臺灣臺南地方法院民事判決 96年度訴字第1518號原 告 丁○○○
戊○○乙○○丙○○共 同訴訟代理人 侯清治律師
李孟仁律師被 告 甲○○上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國97年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳萬壹仟柒佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、坐落台南市○區○○段1919、1919-1、1919-2（1919-2地號係於民國91年7月11日自同段1919-1地號逕為分割）土地（下稱系爭土地）原為原告之被繼承人陳錦釧所有，昔為被告無權占用建築門牌號碼台南市○○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）使用，至63年11月雙方成立不定期租賃，有本院82年度訴字第849號判決可據。系爭房屋已破舊不堪使用，為被告所自認，該不確定期限之租賃，因系爭房屋已破舊不堪使用而屆期，惟經陳錦釧依法於86年間提起返還土地訴訟，詎經本院以原告陳錦釧主張系爭房屋已達不堪使用之程度，竟以經查系爭房屋內部陳設尚可，屋頂及牆壁並無明顯破損現象，既無破損現象，自難認系爭房屋已達不堪使用之程度，至被告於該案繫屬前，雖曾以存證信函謂如附圖D部分所示房屋已破舊不能居住，惟其於審理時並未自認如附圖D部分所示房屋已破舊不能居住，而認為原告陳錦釧主張上開租賃契約已經屆期，請求被告將系爭土地交還原告，並將地上物拆除，為無理由，而於87年5月25日判決原告之訴駁回，有本院86年度訴字第1147號判決可稽。陳錦釧嗣於95年2月14日亡故，由原告4人繼承取得系爭土地之所有權，本院該判決確定後，新發生終止租賃契約事由，緣系爭房屋為磚瓦造老舊平房，如附圖所示AA1、BB1、CC1、DD1部分坐落之基地占系爭土地0.0154公頃中之0.0104公頃，又於96年7月間因遭連日豪雨，續再經颱風摧殘，已不堪使用，有現場照片4幀為證，雖謂系爭房屋除附圖D部分未至全部倒塌，但顯然已成為不能再供人居住之廢屋，則不堪使用在兩造間之租賃關係既應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院30年渝上字第311號判例參照），而此不堪使用，並經台南市北區區公所依據「台南市空地空屋管理條例」於96年10月1日南北民字第0960018675號函告原告丁○○○所有系爭房屋空屋因乏人管理，環境髒亂，易孳生蚊蟲，除已嚴重影響及市容觀瞻，請於文到3日內儘速處理改善，以善盡土地（建物）管理之責（顯然被告已中斷系爭土地之占有，自不得對伊主張繼續租約），則上述函告依據使租賃關係依土地法第103條第1款規定契約年限屆滿而失其效力，如須終止租約，併為終止之意思為據。本件租賃原因已得以契約年限屆滿失其效力，以為請求，故本件原告主張因系爭房屋已不堪使用，兩造間之租賃關係業已消滅。其次，房屋破舊不能居住，既有被告拆除部分而滅失再為重建之現場照片4幀可認定，即不能否定已不堪使用，否則在不定期之租地建物契約，一旦房屋遭受天災受損可予重建，出租人即永無收回之期，亦有失公平，從而系爭房屋因不堪使用而致租賃契約消滅，該租地建屋之租賃契約，並不因被告事後修建房屋得以繼續存在，兩造間土地租賃關係既已消滅，被告就系爭土地即無合法使用權源。為此，原告爰依土地法第103條第1款及民法第455條、第767條所有權人物上請求權之法律關係，請求被告拆屋還地。
㈡、依台南市北區區公所96年11月14日以南北民字第0960022006號函附照片所示空屋明顯荒廢無人居住，而將該破爛之屋頂黑瓦全部拆除重建為水泥平面屋頂，即不能否定此公文資料所認定該空屋建物已經不堪使用之事實。再照片所示毀損重建部分，是附圖CC1部分，而DD1部分已經被告拆除有圍籬鐵板沒有重建，則此DD1部分之租賃關係即因基地被拆除此部分之租賃關係已經消滅。再被告使用之房屋係日據時代建築，距今80年，見本院86年度訴字第1147號民事案件台南高分院部分77頁正面，本院82年度訴字第849號調整租金事件之民事判決內，被告有如下之陳述：「被告先祖父林莉竹在民國初年日據時代從公親寮來到延平段1919、1919之l地號建築房屋住。」「被告先祖父在日據時代在本地自建房屋居住到現在…」有該民事判決書可據，可見系爭房屋已有80年以上之歷史（同上卷宗23頁反面，24頁正反面）有其依據。茲查AA1、BB1、CC1含拆除未重建DD1屋頂均為黑色水泥瓦顯然是同一時期建造的（同上卷宗本院59頁），依行政院所頒之「固定資產耐用年數表」其耐用年數磚瓦造為25年，按此建物之年代已超過耐用年數甚久，況系爭房屋外觀CC1部分不堪使用，屋瓦全部拆除重建已如上述，DD1部分，則自認殘破、老舊，全部拆除，似此老舊之情形，即令AA1、BB1被告有整修過，而未倒塌，客觀上既為同一時間蓋的不爭執（同上卷宗，本院部分5頁反面），且又自認破舊不堪使用，遇雨不能居住（同上卷宗，本院部分73頁正面），亦全部已達不堪使用之程度無疑，又主張房屋不堪使用，此契約年限屆滿而失效。依土地法第103條第1款即應拆還，蓋最高法院30年渝上字第311號判例：土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限，不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已。又司法行政部67年9月29日台（67）函民字第08562號函：土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，易言之，即為不確定期限，此與未定期限之租賃有所不同。自應受民法第449條第l項，所定不得逾20年之限制。土地法第103條第l款之規定，係對於契約定有期限者，始有適用。所謂定有期限，係包括定有確定期限，及不確定期限而言。而不確定期限即係進一步補充說明，租地建屋未定期限者，屬於不確定期限，並非未定期限之租賃。又不確定期限之租地建物契約，房屋不堪使用，若可予整修重建，則出租人即永無收回之期，故行政院訂頒「固定資產耐用年數表」以杜爭議，由不得被告主張「如有修理回復原狀之情形，亦是其奉政府之命令為修理之行為」所得搪塞。其次本件是租地建物，承租人無權要求出租人修復房屋，衡此，被告上述無理之抗辯，再參以房屋之建造年代，可證明系爭房屋已不堪使用，從而系爭房屋因不堪使用而致租賃關係消滅，被告即應將系爭土地上建物全部拆除，將面積0.0154公頃土地交還原告。
㈢、嗣經履勘，系爭房屋DD1部分已經被告拆除，只剩朝東磚造牆壁一面，並不足以遮蔽風雨，顯非建築房屋供人居住之基地租賃，此DD1部分現況為空地，則此部分之租賃關係已經消滅，既DD1部分因地上物滅失，租賃關係消滅，則該DD1部分朝西附連圍繞空地即系爭土地後半部3分之1部分，均為空地面積0.0050公頃（AA1、BB1、CC1全部面積0.0087公頃，DD1面積0.0017公頃土地，合計0.0104公頃，總共面積0.0154公頃-0.0104公頃=0.0050公頃），即均不符租地建屋之土地租賃，亦應一併消滅。再被告使用之房屋係日據時代建築，距今已有80年以上之歷史，而被告於96年12月26日之答辮狀亦不否認，只是對該住居80年之事實辯稱：系爭房屋在63年時，因政府○○○區○設○○巷道，我們住的房屋被拆除後再建的而已等語，是原告主張有其依據，反過來說，租地建屋、住的房屋被拆除後再建，已違反租賃關係，是其說法，原告全部否認，被告應將系爭土地上建物全部拆除，將面積
0.0154公頃土地交還原告等情。
㈣、並聲明：求為判決：⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示AA1、BB1、CC1所示系
爭房屋及DD1空地朝東磚造牆壁一面含附連圍繞空地之圍牆等地上物全部拆除，將系爭土地交還原告。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造對系爭土地有租賃權存在，事實上被告先祖父林莿竹在日治時代即已建屋，經多次訴訟，原告之被繼承人陳錦釧處心積慮，要將被告趕走，但為法院所不許。但先祖父在該處耕農，因不識字，致系爭土地為他人登記取得產權並輾轉登記為原告之被繼承人所有。系爭土地上房屋部分面積40餘坪，而原告主張不堪使用部分為0.0017公頃，被告否認該部分有不堪使用之情形。如有修理回復原狀之情形，亦是被告奉政府之命令依法為修理之行為，沒有違背雙方租約之規定，租約也不能阻止被告依法令要求，遵守法令所為之行為。況依民法第435條第1項、第2項之規定，亦僅承租人之被告有權要求終止租約，出租人之原告應無權利可以終止雙方租約，原告提起本件訴訟為無理由。
㈡、63年間政府實行社區建設，拓寬巷道，拆除到被告原住房屋，而再建系爭房屋。系爭房屋D部分因颱風來而倒塌，但被告並無違反土地法第103條之規定等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：求為判決：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉被告如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地原為原告戊○○、乙○○、丙○○之父親、原告丁○○○之配偶陳錦釧所有，陳錦釧嗣於95年2月14日亡故，由原告4人繼承取得系爭土地之所有權，應有部分各為4分之1。
㈡、陳錦釧於86年間以本案被告為被告，起訴主張系爭土地為原告陳錦釧所有，被告於其上建築系爭房屋，兩造於63年11月就系爭土地成立不定期租賃。惟系爭房屋已破舊不堪使用，租賃契約已經屆期，為此請求被告拆除地上物並返還土地等情，該案經本院86年度訴字第1147號、台灣高等法院台南分院87年度上字第321號及最高法院89年度台上字第871號裁判陳錦釧敗訴確定。
㈢、被告所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，經台南市台南地政事務所86年12月26日複丈結果，其坐落位置面積如附圖所示：A部分、面積0.0044公頃，A1部分、面積0.0006公頃，B部分、面積0.0015公頃，B1部分、面積0.0003公頃，C部分、面積0.0017公頃，C1部分、面積0.0002公頃，D部分、面積0.0015 公頃，D1部分、面積0.0002公頃。嗣於96年12月26日經台南市台南地政事務所派員勘測結果，系爭房屋之現況位置面積與附圖所示A、A1、B、B1、C、C1部分相同；D、D1部分只留下朝東磚造牆壁一面，其餘三面牆壁及屋頂均已滅失，現況為空地。
㈣、台南市北區區公所於96年10月1日以南北民字第0960018675號函通知原告丁○○○略以：台端所有位於○區○○里○○○路○○巷○○號空屋因乏人管理、環境髒亂、易孳生蚊蟲…等語。又於96年11月14日以南北民字第0960022006號函覆本院略以：前函本所認定之空屋，係為上述房屋之一部分等語。
四、得心證之理由：
㈠、查原告之被繼承人陳錦釧與被告於63年11月間簽訂土地租賃契約書，約定租賃期間自00年00月生效，因被告原所建房屋，因響應國家政策社區建設需要被告將原建築物拆除，原告之被繼承人陳錦釧乃同時同意被告在系爭土地上重建房屋，有土地租賃契約書附於台灣高等法院台南分院87年度上字第321號民事卷可稽。因原告之被繼承人陳錦釧與被告簽訂之上開土地租賃契約並未明定租賃之期限，則依該契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，業經本院86年度訴字第1147號、台灣高等法院台南分院87年度上字第321號及最高法院89年度台上字第871號裁判確定在案，兩造自不得再為相反之主張。
㈡、次查，被告所有之系爭房屋經台南市台南地政事務所86年12月26日複丈結果，其坐落位置面積如附圖所示。嗣於96年12月26日經台南市台南地政事務所派員勘測結果，系爭房屋之現況位置面積與附圖所示A、A1、B、B1、C、C1部分相同；D、D1部分只留下朝東磚造牆壁一面，其餘三面牆壁及屋頂均已滅失，現況為空地。又系爭房屋如附圖所示A、A1部分現況朝東4分之3部分為磚造屋瓦平房，作為房間使用；餘4分之1部分為鐵皮增建，作為廚房之用；上開2部分相連通。B、B1部分為磚造平房，作為理髮店使用，與C、C1部分間之牆壁係以木板作為隔間牆，B、B1、C、C1部分之屋頂相連，均為屋瓦覆蓋，C、C1部分朝西牆壁係以磚木造為建築材料，朝東牆壁為磚造牆壁，朝南牆壁為新搭建之鐵皮牆壁，此有本院96年12月26日勘驗測量筆錄、台南市北區區公所96年10月1日南北民字第0960018675號函及96年11月14日南北民字第0960022006號函在卷足憑，且有86年及96年之系爭房屋照片附於本院86年度訴字第1147號民事卷及本院卷可稽，並經兩造陳明系爭房屋自86年迄今並無重建情事無誤（見本院96年11月28日言詞辯論筆錄），足認系爭房屋如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1部分，除C、C1部分朝南牆壁因D、D1部分之滅失而新搭建鐵皮牆壁外，其餘部分自86年迄今並無改變，且依其使用現況，亦無不能為通常使用之情形。又查，系爭房屋C、C1部分朝南牆壁雖因D、D1部分之滅失而新搭建鐵皮牆壁，然觀其更換乃一般建物常見之防閑作用，尚難據此認定原有建築已不堪使用。再系爭房屋如附圖所示D、D1部分雖已滅失，然該部分之滅失並未使系爭房屋喪失遮風避雨之基本功能，且無礙被告為生活起居之通常使用，亦難謂系爭房屋已達不堪使用之程度。原告雖另舉固定資產耐用年數表為佐，然系爭房屋是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，至固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，尚不得執此逕為不堪使用之推論。是以系爭房屋迄今仍具有遮風避雨之基本功能，且得為通常生活起居之使用，則原告主張系爭房屋已達不堪使用之程度云云，即非可採。
㈢、按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定。民法第449條第1項、第3項定有明文。次按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：一契約年限屆滿時。二承租人以基地供違反法令之使用時。三承租人轉租基地於他人時。四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五承租人違反租賃契約時。此觀土地法第103條規定即明。又租地建屋，除有特別約定外，承租人欲建何種房屋，非出租人所得過問，且基於租地建屋之目的及功能，租賃權之範圍，並不以建築物本身占用之土地為限，其周圍之附屬地，如房屋之庭院或屋外之空地等，如在租賃契約約定之範圍內，自不得謂無租賃權之存在。本件依原告之被繼承人陳錦釧與被告簽訂之土地租賃契約書，陳錦釧允由被告租用系爭土地建築房屋，雙方並未約定被告須將系爭土地全部蓋滿，顯見依該土地租賃契約，被告租地建屋之租賃權範圍，並不以建築物本身占用之土地為限，其周圍之附屬地當亦在租賃契約之範圍內。而系爭土地租賃期限，依民法第449條第3項規定，並無20年期限之限制，其租期係租至系爭房屋不堪使用時為止，故縱系爭房屋如附圖所示D、D1部分已滅失，然此並未影響系爭房屋之通常使用功能，自難謂該D、D1部分部分連同原空地面積0.0050公頃部分之土地租賃關係，因不符租地建屋之土地租賃目的而消滅。又系爭土地租賃關係，亦無因系爭房屋不堪使用，租期屆滿而消滅之情形。從而，原告主張其為原出租人陳錦釧之繼承人，因系爭土地租賃關係有土地法第103條第1款之情形，故其得收回系爭土地云云，委非足採。
㈣、綜上所述，被告所有之系爭房屋並未達不堪使用之程度，自難謂兩造間就系爭土地租用基地建築房屋之租期已屆至。從而，被告所有之系爭房屋占有原告所有之系爭土地，既非無權占有，則原告依民法第455條及第767條之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示AA1、BB1、CC1所示系爭房屋及DD1空地朝東磚造牆壁一面含附連圍繞空地之圍牆等地上物全部拆除，並將系爭土地交還原告，為無理由，應予駁回。
五、本件原告既受敗訴判決，則其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，已失所依附，應併予駁回。
六、本件訴訟費用為裁判費21,790元，確定如主文第2項所示。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 25 日
民事第三庭 法 官 張季芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 25 日
書記官 顏惠華