臺灣臺南地方法院民事判決 94年度重訴字第287號原 告 台南市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 徐美玉律師
黃溫信律師黃紹文律師被 告 財團法人台南市私立建業高級中學法定代理人 丙○○被 告 甲○○上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國95年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告財團法人台南市私立建業高級中學、甲○○應連帶給付原告陸佰貳拾貳萬壹仟貳佰伍拾肆元。
被告財團法人台南市私立建業高級中學、甲○○應連帶給付原告參佰陸拾陸萬壹仟參佰捌拾元，及自民國九十五年一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告財團法人台南市私立建業高級中學、甲○○應自民國九十五年一月一日起至交還坐落臺南市○區○○段○○○○○號，如附圖Ａ部分所示面積一一四四三平方公尺之土地；同段一一五三之五地號，如附圖Ｅ部分所示面積二八二平方公尺之土地；同段一二００之一０地號，如附圖Ｆ部分所示面積一九平方公尺之土地止，按月連帶給付原告參拾萬伍仟壹佰壹拾伍元。
被告財團法人台南市私立建業高級中學應給付原告參拾柒萬貳仟貳佰貳拾伍元，及自民國九十四年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告財團法人台南市私立建業高級中學應自民國九十五年一月一日起至交還坐落臺南市○區○○段一一九八之四地號，如附圖Ｋ部分所示面積三０平方公尺之土地；同段一二００之一地號，如附圖Ｈ部分所示面積一一七平方公尺之土地；同段一二００之九地號，如附圖Ｇ部分所示面積一六平方公尺之土地止，按月給付原告捌仟伍佰零陸元。
訴訟費用由被告財團法人台南市私立建業高級中學、甲○○連帶負擔百分之九十六，餘由被告財團法人台南市私立建業高級中學負擔。
本判決第一項至第三項於原告以新臺幣參佰參拾萬元為被告財團法人台南市私立建業高級中學、甲○○供擔保後，得假執行；本判決第四項、第五項，於原告以新臺幣壹拾貳萬伍仟元為被告財團法人台南市私立建業高級中學供擔保後，得假執行。
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。 本件原告原起訴請求「被告財團法人台南市私立建業高級中學（下稱被告建業中學）、甲○○應連帶給付原告新臺幣（下同）6,264,848元； 被告建業中學、甲○○應連帶給付原告3,687,060元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告建業中學、甲○○應自民國95年1月1日起至交還如附表㈠C欄所示土地止，依附表㈠C欄所示土地之當期公告地價總額（公英段1198地號占用面積為11,497平方公尺、公英段1153之5地號占用面積309平方公尺， 均較本判決附表㈠C欄所示占用面積為大），按週年利率百分之5計算， 連帶給付原告損害金；被告建業中學應給付原告280,899元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告建業中學應自95年1月1日起至交還如附表㈡所示土地止，按附表㈡所示土地之當期公告地價總額（公英段1200之1地號占用面積80平方公尺， 較本判決附表㈡所示占用面積為小）， 按週年利率百分之5計算，給付原告損害金。」， 嗣於本院審理中具95年4月19日民事補正狀更正聲明為請求「被告建業高級中學、甲○○應連帶給付原告6,227,949元；被告建業中學、甲○○應連帶給付原告3,665,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； 被告建業中學、甲○○應自95年1月1日起至交還如附表㈠C欄所示土地止（較本判決附表㈠C欄多公英段1153之1地號土地），依附表㈠C欄所示土地（較本判決附表㈠C欄多公英段1153之1地號土地、 其面積為5平方公尺）之當期公告地價總額， 按週年利率百分之5計算，連帶給付原告損害金； 被告建業中學應給付原告372,225元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告建業中學應自95年1月1日起至返還如附表㈡所示土地止，按附表㈡所示土地之當期公告地價總額，按週年利率百分之5計算，給付原告損害金假執行。」， 後又於本院審理中具95年9月27日民事補正狀更正聲明為請求 「被告建業高級中學、甲○○應連帶給付原告6,221,257元； 被告建業中學、甲○○應連帶給付原告3,661,380元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告建業中學、甲○○應自95年1月1日起至交還如附表㈠C欄所示土地止，依附表㈠C欄所示土地之當期公告地價總額，按週年利率百分之5計算， 連帶給付原告損害金；被告建業中學應給付原告372,225元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； 被告建業中學應自95年1月1日起至交還如附表㈡所示土地止，依附表㈡所示土地之當期公告地價總額， 按週年利率百分之5計算，給付原告損害金。」， 另又於本院審理中具95年11月6日民事補正起訴狀更正聲明為「被告建業中學、甲○○應連帶給付原告6,221,254元； 被告建業中學、甲○○應連帶給原告3,661,380元，及自起訴狀繕本送達翌日起（以2人中最遲收受之人為準）翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告建業中學、甲○○應自95年1月1日起至交還坐落臺南市○區○○段○○○○○號，如附圖A部分所示面積11,443平方公尺之土地；同段1153之5地號， 如附圖E部分所示面積282平方公尺之土地；同段1200之10地號，如附圖F部分所示面積19平方公尺之土地止，按月連帶給付原告305,115元；被告建業中學應給付原告372,225元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息；被告建業中學應自95年1月1日起至交還坐落臺南市○區○○段1198之4地號，如附圖K部分所示面積30平方公尺之土地；同段1200之1地號， 如附圖H部分所示面積117平方公尺之土地；同段1200之9地號，如附圖G部分所示面積16平方公尺之土地止，按月給付原告8,506元。」， 核係減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
二、本件被告甲○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：
（一）原告管理之臺南市所有坐落臺南市○區○○段1198、1153之5（94年3月7日分割自為同段1153之1地號）、1200之10地號土地（下稱系爭承租土地）與被告建業中學訂有臺南市市有基地租賃契約書，並邀被告甲○○為連帶保證人，租期自91年1月1日起至93年12月31日止，租金每年1月及7月分2期繳納 （原租約載稱1198地號承租登記面積11,497平方公尺、承租11,497平方公尺； 1153之1地號登記面積376平方公尺、承租294平方公尺；1200之10地號登記面積19平方公尺、承租19平方公尺）， 逾期繳納在3個月以上者，一律照欠額加收百分之10之違約金，約定租金按訂約當期公告地價（系爭承租土地為市有公有土地，依平均地權條例實施細則第20條規定，公告地價即為申報地價）總額週年利率百分之5計算， 公告地價總額如有調整，自調整後之月份依調整後租金繳付，承租面積如有異動，自更正之月份起依更正後租金繳付（系爭臺南市市有基地租賃契約書第3條），並約定租期屆滿， 承租人未辦理換約，仍繼續使用即為無權占有，應繳納使用補償金（系爭臺南市市有基地租賃契約書第1條）， 承租人應覓具連帶保證人，連帶保證履行契約及賠償責任（系爭臺南市市有基地租賃契約書第12條）。
（二）被告建業中學原係以學校作目的事業使用，故兩造租賃契約雖約定按訂約當期公告地價總額週年利率百分之 5計算， 惟原告仍依臺南市市有房地租金暨租金率調整方案第2條「學校作事業目的使用者依租金額百分之60計收租金」之規定，於租賃期間僅按土地公告地價總額週年利率百分之3向被告建業中學收取租金。 被告建業中學承租爭承租土地後，就第1期91年1月1日至91年6月30日半年之租金，曾與原告成立協議，分60期繳納，並就分期內容經本院以91年度公字第159號公證書公證在案， 但被告建業中學僅償還38,700元， 尚不足1個月之租金（此部分因已有公證書為執行名義，原告不再請求）。另自91年7月1日迄93年12月31日止各期之租金，被告建業中學均未繳納，且均已逾期在3個月以上， 爰本於契約及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○應連帶給付各期租金及加計百分之10之違約金共6,221,254元（其計算式詳如附表㈠A欄所示，原告僅以法院測量被告建業中學實際占用之面積計算）。並求為判決如訴之聲明第1項所示。
（三）93年12月31日租期屆至後，被告建業中學迄未交還爭承租土地，依租賃契約書第1條之約定， 被告建業中學即屬無權占有，應繳納土地補償金。又土地補償金依慣例係以土地申報地價週年利率百分之5計算， 此亦有本院91年度公字第159號公證書可參，且該週年利率百分之5亦合於系爭承租土地之鄰大成路、南門路，附近有私立亞洲工商高級職業學校及臺南市立志開國民小學之市況。又被告建業中學現因另案經教育部停止招生，已無依百分60優惠減收租金之情形，爰依契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○自94年1月1日起至94年12月31日，依爭承租土地申報地價總額， 按週年利率百分之5計算之使用補償金共3,661,380元（其計算式詳如附表㈠B欄所示）， 及自起訴狀繕本送達（以2人中最遲收受之人為準）翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之遲延利息。並求為判決如訴之聲明第2項所示。
（四）又被告建業中學迄未交還系爭坐落臺南市○區○○段○○○○○號， 如附圖A部分所示面積11,443平方公尺之土地；同段1153之5地號， 如附圖E部分所示面積282平方公尺之土地；同段1200之10地號， 如附圖F部分所示面積19平方公尺之土地，原告爰依契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○自95年1月1日起至被告建業中學交還上揭3筆土地止，依該3筆土地占用面積當期申報地價總額，按週年利率百分之5計算之損害金， 即按月連帶給付給原告305,115元（其計算式詳如附表㈠C欄所示）。並求為判決如訴之聲明第3項所示。
（五）另原告管理之臺南市所有坐落臺南市○區○○段 1198之4、1200之1、1200之9地號土地（下稱系爭無租約土地）與被告建業中學並未定有租約，然被告建業中學自原告請求損害金前之91年7月1日前即無權占有迄今，占用面積如附表㈡所示（與土地登記謄本所載面積相符）。 又91年8月原告曾與被告建業中學就 91年1月1日至91年6月30日因被告建業中學占用所造成之損害達成協議，由被告建業中學依附表㈡土地當期公告地價（即申報地價）總額，按週年利率百分之5計算損害金（使用補償金）， 此有本院91年度公字第159號公證書可稽。
（六）被告建業中學自91年7月1日迄今持續占用系爭無租約土地，均未給付原告任何費用，使原告受有相當於租金之損害，爰本於不當得利之法律關係，請求土地占用人即被告建業中學給付自91年7月1日起至94年12月31日止，依系爭無租約土地申報地價總額， 按週年利率百分之5計算之損害金，合計為372,225元（其計算式詳如附表㈡A欄所示），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。並求為判決如訴之聲明第4項所示。
（七）又被告建業中學迄未交還系爭坐落臺南市○區○○段1198之4地號，如附圖K部分所示面積30平方公尺之土地；同段1200之1地號， 如附圖H部分所示面積117平方公尺之土地；同段1200之9地號，如附圖G部分所示面積16平方公尺之土地。原告爰依不當得利之法律關係，請求被告建業中學自95年1月1日起至被告建業中學交還系爭無租約土地止，依該3筆土地占用面積當期申報地價總額， 按週年利率百分之5計算之損害金，即按月給付給原告8,506元（其計算式詳如附表㈡B欄所示）。並求為判決如訴之聲明第5項所示。
（八）又被告甲○○雖否認臺南市市有基地租賃契約書「甲○○」簽名及印文真正，然臺南市市有基地租賃契約書上「甲○○」之簽名及印文，經核與被告甲○○代理到場公證之本院88年度公字第12352號、第12353號公證書上「甲○○」之印文相符，足見印章為被告甲○○所有而為真正，被告甲○○如主張係遭他人盜用，自應負舉證責責，是其空言否認，不足採信。並聲明：如主文第1項至第5項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告財團法人台南市私立建業高級中學部分：
１、教育部91年度勒令被告建業中學停止招生，後來被告建業中學訴願成功，停止招生期間，被告建業中學沒有收入，希望原告能待被告建業中學回復招生後，再與原告協商租金給付之問題。另系爭無租約土地之部分，亦為被告建業中學向原告所承租，然並未訂立書面之租約，並非無權占有，且被告建業中學自91年7月1日起並未占有使用系爭承租土地及系爭無租約土地。
２、原告管理之臺南市所有臺南市○區○○段1198-4、1200-1、1200-9地號土地與被告財團法人台南市私立建業高級中學確定有租約，且原告請求之損害金或不當得利，以土地當期公告地價總額，按週年利率百分之5計算後，再打6折方屬合理等語，資為抗辯。並聲明：請求判決駁回原告之訴。
（二）被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場陳述：系爭臺南市市有基地租賃契約書上連帶保證人欄「甲○○」之簽名，並非被告甲○○所簽，其上「甲○○」之印文，亦非真正，被告甲○○實非系爭臺南市市有基地租賃契約之連帶保證人。又被告甲○○當時在被告建業中學擔任幹事，並代理總務主任之職務，當時可能校長不在，承辦人員就直接將被告甲○○之名字填載在契約書上，而被告甲○○僅受僱他人領取薪水，不可能保證如此龐大之租金。再者，被告建業中學之文件均係訴外人戊○○在負責處理，故系爭臺南市市有基地租賃契約書上被告「甲○○」之簽名，可能係訴外人戊○○所簽等語，資為抗辯。並聲明：請求判決駁回原告之訴。
三、原告起訴主張其管理之系爭承租土地與被告建業中學訂有臺南市市有基地租賃契約書，租期自91年1月1日起至93年12月31日止， 租金每年1月及7月分2期繳納（原租約載稱1198地號承租登記面積11,497平方公尺、承租11,497平方公尺；1153之1地號登記面積376平方公尺、承租294平方公尺； 1200之10地號登記面積19平方公尺、承租19平方公尺），逾期繳納在3個月以上者， 一律照欠額加收百分之10之違約金，約定租金按訂約當期公告地價總額週年利率百分之5計算， 公告地價總額如有調整，自調整後之月份依調整後租金繳付，承租面積如有異動，自更正之月份起依更正後租金繳付，並約定租期屆滿，承租人未辦理換約，仍繼續使用即為無權占有，應繳納使用補償金，承租人應覓具連帶保證人，連帶保證履行契約及賠償責任，另系爭無租約土地為臺南市所有亦由原告管理等情，有原告提出之臺南市市有基地租賃契約書1份、臺南市市有房地租金暨租金率調整方案1份、本院91年度公字第159號公證書1份、 法人登記證書1份及土地登記公務用謄本6份附卷（見本院卷第25頁至第32頁、第50頁至第55頁）可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。 又系爭承租土地及無租約土地，北側與臺南市志開國民小學以圍牆毗鄰，東側為臺南市○○路，南側為臺南市○○路（隔大成路為私立亞洲工商高級職業學校），西側部分為臺南市○○街○○巷，部分則為空地，其中系爭1198地號土地上有教室、操場、司令台及實習工廠等建物；系爭1200之1及1200之9地號土地上則有被告建業中學之汽車修護廠，另經以被告建業中學圍牆外緣為基準勘測後，被告建業中學占用之情形為，系爭公英段1198地號， 如附圖A部分所示面積11,443平方公尺；同段1153之5地號， 如附圖E部分所示面積282平方公尺；同段1200之10地號， 如附圖F部分所示面積19平方公尺；同段1198之4地號，如附圖K部分所示面積30平方公尺；同段1200之1地號，如附圖H部分所示面積117平方公尺；同段1200之9地號，如附圖G部分所示面積16平方公尺等情，業經本院於95年2月23日會同原告、被告建業中學及臺南市東南地政事務所測量員至現場勘測屬實，並製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖各1份在卷（見本院卷第72頁至第74頁、第77頁、第78頁）可參，並有原告提出之臺南市門牌查詢系統2紙及被告建業中學現場照片4幀存卷 （見本院卷第299頁至第302頁）足憑。
四、惟原告主張系爭承租土地，被告建業中學自91年7月1日起迄93年12月31日止各期之租金均未繳納， 且均已逾期在3個月以上，爰本於契約及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○應連帶給付各期租金及加計百分之10之違約金共6,221,254元。另93年12月31日租期屆至後， 被告建業中學迄未交還爭承租土地， 依租賃契約書第1條之約定，被告建業中學即屬無權占有，應繳納土地補償金，爰依契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○自94年1月1日起至94年12月31日止之使用補償金共 3,661,380元。 又被告建業中學迄未交還系爭承租土地如附圖A、E、F部分所示之土地，原告爰依契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○自95年1月1日起至交還上揭3筆土地止，按月連帶給付給原告305,115元。又系爭無租約土地被告建業中學自原告請求損害金前之91年7月1日前即無權占有迄今，且未給付原告任何費用，使原告受有相當於租金之損害，爰本於不當得利之法律關係，請求被告建業中學給付自91年7月1日起至94年12月31日止，相當於租金之不當得利合計372,225元。 再者，被告建業中學迄未交還系爭無租約土地如附圖K、H、G部分所示之土地， 原告爰依不當得利之法律關係，請求被告建業中學自95年1月1日起至交還系爭無租約土地止，按月給付給原告8,506元等情， 則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：（一）被告甲○○是否為系爭臺南市市有基地租賃契約之連帶保證人？（二）原告與被告建業中學就系爭無租約土地是否訂有租賃契約，而非無權占有，及被告建業中學是否仍占有系爭承租土地及系爭無租約土地迄未交還原告？（三）原告之各項請求是否合理有據？經查：
（一）被告甲○○是否為系爭臺南市市有基地租賃契約之連帶保證人部分：
１、系爭臺南市市有基地租賃契約書連帶保證人欄「甲○○」之印文，與本院88年度公字第12352號、第12353號公證卷宗內「公證請求書」、「公證書」、「授權書」上「甲○○之印文，經送內政部警政署刑事警察局鑑定後，雖認系爭臺南市市有基地租賃契約書被告「甲○○」之印文，因部分紋線欠清晰，歉難認定兩者印文是否相符，有內政部警政署刑事警察局95年7月24日刑鑑字第0950062668號函1份附卷（見本院卷第209頁）足稽。 惟按文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之，民事訴訟法第359條第1項定有明文。查系爭臺南市市有基地租賃契約書連帶保證人欄「甲○○」之印文，與本院88年度公字第12352號、第12353號公證卷宗內「公證請求書」、「公證書」、「授權書」上「甲○○」之印文， 經本院於95年9月27日勘驗，其結果經以肉眼觀之，其大小、形狀相符，且字體之式樣、筆劃之書寫方式，均屬相符，該兩印文大小經丈量後，均為1.05公分長寬之正方形， 此觀本院95年9月27日言詞辯論筆錄自明（見本院卷第259頁）。又本院88年度公字第12352號、第12353號公證書， 被告建業中學部分確由被告甲○○代理辦理，而當時係由證人丁○○與被告甲○○一同至本院公證處辦理，且係於公證人確認被告甲○○之身分後，本院88年度公字第12352號、第12353號公證卷宗內「公證請求書」、「公證書」、「授權書」上「甲○○」之印文，始由被告甲○○自己所蓋等情，業據證人即本院88年度公字第12352號、第12353號公證書原告之代理人丁○○於95年8月18日本院言詞辯論期日到場結證明確 （見本院卷第225頁、第226頁），是堪認系爭臺南市市有基地租賃契約書上被告「甲○○」之印文確屬真正。
２、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正， 民事訴訟法第358條第1項定有明文。 又按印章由本人或有權使用人使用為常態，被人盜用為變態。證明書上所蓋被上訴人之印章既為真正，倘被上訴人不能舉證證明其係被人盜用，依民事訴訟法第358條規定，該證明書即應推定為真正 （最高法院74年度台上字第461號判決參照）。 本件依上揭說明，已足認系爭臺南市市有基地租賃契約書上被告「甲○○」之印文為真正，然被告未能舉證證明係被人盜用，依上揭法條規定及最高法院判決意旨，系爭合約書即應推定為真正。再參以被告建業中學自陳其法定代理人丙○○，確與被告甲○○共同投資經營麒麟通運有限公司（下稱麒麟公司）等語（見本院卷第153頁）， 且被告甲○○確曾為麒麟公司之負責人， 有公司基本資料查詢1份及經濟部中部辦公室 95年5月3日經授中字第09530912350號函檢送之麒麟公司變更登記事項卡、董事與股東名冊在卷（見本院卷第172頁、第173頁、第204頁、第205頁）足參，又於被告甲○○與丙○○被訴違反貪污治罪條例等另案件（本院91年度訴字第1324號）審理時，證人即87年2月至89年7月擔任被告建業中學之會計李若雲 （91年3月22日調查局訊問筆錄，檢察官偵查確認）證稱： 「建業高中汽修科是在88年8月成立的，成立的原因是甲○○將其丙○○經營的麒麟通運公司的辦公室和遊覽車均遷到學校，所以在學校的操場邊蓋了一間辦公室和廠房，麒麟通運公司的遊覽車就停放在操場邊，丙○○和麒麟通運公司的司機和工人則在該間辦公室上班．．．。」、「甲○○經常將麒麟通運公司的各項支出如汽車零件等，要廠商開立寫建業高中為抬頭的單據，再由甲○○持單據前來請款．．．此外甲○○剛開始幾個月還把麒麟通運公司司機和汽修工人的薪資也向學校請款並做支出傳票．．．」、「甲○○向學校借錢．．
．有時候有償還借款，有時候則沒還，沒還的時候．．．。」、 證人即自80年至89年7月擔任被告建業中學出納之洪嘉婉證稱 （91年3月15日調查局訊問筆錄，檢察官偵查確認）：「中餐證照班．．．在剛開始開辦1期或2期時．
．．都有入學校帳．．．不過後來再辦的中餐證照班因董事長丙○○和總務主任甲○○表示由甲○○負責辦理，所以以後學生所繳的學費和材料費都交給甲○○自行處理，不再入學校帳和學校帳戶，在我離職前都是如此。」、「有關中餐證照班的學雜費收入都是被甲○○個人拿走，未入學校帳和帳戶，甲○○再由其收入之學雜費中拿出部分支付中餐證照班菜金及學校各項雜支等。」等語，有本院91年度訴字第1324號刑事判決1份附卷（見本院卷第121頁至122頁）足按。 足見被告甲○○不但與被告建業中學之法定代理人丙○○關係匪淺，且相當程度涉入被告建業中學之經營，並非其所辯單純受僱於被告建業中學領有薪資而已。
３、又被告甲○○既非單純受僱於被告建業中學領有薪資，而係與被告建業中學之法定代理人丙○○有相當之關係，且相當程度涉入被告建業中學之經營，是其為被告建業中學能順利招生經營，進而為系爭臺南市市有基地租賃契約之連帶保證人，核與常情無違。是綜合上揭說明，應足認被告甲○○確為系爭臺南市市有基地租賃契約之連帶保證人無訛。至被告甲○○辯稱被告建業中學之文件，均係訴外人戊○○在負責處理，故系爭臺南市市有基地租賃契約書上被告「甲○○」之簽名，可能係訴外人戊○○所簽云云，然被告甲○○除95年1月18日本院第1次言詞辯論期日到庭外，迭經合法通知，無正當理由均不到庭，而其對上開所辯亦未提出任何事證供本院調查，另本院屢次諭請被告建業中學提出訴外人戊○○之年籍資料供本院調查，被告建業中學迄未提出，嗣更明確陳述訴外人戊○○業已死亡（見本院卷第227頁），附此敘明。
（二）原告與被告建業中學就系爭無租約土地是否訂有租賃契約，而非無權占有，及被告建業中學是否仍占有系爭承租土地及系爭無租約土地迄未交還原告部分：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277前段定有明文。 又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查本件被告建業中學對原告現為系爭無租約土地之管理人乙節，並不爭執，惟抗辯其非無權占有，其與原告間存有租賃關係。是依前揭法條規定及最高法院判決意旨，自應由被告建業中學就其占有系爭無租約土地係有正當權源之有利事實，負舉證之責。
２、查本件被告建業中學就系爭無租約土地部分，原稱：與原告訂有租賃契約，租期至94年12月，且有書面之租賃契約云云（見本院卷第87頁），嗣則改稱：承租系爭無租約土地部分並無書面之租賃契約云云（見本院卷第153頁），被告建業中學前後所辯，顯然不一，是否屬實，已有疑義。此外，被告建業中學又未能舉證證明有何占有使用系爭無租約土地之正當權源，則原告主張被告建業中學就系爭無租約土地之占有係無權占有乙情，應堪認定，被告建業中學辯稱：系爭無租約土地之部分，亦為被告建業中學向原告所承租，然並未訂立書面之租約，並非無權占有云云，實不足採。
３、被告建業中學雖另辯稱：被告建業中學自91年7月1日起並未占有使用系爭承租土地及系爭無租約土地云云。然被告建業中學於95年8月18日本院言詞辯論期日已自承： 被告建業中學還要再招生辦學校，該校雖自91年迄今均未招生，然被告建業中學尚未將系爭承租土地及系爭無租約土地交還原告等語（見本院卷第224頁）。 顯見系爭承租土地及系爭無租約土地現仍由被告建業中學占有使用，雖被告建業中學現未在該校坐落之該等土地上實際招生，然仍無礙該等土地現仍由被告建業中學占有使用之事實。是被告建業中學前揭所辯，顯與事實不符，不足採憑。
（三）原告之各項請求是否合理有據部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。 而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又依國有非公用不動產租賃作業程序第52條之規定，國有基地出租，除另有規定外，年租金為當期土地申報地價總額乘以百分5。 末按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限， 土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。 又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額者（最高法院著68年台上字第3071號判例參照）。查：被告建業中學所在之系爭承租土地及無租約土地，北側與臺南市志開國民小學以圍牆毗鄰，東側為臺南市○○路，南側為臺南市○○路（隔大成路為私立亞洲工商高級職業學校），西側部分為臺南市○○街○○巷，部分則為空地，其中系爭1198地號土地上有教室、操場、司令台及實習工廠等建物；系爭1200之1及1200之9地號土地上則有被告建業中學之汽車修護廠等情，已詳如前述，再參以被告建業中學自91年起即未招生，難認該等土地仍作學校目的使用，且臺南市市有房地租金暨租金率調整方案第1條、第6條亦規定，臺南市市有出租基地每年之年租率，不分使用分區， 一律按收租當期土地申報地價年息百分之5計收，占有房地之使用補償金亦比照計收。綜參上開各情，並揆諸前揭說明，就系爭承租土地部分，原告求被告建業中學自94年1月1日起至交還系爭承租如附圖 A、E、F部分所示土地止，無權占有系爭承租土地，請求土地補償金即相當於租金之不當得利，係依系爭承租土地申報地價年息百分之5計算，即屬有據； 就系爭無租約土地部分，原告請求被告建業中學自91年7月1日起至交還系爭無租約土地即如附圖K、H、G部分所示土地止， 無權占有系爭無租約土地，請求被告建業中學給付相當於租金之不當得利，係依系爭無租約土地申報地價年息百分之5計算， 亦屬有據。爰分述原告各項請求如下：
１、系爭承租土地部分（如附圖A、E、F部分所示之土地）：
⑴、原告主張自91年7月1日起至93年12月31日止各期之租金及違約金共6,221,254元部分：
系爭臺南市市有基地租賃契約書第3條關於租金約定：「本約租金按訂約當期公告地價總額及租金率5%計算，每月租金為322,500元。 但公告地價總額或租金率有調整時，甲方（按即被告建業中學）願照乙方（按即原告）之通知，自調整之月份起依調整後租金繳付。承租面積如有異動，自更正之月份起，依更正後租金繳付。」、 第4條關於租金之繳納及逾期繳納違約金標準則約定：「租金於每年1月及7月分2期繳納 （乙方得視需要於契約內另訂繳納時間、期數），甲方應依乙方所開繳納通知書（原則為該月1日或30日）， 向指定處所繳納．．．甲方違約時應依左列各款加收違約金 ：．．．㈣逾期繳納在3個月以上者，一律照欠額加收百分之10。」等語。查本件被告建業中學對其積欠原告主張之自91年7月1日起至93年12月31日止各期之租金及違約金， 及依附表㈠A欄所示租金與違約金之計算標準並不爭執。從而，原告請求被告建業中學應給付此部分積欠之各期租金及違約金共6,221,254元 （其計算式詳如附表㈠A欄所示， 原告僅以法院測量被告建業中學實際占用之面積計算），即屬有據，應予准許。
⑵、原告主張被告建業中學自94年1月1日起至94年12月31日止
，租期屆滿後，無權占有系爭承租土地，請求土地補償金即被告建業中學相當於租金之不當得利共 3,661,380元部分：
系爭臺南市市有基地租賃契約書第 1條關於租賃期間約定：「自民國91年1月1日起至民國93年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（按即原告）不另通知。．．．甲方（按即被告建業中學）未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」等語。查系爭公英段1198、1200之10、1153之5地號土地，94年度之申報地價分別為每平方公尺6,000元、6,000元及15,800元，有臺南市東南地政事務所95年10月31日函1份在卷（見本院卷第278頁）可考。又本件被告建業中學於93年12月31日租期屆滿後，仍無權占有使用系爭承租土地 （如附圖A、E、F部分所示之土地），可獲得相當於租金之不當得利，致原告受有土地使用補償金之損害，依前揭說明，被告建業中學自應返還其所受之不當得利。從而，原告主張應依系爭承租土地申報地價年息百分之5， 計算被告建業中學應給付原告之土地補償金即相當於租金之不當得利共 3,661,380元（其計算式詳如附表㈠B欄所示），亦屬有據，應予准許。
⑶、原告主張被告建業中學自95年1月1日起至被告建業中學交
還系爭承租土地 （如附圖A、E、F部分所示之土地）止，按月應給付原告305,115元部分：
查系爭公英段1198、1200之10、1153之5地號土地， 95年度之申報地價亦分別為每平方公尺6,000元、6,000元及15,800 元，有前臺南市東南地政事務所95年10月31日函1份在卷可按。是依前揭說明，原告自得依系爭承租土地申報地價年息百分之5， 請求被告建業中學自95年1月1日起至交還系爭承租土地 （如附圖A、E、F部分所示之土地）止，按月給付原告之土地補償金即相當於租金之不當得利共305,115元（其計算式詳如附表㈠C欄所示）。
⑷、又系爭臺南市市有基地租賃契約書第12條復約定：「甲方
（按即被告建業中學）應覓具連帶保證人，連帶保證履行契約及賠償責任。」等語。而被告甲○○既為被告建業中學之連帶保證人，已詳如前述，其自應就原告對被告建業中學之前揭請求，負連帶給付責任。
２、系爭無租約土地部分：
⑴、原告主張被告建業中學自91年7月1日起至94年12月31日止
，無權占有系爭無租約土地 （如附圖K、H、G部分所示之土地），請求被告建業中學應給付相當於租金之不當得利共372,225元部分：
查系爭公英段1198之4地號土地， 91年度至94年度之申報地價均為每平方公尺8,200元；系爭公英段1200之1、1200之9地號土地，91、92年度之申報地價均各為每平方公尺15,000元，93、94年度之申報地價均各調降為每平方公尺13,500元，有前揭臺南市東南地政事務所95年10月31日函1份存卷可參。又本件被告建業中學自91年7月1日至94年12月31日止，無權占有使用系爭無租約土地（如附圖K、H、G部分所示之土地）， 可獲得相當於租金之不當得利，致原告受有損害，依前揭說明，被告建業中學自應返還其所受之不當得利。從而，原告主張應依系爭系爭無租約土地申報地價年息百分之5， 計算被告建業中學應給付原告相當於租金之不當得利共372,225元（其計算式詳如附表㈡A欄所示），要屬有據，應予准許。
⑵、原告主張被告建業中學自95年1月1日起至被告建業中學交
還系爭無租約土地 （如附圖K、H、G部分所示之土地）止，按月應給付原告8,506元部分：
查系爭公英段 1198之4、1200之1、1200之9地號土地，95年度之申報地價分別為每平方公尺8,200元、13,500元、13,500元， 亦有前揭臺南市東南地政事務所95年10月31日函1份附卷可憑。是依前揭說明， 原告自得依系爭無租約土地申報地價年息百分之5，請求被告建業中學自95年1月1日起至交還系爭無租約土地（如附圖K、H、G部分所示之土地）止， 按月給付原告相當於租金之不當得利共8,506元（其計算式詳如附表㈡B欄所示）。
五、綜上所述，原告本於契約及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、 甲○○應連帶給付原告6,221,254元；本於契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告建業中學、甲○○應連帶給付原告3,661,380元， 及自起訴狀繕本送達翌日起 （以2人中最遲收受之人為準）翌日即95年1月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 暨被告建業中學、甲○○應自95年1月1日起至交還坐落臺南市○區○○段○○○○○號， 如附圖A部分所示面積11,443平方公尺之土地；同段1153之5地號， 如附圖E部分所示面積282平方公尺之土地；同段1200之10地號， 如附圖F部分所示面積19平方公尺之土地止，按月連帶給付原告305,115元； 本於不當得利之法律關係， 請求被告建業中學應給付原告372,225元，及自起訴狀繕本送達翌日起即94年11月3日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息， 暨自95年1月1日起至交還坐落臺南市○區○○段1198之4地號，如附圖K部分所示面積30平方公尺之土地；同段1200之1地號，如附圖H部分所示面積117平方公尺之土地；同段1200之9地號， 如附圖G部分所示面積16平方公尺之土地止， 按月給付原告8,506元，為有理由，應予准許。
六、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，准許之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第385條第1項前段、390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 13 日
民事第一庭 法 官 陳金虎以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 14 日
書記官 謝文心