臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第1620號原 告 丙○○○訴訟代理人 林瑞成律師被 告 甲○○訴訟代理人 鄭慶海律師上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，經本院於民國96年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人林水池所有坐落台南市○○區○○段
303、304、305 地號土地（下稱系爭土地）經本院95年度執字第4965號強制執行事件於民國95年 8月22日進行拍賣，由原告與訴外人蘇修慶、蘇詠傑以新台幣（下同）6,305,000元得標。被告於上開強制執行程序中主張對系爭土地有承租權，租期自83年3月1日起至103年2月29日止，被告承租系爭土地興建房屋，依土地法第 104條規定對系爭土地有優先承買權，惟系爭土地上編定門牌號碼台南市○○區○○路 3段392之 46建物（下稱系爭建物），為非法搭建之違章建築，隨時會被拆除，即不受土地法第 104條之保護；且依該條規定得主張優先購買之權利者，應以房屋所有人為限，系爭建物並非被告興建，亦非被告所有，其就系爭土地之出賣，自無優先承買權等語。並聲明：求為確認被告就系爭土地優先承買權不存在。
二、被告則以：系爭建物係被告向訴外人林水池承租系爭土地後所興建，並自83年 5月起經台南市稅捐稽徵處安南分處核課房屋稅，以被告名義納稅至今達十多年之久，被告自為系爭建物之所有人，依土地法第104條規定「基地出賣時.... 承租人有依同樣條件優先購買」，係以基地存在租賃關係為成立要件，申言之，若房屋與基地之間存在租賃關係，則地上建物是否合法建物或違章建物均不影響基地租賃契約之效力，法條亦未明文規定只有合法之建物始得承租基地興建，系爭建物雖屬違章建築，惟仍屬依法課徵房屋稅而獲政府承認可使用之建物，依土地法第 104條之規定，被告自享有優先承買權，原告任意憑空主張被告非房屋所有權人，又不能舉證被告非房屋所有權人，亦不影響被告基於土地承租人可享有優先承買之權。又本院95年度執字第4963號民事強制執行事件拍賣訴外人林水池所有系爭土地時，於拍賣公告中已明確載明承租人甲○○（即被告）對系爭土地有優先購買權之條件，而訴外人林水池對此買賣條件亦無異議，且原告於投標前亦未向法院聲明對上開優先購買權之條款保留爭訟之權利及理由，仍無條件依據拍賣公告投標應買應認原告亦係同意被告有優先購買權之買賣契約條件下投標應買，依該條款對原告自有拘束之效力，茲原告待法院通知被告行使優先購買權並繳納價金後又提起本訴，自與買賣契約之約定有違，應認原告提起本件訴訟欠缺權利保護要件之訴訟利益等語，資為抗辯。並聲明：請求判決原告之訴駁回。
三、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。本件原告主張其係前開執行事件拍賣標的之拍定人，並否認被告對標賣標的即系爭土地之優先承買權，則被告就系爭土地是否有優先承買權存否在兩造間即不明確，原告有確認利益，原告人自得提起本件確認之訴，合先敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭台南市○○區○○段303、304、305地號土地為訴外人林水池所有，經林水池之債權人台南市農會聲請本院強制執行，經本院95年度執字第4965號強制執行定期於民國95年8月22日進行第3次公開拍賣，由原告與訴外人蘇修慶、蘇詠傑共同以新台幣6,305,000元之價格得標。
（二）本院95年度執字第4965號強制執行事件於拍賣公告備註第6點中有載明承租人甲○○對所拍賣之土地有優先購買權。
（三）被告與訴外人林水池就系爭三筆土地訂有租賃契約，租期自83年3月1日起至103年2月29日止。
（四）系爭土地上搭建有門牌號碼台南市○○區○○路3段392之46號之未保存登記建物。
五、兩造爭執要旨：
（一）有關系爭土地上之系爭建物係屬何人所有部分：
１、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。查被告主張自83年3月1日起即向訴外人林水池承租系爭土地，與林水池間簽訂有土地租賃契約之事實，業於本院95年度執字第4965號執行事件提出有林水池簽名蓋章之土地租賃契約一份為證，而該租賃契約書之真正，於上開執行事件中並未經訴外人林水池爭執過，則依前揭規定該租賃契約書即推定為真正，況原告於本院審理提示上開租賃契約書時，亦未表示爭執，並於本院96年 1月12日協議兩造簡化爭點時，原告對被告與訴外人林水池就系爭三筆土地訂有租賃契約，租期自83年3月1日起至103年2月29日止之事實已表示不爭執並同意列為不爭執事實，則上開事實即堪認定，原告於96年4月10日又具狀主張上開土地租賃契約係臨訟虛偽書立云云，本院認無可採，先予敘明。
２、次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任；又「上訴人起訴主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應就此虛偽意思表示之事實，負舉証責任」，最高法院著有86年度台上字第891號判決、48年度台上字第29號判例可資參照。查，被告主張系爭建物係被告於83年向訴外人林水池承租系爭土地後所興建等情，業據於強制執行事件中提出土地租賃契約書一份為證，又經本院向台南市稅捐稽徵處安南分處調閱系爭建物設籍課稅資料，據該處函覆房屋設籍課稅資料所示系爭建物確係由被告申報設籍課稅，並於申明書上載明係被告於83年4月7日興建完成，並檢附有土地所有權人即訴外人林水池所立之切結書載明「土地於83年4月7日同意甲○○搭建鐵厝使用」等語，而由稅捐稽徵處設籍課稅，有該處96年1月24日南市稅安字第09622009960號函及所附之稅籍資料在卷可憑，房屋稅籍資料雖僅屬行政管理上之資料，惟一般而言，登記為納稅名義人即應負擔房屋稅繳納義務，通常應係就該房屋有實際收益使用權利之人，始願意負擔該義務，是違章建物之納稅名義人即為該房屋之所有權人，係屬常態，被告與土地所有權人林水池既向稅捐稽徵處申報切結系爭建物為被告所興建並申報登記為納稅義務人，已如前述，可信其為系爭建物所有權人，原告抗辯系爭建物非被告所興建係與林水池、林海添通謀虛偽簽立土地租賃契約書並申報納稅云云，即屬變態之事實，依前揭說明，應由原告就此變態之事實負舉證責任。
３、原告主張訴外人乙○○於本院95年度執字第4965號強制執行中曾具狀陳述系爭建物係乙○○所興建，故系爭建物並非被告所興建等語，惟觀之訴外人乙○○於上開強制執行事件中自行陳報之資料中提出有房屋租賃契約書一份，該房屋租賃契約書明確載明乙○○為建物之承租人，出租人則為被告，有乙○○於上開執行事件中所提出之房屋租賃契約書一份在上開執行卷內可參，足見系爭建物係乙○○向被告所承租，乙○○若係系爭建物之所有人何可能簽立上開租賃契約書載明係以支付租金方式向被告承租系爭建物使用，且乙○○於本院審理時亦具結證稱：「..。303、304、305地號土地上面本來就有鐵皮屋，鐵皮屋是何人所有我不清楚，當初我是向林水池的兒子承租土地及上面的鐵皮屋，林水池的兒子說鐵皮屋是甲○○的，租金是每月壹萬八千元，從九十二年十月五日開始承租，之受有再多租對面的一塊土地又多租金壹仟五百元，一直承租到現在。」「（為何陳報狀寫土地建物搭建費用共壹佰七十五萬元？）因為我後來有整修，我承租的時候鐵皮屋是有主建物存在，裡面是空屋，我有整修土地地面、加裝水電、搭建廁所、前面又增建，總共花了壹佰七十萬元左右，我有整修了好幾次。」等語（參本院96年2月13日言詞辯論筆錄），足見系爭建物並非證人乙○○所出資興建僅係有整修、增建之情形，並不影響系爭建物所有權之歸屬關係，原告以證人乙○○於執行事件中所陳述之整修、增建情事，主張系爭建物係乙○○所興建應由乙○○取得所有權云云，自無可採。
４、又原告主張系爭建物最初向台南市安南區戶政事務所申請編訂門牌係由林水池申報為其所有，迄至94年 3月25日台南市安南區戶政事務所將原門牌「頂安里19鄰北安路三段
488 號之1」改編為「同里鄰北安路三段392之46號」時，乃通知房屋所有人林水池及代理人林海添，而未通知被告，有台南市稅捐稽徵處安南分處上開函所附之台南市安南區戶政事務所南安戶字第 01775號函可憑，足證系爭建物係訴外人林水池所有等語，惟查，台南市稅捐稽徵處安南分處所函覆之系爭建物設籍課稅資料中雖附有原告所主張之台南市安南區戶政事務所上開函文，惟上開函文僅足以證明台南市安南區戶政事務所曾通知訴外人林海添、林水池系爭建物門牌改編之事實，且觀之該函文內容係答覆受文者所查事項，並非主動通知門牌整編事實，足見戶政事務係因訴外人林海添查詢戶籍門牌而逕答覆林海添系爭建物門牌改編事宜，並無從證明林水池或林水池曾向戶政事務所申報系爭建物為其所有之事實，況戶政事務所所掌理之事項係身分登記、遷徙登記、登記之申請、變更、更正及撤銷事項等有關戶籍登記業務相關事項，與房屋所有權歸屬並無關聯，原告主張林水池有向戶政事務所申報系爭房屋為其所有，顯與戶政事務所所掌事項不符，不足採信，亦無從以上開函文證明系爭建物係屬林水池出資興建為其所有。
５、又原告主張被告所提出之土地租賃契約書簽訂日期為83年3月1日，惟被告於93年10月5日向台南市稅捐稽徵處安南分處申報房屋稅時所附之林水池切結書卻謂於83年4月7日同意被告搭建鐵厝使用，二者日期顯有出入，足證租賃契約書係臨訟書立云云，惟土地租賃契約書簽立日期與同意興建房屋日期不同，並無何違常情之處，原告徒以上開日期不同主張土地租賃契約書係虛偽簽立，尚無可採，此外，原告亦未提出其他證據足以證明被告與林水池間就系爭土地租賃契約有通謀虛偽意思之情事，原告上開主張，即無足取。
６、綜上，原告既未能舉證證明系爭建物有其他所有權人，則由被告提出之土地租賃契約書、房屋設籍課稅相關資料所示及證人乙○○之證述，被告主張系爭建物為其所有，本院認堪予採信。
（二）有關違章建築是否得主張土地法第 104條之優先承買權部分：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第 2項後段定有明文。上開規定旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。又違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第104條第1項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用。查系爭建物雖屬違章建築，然依前所述，系爭建物係屬被告所有，而被告與系爭土地之所有人林水池確簽訂有土地租賃契約書，亦已如前述，再參諸土地租賃契約書第 5條亦載明乙方（即被告）得自行在租賃物上搭建鋼鐵造建物供己使用，堪認被告確係以在訴外人林水池所有之系爭土地上有房屋為目的而租用基地。揆之首揭說明，被告本於上開基地租賃承租人之身分，於系爭土地出賣時，自得主張優先購買權。從而，原告訴請確認被告就伊與訴外人於95年 8月22本院拍賣以新台幣 6,305,000元得標之系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，不應准許。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 24 日
民事第五庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 24 日
書記官 卓春成