臺灣臺南地方法院民事判決 95年度簡上字第1號上 訴 人 丙○○
甲○○被 上訴 人 乙○○上列當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於民國94年12月2日臺灣臺南地方法院台南簡易庭94年度南簡字第1174號第一審判決提起上訴，經本院於95年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過肆萬參仟陸佰陸拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔百分之六十，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：上訴人丙○○部分未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備書狀所為之聲明、陳述，以及上訴人甲○○到場所為之聲明及陳述如下：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：於民國91年11月13日，上訴人丙○○、甲○○向被上訴人乙○○承租門牌號碼臺南市○○路○段○○○號房屋乙棟（下稱系爭房屋），經營小吃攤，且雙方口頭上約定每月租金新台幣（下同）18,000元，當時系爭契約的書面上雖然寫「前6 個月優待每月2,000元，若租期未滿1年，提前終止，應補滿差額每月2,000元」等字樣，但被上訴人稱書面僅是形式，還是以雙方口頭上所言者為準，且每月伊給付租金18,000 予被上訴人時，被上訴人亦均未爭執，焉能事後反悔；況且伊當時還有交付系爭房屋押租金30,000元，即便如被上訴人所言租金數額為每月20,000元，亦應先行將被上訴人押租金部分抵銷之後，才能向伊請求。另外，伊業於94年11月1日自系爭房屋遷離，且書立切結書，由被上訴人在其上簽名，並將鑰匙及房屋交還被上訴人。
三、證據：提出切結書1份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人確實有支付押租金30,000元，且原審並未主張抵銷。至於雙方租賃契約係分別經伊於92年1月21日、92年6月13日，以台南大光郵局寄發存證信函第7號、第55號催告並解除租賃契約，因上訴人仍置之不理，系爭房屋租賃契約業於92年3 月13日解約，因此，依據雙方書面協定，既然租期未滿1年，系爭房屋租金每月即應以20,000元計算，至於解約後，因上訴人無法律原因而繼續占有系爭房屋，導致被上訴人受有相當於租金即每月20,000元之損害，自應由上訴人支付補償，始為合理。另解約後上訴人使用系爭房屋，每月均支付18,000元，經扣抵後，伊僅請求上訴人自92年6月1日起至94年10月31日止之差額2,000元，共計2,000X29=58,000元之相當於租金之不當得利。暨自來水費400元、電費15,263元，共計73,663元，並自94年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、上訴人丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人於91年11月13日將門牌號碼臺南市○○路○段○○○號房屋乙棟（下稱系爭房屋）出租予上訴人甲○○，至上訴人丙○○則係甲○○之妻，為上訴人甲○○本件租賃契約之連帶保證人，兩造約定租金每月20,000元，並約定「前6個月優待每月2,000元，若租期未滿1年，提前解約，應補滿差額每月2,000元」及「全年份之租金應於91年12月1日以支票交出租人支付」。但上訴人甲○○及丙○○將系爭房屋占有使用後竟未依約於91年12月1日前將全年份租金以支票交出租人即被上訴人，被上訴人乃於91 年12月4日以存證信函向被告催告，促其履約，惟渠等仍置之不理。
（二）嗣被上訴人又分別於92年1月21日及92年6月13日向上訴人寄發存證信函，通知上訴人解約及補償解約後相當於每月租金之損害，惟上訴人仍拒不遷出，僅每月繳納18,000元作為補償。後上訴人雖於94年11月1日返還系爭房屋予被上訴人，但仍積欠自來水費400元、電費15,263元。
（三）至上訴人甲○○抗辯其於簽訂系爭房屋租賃契約當時，已繳交押租金30,000元部分，被上訴人並不爭執，惟上訴人於原審並未主張扣抵。爰依據租賃契約、連帶保證及不當得利之法律關係，請求被上訴人連帶給付上訴人48,000元，及自94年6月1日起至94年11月1日止，每月以相當於房屋租金20,000元計算，扣除每月實際上已付款項18,000元，共計2,000X5=10,000元之補償金，暨自來水費400元、電費15,263元，共計73,663元，並自94年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被上訴人甲○○則以：其與上訴人丙○○2人向被上訴人承租系爭房屋，便於經營小吃攤，雙方當初口頭上約定每月租金是18,000元，而非20,000元，雖然伊就此部分並無法提出書面資料做為證據，但實際情形確實是如此；至於水費400元、電費15,623元部分並不爭執。另外於系爭房屋簽約同時伊已經當場支付押租金30,000元，應該予以抵銷等語資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人乙○○與上訴人甲○○於民國91年11月13日就系爭房屋（門牌：台南市○○路○段○○○號）成立租賃契約，契約上載明租金每月20,000元，「前6個月優待每月2,000元，若租期未滿1年，提前解約，應補滿差額每月2,000元」、「全年份之租金應於91年12月1日以支票交出租人支付」、「承租人自承租該標的物所用之水電費由承租人自行負責」等語，上訴人丙○○為連帶保證人。
（二）上訴人於92年6月1日至94年10月31日止，共29個月期間，占有使用系爭房屋，每月已給付被上訴人18000元。
（三）上訴人業於94年11月1日將系爭房屋返還於被上訴人。
（四）上訴人於94年11月1日返還系爭房屋前，經結算尚未繳納之自來水費為400元，電費為15263元。
五、本件兩造之爭點厥為雙方租賃契約於何時終止？以查知租期有無超過1年，若確已逾1年，則依據雙方書面協議，租金數額前半年應適用系爭契約第3條優惠條款即以每月18,000計算；反之，若「租期未逾1年，應以每月20,000元計算」：
（一）查本件被上訴人之存證信函一共寄發3次，第1次91年12月
1 日，第2次為92年1月21日，第3次為92年6月13日，則究竟哪一次為契約終止之合法意思表示？１按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440第1項、第2項定有明文。查本件被上訴人於前開第1次存證信函中尚未提及終止租約等語，僅催促上訴人應依約於92年1月12日將全年租金支票儘速交付被上訴人，是此次通知並非終止租約之意思表示，第2次寄發存證信函，則為92年1月21日，此時雖提及欲終止租約，然租期僅經過2個月，且因上訴人已支付30,000元押租金，則依據前開條文之規定可知，原則上系爭房屋未逾1年，租金每月20,000元，2個月為40,000元，但扣除押租金後欠額僅10,000元，並未達2個月欠繳數額40,000，是以此時被上訴人之通知仍屬催繳通知，並不能發生終止租約之效力。
２至被上訴人於92年6月13日寄發之存證信函，其內容再次提
及上訴人自租期始期至今，已經過7個月，但僅匯入18,000元，則計算上訴人此時應繳總額應為140,000元，扣掉18,000元，以及押租金30,000元，欠繳總額為92,000元，已超過法定2個月租金總額40,000元，則此次存證信函，業於92年6月16日到達上訴人，有回執信封影本一份附卷足憑，則該第3次通知，自已生終止租約之效力，使該租約之效力於92年7月13日終止。
（二）系爭契約既於92年7月13日終止，則實際上計算雙方租期僅有8個月，並未逾1年。依據系爭契約第3條之約定，每月租金應以20,000元計付，上訴人既僅支付每月18,000元之數額，自應補足差額每月2,000元。
（三）又按依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上原因而受有利益致他人受有損害為其要件，故請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限。則參之本件兩造租賃之房屋所在為臺南市○○路上，乃市區商業中心，且有租賃契約一份附卷可按，本院審酌系爭房屋之使用分區為商業區，而該房屋之一樓部分係供店面使用，二樓部分供住宅使用等情，認上訴人無權占有系爭房屋1、2樓，致被上訴人每月所受之損害，以每月20, 000元計算，尚屬相當。
（四）查上訴人自承其自94年10月31日始將該房屋遷空交還被上訴人，有94年11月1日所簽之切結書一份附卷可憑，則被上訴人僅就92年6月1日起至94年10月31日止，請求1.5個月之租金 (因92年7月13日才終止租約），以及27.5個月相當於每月租金之不當得利部分（92年7月14日起至94年10月31日止），共計29個月之租金及補償金之差額2,000元，合計2,000X29=58,000元，自屬有據。
（五）至被上訴人辯稱，尚有押租金30,000元未返還上訴人，依約現應返還等情，為兩造所不爭執。則上訴人主張以該債權和原告之前開債權抵銷，因兩者給付種類相同、並均已屆清償期，自適於抵銷，故而上訴人主張以前開其對被上訴人之30,000元押租金之給付請求權與其對被上訴人之上開債務抵銷，於法有據，自屬有理，經兩相抵銷，被上訴人得請求上訴人給付之部分僅餘28,000元。又無權占有期間，由上訴人使用之水電費用尚未繳納者為15663元（15,263+ 400=15663)，亦為上訴人所不爭執，則累計後共43,663元。
六、縱上所述，被上訴人本於租賃契約、連帶保證及不當得利之法律關係，請求上訴人丙○○、甲○○連帶給付43,663元，及自94年11月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即有理由，應予准許。逾此所為之請求為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係關於給付租金之判決，屬民事訴訟法第427條第2項第8款規定之簡易訴訟事件，應依同法第389條第1項第3款跟定，依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第385條第1項前段、第79條但書、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 4 月 21 日
民事第五庭 審判長法 官 蘇清水
法 官 孫淑玉法 官 謝家宜以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 4 月 21 日
書記官 林清薰