臺灣臺南地方法院民事判決 95年度簡上字第45號上 訴 人 甲○○
樓被上訴人 乙○○訴訟代理人 王進輝律師上列當事人間請求確認停車位使用權存在等事件，上訴人對於民國95年3月27日本院臺南簡易庭95年度南簡字第35號第一審判決提起上訴，本院於民國95年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人李慧玲於民國94年間（起訴狀誤載為84年間）向本院民事執行處標買坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號土地與其上5829建號建物（門牌號碼為台南縣○○鄉○○村○○○街○○號7樓，其後門號整編為台南縣○○鄉○○村○○街○○○號7樓），經本院核發不動產權利移轉證書，並辦理所有權移轉登記完畢。訴外人李慧玲拍賣取得之上開建物為歸仁莎城大樓之一部，含共同使用部分台南縣○○鄉○○○段5845建號應有部分10000分之145，即包括如附圖所示地下層第33號停車位（下稱系爭停車位）之專用部分，且歸仁莎城大樓住戶就停車位本有分管事實及分管契約存在。被上訴人於94年9月21日向訴外人李慧玲購買上開土地、建物及共同使用部分5845建號之應有部分，並於94年10月7日辦理所有權移轉登記完畢，依法繼受系爭停車位之使用權。依同為歸仁莎城大樓訴外人張喬媚所有房地總面積為
70.06平方公尺，共同使用部分持分為10000分之145，為有停車位；訴外人詹美芳有房地總面積73.45平方公尺，共同使用部分持分為10000分之56，為無停車位；訴外人施美惠所有房地總面積72.60平方公尺，共同使用部分持分為10000分之56，為無停車位；訴外人王麗美所有房地總面積72.06平方公尺，共同使用部分持分為10000分之146，為有停車位；被上訴人所有房地總面積72.06平方公尺，共同使用持分為10000分之145，為有停車位；上訴人所有位於歸仁莎城大樓門牌號碼為台南縣○○鄉○○路○○○○號6樓房屋（其後門牌整編為台南縣○○鄉○○○路○○號6樓），房地總面積
100.01平方公尺，共同使用部分持分10000分之77，應無停車位至明。惟系爭停車位竟遭上訴人占用，雖上訴人抗辯其係向前手楊中山購買而來，惟上訴人依法不得單獨受讓系爭車位，上訴人將汽、機車停放在系爭停車位，已妨害被上訴人行使權利。爰依據民法第767條所有權人物上請求權，提起本訴。並請求判決：
㈠確認被上訴人就坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號土地地
下層（即門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○街○○○號7樓之共同使建號5845號部分）如附圖所示地下層編號第33號停車位，有使用權存在。
㈡上訴人應將系爭停車位之障礙物遷移，並不得設置障礙物妨害被上訴人行使該使用權。
㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭停車位原為臺南縣○○鄉○○○街○○ 號7樓（門牌整編後為臺南縣○○鄉○○街○○○號7樓）原屋主即訴外人楊中山所有，訴外人楊中山於87年1月9日以新台幣（下同）30萬元出賣系爭停車位予上訴人之夫何永春，但因系爭停車位只有持分，且依附在房屋所有權之內，不能單獨分割，致無法辦理系爭停車位之所有權移轉登記，惟上訴人已使用系爭停車位長達7年之久，上訴人於訴外人楊中山所有之房地遭本院強制執行時，曾向執行法官提出系爭停車位買賣相關證明文書，執行法官為確保上訴人之權益，於拍賣公告備註欄註明「拍賣物共同使用部分包括地下層編號33 號停車位，惟該停車位使用權業經債務人出賣予第三人何永春，故拍定後，僅就主建物部分點交」等語，拍賣公告既已註明「停車位不點交」，足見系爭停車位不在拍賣範圍之內。又被上訴人建物所有權雖含「共同使用部分」，惟共同使用部分係指防空避難室、公共樓梯間、機車位、發電室、水塔、水池等，並未註明包含停車位，足見被上訴人建物所有權「共同使用部分」並非系爭停車位等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求為全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明則為駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項為：㈠訴外人李慧玲於94年7月12日經由本院93年度執字第43615號
強制執行程序標買原為訴外人楊中所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地應有部分10000分之93（下稱系爭土地），及其上建物5829建號即門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○○街○○號7樓房屋（下稱系爭房屋），包含共同使用部分5845建號應有部分10000分之145、5846建號應有部分10000 分之119，已取得權利移轉證書，並辦理所有權移轉登記。㈡系爭房屋為歸仁莎城公寓大廈之區分所有建物，被上訴人於
94年9月21日向訴外人李慧玲購買系爭土地及系爭房屋，並，包含共同使用部分584 5建號應有部分10000分之145、5846建號應有部分10000分之119，於94年10月7日辦理所有權移轉登記。
㈢歸仁莎城大樓為訴外人偉程建設開發有限公司（下稱偉程公
司）所興建，地下層停車位並無獨立建號，與大樓之共同使用部分登記為5845建號，建商偉程公司出售歸仁莎城大樓區分所有建物時，就地下層停車位已與各區分所有人成立停車位使用權分管契約，由訴外人楊中山向建商偉程公司購買系爭房屋及土地時，已另依分管契約購買系爭停車位而取得使用權。
㈣上訴人亦為歸仁莎城大樓之區分所有建物所有權人，上訴人
之夫何永春於87年1月9日與訴外人楊中山訂立車庫買賣契約，以30萬元購買系爭停車位，但並未辦理共同使用部分5845建號之所有權移轉登記。
五、兩造爭執之事項：㈠訴外人楊中山將系爭停車位專用權出售予上訴人之夫何永春
，上訴人有無取得系爭停車位之權利範圍？㈡系爭停車位是否在訴外人李慧玲向執行法院買受之範圍內？
被上訴人是否取得系爭停車位之權利範圍？㈢被上訴人是否繼受分管契約而專用系爭停車位？系爭停車位
二重買賣，上訴人之夫何永春向訴外人楊中山買受系爭停車位之債權契約得否對抗被上訴人之物權契約？
六、訴外人楊中山將系爭停車位專用權出售予上訴人之夫何永春，上訴人有無取得系爭停車位之權利範圍？㈠按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款分別定有明文。是建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可。而區分所有建物地下層「停車空間」，其產權登記常見有二種方式：⑴以專有部分方式登記：如該地下層「停車空間」具有構造上及使用上之獨立性，得依90年9月14日修正之土地登記規則第82條第1項規定申請單獨編列建號。即區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同部分，並已由戶政機關編列門牌（或核發其所在地址證明）時，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理地下層停車位空間之建物所有權第一次登記，則購買該停車空間內停車位之人，各單獨取得該停車空間之建物應有部分所有權狀。⑵以共用部分方式登記：即同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外；又區分所有建物共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時隨同移轉於同一人，84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2款分別定有明文（84年7月12日修正後第75條第1款、第80條）。故以共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，係與大樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避難室等）合併另編建號，或由全體區分所有人所共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所有權人予以除外。此種登記方式，原則上各區分所有權人若其向建商買得之專有部分面積相同，則對此共用部分之應有部分比例亦均相同，故有購買停車位之區分所有權人，其對此共有部分之應有部分比例，通常會較未向建商購買停車位者為多；且此種方式之登記，登記簿僅建立標示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。是以同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分
)，故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有（最高法院86年台上字第1655號判決意旨參照）。
㈡歸仁莎城大樓於84年間興建完成，公共設施部分為地上1層
、地上2層、地上3層、地上4層、地上5層、地上6層、地上7層、地上8層、電梯樓梯間、地下層、突一層機械室、突二層水塔，全部公共設室編列2個建號，其中地上1、2層、電梯樓梯間、地下層、突一層機械室、突二層水塔共同使用部分規劃防空避難室、樓梯間、停車場、機械室、水塔用途，編為5845建號；地上3、4、5、6、7、8層共同使用部分規劃公共梯間用途，編為5846建號，該大樓之停車位在地下層，並未獨立編列建號，停車位所有權與其他共用部分共編一個建號即5845建號等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出5845建號建物登記簿謄本1份在卷可稽，且經本院依職權向臺南縣歸仁地政事務所函調大樓共同使用部分即5845、5846建號之建物登記簿謄本附卷可憑，復經本院調閱本院93年度執字第43615號強制執行事件所附建物登記簿謄本足參，堪認歸仁莎城大樓地下室停車空間係以上開第⑵種方式辦理登記，亦即無獨立編列建號，而與其他共用部分共編一個5845建號，屬歸仁莎城大樓之共用部分，堪以認定。又建商偉程公司銷售歸仁莎城大樓時，就地下1層劃分為配電室、蓄水池、機械室、連道及49個停車位，其中停車位部分業經全體區分所有人於承購時與偉程公司協議分管，並由另行購買停車位之區分所有人取得停車位之專用權，訴外人楊中山向偉程公司購得系爭停車位後，共同使用部分5485建號之應有部分為145/10000，其應有部分之比例，較未購買停車位者為多等情，亦有上訴人提出之地下1層位置圖、區分所有建物共同使用部分附表各1份附於上開強制執行卷宗可證，堪信為真實。
㈢再按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分或其
基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第72條第2款（修訂後第80條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院85年度台上字第569號判決、參照）。本件上訴人雖亦為歸仁莎城大樓之區分所有人，訴外人楊中山於其所有系爭房地遭債權人台灣土地銀行股份有限公司聲請本院強制執行以前，已於87年1月9日單獨將系爭停車位使用權出售予上訴人之夫何永春，惟並未辦理共同使用部分5845建號停車位應有部分所有權移轉登記之情，為上訴人所陳明，且有上訴人提出之車庫買賣契約書1份附於本院卷足參，上訴人既未取得5845 建號共同使用部分之系爭停車位權利範圍，且依上開說明，訴外人楊中山單獨出售系爭停車位予上訴人之夫何永春，已違反公寓大廈管理條例第4條第2項之強制規定，上訴人之其夫何永春與訴外人楊中山間雖訂立停車位買賣契約，惟上訴人或其夫何永春既尚未取得5845建號共同使用部分系爭停車位之權利範圍，則系爭停車位之使用權自無從與上開共同使用部分土地所有權分離而單獨由上訴人之夫何永春取得，應無疑義。
七、系爭停車位是否在訴外人李慧玲向執行法院買受之範圍內？被上訴人是否取得系爭停車位之權利範圍？㈠訴外人李慧玲向本院標買系爭房地時，本院拍賣公告記載拍
賣範圍併含系爭停車位，惟拍賣後不點交等情，為兩造所不爭執，又系爭房屋共同使用部分既包含系爭停車位權利範圍，且由訴外人李慧玲拍定取得權利移轉證書並辦妥所有權移轉登記，揆諸上開公寓大廈管理條例第4條第2項之規定及最高法院裁判意旨，系爭停車位包含在執行法院拍賣之範圍內，訴外人李慧玲經由拍定而取得系爭停車位之專用權等情，即可採信。
㈡至上訴人主張：拍賣公告標明系爭停車位不點交，足認系爭
停車位非拍賣效力所及，訴外人李慧玲並未取得系爭停車位之使用權云云，惟查，系爭停車位係屬系爭大樓之共同使用部分，如上所述，而共同使用部分約定供特定區分所有權人專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定作為專用而變為非共同使用部分。是執行法院拍賣系爭不動產之專有部分（即系爭房屋），效力自應及於其共同使用部分之應有部分，而訴外人李慧玲因拍定而取得系爭不動產專有部分之所有權時，亦當然取得共同使用部分之應有部分。至本件拍賣公告標明不點交，乃系爭停車位係屬共同使用部分，其權利範圍僅為應有部分，故無從為點交行為，並不影響本件拍定範圍包括系爭停車位之認定。從而，共同使用部分之系爭停車位應有部分，已歸訴外人李慧玲所有，自不因執行法院之拍賣公告記載系爭停車位不點交，遽認系爭停車位即不在訴外人李慧玲拍定買受之範圍內，上訴人上開主張，自屬無據。又被上訴人其後向訴外人李慧玲買受系爭房地及共同使用部分5845建號應有部分10000分之145、5846建號應有部分10000分之119，並辦理所有權移轉登記，本於權利繼受之法理，被上訴人亦依法當然取得5845建號共同使用系爭停車位之權利範圍。
八、被上訴人是否繼受分管契約而專用系爭停車位？系爭停車位二重買賣，上訴人之夫何永春向訴外人楊中山買受系爭停車位之債權契約得否對抗被上訴人之物權契約？㈠共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱
將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例參照），就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用（司法院大法官會議第349號解釋可資參照）。依該解釋，共有人於訂立共有物之分管契約後，如其中一人將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉有分管契約，或有可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束，並非共有人中有將應有部分移轉他人致所有人有所變更時，分管契約即失效力。至善意第三人自願受分管契約之拘束者，該分管契約對善意第三人自始有效，自不待言。次按共有物分管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘地下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院87年度台上字第1359號、81年度台字第1060號判決可資參照）。次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院83年台上字第3243號判例參照）；又系爭停車位之產權係登記在前業主黃某持有之大樓公共設施之應有部分萬分之333，此應有部分已由被上訴人取得。上訴人雖同為大樓之區分所有建物所有人，並已向黃某單獨價購系爭停車位，惟此屬其與黃某間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗被上訴人，是上訴人抗辯其向黃某購買系爭停車位，非屬無權占有，即無足採取（最高法院87年度台上字第2199判決參照）。
㈡歸仁莎城大樓地下1層雖登記為全體區分所有權人共有，惟
該大樓並非全部區分所有權人均擁有停車位使用權，必須向建商偉程公司另行加價購買，始有停車位使用權，其使用權專屬購買停車位者所有等情，已如前述，上訴人亦為該大樓區分所有人，對於上開分管契約知之至明，足證系爭大樓全體區分所有權人就該共有之地下室停車位使用權已有分管約定，訴外人李慧玲向本院標買而繼受取得系爭不動產（含共同使用部分）之應有部分，且拍賣之不動產包含系爭停車位在內，堪認訴外人李慧玲知悉上開分管協議存在之情形下而為標買，自受停車位分管契約之拘束，被上訴人向訴外人李慧玲買受系爭房地時，亦明知有停車位分管契約，該停車位分管契約對被上訴人自始有效，被上訴人得本於共有人身分繼受系爭大樓之分管協議，取得系爭停車位之專用權，洵堪認定。
㈢上訴人之夫何永春雖先向訴外人楊中山購買系爭停車位，惟
未辦理共同部分之停車位權利範圍所有權移轉登記，是以上訴人之夫何永春與訴外人楊中山訂立停車位買賣契約為債權契約，其後被上訴人已繼受系爭停車位之應有部分，並辦理系爭停車位共同使用範圍之所有權移轉登記，具有物權契約之效力，縱上訴人占有系爭停車位長達7年之久，亦不得對抗被上訴人至為明確。
九、綜上所述，訴外人李慧玲既經由執行法院之拍賣程序而拍定取得系爭房地之所有權，且系爭房地之建物共同使用部分之應有部分包含系爭停車位之權利範圍，為訴外人李慧玲拍定買受之範圍內，訴外人李慧玲基於歸仁莎城大樓之共有人身分，繼受大樓區分所有權人對於地下室停車空間之分管契約，而取得系爭停車位之專用權，其後被上訴人向訴外人李慧玲買受系爭房地及共同使用部分，亦包含系爭停車位之權利範圍，依法繼受大樓區分所有權人對於地下室停車空間之分管契約，而取得系爭停車位之專用權，至於上訴人之夫何永春與訴外人楊中山固早已就系爭停車位訂立買賣契約，惟僅具債權契約之效力，無從對抗被上訴人取得共同使用部分之系爭停車位應有部分之物權契約效力。從而，被上訴人基於民法767條物上請求權之法律關係，請求確認被上訴人就坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號土地地下層（即門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○街○○○號7樓之共同使建號5845號部分）如附圖所示編號第33號停車位，有使用權存在；上訴人應將系爭停車位之障礙物遷移，並不得設置障礙物妨害被上訴人行使該使用權，為有理由，應予准許。又本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為上訴人（即被告）敗訴之判決，分依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。是則原判決判命上訴人應將系爭停車位之障礙物遷移，並不得設置障礙物妨害被上訴人行使該使用權，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 蔡美美
法 官 張季芬法 官 張桂美上為正本係照原本製作本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 11 月 23 日
書記官 黃鋕偉