臺灣臺南地方法院民事判決 94年度訴字第91號原 告 乙○○訴訟代理人 施煜培律師
施承典律師被 告 甲○○○訴訟代理人 洪梅芬律師
李季錦律師涂欣成律師上列當事人間請求返還價金之訴事件，經本院於民國95年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法院93年度台上字第382號判決參照，本件原告係主張買賣契約被告與其他出賣人之買賣價金係分開計算、分開給付，被告受領之買賣價金係全數給付予被告部分之價金，原告解除被告部分之買賣契約，被告應將受領之價金返還原告，當事人之適格應無欠缺。
㈡緣原告與被告甲○○○及訴外人方姚慎、方姚絢、方怡斌、
方湯霖琴、方啟宇等五人於民國（下同）85年8月18日訂立土地買賣契約，買受被告名下座落台南縣○鎮鄉○○段○○○○號（地目旱）、713之1（地目林）地號、714（地目旱）地號、1260（地目旱）地號土地，權利範圍均8分之5，及同段1252之2地號（地目旱）地號土地，權利範圍全部；買受方姚慎等五人名下座落同前地段713、713之1、714、1260地號土地，權利範圍每筆土地五人合計均為8分之3。買賣價金以每分地新台幣（下同）600,000元，即被告部分之價金為10,823,644元，方姚慎等五人部分之價金為5,898,351元，總價金為16,721,995元，簽立第一份不動產買賣契約書（以下簡稱第一份不動產買賣契約書），並於買賣總價金取整數記載16,722,000元。因被告依約尚須協助原告向國有財產局辦理承租同段1259、1266號土地，雙方協議後其價金再加1,278,000元，故同日再修改簽立不動產買賣契約書（以下簡稱系爭不動產買賣契約書），總價金改記載18,000,000元。
㈢依據系爭不動產買賣契約書之其他特約事項約定，買賣標的
土地上有他人墳墓二座，出賣人墳墓一座（巳遷移），均應由出賣人負責於86年2月28日前遷移完畢。惟嗣後系爭土地辦理鑑界後發現，台南縣○鎮鄉○○段713之1地號土地上尚有未保存登記建物，同段1252之2地號土地上尚有小廟及墳墓多座，均未記載於契約內，且由地政人員口中得知，該些土地均為農地，有該些地上物存在，根本無法辦理移轉登記，被告為此尚與墳墓所有人訴訟，原告亦因此停止繼續給付價金。
㈣系爭台南縣○鎮鄉○○段713之1、1252之2地號土地上之地
上物之存在，依農業發展條例第31條規定，「耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記」，無法辦理該二筆土地之移轉登記，則出賣人自負有義務除去該些地上物。惟被告自訂約迄今，仍遲未清除前揭土地上之地上物，為此原告乃以存證信函催告被告儘速拆遷買賣標的土地上之墳墓及未保存登記之建物，俾辦理移轉登記，被告置之不理。原告乃再以存證信函催告一個月內將地上物拆遷完畢，否則即解除契約，被告逾限仍未完成拆遷。
㈤按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條著有明文。又民法第258條第2項固規定，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。惟在可分之債，倘若數當事人與他方當事人間之權利義務，均可明確區分者，當可認為以特約排除解除權行使之不可分原則之適用（參見孫森焱著民法債編總論下冊第761頁）本件系爭買賣契約之價金，係依被告與方姚慎等五人名下土地面積總數，按每分地600,000元計算，被告另尚單獨負有協助原告辦理台南縣○鎮鄉○○段1259、1266地號國有土地之承租，出賣人雖有多人，但彼此間權利義務可明確區分。故原告以存證信函解除被告部分之買賣契約，依民法第254條規定應巳生解除契約之效力。
㈥契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定
或契約另有訂定外，依左列之規定：一 由他方所受領之給付物，應返還之。二 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款著有明文。本件買賣契約，原告共巳交付被告定金500,000元及價金2,200,000元，最後一筆付款之時間為86年9月30日。買賣契約既經原告解除，原告自應得依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還巳付價金2,700,000萬元，及自86年10月1日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息。
㈦被告抗辯：原告既未依約先給付被告5,000,000元，依約被
告尚無須給付土地所有權之移轉，自不發生所謂標的物所有權移轉給付遲延之問題云云。惟查，系爭土地辦理移轉登記前，必須先拆遷地上物恢復農用。原告催告被告履行者乃係拆遷地上物之從給付義務（獨立之附隨義務）。而本件買賣標的為農牧用地，有存卷之土地登記謄本可據。依農業發展條例第31條規定「耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記」，則拆遷系爭土地上地上物以符區域計畫法相關法令規定，即成出賣人為達到移轉買賣標的土地移轉登記之主給付義務前，所不可或缺之從給付義務。按附隨義務雖非債之關係所固有及必備之基本義務，惟其如係為達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定，倘債務人不為履行，致影響債權人契約利益及目的之完成，債權人非不得依民法關於債務不履行之規定解除契約。又源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務」），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償，最高法院分別著有91年度台上字第2380號、93年度台上字第1185號裁判可供參照。是以被告經原告催請其拆遷買賣標的物上之地上物後，逾限仍不履行，確巳應負遲延責任，且其遲延巳影響債權人契約利益及目的之完成，原告依民法給付遲延規定解除買賣契約應有理由。
㈧又被告抗辯縱未依原定買賣契約書如期遷移墳墓，買受人亦
只能據此扣減買賣價金1,500,000元，亦不會陷於給付遲延。惟查，買賣契其他特約事項約定出賣人在期限內不能遷移墳墓時，承買人得扣價金1,500,000元。所約定者僅為他人墳墓二座及出賣人墳墓乙座，而不及其他。退萬步縱然如被告所主張遷墳或扣價金，選擇權在被告，亦僅限於契約約定之墳墓，若有其他地上物存在，遷移費用自不在預估之1,500,000元之內，出賣人仍有遷移之義務，俾能履行其移轉登記農地所有權之義務。本件被告於89年8月28日曾申請地政機關鑑界後，雙方始發現買賣標的邊界上尚有訂約時不知之墳墓存在，鑑界當時由地政人員口中亦始知未保存登記建築物與小廟亦為妨礙農地所有權移轉之障礙（否則買賣契約內就其拆遷必會一併約定）。則買賣標的上鑑界後始發現之墳墓，未保存登記建築物及小廟，既未於契約中免除出賣人之拆遷義務，出賣人自仍應負責將之拆遷。況拆遷契約約定之3座墳墓或另選擇扣價金1,500,000元，其選擇權應係在買受人而非出賣人。蓋若出賣人有選擇權的話，契約即無限定出賣人拆遷期限之必要。故不論遷墳或扣價金1,500,000元之選擇權歸誰，買賣標的上既仍存在契約未約定之其他墳墓及地上物，則在原告催告被告拆遷所有地上物後，被告若仍不履行，自會陷於給付遲延。被告謂其得主張扣價金而不會陷於給付遲延，應難有理。
㈨本件買賣契約價金之給付與買賣標的所有權之移轉均係可分
的，買受人價金之給付毋須向全體出賣人為給付，出賣人買賣標的物之給付亦毋須全體共同向買受人為給付。系爭不動產買賣價金係依每分地600,000元，計算買受人應各給付出賣人多少價金，被告因另須辦理台南縣○鎮鄉○○段1259、1266地號國有地承租權轉讓，可單獨多獲1,278,000元價金，此等事實應可證價金給付係可分的。再者，買賣契約第2條第1款約定「承買人付新台幣5,000,000元正代償張楊麗菊（利息由出賣人甲○○○繳納）』，而張楊麗菊正係甲○○
○個人之債權人，該5,000,000元價金即係要付與甲○○○償還其債務，亦即整筆5,000,000元價金只付給被告一人，而非係付給『全體出賣人』，就買賣價金之給付，契約約定係可分的，實顯而易見。再者，依原告與被告簽立系爭不動產買賣契約附件之簽立，係因契約之履行因出賣人一直未能拆遷地上物而拖延，被告之債權人張楊麗菊又聲請拍賣本件買賣標的屬於被告名下之全部土地，被告乃主動找原告出面解決，在此背景下雙方始簽立該買賣契約附件。據附件第二條約定，被告應提供土地所有權狀 (全部)、戶籍謄本、印鑑證明等文件，供原告辦理產權移轉登記並用印。由此可證系爭買賣契約，甲○○○名下之土地碓實是可以單獨先移轉予買受人即原告，亦即系爭買賣契約實際上係分別購買各共有人名下之應有部分。
㈩系爭不動產買賣契約內記載買賣標的，依契約書最後一頁不
動產標示部分其記載方式○○○鎮鄉○○段719、713-1、
714、1252-2、1260地號，面積27032平方公尺，甲○○○持5∕8，方姚慎、方姚絢、方怡斌、方湯霖琴、方啟宇持分合計3∕8』，顯然系爭不動產買賣契約係分別購買甲○○○名下之應有部分5∕8，及方姚慎等五人名下應有部分合計3∕8，買賣標的明確可分，解除契約時應可對甲○○○部分或方姚慎等五人部分個別為之。另依該契約第2條約定，被告應提供土地所有權狀正本、戶籍謄本、印鑑證明等文件，供原告辦理產權移轉登記並用印。簽立附件後，被告除將所有權狀正本全數交予原告，並將前一日所請領之印鑑證明交付原告。可見雙方確巳著手原告名下土地之移轉登記手續，雖最後仍因地上物問題而未完成，但巳可證明原告名下土地係可與方姚慎等五人名下土地分別辦理移轉登記，系爭契約係買賣被告與方姚慎等五人之應有部分，足見系爭買賣契約買受人與數出賣人間之權利義務明確可分，實堪認定。
證人陳永雖證稱買賣係要買整筆土地，惟其證詞顯與契約之
約定及契約當事人履行契約之情況不符。蓋自契約內容之約定觀之，包括買賣標的物之記載方式、價金係各別算出方被告之價金及訴外人方姚慎等五人之價金再加計被告協助承租國有土地之代價、價金給付非係向全體共有人為給付等情，顯係買受被告及方姚慎等五人名下之應有部分。而由嗣後被告單獨欲將其名下部分土地先行移轉登記予原告之行為，益可證明契約當事人訂約之真意確係買賣應有部分而非不可分的整筆土地。因買賣應有部分或買賣不可分之整筆共有土地，二者僅契約履行之過程中有所差異，在結果上並無二致，故證人之證詞應係以一非法律人單純由買賣履行結果之角度為此證言，應尚不得以其證詞認系爭契約買賣之標的係不可分。另依證人丙○○於94年6月15日證詞：「當時到我事務所簽訂契約，甲○○○是要出售土地5/8應有持分，其他人是出售3/8應有持分部分』、『（問：甲○○○應有部分是否可以單獨移轉所有權？）答：可以。」，即可證買賣契約之權利義務，原告與被告及方姚慎等五人間係可明確區分，且本件買賣標的之移轉，不必向全體出賣人請求給付。
並聲明：
⑴被告應給付原告2,700,000元，及自86年10月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件被告當事人不適格，因本件買賣契約之出賣人除被告外
尚有訴外人方姚慎、方姚絢、方怡斌、方湯霖琴、方啟宇等五人，且原告亦主張個個出賣人所分得價金係依各筆土地之應有部份決定，可知原告依約所給付之各期價金，被告均僅按其應有部分取得價金之一部，至於應由他共有人分得之他部價金則非被告所有。因此，原告對超出被告應有部分之價金即不存有返還請求權，故對被告一人請求返還全部已給付之價金係當事人不適格，應依民事訴訟法第249條第2項判決駁回。
㈡縱認原告之訴無當事人不適格之問題，然原告主張被告給付
遲延而對被告解除本件買賣契約之主張亦無理由。蓋原告雖主張：被告除未依本件買賣契約如期將契約所載位於買賣標的土地上之墳墓遷走。因上開土地為農地，若有該些地上物存在，原告根本無法辦理移轉登記，被告自應除去該些地上物，以利被告及其他共有人土地移轉登記義務之履行。惟被告自訂約迄今，仍遲未清除前揭地上物。故以存證信函催告一個月內將地上物拆遷完畢否則即解除契約，惟被告逾期未完成拆遷。故本件買賣契約被告部份，被告已陷於給付遲延，爰依民法第254條解除本件買賣契約云云。惟原告主張被告給付遲延實無理由。系爭不動產買賣契約先於買賣條件第二條第2項載明：「自第一次付款後，於兩個月內承買人付新台幣5,000,000元正。」後，始於同條第3項載明：「尾款新台幣6,000,000元正（扣除墳墓遷移新台幣1,500,000元正），於土地移轉完畢後次日付清。」而系爭買賣契約買賣條件第3條亦約定：「甲方（被告）於撤銷查封登記後，付款（應係「受款」之誤）新台幣5,000,000元正，應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與乙方（原告）並協同辦理產權移轉登記。」足見原告應先給付被告5,000,000元後，被告方有給付移轉土地之義務；易言之，對於被告移轉土地之給付，原告負有先給付5,000,000元價金之義務。又原告既未依約先給付被告5,000,000元，依約被告尚無須給付土地所有權之移轉，自不發生所謂標的物所有權移轉給付遲延之問題。其次，買賣雙方於本件系爭不動產買賣契約其他特約事項中明定：出賣人如不能在期限內遷移，買受人在本件買賣總金額內扣除1,500,000元。可知，出賣人縱未依原定買賣契約書如期遷移墳墓，買受人亦只能據此扣減買賣價金1, 500,000元。因此，依本件不動產買賣契約書，被告及其他共有人是否遷移墳墓或由原告扣款1,500,000元，其選擇權在於被告及其他共有人。故被告及其他共有人縱未依約如期遷移墳墓，亦未陷於給付遲延。況依系爭不動產買賣契約買賣條件第2條第2項所可知：買方依買賣契約買賣條件第2條第1項代償賣方對訴外人張楊麗菊之債務後二個月內，應向賣方給付5,00 0,000元。惟原告於93年8月21日前，已代被告甲○○○等人向訴外人張楊麗菊清償債務，即已履行買賣契約條款第2條第1項之內容，惟逾二個月之期限後，原告迄未依本件買賣契約買賣條件第2條第2項向被告及訴外人方姚慎等六人給付5,000,000元之價金。既然原告未依約向出賣人給付5,000,0 00元之價金，又何能期待出賣人有資力遷移上開地上物。故原告對上開地上物迄未遷移一事並非不可歸責。
㈢因系爭買賣契約買賣條件第2條第2項、第3項，以及第3條均
約定原告應先給付5,000,000元之價金後，被告方負有移轉買賣標的物所有權之義務。故原告不得執買賣土地上有墳墓、小廟等地上物致土地產權未能移轉之事由主張被告給付遲延。況系爭土地只要有墳墓等其他建物，即無法取得農用證明之事實，為雙方締約時可得知悉之事實；且前揭墳墓、小廟等地上物並無不能遷移之情事，故本件買賣標的物所有權之移轉，並無給付不能之障礙存在。
㈣縱退萬步言，認原告所提第一份不動產買賣契約書有拘束力
；依該買賣契約書第2條縱有載明「每台分新台幣600,000元正」，亦不能證明當事人之真意係分別買賣其應有部份。蓋「每台分新台幣600,000元正」僅為表明買賣標的物總價之計算方式。於出賣人僅有一人之場合，如買賣雙方有標明買賣土地總價之計算方式以取信對方之必要時，亦非不能有類此之記載。故不得僅以買賣契約上載有土地總價之計算方式，即反推出賣人必有數人；甚至導出各該出賣人均是分別將其應有部分出售與買受人而非出賣系爭土地「全部」之結論。
㈤縱認被告給付遲延，原告僅就本件買賣契約被告部分向被告
行使解除權，亦不生契約解除之效力。按民法第258條第2項明定「契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」係為避免各當事人按其分擔或分受之部分，亦得受解除或為解除之意思表示，導致當事人間之法律關係複雜。且契約當事人之ㄧ方有數人者，其訂約之趣旨原即預期發生多數人之契約關係，如解除權得各別行使或無須向全體為之，亦與當事人之真意有違。此即第258條第2項所由設立之理由。而本件買賣契約之出賣人除被告外尚有多人，因原告解除契約之意思表示未向出賣人全體為之，故其解除權之行使即不發生效力，本件買賣契約仍繼續存在而為有效。買賣契約既仍屬有效，原告主張依民法第259請求返還已付價金即無理由。此外，依本件買賣契約，出賣人係將所共有之土地「全部」售與原告，故無僅由部分共有人出賣其應有部份而欲與原告成立共有之意思。若原告僅向被告一人解除契約，而仍購買方姚慎等五人之應有部份，將造成原告與被告共有買賣標的物之結果，實與本件買賣契約出賣人係以出賣全部共有土地，非僅出賣應有部份而成立共有之初衷不合。可知，本件契約當事人之土地交付義務並非明確可分，要非原告起訴書所稱「在可分之債，倘若數當事人與他方當事人間之權利義務，均明確可分」之情形。況共有人出賣共有物，所負交付之債務，其本質係屬「債務共有」。債務之共有人依共有關係負擔履行債務之義務，債權人亦惟有向債務人全體請求給付，與可分之債尚屬有間。而此亦證諸被告與其他共有人所負義務並非可明確區分。
㈥債務人不履行附隨義務，致影響債權人契約利益及目的之完
成，債權人固得依債務不履行之規定解除契約。惟依系爭不動產買賣契約之買賣條件第2條第2項、第3項及第3條之約定，對於被告移轉土地之給付，原告既負有先給付5,000,000元價金之義務；況系爭土地只要有墳墓等其他建物，即無法取得農用證明之事實，為雙方締約時可得知悉之事實；且前揭墳墓、小廟等地上物並無不能遷移之情事，故本件買賣標的物所有權之移轉，並無給付不能之障礙存在。縱或有不能給付之情形，則被告於原告依約給付5,000,000元，移轉土地所有之義務發生後，再遷移系爭土地上之地上物，亦無礙債權人契約利益及目的之完成。是原告不得僅執拆遷系爭土地地上物為附隨義務，即認定被告給付遲延。
㈦其次，系爭買賣契約其他特約事項係約定：出賣人如不能在
期限內遷移，買受人在本件買賣總金額內扣除1,500,000元整。因系爭土地及其地上物均非原告所有，原告如何代被告選擇限期拆除上開地上物？是原告僅以拆除地上物有拆除期限，即遽認選擇權在於原告，實屬牽強。故被告縱未依約如期遷移墳墓等地上物，亦未陷於給付遲延。
㈧縱認被告給付遲延，原告仍須向出賣人全體為解約之意思表
示，系爭不動產買賣契約末項但書系載明：「土地坐○○○鎮鄉○○段1259、1266地號所有權人：中華民國，『出賣人』必須協助承買人向國有財產局辨理承租契約書。如果土地地號1259地號被他人占有不能辦理承租，雙方願無條件撤銷本件買賣。」足見係由出賣人全體而非僅由被告一人辦理上開1259、1266地號國有地承租權轉讓。故原告所稱被告因另須辦理上開1259、1266地號國有地承租權轉讓，可單獨多獲1,278,000元價金，此等事實應可證價金給付係可分的云云，顯係空穴來風，不足採信。又民法第254條明定：「契約當事人之一方（債務人）遲延給付者，他方當事人（債權人）得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」可知契約之解除權人為受領給付之債權人，並以受領給付之內容作為解除權行使之對象；亦即僅債權人有解除權，債務人則無解除權。因此，有無解除權行使不可分原則之適用，應視債權人所受領給付之內容是否可分為斷。本件原告為受領出賣人移轉系爭土地所有權之債權人，故其對出賣人行使解除權有無解除權行使不可分之適用，應視原告所受領出賣人移轉系爭土地所有權之債權是否可分，而非以原告所負給付買賣價金之債務是否可分為斷，是原告買賣價金之給付是否可分，實與原告對被告行使解除權時是否可分無關。因系爭買賣契約係出賣所共有之土地「全部」，而非應有部份，除已經證人陳永證稱買方是要買賣整筆土地外，系爭不動產買賣契約之買賣條件第1條亦定明：出賣人係將所共有之土地「全部」售與原告，已足證系爭買賣契約當事人是要購買系爭土地全部，而非應有部份。可知，本件契約當事人之土地交付義務並非明確可分，要非原告起訴書所稱「在可分之債，倘若數當事人與他方當事人間之權利義務，均明確可分」之情形。況共有人出賣共有物，所負交付之債務，其本質係屬「債務共有」。債務之共有人依共有關係負擔履行債務之義務，債權人亦惟有向債務人全體請求給付，與可分之債尚屬有間。因此，原告行使解除權時，仍有民法第258條第2項解除權行使不可分之適用，而應向全體出賣人為之。至於原告給付價金之債務是否可分，則與原告解除權之行使無關。
㈨另兩造於93年8月21日所簽立買賣標的契約書附件係屬無效
。按若無共有人之同意而與他人締結買賣契約者，該契約不得認為有效，最高法院18年度上字第676號判例著有明文。
因該契約附件係就買賣共有物之價款與共有物所有權之移轉事宜進行約定，衡情自屬對共有物之處分；且原告甲○○○之應有部分亦僅8分之5，尚未超過土地法第34條之1第1項所定應有部分逾3分之2之限制，故原告甲○○○與被告乙○○間就買賣共有物契約內容之處分依法自屬無效。其次，因出賣人係出賣共有物全部，而非個別出賣應有部份，且證人陳永亦證稱：「（問：價金如何計算？）依據共有人之持分比例，由出賣人自己與共有人去彙算。」因此，本件買賣契約出賣人係按其對土地應有部份分享價金，為「準債權共有」，故對系爭契約價金內容之變更，自應依民法第831條準用適用民法第819條第2項之規定：共有物之處分、變更應得共有人全體（即全體出賣人）同意，否則該變更自不生效力。至於買賣契約第2條第1款約定：「承買人付新台幣5,000,000元正代償張楊麗菊（利息由甲○○○繳納）。」僅是雙方約定承買人給付價金之方法，並未更改出賣人內部係依其對土地應有部份分享價金之事實。又查買賣標的契約書附件係約定：「出賣人甲○○○（以下簡稱甲方）承買人乙○○（以下簡稱乙方）雙方合意對於中華民國85年8月18日訂立買賣不動產契約書『總價款』計新台幣18,000,000元正，更正為『總價款』新台幣4,500,000元正。」可知，蓋該契約書附件係就系爭買賣契約之全部價金進行更改，而非僅更改甲○○○之部分。因此，縱認原告依所稱「甲○○○與其他出賣人之價金可分」為有理由（惟被告否認），被告處分價金無須依民法第831條準用適用民法第819條第2項「準債務共有」之規定應得全體出賣人同意；惟該契約書附件係由甲○○○ㄧ人將全部買賣價金18,000,000元變更為4,500,000元，已一併變更到其他出賣人價金債權之數額，係無權處分，而該無權處分既未得其他出賣人同意，自仍不生效力。又被告與原告簽立上開不動產買賣契約書附件之意思表示已經被告合法撤銷。本件被告簽立前揭買賣契約書附件，係因不識字而未能瞭解契約內容，遭原告乙○○詐騙誤信其所言內容所致，依民法第92條之規定，得撤銷其同意該附件內容之意思表示。而被告並業於93年11月19日，委請律師發函撤銷其同意該買賣契約附件之意思表示。
㈩)又依系爭買賣契約「其他特約事項」載明：「本件土地上
有他人之墳墓（兩座）出賣人壹座，『雙方』約定遷移期限自中華民國85年8月18日至（略）。如果不能在期限內遷移時，承買人在本件買賣契約『總金額』內扣除新台幣1,500,000元正。」因當時有墳墓座落於出賣人6人所共有之713之1之土地上，顯見如要遷移地上物之給付，應由出賣人全體共同為之。此亦可證賣方移轉土地之義務是為一體，故由出賣人全體共同遷移地上物。開買賣契約書附件第2項，復記載「甲方應無條件提供七地所有權狀正本5張（土地坐落台南縣○鎮鄉○○段713、713-1、714、1252-2、1260地號）
」亦可證明原告所購買者係系爭土地全部；否則，若僅購買應有部份，則應載明被告應提出甲○○○應有部份之權狀即可，何須要求被告提出全部系爭土地之所有權狀？而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例著有明文。是系爭不動產買賣契約買賣條件第1條既已明示：出賣人係將所共有之土地「全部」售與原告，再加上上述事證佐證，已足證明原告係購買系爭土地全部而非應有部份。自無另事他求，作出反於契約文意認定之必要。故縱認被告給付遲延，原告仍須向出賣人全體為解約之意思表示。蓋被告及餘出賣人係出賣系爭土地全部，而非應有部分。依系爭不動產買賣契約書末頁但書載明：若出賣人無法○○○鎮鄉○○段○○○○號國有地，雙方願無條件撤銷本件買賣。
蓋上開1259地號國有土地之位置，正好位於買賣標的土地之正中央，若不承租該國有地，買賣標的土地即難以整體利用而無意義，故而有該但書之約定。此一事實已經原告於鈞院94年度訴字第47號所自認。可知，原告與出賣人全體簽立本件買賣契約，即是要對系爭土地整體開發利用。惟依民法第820條第1項規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」因此，若原告僅購買應有部份，且僅與被告甲○○○解除買賣契約，則將與方姚慎等其餘出賣人成立共有關係，則依民法第820條1項，其日後使用管理系爭土地，都須徵得其餘共有人之同意方可，自難以實現整體利用開發系爭土地之目的。因此，原告主張，其僅是向各個出賣人購買其應有部份，且出賣人交付土地之義務係單獨可分之主張，顯屬臨訟杜撰，要難憑採！此外，亦可證明買賣各出賣人之應有部分或不可分之整筆共有土地，其履行效果並不相同，是原告主張二者僅契約履行之過程有所差異，在結果上並無二致云云，在法律上亦毫無根據。
縱認被告給付遲延，原告仍須向出賣人全體為解約之意思表
示。蓋又民法第254條明定：「契約當事人之一方（債務人）遲延給付者，他方當事人（債權人）得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」可知契約之解除權人為受領給付之債權人，並以受領給付之內容作為解除權行使之對象；亦即僅債權人有解除權，債務人則無解除權。因此，有無解除權行使不可分原則之適用，應視債權人所受領給付之內容是否可分為斷。查本件原告為受領出賣人移轉系爭土地所有權之債權人，故其對出賣人行使解除權有無解除權行使不可分之適用，應視原告所受領出賣人移轉系爭土地所有權之債權是否可分，而非以原告所負給付買賣價金之債務是否可分為斷，是原告買賣價金之給付是否可分，實與原告對被告行使解除權時是否可分無關。因系爭買賣契約係出賣所共有之土地「全部」，而非應有部份，且自系爭不動產買賣契約書末頁但書載明：「若出賣人無法○○○鎮鄉○○段○○○○號國有地，雙方願無條件撤銷本件買賣」亦可知，原告購買本系爭土地為在整體利用；故本件契約當事人之土地交付義務並不可分。要非原告起訴書所稱「在可分之債，倘若數當事人與他方當事人間之權利義務，均明確可分」之情形。況共有人出賣共有物，所負交付之債務，其本質係屬「債務共有」。債務之共有人依共有關係負擔履行債務之義務，債權人亦惟有向債務人全體請求給付，與可分之債尚屬有間。因此，原告行使解除權時，仍有民法第258條第2項解除權行使不可分之適用，而應向全體出賣人為之。至於原告給付價金之債務是否可分，則與原告解除權之行使無關。
又系爭不動產買賣契約其他特約事項係約定：出賣人如不能
在期限內遷移，買受人在本件買賣總金額內扣除1,500,000元。而系爭不動產買賣契約第2條所約定訂金及第1-3款所約定之1至3期價金總額僅16,500,000元（500,000+5,000,000+5,000,000+6,000,000=16,500,000元），較雙方買賣價金18,000,000 短少1,500,000元。足證出賣人若依特約事項之約定期間內遷移墳墓，原告給付被告第3期款時，除應依第3款給付600萬元外，更應加給出賣人1,500,000元共7,500,000元之價金；反之，若墳墓未在特約事項期限內遷移，原告始依第3款給付出賣人6,000,000元即可。可知，出賣人縱未依原定買賣契約書如期遷移墳墓，買受人亦只能據此少付買賣價金1,500,000元。因此，依本件買賣契約書，被告及其他共有人是否遷移墳墓或由原告扣款1,500,000元，其選擇權在於被告及其他共有人（民法第208條）。故被告及其他共有人縱未依約如期遷移墳墓，亦未陷於給付遲延。因此證人丙○○所證：「（問：是否有談到若墳墓未遷移，就扣除1,500,000元？）答：當時是說要把墳墓全部遷移，買方就給付5,000,000，但如果墳墓未於期限內遷移，就扣除1,500,000元，但墳墓仍然要遷移。當買賣雙方之意思是墳墓要在85年8月18日到86年2月28日期間遷移，如果沒有遷移，要於買賣總價金扣除1,500,000元，其餘之價金仍要等到墳墓遷移後才給。」云云，並不足採。蓋丙○○所言，與上開契約文意出入甚大出入；且兩造既已就遷移系爭土地墳墓或扣款1,500,000元價金為選擇之債不爭執，依法自不得作出予此相反之認定。
並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實㈠85年8月18日兩造簽立之不動產買賣契約，為原告所提出證
物2之系爭不動產買賣契約書，同日簽訂之第一份不動產買賣契約書，為兩造買賣契約磋商過程中之草約。
㈡就系爭不動產買賣契約書第2條第1點約定原告應給付500萬元部分，原告迄今尚未給付達500萬元。
㈢原告於93年10月13日以台南南門郵局15支局第331號存證信
函，向被告催告拆遷系爭買賣標的上地上物，93年12月28日以台南南門郵局第15支局356號存證信函，向被告為解除契約之意思表示。原告除向被告為上開解除契約之意思表示外，並未對其他出賣人即方姚慎、方姚絢、方怡斌、方湯霖琴、方啟宇為解除系爭不動產買賣之意思表示。
㈣原告業已給付被告270萬元（其中50萬元係訂金、220萬元係履行買賣契約第2條第1點約定），並經被告收受無訛。
四、得心證之理由：原告主張之上揭事實，業據其提出不動產買賣契約書、存證信函及回執、收據各2份、現場照片7紙、支票存根6紙、地政規費徵收聯單5紙、不動產買賣契約書附件、本院執行通知、被告印鑑證明各1件為證，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件原告之請求有無理由，程序上應先審究原告之訴，是否當事人適格；實體上再審酌原告僅向被告一人行使解除系爭不動產買賣之意思表示，是否產生解除之效力，而得依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還巳付價金2,700,000萬元，及自86年10月1日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息？㈠原告之訴是否當事人適格
⑴按所謂當事人適格，係指於具體的訴訟，具備為當事人（
原告及被告）之資格，因而得受本案判決者而言。具備該具體的訴訟原告之資格者，稱為適格的原告，具備該具體的訴訟被告之資格者，稱為適格的被告。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。而民事訴訟係由請求解決私權紛爭之人提起，故提起訴訟之人（原告）及其相對人（被告），如為該有紛爭之權利或法律關係之主體時，當然為適格之原告及被告。又按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法院93年度台上字第382號裁判意旨可資參照。
⑵經查，本件原告主張與被告間之系爭不動產買賣關係，其
買賣價金係分開計算、分開給付，為可分之債，原告解除其與被告部分之買賣契約，請求被告應將受領之價金返還原告，被告則抗辯系爭不動產交付義務並非明確可分，原告對超出被告應有部分之價金即不存有返還請求，則本件訴訟緣係本於兩造間之系爭不動產買賣契約所生之紛爭而涉訟，原告及被告既為該有紛爭之法律關係主體，其當事人即屬適格，至於系爭不動產買賣是否為可分之債，原告得否向被告請求返全部已給付之定金及價金，乃實體上請求有無理由之問題，與當事人之適格無涉，故原告當事人適格，被告此部分抗辯，不足採取。
㈡原告僅向被告行使解除系爭不動產買賣之意思表示，是否產
生解除兩造不動產買賣契約之效力？⑴按可分之債謂債之主體有多數，而以同一可分給付為標的
，由數人分擔或分受給付之債。故可分之債之成立，須有同一給付為標的，所謂同一給付即基於同一發生原因所生之給付，因此，其契約之解除權僅有一個。換言之，可分之債係基於同一契約所發生之同一發生原因，則基於契約所生解除權之行使亦不可分。是以，解除權之行使，於主體之間，有不可分之問題，是為解除權行使（主體）不可分原則。此觀之民法第258條第2項規定「契約當事人之一方有數人者，行使解除權之意思表示應由其全體或向其全體為之」自明。蓋契約當事人之一方有數人，其於訂約時即預期發生多數當事人之契約關係，如解除權之行使為可分，將使當事人間之法律關係趨於複雜，且與當事人訂約之真意有違。基此，解除權人如為契約當事人之一方而有數人者，苟有一人不欲行使解除權，契約即仍繼續存在而有效；倘若行使解除權之相對人有數人，則如未向其全體為解除契約之意思表示，解除權之行使即不發生效力。⑵查，兩造就系爭不動產買賣契約究為可分之債或是債務共
有，以及被告有無給付遲延或給付不能之事實，尚有爭執，惟縱依原告主張認定系爭不動產買賣係可分之債，且被告具有解除權發生之原因等事實，然系爭不動產買賣契約係以被告及訴外人方姚慎、方姚絢、方怡斌、方湯霖琴、方啟宇為共同出賣人，是以本件解除權之行使，亦應由原告向共同出賣人全體即被告與方姚慎、方姚絢、方怡斌、方湯霖琴、方啟宇為之，始生解除系爭不動產買賣之效力。然原告主張本件買賣契約業於93年10月28日行使解除權之意思表示，並提出台南南門郵局15支局第331號存證信函1紙為證，惟該存證信函所列僅被告一人，原告亦不爭執僅對被告一人為解除契約之意思表示，而未對全體出賣人為解除契約之意思表示，揆諸前開說明，其解約自難謂合法生效。又解除權行使不可分原則，雖非基於公序良俗或強行規定而生，而得依特約排其適用，惟縱觀系爭不動產買賣契約全文，買賣之當事人並無排除解除權特別約定事項之記載，原告上開主張，自屬依法無據。
五、綜上所述，基於解除權行使不可分原則，解除權人即原告向其多數之出賣人即被告及訴外人方姚慎、方姚絢、方怡斌、方湯霖琴、方啟宇，為解除之意思表示時，應向共同出賣人全體為之，始生解除之效力。本件原告僅向被告一人為解除契約之意思表示，自屬不合法，從而原告主張契約業經解除，請求被告返還已給付2,700,000元（定金500,000元及價金2,200,000元），及自86 10月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
八、據上論結：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 12 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 田幸艷以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 12 日
書 記 官 蘇家楹