臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第847號原 告 甲○○
39號訴訟代理人 林聯輝律師複代理人 徐朝琴律師被 告 丙○○
乙○○○前列二人共同訴訟代理人 王仁聰律師複代理人 蔡淑媛律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國95年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應給付原告新臺幣貳拾肆萬肆仟壹佰陸拾玖元，及自民國九十四年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告丙○○如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣貳拾肆萬肆仟壹佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求先、備位被告應給付原告新臺幣（下同）4,718,500元，及自民國94年8月15日準備書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於95年9月19日就請求本金具狀更正聲明為2,069,778元，核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體部分:
一、原告起訴主張：坐落於臺南縣○○鄉○○段第1266、1267、及1295地號土地（下簡稱系爭土地）係屬原告所有，由訴外人福光企業股份有限公司（下稱福光公司）在系爭土地上興建廠房使用，民國82年2月25日福光公司因積欠謝州融新台幣2,000萬元債務，名義上將上開廠房讓渡與被告丙○○，惟實際上係讓渡與謝州融，因謝州融與被告丙○○間究係何人受讓系爭廠房，其關係不清，謝州融為表明確為真正受讓人，乃於91年6月1日寫立「廠房轉受讓同意書」，又將實際上受讓之系爭廠房轉讓與被告乙○○○，有91年6月6日謝州融致福光公司函，及被告乙○○○委由謝州融為訴訟代理人於91年9月24日向本院提起請求給付租金事件起訴狀影本可證。是系爭廠房實際應已轉讓與被告乙○○○，或者為被告丙○○所有，而原告雖同意福光公司使用系爭土地，並簽立有廠房用地使用同意書，然該同意使用期間自92年2月27日已屆滿，嗣後被告之廠房已屬無權占用原告所有之系爭土地，自應依法返還所獲取之不當得利予原告，原告起訴請求不當得利之期間係自92年2月27日起至94年7月22日共2年5個月，以系爭廠房占用原告土地之面積共3,893平方公尺，公告現值總共為8,564,600元，依土地法規定租金以年息百分之十計算，1年租金應為856,460元，2年5個月為2,069,778元。並聲明：（一）先位聲明：先位被告乙○○○應給付原告2,069,778元，及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）備位聲明：備位被告謝宗德應給付原告2,069,778元，及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列事項抗辯：
（一）系爭廠房所有人為被告丙○○，被告丙○○從未將系爭廠房讓與被告乙○○○，僅是曾讓與部分租金債權與被告乙○○○，原告將被告乙○○○列為本件被告，實屬無稽。
（二）依被告丙○○與訴外人福光公司所簽立之廠房用地同意書（並經原告蓋章同意）第2條第1款約定：「右列廠房乙方（即被告丙○○）必須出租予甲方（即原告）繼續營運，租約期間自民國82年2月27日起至92年2月26日止共計十年。甲方則同意將該標的物座落之土地使用權無條件提供乙方使用。」、第2款約定「... 若租約期滿，經雙方同意續租時，本附約效力仍繼續有效。」，是就此廠房用地使用同意書之內容可歸納出下列幾項要點：
1、82年間福光公司將系爭廠房讓渡予被告丙○○，卻要求被告丙○○必須立即將廠房出租予福光公司，目的即要讓福光公司得在系爭廠房內繼續經營，不會因為將廠房讓渡後而無法繼續經營。
2、是當初原告除同意給付被告丙○○系爭廠房之租金外，並同意無條件提供土地予被告丙○○使用，此是當然之理。否則若原告一方面給付系爭廠房租金予被告丙○○，一方面又向被告丙○○請求系爭土地租金，被告丙○○自無同意之理。而系爭土地既登記於原告名下，原告又為福光公司之大股東，是福光公司亦要求原告在系爭廠房用地使用同意書上蓋章。
3、兩造在訂立系爭使用同意書時，即預定若十年後租約到期，兩造同意續租時，系爭使用同意書效力仍繼續有效。惟目前租約早已到期，被告丙○○數度要求福光公司續訂租約，惟福光公司竟片面要求調降租金至不合理之價位，被告丙○○實無法接受，遂要求福光公司搬離系爭廠房，惟福光公司竟充耳不聞，仍在系爭廠房內繼續經營，卻不給付租金與被告丙○○，被告丙○○只得向鈞院請求系爭廠房相當於租金之不當得利，並經鈞院及台灣高等法院台南分院判決勝訴。在此情況下，即福光公司在須給付租金予被告丙○○之時，原告尚不得向被告丙○○請求給付土地租金，更何況是目前福光公司分文未付予被告丙○○，卻又繼續占用系爭廠房繼續經營之時，更應解釋系爭廠房用地使用同意書之效力仍繼續有效，方屬公平。
4、依福光公司所製作之重整計劃書末頁附有乙份原告所書立之土地產權證明切結書，明確記載系爭土地所有權全部，確係福光公司出資購買事實，因為系爭土地係屬都市計畫區域內農業區，須有自耕能力者始能取得登記，因此借用原告名義辦理取得登記屬實，故系爭土地確非原告之私有財產，而係福光公司所有財產無疑。是福光公司與被告丙○○簽立廠房讓渡書及廠房用地使用同意書時，皆是系爭土地之所有權人，則福光公司既已將自己所有土地之廠房讓渡予被告丙○○，自係同意無條件提供系爭土地予系爭廠房使用，否則被告丙○○向福光公司收取廠房租金，難到福光公司還要向丙○○收取土地租金？雖系爭廠房用地使用同意書上所載之租約期間僅至92年2月26日止，並約定「若租約期滿，經雙方同意續租，本附約效力仍繼續有效。」依文義解釋，似不及於雙方未同意續租之情形。但事實上，兩造於訂立系爭廠房用地使用同意書時之真意，應係只要福光公司仍繼續在系爭廠房內營運，就不得向被告丙○○收取租金（及相當於租金之不當得利），此方屬公平。否則在租約期間，福光公司須給付廠房租金予被告丙○○，被告丙○○並不須給付地租予福光公司之前提下，到了無租約時，福光公司未給付租金予被告丙○○，被告丙○○反而要給付相當於租金之不當得利予福光公司，此實非兩造訂約時之真意，亦對被告丙○○顯不公平。
（三）被告迄今並未使用系爭土地，故並未受有使用系爭土地之利益，原告請求被告給付相當於地租之不當得利，實無所據：
1、福光公司在租約存續期間所給付予被告丙○○之租金，僅為系爭廠房之租金，並不包括土地之租金，此為兩造所不爭執。
2、若福光公司在租賃契約到期後，將系爭廠房返還予被告使用，則被告無法律上之原因而使用系爭土地受有利益，自然應給付相當於地租之不當得利予原告，自無疑問。然福光公司在租賃契約到期後，並未將系爭廠房返還予被告丙○○，而是由原告繼續使用，則在法律上，福光公司一方面係無法律上原因占用被告丙○○所有之廠房，應給付被告丙○○相當於廠房之不當得利；另一方面福光公司係無法律上原因占用原告所有之土地，另應給付原告相當於地租之不當得利。亦即原告欲請求相當於地租之不當得利之對象應為福光公司，而非被告。又系爭土地之真正所有權人既為福光公司，則原告恐亦無法向福光公司請求不當得利，惟此為原告與福光公司間之情事，與被告無涉。
3、若福光公司在租賃存續期間後，除給付被告相當於廠房租金之不當得例外，同時又給付被告相當於系爭土地租金之不當得利，則被告無法律上之原因而受有相當於系爭土地租金之利益，自屬不當得利，而應返還此不當得利予原告。除此之外，被告既未使用系爭土地，又未收受真正使用系爭土地者任何款項，則被告字未受有利益，原告並無權向被告請求相當於地租之不當得利。
（四）原告向被告請求依土地公告現值之百分之十計算作為每年法定租金之不當得利，亦無法律依據：
1、土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」是依此規定計算法定租金之標的，應僅限於城市地方之「房屋」，而不包括「土地」。則原告依上揭條文規定計算本件相當於土地租金之不當得利，自非法之所允。
2、若依原告請求方式計算本案相當於土地租金之不當得利，則因土地之價值遠高於系爭廠房之價值，將會變成福光公司不法占用被告丙○○之廠房，被告丙○○竟還要倒貼款項給原告（福光公司）之不公平現象，此實明顯違反公平及誠信原則。
（五）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為原告所有，上開土地上有福光公司所興建之未保存登記廠房（第三、四廠）。福光公司於82年2月25 日與被告丙○○簽立「廠房讓渡書」，將系爭廠房所有權讓與丙○○，並於同日與丙○○簽訂「租賃合約書」及「廠房用地使用同意書」，由丙○○將系爭廠房出租予福光公司，租期自82年2月27日至92年2月26日，每月租金24萬元。
（二）被告乙○○○在91年9月26日有對福光公司提起給付租金訴訟，請求91年8月至92年2月之租金，經本院台南簡易庭91年度南簡字第1833號、本院92年度簡上字第80號判決乙○○○勝訴確定。
（三）系爭廠房租期已屆滿，被告丙○○曾以租期屆滿為由對福光公司訴請返還相當於租金之不當得利，經本院93年度重訴字第37號判決勝訴、台灣高等法院台南分院93上字第
208 號判決福光公司之上訴駁回，經福光公司上訴最高法院後，目前發回台灣高等法院台南分院審理中。
（四）被告丙○○又於94年1月7日具狀訴請福光公司給付自93年
2 月27日起至93年12月26日之不當得利，經本院94年度訴字第65號判決部分勝訴。
（五）系爭廠房占用系爭土地之位置及面積如附圖所示，合計3,893平方公尺。
四、原告主張系爭廠房已讓與被告乙○○○，系爭廠房自92年2月27日起已無使用系爭土地之權利，仍繼續占用原告所有系爭土地，係屬無權占用，應返還相當於租金之不當得利與原告，請求自92年2月27日起至94年7月22日共2年5個月，以系爭廠房占用原告土地之面積共 3,893平方公尺，公告現值總共為 8,564,600元，依土地法規定租金以年息百分之十計算，1年租金應為856,460元，2年5個月應受有共計 2,069,778元之不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件兩造所爭執者，在於：（一）系爭廠房所有權人為何人？（二）系爭廠房有無占用系爭土地之合法權源？（三）原告對被告是否有不當得利之返還請求權？如有，得請求之金額若干？茲分述本院得心證之理由如下：
（一）系爭廠房所有權人為何人：
１、按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。次按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得（最高法院91年度台上字第2154 號判決意旨參照）。又按所謂交付即為占有之移轉，非以現實交付為限，「占有改定」，亦發生交付效力，此觀民法第946條第2項準用同法第761條第2項規定自明。
２、查系爭廠房係訴外人福光公司所興建，為未經第一次所有權登記之未保存登記建物，福光公司於82年2月25日與被告丙○○簽立「廠房讓渡書」，將系爭廠房所有權讓與丙○○，並於同日與丙○○簽訂「租賃合約書」及「廠房用地使用同意書」，由丙○○將系爭廠房出租予福光公司，租期自82年2月27日至92年2月26日，每月租金24萬元等情，為兩造所不爭，則依上開廠房讓渡書及租賃契約書所載內容觀之明顯可知，福光公司與被告丙○○已就系爭廠房移轉之達成合意，並以書面明定，符合民法第760條不動產物權之移轉，應以書面為之之規定。又福光公司於出售系爭廠房後，仍占有使用系爭廠房，惟與被告丙○○訂立租賃合約，使被告丙○○取得間接占有，係以占有改定之方式為交付，則福光公司明顯已將系爭廠房之事實上處分權讓與被告丙○○，福光公司係將系爭廠房之權利讓與被告丙○○，若系爭廠房非讓與被告丙○○，福光公司實無與被告丙○○另簽立租賃合約書向被告丙○○承租系爭廠房之必要，原告既不爭執上開廠房讓渡書及租賃合約書之真正，則被告丙○○抗辯系爭廠房所有權屬於被告丙○○，而非被告乙○○○所有，自屬可採。
３、原告雖主張系爭廠房於82間時實際上係讓渡與謝州融（被告丙○○之父），而謝州融於91年6月1日與訴外人乙○○○簽定之「廠房轉受讓同意書」，已將系爭廠房權利讓渡與被告乙○○○，是系爭廠房所有權人應為被告乙○○○，然原告所主張系爭廠房於82年間係讓渡與訴外人謝州融等情，與前揭兩造所不爭執之廠房讓渡書及租賃合約書所載明顯不符，則原告主張系爭廠房權利係讓渡與謝州融之事實，自無可採，原告既未能舉證證明謝州融有取得系爭廠房之權利，則原告所提出之由謝州融於91年6月1日簽立載明謝州融協議將系爭廠房之權利讓與被告乙○○○之「廠房受讓同意書」，顯係無權處分之行為，須經有權利人即被告丙○○之承認始生效力，又原告所提出之起訴狀繕本，係謝州融為訴訟代理人代理乙○○○對福光公司起訴請求給付租金，另謝州融通知福光公司函文，均係謝州融單方所製作，並無從證明被告丙○○有承認讓與之事實，又被告丙○○於上開被告乙○○○起訴請求給付租金訴訟中固曾91年11月11日出具「讓渡書」與被告乙○○○，惟該讓渡書係載稱：「本人願讓渡與福光企業股份有限公司於82年2月25日所訂定租賃合約書之『租金債權』予乙○○○女士，所讓渡之租金月份自91年8月起至92年2月底止，共計7個月，此致乙○○○。」等語，並非讓渡系爭廠房與被告乙○○○亦甚明灼，此外原告並未提出其他證據證明被告丙○○有同意將系爭廠房權利讓與被告乙○○○，則系爭廠房權利即仍屬被告丙○○，被告乙○○○就系爭廠房並無權利，自亦無何無權占用原告所有土地之情事，是原告以被告乙○○○為系爭廠房所有人主張被告乙○○○應就系爭廠房占用原告所有土地之事實，負返還不當得利之責之先位之訴，即明顯無理由，應予駁回。
（二）系爭廠房有無占用系爭土地之合法權源部分：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張其為系爭土地之所有權人，業據提出土地登記謄本三份為證，復為被告所不爭，自堪信為真實。又系爭廠房所有權係屬被告丙○○所有，已如前述，而系爭廠房系搭建於系爭土地上，則被告丙○○自應就其所有之系爭廠房有權占用系爭土地之有利事實，負舉證之責任。
２、被告雖提出廠房用地同意書乙份抗辯原告同意系爭廠房得使用系爭土地云云，為原告所否認。查：
⑴被告所提出之廠房用地使用同意書係由被告丙○○、福光
公司及原告所簽立，並載明係廠房讓渡書及租賃合約之附約，而觀之上開廠房用地使用同意書第 2條就同意使用之條件明文約定：㈠右列廠房乙方（即丙○○）必須出租予甲方（即福光公司）繼續營運，租約期間自民國82年 2月27日起至92年 2月26日止共計十年。甲方則同意將該標的物座落之土地使用權無條件提供乙方使用。」、㈡租約期間乙方不得將該標的物讓售或轉租給第三人。若乙方違約或甲方依租約合約書第四條價購收回該標的物時，該用地使用權即告終止，本附約效力亦消滅。若租約期滿，經雙方同意續租時，本附約效力仍繼續有效等語，有被告提出之廠房用地使用同意書（附約）一份在卷可稽，依上開同意書所載，有關系爭土地同意使用之條件已明文約定係在租約期間，甲方包含原告同意系爭廠房所座落之土地無條件供被告使用，租約期滿後該同意使用之期間亦已屆滿而消滅，惟如雙方於租約期滿後同意續約時，使用同意書始繼續有效，反之如未經雙方同意續約，則甲方（包含原告）即無同意將所座落之土地之使用權無條件提供被告使用之意，此觀上開第2條㈠㈡之約定自明。經查，被告丙○○於92年2月26日租約期滿後，並未與福光公司就系爭廠房合意繼續租賃契約，此為被告丙○○所不爭，則被告丙○○抗辯仍得依上開廠房用地使用同意書使用系爭土地，即屬無據，為無可採。
⑵被告丙○○雖辯稱系爭廠房既係福光公司讓渡予被告，並
要求被告丙○○出租予福光公司而同時簽立系爭廠房用地使用同意書，則兩造訂立系爭廠房用地使用同意書時之真意，應係只要福光公司仍繼續在系爭廠房內營運，就應同意土地供被告丙○○使用云云。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照），有關系爭土地同意使用條件，兩造及福光公司既已明確約定有上開廠房用地同意書第2條所示，則兩造就土地使用權及條件顯已以契約約明，兩造自應受上開同意書約定拘束，亦即上開條文內容即屬當事人真意，被告丙○○上開抗辯與上開同意使用條件之約定既明顯不符，則被告抗辯只要福光公司使用系爭廠房，被告即有權使用系爭土地云云，自無可採。
⑶此外，被告丙○○又無法另舉證證明其有何其他合法占有
系爭土地之權源，則原告主張系爭廠房自92年2月27日起係無權占有系爭土地乙節，自屬可採。
（三）原告對被告是否有不當得利之返還請求權？如有，得請求之金額若干部分：
１、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告丙○○所有系爭廠房自92年2月27日起已無正當權源占用原告之土地，惟系爭廠房仍繼續占用系爭土地，則被告丙○○即因而獲得無須另行承租土地使用之不法利益，蓋使用期間屆滿後，福光公司與被告丙○○既為就系爭廠房繼續成立租約，則有關系爭廠房是否能繼續使用系爭土地或以何法律關係占用，系爭土地所有權人本即有權與被告丙○○另行協議，土地所有權人固可同意系爭廠房繼續占用系爭土地，惟亦非不得要求被告丙○○以承租或其他支付使用代價之方式繼續占用系爭土地，依前揭判例意旨，系爭廠房既無權占用在系爭土地上，則廠房所有人於事實上即可能獲有相當於租金之利益，至系爭廠房如何使用，乃廠房使用者與廠房所有人間之另一法律關係，應不影響系爭廠房本身占用系爭土地而受有利益之事實，是被告丙○○以系爭廠房實際均由福光公司使用，福光公司並未給付租金予被告丙○○而抗辯被告丙○○並未受有利益云云，應無可採。綜上，原告依上開規定，請求被告丙○○應自92年2月27日起至94年7月月22日止給付相當租金之不當得利，即屬有據。
２、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第115條復規定同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之10為限。依上開規定，本件計算相當於租金之不當得利自應以該系爭土地之申報地價為計算之標準，原告主張應以土地公告現值為計算標準，尚非有據。查系爭土地於92年之申報地價為每平方公尺272元、93年至95年之申報地價則為每平方公尺352元，有台南縣歸仁地政事務所檢附之申報地價查覆表在卷可憑。又查系爭土地地目為田，非住宅區或商業區，係位於福光公司廠房區域內，附近均為農地，人車往來稀少，系爭土地並未直接臨路，必須經由福光公司大門連接外面道路，業經本院履勘現場查明，有勘驗筆錄在卷可參，綜上附近土地使用情形，本院認為原告請求被告丙○○就系爭土地所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價之年息百分之8計算為適當，原告主張應按系爭土地公告現值之年息百分之10計算損害金，尚難准許。從而，原告請求被告丙○○給付自92年2月27日起至94年7月22日止，相當於不當得利之損害金244,169元【計算方式: 「{3,893平方公尺×272元（92年申報地價）×年息8%÷12月}×10月＝70,593，元以下四捨五入」＋「{3,893平方公尺×352元（93年起之申報地價）×年息8%÷12月}×19月（原告主張請求2年5個月之租金扣除10月後為19個月）＝173,576，元以下四捨五入】，及自準備書狀繕本送達被告丙○○（94年8月23日寄存送達，經十日於同年9月2日發生送達效力）翌日即94年9月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，核非有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告丙○○給付92年2月27日起至94年7月22日止，共計2年5個月之不當得利244,169元，及自94年9月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。
六、原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟就原告勝訴部分本院所命給付之金額未逾500,000元，合於民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，原告自無供擔保之必要，而被告聲請願供擔保，請求宣告免為假執行部分，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告敗訴部分其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許，爰併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
書記官 卓春成