臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第902號原 告 甲○○訴訟代理人 蔡文斌律師複代理人 王盛鐸律師訴訟代理人 何冠慧律師
曾靖雯律師王建強律師乙○○被 告 至盛建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃溫信律師
徐美玉律師黃紹文律師丁○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國95年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十四年八月十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹佰萬元為原告供擔保者，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告與夫乙○○二人均為開業藥師，擬購店面開設藥局，
於民國九十四年四月底看到被告推出「至盛名門」案場的廣告，標榜海安路第一排黃金店王，其中Ａ１店面，地坪37點55坪，依其所提出之廣告圖面所示，店舖約占整個地坪接近4分之3，前面4分之1為騎樓，而被告之房屋配置圖亦顯示Ａ１店舖位置及面積，原告認為開設藥局應無問題，因此於九十四年五月三日決定購買Ａ１房地，當日與被告訂立門牌號碼為台南市○區○○路三段三三六號即Ａ１房屋之買賣合約書，及其基地台南市○區○○段九九八之三一五號土地（下稱系爭房地）之買賣合約書，總價金新台幣（下同）一二六○萬元，當日並交付票載日期為九十四年五月五日、面額五十萬元之支票二張作為訂金，記載於房屋及土地買賣合約書第三條上。
㈡原告於數日後委請友人至地政事務所申請系爭房地之建物測
量成果圖及地籍圖，竟赫然發現廣告圖面所示之一樓店舖，其四分之三的面積事實上係申請作為停車空間使用，一樓店舖的面積只有二點七坪左右（1.378m×4.33m＋2.27m×1.295m ＝8.91m＝2.7坪），與廣告圖面所標榜的店舖範圍及面積相差太多，且2點7坪又是在房屋後方，不但面積太小無法開設藥局，且位置在停車空間後方，根本不適合開藥局，若停車空間作為藥局使用營業，亦違反建築法第七十三條第二項之規定，依同法第九十一條將被連續處罰及限期停止使用，此均不符原告購買系爭房屋之目的與本意。
㈢被告未提供消費者充分與正確之資訊，刻意隱瞞一樓店舖大
部分面積為停車空間之事實，廣告內容又故意登載不實之內容，致引人錯誤而表示予以購買，均已違反消費者保護法第四條、第二十二條及公平交易法第二十一條之規定，原告若知其事實，根本不可能訂約購買，且被告之行為，係隱匿交易上之重要資訊並於商品廣告上標示不實資訊，顯係故意以不實之事，令原告陷於錯誤而為意思表示同意價購，顯符民事上之詐欺（最高法院十八年上字第三七一號、五十六年台上字第三三八○號判例），爰依民法第八十八條第一項前段、第九十二條第一項前段之規定，以起訴狀繕本之送達表示撤銷錯誤及被詐欺之意思表示，並依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求判令被告返還原告所交付之價金一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
㈣原告曾於九十四年五月二十七日發存證信函表明被詐欺，要
求被告出面解決，被告之回函則不認錯，無解決之意，原告向台南市政府消保官申訴，希望能要回一百萬元訂金，經台南市政府兩度協調，被告只願退還三十七萬元，調解不成立，併此敘明。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告並不否認一樓可以申請開設藥局做店面使用，也不爭執
依法須設停車空間，但問題在於可以申請核照的合法使用空間僅有二點七坪左右，與原告當初依據被告所提供之廣告圖面所示，誤以為一樓的全部空間都可以申請作為店面使用不同。被告意思是指原告可以在核照之後，將藥局的使用空間往前移動至圖面上的停車空間的部分，這也是國內建商目前習以為常的銷售方式，但這種行為是違法的，原告不願意做這種違法的事情，如果被告有在廣告圖面上依照申請建照時所附之平面圖，確實標明一樓前半部分是法定停車空間，只有2點7坪可以做店面使用，原告也不會誤以為一樓均可作為店面使用而買受該房地。
⒉被告辯稱原告至案場參觀時，有提供原告買賣契約書，內附
使用執照，原告自得依系爭建物門牌號碼逕向地政機關查詢測量成果圖，而原告事後也確實有向地政機關申請測量成果圖，足見被告並無隱瞞購屋資訊云云。惟若消費者在為消費行為時，均須依被告所辯須主動向機關查明各資訊，顯有違公平交易法及消費者保護法等法律要保障交易安全及公平之立法意旨，被告並不能以原告於簽約後有向地政機關查詢，即要免除自己於簽約時未提供充分資訊之責任。
二、被告方面則以下列情詞置辯，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行：
㈠依八十二年三月一日修正發布之建築技術規則第五十九條規
定：「建築物新建、改建、變更用途或增建部份，依都市計劃法令之規定，設置停車空間。其未規定者，依左表規定。…」。是依上開規定本件案場本即應於一定平方數內設置停車位，此乃法律強制規定，被告公司為一信譽良好公司，依法應予設置停車空間，不可能違法。
㈡原告當時至被告公司案場參觀時，銷售人員即有口頭上告知
本案場興建之店舖、住宅，均符合相關建築規定，原告日後可申請為店舖使用，此有被告公司回覆原告之存證信函可參，被告公司從未向原告表示一樓面積全部均為店舖。
㈢再者，本件係屬於成屋買賣，原告當時至案場參觀接洽時，
被告公司亦有交付買賣契約書予原告審閱，原告本即可依系爭建物之門牌號碼逕向地政事務所申請建物測量成果圖以供相互對照，嗣原告確亦有向地政事務所申請該成果圖，確認該屋一樓有部分為停車空間，足見被告公司確無隱瞞相關購屋資訊。則原告在被告公司已盡告知義務、交付相關資料可為進一步查詢等資訊完全透明狀況下，經過深思熟慮考量下向被告公司表達購買意願並交付訂金，事後竟任意以被告公司未告知停車空間……等藉口拒絕對保、完成買賣程序，應無可採。
㈣綜上所述，原告起訴主張被告公司未提供正確及充分資訊，
刻意隱瞞Ａ１一樓店舖大部分面積為停車空間、廣告內容故意登載不實，致其陷於錯誤而為同意價購之意思表示，並以起訴狀表明撤銷錯誤及被詐欺之意思表示，請求依不當得利之法律關係判令被告公司返還價金一百萬元及假執行之聲請，應無理由。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於九十四年五月三日向被告購買被告所有已興建完成之
系爭房地，雙方簽有土地及買賣合約書，原告並於同日交付面額各為五十萬元之支票二紙予被告收受。
㈡被告於銷售系爭房地之廣告圖面上，除騎樓、樓梯及陽台外
，餘一樓部分均標示為「店舖」，而台南市台南地政事務所依照九十三年八月二十四日台南建測字第040350號申請書所製作之系爭建物之測量成果圖上，除騎樓及陽台外，餘一樓部分約七分之六的面積係標示為停車空間使用，一樓店舖的面積只有二點七坪左右。
㈢原告曾於九十四年五月二十七日發存證信函表明被詐欺，要
求被告出面解決，被告之回函則表示系爭房地符合規定，並無廣告不實或詐欺，嗣經原告向台南市政府消保官申訴，希望能索回該一百萬元訂金，經台南市政府兩度協調，被告只願退還三十七萬元，調解不成立。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執者，乃被告是否故意隱匿資訊而為不實廣告，以致原告陷於錯誤而為同意買受之意思表示？原告得否主張錯誤並以起訴狀繕本之送達為撤銷錯誤或被詐欺之意思表示之通知，且依不當得利之法律關係請求被告返還該訂金？茲將本院意見分別表示如下：
㈠按消費者保護法第四條規定，企業經營者對於其所提供之商
品或服務，應提供消費者充分與正確之資訊；同法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院九十一年度台上字第一三八七號判決參照）。查被告銷售系爭房地時所提供予原告之「至盛名門」案場的廣告記載：「海安路奇蹟買一間金店王送一棟千萬級歐式花園別墅、ＴＡＰＥＡ（黃金店王）海安路第一排黃金店王，Ａ１地坪：37.55坪、建坪：102.15坪」等語，且依該廣告傳單之圖面所示，店舖在一樓後方，約佔整個一樓地面層的四分之三，騎樓則在前方，約佔整個一樓地面層的四分之一，經對照被告上述廣告所使用之用語，以及圖面之標示，可知被告自始即確係以「金店王」、「黃金店王」為其銷售重點，應堪認定。
㈡兩造縱於買賣洽定後所簽立之買賣契約書中未載入此部分之
內容，然依前所述，前開廣告之內容已成為契約之一部分，亦即原告所購買之系爭房地即前開廣告中之Ａ１，其一樓部分後方應為「店鋪」，且其面積應佔一樓地面層之四分之三。惟查，台南市台南地政事務所依照九十三年八月二十四日台南建測字第040350號申請書所製作之系爭建物之測量成果圖上，除騎樓及陽台外，餘一樓部分約七分之六的面積係標示作為停車空間使用，一樓店舖的面積只有二點七坪左右（
1.378m×4.33m＋2.27m×1.295m＝8.91m＝2.7坪），又依據建築法第七十三條第二項規定：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。自堪認被告所建造、販售予原告之房屋一樓部分僅有約二點七坪可合法作為店鋪使用，亦即低於其廣告之內容，原告復因該廣告而購買系爭房地，足見本件原告購買系爭房地，係因被告對建物可作為店鋪使用之面積為虛偽不實及引人錯誤之標示，而為意思表示，亦堪認定。
㈢按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；又
此項之撤銷，應於發見詐欺後，一年內為之，民法第九十二條第一項及第九十三條，分別定有明文。而「民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」最高法院復著有十八年上字第三七一號判例可資參照。本件原告因信賴被告之廣告，而購買系爭房地，依前開所述消費者保護法第二十二條之規定，被告所負之契約責任應及於該廣告之內容；且被告為專業之建商，對各項建築法令知之甚詳，本於消費者保護法第二十二條之立法精神，企業經營者如僅有約二點七坪可合法作為店鋪使用，其餘部分係以停車空間轉作店鋪使用，在其廣告上更應明確說明其間差異，惟被告非但未如此為明確表示，更以前揭所示廣告以「金店王」、「黃金店王」為其銷售重點，然而豈有「金店王」、「黃金店王」僅有約二點七坪之合法店鋪，足見被告確實以不實之事，使相信該廣告內容之原告陷於錯誤，並進而為買受系爭建物之意思表示，是原告係因為受詐欺而為意思表示，此點亦堪認定。從而，原告以起訴狀繕本送達作為撤銷被詐欺之意思表示之通知，尚未逾一年除斥期間之限制，自屬合法。
㈣次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。而「因履行契約而為給付後，該契約經撤銷者，給付之目的既歸消滅，給付受領人受此利益之法律上原因即已失其存在，依民法第一百七十九條之規定，自應返還其利益。」最高法院著有二十三年上字第一五二八號判例可資參照。本件兩造之契約既已經原告合法撤銷，是被告原先因原告履行契約所受領之一百萬元，本上揭說明，即屬不當得利，自應返還予原告。又兩造雖分別訂立房屋、土地之買賣契約，然房屋買賣合約書第十四條第二款以及土地買賣合約書第十二條第二款均載明：雙方同意土地與房屋買賣合約書有連帶關係，違反二份契約中之任何一項約定均視為違約等語。從而原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還已繳納之價金一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十四年八月十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。
五、假執行及免為假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰酌定如主文第三項所示之金額分別准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經逐一審核後，均與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 1 月 18 日
民事第一庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 1 月 18 日
書記官 蔡蘭櫻