種植桑樹均僅占一部分，整塊土地仍呈現荒蕪而草木雜生之狀態，豈得認為因農事而有耕作之事實，更無所謂定期收穫之情形，僅因欲取得繼續承租土地，擅自種植樹木以欺矇他人。何況原租地之用途為養魚，雖養魚亦適用三七五減租條例，要難謂承租人可以任意變更用途，改為耕作農作物，其以農耕而非以養魚為原因，主張原租約仍繼續存在，殊屬無理。
㈥查耕地租用，係指以自任耕作者為目的，約定支付地租使
用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明示，雖然農地應包括漁牧在內，然承租他人之非農、漁、牧土地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（八十八年台上字第一號判例）。又土地法第一百零六條有關供農、漁、牧使用之農地之認定，以實施區域計劃或都市計劃或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者農地，但在實施都市計劃以後之土地，應指農業區、保護區內供農殖用之土地（內政部八十九年台內地字第8912564號函）。系爭土地因市地重劃後，早已成為都市計劃實施之住宅區建築用地，實際上亦已依建地之分配、填土、築柏油大馬路，並有建築線、路邊水銀燈等，已不可能從事養漁之用，故已非三七五減租條例所稱之農漁地，不應有該條例之適用。原告就本件所引用及請求者，係依三七五減租條例請求為耕地之續租，但系爭土地已非農地，給付物在法律上及事實上均已不存在。內政部頒「耕地三七五租約清理要點」，其第十一條亦明白規定「耕地租約經查明有下列情形之一，而出租人、承租人未申請登記者，鄉（鎮、市、區）公所應通知出、承租人，出租人、承租人於接到通知後二十日內未提出異議者，即逕為租約註銷登記，並將結果以書面通知雙方當事人，‧‧‧（三）耕地已全部變更為公共設施或建築用地者」。據此規定，可見耕地已變更為建築使用者，已不可能再作為耕作之租用。
㈦原告主張有租佃關係存在之系爭土地，經重劃後，已編定
為「中密度住宅區」，已經台南市政府函覆鈞院在案。參以實施重劃後，已建設柏油路面，四面已紛紛建有房屋，作為市民居住使用，已不再適合於農耕之用，詳如鈞院勘驗結果，故系爭土地自重劃後顯然已無農耕之事實。雖然勘驗現場種有破布子樹及桑樹，但僅在土地東側約三分之一部分零落種植，其餘西半部完全為空地，毫無耕種之痕跡，且有過去租給建商之建築廢料，散佈地上。何況破布子或桑樹又有部分為他人所種，而所有樹木，毫無修剪整理及整地之痕跡，放任自然滋長，地面雜草欉生，更無按季經營收成之事實，足証係原告為方便提起本訴，隨便臨時搶植，作為伊有耕種之藉口，根本即不合於通常所謂耕作維生之情況，亦即不能認為耕作。尤其原告在租佃爭議調處會議時自稱：「金城段37-6、37-7號土地．．．八十九年親自種植桑樹有好幾年」（見調處筆錄），固勿論應係九十二年後搶種，僅就其自認之此一事實，即已充分証明八十九年以前更未曾有任何種植。歐山發前所訂立之耕地租約，在八十年二月一日已租期屆滿，未再續約，而系爭土地係在七十三年間完成市地重劃（見土地謄本），在重新規劃之位置上由被告等土地所有人分配系爭建築用地，原有魚塭已全部廢除填土，分配為公共設施或道路，或分配給包括其他參與重劃之土地所有人，嗣後重劃所分配現在之土地又直接歸被告等所有人共同取得，歐山發不可能在現在之系爭建築用地養魚或耕種，亦從未有支付任何租金之事實，迄租期於八十年二月一日屆滿，更無歐山發繼續養魚或耕作並支付租金之事，故租約已因租期屆滿而消滅。原告於八十九年間在建地上臨時搶種（事實上係九十二年以後種植），又未經出租人同意，屬於竊佔行為，且僅能証明八十九年種植，不能証明自重劃完成之七十三年起即一直耕作不斷之事實。
㈧按耕地租約於租期屆滿而消滅，租約既已不存在，即不生
終止耕地租約或補償問題，有最高法院九十四年度台上字第一一八七號裁定可稽。本件原告之被繼承人歐山發承租期間已於八十年二月一日屆滿租佃關係消滅，當時土地已重劃，改為住宅用地，歐山發並無繼續耕作而視為不定期繼續租賃之事實，依上開最高法院裁定耕地租賃已因租期屆滿而消滅。租約既已不存在，被告等人無需另為終止之表意。原告於租約消滅後，自稱繼承人，既不能繼承已不存在之租約，雖於八十九年以後種植樹木，亦屬欠缺權源之無權占有行為，其請求訂立租約並申請登記，殊無理由。
三、證據：提出：力兆建設股份有限公司八十二年十一月七日簽訂承租系爭土地之租約租約一紙、第三人鄭進義、Ｒ○○簽立之切結書三紙、Ｄ○○九十三年十二月二十日代立之切結書一紙（以上均影本），並聲請勘驗現場，訊問證人Ｑ○○、Ｒ○○、Ｄ○○。
丙、被告Ｐ○○方面
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠不知土地上有租約，亦不曾自原告收受租金，取得土地時為空地，與現狀相同。
㈡原告在八十年二月租期屆滿後，已無在系爭土地從事耕作
或養殖，且土地重劃後已不適於從事耕作或養殖，兩造的租賃契約已在八十年二月租期屆滿時消滅。原租約期滿後，土地分區已變更為非耕地，原三七五租約效力已不存在。
丁、被告戌○○方面被告戌○○未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到庭聲明陳述如下：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠不知系爭土地上有租賃關係，亦不曾自原告受取租金，取得土地時為空地，與現狀相同。
㈡原告在八十年二月租期屆滿後，已無在系爭土地從事耕作
或養殖，且土地重劃後已不適於從事耕作或養殖，主張兩造的租賃契約已在八十年二月租期屆滿時消滅。原租約期滿後，土地分區已變更為非耕地，原三七五租約效力已不存在。
戊、被告Ｉ○○、Ｊ○○、Ｋ○○、Ｅ○○○部分（陳培芬律師代理部分）
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告不知土地上有租約，亦不曾自原告收受租金，取得土
地時為空地，與現狀相同。且原告積欠租金已超過十年，引用最高法院九十四年台上字第一一八號裁定，主張租約已消滅。
㈡原告在八十年二月租期屆滿後，已無在系爭土地從事耕作
或養殖，且土地重劃後已不適於從事耕作或養殖，兩造的租賃契約已在八十年二月租期屆滿時消滅。原租約期滿後，土地分區已變更為非耕地，原三七五租約效力已不存在。
己、本院依聲請勘驗現場、訊問證人Ｑ○○、邵Ｏ○○，函台南市政府、台南市台南地政事務所。
理 由
甲、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段定有明文。查兩造間就系爭台南市○○區○○段三七－六、三七－七地號土地（重劃前為上鯤鯓段二四四、二四三及二四一、二四二地號）原訂有耕地三七五租約，嗣於八十年一月三十一日租期屆滿後未再續訂租約，為台南市安平區公所依耕地三七五租約清理要點第七條之規定以92年5月19日南市平民字第0920006559號函逕為辦理租約註銷登記公告，並通知兩造。原告嗣依內政部75年4 月1日台（75）內地字第395584號函示，於九十三年九月六日申請續訂租約，為出租人之被告提出異議，經台南市安平區公所調解不成立後，由台南市政府調處不成立，為台南市政府移送前來，有台南市政府94年7月12日南市地權字第09414514330號函暨本件租佃爭議相關資料在卷可稽，則原告提起本件訴訟，符合上開法律規定，應予准許，合先說明。
二、被告申○○、丙○○、丁○○、Ｂ○○○、戊○○、巳○○、辰○○、午○○、Ｃ○○○、甲○○○、癸○○、子○○、庚○○、寅○○、丑○○、己○○、壬○○、宇○○○、天○○、未○○、玄○○、Ａ○○○、乙○○、宙○○、黃○○、Ｇ○○○、地○○、Ｆ○○○、戌○○、亥○○、酉○○、Ｈ○○○、辛○○等三十三人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：㈠坐落台南市○○區○○段37-6、37-7地號及相鄰訴外同段
37-5地號等土地，於七十三年間市地重劃前為上鯤鯓段
244、243地號及241、242等地號，原均為魚塭，在日據時代或台灣光復之初，即全由原告之被繼承人歐山發一併承租養殖魚類，當時系爭土地之所有人即出租人為周耀坤、周毓生及周錦銓三人，相鄰訴外土地之所有人即出租人為吳羅漢，迨四十年六月間耕地三七五減租條例公布施行後，才依該條例第六條之規定訂立書面租約。市地重劃後，系爭土地均填土改為農地，承租人歐山發乃改種桑樹等果樹至今，從未間斷。故系爭耕地雖於九十二年五月五日經台南市安平區公所依耕地租約清理要點之規定逕為註銷，但租賃契約並不因而消滅。
㈡系爭土地之所有人，因繼承或買賣移轉之關係，現金城段
37-6地號所有人為被告卯○○等35人，金城段37-7地號為被告Ｉ○○等37人，而原承租人歐山發亦已於八十二年十月二十七日死亡，經繼承人協議由對之有耕作能力之原告Ｍ○○、Ｎ○○等二人繼續承租耕作，是依民法第一千一百四十八條及耕地三七五減租條例第二十五條等規定，系爭耕地租約關係應仍繼續存在於兩造之間。
㈢按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。又耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第二十條及第六條分別定有明文。本件被告等出租人於八十年二月一日系爭耕地租約期滿後，未申請終止並收回自耕，原告於土地重劃後即在系爭土地改種桑樹與破布子樹，繼續耕作，故系爭租約於八十年一月三十一日期滿後仍繼續存在，爰依上開規定提起本訴。
二、被告卯○○則辯稱：系爭土地早在七十三年間已完成市地重劃，於七十五年十一月十九日為重劃登記，成為住宅區建築用地。原告先人所承租之魚塭，早已不存在，原告之魚塭土地位置、面積、地相已全部移動變更為現在紮實狹小之建地，區劃為建築廓位，四面八方有三十米及二十米柏油道路交織舖設，已然成為完整之住宅區，已不能作為原有魚塭或農耕地。自土地重劃後，原告未曾在土地上耕作，迨於九十三年申請續租時，為符合申請要件，始臨時搶種樹木，且由調解會議紀錄記載原告陳述「89年親自種植桑樹有好幾年」，不能證明自重劃完成之七十三年起即一直耕作不斷之事實；被告Ｐ○○、戌○○、Ｉ○○、Ｊ○○、Ｋ○○、Ｅ○○○另辯稱：被告根本不知道土地有耕地租約存在，亦從未自原告受領租金，被告因繼承或買賣取得土地時，是空地，與現狀相同。被告於勘驗現場後至附近查訪始發現勘驗所見現場桑樹是第三人所種等語。
三、兩造不爭執部分㈠原告之被繼承人歐山發於三十八年二月二日與被告或被告
前手之被繼承人周耀坤、周毓生、周錦銓等三人訂立書面耕地租約，承租周耀坤等三人所有系爭坐落台南市○○區○○段37-6、37-7地號等二筆土地（重劃前為上鯤鯓段
244、243地號），約定租賃期間自三十八年二月二日起至四十三年二月一日止共計五年，嗣經多次續訂租約後，於八十年二月一日租期屆滿後，未再續訂書面租約。
㈡原承租人歐山發於八十二年十月二十七日死亡，原告Ｍ○
○、Ｎ○○為其繼承人，周耀坤、周毓生、周錦銓死亡後，被告因繼承、土地重劃、買賣等原因取得系爭二筆土地之所有權，其中金城段37-6地號土地為被告卯○○、Ｐ○○、申○○、丙○○、丁○○、Ｂ○○○、戊○○、巳○○、辰○○、午○○、Ｃ○○○、甲○○○、癸○○、子○○、庚○○、寅○○、丑○○、己○○、壬○○、宇○○○、天○○、未○○、玄○○、Ａ○○○、乙○○、宙○○、黃○○、Ｇ○○○、地○○、Ｆ○○○、戌○○、亥○○、酉○○、Ｈ○○○、辛○○等三十五人共有，金城段37-6地號為被告Ｉ○○、Ｊ○○、Ｋ○○、Ｅ○○○、Ａ○○○、乙○○、黃○○、宙○○、戌○○、酉○○、Ｃ○○○、Ｇ○○○、Ｆ○○○、Ｈ○○○、亥○○、申○○、丙○○、丁○○、Ｂ○○○、戊○○、巳○○、辰○○、甲○○○、癸○○、子○○、庚○○、辛○○、寅○○、丑○○、己○○、壬○○、宇○○○、未○○、玄○○、天○○、地○○、午○○等三十七人共有。
㈢兩造於系爭耕地三七五租約於八十年一月三十一日租期屆
滿後未再續訂租約，台南市安平區公所依耕地三七五租約清理要點第七條之規定以95年5月19日南市平民字第0920006559號函逕為辦理租約註銷登記，並通知兩造，經公告三十日期滿，兩造均未異議。原告於九十三年九月六日向台南市安平區公所申請續訂租約，為部分被告提出異議。
㈣系爭37-6地號土地、地目旱、面積六二六平方公尺，於七
十三年五月十二日完成土地重劃，系爭37-7地號土地、地目旱、面積一二○一平方公尺，於七十三年十一月二十八完成土地重劃。並為台南市政府於七十年十一月十二日擬定台南市安平新市區細部計畫案，編定為「中密度住宅區」。
四、至原告主張系爭三七五租約雖於八十年一月三十一日租期屆滿未續訂租約，惟原告仍繼續在系爭土地種植桑樹與破布子樹，繼續耕作，原租約並未消滅，亦不因台南市安平區公所於九十二年間逕為註銷租約登記而消滅等情，依耕地三七五減租條例第二十條、第六條第一項之規定提起本訴，則為被告否認，並以前揭情詞置辯，則本院首應審究者為系爭租賃契約之性質，有無三七五減租條例之適用。
㈠耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地
租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院五十一年台上字第二六二九號判例要旨參照）。準此，耕地租賃關係並非以登記為生效要件，故本件兩造間租賃契約雖經台南市安平區公所依「耕地三七五租約清理要點」於九十二年五月十九日逕為辦理租約註銷登記，惟租賃契約尚非因該註銷登記而消滅，合先說明。
㈡再依耕地三七五減租條例第五條前段「耕地租佃期間，不
得少於六年」、同條例第二十條「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，自得解為耕地三七五租約係以六年期限繼續契約，性質上仍屬定期租賃，參照同條例第一條「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」，則耕地租佃於租期屆滿時，自有民法第四百五十條第一項「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅」規定之適用。
㈢按「耕地租用，係以自任耕作為目的，約定支付地租使用
他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」，最高法院八十八年度台上字第一號著有判例可資參照。又耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院八十七年四月二十八日八十七年第三次民事庭會議決議參照）。經查，系爭台南市○○段37-6、37-7地號土地重劃前為上鯤鯓段244、243地號，地目雖為「旱」，然為台南市政府於七十年十一月十二日擬定台南市安平新市區細部計劃案編定為「中密度住宅區」至今，且分別於七十三年五月十二日、同年十一月二十八日重劃完成，有台南市政府九十五年一月二十四日南市都計字第09500073090號函與土地登記簿謄本附卷可稽，足見系爭二筆土地自七十年十一月十二日起已非耕地至明。次查，兩造之被繼承人就系爭三七五租約原約定供養殖魚類使用，租額為正產物虱目魚一百四十台斤實物，最後續訂租約期間自七十四年二月一日起至八十年一月三十一日止，有原告提出南平租字第七號私有耕地租約附卷可明，且為兩造所不爭執，則縱認兩造間於七十四年二月一日續訂租約屬實，斯時系爭土地業經編定為「中密度住宅區」，且完成重劃，即非耕地至明，原告承租他人之非農、漁、牧地，即非屬耕地租用，參照前揭最高法院判例與決議見解，兩造間就續約部分之權利義務關係，即無再適用耕地三七五減租條例規定之餘地。
五、兩造間既續約自七十四年二月一日起至八十年一月三十一日，續約時土地已完成重劃，且編定為中密度住宅區，業如前述，依土地性質已不可能再供如前契約所約定之養殖使用，則兩造間於七十四年二月一日繼續之租賃契約自應適用民法有關租賃之規定。原告主張其在續約期滿即八十年二月一日後仍繼續占有使用系爭二筆土地迄今等情，既為被告否認，本院次應審究者為兩造間租賃契約是否符合法定更新之要件而存續。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第四百五十一條所明定，是租賃契約之法定更新自以承租人在租期屆滿後仍繼續為租賃物之使用收益為要。
㈠原告陳述市地重劃前係以收穫之虱目魚，按約定數額繳交
實物，迨魚塭填平，無法養殖後，因無收穫未再繳交租金，被告從未催告如何繳納租金等情，為被告所不爭執，而被告或因不承認有系爭租賃契約，或不知有系爭租賃契約，故未曾向原告為終止租約之意思表示，亦為被告所是認。
㈡兩造間既在土地編定為中密度住宅區及重劃完成後之七十
四年二月一日續約，參酌原告於九十四年十二月一日準備書狀事實理由中陳述「市地重劃後，系爭土地均填土改為農地，承租人歐山發乃改種桑樹等果樹至今，從未間斷」等語，原告既知土地填土改為農地，足可推定原告在重劃完成後，應已知悉系爭土地之位置與現況，始有續約及改種桑樹等情事。
㈢本院於九十五年一月十三日勘驗時，系爭二筆土地相連，
東臨光州八街八十二巷，西臨安憶路，南臨永華十二街二十七巷，北面鄰地已蓋滿連棟式房屋，土地呈近長方形，東半部約三分之一至二分之一部分種植破布子樹與桑樹，其餘部分均為空地，有勘驗筆錄、現場照片附卷可稽，依現況觀察，系爭土地已無法作養殖使用，亦不適於從事耕作。被告抗辯原告在土地重劃後並未使用系爭土地，系爭土地重劃後為空地，且在八十二年至八十四年間曾出租第三人力兆建設股份有限公司、Ｑ○○等人存放建築模板，八十九年間曾出借第三人邵Ｏ○○種植桑樹等語，業據提出力兆建設股份有限公司書立之切結書一紙、證人Ｑ○○書立之切結書二紙、第三人Ｒ○○書立之切結書一紙與邵Ｏ○○之子Ｄ○○代書之字據一紙等附卷，上開切結書記載各該第三人使用土地之期間分別為八十二年四月一日起至八十三年一月三十一日止、八十三年二月一日起至八十四年七月三十日止，核與證人Ｑ○○證述：「切結書是我老闆拿給我簽的，我老闆是做板模的，當時我老闆有在這兩筆土地上放板模，當時我們在旁邊的土地蓋樓房，我有受僱在那裡工作一年多，在我離開後，那塊土地還繼續在放板模」、「（問：你老闆租用之始，土地作何使用？）當時那塊土地都是野草，沒有樹木」、「（問：在使用期間，從頭到尾有無人出來干涉使用？）都沒有」等語相符。再由現住系爭土地北面鄰地房屋之證人邵Ｏ○○證述：「我在該址住了十幾年，剛搬去時，我房屋後面（即系爭土地所在地）的草長得很長」、「我住在土地旁邊造船廠第三間，就是第二張照片最左邊的房屋是我住所，房屋後面（即系爭土地）的桑樹是我種的，另外更前面比較多的桑樹與破布子（即勘驗筆錄所載土地東半部）是住在我同排第一間姓張的先生種的」、「我們都不知道地主是誰，也沒有人阻止我在該處種桑樹」、「系爭土地上的桑樹除了我與張先生外，還有一個姓李的過來種幾棵桑樹，我沒有看過有其他的人在用該土地」、「我剛搬去時，系爭土地都是雜草，當時還沒有種桑樹，我與張先生、李先生共同種桑樹約有四年」、「土地前面曾經放有建築板模」等語，相互對照證人Ｑ○○、邵Ｏ○○之證詞，並無不符或矛盾之處，與卷附原告提出之切結書記載相符，且均分別證述其等在使用系爭土地前，土地上均為雜草，並無耕作或原告曾占有使用系爭土地情事。（上開切結書雖記載力兆建設公司、Ｑ○○、Ｒ○○承租之土地為台南市○○段第36-6、36-7地號，惟由其均記載「租用周毓生等所有金城段36-6、36-7地號」，已明示土地所有權人為被告之被繼承人周毓生，且經本院調取台南市○○段36-6、36-7地號土地登記簿謄本，該36-6、36-7地號土地所有權人與本件被告或被告之被繼承人周毓生無涉，土地位置、地形亦與系爭土地有別，有台南市台南地政事務所檢附之土地登記簿謄本、地籍圖附卷可明，因認切結書記載金城段36-6、36-7地號應係系爭金城段37-6、37-7地號之誤）㈣原告雖主張自重劃完成後即在系爭土地上種植桑樹等果樹
至今，惟原告於九十四年三月二十九日在台南市南區區公所調解時自陳：「八十九年親自種桑樹等果樹，已種好幾年了」等語（參見第一卷第36頁調解筆錄），其就在系爭土地種植桑樹之時間，前後陳述尚非一致。參酌證人Ｑ○○、邵Ｏ○○證述其等使用土地前，土地均為雜草，使用土地期間，並未遭他人干涉或阻止等語，苟原告在八十年至八十九年間繼續占有使用土地，何致於承租之土地遭他人占用竟毫無所悉，未曾提出異議？證人又何致於能在土地上放置模板與種植桑樹？是原告在本件訴訟主張自重劃完成後即在土地上種植桑樹至今，自非無疑義。又縱認原告在系爭土地上種植桑樹、破布子樹為真，然由本院勘驗現場所見，桑樹、破布子樹僅占系爭土地約三分之一至二分之一，其餘部分均為空地，而土地上的桑樹尚有證人邵Ｏ○○與第三人共同種植，業經證人邵Ｏ○○證述如前，則原告縱占有使用系爭土地，其占有使用範圍亦僅占土地之小部分，大部分土地仍為空地或由第三人占用，此與一般租賃物之使用收益，概由承租人依物之用法，加以利用情形有間，且依原告所述以系爭土地供耕作之方式，亦不符合以收取農穫為目的之一般耕作內容。
㈤綜上事證，原告主張其自重劃後即在系爭土地上繼續耕作
至今，與其在調解時陳述不盡相符，且與證人Ｑ○○、邵Ｏ○○證述有異，所陳述之土地利用方式亦不符合一般承租土地耕作之內容，不足以證明原告自八十年一月三十一日原租期屆滿後，有在系爭土地繼續耕作之事實。
六、綜上所述，系爭二筆土地自七十年十一月十二日起已經台南市政府安平新市區細部計劃案編定為「中密度住宅區」，變更為非耕地。兩造縱於七十四年二月一日續訂耕地租約，原告所承租者已非耕地，即非屬耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。又系爭耕地租約在八十年一月三十一日屆滿後，既無事證足資證明原告有繼續占有使用系爭土地耕作之事實，即未具備法定更新要件，而耕地三七五租約既屬定期租賃，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十條第一項之規定，該續訂之租約已於八十年一月三十一日屆滿時消滅。從而，原告主張兩造間耕地租賃之法律關係仍存續，依耕地三七五減租條例第二十條、第六條第一項之規定，請求被告應就系爭台南市○○區○○段三七－六、三七－七地號土地與原告續訂租約，並會同向台南市安平區公所申請登記，即屬於法無據，不應准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一論述必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 林逸梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 日
書記官 楊建新