臺灣臺南地方法院民事判決 95年度簡上字第146號上 訴 人 伯爵大厦管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 丙○○○
甲○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國95年9月29日本院95年度南簡字第633號第一審判決提起上訴，本院於民國97年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣肆仟肆佰柒拾元由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人伯爵大厦管理委員會方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利上訴人部分廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）275,900元及自起訴狀繕本本送達翌日起至消償日止按年息百分之5計算利息。
（三）第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人大廈住戶於民國（下同）94年10月30曰、94年11月
6 曰召開區分所有權人會議後，業於94年11月14曰函經臺南市政府94年12月22日以南市工使字第09431100300號函准予備查在案。縱認僅有27人出席，未達公寓大廈管理條例第31條法定程序而有瑕疵，依同法第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撒銷總會決議之規定、由區分所有權人請求法院撒銷區分所有權人會議之決議 (最高法院92年度臺上宇第2517號判決參照)。又民法第56條第1項規定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撒銷其決議。在社員訴請法院撒銷有瑕疵之決議前，該決議縱有瑕疵，仍屬有效。被上訴人既未曾對該決議提起撒銷或確認之訴，則於該決議未經法院撒銷前，該決議仍屬合法，對各區分所有權人自有拘束力，區分所有權人自不得否認管理委員會存在及規約之效力，並拒繳管理費。而被上訴人雖於94年12月22日已非伯爵大厦區分所有權人，但因為所有權人已積欠管理費，伯爵大厦已合法成立管理委員會，故對未成立管理委員會之債權債務一併承擔，故上訴人請求自屬有理。
（二）而本件上訴人向被上訴人收取每月新台幣400元之管理費，係依據住戶之合意，並行之有年，且經多數住戶認同而持續繳納至今，有管理費繳交明細表可稽。且證人白俊良亦於他案（台灣台南地方法院台南簡易庭95年度南小字第732號民事案件）證稱：「（問：伯爵大樓管理委員會管理費的收取標準？）一個月交400元，我有去就繳，歷來都是交400元，沒有分有無居住，管理費是交給在場的主委丁○○，有繳費就有收據。」等語，足見確有住戶每月繳交400元管理費之慣例。故雖上訴人在公寓大廈管理條例制定前，未有管理委員會之組織，惟置有管理負責人乙職，伯爵大厦之起造人為王滔夫，在卸任後交由陳聯豐為管理負責人代為收取管理費，現已由丁○○為成立管理委員會前的最後一任管理負責人，其指定之方式已行之多年，並轉手於多任管理人，並沿襲代為收取管理費之職責，且代為支付大樓清潔、電費、水費等等之維護費用，二十多年來並無住戶反對，且有以繳付管理費為默示同意管理負責人為大樓管理之意思存在，各住戶與管理負責人間的委託管理行為，已因實際繳納管理費行為的默示意思表示成立委託管理契約，而不須以明示之意思表示合致，因此管理負責人可以就管理費用債務及其他必要費用的債務而為請求。
（三）如認管理負責人或是未合法成立之管理委員會無當事人能力，則：
⒈由上訴人基於民法第242條規定，代位伯爵大樓管理委員
會或管理負責人行使其對被上訴人等之相當於管理費債權( 應屬各住戶自身應支出之費用)⒉依公寓大廈管理業務之執行，須有經費來推動管理業務，
於發生維護管理情事產生，須管理費及重大修繕支出費用時，各區分所有權人應分擔該費用。且因不具有法人資格，因而大廈管理費非屬管理委員會之獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所有權人應分自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用。故管理負責人或管理委員會，及上訴人有繼續管理之義務，其管理依被上訴人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，且於開始管理時亦即通知被上訴人。且上訴人曾將「無因管理」之意思通知被上訴人，即上訴人之管理行為符合無因管理之要件，成立民法第172條無因管理，並依民法第176條請求未償還相當於管理費用之各住戶自身應支出之費用及支出時起之利息。
⒊又或者管理負責人或管理委員會亦成立民法第179條不當
得利，並依民法第181條第1項但書及第182條第2項，請求依其利益之性質或其他不能返還者，應償還其相當於管理費用之各住戶自身應支出之費用及支出時之利息之價額。
乙、被上訴人乙○○方面：
一、聲明：求為判決，駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）本件上訴人住戶大廈主張分別於94年10月30日、94年11月
6 日召開區分所有權人會議為被告所否認。惟查，上訴人於94 年10月30日召開區分所有權人會議，出席人數僅27人，根本未達公寓大廈管理條例第31條所定應有3分之2以上出席之法定人數，而94年11月6日並未召開第二次區分所有權人會議，此觀諸上訴人之代理人所提出向台南市政府申請管理委員會核備之資料皆是94年10月30日當日開會之文件可稽，其所提出之會議出席名冊也是96年10月30日製作之名冊，顯見其所提出之11月6日之開會記錄亦是虛偽造假，故自始會議根本不存在。而上訴人所引最高法院92年度台上字第2157號判例內容係指管理委員會有正式召集並成立，其召集會議之決議方法或程序有瑕疵時，始有民法第56條第1項之適用。惟查，上訴人94年11月6日根本未通知區分所有人亦未召開會議，故自始會議不存在，被上訴人亦不知有成立，實無從撒銷其決議，故應無本判例適用之餘地。準此，本大廈之管理委員會應依本法係特別法之規定成立，否則根本不足以認定已合法成立，當然不具有訴訟上當事人能力。再者，上訴人抗辯管理委員會經台南市政府南市工使字第09431100300號准予備查在案，已屬合法成立。惟查市政府之核備，僅是行政上之登記，並無拘束法院之效力，上訴人合法成立與否，關乎上訴人是否具有訴訟當事人之法院就此仍應本於職權調查，並不受該行政登記所拘束。
（二）公寓大廈管理條例第28條之規定，係賦予起造人在一定期限內召集區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，但在召開會議前，為使公寓大廈事務順利管理，故定由起造人為管理負責人，惟此僅是一暫時狀態，起造人仍應依法召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，始能確立公寓大樓之管理組織。且管理負責人之產生亦須經由召開區分所有權人會議以推選之，並非如上訴人所稱以指定之方式而繼任。況且上訴人主張確實有推選上訴人之法定代理人丁○○擔任管理負責人，然被上訴人出入大廈多年，卻未聽聞。至於管理員之職責在於管理大廈收發文件及例行檢查，至於管理費之收取，係因管理員無法支付大樓公用水電而向住戶反應，才由租金中扣除。
（三）上訴人主張每月收取管理費400元係慣例為被上訴人所否認。被上訴人於94年10月26日將所有之不動產出售移轉予第三人之前，皆是由老管理員羅玉彬代為出租管理，被上訴人並依老管理員所言「如有人居住使用，則繳交管理費400元；如無人居住使用，則免繳付管理費」之慣例繳交管理費，自85年至94年10月26日出售所有之不動產為止，被上訴人皆係依上之慣例繳付管理費，另上訴人之代理人所謂之管理委員會於94年12月22日始報備成立，已於被上訴人出售不動產之後，故上訴人對被上訴人並無權利請求管理費。至於證人白俊良是94年11月後始搬遷入大廈，其證詞不足以說明過去繳交管理費之慣例。
（四）依公寓大廈管理條例第18條第1項、第19條、第21條可知管理費之收取必須經由區分所有權人會議決議，並以具有區分所有權人身份之人為收取對象，而不論上訴人是否合法成立，其於台南市政府之報備成立係在94年12月22日，並自時後才開始運作，且所稱按月繳交400元管理費之住戶決議亦自94年12月22日之後始施行，當時被上訴人早已將所有位於伯爵大厦之不動產移轉予第三人，自無受上開決議之拘束，從而，上訴人無從向被上訴人收取管理費之權限。至於上訴人就他案被告請求給付管理費案件，皆是以上訴人向台南市政府「核備成立後」為基準點，始認定有繳付管理費之義務，本件於核備成立前，尚無合法之組織，難認有收取管理費之權。
理 由
一、本件上訴人起訴主張被上訴人原為台南市○○區○○段1042、1043、1044、1045、1062、1066、1067、1101建號建物（下稱系爭建物）自85年1 月1日起至94年9月30日止之所有權人，而系爭建物為伯爵大厦所屬區分所有之建築物。94年11月6日伯爵大厦區分所有權人大會已符合公寓大廈管理條例第33條之規定，則依住戶規約慣例，每戶區分所有權人應按月給付管理費用新台幣400元。詎被上訴人自85年1月份起至
94 年9月間止，共積欠管理費275,900元未繳納，屢經催討，均置不理。為此，始提起本訴。
二、被上訴人則以：否認有每戶每月應繳納400元管理費之慣例，另上訴人召開的區分所有權人大會，報到的住戶有部分姓名是被盜簽的，原告所提出的會議紀錄不實在，上訴人管理委員會設立人數不足，並未合法成立，且丁○○收取管理費均存入私人帳戶，上訴人管理委員會並無依據向被告收取管理費等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）伯爵大厦區分所有權人於94年間之人數為88戶。
（二）伯爵大厦於94年10月30日召開區分所有權人大會，出席人
27 人。該次大會應到人數未達法定人數。
（三）上訴人管理委員會於94年11月14日向台南市政府申請組織之報備，稱已於94年10月30日舉行第一屆區分所有權人大會，報到66人，同意通過伯爵大厦住戶規約，經台南府於94年12月22 日以南市工使字第09431100300號函准予備查在案。
（四）台南市○○區○○段1042、1043、1044、1045、1062、1066 、1067、1101建號建物自85年1月1日起至94年9月30日止之所有權人為被上訴人所有。
（五）伯爵大厦建築完成日期為71年2月23日。
四、兩造爭執之事項：本件上訴人主張，上訴人於94年11月6日舉行伯爵大厦區分所有權人大會已符合公寓大廈管理條例之規定，每戶區分所有權人應按月給付管理費用新台幣400元。詎被上訴人自85年1月份起至94年9月間止，共積欠管理費275,900元未繳納等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞為辯，是本件所應審究之爭點在於：（一）伯爵大厦有無在民國94年11月6日召開第1屆第2次區分所有權人會議？上訴人管理委員會是否已依公寓大廈管理條例所定程序成立？（二）本件上訴人依據伯爵大厦區分所有權人會議之決議，請求被上訴人繳納管理費是否有理由？（三）在伯爵大厦管理委員會成立之前，住戶與管理負責人間有無默示意思表示而成立委託管理契約？上訴人依該委託管理契約請求被上訴人繳納管理費是否有理由。（四）上訴人依無因管理、不當得利請求被上訴人繳納管理費，是否有理由？茲將本院之判斷意見說明如下：
（一）查上訴人主張伯爵大厦在94年11月6日召開第1屆第2次之區分所有權人會議，出席人數27人，業據上訴人提出會議紀錄一紙在卷（見原審卷第77頁）及照片五幀為證（本院卷第37頁、第137-138頁），當日出席區分所有權人會議並被選為管理委員之張桂萍、楊輝崑亦到庭證稱：94年10月30日第一次開會，但流會，第二次在94年11月6日召開，有27戶到場，選舉其二人及丁○○為管理委員，上訴人所提出之照片即當天所拍攝等語在卷（見本院卷第129頁-134頁），核與上訴人主張相符，上訴人主張94年11月6日當日確實有舉行區分所有權人會議，可信為真實。
（二）按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力如何，公寓大廈管理條例並無明文規定，公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，然由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，自應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定（最高法院93年度台上字第2347號判決意旨參照）。而依民法第56條規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，是公寓大廈區分所有權人會議之決議，其召集程序或決議方法如有違反法令或規約時，自得訴請法院撤銷其決議；倘屬決議之內容違反法令或規約時，則為無效。依此如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院63年台上字第965號判例可資參照）。 據此，姑且不論伯爵大厦於94年11月6日召開之第1屆第2次區分所有權人會議之決議是否合於法定程序，依上開說明，在區分所有權人訴請法院撤銷該區分所有權人大會會議決議以前，該決議仍為有效，上訴人據以成立之前開區分所有權人會議決議既未遭撤銷，自屬有效，上訴人已合法成立，要無疑問，依92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例第38條第1項之規定，其具有當事人能力甚明。（按公寓大廈管理條例另於95年1月18日修正公布第29條、增訂第59-1條）。
（三）上訴人主張伯爵大厦於94年11月6日召開之第1屆第2次區分所有權人會議，會中出席人員全體表決通過，每戶收費400元，此有上訴人提出之會議記錄在卷足憑（見原審卷第78頁），並經當日出席會議之楊輝崑到庭證述無誤（見本院卷第130頁），該部分之事實自堪認定。惟按被上訴人所有之系爭建物，在上訴人管理委員會成立之前已出售並辦理所權移轉登記完畢，此為上訴人所自認，則該區分所有權人會議收取管理費之決議，因被上訴人已非區分所有權人，對被上訴人自不生效力。
（四）上訴人復主張，上訴人在管理委員會成立之前設有管理負責人，住戶與管理負責人間有默示意思表示而成立委託管理契約，上訴人依該委託管理契約請求被上訴人繳納管理費，現在管理委員會已經成立，故對未成立管理委員會前之該債權應一併承擔云云。然查：
⒈按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」、
「本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之日起算。前二項之推選人或被推選人於推選或被推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為或所受推選仍為有效。區分所有權人及住戶推選管理負責人時，準用前三項之規定。」，95年1月18日修正前公寓大廈管理條例第29條第1項、94年11月
16 日修正前公寓大廈管理條例施行細則第8條第1、2、3、4項（現行細則移列至第7條，並刪除原條文第5項）分別定有明文。
⒉然上訴人主張伯爵大厦管理負責人之產生方式，除了起造
人王滔夫為法定之管理負責人外，其餘之管理負責人產生方式為：「我（丁○○）是管理負責人，這個房子的起造人是第一任的管理負責人，王滔夫再指定陳聯豐為管理人，陳聯豐再指定我為管理人，都是直接指派，並無選舉的程序。」（見本院卷第26頁、第100頁）。另證人楊輝崑亦證稱：「（問：管理費是誰在管？）建設公司交代陳聯豐，後來到了79年大廈沒有錢，快被斷水斷電，陳聯豐就拜託丁○○出來管。」（見本院卷第130頁）。本件上訴人請求之管理費係發生在陳聯豐、丁○○自命管理負責人之期間，而陳聯豐、丁○○未依上開法定程序為之，即空言稱其為管理負責人，並無可採，其主張住戶與管理負責人間有默示意思表示而成立委託管理契約，並無理由。
⒊上訴人復主張，上訴人向被上訴人收取管理費，係依據住
戶之合意，並行之有年，且經多數住戶認同而持續繳納至今，住戶有繳納管理費之慣例云云。惟該繳納管理費之行為，並非出於全體區分所有權人之決議，而繳納者亦僅少數之住戶，此經證人楊輝崑於本院審理時證稱：「（問：在94年11月6日區分所有權人會議開會之前，你們的住戶是如何繳納管理費？）當時沒有管理委員會，但有人在管，隨著物價波動我們在公告欄有貼收多少錢的公告，最早是收伍佰元，後來又有收陸佰元，後來又降為四百元。有些人偶而繳，那時沒有管理委員會也不能強制執行，只是依良心在付。」（見本院卷第130頁）。另上訴人亦自認：「94年11月6日成立管委會之前，每次召開住戶大會都流會，．．．，所以就用管理負責人的名義公告每個住戶每月應繳管理費400元，就由管理員負責收，但不是每戶都繳，剛開始有百分之90幾的住戶繳，後來到86年只剩下百分之20的住戶在繳。」（見本院卷第180、181頁），再參以上訴人在原審所提出之伯爵大厦維修費明細表，自85年1月起至94年9月止，全體區分所有權人85戶，有繳管理費者，自85年間的60餘戶，逐年下降到94年間只有約30戶在繳，94年9月更是只有25戶繳納，比例只有百分之二十九，上訴人亦陳稱：對於繳納管理費沒有共識（見本院卷第101頁）。上訴人稱住戶認同而持續繳納，住戶有繳納管理費之慣例云云，並非事實。
⒋按伯爵大厦之部分住戶確實有按月繳交管理費400元予管
理員羅玉彬作為支付大廈維護管理、支付水電等費用之事實行為，此為被上訴人所不爭執，被上訴人並主張就系爭建物，有出租就按月繳交400元予羅玉彬，如未出租無人居住就不繳。然依前所述，伯爵大厦在94年11月6日舉行區分所有權人會議議決管理費之收取及成立大廈管理委員會之前，並無合法之管理負責人存在，縱有熱心公益者出面號召住戶繳納管理費來維護大廈之正常運作，但號召者無代表性，響應繳費之住戶亦僅少數，故該繳納管理費之行為僅為部分住戶間自發性的合同行為，而被上訴人更僅在其所有系爭建物有出租就繳納400元，不出租使用就不繳之範圍內達成意思表示一致。上訴人就被上訴人在超出上開合意範圍，就未出租使用之建物亦要收取管理費一節未舉證說明，其主張尚難憑採。
⒌綜上所述，本件上訴人在94年11月6日區分所有權人會議
召開及管理委員會成立之前，並無管理負責人存在，少數住戶間自發性的繳交管理費以維持大樓之正常運作，是住戶間之合同行為，且被上訴人更只在有出租系爭建物時才同意繳納管理費。上訴人對被上訴人就不出租亦要繳管理費一節未能舉證證明，且基於債權行為之相對性，上訴人非該合同行為之當事人，上訴人請求被上訴人給付管理費自無理由。
（五）上訴人再主張，管理負責人因管理大廈之業務，其基於無因管理及不當得利之法律關係對被上訴人有管理費返還請求權，上訴人依民法第242條代位管理負責人對被上訴人請求相當於管理費之債權云云。然查：
⒈未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。第一百七十四條第二項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項之請求權。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第172、176、179、242條分別定有明文。
⒉惟在上訴人第一次區分所有權人會議及管理委員會成立之
前，並沒有一個合法之管理負責人存在已如前述，上訴人稱管理負責人對被上訴人有無因管理及不當得利之請求權存在並非事實。再者，上訴人與「管理負責人」間有何債權債務關係，亦未見上訴人主張及舉證，上訴人謂管理負責人怠於行使債權，而要依民法第242條代為行使其權利即無可採。
五、綜上所述，伯爵大厦在94年11月6日確實召開第1屆第2次區分所有權人會議，在該大會會議決議撤銷以前，上訴人已合法成立，具有當事人能力甚明。惟上開區分所有權人會議決議管理費之收取在後，被上訴人在此之前已將系爭建物所有權移轉第三人，上訴人自不得依上開區分所有權人決議向被上訴人請求管理費。而上訴人在管理委員會成立之前並無合法之管理負責人存在，被上訴人亦沒有與管理負責人間成立默示之委託管理契約或無因管理、不當得利之法律關係，上訴人之主張均不足採。原審為上訴人敗訴之判決，所持之理由雖有不同，結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件第二審訴訟費用即裁判費經核為4,470元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由上訴人負擔。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 蔡美美
法 官 張桂美法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 29 日
書記官 楊宗倫