臺灣臺南地方法院民事判決 95年度訴字第305號原 告 乙○○訴訟代理人 陳文彬律師複代理人 甲○○（實習律師）被 告 丙○○訴訟代理人 陳豐裕律師上列當事人間請求確認租賃權存在等事件，經本院於民國95年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款定有明文。
二、經查，本件原告起訴時其訴之聲明第一項請求：確認原告就坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段516地號、面積1487平方公尺、同小段516之1地號、面積2679平方公尺、同小段522地號、面積5534平方公尺、同小段522之1地號、面積2637平方公尺、同小段1471地號土地及坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段516之1地號、同小段522地號、同小段522之1地號土地上一層加強磚造建物、面積276平方公尺有租賃權及優先購買權存在。嗣於本院民國95年4月24日言詞辯論期日當庭以言詞追加請求確認原告就同小段523、524、525之3、525之5、526、512之2、520、520之1、521地號土地有租賃權及優先購買權存在，其訴之聲明第一項變更為：確認原告就本院92年度執字第33045號強制執行事件所拍賣第三人龔伯岳所有坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段523、524、525之3、525之5、526、1471、512之2、516、516之1、52
2、522之1、520、520之1、521地號土地及第三人龔伯岳、龔魏齊所有坐落同小段516之1、522、522之1地號土地，如附圖所示斜線部分，面積276平方公尺、加強磚造、無門牌倉庫建物，有租賃權及優先購買權存在。被告對於原告所為訴之追加及聲明之變更當庭表示「同意追加無意見」在案（見本院95年4月24日言詞辯論筆錄），且查原告所為訴之追加及聲明之變更，其請求之基礎事實同一, 且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸上開規定，自為法之所許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）查原告曾於84年10月4日與訴外人龔伯岳就坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段523、524、525之3、525之5、52
6、1471、512之2、516、516之1、522、522之1、520、520之1、521地號土地（以下簡稱「系爭土地」）及坐落同小段516之1、522、522之1地號土地，如臺南縣白河地政事務所建物測量成果圖（即附圖）所示斜線部分面積276平方公尺、加強磚造、無門牌倉庫建物（以下簡稱「系爭未保存登記建物」），以及系爭土地上之果樹成立租賃契約。雖租賃契約書中關於所在地及使用範圍記載為「果園內倉庫及果樹」，惟當事人間之真意包含倉庫及果樹所坐落之土地。
（二）依民法第460條之1規定，原告為系爭土地（耕地）之承租人，對於系爭土地及未保存登記建物均有優先購買之權利。系爭土地及未保存登記建物經本院92年度執字第33045號強制執行事件拍賣結果（即拍賣公告內其中I、J、K標），由被告拍定買受，經原告主張就其中系爭坐落同小段
516、516之1、522、52 2之1地號土地及系爭未保存登記建物主張優先購買權後，被告即具狀向執行法院主張原告僅對「倉庫及果樹有承租權」，而對於土地無承租權，否認原告對土地有租賃權及優先購買權存在。再原告對於坐落同小段1471地號土地主張優先購買權後，被告又具狀向執行法院否認原告有租賃權及優先購買權存在。
（三）被告罔顧原告之優先購買權，依最高法院52年臺上字第1240號判例，原告自有提起確認優先購買權存在之訴之法律上利益。並聲明：確認原告就本院92年度執字第33045號強制執行事件所拍賣第三人龔伯岳所有坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段523、524、525之3、525之5、526、1
471、512之2、516、516之1、522、522之1、520、520之1、521地號土地及第三人龔伯岳、龔魏齊所有坐落同小段516之1、522、522之1地號土地，如附圖所示斜線部分，面積276平方公尺、加強磚造、無門牌倉庫建物，有租賃權及優先購買權存在。
二、被告則以：
（一）否認原告對系爭土地有租賃權存在。依耕地三七五減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。原告僅憑一紙租賃契約書主張就系爭土地有租賃關係，實難令人信服。
（二）舉例言之，原告於95年1月25日向執行法院所提出之租賃契約書，主張租賃標的為同小段516、516之1、522、522之1地號4筆土地及系爭未保存登記建物，但同紙租賃契約書，本件起訴狀卻主張租賃標的為系爭土地及未保存登記建物，顯見原告是任意主張。且系爭土地抵押權設定登記日期是85年1月19日，若當時有租賃關係，抵押權人臺灣土地銀行股份有限公司不可能同意借款。又原告所提租賃契約書並未載明租賃標的，亦有違一般訂立租約之常情。
（三）退一步而言，租賃契約書上所載「果園內倉庫及果樹」，執行法院拍賣公告載明「承租範圍係倉庫建物之使用及果樹之管理及收成，不含土地之承租」（指拍賣公告內J標之同小段516、516之1、522、522之1地號土地），未見原告或執行債務人龔伯岳表示意見，如今已由被告拍定，再出面主張有耕地租賃權，要優先承購，有違常理。另同小段523、524、525之3、525之5、526、1471、512之2地號土地（指拍賣公告內I標部分）及同小段520、520之1、521地號（指拍賣公告內K標部分），執行法院在拍賣公告內是載明點交即無承租關係，亦未見原告表示意見，今原告又主張對同小段1471地號土地有租賃權，令人難以理解。
（四）原告與執行債務人龔伯岳間並無租賃關係，原告自不得主張優先購買權存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段523地號、地目旱、面積3972平方公尺；同小段524地號、地目田、面積214 8平方公尺；同小段525之3地號、地目田、面積831平方公尺；同小段525之5地號、地目田、面積774平方公尺；同小段526地號、地目田、面積1227平方公尺；同小段1471地號、地目田、面積1091平方公尺；同小段512之2地號、地目旱、面積2302平方公尺；同小段516地號、地目旱、面積1487平方公尺；同小段516之1地號、地目旱、面積2679平方公尺；同小段522地號、地目旱、面積5534平方公尺；同小段522之1地號、地目林、面積2637平方公尺；同小段520地號、地目旱、面積2171平方公尺；同小段520之1地號、地目旱、面積13816平方公尺；同小段521地號、地目旱、面積887平方公尺共計14筆土地均為訴外人龔伯岳所有；至於坐落同小段5 16之1、522、522之1地號土地，如附圖所示斜線部分，面積276平方公尺、加強磚造、無門牌倉庫建物，則為訴外人龔伯岳與龔魏齊共有，有土地登記謄本附於本院92年度執字第33045號強制執行卷宗；並經執行法院囑託臺南縣白河地政事務所辦理系爭未保存登記建物之測量及查封登記在案，有臺南縣白河地政事務所93年8月19日所測字第0000000000函所附未保存登記建物查封登記謄本、建物測量成果圖（即附圖）附於上開執行卷宗可稽，且經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱無誤。
（二）系爭土地及未保存登記建物經本院92年度執字第33045號強制執行事件拍賣結果（即拍賣公告內其中I、J、K標），由被告拍定買受，經原告主張就其中系爭坐落同小段
516、516之1、522、52 2之1、1471地號土地及系爭未保存登記建物主張優先承買權後，被告即向執行法院具狀否認原告有租賃權及優先購買權存在，有原告所提出被告之聲請書狀二件附卷可考，並經本院依職權調閱上開執行卷宗核閱無誤。
四、得心證之理由：本件兩造之爭執事項為：原告對於系爭土地及未保存登記建物有無租賃權及優先購買權存在？茲就本院得心證之理由分述如下：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按，民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（參照最高法院27年上字第316號判例意旨）。經查，原告主張系爭土地及未保存登記建物經本院92年度執字第33045號強制執行事件拍賣結果（即拍賣公告內其中I、J、K標），由被告拍定買受，經原告主張有租賃權存在而行使優先承權買，惟遭被告所否認，則原告就系爭土地及未保存登記建物，究有無租賃權及優先購買權存在？即不明確，且致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，原告自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
（二）按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言（參照最高法院87年度臺上字第592號判決）。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參照最高法院17年上字第917號判例）。
（三）原告主張其於84年10月4日與訴外人龔伯岳就系爭土地及未保存登記建物，以及系爭土地上之果樹成立租賃契約，依民法第460條之1第1項規定，於被告向執行法院拍定買受後，有優先購買權存在云云，惟為被告所否認，參諸前開說明及舉證責任分配原則，應由原告就所主張上開有利於己之事實，善盡舉證責任。經查，原告雖提出「房屋租賃契約書」一紙為憑，惟被告否認該紙「房屋租賃契約書」之真正，按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段定有明文，又按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（參照最高法院41年臺上字第971號判例）。因之，原告自應證明所提出之「房屋租賃契約書」為真正且具有實質的證據力。惟查，原告當庭陳稱：「沒有其他證據證明，我們也不聲請傳訊證人，或再其他調查證據。」等語（見本院95年4月24日言詞辯論筆錄），原告既無法證明所提出之「房屋租賃契約書」為真正之文書，參諸上述說明，自無證據能力可言。此外，原告未再舉出任何證據以實其說，顯未盡其舉證責任。原告既無法證明其就系爭土地及未保存登記建物有租賃權存在，則其主張依民法第460條之1第1項規定，於被告向執行法院拍定買受後，有優先購買權存在云云，即屬無據。
五、從而，原告請求確認就本院92年度執字第33045號強制執行事件所拍賣第三人龔伯岳所有坐落臺南縣○○鎮○○○段五汴頭小段523、524、525之3、525之5、526、1 471、512之2、516、516之1、522、522之1、520、520之1、521地號土地及第三人龔伯岳、龔魏齊所有坐落同小段5 16之1、522、522之1地號土地，如附圖所示斜線部分，面積276平方公尺、加強磚造、無門牌倉庫建物，有租賃權及優先購買權存在，即無理由，不能准許。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
民事第四庭 法 官 鄭彩鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
書記官 凌昇裕