臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第298號原 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 蘇新竹律師
張清富律師被 告 丙○○○
陳足枝共 同訴訟代理人 洪梅芬律師
李佳冠律師涂欣成律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國95年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將建物門牌臺南縣南化鄉南化三十九號、建號二七八號木造一層房屋遷讓交還原告，並給付原告自民國九十四年五月二十四日起至交還房屋之日止，按月以新臺幣柒佰柒拾玖元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣拾柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於物之交付前以新臺幣伍拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告向鈞院民事執行處拍定買受債務人坐落臺南縣○○鄉○○段○○○○號地號土地（下稱系爭土地），及其上建物即臺南縣南化鄉南化39號木造1層房屋1棟所有權全部（未辦理保存登記，經本院民事執行處囑託測量編定為建號 278號，下稱系爭房屋），並於民國（下同）94年 5月17日經鈞院93年度執字第 15174號核發不動產權利移轉證書，土地部分業已向臺南縣永康地政事務所辦理登記完畢。被告二人對於原告無任何使用權源，共同占有上揭土地及房屋，顯屬無權占有，因被告二人拒絕遷讓，爰依民法第 767條請求被告遷讓交還。另無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，本件被告既無權占有原告之土地及房屋，依法自應負不當得利之責，併依民法第 179條之規定請求損害金。
(二)並聲明：
1、被告應將建物門牌臺南縣南化鄉南化39號、建號278號木造1層房屋遷讓交還原告，並應給付原告自94年 5月18日起至交還房屋之日止，按月新臺幣（下同）10,000元計算之損害金。
2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
(一)本件系爭建物係於85年5月6日，由訴外人蘇同南（即執行債務人）出售予被告丙○○○之代理人涂高雲嬌及被告陳足枝之代理人林機明，並移轉交付事實上處分權予被告丙○○○及被告陳足枝，顯見系爭建物之所有權已於當時移轉予被告二人所有。
(二)按最高法院30年上字第 223號判例揭櫫：「強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效。所有權人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴請求返還，法院判令返還時，原發管業證書當然失其效力，法院自得命其繳銷，業經司法院院字第 578號解釋在案。至強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理。」，查該不動產權利移轉證書備註欄第 5點明確載明：「查封時，系爭土地上係經營南化園並有未保存登記建物數棟；又系爭建物於
92 年4月20日現場測量時債務人稱未保存建物已出售予丙○○○及陳足枝」可稽，足證系爭建物為被告等所有，鈞院93年度執字第 15174號就為第三人所有之系爭建物所為之拍賣，自始無效，原告之請求顯無理由。
(三)退而言之，即使被告未取得系爭建物所有權，事實上處分權亦得為占有權源。另按土地法第97條之規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，查本件系爭建物坐落於南化鄉偏遠山區，其租金自無法與前述所規定以城市地方房屋為依據之租金標準相提並論，是原告所請每月相當於租金10,000元之損害，顯逾前述規定而屬過高。
(四)並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由原告主張其為系爭建物所有權人，因系爭建物遭被告無權占有，爰依民法第767條及第179條起訴請求被告遷讓房屋及給付不當得利金。被告則抗辯已取得系爭房屋事實上處分權及所有權，原拍賣程序無效，並非無權占有，且原告請求之不當得利金過高等語。是以本件之爭點為被告是否無權占有系爭土地、房屋？如有，原告得請求之不當得利金範圍為何？茲分述如下。
(一)被告是否無權占有系爭土地及房屋？
1、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第
767 條前段定有明文。而不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力，然拍賣之不動產，買受人自領得執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，復為民法第758條、強制執行法第98條第1項前段所明定。債權固得作為占有之權源，然買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人買受人雖向出賣人購買土地，惟在出賣人將系爭土地之所有權移轉登記與買受人以前，既經執行法院查封拍賣，由拍定人標買而取得所有權，則拍定人基於所有權請求買受人返還所有物，買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗拍定人，最高法院72年台上字第 938號判例可資參照。
2、查系爭土地、房屋原為訴外人蘇同南所有，原告於本院93年度執字第 15174號，債權人中國農民銀行股份有限公司等債務人蘇同南、蘇文福、邱淑芬間給付票款強制執行案件中，於94年5月4日得標買受並繳足全部價金，經本院於94年 5月17日發給不動產權利移轉證書，系爭土地於94年 6月24日登記為原告所有，業經本院調閱93年度執字第 15174號執行卷無訛，復有該不動產權利移轉證書及土記登記第二類謄本各件在卷可稽，原告主張伊為系爭土地及房屋之所有權人，應堪信實。被告雖抗辯稱訴外人蘇同南已交付事實上處分權予被告二人，顯見系爭建物之所有權已於當時移轉予被告，拍賣程序為無效云云，然據被告提出之不動產買賣契約書影本
2 份所載，系爭建物之承買人為涂高雲嬌及林機明，非為被告丙○○○或陳足枝，系爭契約亦未載明涂高雲嬌及林機明有代理被告丙○○○、陳足枝之意旨，被告稱其為系爭建物買受人已屬無據。退而言之，縱被告丙○○○、陳足枝確為該買賣契約當事人，因其係欲以買賣之法律行為而取得系爭建物所有權，依前開之說明，被告二人因未辦理所有權移轉登記，亦不能取得系爭建物之所有權。於拍賣程序終結，經本院發給系爭建物不動產權利移轉證書予拍定人即原告二人前，系爭建物仍屬訴外人蘇同南所有，被告雖得基於買賣關係就系爭建物對出賣人蘇同南有合法占有使用收益，亦即取得所謂之事實上處分權而非所有權，然不得對抗嗣後經法院拍賣程序而取得系爭建物所有權之原告。被告所舉最高法院30年上字第223號判例，係指強制執行中拍賣之不動產為非執行債務人之第三人所有之情形，訴外人蘇同南本為本院93年度執字第15174號執行案件中之執行債務人，本院將其所有之系爭建物予以拍賣，不生判例所指拍賣無效之情事，二者事實有別，不得比附援引。
3、復查系爭建物現由被告供住家之用，業經本院勘驗現場無誤，有勘驗筆錄1份及原告提出之照片5張附卷可稽，並為被告所不爭執，足證被告為系爭建物之現實占有人。
4、綜上，原告為系爭建物所有人，被告現實占有系爭建物，又無足以對抗原告之占有權源，自屬無權占有，原告主張依民法第767條請求被告遷讓為有理由，應予准許。
(二)原告得請求之不當得利金範圍為何？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條定有明文。而無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益，而非以請求人所受損害為準最高法院61年度台上字第1695號判例、72年度台上字第4012號、94年度台上字第1094號判決可資參照。依土地法第97條之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言；又法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。
2、查本件系爭房屋面積156平方公尺，係位於臺南縣南化鄉南化村，全區屬於渡假小木屋，無商店及一般住家，地處偏僻山區，現由被告供住家之用，業經本院勘驗現塲屬實，並有不動產權利移轉證書及勘驗筆錄在卷可按，系爭建物非位於城市地方，亦非供商業使用，原告所得請求之相當於租金之不當得利金自不宜高於依城市地方房屋租金之計算額度，亦即應以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。
3、復查系爭土地93年 1月申報地價為每平方公尺44元，系爭房屋94年度課稅現值為 149,000元，有原告提出之地價第一類謄本1份及94年度房屋稅繳款書影本1紙附卷足憑。本院審酌系爭土地地處臺南縣偏僻山區，全區屬於渡假小木屋，無商店及一般住家，被告以系爭房屋供住家之用並無對外營業等一切情狀，認以年息百分之六計算為當，從而被告受有之相當於租金之不當得利為每年9,352元（計算式：（44×156＋149000）×0.06＝9352），亦即每月779元（ 計算式：9352÷12＝779），按原告係於94年5月23日領得權利移轉證書，業據本院調閱前開執行卷宗查明屬實，即原告自斯時起取得系爭建物所有權，則原告得請求無權占有之損害金應自原告取得所有權之翌日即94年 5月24日起算，逾此部分，即屬無據，從而原告得請求自94年5月24日起至清償日止，每月779元之不當得利金。原告雖主張系爭房屋位於原告之子所經營之「南遊山莊」內，二人房小木屋房價為每日1,400元，而系爭房屋比二人房小木屋至少大五倍以上，原告按月請求被告10,000元並無不當云云，然揆諸前述之說明，原告小木屋租金收入之損失為不當得利請求人所受之損害，並非不當得利人所受有之利益，原告以上開數額請求不當得利金，尚難認有據。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並應給付原告自94年5月24日起至交還房屋之日止，按月以779元計算之損害金為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。另原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 95 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 周素秋上正本與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 14 日
書記官 陳志德