臺灣臺南地方法院民事判決 94年度重訴字第108號原 告 台南區中小企業銀行股份有限公司法定代理人 甲○○蘇經城之承訴訟代理人 乙○○
戊○○被 告 財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈
善基金會法定代理人 丁○○被 告 台南縣私立聖家教養院法定代理人 丙○○○○○○上列一名訴訟代理人 何建宏律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國94年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會應將坐落台南縣永康市○○○段一九三九建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物之第一、二層樓（不包括一樓管理員室）遷讓交還原告。
被告台南縣私立聖家教養院應將坐落台南縣永康市○○○段一九三九建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物全部遷讓交還原告。
本判決第二項之履行期間為五個月。
訴訟費用由被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會負擔四分之一，被告台南縣私立聖家教養院負擔四分之三。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。又按承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。查原告之法定代理人原為「蘇經城」，嗣於訴訟進行中變更為「甲○○」，經原告法定代理人甲○○於民國94年10月12日具狀聲明承受訴訟，參諸上開規定，原告之法定代理人應由「甲○○」承受訴訟，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．．請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。．．．。
民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴時，其訴之聲明為請求：被告應將坐落「台南縣永康市○○○街○○號」之房屋乙棟遷讓交還原告。嗣於94年
10 月17日提出更正書狀，減縮其訴之聲明為：㈠被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會應將坐落「臺南縣永康市○○○街○○號」房屋之地下室、第一層樓及第二層樓騰空交還原告。㈡被告台南縣私立聖家教養院應將坐落「臺南縣永康市○○○街○○號」房屋乙棟騰空交還原告。復於本院94年11月17日言詞辯論期日當庭以言詞更正及減縮其訴之聲明為：㈠被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會應將坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物之第一、二層樓（不包括一樓管理員室）遷讓交還原告。
㈡被告台南縣私立聖家教養院應將坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物全部遷讓交還原告。原告所為上開訴之聲明更正及減縮，其請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，參諸上開規定，即為法之所許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物（包括未保存登記建物，以下簡稱為「系爭建物」）係原告自本院83年度執字第3008號給付票款強制執行事件拍賣取得所有權。90年6月1日被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會授權其總幹事丙○○○○○○為代理人，向原告承租系爭建物地下室一半、一、二樓（不包括一樓管理員室），簽訂「房屋租賃契約書」（以下簡稱為「系爭租賃契約」），並經向本院辦理租賃契約公證在案。約定租期自90年6月1日起至96年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）150, 000元，約定每一個月為一期，於期初即月初支付租金，租賃期間未經原告之同意，不得將租賃物轉租或交由第三人使用，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會若有違反約定之使用限制或拖欠租金與應繳日逾期達二個月以上，經催告仍不繳納時，原告得終止租約。
（二）詎被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會自92年5月份起即未依約支付租金，經原告於92年10月21日以台南1支郵局第730號存證信函催告被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會限期給付積欠之租金，惟未獲置理，原告爰於92年11月17日以台南1支郵局第814號存證信函通知終止雙方間之租賃契約，並請求交還房屋及支付積欠租金，惟被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會仍置之不理。原告並於訴訟程序進行中之94年11月17日言詞辯論期日，再以言詞表示：「以本件起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示送達被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，並於今日當庭陳述終止原告與被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會租賃契約之意思表示。」依租賃契約之法律關係，原告自得請求被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會遷讓交還系爭建物之第一、二層樓（不包括一樓管理員室）。
（三）系爭建物全棟現為被告台南縣私立聖家教養院占用，不論被告台南縣私立聖家教養院係以租賃、借用或何種法律關係自被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會處取得占有系爭建物，對於原告均不發生拘束效力，且原告已終止與被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會間之租賃契約，被告台南縣私立聖家教養院顯無占有之正當權源，又被告台南縣私立聖家教養院未經原告同意逕自占用系爭建物地下層、第三、四層樓及未保存登記之增建建物，亦屬無權占有，經原告多次催討，均未獲置理。依民法第767條規定，原告自得請求被告台南縣私立聖家教養院遷讓交還系爭建物全部。
（四）原告自本院拍賣取得系爭建物時，系爭建物即存有未保存登記之增建物（含地面層135平方公尺、第四層320平方公尺及第五層432平方公尺）。目前系爭建物之第五層即頂樓雖有部分之新增建物，然其面積有限，且須經由系爭建物通往外面，無獨立之出入口，無獨立之經濟效力，不論係何人興建，歸屬於原告所有。又其未經原告同意在系爭建物上增建，亦無正當權源，原告亦得請求其拆除並回復原狀。
（五）被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會與原告簽訂系爭租賃契約時，係出具委任狀授權其代理人丙○○○○○○與原告簽約及辦理公證，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會亦自承房屋租賃契約書及委任狀內之基金會及當時之法定代理人鄭再發之印章均為真正，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會自應負授權人之責任，被告若認為系爭租賃契約書及委任狀內之印章遭盜蓋時，應負舉證責任。
（六）爰依租賃契約及民法第767條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會應將坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物之第
一、二層樓（不包括一樓管理員室）遷讓交還原告。㈡被告台南縣私立聖家教養院應將坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物全部遷讓交還原告。
二、被告則以：
（一）被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會部分：
１、否認授權訴外人丙○○○○○○為代理人，與原告簽訂系爭租賃契約及辦理公證手續，訴外人丙○○○○○○為被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之創辦人、董事及總幹事，保管被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會及法定代理人印鑑章，當初開董事會時，訴外人丙○○○○○○曾提案要以基金會名義另外辦一家私立教養院，名稱為「台南縣私立聖家教養院」，地點設在臺南縣永康市，因其地點不在基金會執行業務範圍內（台南市），故並未通過該提案，訴外人丙○○○○○○未得基金會同意利用職權以基金會代理人名義簽訂系爭租賃契約，對基金會自不生效力。被告台南縣私立聖家教養院係訴外人丙○○○○○○個人設立的，與基金會無關。系爭建物地下室及第一、二層樓（不包括一樓管理員室）既非被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會所承租，基金會亦未占有使用系爭建物，則原告本於系爭租賃契約，訴請被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會遷讓系爭建物之一、二層樓，自屬無據。
２、又原告主張催告基金會支付租金及終止系爭租賃契約之存證信函，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會均未收到，原告所提出之二份存證信函之掛號郵件收件回執，收件章為「大愛復健科診所」之門診章，該診所與被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會無任何關係，自不生合法通知之效力等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告台南縣私立聖家教養院部分：
１、系爭建物之地下室一半及第一、二層樓（不包括一樓管理員室）是訴外人丙○○○○○○以被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會名義向原告承租的。被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之印鑑章及基金會當時法定代理人鄭再發之印鑑章均在訴外人丙○○○○○○持有中，基金會平日有授權訴外人丙○○○○○○使用上開印鑑章，惟訴外人丙○○○○○○持上開印鑑章與原告簽立系爭租賃契約及公證之事，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會不知情。
２、原告並未合法催告被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會繳納積欠之租金，亦未合法終止系爭租賃契約，原告請求被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會遷讓系爭建物第一、二層樓（不包括一樓管理員室）應屬無據。又系爭建物全部現由訴外人丙○○○○○○所設立之被告台南縣私立聖家教養院占有使用中，對於原告主張被告台南縣私立聖家教養院無權占有使用系爭建物全部之事實不爭執。惟被告台南縣私立聖家教養院有整理、增建系爭建物（增建系爭建物五樓後方一部分），花費約30,000,000元，希望原告能將系爭建物租予被告台南縣私立聖家教養院等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物（包括未保存登記建物），係原告自本院83年度執字第3008號給付票款強制執行事件中以拍賣為原因而取得所有權，為原告所有，有原告所提出之建物登記謄本一件可稽，並經本院依職權調閱83年度執字第3008號給付票款強制執行卷宗核閱無誤。
（二）90年2月21日被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之董事兼總幹事丙○○○○○○，持被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之印鑑章及法定代理人鄭再發之印鑑章，以被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之代理人身分，代理與原告簽訂系爭租賃契約，約定承租原告所有系爭建物地下室一半、一、二樓（不包括一樓管理員室），約定租期自90年6月1日起至96年5月31日止，每月租金150,000元，每一個月為一期，租金於每月月初支付，並由訴外人丙○○○○○○以基金會代理人身分，與原告辦理系爭租賃契約書公證手續即本院90年度公字第40177號租賃公證事件，有原告所提出之本院90年度公字第40177號公證書及房屋租賃契約書各一件為證，並經原告聲請本院調閱本院90年度公字第4017 7號公證卷宗核閱屬實。
（三）系爭租賃契約訂立之後，系爭建物全棟均由訴外人丙○○○○○○擔任法定代理人之被告台南縣私立聖家教養院占有使用，並由訴外人丙○○○○○○交付原告以被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會為發票人之支票繳納租金給原告，惟自92年5月份起即未再支付系爭租賃契約之租金。
（四）原告曾以92年10月21日台南一支郵局第730號存證信函催告被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會及訴外人丙○○○○○○，應給付所積欠的租金，該催告函送達處所為「台南市○區○○街○○號」，送達回證記載由「大愛復健科診所92年10月22日門診章」簽收，有原告所提出之上開存證信函及掛號郵件收件回執各一件附卷可考。
（五）原告嗣再以92年11月17日台南一支郵局第814號存證信函通知被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金，終止系爭租賃契約，該存證信函送達處所為「台南市○區○○街○○號」，送達回證記載由「大愛復健科診所92年11月18日門診章」簽收，有原告所提出之上開存證信函及掛號郵件收件回執各一件在卷可憑。
（六）被告台南縣私立聖家教養院係依「身心障礙福利服務機構設立奬助及查核辦法」規定設立，非屬財團法人性質之私立身心障礙福利機構，其與被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會間，並無隸屬關係，業經本院向台南縣政府函查屬實，有台南縣政府94年6月15日府社身字第0940123444號函可稽。又被告台南縣私立聖家教養院並無占有使用系爭建物之正當權源。
四、得心證之理由：原告主張被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會於90年2月21日與原告訂立系爭租賃契約，惟自92年5月份起即未繳納租金，業經原告終止系爭租賃契約，又系爭建物全部由被告台南縣私立聖家教養院無權占有使用等情，被告對於系爭建物現由被告台南縣私立聖家教養院無權占有使用之事實均不爭執，惟被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會否認與原告訂立系爭租賃契約，亦否認原告已合法終止系爭租賃契約；至於被告台南縣私立聖家教養院則辯稱伊曾整理及增建系爭建物（五樓後方一部分），花費約30,000,000元云云。則本件兩造之爭執事項在於：（一）系爭租賃契約對被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金是否有效，而應負承租人責任？（二）原告終止系爭租賃契約是否已經發生合法終止契約的效力？（三）被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金就系爭建物第一、二層樓（不包括一樓管理員室）應否遷讓返還原告？（四）被告台南縣私立聖家教養院就系爭建物全部應否遷讓返還原告？茲就本院得心證之理由分述如下：
（一）系爭租賃契約對於被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會是否有效，而應負承租人責任：
１、按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。
２、查系爭租賃契約係於90年2月21日由訴外人丙○○○○○○持被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之印鑑章及法定代理人鄭再發之印鑑章，以被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之代理人身分，代理與原告簽訂系爭租賃契約及辦理租賃契約公證手續。被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會否認授權訴外人丙○○○○○○為代理人，與原告訂立系爭租賃契約及辦理公證手續，原告主張訴外人丙○○○○○○確經被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會授與代理權，則按諸舉證責任分配原則，應由原告就被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會有依上開民法第167條規定，授與訴外人丙○○○○○○代理權之有利於己之積極事實，善盡舉證責任，原告主張本件應由被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會就未授權訴外人丙○○○○○○之消極事實負舉證責任云云，容有誤會。查原告並未舉出任何證據證明，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會曾向訴外人丙○○○○○○或向原告，以意思表示授與訴外人丙○○○○○○訂立系爭租賃契約及辦理公證手續之代理權，至於系爭租賃契約書內有被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會及其法定代理人印鑑章，及辦理租賃契約公證時，訴外人丙○○○○○○曾提出本院登記處印鑑證明書、授權書等文件，且被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會亦自承上開文件內之印章均為真正之印鑑章，惟查上開印鑑證明書、授權書等文件，係由訴外人丙○○○○○○所提出，且兩造對於訴外人丙○○○○○○保管被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會及當時法定代理人鄭再發印鑑章之事實亦不爭執，訴外人丙○○○○○○自非不得自行聲請本院核發印鑑證明書，及製作上開授權書等文件提出，因之尚難徒憑印鑑證明書、授權書等文件，遽認被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會確曾授與訴外人丙○○○○○○訂立系爭租賃契約及辦理公證手續之代理權。而被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會亦未曾向原告以意思表示訴外人丙○○○○○○為其代理人，自不合於上開民法第167條授與代理權之規定。且訴外人丙○○○○○○（即被告台南縣私立聖家教養院法定代理人）亦到庭陳稱：被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會及法定代理人鄭再發不知道渠持基金會及當時基金會法定代理人鄭再發印鑑章與原告訂立系爭租賃契約及辦理公證手續等語，參以系爭租賃契約訂立後，系爭建物係由訴外人丙○○○○○○擔任法定代理人之被告台南縣私立聖家教養院所占有使用，並未由被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會使用等情以觀，亦堪信被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會並未授與訴外人丙○○○○○○代理權。原告主張訴外人丙○○○○○○確經被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會授與代理權，代理訂立系爭租賃契約及辦理公證手續云云，尚難採信。
３、按由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。表見代理云者，即代理人雖無代理權而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律課以授權人責任之謂。次按，民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。又按民法第169條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問（參照最高法院55年台上字第1054號、40年台上字第1281號、44年台上字第1424號判例）。
４、查訴外人丙○○○○○○雖未經被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會授與代理權，與原告訂立系爭租賃契約及辦理公證手續，惟查，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會陳稱：「沈晏羽在基金會成立時，是創始的召集人，一直擔任董事，也是總幹事，目前也都是董事及總幹事。」等語（見本院94年10月17日言詞辯論筆錄），「總幹事是負責經過基金會董事會開會決議要做的事情都是授權總幹事辦理，總幹事必須先上簽呈給董事長蓋章才可以執行，基金會的印鑑章、董事長的印章都是總幹事在保管。基金會從設立之後直到現在為止，都是由沈晏羽擔任總幹事。」「（基金會的執行業務的人員）只有沈晏羽一個人，其他人就是董事，董事會是有重大事情才會開會，其他例行性的業務都是總幹事自行決定處理，重大事情才由董事會開會決定。」等語（見本院94年9月5日言詞辯論筆錄）。足認被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會所有業務之執行，對外而言，均授權其董事兼總幹事丙○○○○○○處理，至於經董事會開會決定，係屬內部授權程序。因之，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會辯稱：系爭租賃契約之訂立及公證手續，並未經董事會通過云云，縱認屬實，惟此係其內部授權程序，非善意第三人之原告所得知，訴外人丙○○○○○○雖未取得被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會內部授與代理權，惟訴外人丙○○○○○○既擔任被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之創辦人、董事、總幹事之職務，而基金會之執行業務人員僅訴外人丙0000000人，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之印鑑章及當時法定代理人鄭再發之印鑑章均由訴外人丙○○○○○○保管及使用。經本院調閱90年度公字第40177號公證卷宗，訴外人丙○○○○○○係持基金會印鑑章及當時法定代理人鄭再發之印鑑章，先於90年2月19日向本院登記處申請核發90登聲字第6號印鑑證明書，再持上開印鑑證明書、基金會授權書、本院設立財團法人登記公告、扣繳單位變更登記申請書、法人登記證書、當時法定代理人鄭再發身分證影本及基金會董事狄剛、丙○○○○○○、曾坤章身分證影本等文件，與原告之代理人王雅昌辦理系爭租賃契約訂立及公證手續，有上開公證卷宗在卷可憑，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會對於上開印鑑章及文件之真正均不爭執。查被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會既將基金會印鑑章及當時法定代理人鄭再發印鑑章、印鑑證明書、基金會授權書、本院設立財團法人登記公告、扣繳單位變更登記申請書、法人登記證書、當時法定代理人鄭再發身分證影本及基金會董事狄剛、丙○○○○○○、曾坤章身分證影本等文件，均交付訴外人丙○○○○○○使用，訴外人丙○○○○○○擔任基金會董事兼總幹事職務，且平日基金會即授權訴外人丙○○○○○○處理所有基金會事務之執行，則被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會上述交付印鑑章及相關文件，予訴外人丙○○○○○○之行為，已足使人相信訴外人丙○○○○○○已獲得被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會授權處理系爭租賃契約及訂立及公證手續，參諸上開民法第169條前段表見代理規定，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會自應負授權人之責任。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文，因之訴外人丙○○○○○○以被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會代理人身份，與原告所訂立之系爭租賃契約及公證手續，應直接對被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會發生效力，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會自應負承租人之責任，被告否認其事，自無可採。
（二）原告終止系爭租賃契約是否已經發生合法終止契約的效力：
１、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。
２、查系爭租賃契約訂立之後，係由訴外人丙○○○○○○交付原告以被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會為發票人之支票，支付租金給原告，惟自
92 年5月份起即未繳納系爭租賃契約之租金，為兩造所不爭執，依系爭租賃契約之約定，租期自90年6月1日起至96年5月31日止，每月租金150,000元，每一個月為一期，租金於每月月初繳付，系爭租賃契約自屬於定期租賃契約，承租人即被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，積欠租金已達二個月租額後，經原告以
92 年10月21日台南一支郵局第730號存證信函催告被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會及訴外人丙○○○○○○，應給付所積欠的租金，該催告函送達處所為「台南市○區○○街○○號」，送達回證記載由「大愛復健科診所92年10月22日門診章」簽收；嗣原告再以92年11月17日台南一支郵局第814號存證信函通知被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金，終止系爭租賃契約，該存證信函送達處所為「台南市○區○○街○○號」，送達回證記載由「大愛復健科診所92年11月18日門診章」簽收，有原告所提出之上開存證信函及掛號郵件收件回執各二件可憑，且為兩造所不爭執。查被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之主事務所雖設在「台南市○○街○○號」，業經本院向台南市政府函查屬實，有台南市政府94年6月15日南市社福字第09400482840號函可憑，惟被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會否認與「大愛復健科診所」間有任何關係，原告亦未舉出任何證據證明「大愛復健科診所」係被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會之受僱人或所設置之機構，堪認「大愛復健科診所」並無為被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會收受文件送達之權限，則原告上開所為催告支付租金之通知及終止系爭租賃契約之通知，均難認為已合法送達於被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，自不生催告支付租金及終止系爭租賃契約之效力。
３、次查，原告上開催告繳納租金及終止系爭租賃契約之存證信函雖未合法送達予被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，惟原告已於訴訟程序進行中之94年11月17日言詞辯論期日，再以言詞表示：「以本件起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示送達被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，並於今日當庭陳述終止原告與被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會租賃契約之意思表示。」等語（見本院94年11月17日言詞辯論筆錄）。經查，原告於起訴書狀繕本內已表明被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會與原告訂立系爭租賃契約，積欠原告自92年5月份起之租金，及原告曾以上開存證信函，催告繳納租金及終止系爭租賃契約之事實，該起訴書狀繕本於94年7月1日合法送達被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，有送達證書附卷可稽，原告雖主張：以起訴書狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示云云，惟依上開民法第440條第1、2項規定，原告未先催告承租人支付所積欠之租金，不得終止租賃契約，因之原告主張：以起訴書狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示云云，自不生合法終止系爭租賃契約之效力，惟依原告起訴書狀繕本所記載內容，非不得解為原告起訴書狀繕本送達已含有催告被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會支付所積欠租金之意思表示。因之，應認為原告起訴書狀繕本送達，含有催告被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會支付所積欠租金之意思表示，應認為已生合法催告之效力，則原告再於本院94年11月17日言詞辯論期日當庭表示，「當庭陳述終止原告與被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會租賃契約之意思表示」，被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會法定代理人丁○○亦在場，應認為原告終止系爭租賃契約之意思表示，已於94年11月17日合法送達於被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會，參諸上開民法第440條第1、2項規定，應認為已發生合法終止系爭租賃契約之效力，被告否認其事，亦無可取。。
（三）被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金就系爭建物第一、二層樓（不包括一樓管理員室）應否遷讓返還原告：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。查系爭租賃契約既已合法終止，則原告本於租賃契約之法律關係，請求被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會將所承租之系爭建物第
一、二層樓（不包括一樓管理員室）遷讓返還原告，即屬有據，應予准許。
（四）被告台南縣私立聖家教養院就系爭建物全部應否遷讓返還原告：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。查系爭建物全部目前由被告台南縣私立聖家教養院占有使用，被告台南縣私立聖家教養院對於原告主張其無占有使用系爭建物之正當權源亦不爭執，則原告依上開民法第767條前段規定，訴請被告台南縣私立聖家教養院將系爭建物全部遷讓交還原告，於法有據，應予准許。至於被告台南縣私立聖家教養院另辯稱：其有整理、增建系爭建物（增建系爭建物五樓後方一部分），花費約30,000,000元云云，未據被告台南縣私立聖家教養院舉出花費30,000,000元之證據，空言主張，已難採信。至於被告台南縣私立聖家教養院辯稱曾增建系爭建物五樓後方一部分云云，查本院83年度執字第3008號給付票款強制執行事件查封拍賣系爭建物時，系爭建物五樓即為以鐵骨彩色鋼板瓦增建之廠房，面積為400平方公尺，增建之未保存登記部部，本院已予以一併估價拍賣，而由原告取得所有權，有本院83年度執字第3008號給付票款強制執行卷宗內所附建物鑑價報告書及照片可稽，且有原告所提出系爭建物照片可考。因之，縱認被告台南縣私立聖家教養院確將系爭建物五樓後方一部分予以增建，惟參諸上開強制執行卷宗內鑑價報告書內所繪各樓層平面圖及照片，被告台南縣私立聖家教養院所增建系爭建物五樓後方一部分，並無獨立出入口，須經由系爭建物第一至四樓層出入，在使用上自不具有獨立性，應認為系爭建物之附屬物，而無獨立所有權，原有建築物所有權範圍因而擴張，在法律上應認為原告所有。被告台南縣私立聖家教養院亦自承：沒有辦法主張增建部分之權源等語（見本院94年10月17 日言詞辯論筆錄），自不得以被告台南縣私立聖家教養院曾增建系爭建物五樓後方一部分，即認被告台南縣私立聖家教養院可拒絕遷讓交還系爭建物，被告台南縣私立聖家教養院所辯，亦無可採。
五、從而，原告依租賃契約及民法第767條規定，請求：被告財團法人台南市私立紀念沈有德方懷正社會福利慈善基金會應將坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物之第一、二層樓（不包括一樓管理員室）遷讓交還原告；及被告台南縣私立聖家教養院應將坐落台南縣永康市○○○段1939建號，門牌「台南縣永康市○○里○○○街○○號」建物全部遷讓交還原告，即有理由，應予准許。
六、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查本件被告台南縣私立聖家教養院占用系爭建物多年，一時覓地搬遷不易，且現收容有身心障礙民眾83人，有台南縣政府94年6月15日府社身字第0940123444號函所附台南縣私立聖家教養院立案證書存根可稽，其遷讓非立時可就，需有較長之時間始克履行，爰酌定履行期間為五個月。
七、本判決第一項係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟，所為被告敗訴之判決，雖因訴訟標的之客觀合併而適用通常訴訟程序，惟其本質上仍為簡易訴訟，應依職權宣告假執行（參照楊建華著-民事訴訟法問題研析㈣第445頁）。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第396條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 8 日
民事第四庭 法 官 鄭彩鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 8 日
書記官 凌昇裕