臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第846號原 告 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國九十四年十二月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台南市○○區○○段四五之八地號土地上建物建號二一四四號即門牌台南市○○區○○路四段四八號鋼筋混凝土造住商用五層建物之房屋第一層至第五層遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告乙○○經合法通知無正當理由不到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告乙○○向原告承租坐落台南市○○區○○段四五之八地號土地上門牌台南市○○區○○路四段四八號一至五層房屋（以下簡稱系爭房屋），約定每月租金新台幣二萬元，原告曾口頭告知被告不得於系爭房屋作違法之事。詎被告以系爭房屋違法營業，為台南市政府於九十四年五月間取締，科處原告罰鍰，嗣經原告告知不得違法營業，被告置之不理，嗣遭台南市政府強制斷水、斷電，被告復於遭取締後即未再給付租金，亦未交還系爭房屋，原告以起訴狀繕本送達作為終止租約意思表示之通知，聲明請求被告應自系爭房屋遷讓，將房屋交還原告等語。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
四、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第四百二十二條定有明文。本件原告由主張其約在三、四年前起，將系爭房屋全棟出租被告，未訂立書面租賃契約，原約定租期一年，期滿後，被告繼續使用系爭房屋，原告繼續收取租金等情以觀，依上開民法規定，兩造間就系爭房屋已屬不定期限租賃關係，合先說明。
五、經查，原告主張之事實業據提出土地、建物登記簿謄本、房屋稅繳款書、台南市政府九十四年五月十三日南市都計字第094165 24450號函、台南市政府九十四年五月三日南市都計字第09416524450號行政處分書各一件附卷為證，由上開台南市政府函所載系爭房屋坐落之基地編定為都市計畫住宅區，依都市計畫法台灣省施行細則第十五條規定「住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用．．．住宅區除許可作工廠、商場（店）可於地下一層及地上一層經營外，地上二層以上不得有經營行為」，及上開行政處分書記載「案地（即系爭房屋）於住宅區內一至三樓經營指壓按摩業」，違反都市計劃法台灣省施行細則第十五條第二項之規定，依都市計劃法第七十九條第一項規定科處原告六萬元罰鍰，並立即停止使用等情，準此，被告承租系爭房屋全棟（一至五樓）經營指壓按摩業，已違反都市計劃法台灣省施行細則第十五條規定之使用限制，致遭台南市政府強制斷水、斷電。次查，本院於九十四年八月二日勘驗現場，系爭房屋已無水、電供應，一至五樓仍放置被告營業所用之傢俱物品，其中一樓設有Ｕ型櫃台，每層均有數個房間，放置床組等物品，製有勘驗筆錄、現場照片等在卷可明。參酌共同被告丙○○（嗣經原告撤回訴訟）於勘驗時陳述：「乙○○才是該店的負責人，我只是他的朋友，有時會在這裡（指系爭房屋）出入」，並陳述勘驗現場所見之傢俱物品均為被告乙○○營業所用等語。則原告主張被告以系爭房屋違法營業使用，經通知仍未停止營業，致遭台南市政府強制斷水、斷電，且仍占有系爭房屋等情，核與上開事證相符，堪可採信。
六、次按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止租約。」，又「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，民法第四百三十八條、第四百五十條第二項前段、第三項分別定有明文。本件兩造間為未定期限之租賃契約，被告以系爭房屋違法營業，經通知未停止營業，致遭台南市政府強制斷水、斷電，並課原告罰鍰，原告自得終止契約。原告提起本訴，請求被告自系爭房屋遷讓交還原告，可認定已有終止契約之意思表示，本件起訴狀繕本由本院依原告聲請以公示送達方式送達被告，原告於九十四年九月二十一日將公示送達公告刊登於新聞紙，依民事訴訟法第一百五十二條規定經二十日發生送達效力，原告上開終止租約之意思表示已於九十四年十月十一日發生送達效力，依前揭民法第四百五十三條、第四百五十條第三項之規定，原告終止契約應於被告租金支付期限即一個月前通知，並以該期限當月之末日為終止期，則兩造租約終止之時點應為九十四年十一月三十日。被告自租約終止之日起即負應自系爭房屋遷讓之義務。從而，原告請求被告自系爭房屋遷讓，將房屋交還原告，即為有理由，應予准許。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 26 日
書記官 楊建新