臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第205號原 告 子○○?住台南市??? 丑○○?住台南市
戊○○?住台南市上 一 人訴訟代理人 癸○○上三人共同???訴訟代理人 何冠慧律師
蔡文斌律師複 代 理人 乙○○律師被 告 萬翰開發建設有限公司
?兼法定代理人 辛○??????? ????? ?? ?被 告 丙○○???? ?? ?
壬○○?住台南市○○區○○○街○○○號???? ?? ?上四人共同訴訟代理人 吳信賢律師
江信賢律師蔡麗珠律師蘇若龍律師林錫恩律師黃俊達律師劉錦勳律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國98年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告辛○、丙○○及壬○○應分別連帶給付原告子○○新臺幣貳佰壹拾陸萬捌仟元，及其中新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾伍元，自民國95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中新臺幣壹佰玖拾萬元，自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、連帶給付原告戊○○新臺幣捌拾柒萬玖仟元，及自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、連帶給付原告丑○○新臺幣陸拾叁萬捌仟伍佰元，及自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；被告萬翰開發建設有限公司應分別給付原告子○○新臺幣貳佰壹拾陸萬捌仟元，及其中新臺幣捌萬壹仟玖佰陸拾伍元，自民國95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中新臺幣壹佰玖拾萬元，自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告戊○○新臺幣捌拾柒萬玖仟元，及自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告丑○○新臺幣陸拾叁萬捌仟伍佰元，及自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。如有任一被告給付者，其餘被告於該給付金額範圍內，免除其清償責任。
被告萬翰開發建設有限公司應分別給付原告子○○新臺幣叁拾肆萬伍仟壹佰伍拾叁元，及其中新臺幣伍萬元，自民國95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中新臺幣貳拾玖萬伍仟壹佰伍拾叁元，自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告戊○○新臺幣柒拾伍萬貳仟叁佰貳拾陸元，及其中新臺幣壹拾萬元，自民國95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中新臺幣陸拾伍萬貳仟叁佰貳拾陸元，自民國98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告丑○○新臺幣叁拾伍萬陸仟壹佰陸拾叁元，及其中新臺幣伍萬元，自民國95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中新臺幣叁拾壹萬陸仟壹佰陸拾叁元，自民國98年2月26 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之二十四，餘由原告負擔。
本判決原告第一項勝訴部分於原告子○○、戊○○及丑○○各以新台幣柒拾貳萬叁仟元、貳拾玖萬叁仟元及貳拾壹萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如依序以新台幣貳佰壹拾陸萬捌仟元、捌拾柒萬玖仟元、陸拾叁萬捌仟伍佰元為原告子○○、戊○○及丑○○預供擔保，就其各該部分得免為假執行。
本判決原告第二項勝訴部分於原告子○○、戊○○及丑○○各以新台幣壹拾壹萬伍仟零伍拾壹元、貳拾伍萬壹仟元及壹拾壹萬玖仟元為被告萬翰開發建設有限公司供擔保後，得假執行。但被告萬翰開發建設有限公司如依序以新台幣叁拾肆萬伍仟壹佰伍拾叁元、柒拾伍萬貳仟叁佰貳拾陸元及叁拾伍萬陸仟壹佰陸拾叁元為原告子○○、戊○○及丑○○預供擔保，就其各該部分得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查原告原起訴請求判決：「㈠被告萬翰開發建設有限公司（下稱萬翰公司）、辛○、丙○○及壬○○應分別連帶賠償原告子○○及甲○○新台幣（下同）35萬元、戊○○70萬元、己○○及丑○○35萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡被告萬翰公司應分別賠償原告子○○及甲○○70萬元、戊○○140萬元、己○○及丑○○70萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢被告萬翰公司應分別給付原告子○○及甲○○5萬元、戊○○10萬元、己○○及丑○○5萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。」；嗣於民國96年3月3日具狀追加訴外人癸○○為原告（其後復於98年1月22日具狀撤回癸○○部分），並將黃靜娟、己○○部分撤回；嗣於98年1月16日具狀變更聲明為：「㈠被告萬翰公司、辛○、丙○○及壬○○應分別連帶賠償原告子○○225萬元、戊○○210萬元、丑○○100萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡被告萬翰公司應分別賠償原告子○○225萬元、戊○○210萬元、丑○○100萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢被告萬翰公司應分別給付原告子○○1,377,187元、戊○○2,763,850元、丑○○1,398,094元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。」其後另於98年2月25日言詞辯論時將第㈡聲明再擴充為：「被告萬翰公司應分別賠償原告子○○450萬元、戊○○420萬元、丑○○200萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」；嗣於98年9月9日言詞辯論時表示：起訴請求之金額利息自起訴狀繕本送達翌日起算，就擴張聲明部分之利息起算日減縮為自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起算，被告對原告所為上述訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加，因此原告所為上述訴之變更，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠被告辛○為被告萬翰公司法定代理人，被告萬翰公司於93年
7月間，於台南市○○區○○段36-4、36-52及36-53地號土地興建名為「蔚藍海」之景觀別墅，被告丙○○為該工程之工程總監。被告丙○○與辛○為夫妻關係。又被告壬○○為該工程客服中心經理，其為被告辛○之妹。
㈡被告等於93年7月間，明知渠等於台南市○○區○○段36-4
、36-52及36-53地號土地興建之「蔚藍海」景觀別墅面臨20米之安億路，依建築法令規定必須保留騎樓用地，供行人通行。被告等為謀不法利益，於銷售廣告之外觀3D透視圖竟故意將每戶騎樓用地以牆壁及鐵捲門區隔，使每戶之騎樓用地成為房屋之室內空間，原告因而誤以為一樓可使用之室內空間如彩色照片所示（即包括騎樓用地），且被告於銷售廣告建材與設備說明書更載明「並依政府機關工務局核准圖樣施工」。企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文。
故銷售廣告之外觀3D透視圖，自為契約內容之一部。依該廣告所示每戶騎樓用地均以牆壁及鐵捲門區隔，做為房屋之室內空間，參照銷售廣告內頁之傢俱配置參考圖，繪製擺設桌椅及規劃為臥房等情觀之，可知系爭買賣標的包含鐵捲門以內（然此部分為騎樓）。而被告所為給付，每戶房屋北邊騎樓牆壁均屬違建，並經台南市政府為違章建築拆除之處分，與其廣告之內容，迥不相同。
㈢原告等在不知情情形下，原告子○○遂於93年9月6日購買系
爭「蔚藍海」景觀別墅A1號（門牌號碼為：臺南市○○區○○路○○○號），房屋、土地價金分別為450萬元及1,050萬元，合計1,500萬元，丑○○於93年9月6日購買系爭「蔚藍海」景觀別墅A2號（門牌號碼為：臺南市○○區○○路○○○號），房屋、土地價金分別為300萬元及700萬元，合計1,000萬元，戊○○於93年9月14日購買系爭「蔚藍海」景觀別墅A3、A5號（門牌號碼分別為：臺南市○○區○○路276、278號），其中A3房屋、土地價金分別為312萬元及728萬元，合計1,040萬元，而A5房屋、土地價金分別為318萬元及742萬元，合計1,060萬元（以下合稱系爭4間房屋）。
㈣被告分別於94年8月16日及17日交屋（依當時房屋現狀交屋，
房屋仍有多項瑕疵，容後陳述），未幾，原告旋於94年9月份陸續接獲台南市政府違章建築拆除處分書，依該處分書所載依法不得補辦建築執照手續，並限原告於94年11月28日自行拆除。
㈤由於被告辛○、丙○○與壬○○等三人於本件購屋過程曾多
次向原告表示「房子一定沒問題，絕對合法，一樓平面全部面積一定可以作店鋪使用，沒有問題。」且於銷售廣告建材與設備說明書更載明「依政府機關工務局核准圖樣施工」，核被告等故意隱瞞違建等一事實又積極告知房屋沒有問題絕對合法，自屬故意不法侵害原告之權利，原告並因而受有損害，依民法第184條及第185條規定請求損害賠償。又有關被告萬翰公司部分，原告並依民法有關不完全給付及瑕疵擔保之規定（屬於故意不告知瑕疵）請求減少買賣價金。
㈥被告未告知騎樓地，並陳稱一樓原告可合法供店面使用之坪
數，即如銷售廣告之外觀3D透視圖所示並無騎樓用地。如被告誠實依法需預留騎樓用地，而減少一樓使用坪數，此不僅僅會影響原告購買意願，亦影響購買價格。尤有甚者其中A棟1號，一樓地面坪數臨光州路部分之騎樓面積，經臺南市地政事務所測量結果，面積為44.53平方公尺，再加上鄰安億路以鐵捲門及牆壁加圍之違章部分面積至少減少一半以上，被告等以此惡劣不法行徑藉故提高房屋價格，使原告等面臨遭台南市政府拆除之窘境。
㈦兩造約定本有可做為店鋪使用之約定，是依系爭四棟房屋現
場圍牆加圍之該騎樓面積可當店面使用，今無法當店面使用，所造成房屋價值滑落，依照台灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定子○○部分減少225萬元、戊○○減少210萬元、丑○○減少100萬元價值，自應由被告連帶賠償。至於台灣省建築師公會（下稱建築師公會）鑑定報告以法定騎樓目的在作停車或休閒空間故無充當店面產生商機及效益之理由，以工程造價做為計算基準，完全未慮及系爭房屋一樓圍牆加圍部分無法使用導致整體房屋效用減少之損失。本案本是因被告未告知一樓加圍部分為騎樓，使原告誤以為是室內坪數，且兩造又約定做為店鋪使用故當然有無法充當店面產生商機及效益之損害，故該鑑定報告顯然有誤。而且臨光州路部分之騎樓面積為44.53平方公尺，建築師公會並未將此部分瑕疵鑑定計算，亦有誤。蓋依合約原告子○○之房屋預定買賣合約書約定建坪約114.84，包含室內面積、屋頂突出物、陽台，惟被告所出售竟包含44.53平方公尺之騎樓面積，加上臨安億路部分31.16平方公尺，有高達百分之61 無法使用，故原告所受損害當然非僅是工程費造價，故該鑑定報告以工程造價做為計算基準，完全未慮及系爭房屋一樓圍牆加圍部分無法使用導致整體房屋效用減少之損失，故該鑑定報告顯然不客觀而不可採。
㈧原告已依買賣契約給付價金九六成以上，其中A1號子○○給
付1,510萬元，A2號丑○○給付1,000萬元，A3號戊○○給付940萬元，A5號戊○○給付1,060萬元，原告自提起訴訟迄今，被告毫無誠意解決，且此部分被告辛○、壬○○及丙○○並經台灣高等法院台南分院98年度上易字第3號判決詐欺確定，迄今仍未和解，在灰心之餘，同時並請鈞院准依消費者保費法第51條之規定，判令被告連帶賠償子○○450萬元、戊○○420萬元、丑○○200萬元懲罰性違約金，以遏被告對弱勢消費者之欺凌。
㈨有關訴之聲明三部分乃因被告於94年8月16及17日交屋，依
當時房屋現狀交屋，房屋仍有多項瑕疵，依民法第359條之規定，原告得請求減少價金，並得依民法有關不完全給付規定請求損害賠償。茲分述如下：
⒈其中A1號部分：
①未裝設對講機，經土木技師公會鑑定所需費用為119,40
0元。被告於協議書載明「贈送電話轉換機」足證確未施做，且原告不同意以電話轉換機取代，自應賠償。
②未裝設另一部鐵捲門，經土木技師公會鑑定所需費用為127,958元。現場確實未依廣告所示施做，自應賠償。
③未裝設不銹鋼蓋，經土木技師公會鑑定所需費用為12,7
75元。被告於協議書載明「公司沒有做」足證確未施做，自應賠償。
④系爭房屋整棟樓梯玉石（金沙白玉）破損，更換費用含
材料及工資，土木技師公會鑑定所需費用為280,956元。被告於協議書載明「美容、玉石破裂不收款扣款給客戶」足證確有瑕疵，原告不同意扣款，應賠償更換費用含材料及工資，方符合債之本旨。
⑤未加裝工字鐵，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000
元。被告於協議書載明「退款」足證確未施做，自應賠償。
⑥施工洞裂痕瑕疵修補所需費用，經土木技師公會鑑定為
52,214元。現場確實有施工洞裂痕，有瑕疵，自應賠償修復費用。
⑦未依合約約定裝設玄關木門，經土木技師公會鑑定所需
費用為25,000元。被告於協議書載明「退款」足證確未施做，自應賠償。
⑧未裝設二樓之矮隔牆，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。現場確實未依廣告所示施做，自應賠償。
⑨樓梯間牆壁滲水修復費用，經土木技師公會鑑定所需費
用為20,000元。現場確實有滲水之痕跡，有瑕疵，自應賠償修復費用。
⑩未提供氣密之鋁門窗，經土木技師公會鑑定所需費用為698,884元。與合約約定不符，自應賠償。
⒉其中A2號部分：
①未裝設對講機，經土木技師公會鑑定所需費用為119,400元。
②未裝設另一部鐵捲門，經土木技師公會鑑定所需費用為96,819元。
③未裝設不銹鋼蓋，經土木技師公會鑑定所需費用為21,663元。
④系爭房屋整棟樓梯玉石（金沙白玉）破損，更換費用含
材料及工資，土木技師公會鑑定所需費用為319,116元。
⑤未加裝工字鐵，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑥施工洞裂痕瑕疵修補所需費用，經土木技師公會鑑定為52,214元。
⑦未依合約約定裝設玄關木門，經土木技師公會鑑定所需費用為25,000元。
⑧花台無法排水之修復費用經土木技師公會鑑定所需費用為5,000元。
⑨未裝設二樓之矮隔牆，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑩樓梯間牆壁滲水修復費用，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑪未提供氣密之鋁門窗，經土木技師公會鑑定所需費用為698,882元。
⒊其中A3號部分：
①未裝設對講機，經土木技師公會鑑定所需費用為119,400元。
②未裝設另一部鐵捲門，經土木技師公會鑑定所需費用為96,819元。
③未裝設不銹鋼蓋，經土木技師公會鑑定所需費用為22,315元。
④系爭房屋整棟樓梯玉石（金沙白玉）破損，更換費用含
材料及工資，土木技師公會鑑定所需費用為319,116元。
⑤未加裝工字鐵，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑥施工洞裂痕瑕疵修補所需費用，經土木技師公會鑑定為52,214元。
⑦未依合約約定裝設玄關木門，經土木技師公會鑑定所需費用為25,000元。
⑧磁磚膨脹凸起之修復費用經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑨花台無法排水之修復費用經土木技師公會鑑定所需費用為5,000元。
⑩未裝設二樓之矮隔牆，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑪樓梯間牆壁滲水修復費用，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑫未提供氣密之鋁門窗，經台灣省土木技師公會鑑定所需費用為698,882元。
⒋其中A5號部分
①未裝設對講機，經土木技師公會鑑定所需費用為119,400元。
②未裝設另一部鐵捲門，經土木技師公會鑑定所需費用為96,819元。
③未裝設不銹鋼蓋，經土木技師公會鑑定所需費用為20,165元。
④系爭房屋整棟樓梯玉石（金沙白玉）破損，更換費用含
材料及工資，土木技師公會鑑定所需費用為337,174元。
⑤未加裝工字鐵，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑥施工洞裂痕瑕疵修補所需費用，經土木技師公會鑑定為52,214元。
⑦未依合約約定裝設玄關木門，經土木技師公會鑑定所需費用為25,000元。
⑧磁磚膨脹凸起之修復費用經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑨花台無法排水之修復費用經土木技師公會鑑定所需費用為5,000元。
⑩未裝設二樓之矮隔牆，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑪樓梯間牆壁滲水修復費用，經土木技師公會鑑定所需費用為20,000元。
⑫未提供氣密之鋁門窗，經土木技師公會鑑定所需費用為698,882元。
⒌本件依土木技師公會鑑定結果，被告萬翰公司應分別給付
原告子○○A1部分1,377,187元、戊○○A3、A5部分2,763,850元、丑○○A2部分1,398,094元。
⒍又有關金沙白玉玉石部分，從交屋後拍攝之玉石照片與建
築師公會鑑定所附照片兩相對照相同，建築師公會鑑定意見保養不當，顯不可採。且於協議書為兩造簽立之協議書附件，被告亦坦承樓梯玉石有破裂之情形，且其與土木技師公會鑑定均鑑定表示係被告提供之玉石有相當瑕疵，故自應拆除原有之玉石重新鋪無瑕疵之玉石，方符合債之本旨，原告不接受補償。建築師公會98年7月29日之補充說明，原告主張該說明有誤，該說明係以三級品為減少價金計算之依據，然系爭房屋高達一千餘萬，而有關樓梯部分依合約建材與設備說明書所載是使用高級櫸木扶手，及其他產品約定品質，可判斷兩造所約定縱非最高等級亦為第二等級，該鑑定報告以三級品為減少價金計算之依據自有誤。再者，其所計算之面積亦有誤，其中A3、A4、A5每戶面積均不相同，惟該鑑定報告於計算樓梯石材面積時，卻為三戶均為相同面積之計算，顯然有誤，且與土木技師公會所計算面積短少51平方公尺，顯然有誤而不可採；氣密窗部分，土木技師公會認定均非氣密窗，而建築師公會鑑定卻認定僅有一扇非氣密窗，是應命被告證明確為寶緯牌氣密窗之相關證明，否則難認為氣密窗。因此，建築師公會鑑定顯然錯誤，而不可採信。
㈩聲明：
⒈被告萬翰公司、辛○、丙○○及壬○○應分別連帶賠償原
告子○○225萬元，其中35萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中190萬元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息、連帶賠償原告戊○○210萬元，其中70萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中140萬元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息、連帶賠償原告丑○○100萬元，其中35萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中60萬元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒉被告萬翰公司應分別賠償原告子○○450萬元，其中70萬
元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中380萬元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息、賠償原告戊○○420萬元，其中140萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中280萬元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息、賠償原告丑○○200萬元，其中70萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中140萬元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒊被告萬翰公司應分別給付原告子○○1,377,187元，其中5
萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中1,327,187元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告戊○○2,763,850元，其中10萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中2,663,850元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告丑○○1,398,094元，其中5萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中1,348,094元，自準備書六狀繕本送達翌日（即98年2月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
對被告抗辯所為之陳述：
⒈從推案模型照片也沒有辦法看出騎樓，如果是騎樓用地，
牆壁是不能加圍起來，所以騎樓加圍會讓人以為為私人用地。我們增建部分是只有二樓及五樓增建而已，一樓並沒有更動。A2、A3、A5的房屋有交屋，有交屋協議書，依據交屋的協議書，我們可以進入系爭房屋裝潢。
⒉依照被告當時的廣告ＤＭ內容、合約書內容（含建材設備
說明書），被告已經有就某些項目、品質作文字之說明，例如：樓梯採進口花崗石、玄關門採實木大門、鋁門窗採高級正字標記之氣密式鋁門窗等，所以就有約定品質的項目不應該依中等品質定之。
⒊鑑定報告中有些詢價資料是原告詢價後提供給土木技師參
考，是因為土木技師來了三、四次，是由土木技師與廠商約好，到原告處所後再來現場測量後報價，有時候廠商將資料送來時，技師人在台北，所以就送給原告。如果被告對於鑑定報告有任何質疑，應由被告舉證或傳訊證人來作反證。
⒋被告辯稱A1房屋仍積欠增建尾款82,000元不實在，因為A1
房屋已經有交屋證件點收清單，而A2、A3、A5房屋都是以協議書方式，可見A1房屋是全部款項都付清了。
⒌原告對被告辯稱A2少貸20萬元、土地尾款7萬元、房屋尾
款3萬元、增建尾款61,500元未給付；A3房屋、土地尾款共50萬元、增建尾款60,000元未給付；A5房屋、土地尾款共60萬元、增建尾款61,500元未給付等情並不爭執，但被告辯稱原告應再給付變更設計A2部分143,319元、A3部分129,875元、A5部分143,490元等語，原告認為被告就變更的部分，也有少施作及更換的利益，後來雙方達成不加價的方式施作，依照房屋預定買賣合約書第6條第3項，應在施工前核算結清，被告既已施作，可見雙方有達成不加價的方式施作，被告如果要請求變更設計之金額，應提出其依據為何。
⒍依據協議書，被告將A2、A3、A5房屋交與原告戊○○代理
人癸○○及丑○○，並承諾將尾款由買方保留做為房屋瑕疵修繕保證金，賣方並同意於94年8月27日交屋前完成修繕並交屋，而保證金的性質就是沒有施作得沒收，無庸另行約定未施作得沒收的效果，然被告實際上並未為修繕，該保證金原告自得沒收。至於被告辛○辯稱其被逼迫，但自被告辛○仍要求將協議書第三點後段刪除觀之，被告辛○並沒有受逼迫。
三、被告則請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決願供擔保請准免予假執行，並以下列情詞置辯：
㈠原告於起訴狀證物9提出之協議書內容，是原告等繕打後，
在被告萬翰公司之法定代理人辛○偕同原告丑○○、戊○○、癸○○等人至上海銀行永康分行辦理貸款之放款手續時，要求被告公司先簽立，並表明瑕疵之部分隨即經兩造確認再作成附件一附於協議書，否則渠等將不同意銀行放款，被告萬翰公司之法定代理人辛○因為求取得放款，故而同意先行簽立協議書。未料，事後，原告等並未旋與被告萬翰公司確認瑕疵作成附件一，反以渠等之前在系爭房屋興建當中、尚未施工完畢時所單方製作並曾交付給被告萬翰公司之附件，附於該協議書之後面，並以之對被告提起訴訟，此由原告提出之附件與協議書間並無騎縫章，附件第三頁下方載明「以上通知萬翰開發建設有限公司董事長：辛○小姐」等字，並該附件上有被告萬翰公司法定代理人辛○書寫反駁意見之內容即明。
㈡原告主張：「被告等為謀不法利益於銷售廣告之外觀3D透視
圖，竟故意將每戶騎樓用地以牆壁及鐵捲門區隔，使每戶之騎樓用地成為房屋之室內空間，原告因而誤以為一樓可使用之室內空間如彩色照片所示（即包括騎樓用地），…原告子○○遂於93年9月6日購買…A棟1號，丑○○於93年9月6日購買…A棟2號，癸○○於93年9月14日購買…A棟3號，戊○○於93年9月14日購買…A棟5號」等語，核與事實不符。蓋：
刑事判決事實欄已明確認定：「推案初期，因銷售廣告尚未完成，先製成施工藍圖及完工示意景觀掛圖，置放於接待中心向消費者進行解說」，理由乙，實體方面，二、四之⑥更載明：「至於證人即告訴人子○○等人雖證述「被告或洪鴻華係以海報或模型屋向其等解說」等情，但查，證人黃建東於原審證稱：我受託印刷「蔚藍海」的銷售廣告，出貨日期2004年8月25日是印刷「蔚藍海」的合約書，2004年9月14日印刷「蔚藍海」現場銷售海報500張，2004年11月24日印刷「蔚藍海」海報四開的海報5萬張等情（見原審卷第225頁），並有展聖企業對帳單1紙在卷可稽（見原審卷第229頁）。另證人羅建銘於原審證稱：萬翰公司委託我製作「蔚藍海」建案的展示模型屋。一般我們交件後，業主沒有意見，我們就開立發票請款。本件是在93年10月1日開立發票，可以肯定是在這個時間以前交件，但無法記得何時發包。一般像這種透天厝的案子，我們大概抓20到25天可以完工。交件完工後一個星期內，就會送請款等語（見原審卷第318頁），並有青雲模型企業有限公司統一發票影本一紙在卷可稽。則依證人黃建東、羅建銘等人之證述，銷售海報及模型屋分別於93年9月14日、93年9月間交付萬翰公司，則告訴人等人於93年9月6日或93年9月14日簽約當日或之前，被告等人或證人黃鴻華自無可能以該銷售海報及模型屋向告訴人進行解說。
」等語。
㈢原告主張：「被告等故意隱瞞騎樓加圍之事實」，與實情有悖。蓋：
⒈依照鈞院97年度易字第167號判決認定之事實：「推案初
期，因銷售廣告尚未完成，先製成施工藍圖及完工示意景觀掛圖，置放於接待中心向消費者進行解說」，其理由二、（四）之8復載：「證人洪鴻華於本院證稱：我是拿建築師提供的現場藍圖向告訴人解釋房子的規格、坪數、樓層及設施。當時現場的銷售海報、模型都還沒有出來，藍圖已經有標示騎樓要加圍牆」等語，足徵當時被告等放置於接待中心，提供洪鴻華等銷售人員向原告等解說之施工藍圖分別為請照圖及增建圖。
⒉就請照圖以觀，A1、A2、A3及A5面臨安億路部分均明確載
明：「法定騎樓地，計入法定空地，日後不得增建」，面臨光州路部分亦載明：「法定騎樓」。原告等對於騎樓加圍部分，係屬違章之增建，實不能推諉為不知。
⒊復就增建圖以觀，其同樣有載明：「法定騎樓地，計入法
定空地，日後不得增建」、「法定騎樓」等文字，與請照圖互相比對，何者是增建違章部分一目瞭然，原告等購買之際，銷售3D透視圖廣告尚未完成，現場僅有建築師製作之施工藍圖（包括請照圖及增建圖）供解說，原告等焉能謂自己不知道騎樓加圍之違章增建部分。
⒋原告等既明知騎樓加圍，係使用執照取得後，再行增建之違章建築，則何來「被告等故意隱瞞」可言。
㈣原告等所提房屋預定買賣合約書，其第16條均經原告子○○
要求加註「含增建工程」，適足證明原告等於簽約當時，已明知「騎樓加圍」等增建工程：
⒈刑事判決固仍維持原審之判決，惟其認定，並無法拘束
鈞院之裁判。蓋「刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時本不受其拘束，上訴人所提之附帶民訴，既因裁定移送而為獨立之民事訴訟，則原審依自由心證為與刑事判決相異之認定，即無違法之可言。」有最高法院50年台上字第872號判例可稽。台灣高等法院台南分院98年度上易字第31號判決，有如下之違法：
⑴事實矛盾：該判決事實欄先認定：「推案初期，因銷售
廣告尚未完成，先製成施工藍圖及完工示意景觀掛圖，置放於接待中心向消費者進行解說。嗣子○○於93年8月28日或29日前往參觀，對該建案之格局規劃、周邊環境甚為滿意，乃邀其姊丑○○、癸○○前往參觀，由不知情之萬翰公司僱佣之銷售人員洪鴻華、毛立嵐（已死亡）負責接待、解說」等語，其後又認定：「辛○、丙○○、壬○○．…故意隱瞞上開騎樓違建之事實，致子○○、癸○○、丑○○先後均誤以為騎樓違建為合法建物，因而陷於錯誤，分別於附表所示之時間，以附表所示之價格，與壬○○簽定土地及房屋預定買賣契約」等語。查：
①告訴人等倘看過置放於施工中心之施工藍圖，該藍圖
無論請照圖或增建圖，A1、A2、A3及A4面臨安億路部分均明確載明：「法定騎樓地計入法定空地日後不得增建」，臨光州路部分亦載明：「法定騎樓」，兩者相比較，騎樓加圍之違章部分一目瞭然，被告三人根本無從隱瞞，告訴人等亦不可能陷於錯誤。
②告訴人等未看過施工藍圖，簽約當日或之前，銷售廣
告又尚未完成，告訴人究係依據何種資料，會對建案之格局規劃、週邊環境甚為滿意，進而簽約訂購，顯有存疑。
⑵事實與理由矛盾。
①該判決事實欄固認定：「推案初期，因銷售廣告尚未
完成，先製成施工藍圖及完工示意景觀掛圖，置放於接待中心向消費者進行解說。嗣子○○於93年8月28日或29日前往參觀，對該建築之格局規劃、周邊環境甚為滿意，乃邀其姊丑○○、癸○○前往參觀，由不知情之萬翰公司僱用之銷售人員洪鴻華、毛立嵐（已死亡）負責接待、解說。」等語，其理由乙、二、（四）、４之⑤竟認定：「卷附之設計藍圖固就告訴人子○○等人所購買之附表所示房屋一樓部分，分別標示「法定騎樓地，計入法定空地，日後不得增建」…被告三人或銷售人員於告訴人訂約前或訂約時，並未以上開設計藍圖向告訴人子○○等三人說明」云云，之⑥復認定：「證人即告訴人子○○等人雖證述「被告或洪鴻華係以海報或模型屋向其等解說」等情，…依證人黃建東、羅建銘等人之證述，銷售海報及模型屋分別於93年9月14日、93年9月間交付萬翰公司，則告訴人等人於93年9月6日或93年9月14日簽約當日或之前，被告等人或證人洪鴻華自無可能以該銷售海報及模型屋向告訴人進行解說。」云云，則原審先認定，銷售人員係以施工藍圖向消費者解說，復說明被告三人或銷售人員並未以施工藍圖向告訴人等解說。告訴人等簽約當日或之前，被告等人或銷售人員究係提供何種資料向告訴人等進行解說，致告訴人等對格局規劃、周邊環境甚為滿意，顯有存疑！告訴人等於高院審理時皆證稱：「有詳細閱讀建設公司所提供之資料」，則告訴人等詳細閱讀之資料，究係為何？亦有存疑。原審如此認定，無異捨物證而就人證，將本案陷入羅生門之窘境。
②該判決理由乙、（二）、（四）、４之⑤復認定：「
又證人洪鴻華．…於原審證述「我是拿建築師提供的現場藍圖向告訴人解釋房子的規格、坪數、樓層及設施，藍圖已經有標示騎樓要加圍牆」云云，然上開設計藍圖並無標示「騎樓加圍」之情，證人洪鴻華上開證詞亦有不實，而難信採。」等語。然者：「施工藍圖無論請照圖或增建圖，A1、A2、A3及A4面臨安億路部分均明確載明：「法定騎樓地計入法定空地，日後不得增建」等語，臨光州路部分亦載明：「法定騎樓」等語，相較之下，騎樓加圍之違章部分，一目瞭然，等同『標示』。原審竟謂：「設計藍圖並無標示「騎樓加圍」，顯係置「騎樓加圍」之實繪設計於無顧，其認事用法，顯然有違經驗法則。
③原判決事實欄先認定：「推案初期，因銷售廣告尚未
完成，先製成施工藍圖及完工示意景觀掛圖，置放於接待中心向消費者進行解說。嗣子○○於93年8月28日或29日前往參觀，對該建築之格局規劃、周邊環境甚為滿意，乃邀其姊丑○○、癸○○前往參觀，由不知情之萬翰公司僱用之銷售人員洪鴻華、毛立嵐（已死亡）負責接待、解說。」等語，其理由乙、二、（四）、4之①竟又認定：「騎樓加圍部分之違建…買受人倘非查閱建築師原始送審圖件，被告等復故意隱瞞不提，何能得知騎樓加圍部分違建之事實」等語，查：原審既認定施工藍圖有置放於施工中心，其包含請照圖及增建圖，皆可供告訴人等查閱，如上所述告訴人等焉有可能會不知道騎樓加圍部分違建之事實。
④原判決事實欄先認定：「推案初期．…銷售廣告尚未
完成」等語，其理由乙、二、（四）、4之②竟又認定：「萬翰公司原規劃銷售之附表所示房屋，即已將上開法定騎樓地、法定騎樓等作為該房屋之室內空間使用，並以此作為該房屋部分而為銷售廣告，則衡之常情，上開法定騎樓地、法定騎樓加圍部分顯非買賣雙方所認知之『增建』部分」等語，查：告訴人等於簽約當日或之前，並無從由銷售廣告認知法定騎樓地，法定騎樓等係作為房屋之室內空間使用，倘係依照施工藍圖，如上所述，告訴人等應充分瞭解法定騎樓地、法定騎樓等雖作為室內空間使用，惟均有加註：
「法定騎樓地，計入法定空地，日後不得增建」、「法定騎樓」等語，買賣雙方均認知法定騎樓地、法定騎樓加圍部分係「增建」，原審認定，顯然有悖經驗法則。
⒉原告於95年5月9日準備書狀載明：「被證四之增建合約影
本，原告並未要求增建騎樓用地牆壁，…如為原告要求，實務上建設公司均會要求原告書立切結書或委託書」等語，亦是證明加註「含增建工程」等文字，即係指騎樓加圍之部分。
㈤原告等既明知騎樓加圍等增建部分係屬違章建築，且又要求
被告等施工，自不得再依侵權行為、不完全給付或瑕疵擔保等規定，向被告等請求損害賠償或減少價金。蓋：
⒈「查上訴人既事先要求就系爭房屋二次施工，予以增建、
改建、則嗣後抗辯該增建、改建工程，係屬違建，並建築在法定空地上，有違建築法規定云云，顯有悖「禁反言」原則，自不足採」有台灣高等法院台中分院97年度建上字第12號判決可稽。
⒉如上所述，原告等看過請照圖及增建圖後，對於何者係屬
增建部分一目瞭然，原告子○○於簽約之際，又特別要求於房屋預定買賣合約書第16條加註「含增建工程」，參照上揭判決之意旨，基於「禁反言」原則，自不得再請求損害賠償或減少價金。
㈥原告固主張：「訴外人癸○○於94年9月20日與被告辛○電
話聯絡，被告坦承隱瞞騎樓用地之事，有錄音譯文第4頁可稽」。然者：
⒈當事人在刑事案件所為不利於己之陳述，本未可與民事訴
訟法第279條所謂之自認同視，尚須審究其與實際情形是否相符，依自由心證以為取捨之依據，有最高法院44年度台上字第988號判例可稽。
⒉如上所述，被告等提供之施工藍圖（請照圖及增建圖），
既已讓原告等對騎樓加圍之事實一目瞭然，則被告辛○於訴訟外坦承隱瞞騎樓用地乙事，顯然與實際情形不符，依上揭判例之意旨，自不得引以為認定事實之依據。
㈦原告固主張：「系爭「蔚藍海」景觀別墅A棟1號不僅北邊為
騎樓用地，連西側亦有44.53平方公尺為騎樓用地，被告萬翰公司亦將之計入室內坪數出售原告子○○及甲○○。此相較於A棟2號、3號及5號僅有北邊為騎樓用地更為嚴重」等語。然者，判決書理由二、（五）之5載明：「證人楊坤芳於本院證稱：本案A1部分臨安億路與光州路，剛好就是角地，角地的兩面，兩條道路都必須留騎樓，從此圖面上可以看出來，安億路並沒有做騎樓的設計，光州路有。就光州路蓋在法定騎樓上面的建物，當然可以計入樓地板面積。在1樓的部分，就是所謂的騎樓，也可以計入權狀的面積。本案騎樓測量為44.53平方公尺，是可以計入權狀面積的。查A1部分臨光州路部分之騎樓面積，…。此部分計入買賣面積範圍內，並無不法。至如附表所示A2、A3及A5房屋臨安億路部分之騎樓地，因計入法定空地，告訴人子○○、癸○○、丑○○均未額外支出此一部分之價金。…告訴人等指被告辛○等人將騎樓面積計入室內坪數出售云云，亦有誤會。」等語。
㈧原告主張：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消
費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22 條定有明文。故銷售廣告之外觀3D透視圖，自為契約內容之一部」，於法自有未合。蓋：
⒈「第按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保
廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容…而簽訂契約…該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決參照）。」⒉如上所述，原告等簽約之際，銷售廣告既尚未製作完成，
原告等顯非因信賴其廣告內容而簽訂契約，參照上揭判決之意旨，自難逕謂該銷售廣告內容已當然成為契約之一部。
㈨原告等人在上開刑事案件之證述，根本與事實不符，要不足採，詳述如下：
⒈系爭建物之增建部分有三部分，即一樓騎樓地上之增建及
五樓整層增建、二樓露台之增建，此為兩造所不爭執。而五樓整層增建及二樓露台之增建，乃原告在94年2月26 日與原告辛○簽訂『委託增建合約』，另行委託原告辛○施作，則原告與被告萬翰公司於『房屋預訂買賣合約書』第16條第1項載明：「賣方（指被告萬翰公司）自取得貸款日起六十日內完成買方購屋之室內裝潢及設備『含增建工程』，並完成外水電接通…」，該增建工程當係指一樓騎樓地上之增建，合先敘明。
⒉原告子○○、訴外人癸○○在上開刑事案件中證稱與被告
萬翰公司簽立之『房屋預訂買賣合約書』第16條之加註約定係與辛○簽立『委託增建合約』時一起加註（見該刑事卷二第12頁、22頁），買賣合約第16條加註約定之『增建工程』係指五樓、二樓前面露台鏤空部分。但由原告子○○在『房屋預訂買賣合約書』第16條加註約定上蓋印之印文與在『委託增建合約』蓋印之印文不同；並被告辛○在與癸○○、原告戊○○簽立『房屋預訂買賣合約書』第16條加註約定上蓋印之印文與在和癸○○、原告戊○○簽立『委託增建合約』蓋印之印文不同，即可證被告萬翰公司與原告等在買賣合約第16條加註約定，與被告辛○和原告等簽立之委託增建合約，兩者簽立之時間絕非相同。況且，與原告等簽立委託增建合約者為被告辛○，依約負有完成五樓及二樓露台增建之給付義務者為被告辛○，又非被告萬翰公司，萬翰公司豈可能就五樓及二樓露台增建部分加註約定在與原告之買賣契約書上，故原告等主張與被告萬翰公司簽立之『房屋預訂買賣合約書』第16條加註約定之『增建工程』係指五樓、二樓前面露台鏤空部分，要不足採，原告顯為圖使被告辛○等受刑事判決，而為虛偽證述。
⒊原告在該刑事判決又證述未見過建築藍圖，係於交屋時才
看到，然查，由兩造均係於建築藍圖上確認原告要求變更設計之內容，可知原告亦係虛偽證述。
㈩原告主張依據土木技師公會鑑定結果，主張騎樓違建會造成房屋價格低落等語，惟：
⒈依據我國之不動產估價師法，從事不動產估價者應經不動
產估價師考試及格，並依本法領有不動產估價師證書，然查，本件鑑定人乃土木技師公會之土木技師庚○○、丁○○，渠等並無領有不動產估價師證書，則有關不動產估價，顯非其專業知識。
⒉再者，詳閱作為其鑑價之參考即內政部地政司全球資訊網
房地交易價格簡訊查詢結果台南市安平區93年第四季之交易價格，其中成交之房屋大多非屬於93年新建之房屋，亦即是中古屋交易價格；且其中93年建築完成之房屋，面臨之路寬均非如系爭房屋面臨20米寬之道路，矧，土木技師公會以中古屋交易價格及條件與系爭房屋不一樣之成交價，作為本件鑑價之參考依據，其鑑價如何達臻確；況其又未敘明系爭房屋於無騎樓違建與有騎樓違建之93年市價應各為若干，其認定折損價格為原市價之0.85或0.9，又係如何計算，也未載明，此鑑價意見如何令人信服？A1的樓梯玉石，因為已經交屋，在交屋時，原告並沒有提出
該樓梯有瑕疵，所以此部分也沒有鑑定的必要。A2、A3、A5部分，因為在沒有交屋情況下原告就進入該房屋，原證九附件的修補單，我們認為不應該由我們負責，因為瑕疵的發生的原因有可能是原告進入才發生的。
對於原告主張之瑕疵以及土木技師公會、建築師公會之鑑定結果，分別表示意見如下：
⒈原告主張A1、A2、A3、A5無裝設對講機：
⑴兩造無對講機設計之約定，原設計為統一中央線路轉接
系統，以電話轉接，因原告之要求，故同意贈送電話轉換機，非坦承瑕疵，因未交屋，故未交付電話轉換機。⑵又土木技師公會係以原告提供之「PH-855數位影視對講
系統」，並以原告名義向廣恩科技工程行訪價之價格，作為其鑑定之價值，顯非賴其專業知識所為之陳述，此如何謂之『鑑定』？如係以訪價方式定價值，則由兩造或鈞院向相關廠商訪價即可，何須支付鑑定費用委請土木技師公會訪價？況一般人均會向多家廠商詢價，即貨比三家，以求較合理之價格，但土木技師公會卻僅向一家廠商訪價，教人如何信服其表示之價值？再者，原告提出者乃『大樓型』影視對講系統，是否合於系爭透天厝之使用，尚有疑義？倘依約被告有裝設對講機之義務，但因契約無明確約定型號，依據民法第200條規定：
「給付物僅以種類指示者，依法律行為之性質或當事人之意思不能定其品質時，債務人應給以中等品質之物」，被告不可能須給予原告提出之影視對講系統。故該部分之鑑定意見顯不可採。
⒉原告主張A1、A2、A3、A5未裝設另一部鐵捲門部分：
⑴買賣契約無此約定，被告公司亦未承諾。
⑵土木技師公會並非依其專業知識鑑定，而是以向廠商訪
價作為其鑑定價格，且也是僅向一家廠商訪價，其價格是否合理？報價之產品品質是否屬於中等品質？均無法得知，該部分之鑑定意見亦不可採。
⒊原告主張A1、A2、A3、A5鐵捲門未加不銹鋼蓋部分：
⑴快速捲門無此設計。
⑵土木技師公會並非依其專業知識鑑定，而是以向廠商訪
價作為其鑑定價格，且也是僅向一家廠商訪價，其價格是否合理？報價之產品品質是否屬於中等品質？均無法得知，該部分之鑑定意見應不可採。
⑶依寶格成有限公司函覆鈞院之內容可知，土木技師公會
於鑑定報告書檢附附件四之寶格成有限公司報價單，乃自稱『黃先生』者委請寶格成有限公司估價，並非土木技師委請其估價，而以該估價單上記載之客戶名稱：黃先生、聯絡電話：0000000000，與原告等於系爭房屋懸掛之套房出租紅布條上記載之聯絡電話及聯絡人0000000000黃先生均相同，足證寶格成有限公司提供之估價單，係由原告自行估價而來，非土木技師委請其估價，自無公信力可言，應不足採。
⒋原告主張A1、A2、A3、A5應更換金沙白玉石，以及電梯口樓梯轉角地板無鋪設玉石部分：
⑴此因為天然玉石，故有部分之紋路、色澤不一，並非瑕疵，被告已多次請玉石廠商以美容方式處理。
⑵土木技師公會並非依其專業知識鑑定，而是以向廠商訪
價作為其鑑定價格，且也是僅向一家廠商訪價，而由其訪價之良興石材有限公司回覆記載：「玉石種類不少，價格亦異，惟如蔚藍海所『稱』給之白玉石…」可知，該廠商並未到現場看玉石之種類，而是依據土木技師公會（或原告）之告知，則廠商報價之玉石品質價格是否確屬現場之玉石品質？顯有疑義，如此之鑑價如何可採？⒌原告主張A1、A2、A3、A5未加裝工字鐵部分：
⑴此因原告要求變更設計所致，原告要求變更應付之款項迄尚未給付。
⑵土木技師公會鑑定意見並未敘明其認定80,000元之理由
，且也無法得知其認定之價格是否屬於中等品質之價格。
⒍原告主張A1、A2、A3、A5應修補施工洞部分：此部分在交屋或原告等強行進入前即已處理。
⒎原告主張A1、A2、A3、A5未裝設玄關木門部分：依建材與
設備說明書，玄關門採實木大門，並非原告原先主張之鋼門。
⒏原告主張A3、A5磁磚膨脹凸起部分：
⑴否認瑕疵。
⑵該部分原告既主張已自行修復，自應提出收據，而其所
謂修復費用40,000元，是僅針對膨脹凸起部分，還是將四樓之地板磁磚全部拆除重鋪，並無法得知。
⒐原告主張A2、A3、A5花台排水問題部分：否認瑕疵。
⒑原告主張A1、A2、A3、A5未裝設各棟2樓陽台部分：
⑴此部分是原告要求無庸裝設。
⑵土木技師公會鑑定意見並未敘明其認定80,000元之理由
，且也無法得知其認定之價格是否屬於中等品質之價格。
⒒原告主張A1、A2、A3、A5樓梯間牆壁滲水部分：否認瑕疵。
⒓原告主張A1、A2、A3、A5未使用氣密鋁門窗部分：
⑴兩造當時沒有約定品質，應依民法以中等品質定之。
⑵土木技師公會係以向廠商訪價作為其鑑定價格，且也是
僅向一家廠商訪價，並其依據原告提供之「鵝牌氣密窗式鋁窗」品牌，乃氣密窗品牌中最貴之品牌，非中等品質品牌，即使被告供給之鋁門窗，非屬氣密式鋁門窗，依民法第200條規定，被告亦不可能須給予原告提出之「鵝牌氣密窗式鋁窗」，故該部分之鑑定意見也不可採。又建築師公會於鑑定報告書第10頁表示系爭四棟房屋之2樓外開門，非屬氣密鋁門窗。然原告子○○所買受之門牌安億路270號房屋，其2樓外開門，乃其另委託他人施作，非被告所施作，此亦為原告於建築師到場履勘時所自承，是其以該窗非氣密式鋁窗，要求被告負瑕疵賠償責任，並無理由。
如被告對原告之請求應負給付之責，被告以下列債權金額抵銷：
⒈原告就A2、A3及A4房屋尚積欠被告萬翰公司之房地買賣價金尾款各為30萬元、50萬元及60萬元。
⒉原告就A1、A2、A3及A5房屋，就委託被告辛○增建之部分
亦尚有積欠工程款未付，各為82,000元、61,500元、60,000元及61,000元。
⒊依原告等與被告萬翰公司簽立之「房屋預訂買賣合約書」
第6條約定：「一、買方不得對本房屋之結構、外觀、管道等要求變更，但買方如對本房屋內部裝設需要變更時，得徵得賣方同意，所需工料另行計算費用…二、買方如對購屋之內部格局，需作變動或增減設計施工者，依下列規定：1.變動範圍…（2）其他對內部格局或更改建材、增減設計施工者，得酌予變更。…3.變更次數及費用：買方變更設計及更改建材次數以乙次為限，而因工程變更所致之增、減工程費用，買方同意依本工程所發包採購之價格酌收稅金及管理費用…」可知，買方即原告如對內部格局或更改建材、增減設計施工，被告得向原告另行要求給付因此增加之工資、材料費用與發包工程之稅金及管理費用，而在系爭房屋施工中，原告等均曾要求變更內部格局設計、更改建材及增減設計施工，是而，依約原告自得向被告要求給付因此增加之工料費用，經被告加減帳計算後，A2、A3、A5房屋部分應各給付被告萬翰公司143,319元、129,875元及143,490元。
四、本院之判斷：㈠原告主張被告辛○為被告萬翰公司法定代理人，被告萬翰公
司於93年7月間，於台南市○○區○○段36-4、36-52及36-53地號土地興建名為「蔚藍海」之景觀別墅，被告丙○○為該工程之工程總監。被告丙○○與辛○為夫妻關係。又被告壬○○為該工程客服中心經理，其為被告辛○之妹，而原告子○○遂於93年9月6日購買系爭「蔚藍海」景觀別墅A1號（門牌號碼為：臺南市○○區○○路○○○號），房屋、土地價金分別為450萬元及1,050萬元，合計1,500萬元，丑○○於93年9月6日購買系爭「蔚藍海」景觀別墅A2號（門牌號碼為：臺南市○○區○○路○○○號），房屋、土地價金分別為300萬元及700萬元，合計1,000萬元，戊○○於93年9月14日購買系爭「蔚藍海」景觀別墅A3、A5號（門牌號碼分別為：臺南市○○區○○路276、278號），其中A3房屋、土地價金分別為312萬元及728萬元，合計1,040萬元，而A5房屋、土地價金分別為318萬元及742萬元，合計1,060萬元。嗣後原告於94年9月份陸續接獲台南市政府違章建築拆除處分書，依該處分書所載依法不得補辦建造執照手續，並限原告於94年11月28日自行拆除等語，業據原告提出被告萬翰公司基本資料、土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、臺南市政府違章建築拆除處分書及違章建築查報單等為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為可採。
㈡原告另主張被告辛○、丙○○與壬○○等三人故意隱瞞違建
等一事實又積極告知房屋沒有問題絕對合法，然事實上原告隨時可能遭拆除騎樓部分，被告等人自屬故意不法侵害原告之權利，原告並因而受有損害，依民法第184條及第185條規定，又依民法有關不完全給付及瑕疵擔保之規定（屬於故意不告知瑕疵）對被告萬翰公司請求減少買賣價金及損害賠償，因此，請求被告辛○、丙○○與壬○○連帶賠償子○○225萬元、戊○○210萬元、丑○○100萬元等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段及第185條第1項分別定有明文。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第
35 4條，定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。
⒉系爭A1、A2、A3、A5房屋騎樓加圍部分屬於違章建築：
⑴按符合面臨15公尺以上計畫道路之建築基地，從事建築
時，應留設騎樓地，設置騎樓、庇廊或無遮簷人行道，計畫道路寬度在20公尺以上者留設寬度4.25公尺騎樓地，騎樓不得設置台階或足以影響騎樓觀瞻之任何阻礙物，臺南市騎樓地設置自治條例第2條第1項第3款、第4條第1項第3款及臺南市騎樓設置標準第4條第1項第3款、第7條分別定有明文。又按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。擅自建造者，處以建築物造價千分之50以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。建築法第25條前段、第86條第1款分別定有明文。
⑵本件系爭4間房屋因前臨安億路、光州路20公尺寬之計
畫道路，依上開規定，必須留設4.25公尺寬度之騎樓地，建築師許銘哲於進行規劃設計時，就臨安億路部分，規劃退縮建築物，以爭取有利之建築面積，乃標示「法定騎樓地，計入法定空地，日後不得增建」等語，另A1房屋因屬角地，除前臨安億路部分為上開標示外，臨光州路部分，則依規定標示為「法定騎樓」（一樓部分設置騎樓供行人通行，二樓以上則可以百分之百蓋滿），送請臺南市政府工務局（現為臺南市政府公共工程處）審查後發給建築執照等情，又有許銘哲建築師事務所「萬翰開發建設有限公司店鋪、住宅、停車空間新建工程」一樓平面圖附於偵查卷可稽（他字卷（一）證物袋內）；而證人即臺南市政府公共工程處技士黃啟智於刑事庭審理時證稱：違章建築部分之認定是我的職務範圍，本案房屋面臨安億路的部分有構造物，光州路的部分也用鐵門圍住，都算是違建；安億路的部分即使沒有加頂蓋也是違章等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第394頁、第397頁、第398頁、第399頁）；另證人即本案規劃設計建築師許銘哲事務所職員楊坤芳於本院刑事庭審理中亦證稱：法定騎樓是指在法定騎樓地上所做的遮蓋，法定騎樓表示2樓以上一定有建築物才稱為法定騎樓。本案A1靠安億路的部分，註記有法定騎樓地，一樓部分不可以蓋牆、裝鐵門把它圍起來，如果這樣做，可能會認定為違章，我在圖面上有標示法定騎樓與法定騎樓地，法定騎樓是指2樓上面有頂蓋，得計入面積，所以稱為法定騎樓。現在A1針對法定騎樓與法定騎樓地的部分，完工後的圖片與申請圖是不符的等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第402頁、第405頁至第406頁），準此，無論依上開規定，或原始規劃設計系爭房屋之建築師，均認A1房屋，無論臨安億路或光州路部分之騎樓地加圍；而A2、A3、A5房屋，臨安億路部分之騎樓地加圍，均屬違章建築。
⑶再查，臺南市安平區公所因接獲違建檢舉，乃於94年8
月26日以違章建築查報單通知臺南市政府工務局（現公共工程處），臺南市政府派員勘查後，認定臨安億路部分之騎樓加圍增建部分，屬違章建築；復於94年8月26日製發違章建築拆除處分書，命令自行拆除恢復原狀等情，亦有臺南市政府94年11月18日南市工使字第09431090550號、94年11月18日南市工使字第09431090640號、94年11月15日南市工使字第09431090560號違章建築拆除處分書、臺南市安平區公所94年8月26日南市平民字第11190號、94年8月26日南市平民字第11173號、94年8月26日南市平民字第11192號違章建築查報單各3份附卷可稽（見本院卷（一）第182-189頁以下），益證A1、A2、A3、A5房屋騎樓地加圍部分均屬違章建築。
⑷復查，稽之被告辛○於本院刑事庭供稱：當初因為考慮
用圍牆圍起來，客戶住家的安全性比較好。這整個設計圖是我與業務討論出來的。丙○○是根據我與業務討論出來的決定來施工的等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第429頁至第430頁）；被告丙○○亦供稱：我有25年的工地營建經驗，增建圖是不合法的。我是根據辛○與銷售人員共同決定後的結果來施工的等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第423頁、第425頁）；再佐以被告丙○○依據被告辛○指示後之增建圖說，將A1、A2、A3、A5房屋臨安億路，依原規定本應留設為「法定騎樓地」（計入法定空地）部分，及A1房屋臨光州路，依原規定應留設「法定騎樓」部分，均施做鐵捲門阻隔內外，每戶之間並以磚造圍牆區隔，規劃為車庫或臥房使用等情，又有房屋現況照片2張在卷可稽（見本院卷
（一）第192頁），則被告辛○、丙○○就上開房屋原為「法定騎樓地」、「法定騎樓」部分以上開方式予以加圍，而為違章建築一節，顯有違反上開建築法規；另被告壬○○既為被告萬翰公司之股東，且為「蔚藍海」景觀別墅銷售之業務行政人員，就上開房屋之「法定騎樓地」、「法定騎樓」有違章建築部分，事前亦有所知悉，均可認定。
⒊被告三人故意隱瞞上開騎樓加圍違章之事實，出售系爭4間房屋予原告等人，對原告等人構成詐欺之侵權行為：
⑴原告子○○、丑○○、訴外人癸○○於本院刑事庭以證
人身分證稱：洽談過程中，從來沒有談到騎樓地是違建的問題，是接到臺南市政府的拆除通知才知道等情（見本院97年度易字第167號刑事卷第110頁、156頁、158頁）；訴外人癸○○復於本院刑事庭證稱：「我接到市政府拆除騎樓通知書後，有和被告辛○在電話中談過；她當初一直承認是他們的錯，當初沒有跟我們告知這一點，她願意來彌補，而且願意來看怎麼賠償」等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第159頁）；再佐以訴外人癸○○於94年9月20日上午10時30分與被告辛○通話，被告辛○三度承認未於事前向告訴人等說明騎樓加圍之違章事實，並表示：「當初是我們錯，錯在沒有告訴你，這裡有一個騎樓用地」、「是沒有跟你講清楚這一點」、「因為我們沒有講那一點，是我們的錯誤」等語，亦有通話譯文一份附卷可稽（見本院卷（一）第225-231頁），而被告辛○於偵查中及本院刑事庭亦未否認上開內容之真正（見他字卷（二）第73頁以下、本院97年度易字第167號刑事卷第413頁）；暨證人即臺南市政府消費者保護官徐銘通於偵查中證稱：本件告訴人因與被告間房屋買賣糾紛，前往申訴。被告辛○於協商中承認違建是他們的錯，他們會負責回復原狀等語（見他字卷（二）第74頁）。益證原告子○○、癸○○、訴外人丑○○等人指證被告辛○等人於訂約時隱瞞附表所示房屋「法定騎樓地」、「法定騎樓」加圍之違章事實等情，並非無據。至於被告辛○於本院改稱其於訴訟外坦承瞞騎樓用地乙事，顯然與實際情形不符，應無可採。
⑵至於證人即受僱於被告萬翰公司從事現場銷售之洪鴻華
雖附合被告三人之辯詞，於本院刑事庭證述「有向告訴人等說明騎樓加圍違建」等情，但為原告所否認；經稽之證人洪鴻華於偵查中證稱「（檢察官問：你有無發現A1 的房子有法定騎樓地蓋違建，按照一般的建坪價格來銷售？）沒有。這個部分我們沒有做違建，我們只是做圍牆擋起來，我們銷售時沒有包括在一般的建坪裡面」等語（見他字卷（二）第52頁）。復於原審審理中證稱：我說沒有違建的意思，是指沒有把車庫的部分臨路加頂蓋加滿。假設檢察官問我圍牆是不是違建，我也會回答說沒有錯，二次施工部分就是違建（見本院97年度易字第16 7號刑事卷第211頁、第215頁）。惟系爭4間房屋騎樓部分，縱未加頂蓋，僅施做鐵捲門阻隔內外或以磚造圍牆區隔，亦屬違建，已如上述；證人洪鴻華負責銷售，於銷售當時，主觀上既錯誤地認為臨安億路部分之騎樓加圍部分，因為沒有加頂蓋，就不是違建，偵查中並明白證稱沒有違建，衡情又何能正確向原告等人說明違章之事實？況查，原告等人購買系爭4間房屋雖較原售價便宜，但係以一次購買數戶為由，要求較原售價為便宜之價格，亦據原告丑○○於刑事庭審理中以證人身分證述明確（見臺灣高等法院臺南分院98年度上易字第31號刑事卷（二）第31頁）；再參酌原告子○○購買之房屋係為供住宅及將來店舖使用，而該房屋一樓部分有百分之61均係騎樓用地，但卻經被告辛○等人規劃為客廳、車庫使用等情，亦據原告子○○於刑事庭審理中以證人身分證述在卷（見臺灣高等法院臺南分院98年度上易字第31號刑事卷第17頁）；而訴外人癸○○又係一次向被告辛○等人購買A3、A5二戶房屋，則若果真原告子○○、癸○○、訴外人丑○○事前得知彼等所購得之房屋一樓均部分占用法定騎樓地或法定騎樓，且因該騎樓地加圍致為違章建築，將來有遭拆除之虞，縱原告等人就此情節不介意，衡情豈有不以此情節要求低於售價之價格，乃竟僅以購買數戶為由而要求低於售價之價格，則證人洪鴻華證述有向原告等告知騎樓加圍違章之事實云云，已見其疑？再者，原告子○○購得之上開房屋一樓又有百分之61係騎樓用地，若果真原告事前知悉此節，又豈會以一千餘萬元之高價購買A1房屋？益見原告等人事前並不知悉彼等所購買之房屋一樓占用法定騎樓地或法定騎樓，證人洪鴻華於本院刑事庭證稱有明確告知告訴人等違建事實云云，顯有不實而難信採。
⑶再查，原告子○○於本院刑事庭以證人身分證稱：我們
知道那個地段、視野很好，我們看附近的環境很喜歡。所以我從接洽到買房子的時間應該不會超過二個禮拜，時間很短我就跟他下訂（見本院97年度易字第167號刑事卷第124頁）。我們姐弟會一起去買4棟「蔚藍海」的房屋，因為只有這一面是面對運河，有海景。視野很漂亮及那邊的環境等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第131頁）。原告丑○○於本院刑事庭以證人身分證稱：我弟弟子○○他常常帶狗去那邊溜狗，他去看的時候覺得那邊的環境蠻喜歡，他就告訴我那邊有房子要蓋，他剛看的時候，他就馬上叫我趕快去看，他就是說那個產品蠻好的、不錯。剛好我們買二間還有剩下二間，我那時候想如果我們兄弟姐妹大家都買在一起非常好，所以我就介紹給我二姐癸○○。她去看了之後也覺得很喜歡，我就說那我們四間買起來很好等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第140、142頁）。再佐以證人洪鴻華於本院刑事庭證稱：我在93年8月27日到職，子○○好像8月28、29日就到工地來看房子等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第187頁）。而原告子○○、丑○○、訴外人癸○○係分別於93年8月31日（子○○、丑○○）及93年9月9日（癸○○）交付定金，亦有房屋預定買賣合約書附件房屋價款付款明細表在卷可稽（見本院卷（一）第13-171頁）；並參酌騎樓地加圍屬違章建築，若遭檢舉，依法必須拆除，倘負責銷售之被告壬○○或證人洪鴻華，甚而被告辛○、丙○○等人均已事前告知，日後果遭拆除，應由原告等人自行承擔，則自原告等人立場以觀，彼等購買之房屋每戶均高達一千萬元以上，且又有自行負擔拆除之危險，理應充分考慮，或以此情節要求減價，方符常理。然原告等人在接待中心人員剛剛進駐後4日，即早早交付定金購買，並且邀集姐弟一起購買附表所示4戶房屋，絲毫未見有何猶疑不決之處，顯與常情不合。再者，出售含有遭拆除危險之違章建築，倘日後果遭拆除，定生買賣糾紛，乃想而易知之事，倘被告辛○等人確有事前告知原告等人違章將騎樓地加圍情事，為避免日後糾紛，又何以未有書立切結書或其他書面之約定，以保障被告等人之權益？甚而被告辛○於接獲訴外人癸○○來電質疑時，竟又全無隻字片語提及已於事前告知之情事，反而三度承認疏失，再再與常情不合，從而被告辛○、壬○○等人所辯事前已有告知上開情節云云，自無足採。
⑷被告雖另辯稱：依買賣契約第16條關於交屋事項手寫部
分之約定『含增建工程』，顯見原告等人定約時已知悉一樓法定空間之圍牆增建係由被告萬翰公司負擔費用進行施工，而此違建亦為原告等人所知悉等語。惟查：
①原告子○○等人固曾於94年2月26日（癸○○、戊○
○）或94年3月5日（子○○、丑○○）與被告辛○簽立委託增建合約書，約定由原告等另支付一定價金，委託被告辛○增建五樓及二樓前露台工程，有委託增建合約書在卷可稽（見本院卷（一）第214-215頁）；而原告子○○等人為增加使用面積，自行委託增建五樓及二樓前露台工程，此一增建工程，同係未經許可之違章建築，並無疑問。惟五樓及二樓前露台增建之違章建築，係原告自行增建，與被告辛○等人全然無涉，本即應自行負擔遭檢舉拆除之危險；此與騎樓加圍部分之違建，係被告等自行增建，違法擴大使用面積，有利銷售，應負瑕疵擔保責任者，迥不相同。買受人倘非查閱建築師原始送審圖件，被告等復故意隱瞞不提，何能得知騎樓加圍部分違建之事實；原告等人又何以願支付相同價金，負擔原應由被告等負擔之危險？被告辛○等人辯稱告訴人子○○等人既增建五樓及二樓前露台違章建築，即表示明知騎樓加圍部分違建之事實，已難信採。
②又騎樓加圍之違建，與原告等人自行增建之違建，固
均必須於取得使用執照後方能施工，縱原告因施工進度之不同，發見騎樓加圍工程可能屬於違章建築，亦係在使用執照取得之後。此時，原告已然簽約並支付價金，尚難以此即認被告辛○等人於簽約時無故意隱瞞騎樓加圍違建之事實，並據為被告辛○等人有利之認定。
③再查，稽之被告萬翰公司本件「蔚藍海」景觀別墅之
廣告海報及銷售廣告（見本院卷（一）第10-12頁，按：本院未認定被告等人以廣告海報及銷售廣告對原告施用詐術，詳如後述），就系爭4間房屋一樓法定騎樓地或法定騎樓均未另行標示，且均以上開方式加圍而成為銷售房屋之一部分，並於銷售廣告之圖面分別標示各銷售房屋各樓層之配置圖，其中A1一樓部分除規劃車庫外，另規劃為客廳、房間，A2、A3、A4一樓規劃為車庫、房間等，顯見被告萬翰公司原規劃銷售系爭4間房屋，即已將上開法定騎樓地、法定騎樓等作為該房屋之室內空間使用，並以此作為該房屋部分而為銷售廣告，則衡之常情，上開法定騎樓地、法定騎樓加圍部分顯非買賣雙方所認知之「增建」部分，被告辛○等人所辯原告等人之買賣契約第16條關於手寫部分『含增建工程』之記載，應係指一樓法定空間之圍牆增建，且原告等人於訂約時應已知悉云云，尚無足取。
④又原告等人所簽訂之房屋預定買賣合約書第16條第1
項固訂有：「賣方自取得貸款日起60日內完成買方購戶之室內裝潢及設備，『含增建工程』，並完成外水電接通後通知買方辦理交屋手續」規定，但上開「含增建工程」等文字，係以手寫方式為之，有別於其他以印刷方式之條文，顯係原告等人主動提出，經被告同意後增列註記；被告壬○○於本院刑事庭亦供承「該手寫文字是子○○堅持要註記」等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第322頁）。準此，倘上開條文中所指之「增建工程」確係指本案原由被告萬翰公司施做之騎樓地違章建築部分，則參酌證人洪鴻華於本院刑事庭證述「伊一開始就知道騎樓要加隔間；騎樓加圍的部分是屬於二次施工的部分，是在取得使用執照之後才加圍，此部分不在與告訴人簽訂之委託增建部分，當初現場有一份藍圖，就已經有標示騎樓加圍，建設公司也就是被告他們三人和建築師去決定出來的」等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第191頁、第193頁至第194頁）；被告丙○○於本院刑事庭供稱「騎樓加圍違建部分是依照建號圖施工，伊是依照圖面施工」等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第423頁至第424頁、第426頁）；而被告辛○於本院刑事庭訊及「騎樓加圍違章建築藍圖如何產生，是何人決定要變更原始設計」一節，亦供稱「是基於安全性而加圍，是伊與業務討論出來，丙○○是依據伊與業務討論出來的決定來施工」等情（見本院97年度易字第167號刑事卷429頁至第430頁），顯見上開騎樓加圍違章部分，係被告萬翰公司早已決定，而包含在原房屋施工範圍，且被告萬翰公司亦將此部分違章充作系爭4間房屋一樓室內空間使用，並納入銷售房屋廣告之內容，亦如上述，則此部分顯難認係買賣雙方所認知之「增建」部分，依買賣合約第16條約定，本即須於貸款核撥後60日內一併辦理交屋，尚無須原告等人特別要求註記；再佐以證人洪鴻華於本院刑事庭證稱：「（檢察官問：騎樓增建部分有沒有讓客戶做一個切結書，讓他知道這樣的騎樓可能會被拆掉？）這個部分我們可能在書面上沒有明白的去標示。我們公司這部分好像漏掉」等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第198頁、第222頁至第223頁參照），益足證上開買賣合約第16條第1項手寫部分所謂「增建工程」，並非係指一樓騎樓加圍違章部分，而應係指原告等人另於94年2月26日（癸○○、戊○○）或94年3月5日（子○○、丑○○）與被告辛○所簽立之委託增建合約書所約定之「增建部分」，蓋因此部分既係於被告萬翰公司交屋前，由原告等人另行支付一定價金，委託被告辛○增建五樓及二樓前露台部分，而為增建工程，且因係原告子○○等人要求增建，不在被告萬翰公司原施工範圍之內，為節省因交屋後又再次施工之破壞、清潔等勞費，且於被告萬翰公司交屋時，原告等人即可馬上搬遷使用，無須再行等候，始有以特別註記方式，增訂於交屋條款內之必要；再由被告辛○於94年8月16日交屋時，範圍亦包括原告等人要求之上開增建部分，而原告提交之瑕疵總表即「萬翰開發建設有限公司所承建之蔚藍海A2、A3、A5-安億路272,276,278號房屋未完工程」（見本院卷（一）第174-176頁），其內容亦列舉出包含有五、六樓增建部分之瑕疵，亦足證上開買賣合約第16條第1項手寫部分所謂「增建工程」，係指原告等人委託增建合約書所約定之「增建部分」。被告辯稱買賣合約書第16條手寫部分『含增建工程』，係指騎樓加圍之違章建築部分，足認原告等人於簽約時已知違章之事實等語，尚不足採信。
⑤被告另辯稱簽約時，現場放置有設計藍圖，原告應知
悉系爭4間房屋一樓部分有法定騎樓地或法定騎樓等語，惟查，被告壬○○於刑事庭審理時供承：「告訴人簽約時還沒有廣告銷售圖，當時是由銷售人員以設計藍圖跟客戶解說，除設計藍圖，並無其他資料」等語（見臺灣高等法院臺南分院98年度上易字第31號刑事卷第40頁）。另證人洪鴻華於本院刑事庭亦證述：
我是拿建築師提供的現場藍圖向告訴人解釋房子的規格、坪數、樓層及設施。當時現場的銷售海報、模型都還沒有出來，藍圖已經有標示騎樓要加圍牆等情（見本院97年度易字第167號刑事卷第193、194頁、199-200頁）。而卷附之設計藍圖固就原告等人所購買之系爭4間房屋一樓部分，分別標示「法定騎樓地，計入法定空地，日後不得增建」，但原告等人訂約前，或訂約時，均不知彼等購買之系爭4間房屋一樓部分為法定騎樓地或法定騎樓，亦未看過該設計藍圖等情，又據原告等人於刑事庭以證人身分證述在卷；且稽之上開設計藍圖所繪，既有部分為「法定騎樓地」，且註明「計入法定空地，日後不得增建」等情，若果真原告等人於訂約前，或訂約當日確有看過該設計藍圖，衡情又豈有同意該騎樓地加圍而成違章建築，徒留日後遭人檢舉而拆除之危險；況A1房屋一層違章建築面積為35.77平方公尺，騎樓為44.53平方公尺，一層室內面積為50.34平方公尺，而A2房屋一層違章建築面積為34.27平方公尺，一層室內面積為59.94平方公尺，A3房屋一層違章建築面積為37.30平方公尺，一層室內面積為59.94平方公尺，A5房屋一層違章建築面積為40.75平方公尺，一層室內面積為60.87平方公尺等情，有土木技師公會鑑定報告及臺南市地政事務所建物測量成果圖（見他字卷（二）第17頁）附卷可稽。原告等人所買系爭4間房屋，原預期可使用之一層面積，A1為130.64平方公尺，A2為94.21平方公尺，A3為97.24平方公尺，A5為101.62平方公尺，一樓騎樓加圍違章建築部分之面積佔原預期可使用面積之61%、36%、38%、40%，已影響原告等人日後使用一樓之面積，若原告等人事前得知此事，衡情亦無每間各以一千多萬元以上之高價購買系爭4間房屋之理。
⑥至訴外人癸○○、原告丑○○於93年9月5日曾在萬翰
公司客服中心與被告丙○○、證人洪鴻華等人拍照，而該客服中心牆上即掛有與上開銷售海報所畫之建築物外觀相同之掛圖一節，雖然原告等人於刑事庭指證「被告或洪鴻華係以海報或模型屋向其等解說」等情，與實情稍有不符（詳如後述），惟核該掛圖與銷售海報內容相同，原告等人將該掛圖誤為銷售海報，亦非不可能，自難以原告等人於刑事庭指述稍有不符，即可據為被告三人有利之認定。從而被告上開所辯，顯無足採。
⒋被告辛○、丙○○及壬○○三人對原告等人應負共同侵權行為責任：
⑴被告三人以騎樓加圍方式違法規劃建案，除美化外觀、
安全性考慮外，並擴大每戶之使用面積，提高店舖使用之效益，目的無非在以更具優勢之條件，吸引消費者，便利銷售。惟被告三人均明知騎樓加圍為違章建築，倘遭檢舉即須拆除，竟不顧消費者之權益，將拆除之危險轉嫁由消費者自行負擔；本案倘非在交屋之前即遭檢舉，被告等人早已收受全部價金，完成交屋手續，卻任由原告等人自行承受可能遭拆除之損害，則被告三人顯有不法所有之意圖至明。
⑵又被告辛○係萬翰公司負責人，而被告丙○○為被告辛
○之夫、萬翰公司股東，並為該工程之工地主任，負責工程興建，被告壬○○為辛○之妹、萬翰公司股東，並為該景觀別墅銷售之業務行政人員，負責向客戶解說契約、確認買賣總價、面積後進行簽約及收取各期價款等業務，均據被告辛○、丙○○、壬○○於刑事庭審理中供承在卷；另系爭4間房屋一樓「法定騎樓地」、「法定騎樓」部分以上開方式予以加圍一節，又係被告辛○與業務決定後，由被告丙○○依該決定施工等情，亦據被告辛○、丙○○於本院刑事庭供述在卷，另被告壬○○既為萬翰公司之股東，且為「蔚藍海」景觀別墅銷售之業務行政人員，就上開房屋之「法定騎樓地」、「法定騎樓」有違章建築部分，事前亦有所知悉，均如上述；再被告辛○、丙○○、壬○○於原告子○○、丑○○、訴外人癸○○簽約前，均有與原告接洽銷售系爭4間房屋，且均隱瞞一樓騎樓加圍違章等事實，業經認定如上，再佐以被告辛○既事前決定以違法方式，規劃騎樓加圍，復以萬翰公司負責人身分與原告等人簽訂上開買賣合約書，被告壬○○係當日與原告等人簽訂該買賣合約書之人，另被告丙○○雖係工地主任，負責系爭房屋之施工，但明知違法，仍依違法之規劃施作，復於93年9月5日與客戶即訴外人癸○○、原告丑○○在萬翰公司客服中心拍照，有該照片在卷可稽（見本院卷（二）第238頁），顯見被告丙○○就原告等人購買系爭4間房屋時，亦有參與洽談銷售系爭房屋之行為，則被告辛○、壬○○、丙○○就上開一樓騎樓加圍違章之事實，理應向原告等告知，乃竟均隱瞞上情，則被告辛○、壬○○、丙○○就隱瞞上開騎樓加圍違章之事實，出售如系爭4間房屋予原告等人，顯有為意圖自己不法所有之犯意聯絡，並為行為之分擔甚明，且被告辛○、壬○○及丙○○並經台灣高等法院台南分院98年度上易字第3號判決詐欺確定，亦有該判決書在卷可稽，是其三人對原告等人應負共同侵權行為責任，應可認定。
⒌原告等人因被告施用詐術之行為，陷於錯誤而承買系爭4
間房屋，然系爭4間房屋一樓圍牆加圍部分因屬違建，必須拆除而無法使用，導致整體房屋效用減少之損失，其中原告子○○部分減少225萬元、原告戊○○減少210萬元、原告丑○○減少100萬元價值，應由被告連帶賠償：
⑴本院就系爭4間房屋一樓圍牆加圍部分因屬違建，必須
拆除而無法使用，是否造成房屋價格低落，又其程度及金額為何之爭執，經兩造同意送請土木技師公會鑑定，經土木技師公會鑑定認：A1、A2、A3、A5等4間房屋一樓扣除違章建築面積後，店面效益很小，所以原契約如以店面計價，應折減，A1折減後之金額為1,275萬元、A2折減後之金額為900萬元、A3折減後之金額為936萬元、A5折減後之金額為954萬元，亦即A1減少225萬元、A2減少100萬元、A3減少104萬元、A5減少106萬元，有土木技師公會97年6月25日97省土技字第3843號鑑定報告可稽。
⑵本院固另請建築師公會就系爭4間房屋一樓圍牆加圍部
分因屬違建，必須拆除而無法使用之損害鑑定，然建築師公會認如違建未遭市政府拆除，實質應無損失，如違建日後遭市政府拆除，應以該違建建造所付出之成本為應補償之金額等情，本院認被告辛○、丙○○及壬○○三人隱瞞上開一樓騎樓加圍違章致原告陷於錯誤而購買系爭4間房屋，因此，此部分之損害應以一樓騎樓非違建之價值與一樓騎樓為違建之價值差為此部分之損害額，亦即應以土木技師公會之鑑定結果為可採。
⑶至被告辯稱土木技師公會之鑑定人乃土木技師公會之土
木技師庚○○、丁○○，渠等並無領有不動產估價師證書，則有關不動產估價，顯非其專業知識，且土木技師公會以中古屋交易價格及條件與系爭房屋不一樣之成交價，作為本件鑑價之參考依據，其鑑價如何達臻確；況其又未敘明系爭房屋於無騎樓違建與有騎樓違建之93年市價應各為若干，其認定折損價格為原市價之0.85或0.9，又係如何計算，也未載明，此鑑價意見如何令人信服等語，惟查，本院於96年11月16日請被告表示是否同意由土木技師公會鑑定，有送達證書在卷可稽（見本院卷（二）第148頁）被告迄鑑定報告回覆本院前均未曾為反對之意見，且被告亦參與鑑定過程，而土木技師公會之鑑定人即使無估價師之資格，然其等依據其專業並參考客觀資料，公正作成之鑑定報告，除有明顯不可採取之事證，要無僅因鑑定結果對己方不利即否定鑑定人之專業，因此，被告此部分之主張，應無可採。
⑷依上所述，原告等人因被告施用詐術之行為，陷於錯誤
而承買系爭4間房屋，然系爭4間房屋一樓圍牆加圍部分因屬違建，必須拆除而無法使用，導致整體房屋效用減少之損失，其中原告子○○部分減少225萬元、原告戊○○減少210萬元、原告丑○○減少100萬元價值，原告請求被告辛○、丙○○及壬○○三人應連帶賠償上開金額，應為有據。
⒍另原告依據不完全給付及瑕疵擔保之規定（屬於故意不告
知瑕疵）對被告萬翰公司請求減少買賣價金及損害賠償，請求被告萬翰公司應與被告辛○、丙○○與壬○○連帶賠償原告子○○225萬元、戊○○210萬元、丑○○100萬元等語，經查，原告子○○以總價1,500萬元之價格向被告萬翰公司購買A1房屋，丑○○以總價1,000萬元之價格向被告萬翰公司購買A2房屋，戊○○分別以總價1,040萬元、1,060 萬元之價格向被告萬翰公司購買A3、A5房屋，然系爭4間房屋一樓圍牆加圍部分因屬違建，必須拆除而無法使用，導致整體房屋效用減少之損失，其中原告子○○部分減少225萬元、原告戊○○減少210萬元、原告丑○○減少10 0 萬元價值等情，業均經認定如上，因此，原告依據不完全給付及瑕疵擔保之規定，請求被告萬翰公司應給付上開金額，自屬有據。
⒎又原告對被告萬翰公司之債權乃係基於債務不履行所致，
而原告對被告辛○、丙○○與壬○○三人之債權乃係基於共同侵權行為所致，因此，原告此二不同之權利，具有同一給付目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付義務，故其中一項債務若有一部分清償，他項債務於清償之範圍內亦同歸消滅，屬不真正連帶債務。是原告主張被告萬翰公司應與被告辛○、丙○○與壬○○連帶賠償子○○225萬元、戊○○210萬元、丑○○100萬元，尚有誤解，然依不真正連帶債務之法理，原告就請求被告辛○、丙○○及壬○○應分別連帶賠償原告子○○225萬元、原告戊○○210萬元、原告丑○○100萬元，及其法定利息，以及原告請求被告萬翰公司給付原告子○○225萬元、原告戊○○210萬元、原告丑○○100萬元，及其法定利息，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付金額範圍內，免除其清償責任，即屬有據，至原告逾此部分之請求，則為無理由，不應准許。
㈢原告另依消費者保費法第51條之規定，請求被告連帶賠償子
○○450萬元、戊○○420萬元、丑○○200萬元懲罰性違約金等語，亦為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企
業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」。則所謂「依本法所提之訴訟」，自係指因消費關係而向法院提起之訴訟，故凡屬消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之消費訴訟，無論係由消費者團體或消費者個人提起，均有消費者保護法第51條規定之適用，自不以消費者保護團體依同法第49條、第50條規定提起之訴訟為限，然應以企業經營者有違反消費者保護法規範之情形為必要，如企業經營者僅依民法債務不履行或侵權行為之規定負損害賠償責任，而無違反消費者保護法之規範，仍不能依消費者保護法第51條請求懲罰性賠償金。
⒉原告主張被告之銷售廣告之外觀3D透視圖故意將每戶騎樓
用地以牆壁及鐵捲門區隔，使每戶之騎樓用地成為房屋之室內空間，原告因而誤以為一樓可使用之室內空間如彩色照片所示（即包括騎樓用地），且被告於銷售廣告建材與設備說明書更載明「並依政府機關工務局核准圖樣施工」，違反消費者保護法第22條等語，然依證人黃建東於本院刑事庭審理時證稱：我受託印刷「蔚藍海」的銷售廣告，出貨日期2004年8月25日是印刷「蔚藍海」的合約書，2004年9月14日印刷「蔚藍海」現場銷售海報500張，2004年11月24日印刷「蔚藍海」海報四開的海報5萬張等情（見本院97年度易字第167號刑事卷第225頁），並有展聖企業對帳單1紙附於刑事卷可稽（見本院97年度易字第167號刑事卷第229頁）。另證人羅建銘於本院刑事庭審理時證稱：萬翰公司委託我製作「蔚藍海」建案的展示模型屋。一般我們交件後，業主沒有意見，我們就開立發票請款。本件是在93年10月1日開立發票，可以肯定是在這個時間以前交件，但無法記得何時發包。一般像這種透天厝的案子，我們大概抓20到25天可以完工。交件完工後一個星期內，就會送請款等語（見本院97年度易字第167號刑事卷第318頁），並有青雲模型企業有限公司統一發票影本一紙附於刑事卷可稽。因此，依證人黃建東、羅建銘等人上開證述，銷售海報及模型屋分別於93年9月14日、93年9月間交付萬翰公司，則原告等人於93年9月6日或93年9月14日簽約當日或之前，被告等人或銷售人員洪鴻華等人自無可能以該銷售海報及模型屋向告訴人進行解說。
⒊依上開條文規定，企業經營者如無違反消費者保護法之規
範，仍不能依消費者保護法第51條請求懲罰性賠償金，本件原告主張被告之銷售廣告違反消費者保護法第22條，然該銷售廣告既係原告與被告萬翰公司成立買賣契約後始印製完成，即使本院認定被告辛○、丙○○與壬○○對原告等人應負詐欺之侵權行為責任，被告萬翰公司對原告應依據不完全給付及瑕疵擔保之規定負損害賠償責任，然其等僅係依民法債務不履行及侵權行為之規定負損害賠償責任，並未違反消費者保護法之規範，原告依消費者保護法第51條請求被告萬翰公司應分別賠償原告子○○450萬元，、原告戊○○420萬元、原告丑○○200萬元，及法定利息部分，自屬無據，不應准許。
㈣原告主張系爭4間房屋有瑕疵，依民法第359條及不完全給付
規定請求損害賠償部分，亦為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈原告主張A1、A2、A3、A5無裝設對講機，各房屋各請求119,400元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：依雙造提供之契約或廣告
型錄，並無確定之安裝型號對講系統型號，各房屋之裝設費用為119,400元。
⑵被告固辯稱兩造無對講機設計之約定，原設計為統一中
央線路轉接系統，以電話轉接，因原告之要求，故同意贈送電話轉換機，非坦承瑕疵，因未交屋，故未交付電話轉換機，土木技師公會鑑定報告以『大樓型』影視對講系統估價，是否合於系爭透天厝之使用，尚有疑義，且依據民法第200條規定，債務人只須提出中等品質之物，被告不可能須給予原告提出之影視對講系統等語，惟查，系爭4間房屋每間之房地買賣總價均超過1,000萬元，其中A1房屋更高達1,500萬元，因此，即使兩造未明確約定被告萬翰公司應裝設對講機，然對講機在目前一般社會通念為房屋常見之設備，而以系爭4間房屋此種較高價位之房屋，應認為必備之設備，且依系爭4間房屋之價位及其他設備設計均強調「高級」與「安全」觀之，土木技師公會以較高價位之『大樓型』影視對講系統估價，尚難認有何不當之處。
⑶至被告質疑土木技師公會係以原告提供之「PH-855數位
影視對講系統」，並以原告名義向廣恩科技工程行訪價之價格，作為其鑑定之價值之作法，惟鑑定人本有其專業，即使其透過原告取得訪價之價格，其亦有專業得以判斷該價格是否足資參考，因此，即使鑑定人所取得參考價格係以原告名義取得，除非有其他鑑定人偏袒之情勢，否則尚難僅以此即認其鑑定意見不可採取，是被告此部分之辯詞，亦無可採。
⑷因此，原告就A1、A2、A3、A5無裝設對講機，各房屋各請求119,400元部分，應予准許。
⒉原告主張A1、A2、A3、A5未裝設另一部鐵捲門，A1請求12
7,958元，而A2、A3、A5各房屋各請求96,819元部分：本院審酌兩造契約內容，被告萬翰公司並未承諾系爭4間房屋應裝設兩部鐵捲門，且依常情房屋亦無一定須裝設兩部鐵捲門之情，是被告辯稱買賣契約無此約定，被告公司亦未承諾等語，應有理由，原告此部分之請求，尚屬無據。
⒊原告主張A1、A2、A3、A5鐵捲門未加不銹鋼蓋，A1請求12
,775元、A2請求21,663元、A3請求22,315元、A5請求20,165元部分：本院審酌兩造契約內容，被告萬翰公司並未承諾系爭4間房屋之鐵捲門應裝設不銹鋼蓋，且依常情房屋鐵捲門亦無一定須裝設不銹鋼蓋之情，是被告辯稱其所使用之鐵捲門無此設計等語，應有理由，原告此部分之請求，尚屬無據。
⒋原告主張A1、A2、A3、A5應更換金沙白玉石，以及電梯口
樓梯轉角地板無鋪設玉石，A1請求280,956元、A2及A3各請求319,116元、A5請求337,174元部分：⑴依據土木技師公會之鑑定報告固認：系爭房屋270、272
、276、278號一至六樓的樓梯均有黑色班點及裂痕。樓梯瑕疵部分並非正常之裂痕或天然之紋路，此係原告萬翰開發建設有限公司提供金沙白玉石有相當瑕疵，正常的金沙白玉石不會在短短兩年有如此多的黑色班點及裂痕。樓梯的玉石確為金沙白玉（WhiteGuangxi），但是具有瑕疵的玉石，一般不用作鋪設高級房屋之地板用。
所以建議拆除重貼等語。
⑵惟本院審酌土木技師公會鑑定報告所附關於金沙白玉石
瑕疵部分之照片，雖有多處班點及裂痕，然均僅影響美觀，而尚未影響使用上之安全，爰認建築師公會鑑定報告所建議之減價收受，較為合理。
⑶依據建築師公會98年7月29日台建師鑑（98020）字第16
70號函附補充說明：①該瑕疵部分即為原鑑定報告所判定石材，係屬三級品。②另部分有破裂之狀況為施工不良之情況。③綜合上述，因本案所採用之材質為三級品，並有舖設及施工不良之情況，建議以減價30%收受（前次未考慮部分有施工破裂之狀況），A1戶面積：2.29×（0.28+0.95+1.61+1.05）×4+1.15×（3.5+3.15×3）
+1.15×2.15≒53.07㎡；A2、A3、A5戶面積：2.15×（0.28+0.95+2.07+1.37）×4+1.20×（3.5+3.15×3）
+1.6×2.15≒59.14㎡，建議補償之金額為A1戶：53.07×3300×30%=52,539元；A2、A3、A5戶：59.14×3300×30%=58,549元（見本院卷（三）第245、246頁）。本院認建築師公會上開鑑定報告較為可採，是原告請求金沙白玉石瑕疵部分，A1在請求52,539元、A2、A3、A4在各請求58,549元範圍內為有理由，超過部分，即屬無據，不應准許。
⒌原告主張A1、A2、A3、A5未加裝工字鐵，各房屋各請求20,000元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋270、272、276
、278號外觀均無加裝工字鐵。原告所提之「工字鐵」，係指外觀用之扁鐵裝飾品，惟依雙造提供之契約或廣告型錄，並無確定之扁鐵裝飾品型號，一般扁鐵裝飾品均依現場狀況安裝，價格差異很大，依廣告型錄的外觀，及鑑定人的工程經驗約價值NT$80,000。
⑵被告固辯稱此因原告要求變更設計所致，原告要求變更
應付之款項迄尚未給付等語，惟查，被告辛○於本院自承：當時會未依買賣合約第六條先核算結清就先施作，是因為工程不能等，所以工程才會先行施作，且原告要變更的項目一直變更等語（見本院卷（三）第294頁），堪認兩造對於變更設計部分並未達成意思表示合致，亦即被告亦未能證明原告同意不必加裝工字鐵，是被告此部分之辯詞，要無可採。
⑶因此，原告就A1、A2、A3、A5無加裝工字鐵，各房屋各請求20,000元部分，應予准許。
⒍原告主張A1、A2、A3、A5應修補施工洞，各房屋各請求52,214元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋270、272、276
、278號施工洞（俗稱狗洞）修補有瑕疵，該施工洞部分有裂痕。主要係油漆披土效果不佳，應重新披土油漆。每面應從新粉刷的面積10.36ｍ2（=3.7寬×2.8高）每層共七面，所以每層面積72.52ｍ2（=10.36×7），
二、三、四、五樓共四層，所以總面積290.08ｍ2（=72.52×4）總粉刷費用NT$52,214（=72.52×180）。
⑵被告辯稱此部分在交屋或原告等強行進入前即已處理，經核與鑑定結果不符，自無可採。
⑶因此，原告就A1、A2、A3、A5應修補施工洞，各房屋各請求52,214元部分，應予准許。
⒎原告主張A1、A2、A3、A5未裝設玄關木門，各房屋各請求25,000元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋270、272、276
、278號一樓部分未裝設玄關木門。原告所提之「玄關木門」，係指一樓進入樓梯間之「玄關木門」，惟依雙造提供之契約或廣告型錄，並無確定之玄關木門（實木）型號，一般玄關木門（實木）均依現場狀況安裝，價格差異很大（從每扇NT$10,000至NT$50,000），依廣告型錄的外觀，及鑑定人的工程經驗等，評估價值約NT$100,000（每樘NT$25,000，共4樘）。⑵因此，原告就A1、A2、A3、A5未裝設玄關木門，各房屋各請求25,000元部分，應予准許。
⒏原告主張A3、A5磁磚膨脹凸起，各房屋各請求25,000元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋276、278號四樓
地板有瑕疵，磁磚有膨脹凸起之情形，因已修復。原告所提之「磁磚有膨脹凸起」部分，經查確有修復，依原告提供之金額約為NT$40,000，依鑑定人的工程經驗修復金額NT$40,000（每扇NT$20,000，共2扇）尚為合宜。
⑵被告固否認瑕疵，惟核與鑑定結果不符，應無可採。
⑶至被告另辯稱原告既主張已自行修復，自應提出收據，
而其所謂修復費用40,000元，是僅針對膨脹凸起部分，還是將四樓之地板磁磚全部拆除重鋪，並無法得知等語，惟查，鑑定人既已依其專業判斷原來地板有磁磚膨脹凸起之情形，且經查證確有修復，並認依鑑定人的工程經驗修復金額40,000萬元尚為合宜，其鑑定結果並無偏頗或不當之處，應無不可採之理。
⑷因此，原告就A3、A5磁磚膨脹凸起，各房屋各請求25,000元部分，應予准許。
⒐原告主張A2、A3、A5花台排水問題，各房屋各請求5,000元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋272、276、278
號，各樓層花檯部分不能排水。原告所提之「各樓層花檯部分不能排水」部分，經查確有修復，依原告提供之金額約為NT$20,000，依鑑定人的工程經驗修復金額NT$15,000（花檯排水係用通管輸通，本案約2人3工作日應可完成）為宜。
⑵被告固否認瑕疵，惟核與鑑定結果不符，應無可採。
⑶因此，原告就A2、A3、A5花台排水問題，各房屋各請求5,000元部分，應予准許。
⒑原告主張A1、A2、A3、A5未裝設各棟2樓陽台，各房屋各請求20,000元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋270、272、276
、278號未裝設各棟2樓陽台之矮隔牆四座。本項2樓矮隔牆從型錄可知共四座，如原告要興建矮隔牆，則會影響週邊的鐵件，建議用折價給付，依鑑定人之工程經驗，每座矮隔牆造價應在NT$20,000以內，所以被告折價NT$80,000應是合理範圍。
⑵被告固辯稱此部分是原告要求無庸裝設等語，惟查，兩
造對於變更設計部分並未達成意思表示合致，業經認定如上，且被告亦未能證明原告同意無庸裝設各棟2樓陽台，是被告此部分之辯詞，要無可採。
⑶至被告另辯稱土木技師公會鑑定意見並未敘明其認定80
,000元之理由，且也無法得知其認定之價格是否屬於中等品質之價格等語，惟查，鑑定人以其工程經驗認定每座矮隔牆造價應在20,000元以內，自非毫無依據，且被告亦未提出其他事證證明上開金額顯然不當，否則，被告空言質疑鑑定人之鑑定意見，自無可採。
⑷因此，原告就A1、A2、A3、A5未裝設各棟2樓陽台，各房屋各請求20,000元部分，應予准許。
⒒原告主張A1、A2、A3、A5樓梯間牆壁滲水，各房屋各請求20,000元部分：
⑴依據土木技師公會鑑定報告：系爭房屋272、276、278
號四至五樓樓梯間牆壁皆滲水。本項漏水問題係屬交屋收尾工作，原則上一個技術工及一個小工（每天約NT$5,000），每間4天，共4間有漏水問題，所以總修復金額約NT$80,000。
⑵被告固否認瑕疵，惟核與鑑定結果不符，應無可採。
⑶因此，原告就A1、A2、A3、A5樓梯間牆壁滲水，各房屋各請求20,000元部分，應予准許。
⒓原告主張A1、A2、A3、A5未使用氣密鋁門窗，各房屋各請求698,884元部分：
⑴依據土木技師公會之鑑定報告認：現有鋁門窗為一般鋁
門窗，並非高級正字標記氣密鋁門窗。一般鋁門窗報價約NT$190/才至NT$230/才，依鑑定人的工程經驗鑑定標的物之鋁門窗報價應約為NT$195/才（塞水路等細部工作並沒做好）。依原告所提之「鵝牌氣密式鋁窗」部分，係是屬於高級正字標記氣密鋁門窗，惟依雙造提供之契約或廣告型錄，並無確定之氣密鋁門窗型號等語；其補充報告第3頁亦表示：因（系爭4間房屋使用之門窗）非鑑定人常見氣密窗之品牌，也無經濟部標準檢驗局合發鋁合金製窗正字標記，鑑定時系爭雙方均無提供測試證明書，檢驗結果：窗框感覺不牢靠，有點晃，又驗外框跟內框的膠條比常見的氣密窗差。前述均為鑑定人判斷系爭現場鋁門窗非氣密窗之依據等語，而鑑定證人丁○○證稱：鋁門窗必須從ＣＮＳ來判斷，氣密性有四個等級，我們認為此案的氣密窗是二等級及八等級，氣密窗目前比較多使用的有五種品牌，因為在本案我們沒有看到品牌及ＣＮＳ符號，當時我們到現場鎖緊窗戶後認為尚會搖晃，所以我們認為不是氣密窗等語，另一鑑定證人庚○○證稱：本件如果是氣密窗，門窗關起來的時候，就氣密窗在功能上有隔音效果，樓上樓下細微的聲音都可以聽到。本件土木技師當時在現場沒有作音量之測試等語（見本院卷（三）第83頁）。
⑵惟建築師公會鑑定報告則認：（A）鋁門窗部分依合約
規定為高級㊣正字標記氣密式鋁門窗。（B）現場除每棟2樓各有一樘外開門，非屬氣密鋁門窗。（C）除上述外，其餘所採用之鋁門窗除上述之外均為氣密窗。（D）被告所採用之鋁門窗廠牌為寶緯窗型為PSD-110＃型，橫拉門為PSW-108＃型，經查其型錄亦為氣密門窗之型號，其品質具有CNS正字標記等語。
⑶本院認兩造當時就氣密窗沒有約定品質，應依民法以中
等品質定之，而土木技師公會與建築師公會之鑑定報告固均有所本，惟既然建築師公會之鑑定報告依其專業確認被告所採用之鋁門窗廠牌為寶緯窗型為PSD-110＃型，橫拉門為PSW-108＃型，經查其型錄亦為氣密門窗之型號，其品質具有CNS正字標記，自應認被告所提供之門窗除每棟2樓各有一樘外開門，非屬氣密鋁門窗外，其餘所採用之鋁門窗均為氣密窗，每戶拆除重作之金額需36,000元。
⑷至被告固辯稱原告子○○所買受之門牌安億路270號房
屋，其2樓外開門，乃其另委託他人施作，非被告所施作等語，惟查，依一般建築習慣，同一批建物如無特別情形應採同一建材，既然建築師公會鑑定報告確認A2、A3、A5之2樓各有一樘外開門，非屬氣密鋁門窗，即使門牌安億路270號房屋（即A1），其2樓外開門，乃原告子○○另委託他人施作，仍可推論被告原本未施作A1之2樓外開門，或所施作者非屬氣密鋁門窗，是被告此部分辯詞，亦無可採。
⑸因此，主張A1、A2、A3、A5未使用氣密鋁門窗，各房屋
各請求36,000元範圍內為有理由，超過部分，即屬無據，不應准許。
⒔依上所述，原告主張系爭4間房屋有瑕疵，依民法第359條
及不完全給付規定請求損害賠償部分，A1房屋（原告子○○所有）在345,153元（計算式：119,400＋52,539＋20,000＋52,214＋25,00 0＋20,000＋20,000＋36,000＝345,153）、A2房屋（原告丑○○所有）在356,163元（計算式：119,400＋58,549＋20,000＋52,214＋25,000＋5,000＋20,000＋20,000＋36,000＝356,163）、A3、A4房屋（均為原告戊○○所有）均在376,163元（計算式：119,400＋58,549＋20,000＋52,214＋25,000＋20,000＋5,000＋20,000＋20,0 00＋36,000＝376,163）範圍內為有理由，超過部分，即屬無據，不應准許。
㈤至被告以下列債權金額主張抵銷，茲分別審酌如下：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第2項規定甚明。又抵銷債務之方法尚得依契約為之，是為約定抵銷，其因而成立之契約，稱之抵銷契約。
⒉被告辯稱原告就A2、A3及A4房屋尚積欠被告萬翰公司之房
地買賣價金尾款各為30萬元、50萬元及60萬元等語，為原告所不爭執，惟被告辛○對原告等人之土地價金債權依民法第339條規定原本不得主張抵銷，然因房屋價金與土地價金均有貸款不足額情形，且其比例不易計算，而原告等人對積欠之房地買賣價金尾款數額亦不爭執，就被告辛○對原告等人之土地價金債權部分宜認成立扣抵之合意抵銷，對兩造均無不利，是被告以此房地買賣價金尾款對原告所為之抵銷，應予准許。
⒊被告另辯稱原告就A1、A2、A3及A5房屋，就委託被告辛○
增建之部分亦尚有積欠工程款未付，各為82,000元、61,500元、60,000元及61,000元等語：
⑴原告不爭執A2、A3及A5房屋，各有61,500元、60,000元及61,000元增建工程款未給付。
⑵至原告主張A1房屋已經有交屋證件點收清單，而A2、A3
、A5房屋都是以協議書方式，可見A1房屋是全部款項都付清了等語，惟查，本院審酌該交屋證件點收清單（見本院卷（一）第172頁）並無記載款項全部結清之文字，因此，原告仍須就已給付A1之82,000元增建工程款此對己有利事項負舉證責任，然原告就此並未提出相關事證證明其主張，自難認原告此部分之主張為可採。
⑶因此，是被告以A1、A2、A3及A5房屋之增建工程款價金對原告所為之抵銷，自屬有據。
⒋被告另辯稱原告等均曾要求變更內部格局設計、更改建材
及增減設計施工，是而，依約原告自得向被告要求給付因此增加之工料費用，經被告加減帳計算後，A2、A3、A5房屋部分應各給付被告萬翰公司143,319元、129,875元及143,490元等語，惟為原告所否認，並以前詞置辯，經查：
⑴原告等與被告萬翰公司簽立之「房屋預訂買賣合約書」
第6條約定：「一、買方不得對本房屋之結構、外觀、管道等要求變更，但買方如對本房屋內部裝設需要變更時，得徵得賣方同意，所需工料另行計算費用…二、買方如對購屋之內部格局，需作變動或增減設計施工者，依下列規定：1.變動範圍…（2）其他對內部格局或更改建材、增減設計施工者，得酌予變更。…3.變更次數及費用買方變更設計及更改建材次數以乙次為限，而因工程變更所致之增、減工程費用，買方同意依本工程所發包採購之價格酌收稅金及管理費用為計算標準。（有關泥土工程之減做變更，則指退材料費不退工資）並應於施工前一併核算結清。
⑵又查，被告萬翰公司之法定代理人辛○於本院自承：當
時會未依買賣合約第六條先核算結清就先施作，是因為工程不能等，所以工程才會先行施作，且原告要變更的項目一直變更等語（見本院卷（三）第294頁），堪認兩造對於變更設計部分並未達成意思表示合致。
⑶本院審酌「房屋預訂買賣合約書」第6條之內容以及被
告辛○之上開陳述，既然被告萬翰公司未與原告等人就變更設計部分達成意思表示合致即逕自施作，因變更設計可能增加費用，亦可能減少費用，而被告萬翰公司為專門建築房屋出售之建商，應知未依「房屋預訂買賣合約書」第6條規定與買受人先核算結清就先施作，容易產生紛爭，縱使未結清款項，至少亦應先與買受人核算後再施作，然被告萬翰公司竟未核算結清即先施作，本院認縱使被告萬翰公司實際上增加費用，亦不得再向原告等人請求，是被告此部分之抵銷抗辯，非有理由。
⒌依上所述，本院准許原告第一項聲明部分：原告依共同侵
權行為損害賠償請求權請求被告辛○、丙○○及壬○○應分別連帶賠償原告子○○225萬元、原告戊○○210萬元、原告丑○○100萬元，及其法定利息，以及依不完全給付及瑕疵擔保之法律關係，原告請求被告萬翰公司給付原告子○○225萬元、原告戊○○210萬元、原告丑○○100 萬元，及其法定利息部分，經被告合法以A2房屋（原告丑○○所有）、A3及A4房屋（均為原告戊○○所有）尚積欠被告萬翰公司之房地買賣價金尾款各30萬元、50萬元及60萬元，以及A1房屋（原告子○○所有）、A2房屋（原告丑○○所有）、A3及A5房屋（均為原告戊○○所有），就增建工程款未付金額各為82,000元、61,500元、60,000元及61,000元抵銷後，原告第一項聲明部分，原告子○○得請求之金額應為2,168,000元（計算式：2,250,000－82,000＝2,168,000）、原告丑○○得請求之金額應為638,500元（計算式：1,000,000－300,000－61,500＝638,500）、原告戊○○得請求之金額應為879,000元（計算式：2,100,000－500,000－60,000－600,000－61,000＝879,000），又依民法第342條準用第322條第2款中段規定，債務人因抵銷獲益最多者，儘先抵銷，故上開抵銷之金額應優先抵銷法定遲延利息起算日較早部分，應予敘明。
五、綜上所述，原告第一項聲明請求被告辛○、丙○○及壬○○應分別連帶賠償原告子○○2,168,000元，其中81,965元，自起訴狀繕本送達之翌日即95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（按：此部分因利息起算日較早，儘先抵銷，下同），其中190萬元，自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、連帶賠償原告戊○○879,000元，及自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、連帶賠償原告丑○○638,500元，及自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，以及請求被告萬翰公司應分別給付原告子○○2,168,000元，其中81,965元，自起訴狀繕本送達之翌日即95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中190萬元，自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告戊○○879,000元，及自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告丑○○638,500元，及自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付金額範圍內，免除其清償責任，即屬有據，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回；原告第二項聲明為無理由，應予駁回；原告第三項聲明請求被告萬翰公司應分別給付原告子○○345,153元，及其中50,000元，自起訴狀繕本送達之翌日即95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中295,153元，自準備書六狀繕本送達翌日即98 年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告戊○○752,326元，及其中100,000元，自起訴狀繕本送達之翌日即95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中652,326元，自準備書六狀繕本送達翌日即98年2 月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息、給付原告丑○○356,163元，及其中50,000元，自起訴狀繕本送達之翌日即95年2月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，其中316,163元，自準備書六狀繕本送達翌日即98年2月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息範圍內即屬有據，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘請求調查之證據，經核無再調查必要，應併予駁回；又兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第一庭 法 官 林福來以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 吳俊達