臺灣臺南地方法院民事判決 94年度重訴字第39號原 告 華美眼鏡股份有限公司法定代理人 甲○○○訴訟代理人 蔡文斌律師
曾靖雯律師何冠慧律師被 告 統一鋁業有限公司兼法定代理人 戊○○共 同 陳適庸律師訴訟代理人複 代理人 林祺祥律師
丙○○上列當事人間請求履行買賣契約等事件，經本院於民國九十四年八月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告統一鋁業有限公司應於原告給付新台幣貳佰陸拾叁萬肆仟玖佰零肆元之同時，自台南縣○○鄉○○○段一一一六之一、一一一六之二、一一一六之三、一一五二之一地號等四筆土地及其上建物建號二○之一、二○之二即門牌號碼：台南縣安定鄉中沙村沙崙三○號房屋遷讓，將上開土地、房屋交付原告。
被告統一鋁業有限公司應給付原告新台幣壹拾貳萬伍仟元，並應自民國九十四年四月十一日起至前項土地、房屋遷讓為止，按月給付原告新台幣伍萬柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告統一鋁業有限公司負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹仟玖佰玖拾萬元為被告統一鋁業有限公司供擔保後，得假執行；被告統一鋁業有限公司如於執行標的物拍定、變賣或其他財產權執行程序終結前，以新台幣伍仟玖佰肆拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告統一鋁業有限公司（以下簡稱被告統一鋁業公司）於
原告給付新台幣（下同）二百六十三萬四千九百零四元之同時，應與被告戊○○共同自坐落台南縣○○鄉○○○段一一一六之一、一一一六之二、一一一六之三、一一五二之一號四筆土地及其上建物建號二○之一、二○之二號門牌台南縣安定鄉中沙村沙崙三○號廠房遷出，將上揭土地及建物移交予原告。
㈡被告二人應自民國（下同）九十三年十一月十一日起至上
項房地遷讓為止，按月共同給付原告四十九萬五千二百五十元。
㈢被告統一鋁業有限公司應給付原告十二萬五千元，並自九
十四年四月十一日起至上項房地遷讓為止，按月給付原告五萬七千元。
㈣第一項至第三項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於九十三年五月間，向被告統一鋁業公司以總價五千
九百四十三萬元，購買如聲明第一項所示之土地及建物（以下稱系爭不動產），原告已依約給付四千五百四十三萬元之買賣價金，並另已承擔銀行貸款一千一百萬元（原告已先代為清償，利息原約定自交屋日起才由原告承擔，雙方口頭約定交屋前原告代付之利息，俟將來於交屋時再會算歸墊給原告，原告截至九十四年八月十一日止已代墊三十六萬五千零九十六元，所剩尾款二百六十三萬四千九百零四元則約定交屋當日付清）。雙方於契約第九條約定，買賣標的物限於登記完畢日起三個月內辦理移交，且不得再超過原約定日三十天，茲因系爭不動產已於九十三年六月二十四日完成移轉登記，故依約定至遲不得超過九十三年十月二十四日辦理移交，惟被告卻遲遲不予移交（被告統一鋁業因出售房地所開出之發票稅金及被告公司各股東的綜合所得稅要求原告額外負擔被拒），原告乃於九十三年十月二十九日發函要求被告統一鋁業公司於九十三年十一月十日會同點交。
㈡被告統一鋁業收函後，於九十三年十一月一日回函略謂，
原告於簽約翌日即索取廠門之搖控，並儲積貨品，亦有員工在內作業視同交屋，且原告尚有未繳清之稅捐……云云。原告收函後，立即於九十三年十一月四日再度致函被告公司表明，原告只收受廠房兩個大門其中之一個遙控器，另一邊大門仍無法出入，原告是經被告同意後，才放置少許物品於廠內，但員工並未進駐作業，被告統一鋁業公司負責人戊○○及其家屬仍居住在系爭不動產，尚未遷出，難以視同交屋，原告依法令及契約應繳之稅捐均已全部繳清，才能完成移轉登記，並無任何欠稅之問題。
㈢九十三年十一月十日，原告前往系爭廠房欲接管，但被告
統一鋁業及其負責人與家屬仍未遷出，當天被告戊○○出面，雖然態度友善，但卻稱因稅金及發票問題未解決，希望協調完成再點交，高壓電部份願向台電解約，廠內未拆遷設備何方清除均可云云，致原告迄仍無法接管該土地及建物。兩造之癥結在被告統一鋁業公司出售系爭不動產後，依稅法規定原告須開立統一發票，被告統一鋁業公司須負擔百分之五稅金，買賣價金歸被告統一鋁業公司各股東後，綜合所得稅賦增加，被告均不願繳納該稅金，要求原告負擔，由於法令或兩造之契約均未明定原告應負擔此項義務，原告乃予以婉拒，被告乃藉故不予點交。
㈣被告統一鋁業公司依約至遲應於九十三年十月二十四日將
系爭不動產點交原告，經原告催告於九十三年十一月十日會同點交仍遭拒絕，則被告二人應自九十三年十一月十日起，就債務不履行、無權占有系爭不動產所造成原告之損害，負損害賠償及不當得利之責任。
⒈不當得利部分：
⑴被告戊○○及其家人，自被告統一鋁業公司將系爭不
動產出賣且所有權移轉登記予原告後，已成為無權占有，原告自得依民法七百六十七條物上請求權訴請遷讓。
⑵被告戊○○自九十三年十一月十一日起，即屬無法律
上原因無權占有系爭不動產，造成原告損害，依社會通常之觀念，其可獲得相當於租金之利益，系爭不動產係做為廠房使用具有商業經濟價值，原告以相當於法定最高限額租金之數額請求應為合理。
⑶系爭不動產總價五千九百四十三萬元，如以租金為年
息百分之十計算，年租金為五百九十四萬三千元，月租金為四十九萬五千二百五十元，被告二人應共同按月給付原告四十九萬五千二百五十元之不當利益。
⑷被告雖引用司法院八十四年廳民一字第一三三四一號
座談會審查意見認為不構成不當得利，所持理由，一為如買受人尚有價款未付，出賣人得以交付占有與買受人給付價款，主張同時履行抗辯。其二為買受人從未取得該物之占有無從請求返還。然司法院上開審查意見，並不當然拘束鈞院。且反對說亦主張因買受人業經取得不動產所有權，出賣人喪失所有權，故出賣人除依買賣契約請求交付外，並得本於所有權請求交付。況本件原告已給付買賣價金五千六百四十三萬元（總價五千九百四十三萬元）尾款扣除原告代墊利息後不及三百萬，所佔比例不及總價金二十分之一。原告早在九十三年十一月四日致函被告表明，「請被告統一鋁業公司如期於九十三年十一月十日進行點交，尾款三百萬元將於點交完成之同時，扣除代墊貸款利息及高壓電拆遷費用交付。」並無被告需主張同時履行抗辯之餘地。原告已取得系爭不動產所有權，民法第七百六十七條所有物返還請求權之要件為請求權人係所有權人，相對人現為無權占有人已足，並未規定請求權人需取得標的物之占有。被告二人自九十三年十一月十一日起，即無法律上原因無權占有原告所有系爭不動產，造成原告損害，依社會通常觀念，其可獲得相當於租金之利益。系爭不動產總價五千九百四十三萬元，以租金為年息百分之十計算，年租金為五百九十四萬三千元，月租金為四十九萬五千二百五十元，被告應按月共給付原告按月四十九萬五千二百五十元。
⒉損害賠償部分：
⑴依契約第九條，被告統一鋁業公司至遲應於九十三年
十月二十四日辦理移交，其遲未移交，已生遲延責任。原告乃於九十三年十月二十九日發函要求被告統一鋁業於九十三年十一月十日會同點交，被告仍拒不點交，原告自得自九十三年十一月十一日起，請求賠償原告另向第三人承租廠房所受損失。
⑵原告自九十三年十一月一日起另向訴外人乙○○承租
台南縣安定鄉中沙村沙崙二十八號中棟，每月租金二萬五千元，惟不敷使用，乃於九十四年四月另行承租同一地點前棟，每月租金三萬二千元。
⑶故被告統一鋁業公司應賠償原告自九十三年十一月一
日迄九十四年三月一日止，共計五個月之租金損害合計十二萬五千元。及自九十四年四月十一日起，因原告同時承租安定鄉中沙村沙崙二十八號中棟及前棟，每月支付之租金損失合計五萬七千元。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈兩造係就每坪土地三萬九千六百元購買系爭土地，建物
部分原告另補貼一百零六萬元，以萬為單位取整數，總價為五千九百四十三萬元，故雙方就買賣標的物及價金意思表示已合致，買賣契約已成立並生效，且原告已交付買賣價金五千六百四十三萬，並經被告簽收。另查，鄰地同地段八七一之三地號土地，買賣價金為四千二百二十八萬元，合每坪三萬六千九百九十元。足見兩造約定以每坪三萬九千六百元買賣系爭土地，合乎當地交易行情，並無被告抗辯價金遠低於市價應以公告現值開立發票申報營業稅情事。
⒉契約第八條約定兩造同意依公告現值申報移轉，此乃指
向地政機關申報有關土地增值稅部分，此為土地稅法第三十條所明示，且實務上多約定依公告現值申報而非以實際價金申報，以節省土地增值稅。
⒊否認兩造約定以公告現值開立發票，綜觀契約全文並未
約定以公告現值開立發票。且兩造均為法人，相關收入及支出均需如實向國稅局申報，尤其本件金額高達五千餘萬。如未據實申報，則屬偽造文書、逃漏稅，而違反稅法及商業會計法，故如被告將契約第八條解釋為兩造約定以公告現值開立發票，該約定屬違法行為，依民法第七十一條規定無效。
⒋被告於九十四年三月二十四日辯論時，已自認被告統一
鋁業公司與戊○○仍占有使用系爭不動產。鈞院九十四年五月十日履勘現場，履勘現場筆錄記載「.... 廠房東半部前面的夾層二樓，中段的左右房間現供被告居住使用，東半部廠房已閒置，廠房內現供被告停放車輛…」足證被告未遷出系爭房地，系爭房地仍在被告管理支配之下。雖勘驗筆錄另記載「…後面廠房內有原告堆置之紙箱貨品，西半部廠房及房間均已騰空閒置，惟原供應的工業用電，不符原告使用已切斷，故鄰路的大門與庭院內的鐵捲門因無電力而無法使用，鄰路的拉門可以人力推開進入，但要進入西側廠房的鐵捲門需仰賴東側廠房的電力，所以原告要進入西側廠房時，要先知會被告，由被告接上東側電力才能開啟…」，足見原告進入西側廠房，必須先知會被告，如何能稱作點交？且被告仍在廠房內居住使用，難保不會有貨物及商業機密遭竊之可能。
⒌被告拒不點交系爭不動產，原告因業務上需要，有另行
承租廠房之必要，此與被告不點交系爭不動產有因果關係。
三、證據：提出：㈠民事調解聲請狀、調解不成立通知書各一紙、㈡廠房買賣預約書一份、㈢不動產買賣契約書及統一發票各一件、㈣土地及建物所有權狀六紙、㈤原告九十三年十月二十九日、十一月一日及同月四日之存證信函及回執、㈥匯款回條聯乙紙、㈦彰化銀行貸放資料查詢單三紙、㈧彰化銀行往來明細查詢單一份、㈨鄰地不動產買賣契約書及統一發票各一件、㈩照片二十張、房屋稅繳款書一紙、租賃契約及票據明細簽收聯各二份，並聲請傳訊證人乙○○、丁○○。
乙、被告統一鋁業鈆司、戊○○部分
一、聲明：求為判決：㈠原告之訴駁回。
㈡願供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠本件被告未點交係因下列原因：
⒈本件房屋買賣價金為二百七十萬九千六百元，被告統一
鋁業公司已支付營業稅十三萬五仟四佰八十元，因原告購買廠房申請退營業稅，應將退稅返還被告，惟原告拒絕退還被告所繳之房屋交易部分營業稅，主張退稅款應加入原告計付之尾款。
⒉房屋係按現況點交，契約雖未約定應拆除高壓電，但原
告要求被告負責拆除高壓電之費用，被告不予應允，原告即拒絕點交。雖被告已自行拆除，但此部分費用應由原告負擔，並加計入原告應付之尾款。
⒊系爭房屋絕大部分已點交，並由原告使用中，原告主張
全部未交付云云，明顯不實，故訴訟費用不應全部由被告負擔。
㈡原告主張被告為無權占有，但被告統一鋁業公司在未交付
買賣標的物前，非無權占有。被告戊○○與家人另有住所，因係公司負責人的關係才會使用系爭廠房，本身並沒有占有，該處為統一鋁業的廠房，且統一鋁業僅占用一小部分，故原告主張被告二人有不當得利情事，為無理由。
㈢就損害賠償部分，否認原告提出與第三人乙○○租約及支
付租金資料之真正，且原告承租他人廠房與本件無因果關係。又原告以全部標的計算損害額無理由，應以被告現實占有的範圍為準。
㈣原告聲明第二、三項為請求權競合，不能併存請求，且本件為原告受領遲延，即可歸責於原告之事由而受領遲延。
三、證據：提出：發票影本三紙，聲請傳訊證人楊國琳。
丙、本院依職權函台南縣新化地政事務所、台南縣稅捐稽徵處佳里分處調取系爭不動產所有權移轉登記資料、土地增值稅繳款書、契稅申報書與查定表等，並依被告聲請傳訊證人楊國琳，依原告聲請傳訊證人乙○○、丁○○。
。
理 由
一、原告起訴主張：㈠原告於九十三年五月間，以總價五千九百四十三萬元向被
告統一鋁業公司購買台南縣○○鄉○○○段一一六之一、一一六之二、一一六之三、一一五二之一地號等四筆土地，及其上建物建號二○之一、二○之二號門牌台南縣安定鄉中沙村沙崙三十號廠房（以下簡稱系爭不動產），原告已依約給付買賣價金四千五百四十三萬元，承擔銀行貸款一千一百萬元（於九十三年七月五日匯款一千一百萬元與被告統一鋁業公司），所剩尾款二百八十三萬四千八百八十四元約定於交屋當日付清。並約定買賣標的物限於登記完畢三個月內辦理移交，且不得再超過原約定三十天，系爭不動產已於九十三年六月二十四日完成所有權移轉登記，故被告統一鋁業公司至遲應於九十三年十月二十四日移交，惟其迄未移交，且系爭不動產所有權既已移轉登記為原告所有，被告統一鋁業公司、戊○○及其家人已成無權占有。爰依買賣契約及物上請求權，請求被告應共同自系爭不動產遷讓，將不動產交付原告。
㈡原告於九十三年十一月十日催告被告統一鋁業公司點交系
爭不動產遭拒絕，原告既已取得所有權，被告統一鋁業公司與戊○○自屬無法律上原因無權占有系爭不動產，造成原告損害，依社會通常觀念，其獲有相當於租金之不當利益，系爭不動產總價五千九百四十三萬元，依土地法第九十七條第一項所定租金以年息百分之十計算，年租金為五百九十四萬三千元，月租金為四十九萬五千二百五十元，爰依不當得利之法律關係，請求被告統一鋁業公司與戊○○應自九十三年十一月十一日起至遷讓系爭不動產為止，共同按月給付原告四十九萬五千二百五十元。
㈢被告統一鋁業公司依買賣契約至遲應於九十三年十月二十
四日移交系爭不動產，惟其遲未移交，經原告函其應於九十三年十一月十日會同點交，被告統一鋁業公司仍拒不點交，被告統一鋁業公司應負遲延責任。原告自九十三年十一月一日起另向訴外人乙○○承租台南縣安定鄉中沙村沙崙二十八號中棟，每月租金二萬五千元，惟仍不敷使用，於九十四年四月再承租同一地點前棟，租金每月三萬二千元，爰依債務不履行之法律關係，請求被告統一鋁業公司賠償原告之損害十二萬五千元，及自九十四年四月十一日起至遷讓系爭不動產為止，按月給付原告五萬七千元。
二、被告統一鋁業公司、戊○○則以：㈠兩造雖以總價五千九百四十三萬元訂立買賣契約，然約定
以公告現值申報買賣價金，亦即增值稅及發票金額均以公告現值為據，有承辦代書楊國琳為證。詎原告竟執意被告須以實際金額開立發票，造成被告稅負大幅度增加，兩造如於交易時即表明以實際交易價格開立發票，被告不可能以總價五千九百四十三萬元出售。因此，本件雙方就買賣價金並未合意，契約並未成立，原告依買賣契約請求，並無理由。退而言之，被告係因錯誤而為意思表示，茲以訴狀繕本送達為撤銷出賣之意思表示。
㈡被告未移交系爭不動產，係因：
⒈原告拒絕退還被告所繳房屋交易部分之營業稅，本件房
屋交易已由被告先行繳交一十三萬五千四百八十元之營業稅，原告已依法退稅，竟不交還被告。
⒉房屋係按現況點交，原告竟要求被告負責拆除高壓電之費用，被告不予應允，原告即拒絕點交。
⒊系爭房屋絕大部分已點交，並由原告使用中，原告主張全部未交付，與事實不符。
㈢不當得利之構成要件，以無法律上原因受有利益致他人受
有損害為必要，系爭廠房已騰空且大部分交付，並由原告堆積物品使用中，被告並未受益，原告亦得使用，本件並非無權占有，被告實無不當得利可言。
㈣原告既得使用系爭廠房，此由其目前確有置物可證，因此
原告實無另行租用廠房之必要，故其請求損害賠償，亦無理由。
三、兩造不爭執部分㈠原告與被告統一鋁業公司於九十三年五月十九日簽訂不動
產買賣契約書，原告以總價五千九百四十三萬元向被告統一鋁業公司購買坐落台南縣○○鄉○○○段一一六之一、一一六之二、一一六之三、一一五二之一地號等四筆土地及其上建物建號二○之一、二○之二號門牌台南縣安定鄉中沙村沙崙三十號之廠房，原告已給付四千五百四十三萬元價金，承擔銀行貸款一千一百萬元，尾款於交屋當日交付清楚，交屋前之利息由被告統一鋁業公司承受。
㈡截至九十四年八月十一日言詞辯論終結，原告已為被告統
一鋁業公司代墊利息共計三十六萬五千零九十四元，應自買賣價金尾款三百萬元中扣除，故原告應給付買賣價金尾款為二百六十三萬四千九百零四元。
㈢關於交屋部分，原告與被告統一鋁業公司於買賣契約第九
條約定「買賣標的物限於登記完畢三個月內辦理移交，．．．，不得再超過原約定日三十天」，系爭不動產所有權已於九十三年六月二十四日移轉登記為原告所有，故依約被告統一鋁業公司至遲應於九十三年十月二十四日交付買賣標的物，被告迄未交付全部買賣標的物。
四、至原告依買賣契約及物上請求權，請求被告二人應自系爭不動產遷出，將不動產交付原告，依不當得利之法律關係，請求被告二人應按月共同給付四十九萬五千二百五十元，及依債務不履行，請求被告統一鋁業公司賠償十二萬五千元，並自九十四年四月十一日起至遷讓交還系爭不動產為止，按月給付原告五萬七千元部分，均為被告二人否認，並以前揭情詞置辯，則本院首應審酌者，為原告與被告統一鋁業公司間之系爭不動產買賣契約是否已成立及其效力。
五、被告統一鋁業公司抗辯兩造係約定以公告現值申報買賣價金，即增值稅與發票金額均應以公告現值為據，原告竟以實際價金開立發票，造成被告統一鋁業公司稅負大幅增加，兩造如於交易時表明以實際交易價格開立發票，被告統一鋁業公司不可能以總價五千九百四十三萬出售，故兩造間就價金尚未合意，買賣契約未成立，縱認契約成立，被告統一鋁業公司係因錯誤而為意思表示，亦因被告統一鋁業公司撤銷而消滅等語。經查：
㈠按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第一百五十三條第一項、第二項、第三百四十五條第一項、第二項分別定有明文。次按買賣契約之所謂意思表示一致，固應指要素、常素及偶素，均屬一致，買賣始能成立，然現實交易中各種因素（特別是偶素）至多且雜，如欲一一經過嚴正之意思表示，並責求鉅細靡遺之合致，契約之成立，勢必曠日廢時，不勝其煩，對於交易自由、經濟發展至為不便，上開民法規定，即在緩和意思表示內容一致之範圍，以助於交易自由之實現，創造經濟利益。準此，意思表示如經必要之點一致，買賣即可成立，殊不需預設所有因素，一一合意為要。
㈡原告與被告統一鋁業公司於九十三年五月十九日簽定「不
動產買賣契約書」，記載：出賣人：統一鋁業公司，承買人：華美眼鏡股份有限公司，以契約附件標示買賣標的物即系爭不動產，並於契約特約事項記載土地部分以每坪三萬九千六百元計算，建物約定一百零六萬元，於契約第二條議定買賣總價五千九百四十三萬元，於九十三年五月十九日付一千五百萬元，九十三年六月五日付一千五百萬元、稅款繳納完畢時三天內付一千二百四十三萬元，尾款三百萬元於交屋當日交付，出賣人原向台灣中小企業銀行貸款一千一百萬元由買受人承擔，視為付款之一。於第六條、第七條分別約定土地增值稅由甲方（即被告統一鋁業公司）負擔，房屋契稅由乙方（即原告）負擔，不動產之各項稅款（即地價稅、房屋稅）自交付買賣標的物日起由乙方（即原告）負擔，以前由甲方（即被告統一鋁業公司）理清，雙方約定以交屋為基準日。於第八條約定買賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由乙方（即原告）自由選擇或指定之。又甲乙雙方同意依照公告現值申報移轉。於第九條約定買賣標的物限於登記完畢日起三個月辦理移交，並不得再超過原約定日三十天。第十一條則約定關於本件買賣移轉登記所需費用（登記費、印花稅、代書手續費）雙方各負擔二分之一等情，有原告提出不動產買賣契約書及其附件附卷，其真正及所記載之上開事項復為被告所不爭執。由契約所示，原告與被告統一鋁業公司就買賣契約必要之點即標的物、價金已於契約記載明確外，對於付款方法、稅負、交付買賣標的物、移轉登記所需費用負擔等買賣契約重要事項，亦為詳細約定，均作成文字，由買賣雙方簽署無訛，由契約文字已足以表示買賣雙方之意思表示一致，原告嗣依約交付價金五千六百四十三萬元，並於九十三年六月二十四日辦理系爭不動產所有權移轉登記，亦據原告提出不動產登記簿謄本六份附卷，且為被告統一鋁業公司所不爭執，則依前揭法律之規定，原告與被告統一鋁業公司之本件買賣契約所為意思表示至為明確，契約應已成立。又兩造縱未就營業稅如何申報為約定，惟此部分屬國家課徵稅賦問題，非無相關法令可資遵循，尚難以未經約定營業稅如何申報，即謂兩造間就價金之意思表示未合致。況即或將契約第八條後段所載之「依照公告現值申報移轉」，解為亦包括營業稅之申報，則原告未依約定以公告現值開立發票價額，亦屬原告嗣後有無違約問題，難謂契約不成立，故被告統一鋁業公司抗辯價金部分未達成合意，契約不成立一節，要難憑採。㈢再按意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。固為民法第八十八條第一項、第二項所明定。惟「民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行為之錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。」，最高法院五十一年台上字第三三一一號著有判例可資參照。又所謂動機錯誤乃意思表示緣由的錯誤，即表意人在其意思形成的過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性的事實，認識不正確，蓋動機存於內心，非他人所得窺知，自不許表意人主張撤銷，而害及交易安全。
㈣查系爭不動產買賣契約書第二條已明示「買賣總價款議定
為五千九百四十三萬元」，於第八條約定「本買賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由乙方（即原告）自由選擇或指定之。又甲乙雙方同意依照公告現值申報移轉。」，綜合其上下文義觀之，顯然係針對不動產移轉登記時，雙方同意依「公告現值」申報移轉，並無就原告應以何價額開立發票為約定。系爭不動產嗣後辦理所有權移轉登記予原告所有時，土地部分係以公告現值合計二千五百一十萬九千二百元申報移轉，建物部分則係以課稅現值二百七十萬九千六百元申報移轉，台南縣稅捐稽徵處就土地部分依上開申報移轉之公告現值課徵土地增值稅，另依核定之契稅標準現值二百七十萬九千五百元課徵契稅，分別有台南縣新化地政事務所檢送之系爭不動產買賣所有權移轉契約書、土地增值稅繳款書與台南縣稅捐稽徵處檢送之契稅申報書及查定表等在卷可明。經訊問擬定系爭不動產買賣契約書及為原告與被告統一鋁業公司辦理系爭不動產移轉登記之證人即代書楊國琳，由其陳述：「契約書是我擬的」、「所有權移轉登記包括增值稅與契稅之申報是我辦的」、「營業稅部分是會計師的事情，不是我處理的，我只處理成立買賣契約及移轉登記」、「（問：買賣當時，兩造有無約定系爭買賣標的物之營業稅要如何申報？）當時雙方都沒有刻意提起，但是我在訂立買賣契約當中，我有與雙方提到都是以公告現值申報，當時沒有提到營業稅的問題。」、「他們沒有特別提到是那一些稅，只提到稅金的部分要如何處理，我就說全部都依公告現值處理。」、「如果雙方當時有刻意提到營業稅，應該是由被告去問他們的會計師．．．．但是當時雙方都沒有提到這個問題。」，原告與被告統一鋁業公司亦自認當時雙方確實沒有刻意談到營業稅（以上均見九十四年四月二十一日言詞辯論筆錄），證人即代書楊國琳受原告與被告統一鋁業公司委託辦理之事項僅契約書之擬定與不動產移轉登記有關之事項，至營業稅之申報及如何課徵尚非證人專業，非證人所能明瞭，原告與被告統一鋁業公司議定系爭不動產買賣契約時，雙方既完全未提到營業稅問題，由擬定契約之證人楊國琳之專業及受託辦理事項僅為不動產所有權移轉登記有關事項，且契約中所謂依照公告現值申報移轉係記載於第八條緊接在不動產移轉登記約定事項之後，顯然雙方明示之依照公告現值申報移轉係針對不動產移轉登記有關事項，而不及於營業稅之申報，易言之，雙方就營業稅如何申報，並未約定。原告於契約成立後，依約繳納價金，被告依約將不動產所有權移轉登記為原告所有，嗣原告以實際價金核實開立發票，稅捐機關據以課徵被告統一鋁業公司之營業稅，雙方始發生本件爭議，顯見被告統一鋁業公司在訂約當時，所為總價五千九百四十三萬元之意思表示形成過程中，對於其依約定買賣價金出售可能被課徵鉅額營業稅之重要事實，思慮有所疏漏，然此部分既未經兩造於訂約時提及，亦未於契約中約定，則此項疏漏係存在於被告統一鋁業公司一方，應屬動機錯誤之範圍，難認屬意思表示之內容或表示行為之錯誤，與法律所規定得撤銷意思表示錯誤之要件不符。從而，被告統一鋁業公司爰引民法第八十八條第一項之規定，片面撤銷其所為出賣系爭不動產之意思表示，即屬於法無據，不應准許。
六、原告請求被告二人遷讓、交付系爭不動產部分㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務。民法第三百四十八條第一項定有明文。此所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。被告統一鋁業公司將系爭不動產出賣原告，除已於九十三年六月二十四日辦理所有權移轉登記外，自負有交付買賣標的物於原告之義務。而依系爭不動產買賣契約書第九條「買賣標的物限於登記完畢三個月內辦理移交，．．．，不得再超過原約定日三十天」，系爭不動產所有權已於九十三年六月二十四日移轉登記為原告所有，故依約被告統一鋁業公司至遲應於九十三年十月二十四日交付買賣標的物。
㈡被告統一鋁業公司雖抗辯系爭不動產之廠房已騰空且大部
分交付，已由原告堆置物品使用等語。惟查，本院於九十四年五月十日會同兩造勘驗系爭不動產，系爭不動產原供被告統一鋁業公司經營工廠使用，分為東西二半部，二個廠房在北側有相通，均已騰空閒置，東側廠房仍由被告占有，有被告停放之車輛三部及存放少許物品，二個廠房臨南面（即前面）中工路分別設有可供獨立出入之大門，係以電力控制之可左右移動之鐵門，西側廠房後半部堆置有少許原告之紙箱貨品，西側廠房原使用之工業用電已切斷，故西側廠房大門與臨路的鐵捲門因無電力而無法使用，欲進入西側廠房需仰賴東側廠房之電力，故原告如要進入西側廠房時，須先知會被告，由被告以東側電力接通西側大門，始能開啟等情，有勘驗筆錄與現場照片附卷可稽。足見系爭不動產雖已閒置未供被告統一鋁業公司營業使用，惟東側廠房仍由被告統一鋁業公司占有，原告雖使用西側廠房堆置少許貨品，然原告出入西側廠房尚需藉被告以東側廠房之電力供應始能開啟西側廠房大門，原告尚非得自由出入使用系爭不動產，自難謂被告統一鋁業公司已交付系爭不動產。被告統一鋁業公司雖另辯稱：房屋係按現況點交，原告竟要求被告拆除高壓電，被告未予應允，故不負交付義務等語。惟查，兩造於買賣契約中並未就高壓電應否拆除，或應由何人拆除有任何約定，參酌本院會同兩造勘驗時，經兩造簽名之勘驗筆錄記載「西半部廠房．．．原供應的工業用電，不符原告使用已切斷」，復由被告統一鋁業公司抗辯主張原告應負擔拆除高壓電之費用等語，顯見該高壓電係本件買賣契約成立後，被告統一鋁業公司應原告之要求而拆除，縱拆除費用應由原告負擔，此部分應屬計算原告應給付價金尾款數額問題，而非被告統一鋁業公司得據為拒絕交付買賣標的物之理由，況被告就此項費用應由何人負擔及其數額，並未舉證以實其說，則被告統一鋁業公司抗辯原告未負擔拆除高壓電費用，拒絕交付系爭不動產，為無理由。
㈢因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。系爭不動產買賣契約書於第二條約定「尾款新台幣三百萬元正，雙方約定交屋當日交付清楚。」，是原告於被告統一鋁業公司交付買賣標的物之同時，負有給付價金尾款之義務。又依系爭買賣契約書第二條「甲方（即被告統一鋁業公司）向台灣中小企業銀行貸款新台幣一千一百萬元正，由乙方（即原告）承認抵押權，視為付款之一」、另約定「交屋以前納息之責任由甲方（即被告統一鋁業公司）承受」，本件價金尾款尚有三百萬元未付，惟交屋前被告統一鋁業公司既負有繳納原抵押債權本息之義務，截至本院言詞辯論終結時，原告為被告統一鋁業公司代墊之本息共計三十六萬五千零九十六元，業如前述，此項代墊金額應自原告應付之價金尾款中扣除，則扣除後，原告應給付之價金尾款為二百六十三萬四千九百零四元，從而，原告本於買賣契約，請求於原告給付二百六十三萬四千九百零四元之同時，被告統一鋁業公司應將系爭不動產遷讓交付原告，於法有據，應予准許。
㈣按請求返還所有物之訴，固應以現占有該物之人為被告，
惟民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內，蓋民法第九百四十二條所規定之占有輔助人係受他人指示而為他人管領物品之人，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人。被告戊○○並非系爭買賣契約之出賣人，自無依約交付系爭買賣標的物之義務。原告雖主張已於九十三年六月二十四日取得系爭不動產所有權，本於無權占有之法律關係，請求被告戊○○應自系爭不動產遷讓，惟已為被告戊○○否認，辯稱：被告戊○○與家人另有住所，被告戊○○係因任被告統一鋁業公司負責人，為處理公司事務之故，始占有系爭廠房，非作居家使用等語。經查，被告戊○○係被告統一鋁業公司之法定代理人，其另設住所於台南市○○街○○○號，非系爭不動產地址，系爭廠房又為被告統一鋁業公司之營業所，有原告提出被告統一鋁業公司變更登記表、董事、股東名單與被告戊○○戶籍謄本在卷，且為兩造所不爭執，則縱廠房閒置，然統一鋁業公司並未辦理撤銷登記，亦未經清算，被告戊○○本於該公司法定代理人之身分，占有系爭廠房以處理公司事務，顯非本於自主意思而占有，應屬被告統一鋁業公司之占有輔助人，是被告戊○○此部分所辯，核與事證相符，堪可採信。從而，原告本於無權占有之法律關係，訴請被告戊○○遷讓交付系爭不動產，於法無據，應予駁回。
七、原告請求被告二人共同給付不當得利部分㈠按不動不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民
法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成無關。而民法第三百四十八條所謂交付，即移轉其物之占有之謂。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異。是所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人尚無收益權（最高法院四十年台上字第一二○○號判例、八十六年度台上字第七二四號、八十五年度台上字第三五○號裁判意旨參照）。
㈡原告主張原告取得系爭不動產所有權後，被告二人仍繼續
占有系爭不動產，即屬無法律上原因無權占有，獲有相當於租金之不當利益，請求被告二人自九十三年十一月十一日起至遷讓止，按月共同給付四十九萬五千二百五十元等語，已為被告二人否認。查土地所有權移轉登記與土地之交付，既屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件，行使收益權，自以先交付為前提。本件被告統一鋁業公司依買賣契約雖應履行出賣人義務而交付系爭不動產，惟揆諸前項說，其在未交付前繼續占有買賣標的物，尚非無權占有，其對系爭不動產仍有使用收益之權限，原告在未受交付前，並無收益權，則原告以被告統一鋁業公司無法律上原因占有系爭不動產，請求被告統一鋁業公司給付相當租金之不當得利，即無所據，不應准許。至被告戊○○雖占有使用系爭不動產，惟其係本於被告統一鋁業公司法定代理人處理公司事務而為占有，係被告統一鋁業公司之占有輔助人，自非無法律上原因占有系爭不動產，亦非民法第七百六十七條所規定之占有人，已見前述，則原告併訴請被告戊○○給付相當租金之不當利益，自無理由，亦應予駁回。
八、原告請求被告統一鋁業公司損害賠償部分㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第二百二十九條、第二百三十條第一項、第二百十六條第一項分別定有明文。又債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院八十二年台上字第二六七號、八十五年台上字第八四四號判決要旨參照）。
㈡原告主張被告統一鋁業公司未依催告於九十三年十一月十
日交付系爭不動產，依債務不履行之規定，請求被告統一鋁業公司賠償原告另租廠房之損害十二萬五千元，並自九十四年四月十一日起至遷讓系爭不動產之日止，按月給付五萬七千元等語。被告統一鋁業公司則抗辯原告已得使用系爭廠房，無另租廠房必要，主張原告請求損害賠償為無理由，縱認原告得請求賠償，因原告已占有使用部分廠房，計算損害額亦應以原告現實占有之範圍為準等語。經查，依系爭買賣契約，被告應於所有權移轉登記完畢日（即九十三年六月二十四日）起三個月內交付系爭不動產，且不得再超過原約定日三十天，則被告統一鋁業公司至遲應於九十三年十月二十四日交付，被告統一鋁業公司未依約交付，原告以台南成功路郵局第二五二二號存證信函催告被告統一鋁業公司應於九十三年十一月十日會同點交，被告統一鋁業公司屆期仍未交付，業如前述。本院勘驗時，原告雖於西側廠房置放少許物品，惟被告統一鋁業公司仍占有使用東側廠房，西側廠房大門因電力切斷無法使用，須藉由被告統一鋁業公司以東側廠房供電始能開啟西側廠房大門，則原告使用西側廠房須取得被告統一鋁業公司同意供電，亦即進出廠房之鑰匙仍由被告統一鋁業公司掌控，原告非得自由使用收益系爭不動產，縱有置放少許物品，充其量亦屬寄放性質，實不足據以認定被告統一鋁業公司有交付部分買賣標的物之事實，原告既無法本於自主意思占有使用系爭不動產，則其主張被告統一鋁業公司迄未交付買賣標的物，自堪採信。又被告統一鋁業公司以原告未負擔拆除高壓電之費用，拒絕交付系爭不動產，於法無據，亦見前述，揆諸前項說明，被告統一鋁業公司既未依約交付買賣標的物，復未舉證證明有何拒絕交付買賣標的物之正當理由，則原告就其所受損害，依債務不履行之規定，請求被告統一鋁業公司賠償，自屬於法有據。
㈢原告主張因被告遲延交付系爭不動產，致原告須另向第三
人承租廠房使用，受有支出租金之損害，原告自九十三年十一月一日起向第三人乙○○承租台南縣安定鄉中沙村沙崙二十八號前棟，每月租金二萬五千元，嗣因不敷使用，於同九十四年四月十一日起再承租同址中棟廠房，每月租金三萬二千元，即自九十四年四月十一日起，原告每月須支出租金五萬七千元等情，業據提出租賃契約、支付租金票據明細暨簽收單各二份、承租廠房照片二張等為證，核與證人即出租人乙○○證述：「原告租的房子是作工廠倉庫使用，他先租一間，後來說不夠用，再租另外一間」、「原告一次開半年的票給我」、「票據都有兌現」、證人即原告倉管課長丁○○陳述：「原、物料與成品沒有地方放，原來以為可以使用買受的被告廠房，所以才另外租廠房使用，以使物品可以安全存放」、「我與員工隨時會進出點貨（指承租廠房）」等語相符。被告統一鋁業公司依系爭買賣契約既應於九十三年十月二十四日交付系爭不動產，其經原告催告仍未交付，則原告因其未依約交付買賣標的物，須向證人乙○○另租廠房使用，因而另行支付之租金，自屬被告統一鋁業公司遲延交付買賣標的物之損害。查原告向乙○○承租中棟廠房，自九十三年十一月一日起至九十四年三月三十一日（原告書狀誤繕為三月一日）止，共計五個月，每月支出租金二萬五千元，合計十二萬五千元，自九十四年四月一日起再向乙○○承租前棟廠房，每月租金三萬二千元，則合併中棟與前棟，原告自九十四年四月一日起，每月支付乙○○之租金合計為五萬七千元，從而，原告依債務不履行之規定，請求被告統一鋁業公司賠償損害十二萬五千元，及自九十四年四月十一日起至遷讓交付系爭不動產為止，按月賠償五萬七千元，為有理由，應予准許。
九、至被告統一鋁業公司另抗辯原告應負擔拆除高壓電之費用及給付營業稅退稅款部分，惟其此部分抗辯既經原告否認，被告統一鋁業公司就兩造間對於拆除高壓電及其費用之負擔如何約定、拆除費用額等，均未舉事證以供參酌，就原告有無辦理營業稅之退稅及退稅額應歸屬何人，亦未舉證以實其說，其此部分抗辯，尚難據為裁判基礎，併予說明。
十、綜上所述，原告本於買賣契約請求被告統一鋁業公司應自系爭不動產遷讓，將不動產交付原告，及本於債務不履行之法律關係，請求被告統一鋁業公司賠償因其遲延交付系爭不動產，致原告須另行支付租金之損害，即給付十二萬五千元，並自九十四年四月十一日起至遷讓交付前項不動產為止，按月給付五萬七千元，為有理由，應予准許。至原告本於無權占有之法律關係，請求被告戊○○應與被告統一鋁業公司共同自系爭不動產遷讓，將不動產交付原告，及本於不當得利之法律關係，請求被告統一鋁業公司、戊○○應自九十三年十一月十一日起至遷讓交還前項不動產為止，共同按月給付四十九萬五千二百五十元部分，均為無理由，應予駁回。
十一、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十二、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二、三項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 2 日
民事第一庭 法 官 林逸梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 日
書記官 簡鳳儀