臺灣臺南地方法院民事判決 95年度簡上字第77號上 訴 人 甲○○
之9訴訟代理人 涂欣成律師
李季錦律師洪梅芬律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 吳信賢律師複代理人 曾志青律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國95年5月10日臺灣臺南地方法院新市簡易庭94年度新簡字第630號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國95年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國92年間向被上訴人購買坐落臺南縣永康市○○段82、389、392、393、396地號5筆土地，應有部分均為100 00分之28，及土地上建號1998號、門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」建物及共用部分建號1870號應有部分10000分之34。查上開建物之共用部分（公設）即1870建號（以下簡稱「系爭公設建物」），其登記之應有部分為10000分之63，惟被上訴人僅約定出售上訴人應有部分10000分之34，嗣被上訴人委託代書依約辦理移轉登記時，因代書疏失，誤將系爭公設建物移轉10000分之63予上訴人，經被上訴人發覺後，就逾買賣契約部分即應有部分10000分之29請求上訴人返還登記，竟遭置之不理。
（二）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文，查兩造成立之買賣契約，約定出售之系爭公設建物應有部分為10000分之34，惟因代書疏失，誤將逾此部分之公設建物應有部分10000分之29移轉登記予上訴人，致上訴人取得登記所有之系爭公設建物應有部分成為10000分之63，是逾兩造買賣契約所約定部分，顯無法律上之原因，而屬被告之不當得利，就此部分上訴人自應移轉登記返還予被上訴人。爰依不當得利之法律關係，求為判決：上訴人應將坐落臺南縣永康市○○段
82、38 9、392、393、396地號土地上建號1870號之公設建物、應有部分10000分之29登記予被上訴人。
（三）對上訴人所為抗辯之陳述：
１、兩造間買賣建號1998號、門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」建物及基地，僅包括2個機械式停車位而已，應可確定。查兩造就於92年10月間買賣契約約定買賣價金為新臺幣（下同）2,500,000元之事實，雙方均無爭執。卷內所附92年10月7日及同年月20日兩份不同日期之不動產買賣契約書，僅價金有異，但其內註明買賣建物包括「2個機械停車位編號108、109」，契約書中既均標示2個編號，復言明2個車位，意涵一致，內容明確；上訴人謂此僅為例示云云，實無可採。又上訴人前於94年10月間向臺灣臺南地方法院檢察署提出被上訴人涉嫌侵占之告訴案件即94年度偵字第6061號案件，其不起訴處分書記載，上訴人亦指稱被上訴人僅售予編號108、109之停車位。另上訴人自認實際給付之價金，為日期92年10月7日買賣契約書所載之2,500,000元，而非92年10月20日買賣契約書所載之3,1 00,000元。可見92年10月7日買賣成立當日所書寫之內容，即買賣標的其中系爭公設建物1870建號之應有部分為10 000分之34（含2個機械式停車位），確為兩造之真正合意。
２、兩造買賣契約既僅約定2個機械停車位，則依約定應移轉之公共設施建物部分，為建號1870號之應有部分10000分之34，方為正確。按集合式住宅必有樓梯、防空避難室等共同使用設施，此共同部分之面積需由全體區分所有權人依持有單獨所有部分之比例予以分擔所有；集合式建物區分所有權人所有總建物面積中包含之公共設施之分擔面積之比例，即為俗稱之「公設比」。又集合式大樓建物因建築法令規定，更需設計有蓄水池、電梯、變電室、停車位等等公共設施，是其「公設比」必較一般低層建物為高；而不同之集合式建築物因其設計規劃之異，各個建物之公設比並非一成不變，然大體而言，多在25%至35%間為常見，此為營建業眾所皆知之事實。本件上訴人之專有部分（含附屬建物）為113.8平方公尺，交易當時應係以其公設比25%計算，即約28.45平方公尺計；另加二車位為七坪即
23.14平方公尺計，兩者合計為51.59平方公尺；從而本件公設建物部分乃約定移轉應有部分為10000分之34（公設建物之總面積為15,287.94㎡×34/10000＝51.98㎡）。復據「建築技術規則建築設計施工篇」第2章第14節停車空間第60條之規定，「機械停車設備每輛為寬2.2公尺，長
5.5公尺及淨高1.8公尺」，換算其面積為12.1平方公尺即約3.66坪，則被上訴人前陳本件系爭共同使用部分及停車位面積比例之計算方法及內容，允為合理。另據證人丁○○先生證稱：其向被上訴人購買同棟大樓之門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之5」建物，同時也買受2個機械式車位，其受移轉登記建號1870號建物部分，亦為應有部分10000分之34，與本件兩造於買賣契約書約定之應有部分比例相同；又丁○○先生買受之上開建物面積為
113. 81平方公尺，相近於上訴人所購系爭14樓之5房屋登記之113.80平方公尺，益見本件正確之買賣約定移轉建號1870號建物之所有權，應為應有部分10000分之34無疑。
３、再被上訴人既另保留有編號112、115、116號3個停車位未出售，自非留有相當之該建號應有部分不可。而本件被上訴人主張之應有部分10000分之29，以建號1870號建物之建築面積15,287.94平方公尺換算，其比例面積有44.34平方公尺即13.41坪，以三個車位需建物面積10坪以上而觀，亦是合理。況該系爭應有部分10000分之29換算比例面積非小，交易經濟價值不能謂低！是被上訴人主張本件僅只出售應有部分10000分之34，另逾此之應有部分10000分之29為錯誤所致甚明。再由數理邏輯論之，本件若以系爭建物買賣中之專有部分即建號1998號之面積僅為113.80平方公尺，則此錯誤移轉之應有部分比例面積有44.34平方公尺，已近專有部分之4成之高，顯逾合理之比例範圍；若另綜計建號1870號之應有部分10000分之63，換算比例面積達96.31平方公尺，則上訴人甲○○所購之房屋亦將形成有不合理之共同使用部分之比例負擔！本件被上訴人因錯誤移轉登記之建號1870號之應有部分逾10000分之34之應有部分10000分之29，確是上訴人無法律上之原因受益，為屬不當得利，應依法返還之。
４、上訴人抗辯集合式建物之共同使用部分，不得脫離所有權人之專有部分單獨所有云云，惟本件被上訴人原欲將系爭建號1870號應有部分10000分之29，信託移轉登記予訴外人丁○○前向被上訴人購買之建物名下，此業據丁○○先生到庭結証屬實。上訴人雖指摘訴外人丁○○曾出具歸還停車位之「同意書」予大樓管理委員會為偽造云云，惟證人丁○○已證稱其確實有用印出具該紙文書。此「同意書」之出具，適足以說明被上訴人與訴外人丁○○間，均誤以為被上訴人已將建號1870號之應有部分10000分之29信託移轉登記予訴外人丁○○購置之建物名下，可証明被上訴人之主張為有理由。
５、大廈住戶繳交停車位管理費，並非取得其所有權之充分必要條件，論理上應予釐清。查公寓大廈管理費之繳納與否，非因之逕生區分所有權人所有權之變動；而繳交管理費者，亦不得逕指必為所有權人，允為眾所皆知之理。否則，若任何人僅以繳交管理費，即可自認取得一建物之所有權，天下豈不大亂！況上訴人係於被上訴人提起本件訴訟後，方才向系爭建物之大廈管理委員會要求繳納編號112、115、116號3個停車位之2年份管理費，此為其提出之收據可知，是亦足反證，在此之前，上訴人根本未有買受取得該等停車位之認識。
６、證人戊○○之證言有部分偏頗而與事實有間，應予釐清。證人戊○○雖稱「……上訴人甲○○是繳納14樓之9號建物及五個停車位之管理費」云云（見95年8月17日準備程序筆錄第4頁第1行），但其又稱「……上訴人甲○○原先繳納二個停車位，二個停車位之編號我記不得，繳了大約一年左右，他發現他的所有權狀……，所以他是以開票的方式要繳納五個停車位的管理費給……」等語（見同頁準備程序筆錄第19行以下），則其前一段證言顯然未盡明確，應以後段陳述較為可取。 由證人戊○○之後一段證述
可知，上訴人甲○○自簽訂買賣合約，到辦理過戶登記，甚至使用繳費經過一年，均自認只有二個停車位而已，其主張買受五個車位，為無可採甚明。
（四）原審判決認事用法均無違誤，上訴人之上訴並無理由。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）主張不當得利之人，應對無法律上之原因負舉證責任。按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。」復按「不當得利係以當事人之一方無法律上之原因而受利益，致他方受損害為其成立要件，並須就無法律上之原因，負舉證責任。」最高法院78年臺上字第1599號裁判參照。其次「主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定。」（最高法院91年臺上字第1613號裁判參照）。可知，主張不當得利之一方，應對他方享受利益為無法律上之原因負舉證責任，縱不負舉證責任之他方就其受利原因之說明尚未臻確信，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任。
（二）被上訴人對「上訴人取得系爭公設建物應有部分10000分之29係無法律上原因」之舉證不足採信，基於上述舉證責任分配之法則，被上訴人對上訴人取得系爭公設建物應有部分10000分之29係無法律上之原因應負舉證之責。而被上訴人對上開事實之舉證，無非以系爭公設建物應有部分10000分之29已移轉給證人丁○○，且兩造於92年10月7日簽立之買賣契約書上僅記載系爭公設建物應有部分10000分之34，車位僅108、109二個。惟查：
１、上訴人否認受領系爭公設建物應有部分10000分之29係無法律上之原因。車位與建物應有部分之登記是否不當得利係屬二事，不能以車位多少認定系爭公設建物應有部分為何。蓋系爭建物之車位應如何使用係共有人分管契約之問題，與系爭建物所有人誰屬之物權問題係屬二事，而被上訴人又無法舉證說明系爭建物停車位與應有部分比例之關係為何，自無從以兩造92年10月7日買賣契約上僅記載108、109二個停車位即斷定上訴人受有系爭建物應有部分10000分之29為不當得利。
２、被上訴人於92年10月7日簽立買賣契約時，被上訴人之締約代理人庚○○曾向上訴人表示應有部分10000分之29 要多給上訴人，至於二個停車位與系爭建物應有部分之比例為何，上訴人並不清楚，後來經系爭建物管理委員會即高統嶺摩登廣場管理委員會（以下簡稱「管理委員會」）催繳停車位之補助費，才知有5個車位。因此，不能以上訴人於臺南地檢署94年度交查字第516號第56頁筆錄陳稱「被告（即被上訴人）也有告訴我只賣給我108、109二個車位，我也有繳納編號108、109、112、115、116號停車位的管理費。」等語，即認定上訴人受有10000分之29應有部分為不當得利。
３、被上訴人自承系爭公設建物應有部分10000分之29於系爭建物門牌14樓之5、14樓之9分割後，係掛在上訴人名下而非訴外人丁○○名下。84年6月28日所公布施行之公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」而卷附臺南縣永康地政事務所95年10月12日所登記字第0950008065號函亦明示：
若非建物區分所有人，即不能受讓公共設施之部分，是專有部分不得與其所屬建物共有部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。查本件上訴人於92年10月間向被上訴人購買系爭公設建物時，被上訴人於高統嶺摩登廣場大樓中已無建物（即專有部分）之所有權，至於門牌「臺南縣永康市262巷6號5樓之1、之2、之3、之5」建物，被上訴人則是於93年10月15日取得所有權。是被上訴人與上訴人簽訂系爭買賣契約時，即需將其名下之系爭公設建物包含車位所占共有部分之所有權所有應有部分均移轉予上訴人，否則將單獨遺留共有部分之應有部分而違反前開條文規定；況且本件建築物建築完成日期為84年12月4日，自有上述公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用，兩造於92年間所簽訂之買賣契約自應包括全部之系爭公設建物應有部分（即10000分之63）。被上訴人對此應有所認識，否則不會在訴訟中主張於系爭建物門牌14樓之5、14樓之9分割後，將10000分之29之應有部分寄放在證人丁○○名下。
４、被上訴人雖主張曾交代代書訴外人乙○○將系爭公設建物應有部分10000分之29借名登記於訴外人丁○○名下，惟其主張不足採信。證人丁○○雖證稱：「被上訴人來找我說，他有3個車位，是否能暫借我的名義來登記，我有答應被上訴人，至於如何將車位用我的名義暫寄，我不清楚。」（本院卷第195頁）。惟查，經法官詢以「（問：被上訴人有無告知你，要暫寄你名義登記的車位編號為何？）答：我不知道，被上訴人沒有說。」經上訴人訴訟代理人詢以「（問：為何被上訴人暫寄的時候沒有簽立書面，而返還的時候要簽立書面？）答：因為被上訴人說大樓管理委員會要求出具證明書，請我開具證明書給他。」「（問：…為何該份同意書上面沒有記載日期？）答：我不知道，當時我人住醫院，沒有筆，如果是手寫的話，文字會寫日期，因為是打字的，所以沒有寫日期，這是被上訴人拿來給我的。」「（問：當初為何要住院？）答：因為我得高血壓。」「（問：是否不能寫字？）答：我能寫字，但我在醫院沒有帶筆。」「（問：被上訴人說要暫寄三個車位時，有無告知你清潔費及稅金要如何繳納？）答：沒有。」「（問：被上訴人有無請你去代書那邊辦理暫寄三個車位應有部分過戶的問題？）答：沒有。」（鈞院卷第195-197頁）則證人丁○○證詞之可信性即有可疑，蓋如要寄放，何以連寄放車位號碼為何都不清楚？何以未簽立書面？何以未談及請代書辦過戶及車位管理費、稅金應由何人繳納之問題？且證人既謂返還車位應管理委員會之要求，須書立證明書（臺南地檢署94年度偵字第12748號偵查卷第3頁），則何以暫寄車位而移轉登記予丁○○之時未書立證明書以交管理委員會？更可疑的是，證人僅是高血壓住院，尚能寫字，為何同意書僅蓋上任意刻製之證人印章，又不敢填上日期？令人懷疑被上訴人所主張三個車位乃暫寄丁○○之說詞，為臨訟杜撰。況被上訴人於臺南地檢署94年度發查字第406號卷第1頁之刑事案件移送書可知，被上訴人係於94年7月7日之犯罪時間，將臺南縣永康市○○○路○○○巷○號5樓之1、之5出賣與訴外人陳妍翎。
而被上訴人於偵查時供稱：「（問：B3-119車位是你將14樓之5分割為14樓之5及14樓之9這二戶後，是掛在何戶名下？）答：是掛在14樓之9。」「（問：你出售本件的5樓房子時（即94年7月7日），到底是否知道B3-116車位是附屬在原本14樓之9下面？）答：賣的時候我就知道了」（臺南地檢署9 4年度發查字第406號卷第46、47頁），可以證明被上訴人縱至94年7月7日出售房屋給陳妍翎時，係否認編號116之車位係掛名於證人丁○○之名下，被上訴人主張編號112、115、11 6已掛名丁○○名下，乃屬不實。
５、證人丁○○所購買門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之5」建物之總面積與上訴人之總面積同為100.61平方公尺，共用部分面積13.20平方公尺則較14樓之9共用部分面積13.19平方公尺稍大，惟證人丁○○92年9月24日之買賣價款僅2,250,000元（鈞院卷第202頁背面），較低於上訴人92年10月7日之2,500,000元，若非證人丁○○應有部分較上訴人少，被上訴人何以只賣證人丁○○2,250,000 元？可見訴外人庚○○表示要多給上訴人應有部分之事為真。
（三）兩造移轉公契亦載明上訴人應有部分為10000分之63。按台南縣永康地政事務所就本件土地及建物買賣所有權移轉契約書中亦明確載明：「本建物共同使用部分建號1870，應有部分10000分之63」況且，上開所有權移轉契約書中亦經被上訴人之親筆簽名，當對本件移轉應有部分10000分之63之情事知之甚捻，從而本件兩造所成立之房屋買賣契約之內容，雙方約定公設建物部分當為應有部分10000分之63無訛，而被上訴人亦不否認曾在該契約書末頁親簽「丙○○」三字，如何推諉而藉詞陳稱係代書作業錯誤之故？顯見其所稱顯非事實。再者，被上訴人係從事法拍屋已有多年經驗之人，當對代書移轉業務十分熟悉，苟如其所稱代書作業錯誤所造成，其於上開所有權移轉契約書自不會簽名，或是當時即請求代書更正，應無所謂不知代書作業錯誤之情事，足證本件雙方當事人於簽約當時之真意，係就其公設1870建號之應有部分10000分之63，達成買賣之合意。況若是代書作業錯誤，何以多年來未曾要求承辦代書乙○○負責向上訴人追討多移轉之應有部分或向乙○○請求損害賠償？被上訴人對此未能舉證以實其說，徒以空言泛稱代書乙○○作業錯誤，不足採信。
（四）被上訴人拒絕繳納編號112、115、116停車位之管理費。縱退步言，認系爭大樓共有人分管契約關於停車位之規劃可認定各共有人應有部分之比例，則上開車位所有人應向管理委員會繳納管理費。然自被上訴人於92年間將系爭公設建物出售並移轉登記予上訴人後，雖管理委員會曾向被上訴人收取管理費，而遭其以「系爭公設建物早已出售，其無須再負擔管理費」為由，拒絕支付管理費，顯見被上訴人亦認知系爭公設建物早已合意出賣與上訴人之事實。況且前述公設建物之停車位管理費用自92年12月起至今均係由上訴人繳納；另依管理委員會主委己○○之證詞及所提出之書證可知：被上訴人92年8月2日5,647元費用及92年10月6日金額11,294元不含停車位管理費，且係為繳交
92 年11月5日移轉所有權與上訴人之費用，與本案無關；
92 年12月10日金額2,342元係為繳交移轉所有權前92年8、9 月份之停車位管理費，亦與本案無關；93年11月15日所繳30,000元用以繳納93年間標到262巷6號5樓建物車位B2-227、223A、241之管裡費，而262巷6號5樓建物未包含編號108、109、112、115、116之停車位，故與本案無關；且管委會未曾收到被上訴人以票號CN0000000號、面額20,700元之支票繳納92年8月至94年7月系爭編號112、115、116車位之管理費；94年8月17日金額3,700元收據係為繳納262巷6號5樓之管理費，與本案無關。從被上訴人拒繳編號112、115、116車位之管理費可知，被上訴人亦不認編號112、1 15、116車位為其所有，本件買賣契約就系爭公設建物之權利範圍應為10000分之63無疑。
（五）按最高法院39年臺上字第1053號判例：「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」如前所述，就系爭公設建物之範圍是否為10000分之34自有疑義，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，故仍應調查其他證據以探求當事人真意，原審判決未查，判決被上訴人勝訴，實有違誤。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人於92年10月間向被上訴人購買系爭坐落臺南縣永康市○○段82、389、392、393、396地號、應有部分均為10000分之28土地，及土地上建物建號1998號、門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」建物（包含共同使用部分南新段1870建號之應有部分）。
（二）兩造分別於92年10月7日、92年10月20日簽訂「不動產買賣契約書」各一份，92年10月7日「不動產買賣契約書」約定買賣標的其中1998建號之共同使用部分南新段1870建號之應有部分為10000分之34，買賣價金為2,500,000元；92年10月20日「不動產買賣契約書」約定買賣標的其中1998建號之共同使用部分南新段1870建號之應有部分為全部，買賣價金為3,100,000元。惟上開二份「不動產買賣契約書」內均註明上訴人所購買者為共同使用部分1870建號內之機械車位編號108、109號二個車位。
（三）上訴人業經交付被上訴人買賣價金2,500,000元，被上訴人則於92年11月5日將第一項之土地建物（包含共同使用部分南新段1870建號之應有部分全部即10000分之63）辦理所有權移轉登記予上訴人。
四、得心證之理由：本件經依民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第463條規定，再準用同法第268條之1規定，使當事人整理並協議簡化爭點後，兩造同意將所整理之爭執與不爭執事項，做為本件辯論及判決之基礎。兩造之爭執事項為：（一）被上訴人出售上訴人之門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」土地建物，其中共同使用部分系爭公設建物南新段1870建號，所約定出售的應有部分為10000分之34或為10000分之63？（二）上訴人有無受有共同使用部分系爭公設建物南新段1870建號之應有部分為10000分之29之不當得利而應返還移轉登記予被上訴人？茲將本院得心證之理由分述如下：
（一）被上訴人出售上訴人之門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」土地建物，其中系爭公設建物南新段1870建號，所約定出售的應有部分為10000分之34：
１、按不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第760條定有明文。不動產物權之移轉應以書面為之，係指不動產移轉之物權契約而言（參照最高法院84年度臺上字第114號判決）。物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效；而買賣契約與移轉所有權之契約不同，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約（參照最高法院89年度臺上字第961號判決）。
２、被上訴人起訴主張兩造於「不動產買賣契約書」內約定被上訴人出售系爭公設建物之應有部分為10000分之34，包括2個機械車位編號108、109號等情，惟為上訴人所否認，辯稱：被上訴人約定出售系爭公設建物之應有部分為全部即10000分之63，「不動產買賣契約書」內所記載「包括2個機械車位編號108、109號」，僅為車位之例示，應包括門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」土地建物所附屬之5個機械車位編號108、109、112、115、116號在內云云。按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。查被上訴人關於兩造間系爭建物買賣契約所約定出售系爭公設建物應有部分範圍之主張，既為上訴人所否認，自應先由被上訴人就所主張上開有利於己之事實善盡舉證責任。經查，被上訴人提出兩造於92年10月7日所簽訂「不動產買賣契約書」為證（見原審卷第49-50頁，至於原審卷第8- 11頁之不動產買賣契約書，依原審被上訴人之訴訟代理人張清富律師94年12月15日聲請暨陳報書狀記載，係因訴訟代理人張清富律師製作證物之疏失，誤將與當事人討論案情時所做筆記及記號一併影印，即有失真情事，應以原審卷第49-50頁之買賣契約書內容為正確），被告對上開「不動產買賣契約書」之真正亦不爭執，堪信為真正。上訴人雖另提出兩造於92年10月20日所訂不動產買賣契約書一紙，辯稱：該份契約書末尾記載建物部分為「1998建號、應有部分全部（含2個機械車位編號108、109）」，可證明兩造約定買賣1998建號附屬之系爭公設建物應有部分全部即10000分之63，編號108、109號車位僅為例示，係買賣系爭公設建物全部5個車位云云。惟查，上訴人曾以被上訴人涉嫌侵占伊所有編號112、115、116號車位，提出刑事告訴，即臺灣臺南地方法院檢察署95年度偵字第6061號偵查案件，業經臺灣臺南地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定在案，有上開偵查卷宗及不起訴處分書在卷可稽。兩造於上開偵查案件95年3月9日檢察官事務官詢問『為何會有二份契約書？何以在92年10月7日該份契約書不動產標示部分載有「1870建號應有部分10000分之34（包括2個機械車位，編號108、109）」，而在92年10月20日之契約書上不動產標示部分，卻未標明1870建號應有部分之情形？』被上訴人答稱「92年10月20日的契約是告訴人（即上訴人）要辦理銀行貸款，所以才提高買賣金額，但實際買賣情形如92年10月7日的契約所載」。上訴人亦陳稱「我是因為要辦理交通銀行貸款，被告（即被上訴人）實際賣給我的價額是二百五十萬元，被告也有告訴我只賣給我
108、109號二個車位．．．」等語（見上開偵查卷第58、59頁），上訴人於本院準備程序中，對於92年10月7日、92年10月20日不動產買賣契約書所約定的買賣價金分別為2,500,00 0元、3,100,000元，上訴人確實支付給被上訴人的價金為2,500,000元，兩造訂立92年10月20日的不動產買賣契約提高價金是為了讓上訴人辦理貸款，取得比較高的成數之事實，均陳明不爭執在案，有本院95年9月21日準備程序筆錄第2頁可考，足認上訴人所提出之92年10月20日不動產買賣契約書係專供上訴人辦理銀行貸款使用，兩造間所約定之應履行之買賣條件悉依92年10月7日不動產買賣契約書所載，自應以92年10月7日不動產買賣契約書認定兩造所約定買賣履行條件，足信被上訴人約定出售予上訴人者，係系爭公設建物之應有部分為10000分之34，及系爭公設建物內之2個機械車位編號108、109號，上訴人前開所辯自不足採信。
３、至於上訴人另辯稱依本院向臺南縣永康地政事務所調取兩造間系爭土地建物之買賣所有權移轉登記資料，其中「建築改良物買賣所有權移轉契約」記載「本建物共同使用部分建號1870、應有部分10000分之63」，業經兩造蓋章及被上訴人簽名，足證被上訴人所同意出售之系爭公設建物應有部分為10000分之63云云。查本院向臺南縣永康地政事務所調取92年11月5日收件永一字第204570號兩造間系爭土地建物之買賣登記資料，即臺南縣永康地政事務所95年6月26日所登記字第0950005090號函所附「建築改良物買賣所有權移轉契約」雖記載「本建物共同使用部分建號1870、應有部分10000分之63」，惟參諸首開說明「建築改良物買賣所有權移轉契約」係物權契約，用以辦理所有權移轉登記，上訴人係因該物權契約始取得系爭公設建物應有部分10000分之63所有權，物權契約具有獨立性及無因性，無從據以證明兩造間之買賣契約所約定事項，上訴人辯稱該「建築改良物買賣所有權移轉契約」足以證明被上訴人約定出售系爭公設建物為應有部分10000分之63云云，即無可採。再者上述「建築改良物買賣所有權移轉契約」之記載，雖影響所有權之移轉登記結果，惟不影響本院對於兩造間債權買賣契約約定事項之認定，蓋債權買賣契約之約定應視兩造間不動產買賣契約書約定加以認定。上訴人辯稱被上訴人既於「建築改良物買賣所有權移轉契約」內蓋章，即表示同意將系爭公設建物應有部分10000分之63出賣予原告云云，混淆物權契約與債權契約，應無可採。至於「建築改良物買賣所有權移轉契約」之記載與兩造間債權買賣契約之約定不符，其發生之原因是否為承辦代書之疏忽？被上訴人是否向代書追究相關損害賠償責任，核與本件之認定無關，無加審究之必要，上訴人辯稱被上訴人並未向承辦代書乙○○要求負責或請求損害賠償，足以反證所有權移轉物權契約與債權買賣契約並無不符，兩造係就系爭公設建物應有部分10000分之63達成買賣合意云云，亦無可採。
４、上訴人另辯稱系爭公設建物內有編號108、109、112、115、116號5個停車位，依系爭建物所在之高統嶺摩登廣場大樓住戶規約之約定，每一個停車位應繳納車位補助費（管理費）300元，被上訴人均以系爭公設建物已出售為由，拒絕繳納編號112、115、116號停車位管理費，且自92年12月起均由上訴人繳納上開5個停車位之管理費，足證被上訴人確將系爭公設建物全部應有部分均出售上訴人云云，惟為被上訴人所否認，陳稱其都有在繳納編號112、115、116號停車位之車位補助費云云。經查，上訴人提出94年11月22日管理費住戶繳納單（編號005938，原審卷第76頁）為據，並舉證人即已離職之系爭大樓管理員戊○○及管理委員會主任委員己○○為證，上訴人則提出管理費住戶繳納單」五紙，日期金額分別為92年8月2日5,647元（編號003508）、94年8月17日3,700元（編號005643）、92年12月10日2,342元（編號003852）、92年10月6日11,294元（編號003673）、93年11月15日30,000元（編號004818號）為證（見本院卷第65-66頁），並主張曾以票號CN0000000號、發票日94年3月31日、付款人臺北富邦商業銀行臺南分行、面額20,700元之支票一紙，交付管理委員會（在財委何明德帳戶內兌領）用以繳納上開停車位之管理費。經查，證人己○○到庭結證稱：「被上訴人丙○○拍賣取得系爭房地時，有買幾個停車位我不清楚，但繳納建物及停車位管理費的時候，丁○○是繳納14樓之5號建物及二個停車位的管理費，上訴人甲○○是繳納14樓之9號建物及五個停車位的管理費，原來上訴人有開立壹張支票要繳納五個停車位的管理費，但發現停車位有爭議，所以沒有兌現該張支票。」「上訴人甲○○原先繳納二個停車位，二個停車位的編號我記不得，繳了大約一年左右，他發現他的所有權狀記載應該有五個停車位，他就開始繳納五個停車位的管理費，所以他是以開票的方式要繳納五個停車位的管理費給高統嶺摩登廣場管理委員會，但發現這五個停車位有爭議，所以支票才沒有兌現，這五個停車位的編號我也記不得。被上訴人丙○○從拍賣取得系爭建物之後，就沒有繳納過14樓之9號、5號建物及停車位的管理費，因為停車位是跟建物走的。」「（問：94年11月22日管理費住戶繳納單，金額為新台幣21,600元，是何人繳納的？是否高統嶺摩登廣場管理委員會所出具？）這張繳納單是真正的，管理費住戶繳納單上面所載的印章為高統嶺摩登廣場管理室的印章，這張繳納單是上訴人甲○○開票要繳納五個停車位的管理費，收款人不是我，是別的管理員收受的，但我有在場，所以我知悉這件事，這筆管理費的支票沒有兌現。」「（問：92年8月2日5,647元管理費住戶繳納單、94年8月17日3,700元管理費住戶繳納單，94年
12 月10日2,342元管理費住戶繳納單，92年10月6日11,294 元管理費住戶繳納單，93年11月15日30,000元管理費住戶繳納單，是否為真正？分別由何人繳納何建物或停車位的收據？）這五張管理費住戶繳納單不是我經手的，我不能確認是否真正，要問另外二位管理員，姓名為莊清河、陳世雄，才知道是否他們經手的，印章的部分因為是影本，所以我沒有辦法確認，這五張是何人繳納何建物或停車位的管理費，我不清楚。」等語；證人己○○則結證稱：「上訴人甲○○買了14樓之9號建物，本來是繳納
108、109 二個停車位，但108號停車位有爭議，我們去地政事務所查詢結果，買賣以後就是由買受人來繳納公共設施部分的停車位管理費。所以就由上訴人甲○○繳納五個停車位，因為爭議中，所以沒有編列停車位的號碼，至於幾個車位，就以建商所留下的資料來判斷。94年11月22日21,600元是我們管理委員會向上訴人甲○○追繳的停車位管理費（包含清潔費及維修費），時間從92年12月到94年12月，是因為上訴人甲○○是區分所有權人，所以才向他催繳，查證的結果上訴人甲○○是開支票繳納，但支票沒有兌現，所以我們準備再向上訴人甲○○追繳。就函查事項主旨第二項五張管理費住戶繳納單，是真正的，因為都有編號可以核對，我們有收到這五張繳納單的金額，92年8月2日金額5,647元，這張是繳納14樓之5號改裝以前七月份的建物管理費，那時候尚未隔成二間，停車位的管理費也尚未繳納；94年8月17日金額3,700元，編號5643的管理費住戶繳納單，不是系爭建物的，是93年間由被上訴人丙○○標到262巷6號5樓之1、之2、之3、之5、之7五間房屋的建物及停車位管理費，欠的金額不只3,700元，但上訴人願意繳納這麼多，所以我們就收3,700元。92年12月10日、金額新台幣2,342元，管理費住戶繳納單，是由何人繳納要問管理員才知道，但這筆是繳納改裝以後14樓之9號建物及二個停車位的管理費。92年10月6日金額11,294元管理費住戶繳納單，是改裝以前8、9月份的建物管理費，沒有包含停車位的管理費。93年11月15日金額30,000元，是93年間標到262巷6號5樓之1、之2、之3、之5、之6、之7建物，包括建物及停車位的管理費，但被上訴人是用30,000元押金來抵繳。」「依據所庭呈的資料記載，管理委員會沒有收到這張面額20,700元的支票，所以被上訴人並沒有用這張支票來繳納過任何的管理費，又262巷6號5樓之1、之2、之3、之5、之6、之7建物及停車位的管理費，被上訴人尚欠93年10月到94年7月的管理費，沒有繳納。」等語（見本院95年8月17日準備程序筆錄），證人己○○並提出一份由高統嶺摩登廣場管理委員會財務委員何明德所書寫的兩造繳納管理費資料一份附卷以供核對。查證人戊○○、己○○與兩造均無特殊情誼，其個人與本件訴訟之結果亦無利害關係，其所為證詞應堪採信。綜合證人戊○○、己○○上開證詞，可認上訴人自92年10月間向被上訴人買受系爭公設建物後僅繳納編號108、109號二個停車位之車位補助費，直至被上訴人在94年10月24日於原審提起本件訴訟後，大樓管理委員會因系爭公設建物全部應有部分均移轉登記上訴人名下，而認上開5個停車位應由上訴人繳納車位補助費，因之向上訴人催繳編號112、1
15、116號3個車位自92年12月至94年12月止車位補助費，上訴人始於94年11月22日開立面額21,600元支票繳納，惟該支票亦未兌現，準此而論，上訴人顯自買受系爭公設建物後均自認僅向被上訴人購買編號108、109號2個停車位甚明，縱在管理委員會之催繳下，上訴人仍認為編號112、115、11 6號3個停車位是否確由其取得所有權及使用權尚有爭議，因而未兌現繳納該3個車位之管理費支票，堪認上訴人從未繳納該3個車位之管理費。至於被上訴人實際上僅曾經於門牌14樓之5建物分割出系爭門牌14樓之9建物以前之92年10月6日繳納14樓之5建物及所附屬7個停車位（編號108、109、110、111、112、115、116）92年8、9月份之管理費，系爭建物出售上訴人以後，被上訴人實際上亦未繳納該3個車位之管理費，兩造於92年10月7日簽訂系爭不動產買賣契約書後，既均未向管理委員會繳納編號112、115、116號車位之管理費，自無從以車位管理費有無繳納一事，據以為有利於上訴人之認定。況車位管理費之繳納係區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條規定及住戶規約之約定，所應履行之義務，與本件兩造間買賣契約所約定出售者究為系爭公設建物應有部分10000分之34或10000分之63無關，亦無從徒以車位管理費之繳納情形據以推論兩造間買賣契約之約定，再者，證人戊○○、己○○均證稱：沒有看過系爭買賣契約書，兩造買賣約定內容及訂立經過不清楚等語（見同上筆錄），則證人戊○○、己○○之證詞自無法證明兩造買賣契約所約定出售的系爭公設建物應有部分為10000分之34或為10000分之63，上訴人主張上開二名證人之證詞足以證明兩造買賣契約之真意為系爭公設建物應有部分10000分之63云云，亦無可取。至於上訴人辯稱92年10月7日訂立買賣契約時，被上訴人買賣代理人庚○○曾向上訴人表示系爭公設建物應有部分1000 0分之29要多給上訴人云云，已為被上訴人所否認，上訴人迄未舉證以實其說，空言抗辯，即難遽採。又買賣契約之價金，依契約自由原則，本由買賣雙方依市場行情、房屋現況、環境、交誼遠近等各種主客觀因素自行洽定，不同的買賣標的，其價金高低無從比較，因之被上訴人將拍賣取得之門牌14樓之5建物，分割為門牌14樓之5及14樓之9建物，而先後出售予訴外人丁○○及上訴人，價金分別為2,250,000元、2,500,000元，上訴人所負擔價金雖高於訴外人丁○○2 50,000元，然其價金之差異，可能影響因素眾多，無從據此推論所差異金額即為被上訴人買賣代理人庚○○欲多給上訴人系爭公設建物之應有部分。上訴人辯稱伊所負擔買賣價金較訴外人丁○○多250,000元，可證明被上訴人買賣代理人庚○○欲多給上訴人系爭公設建物之應有部分10000分之29云云，應無可採。
５、上訴人另抗辯稱：依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，上訴人將建號1998號、門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」建物出售上訴人，須將系爭公設建物所有應有部分10000分之63均移轉予上訴人，不得單獨遺留系爭公設建物應有部分10000分之29，被上訴人不得將系爭公設建物應有部分僅出售移轉10000分之34予上訴人，亦不得訴請上訴人返還系爭公設建物應有部分10000分之29云云。惟：
⑴按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實
際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2款（修正後為第81條第1款、第80條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第799條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地（參照最高法院86年度臺上字第1655號判決）。
⑵經查，92年10月7日兩造訂立買賣契約後，被上訴人於該
大樓內除系爭買賣之門牌14樓之9號建物外，雖已無其他建物，並非區分所有權人，惟被上訴人主張系爭1998號建物有5個車位，只有賣給上訴人2個車位，系爭公設建物應有部分為10000分之34，剩下的3個車位要將系爭公設建物應有部分10000分之29登記到門牌14樓之5建物所有權人即訴外人丁○○的名下，惟因系爭公設建物應有部分全部（即10000分之63）均已移轉登記上訴人名下，故事實上系爭公設建物應有部分10000分之29未曾移轉登記予訴外人丁○○等情，業據被上訴人舉出證人丁○○到庭結證稱：「（問：被上訴人有無與你約定要將沒有出售的停車位應有部分比例移轉暫借你的名義登記？）有，我買了系爭房屋之後，經過約壹個多月，被上訴人找我說，她有三個車位，是否能暫寄我的名義來登記，我有答應被上訴人，至於如何將車位用我的名義暫寄，我不清楚。」「（問：提示丁○○的同意書壹份（94年度偵字第12748號卷第3頁），請證人說明是否有簽立這份同意書給被上訴人？）有，是在我一年多以前我在臺南市立醫院住院的時候所簽立的，詳細的時間我忘記了，當時是被上訴人拿來給我簽的，被上訴人來找我說，要將這三個車位還給他，這三個車位就是我剛才所陳述被上訴人要暫寄我名下的車位，我說好，被上訴人要寫壹份返還同意書給他，這份同意書是被上訴人打字好讓我蓋章的，這是三個車位還給被上訴人的時候所寫的。」「（問：如果你確知沒有移轉三個車位的應有部分面積，是否還會寫同意書給被上訴人？）我心理認為被上訴人有將三個車位暫寄在我名下，我才會寫同意書，如果知道事實上沒有暫寄在我名義，我也不會出具同意書。」等語（見本院95年11月30日準備程序筆錄）。查證人丁○○雖曾向被上訴人買受該大樓內門牌14樓之5建物及基地，惟與兩造無特殊情誼，與本件訴訟結果亦無利害關係，應無偏坦迴護一方之必要，其所為證詞應堪採信。雖上訴人以證人丁○○不知暫寄其名下之車位號碼、約定暫寄時未簽立書面、未談及請代書辦過戶及車位管理費、稅金如何繳納問題等，抗辯渠之證詞不足採信云云，惟查，被上訴人與證人丁○○約定將3個車位暫寄證人名下，非屬法定要式行為，有無簽立書面，均不影響其效力，尚不得以約定暫寄時雖未簽立書面，即認其所證不實，至於請代書辦過戶及車位管理費、稅金如何繳納等，均屬履行之細節問題，且事實上系爭公設建物應有部分全部（即10000分之63）均已移轉登記上訴人名下，故系爭公設建物應有部分10000分之29未曾移轉登記予證人丁○○名下，因而就相關細節未再洽談，尚不得以此否定被上訴人與證人丁○○確有上開約定之事實，上訴人所辯應無可採。參諸證人丁○○所證，可認兩造簽立買賣契約書時，確係約定買賣系爭公設建物應有部分10000分之34，及編號108、109號停車位。又被上訴人既與證人丁○○約定系爭公設建物出售上訴人所餘應有部分10000分之29將移轉登記證人丁○○名下，而證人丁○○亦為系爭大樓及公設建物之區分所有權人，此有證人丁○○所提出之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷可稽，揆諸前開說明，被上訴人約定出售予上訴人系爭公訴建物之應有部分其中之10000分之34，應為法之所許。
⑶至於另案訴外人陳妍翎告訴被上訴人涉嫌詐欺案件即臺灣
臺南地方法院檢察署95年度偵字第15278號偵查案件，業經檢察官為不起訴處分確定，有該偵查卷及不起訴處分書在卷可憑。經查，被上訴人於該案偵查中95年9月12日檢察官訊問時雖曾供稱：「（問：B3-116車位是你將14樓之5分割為14樓之5及14樓之9這2戶後，是掛在何戶名下？）是掛在14樓之9。」「（問：你後來將14樓之5和14樓之9分別出售給別人，有無連同本件的116車位一同移轉？）沒有，但是116車位所佔的公設比例包含在14樓之9裡面，在我出售14樓之9給甲○○時，我有和甲○○特別在註明我賣給他的只有108和109，不包括116。」「（問：你出售本件的5樓房子時，到底是否知道B3-116車位是附屬在原本14樓之9下面？）賣的時候我就知道了，陳妍翎買了5樓之5和5樓之1時，這二戶的權利範圍分別是萬分之七和萬分之十四，並不一致，我有特別向告訴人說5樓之1沒有含車位，但B3-116車位是我的，她可以使用，後來告訴人去辦貸款時，認為她的權利有受損，和管委會反應，一查甲○○才出面說B3-116是在他當初的範圍內。」「（問：
當初有無和甲○○的買賣契約？）有。契約裡面可看到只有賣108和109車位。」等語（見該偵查卷內94年度發查他字第406號卷宗第46、47頁），查被上訴人上開陳述係指被上訴人在本院拍賣取得門牌14樓之5建物及所附屬的停車位後，將該建物分割為2戶，編號116停車位在建物分割後係附屬於分割後之門牌14樓之9建物而言，被上訴人並非陳稱兩造買賣契約訂立時，已將編號11 6停車位或系爭公設建物應有部分10000分之63出售上訴人。再者，事實上系爭公設建物應有部分全部（即10000分之63）均已移轉登記上訴人名下，故系爭公設建物應有部分10000分之29未曾移轉登記予訴外人丁○○名下，被上訴人另於94年7月7日出售該大樓內門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號5樓之1」、「臺南縣永康市○○○路○○ ○巷○號5樓之5」二間建物及基地予訴外人陳妍翎時，將編號116停車位一併出售，自不得以此即謂證人丁○○之證詞不足採信。⑷又被上訴人另於93年9月23日以拍賣為原因取得該大樓內
建號1466號門牌「臺南縣永康市○○○路○○○號二樓之27」、建號1819號門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號5樓之2」建物及基地之所有權，迄今仍為該大樓之區分所有權人之事實，業據被上訴人提出建物登記謄本為證，經本院向臺南縣永康地政事務所函查被上訴人請求辦理系爭公設建物應有部分10000分之29之移轉登記，有無違反相關法令，該地政事務所函覆稱：『按內政部79年7月16日台內地字第819823號函略以：「．．．共同使用部分經依法登記完畢，嗣後所有權人為因應實際需要，如經相關區分所有權人及他項權利人同意，得將其共同使用部分權利範圍之一部分，移轉予其他區分所有權人。」因此本案區分所有權人如欲移轉南新段1870建號共同使用部分權利範圍之一部分予其他區分所有權人，在不影響善意第三人權益之前提下與前項規定相符，惟如有他項權利應得他項權利人同意。』有臺南縣永康地政事務所95年10月12日所登記字第0950008065號函附卷可參，則被上訴人提起本件訴訟，請求上訴人返還系爭公設建物應有部分10000分之29，尚無違反公寓大廈管理條例及相關規定情事，上訴人此部分抗辯亦無可採。
（二）上訴人受有系爭公設建物南新段1870建號應有部分10000分之29之不當得利而應返還移轉登記予被上訴人：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
２、經查，被上訴人出售上訴人之門牌「臺南縣永康市○○○路○○○巷○號14樓之9」土地建物，其中系爭公設建物南新段1870建號，所約定出售的應有部分為10000分之34，惟於辦理所有權移轉登記時將系爭公設建物南新段1870建號應有部分10000分之63均移轉登記予上訴人所有，則就超過買賣契約所約定之系爭公設建物應有部分10000分之29，既不在原買賣契約範圍內，上訴人取得所有權即屬欠缺法律上之原因，而使被上訴人受有損害，則被上訴人依上開民法第179條前段規定，請求上訴人返還系爭公設建物應有部分10000分之29，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人所為抗辯均無可取。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落臺南縣永康市○○段82、38 9、392、393、396地號土地上建號1870號之公設建物、應有部分10000分之29登記予被上訴人，即有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條第1項規定之簡易訴訟事件所為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行，再者依民事訴訟法第436條第2項準用同法第392條第2項、第3項規定，得依職權宣告上訴人為被上訴人預供擔保而免為假執行。原審據此判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行及免為假執行，經核均無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，無一一審究之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 童來好法 官 鄭彩鳳以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
書記官 凌昇裕