臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第1023號原 告 乙○○○訴訟代理人 王正宏律師被 告 甲○○上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國95年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣壹佰參拾肆萬肆仟零貳拾元之同時將坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號、面積一八０點九七平方公尺，應有部分六分之一之土地所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：（一）兩造於民國95年1月24日就被告所有○○○鎮○○段○○○○號、面積一八０點九七平方公尺、所有權權利範圍六分之一之土地（以下簡稱系爭土地），與原告簽立不動產買賣合約書，雙方約定買賣價金為新台幣（下同）182萬4千元加增值稅金額，原告並已支付定金新台幣60萬元。（二）被告簽立契約後，一會兒反悔希望原告提高買價，一會兒又表示不願出售，原告多次催告被告履約，被告均相應不理，原告為維持彼此之和諧關係，不願對簿公堂，所以還向鹽水鎮調解委員會聲請調解，但是，被告仍無積極履約之誠意，雙方調解不成立，原告乃不得不提起本件訴訟。（三）依兩造不動產買賣合約書第二條第四項規定「出賣人應按約定交付所有權狀、印鑑證明書、納稅證明書、共有人優先承買權拋棄書及有關必要證件，會同承買人辦理產權移轉登記手續。」本件被告遲延不交付辦理所有權移轉登記所需之文件，遲不履行其依契約及上開法條規定所負應辦理土地所有權移轉登記與原告之義務，原告迫不得已乃檢附買賣合約、土地謄本等證物並本於契約法律關係提起本件訴訟，請求被告履行契約。並聲明：被告應於原告給付新台幣壹佰參拾肆萬肆仟零貳拾元之同時將坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號、面積一八０點九七平方公尺之土地，所有權應有部分六分之一，移轉登記與原告。
二、被告則以本件「不動產買賣合約書」，被告受詐欺，始於合約書上簽章：(一)系爭土地係被告祖先留下來的土地，被告因為長孫之故，於76年6月間以贈與為原因，登記於被告名下。(二)被告雖為系爭土地之名義上所有權人，惟家中之一切事務，家人及家父吳文雄均以其母吳林玉子之意見為主，何況是出售祖產如此重大事情，更是以吳林玉子意思而定奪。(三)吳林玉子因參加國際性社團活動，於95年1月23日晚上5時許出門，迄同年月25日下午1時30分許始返回家中。系爭土地之介紹人丁○○於同年月23日晚上6時許前來，探得吳林玉子不在後，告知原告丈夫吳博雄、代書丙○○，吳、沈二人於同日晚7、8時許赴被告家中，當時家中僅被告及家父吳文雄二人在家，吳博雄稱系爭土地買賣已與家母談好，係家母約他們前來。因兩造住處相隔不遠，被告及被告之父基於彼此間信任，亦未查證，信以為真，還以禮相待，惟當時未備妥所有權狀等證件資料，乃囑 (24)日再處理。(四)95 年1月24日晚7、8時許，原告配偶吳博雄與代書丙○○二人又前來被告家中，拿出已寫好內容之不動產買賣合約書，被告心想母親業已與之洽妥，毫不猶豫，即於不動產買賣合約書上出賣人姓名、住址欄上簽名、蓋章及書寫地址，交付吳博雄。(五)95 年1月25日被告下班後，見到母親，告知出售土地乙事，母親甚為驚訝，聲稱原告方面急欲購買系爭土地，然系爭土地為祖產，根本無欲出售。被告及家人方知，原告趁吳林玉子不在之際，欺騙被告，致陷於錯誤，被告始於不動產買賣合約書上簽章。（六）被告簽約，係受詐欺，爰依法撤銷該契約：１被告發現受騙後，多次與家人找原告及吳博雄，欲撤銷該買賣契約，然原告均不予理會。２另被告於95年6月23日在台南縣鹽水鎮公所調解委員會調解時，亦當場表明因受詐欺，欲撤銷不動產買賣契約之意旨。３為免上述表意撤銷不動產買賣合約書舉證上問題，爰再依九十五年九月十三日答辯狀繕本之送達，為撤銷本件不動產買賣合約書之意思表示。（七）另依台南縣稅捐稽徵處函文主旨所示，系爭土地買賣契約，兩造業已協議解除，故而應納之土地增值稅，辦理註銷云云。亦足以證明，系爭土地買賣契約，業經兩造同意解除；兩造間，已不受買賣契約之約束。
（八）綜上所述，兩造間不動產買賣合約書，既經撤銷及解除契約，兩造間已無買賣之法律關係存在，原告訴請履約云云，顯無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
（一）【兩造不爭執之事項】
1、兩造於95年1月24日就系爭被告所有座○○○鎮○○段○○○○號、面積一八０點九七平方公尺之土地所有權應有部分六分之一，簽立如原告起訴狀證物一號之不動產買賣合約書。
2、被告於該不動產買賣契約書有親筆簽名，並且對於買賣之價金、標的、內容均知悉。
3、被告有將印鑑交付給代書丙○○，以辦理過戶手續。被告之父亦在場並有收受原告所交付的訂金新台幣陸拾萬元。
4、證人丁○○簽約時並沒有在現場。
5、以上事實，業據原告提出不動產買賣合約書、土地登記謄本、土地增值稅繳款書各一紙為證（本院九十五年度補字第一七三號卷，七頁、九至十一頁），並經證人丁○○證稱在卷（本院九十五年十月十八日言詞辯論筆錄，本院卷四十頁），復為被告所不爭，自均堪信為真實。
（二）【兩造爭執之事項】
1、被告是否是因受到丙○○及丁○○詐欺而簽立系爭不動產買賣契約？
2、兩造有無同意解除本件契約？茲分述本院得心證理由如下：
1、被告是否是因受到丙○○及丁○○詐欺而簽立系爭不動產買賣契約？
（1）按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人」，民法第92條第1、2項分別定有明文。復按詐欺乃故意欺騙他人，使其陷於錯誤並進而為不利於自己，本來不願意表示之意思。詐欺行為須有雙重之故意，首先須有使人陷於錯誤之故意，並基於錯誤而為一定意思表示。再按「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責」最高法院44年台上字第75號著有判例可參。
則本件被告主張其係因受到丙○○及丁○○詐欺而簽立系爭不動產買賣契約一節，依舉證責任分配法則，自應由被告就其受詐欺之事實負舉證責任。
（2）查被告所舉之證人即被告之母吳林玉子及被告之父吳博雄均證稱系爭土地雖登記為被告名義，但均係證人吳林玉子在管理等語，然系爭土地由何人管理，與被告是否受到詐欺而為系爭土地之買賣乃二事，是上開證人吳林玉子及吳博雄所證，並不足以作有利被告之認定。
(3) 證人丙○○及丁○○亦均否認渠有詐欺被告之事實，證
人丙○○證稱：「（系爭土地之買賣是否你承辦？情形如何？）他們已經談妥了，但是買賣契約還沒有簽立，從那時候我才開始接手，包含後續的登記還有買賣契約的簽立。．．．」、「第一次來找我的時候是星期五，被告的母親沒有來，我就寫一張紙條告知葉小姐要準備何種東西，我要求當事人要親自到場，葉小姐就告訴我說所有權狀不見了，我就告訴葉小姐說沒有所有權狀的話，要報遺失，申報遺失的手續大約要一個月，是可以同時辦理。．．．」、「葉小姐就轉告被告之母，被告之母有來，然後就表示要找到所有權狀以後再來訂立買賣契約並辦理登記手續，．．．當時有人告訴我所有權人並不是被告之母，而是被告，所以我就告訴他們說要當事人才可以簽約，被告之母就說被告晚上很晚才回來，所以我就約他們星期一來辦理，因為這樣我可以一起申請印鑑證明，他們也都同意，．．．」、「（簽約當日）所有的當事人都有在場，我就依照他們的意思寫好契約書，並要當事人對於契約書的內容如果有意思應該要提出來修改，兩造看完後就簽名，後來吳博雄也有拿契約書回去給原告簽，簽約的時候被告確實有在場」等語，證人丁○○亦證稱：「是原告拜託我來傳達給吳林玉子，有一筆地有九坪與被告共有，我有去找吳林玉子談了三次，後來一坪以二十萬元，但是．．．簽約的日子我不在場，．．．」等語明確，足徵證人丙○○乃係單純代兩造辦理證件及見證兩造簽立系爭土地買賣契約之土地代書，證人丁○○亦僅係代為報告訂約機會之媒介者，且證人丁○○與被告家族尚有四十年以上之交情，證人丁○○與被告之母吳林玉子為好朋友等情，業據被告及證人吳林玉子陳明在卷（本院九十五年十月十八日言詞辯論筆錄，本院卷，四十一頁，本院九十五年九月二十日言詞辯論筆錄，本院卷，二十九頁），衡情不可能，亦無必要故意欺騙被告，使其陷於錯誤並進而為出售系爭土地之意思表示。況證人丁○○於訂約當日，並未在現場，何來詐欺被告之有？
（4）又依證人丙○○及丁○○所證，兩造簽立系爭土地經歷多次談判與協商，被告簽立系爭土地之買賣契約同時，並向原告收取約買賣價金三分之一之定金即六十萬元，衡情係經過深思熟慮，尚不易陷於錯誤。被告並於簽約前即向台南縣鹽水鎮戶政事務所申請印鑑，以為系爭土地移轉登記之用，有台南縣鹽水鎮戶政事務九十五年十月二十七日南縣鹽戶字第0950001690號函及所附被告九十五年一月二十四日印鑑證明申請書一紙可稽，若如被告所言，其出賣系爭土地須得其母之同意，始生效力，且九十五年一月二十四日晚間簽約時，尚未得其母之同意，係受到丙○○及丁○○二人之詐欺始簽約的云云，則為何於九十五年一月二十四日當日即簽約之前，被告即向戶政機關申請印鑑證明，預作系爭土地移轉登記之準備？足徵被告於九十五年一月二十五日簽約當時，並未陷於錯誤，其辯稱受詐欺云云，洵屬無據，要非可採。
(5) 又查，被告雖抗辯：「星期二（簽約當日）的時候我
有在現場，也有簽字，但是我有告訴原告說我媽不在，要等我母親回來之後商量後才可以決定，在星期二我也有問他是否契約書有經過我母親的同意，代書與原告的先生都告訴我說有經過我母親的同意，我才簽約的．．．」（本院九十五年九月二十日言詞辯論筆錄，本院卷，二十七頁）云云，惟查被告為五十六年0月000日生，有印鑑登記申請書一紙（本院卷，五十三頁）足稽，乃一年近四十歲之成年人，有完全行為能力，其為系爭土地出賣之意思表示並無庸經任何人之同意即生效力，只有兩造對系爭土地買賣契約之必要之點意思表示一致，買賣契約即為成立；縱令原告所陳其曾告訴原告「我媽不在，要等我母親回來之後商量後才可以決定，」一節屬實，乃被告與其母內部之事情，不論事實上是否有得被告之母同意，被告既己簽立系爭土地買賣契約，已對外為買賣土地之意思表示，並與原告達成意思表示一致，即不得事後反悔，而拒絕履行契約。
（6）再查，對於系爭土地之買賣，被告果真欲徵詢其母吳林玉子之同意，以被告與吳林玉子為母子至親及當今通訊之發達，被告不難以電話或其他通訊方式，向其未在家之母親吳林玉子查證，被告不為此途，於簽立系爭土地買賣契約後，方辯稱伊係受證人丙○○及葉美香之詐欺而簽立契約云云而拒絕履行契約，自無足採。另被告之母即證人吳林玉子證稱：被告雖然有簽字、但是被告此對此事都不知情，被告就是被騙的云云，亦無法證明被告有何被詐欺情事，其所證要無足取。
（7）綜上所述，被告抗辯其係遭證人丙○○及丁○○二人詐欺而簽立契約，既無足採，從而，其抗辯於95年6月23日在台南縣鹽水鎮公所調解委員會調解時，當場表明因受詐欺，欲撤銷不動產買賣契約之意旨，及再依九十五年九月十三日答辯狀繕本之送達，為撤銷本件不動產買賣合約書之意思表示，亦無所據，不應准許。
2、兩造有無同意解除本件契約？被告另抗辯依台南縣稅捐稽徵處函文主旨所示，系爭土地買賣契約，兩造業已協議解除，故而應納之土地增值稅，辦理註銷云云。亦足以證明，系爭土地買賣契約，業經兩造同意解除；兩造間已不受買賣契約之約束云云，並提出台南縣稅稽處九十五年三月十日南縣稅土字第０９５０００９８４９號函為證（本院卷，二十頁），惟原告否認曾同意解除本件買賣契約，主張：由於被告已經將有關過戶文件交付 齊備，代書也將資料送進稅捐機關核定土地增值稅稅額，但 是因為被告母親事後反悔，造成被告極大壓力，原告乃暫緩過戶手續，因此，才撤回已向台南縣稅捐稽徵處辦理核定土地增值稅的手續等語。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百九十五條第二款定有明文。本件若兩造確已合意解除契約，為何被告未將已收取之六十萬元訂金返還原告，且若兩造已於九十五年三月十日台南縣稅捐稽徵處發函前合意解除契約，原告為何需要於九十五年六月三十日向台南縣鹽水鎮調解委員會聲請調解，嗣因當事人意見不一致而調解不成立，亦有九十五年民調字第０２７號函為證（九十五年度補字第一七三號卷，二十八頁），又原告為何需於九十五年七月十三日提起本件訴訟，請求被告履行契約？且上開台南縣稅捐稽徵處函說明二亦敘明「本案應納之土地增值稅120,020元，已辦理註銷。」，益徵原告主張伊僅是暫緩土地過戶所需土地增值稅核課之流程，並非同意解除契約一節，核屬信而有徵，足堪採憑。
四、（一）按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得
該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務。如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」，民法第348條定有明文。次按「買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，尚難謂即為移轉物權之物權契約。惟經雙方合意之債權契約已經成立，上訴人基於買賣契約，請求被上訴人履行物權移轉必要程序之義務，如非 另有其他情事，尚非無據」最高法院38年台上字第111號著有判例可參。再依兩造不動產買賣合約書第二條第四項規定「出賣人應按約定交付所有權狀、印鑑證明書、納稅證明書、共有人優先承買權拋棄書及有關必要證件，會同承買人辦理產權移轉登記手續。」本件被告抗辯其係受詐欺而簽立系爭土地買賣契約，並依法撤銷本件買賣契約及原告亦同意解除本件買賣契約，既無足採，依上開民法第348條之規有定、最高法院判例意旨及兩造契約之約定，被告即負履行物權移轉必要程序及會同承買人辦理產權移轉登記手續之義務。
（二）又本件系爭土地買賣契約之價金約定為一百八十二萬四千元，原告已支付訂金六十萬元，其餘一百二十二萬四千元是土地買賣價金尾款，另外十二萬零二十元是系爭土地之土地增值稅應納稅額，依契約第二條第三款第一目之規定亦應由原告繳納。故原告本於契約法律關係起訴請求被告應於原告給付一百三十四萬四千零二十元之同時將坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號、面積一八０點九七平方公尺之土地，所有權應有部分六分之一移轉登記與原告為有理由，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 12 月 6 日
民事第三庭法 官 孫玉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 12 月 6 日
書記官 黃敏純