臺灣臺南地方法院民事判決 95年度簡上字第150號上 訴 人 丁○○
乙○○被上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年9月29日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭95年度南簡字第1622號第一審判決提起上訴，經本院於96年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第三項關於命上訴人按月給付被上訴人之金額，於超過新臺幣伍萬伍仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣壹萬參仟捌佰參拾元，其中新台幣壹萬貳仟肆佰肆拾柒元由上訴人負擔，餘新台幣壹仟參佰捌拾參元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊與上訴人丁○○於民國85年6月1日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定將伊所有坐落臺南市○區○○段1096之5、1096之6地號2筆土地（下稱系爭土地）出租與上訴人丁○○，租賃期間自85年6月1日起至95年5月31日止，共計10年，租金為每月55,000元，且每隔2年調漲一次租金5,000元。上訴人丁○○如有興建建物之必要，應以伊之名義為起造人、申請建築執照、使用執照及建物保存登記，並於租期屆滿後，上訴人丁○○應無條件搬遷，房屋則歸伊所有，上訴人丁○○不得對伊請求任何補償。嗣上訴人丁○○依約於系爭土地上興建鋼骨造1層樓店舖即門牌號碼臺南市○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋），並於上揭租賃期間，將系爭房屋轉租予上訴人乙○○使用。伊於租賃期限屆滿前之95年5月4日即以台東成功郵局第20號存證信函通知上訴人丁○○，伊無意續租予上訴人丁○○，並以副本告知上訴人乙○○，並函知上訴人二人於租賃期間屆滿後，應自系爭房屋搬離，惟迄未獲置理。又依兩造約定上訴人丁○○於93年6月1日至95年5月31日之租金，依約調漲後，每月應為75,000元，然上訴人丁○○於租期屆滿前，尚積欠95年4、5月份之租金，伊已與被上訴人丁○○達成協議，減縮該二月租金為每月4萬元，共新台幣（下同）8萬元；上訴人丁○○於租期屆滿後，占有系爭房地及上訴人乙○○占有系爭房地，均屬無權占有，獲有占有之利益。爰依租賃契約租金請求權、不當得利之利益返還請求權及所有權人之物上請求權等法律關係，請求上訴人二人遷讓系爭房屋及給付伊租金8萬元，及自95年6月1日起至上開房屋全部遷讓完畢日止，按月給付伊6萬元之相當於租金之不當得利（原判決判命上訴人二人應將系爭遷讓交還被上訴人；上訴人丁○○應給付被上訴人8萬元；上訴人應自95年6月1日起至系爭房屋全部遷讓完畢日止，按月給付被上訴人6萬元。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人對原審敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。
二、上訴人丁○○則以：
（一）伊向被上訴人承租系爭土地，地上物全部建築費用係由上訴人丁○○斥資200萬元搭蓋的，依系爭租賃契約第5條第2項約定：「在租期屆滿.... 乙方應立即拆除地上建築物（拆屋還地）恢復租賃標的原狀返還甲方。若甲方願意保留地上建築物，甲方得依以方出資興建物之建築費用以十年平權攤提折舊後之殘值抵其欠租總額之後取得地上物全部權利，乙方即對該地上物無任何權利存在....。」今伊願依約拆屋還地，或被上訴人應依約補償其建築費用。
（二）又上訴人與上訴人丁○○前後訂有3份租賃契約，應以85年12月1日所簽訂者為據。
（三）被上訴人與上訴人丁○○前後訂有3份租賃契約，租期均不相同，未公證確認，足以構成不定期租賃契約。
（四）聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，前開廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請。
三、上訴人乙○○辯稱：除引用上訴人丁○○前開第（二）、（三）項抗辯外，另陳稱伊為善意第三人，其權利自應受保障等語，並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，前開廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：⒈上訴人丁○○於84年間向被上訴人承租系爭坐落台南市○
區○○段第1096-5、1096-6地號土地，兩造於85年間簽訂土地租賃契約書，上訴人丁○○於85年9月間完成興建鋼骨造一層樓店舖即台南市○區○○段3275建號、門牌號碼台南市○○路○段○○號房屋。並於95年7月18日完成登記被上訴人為所有權人。
⒉上訴人丁○○於89年間將系爭房屋轉租給上訴人乙○○使用迄今，房屋目前由上訴人乙○○使用販賣衣服。
⒊上訴人丁○○積欠被上訴人二個月（95年4月1日起至95年
5 月31日止）租金，至今未給付。⒋系爭房屋以被上訴人名義聲請使用執照及所有權保存之登記，且由被上訴人繳納房屋稅。
（二）兩造爭執要點：⒈上訴人丁○○與被上訴人間所簽訂之租賃契約書，究為被
上訴人主張的85年6月1日或上訴人主張的85年12月1日所簽訂？⒉被上訴人是否應依其所主張85年6月1日簽訂契約書，第五
條第二項之規定補償上訴人興建房屋費用？⒊上訴人乙○○是否可主張為善意第三人而免責？
五、茲就兩造爭執要點一一論述如后：
（一）關於上訴人丁○○與被上訴人間所簽訂之租賃契約書，究為被上訴人主張的85年6月1日或上訴人主張的85年12月1日所簽訂部分：
⒈被上訴人主張伊與上訴人丁○○間租賃關係約定內容所據
之系爭租賃契約書（即訂約日期為85年6月1日之契約書），上訴人丁○○自承系爭租賃契約書上之「丁○○」之簽名及印文為其所親簽及用印（見原審卷第21頁），且不爭執系爭租賃契約書之真正，並於原審審理中提出經核與此系爭租賃契約書相同之文書1份（見原審卷第31至33頁），是系爭租賃契約書確為真正，應無疑義。
⒉又上訴人丁○○於系爭土地上興建系爭房屋，係以被上訴
人之名義申請使用執照及為所有權之保存登記，並由被上訴人繳納房屋稅；且上訴人丁○○亦自承每月租金自5萬元開始繳，嗣後漲為6萬多等語（見本院卷第39至40頁），均與系爭租賃契約第5條約定「租賃房地使用約定：乙方（即上訴人丁○○）承租土地後，若有興建建物之必要，應以甲方（即被上訴人）之名義為起造人、申請建築執照、使用執照及建物保存登記。…」、第3條約定「租金：每月新台幣5萬5千元正。…租金調整：每隔2年調漲1次租金每月5千元…」相符，是則由被上訴人與上訴人丁○○實際履約內容以觀，顯係以系爭租賃契約約定之內容為依循，從而被上訴人主張伊與上訴人丁○○間之租賃法律關係，應以系爭租賃契約為據，應屬可採。上訴人丁○○雖抗辯與被上訴人間租賃契約關係應以85年12月1日簽立之租賃契約書為據云云，既為被上訴人否認其上被上訴人姓名及印文之真正，而上訴人丁○○迄本院言詞辯論終結時，尚未能舉證以明其實，且該租賃契約書載稱之租金每月僅1萬元，與前述實際履約之內容顯不相符，從而上訴人丁○○上開抗辯，應不足採取。被上訴人主張：伊與上訴人丁○○間之所簽訂之租賃契約書，應以85年6月1日所簽立的為據等語，則堪採信。
⒊上訴人丁○○另抗辯與被上訴人前後訂有3份租賃契約，
租期均不相同，應屬不定期租賃契約云云。惟查被上訴人與上訴人丁○○間租賃法律關係係以系爭租賃契約為據，已如前述，該契約第2條既已載明「租賃期限：自民國85年6月1日起至民國95年5月31日止，計10年。」，則本件為定期租賃至明，上訴人丁○○此一抗辯亦不可採。
（二）關於被上訴人是否應依其所主張85年6月1日簽訂契約書，第五條第二項之規定補償上訴人興建房屋費用部分：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉經查系爭租賃契約第5條第2項已載明「在租期屆滿前，乙
方（即上訴人丁○○）若欠繳租金達兩個月（含）以上，經甲方（即被上訴人）逕行解除本租賃契約後，乙方應立即拆除地上建築物（拆屋還地）恢復租賃標的原狀返還甲方。若甲方願意保留地上建築物，甲方得依乙方出資興建建物之建築費用以十年平均攤提折舊後之殘值抵其欠租總額之後，取得地上物全部的權利，乙方即對地上物無任何權利存在，…」等語。依該約定，上訴人丁○○需「拆屋還地」或得依該約定向被上訴人請求依其出資興建之建築費用按殘值折抵其租金者，係以「在租約屆滿前」為前提要件，與本件租約已屆期有所不同，而不能據以援用，是則上訴人丁○○此一抗辯亦不足採。況系爭租賃契約第6條已明定：「租賃屆滿後，.... 房屋歸甲方（即被上訴人）所有，乙方（即上訴人）均不得對甲方請求任何名義之補償。.... 」等語，益足徵上訴人丁○○辯稱被上訴人應予補償云云，實無所據。
（三）上訴人乙○○是否可主張為善意第三人而免責部分：另上訴人乙○○雖以伊為善意第三人，應受保護，且應免責等語抗辯。惟查，上訴人乙○○係以伊與上訴人丁○○間之租賃關係占有使用系爭房屋，縱認上訴人乙○○不知上訴人丁○○與被上訴人間，有如系爭租賃契約就系爭房屋所有權變動之約定，而基於債之關係相對性，上訴人乙○○亦僅能依與上訴人丁○○間之租賃契約向上訴人丁○○主張權利，而不得用以對抗被上訴人，且上訴人乙○○亦無土地法第43條規定之善意信賴不動產登記而應受保護之情，自無得對抗被上訴人本於為系爭房屋之所有人行使物上請求權之事由，且上訴人乙○○對被上訴人並無另有占有權源，是則上訴人乙○○上開抗辯並無理由。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。而民法第767條所謂占有，係指同法第940條之直接占有及第941條之間接占有而言；出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。查被上訴人與上訴人丁○○間租賃法律關係之依據為系爭租賃契約，已如前述，且上訴人丁○○亦依系爭土地租賃契約書第5條第1項約定於85年9月興建系爭房屋，以被上訴人之名義申請使用執照及於95年7月18日以被上訴人之名義為保存登記，且自86年度起即由被上訴人繳納房屋稅等情，亦為被上訴人與上訴人丁○○所不爭執，而依系爭租賃契約第2條約定租期已於95年5月31日屆滿，再依第6條約定「
一、租期屆滿後，乙方（即上訴人丁○○）除需繳清租約存續期間之水電費及營業上必須繳納之稅捐，應無條件搬遷房屋內之生財器具（不包括固定於房屋之設備裝潢），房屋歸甲方所有，乙方不得對甲方請求任何名義之補償…。二、租期屆滿本契約即消滅。雙方欲繼續租賃時，應另訂書面契約，其租賃條件另議之。」，從而，系爭房屋於95年5月31日起即歸被上訴人所有。次查本件上訴人乙○○自95年6月1日起占有使用系爭房屋，係由無正當占有使用權源之上訴人丁○○，基於其與上訴人乙○○間之租賃契約所交付，依前述最高法院判決意旨，上訴人丁○○對於系爭房屋尚有事實上之管領力，為間接占有人，而被告乙○○則為直接占有人，其等依前揭民法第767條之規定，對於系爭房屋之所有權人即被上訴人，均負有返還之義務。從而，被上訴人請求上訴人二人應將系爭房屋遷讓返還，於法尚非無據，應予准許。
七、又按被上訴人與上訴人丁○○間租賃法律關係所依據之系爭租賃契約第3條第1項約定：「租金給付：…租金應於每月一日以前繳納，…」，且按承租人應依約定日期，支付租金，民法第440條第1項前段亦有明文。查被上訴人主張上訴人丁○○尚積欠被上訴人「自95年4月1日起至95年5月31日止」租賃期間內，2個月之租金共8萬元未清償乙節，為上訴人所不爭執，堪信為真正。被上訴人請求上訴人丁○○給付積欠租金8萬元，依前揭說明，並無不合，應予准許。
八、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。第按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第
16 95號判例意旨可資參照）。查上訴人於95年5月31日系爭租賃契約屆期消滅後，自95年6月1日起仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，揆諸前揭說明，其等獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，應堪認定。次查依系爭租賃契約書之約定，原約定租金每月為5萬5千元，且每隔2年調漲1次租金5千元，93年6月1日至95年5月31日之租金，依約調漲後，每月租金為7萬5千元，惟被上訴人與上訴人丁○○曾協議減租為4萬元，再參以上訴人丁○○將系爭房屋出租與上訴人乙○○之每月租金為5萬5千元乙節，業據上訴人丁○○自陳在卷，且為被上訴人所不爭，是則上訴人丁○○占有使用系爭土地所受之利益應認係5萬5千元，依此上訴人二人占有系爭土地所得相當於租金之不當得利應以5萬5千元為度。參照前揭說明，上訴人主張依系爭土地租賃契約原訂每月租金中之6萬元為依據，請求被告給付自95年6月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利6萬元，於5萬5千元範圍核屬正當，逾此部分，非法所許。
九、再按不真正連帶債務，係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務（最高法院89年度台上字第2240號判決參照）。查上訴人丁○○出租系爭房屋與上訴人乙○○，而各為系爭房屋之間接占有人與直接占有人，係本於各別無權占有被上訴人系爭房屋之事實，而獲有相當於租金之不當利益，並使被上訴人受有損害，自應對被上訴人各負全部給付之義務。惟不當得利僅對於違反公平原則之財產變動，剝奪受益人所受之利益，以調整其財產狀態為目的，並無使受損人因此更獲有不當得利之用意，是上訴人二人其中一人如已返還其所受之利益與被上訴人，即足以達此目的，另一上訴人即應免其義務，是上訴人二人就關於受有相當租金之不當得利對被上訴人應負不真正連帶債務，於其中一人返還其利益時，另一上訴人即免其責任。而被上訴人僅請求上訴人二人應共同給付被上訴人上開相當於租金之不當得利，未請求上訴人二人負不真正連帶債務，其請求並未逾前開上訴人二人應負擔之範圍，本院自應予以准許。
十、綜上所述，被上訴人依民法第767條所有物返還請求權、民法第179條不當得利請求權及租賃契約租金請求權等法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及請求上訴人丁○○應給付積欠之租金8萬元，暨上訴人應自95年6月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利5萬5千元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分（即命上訴人按月給付被上訴人之金額，於超過5萬5千元部分）及該部分之訴訟費用之負擔，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
十二、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87第1項、第78條、第79條分別定有明文，本件上訴人上訴為一部有理由，一部無理由，本件之訴訟費用13,830元（包括第一審裁判費6,060元及第二審裁判費7,770元），自應依比例由兩造分別負擔，爰裁判如
主文第四項，附此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第87條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃瑪玲法 官 李杭倫以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 96 年 2 月 14 日
書記官 蔡曉卿