臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第1284號原 告 乙○○
72號訴訟代理人 郭俊廷律師被 告 財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處訴訟代理人 林育丞訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國96年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：（一）坐落台南縣○○鄉○○○段二一三地號國有養地（以下簡稱系爭土地）於民國（下同）七十二年二月十八日以前原由原告之父張奢承租，惟七十二年二月十八日改由原告承租，並陸續辦理換約續租，最後一次即兩造租賃關係之從新訂立，始於八十九年十一月九日新簽立租約有效存續期間及租期自九十年一月一日至九十九年十二月三十一日，從而系爭租約雙方當事人間是否違約，及權利義務之依據當以刻正存在之最後一次即89年11月9日所訂租約為準據。質言之，兩造就系爭養地租約現仍有效且租期至99年12月31日，以往已逾租期之數次租約，租期間雙方縱有違約，亦因雙方未主張而成往事因租賃關係已消滅。（二）查系爭養地兩造於89年11月19日訂立租約前，早已為訴外人翁榮華自72年12月18日設籍前即無權占有承租地約290平方公尺，用為磚造平房、水塔、鐵架鴿舍、庭院使用。原告在出租人不完全給付出租養地情況下，仍吃虧按照承租面積給付約定租金，茲被告竟無視上述第三人翁榮華之竊佔侵權行為，無視於民法第423條明定出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，仍以出租人身份於89年11月9日訂立系爭租約。抑有進者，被告點交出租養地予原告前之72年2月18日以前即繼續存在有翁榮華無權占有上述部分出租地，亦即出租人早訂約已有不完全給付出租物不符約定使用養地之情事，嗣竟而片面曲解為原告違反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之約定，主張租約已然無效。另被告所主張「另巷道面積15平方公尺」，亦出租前早已存在，不可歸責原告，被告主張違反「比例原則」，因租地面積5210公頃。嗣原告將上述冤情聲請台南縣政府耕地調解委員會調解，亦被認同租約有效，但被告仍主張租約無效，並正據翁榮華申請以其早在系爭無權占有建屋數十年，而聲請承租系爭養地，原告為勞苦養殖業者，數十年來辛苦投入血汗投資，竟毀於第三人翁榮華之竊占行為，且竟圖將違法變合法，天理何在？被告為專業管理機關每年應會巡視出租地，尤其換約前點交時更屬必然早已知悉系爭地被竊佔，而不思排除，原告以被告為政府機關不可得罪，卻仍按約付租金。（三）如前所述，被告既主張系爭租約已因原告違反前開不自任耕作之約定而無效，要求收回養地，似此已影響原告之租賃權益及使兩造租賃關係不明確之虞，原告自得依民事訴訟法第247條以有即受確認判決之法律上利益。爰依法提起本件起訴。並聲明：確認兩造就座落台南縣○○鄉○○○段地號213號、面積5210平方公尺之養地有租賃關係存在。
二、被告則以：（一）查本件租約原係台南縣政府代管系爭台南縣○○鄉○○○段○○○○號土地期間出租於訴外人張奢與張老福等2人，面積5,210平方公尺（即系爭土地整筆面積）於55年終止代管移交原告管理後，由於訴外人張老福之繼承人放棄承租權，旋由訴外人張奢單獨承租系爭土地，原告於71年11月間受讓系爭土地之承租權，並於72年2月18日向被告申請辦理過戶換約事宜，經勘查結果系爭土地現況為漁塭使用，並無第3人占建之情事，由原告具結自任養殖後，被告同意原告自72年1月1日起租用系爭土地，歷經原告多次申請換約續租，租期至99年12月31日止。（二）經被告於95年2月26日派員勘查結果系爭土地為第3人翁榮華占建磚造平房、水塔、鴿舍及庭院使用，面積約290平方公尺。（三）依據耕地三七五減租條例第16條之規定：承租人應自任耕作．
．．如有違反，原訂租約無效，．．．。及國有養地租賃契約書第5項第2點承租人須自任養殖使用、第4項第4點承租人應作養殖魚、蝦、貝類之用之約定，原告應將系爭土地作為養殖使用，惟查系爭土地部分現由第3人翁榮華占建磚造平房、水塔、鴿舍及庭院使用，原告顯係未自任耕作自明，故依據耕地三七五減租條例第16條之規定及國有養地租賃契約書第5項第2點、第4項第4點約定，原訂租約已向後失其效力。（四）雖系爭土地僅部分為第3人翁榮華占建磚造平房、水塔、鴿舍及庭院使用，惟依據最高法院73年台上字第112號及92年台上字第2494號判決揭示，雖僅承租之土地一部分不自任耕作，全部租約即歸於無效，是以本件租約已因原告部分不自任耕作而全部歸於無效。則原告提起本件訴訟為為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
【兩造不爭執事項】
（一）本件租約原係台南縣政府代管系爭台南縣○○鄉○○○段○○○○號土地，期間出租於訴外人張奢與張老福等2人，面積5,210平方公尺（即系爭養地整筆面積）於55年終止代管移交原告管理後，由於訴外人張老福之繼承人放棄承租權，旋由訴外人張奢單獨承租系爭土地，原告於71年11月間受讓系爭土地之承租權，並於72年2月18日向被告申請辦理過戶換約事宜，經勘查結果系爭土地現況為漁塭使用，並無第3人占建之情事，由原告具結自任養殖後，被告同意原告自72年1月1日起租用系爭養地，歷經原告多次申請換約續租，租期至99年12月31日止。
（二）系爭土地呈狹長形，面臨十五米之鄉道，土地西邊有訴外人翁榮華占建如附圖所示Ａ部分磚造平房、面積
0.0139公頃、B部分水塔、面積0.000 3公頃、C部分鴿舍，面積0.0028公頃，並由訴外人翁榮華設籍在該處使用。被告因而主張原告無自任耕作，違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，雙方經台南縣政府調處後，其調處決議為「租約繼續有效，承租地被佔用部分，請承租人排除，回復原狀」，惟被告不服調處決議。
（三）以上事實，有台南縣政府九十五年九月四日府地籍字第０九五０一八二一五七號函及所附調解程序筆錄、台南縣政府耕地租佃委員會調處租佃爭議當事人出席登記表、土地建物查詢資料（本院卷，三至八頁、二十頁、三十五頁）、現場照片9張（本院卷，四十二至四十六頁），並有養殖漁業登記證一紙、國有養地租賃契約書四紙、國有土地勘查表－使用現況圖、土地勘清查表一份（本院四十七至五十一頁、八十三、八十四頁、五十二至五十五頁）、財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處出租國有土地勘查紀錄表、台南縣七股鄉戶政事務所九十五年二月二十二日第0000000000號函及所附翁榮華設籍資料一紙（本院卷，五十八至六十頁）、被告之台南縣陸上魚塭養殖登記證二紙、台南縣政府九十年四月十日九十府工水字第五一九三七號函及所附會勘紀錄、台南縣府水利建造物許可書各一紙（本院卷，八十至八十二頁），且經本院依職權履勘現場、製有勘驗筆錄、現場略圖各一紙附卷足資佐憑（本院九十五年十一月六日勘驗測量筆錄，本院卷一一五至一二０頁），並囑託台南縣佳里地政事務所測量員就第三人翁華占用之磚造平房、水塔、鴿舍之面積、位置測量，此有複丈成果圖一紙可稽，復為兩造所不爭，均堪信為真實。
【兩造爭執事項】
系爭土地現部分為第三人翁榮華佔用建磚造平房水塔、鴿舍及庭院使用，是否屬於原承租人即原告不自任耕作的原因，而使系爭租約全部無效？
四、茲就上開兩造爭執事項，分述本院得心證理由如下：
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項定有明文。此所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院分別以70年台上字第4637號、80年台再字第15號著有判例可參。又所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號判決參照）；亦即承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。經查：
(一)系爭養地於72年2月18日以前原由原告之父張奢承租，72年2月18日以後改由原告承租，原告就系爭養地，與被告陸續辦理換約續租，最後一次租約係於89年11月9日簽立，租期自90年1月1日至99年12月31日，而訴外人翁榮華於二十七年前即在原告與被告就系爭土地訂立租約前即在系爭養地建有如附圖所示A、B、C部分之磚造房屋、水塔及鴿舍等建物，上開地上物所坐落之土地，原係蓋草寮，面積較現在之（磚造）房子小；伊占用土地不是向原告租用或借用等情，業據證人翁榮華證稱在卷（本院九十五年十一月六日勘驗筆錄，本院卷，一一七頁），並經本院依職權履勘現場、製有勘驗筆錄、現場略圖各一紙附卷足資佐憑（本院九十五年十一月六日勘驗測量筆錄，本院卷一一五至一二０頁），並囑託台南縣佳里地政事務所測量員就翁榮華占用之磚造平房、水塔、鴿舍之面積、位置測量，此有複丈成果圖一紙可稽，已如前述。原告之父張奢以耕地租賃承租系爭養地，其目的在供自己從事耕作（含養殖用途）之用，而竟於承租期間即約於69年間將系爭養地之一部分任由訴外人翁榮華之父翁萬力，在系爭養地搭蓋草寮一座，嗣後又由訴外人翁榮華將上開草寮改建成如附圖所示A、B、
C 部分之磚造房屋、水塔及鴿舍等建物，翁榮華並於七十二年五月十七日在系爭養地上設籍，門牌號碼為台南縣七股鄉十份村八十四之五號，有戶籍謄本可稽（本院卷，五十九至六十頁），為從事非耕作之用，而未自任耕作，洵屬違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定，揆諸上開說明，租賃契約因而無效。又訴外人翁萬力及翁榮華，雖僅在為系爭養土之一部分，依前開說明，被告與原告之父張奢間就系爭養地於72年
2 月18日以前所簽發之系爭國有養地租賃契約書全部無效，即向後失其效力，租賃關係因而消滅。系爭養地契約既因原告之父張奢將一部份提供由翁萬力使用，不自任耕作而致租賃契約全部無效，則原告主張系爭養地巷道面積十五平方公尺，係在系爭養地出租前存在，不可歸於原告一節，縱令屬實，亦不影響系爭租賃契關係已消滅之事實。
（二）復按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。最高法院51年台上字第1858號著有判例可資參照。查訴外人翁榮華之父翁萬力在六十九年間即佔據系爭土地之一部分，建築草寮，是以原告在其七十二年二月十八日受讓系爭養地租約之承租人地位前，系爭土地早為訴外人翁榮華及其父翁萬力在系爭土地上建設磚造平房、水塔、鴿舍、庭院等工作物而有未自任耕作之事實，已違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定，其租賃契約全部無效，租賃關因而消滅，依前揭最高法院判例意旨，耕地三七五租約固具有延續性，惟因本件租約已因原告之父張奢有未自任耕作之事實，違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定致其租賃契約全部無效，則兩造間之就系爭養地之三七五耕地租賃契約換約時，不能認兩造有就此另行成立租賃關係之合意。原告主張系爭養地每次換約均為重新訂約，不受前次契約之影響，故系爭養地係在伊承受租約之前即由訴外人翁榮華所佔用，伊並無不自任耕作之情事及系爭租約當事人間是否違約，及權利義務之依據當以刻正存在之最後一次即八十九年十一月九日所訂租約為準據，．．．以往逾期之數次租約，租賃期間雙方縱有違約，亦因雙方未主張而成往事，因租賃關係已消滅．．．云云，自與上開耕地三七五減租條例第二十條及最高法院51年台上字第1858號著有判例意旨有違，無足採信。
(三)又依兩造就系爭養地所簽訂之國有養地租賃契約書之約款第6、7條約定：「租賃養地，承租人應作養殖魚蝦、貝或其他水產類之用，不得作其他使用及承租人使用租賃土地，不得作違反法令或約定用途之使用。」（本院卷第四十九至五十頁），均明確約定承租系爭養地之使用範圍及約定用途，原告明確知悉系爭土地之用途及範圍，至為灼然；原告並曾書立內容有「．．．確係自行作養殖使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效，交還養地」之切結書予被告，有切結書一紙在卷足憑，且系爭土地大部分均供原告養殖之用，業據本院勘驗現場在案，有現場略圖可按，原告租賃系爭養地從事養殖二十餘年，訴外人翁榮華佔用系爭土地之面積，合計達０．０一七公頃，範圍不可謂不大，原告實難謂不知系爭土地上有訴外人翁榮華佔用之情事。原告以其在訂約之始，因為未鑑界，不知有訴外人翁榮華佔用土地，從而主張被告無視翁榮華之竊佔侵權行為，無視於民法第四百二十三條明定出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，仍與出租人身份於八十九年十一月九日訂立系爭租約．．．亦即出租人早於訂約時已有不完全給付出租物不符約定使用養地之情事，被告不應片面曲解為原告違反耕地三七五減租條例第十六條不自任耕作之約定，主張租約無效云云，並不可採。又查，原告在承受系爭租約之始，即曾於七十二年二月十八日向被告申請勘驗系爭養地，此有勘查紀錄表一紙（本院卷，五十八頁）為證，上開勘查紀錄表並記載有勘查情形，衡情被告應已勘查過系爭養地。原告主張自從原告換約後，被告均未去看過現場云云，自無足取。惟查上開勘查紀錄表，並未記載有訴外人翁榮華占用之情事，是以被告於與原告換約時究竟知否有訴外人翁榮華占用之情事，實無從得知；然系爭耕地租約，已因原告之父張奢未自任耕作而無效，縱令被告早於七十二年二月十八日以前已知悉翁萬力或翁榮華在系爭土地上佔用建築地上物，而仍予以續約或收取租金，系爭租約亦不能恢復效力（最高法院九十二年度台上字第二四九四號判決意旨參照）。原告主張每次續訂租約，均為新契約，故二十餘年前訴外人翁萬力佔用系爭養地，造成不自任耕作之情事，並不影響最後一次即八十九年十一月九日所續訂租約之效力云云，自無足採。
五、本件原告主張並無理由，從而，原告起訴請求確認與被告間，就坐落於台南縣○○鄉○○○段○○○○號土地有租賃關係存在，洵屬無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，既與判決結果無何影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
民事第三庭 法 官 孫玉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 1 月 24 日
書記官 黃敏純