臺灣臺南地方法院民事判決 96年度訴字第725號原 告 丙○○被 告 丁○○
甲○○
5乙○○共 同訴訟代理人 林雪娟律師複 代理 人 陳琪苗律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國96年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告共有坐落臺南縣○○鎮○○○段○○○○○號、地目建、面積一九六平方公尺土地，准予分割如附圖所示：編號Ａ部分面積一二二點五平方公尺分歸原告取得；編號Ｂ部分面積二四點五平方公尺分歸被告丁○○取得；編號Ｃ部分面積二四點五平方平方公尺分歸被告甲○○取得；編號Ｄ部分面積二四點五平方公尺，分歸被告乙○○取得。
訴訟費用由兩造按如附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南縣○○鎮○○○段○○○○○號、地目建、使用地類別鄉村區乙種建築用地、 面積196平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，各人之應有部分如附表所示。又系爭土地性質上非不得分劃：按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、2項分別定有明文。 查系爭土地既無因物之使用目的不能分割，兩造復未訂有不分割之協議或期限，又無法協議分割。從而，原告依前開規定請求法院裁判分割系爭土地。
（二）被告3人並於民國 86年間出具土地使用同意權同意書與原告，供原告在系爭土地上申請興建2層樓建物使用， 原告並已在系爭土地上如附圖所示A部分土地上，興建2層樓加強磚造地上物1棟， 門牌號碼臺南縣白河鎮大竹里大排竹133之7號（下稱系爭房屋）。故為避免日後拆除屋還地致有害社會經濟， 且被告3人又不願按其等應有部分之比例保持共有。為此，懇請判令編號A部分，面積計122.5平方公尺土地分歸原告丙○○所有， 編號B、C、D部分，面積各24.5平方公尺之土地，各分歸被告丁○○、甲○○、乙○○各自取得等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
（一）如兩造不能協議由共有人中之一人取得該土地之全部所有權，而以償金補償其他共有人時，法院非不得依民法第824條第2項第2款之規定，變賣共有建地， 分配價金與各共有人。 民法第824條規定「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」。次查土地法第31條規定直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。
（二）再者被告3人之應有部份面積各為24.5平方公尺， 如再予細分為3部份由3人各單獨所有，允難符合臺南縣政府所訂之乙種建築用地最小建築寬度、深度，則依前揭土地法第31條規定自不宜再分割，且違反土地法第31條之強制規定。故如將系爭土地全部分歸原告所有，再由原告補償被告三人，不失符合第824條第3項之規定。退而言之，倘兩造間當事人不能協議由共有人中之一人取得該土地之全部所有權，而以價金補償其他共有人時，法院非不得依民法第824條第2項第2款之規定，變賣共有建地， 分配價金與各共有人。 即將系爭土地（面積196平方公尺）全部變賣，變賣所得之價金依16分之10、8分之1、8分之1、8分之1比例，各分配與原告丙○○、被告丁○○、甲○○、乙○○。
（三）原告提出之86年8月之2671號土地使用權同意書， 固為被告所蓋章，但當時簽署的背景是○○○鎮○○○段第2671、2673、2674、2616、2615等5筆土地之共有人， 均包括原告、被告3人、訴外人徐明隍、徐溪泉等計6人，當時在代書處協議就該 5筆土地合併分割如原告提出之土地分割協議書及附圖，其中2671地號B部分， 分歸徐冬（即原告之父、 B部分即約後來原告所建之系爭房屋所在），被告以該等土地合併分割協議為條件，簽署2671號土地使用權同意書與丙○○，詎共有人中之徐溪泉卻悔約未簽署該土地分割協議書， 此觀該協議書具協議書人第3行簽章及住址欄空白，協議書未見徐溪泉簽章自明，則該土地分割協議書因未經全體共有人簽名同意已不生協議分割之效力，故被告以該分割協議書有效為條件所簽署之2671號土地使用權同意書，亦失所附麗而不生效力，自不得執此同意書拘束被告。詎原告擅持該無效之同意書向主管機關申請建築執照，興建系爭房屋，企圖造成占有系爭土地範圍之既成事實，其占有土地之狀態自不值保護。
（四）又事後原告亦翻悔前揭分割協議而與徐溪泉互換土地，取得徐溪泉系爭土地之應有部份，原告乃持有今日之16分之10即122.5平方公尺。 另原告指稱前揭分割協議書未履行乃「共有人乙○○分得之土地旁邊有一條私人道路，乙○○要我幫忙他處理該私人道路的糾紛問題才要履行土地分割協議書的內容，但我沒答應，所以該分割協議書就沒有履行」云云，並非事實。按該分割協議書未履行乃共有人中之徐溪泉悔約未簽署該土地分割協議書，已如前述，茲不贅述。又原告占有土地之狀態不值保護，已詳述如前，故本件分割方式實不必過份考量原告所有系爭房屋，再者，原告如欲保留系爭房屋，非不可考量僱人以技術方式將系爭房屋移置於旁原告所有同段2672地號土地上。
（五）至於原告陳稱「當初我要建房子其他共有人不讓我蓋，所以我以父親徐冬名義，提起分割共有物訴訟，其他共有人承諾如果撤回訴訟，他們就願意出具土地使用權同意書讓我蓋房子」云云亦非實在，按原告以其父親徐冬名義於85年12月間提起本院85年訴字第2006號分割共有物之訴，被告主張當時徐冬昏迷不省人事，何以有能力委任丙○○為訴訟代理人，故指摘丙○○有偽造文書之嫌，當時丙○○心虛，乃於86年3月7日具狀撤回訴訟。 撤回後共有人對5筆土地如何合併分割多所協商， 乃有前揭86年8月土地分割協議書及土地使用同意書之簽署。查徐冬於86年3月7日具狀撤回訴訟有卷附電腦系統查詢資足參，而土地使用同意書於撤回後3、4個月之86年8月才簽署， 原告主張以撤回訴訟為條件才簽署同意書云云，時間顯有重大出入，適見原告主張不實等語置辯。並聲明：請淮予將臺南縣○○鎮○○○段第2671號地號，面積196平方公尺， 全部變賣，變賣所得之價金依16分之10、8分之1、8分之1、8分之1比例，各分配與原告丙○○、被告丁○○、甲○○、乙○○。
三、按各共有人如非因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限者，得隨時請求分割共有物。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。 經查：
系爭土地原為兩造所共有，各人之應有部分如附表所示，使用分區為鄉村區乙種建築用地，非屬都市計畫區內之土地等情，業據原告提出系爭土地登記第2類謄本及地籍圖各1份附卷（見本院96年度營調字第42號卷第10頁至第12頁）可參，並有臺南縣白河鎮公所96年6月4日所建字第0960005696號函1份存卷（見本院卷第28頁）足參， 並為被告所不爭執，而兩造並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，且前經本院新營簡易庭96年度營調字第42號分割共有物事件調解不成立，足見其等就分割之方法顯難為一致之協議。從而，原告依上開法條之規定，請求分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。
四、按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決可資參照）。經查：
（一）系爭土地東西兩側略為平行、北寬南窄、東長西短，大致呈東北西南走向之4邊形，僅北側鄰8米寬道路（含兩側排水溝），西、南側鄰他人所有之土地，東側鄰原告所有同段2672地號土地。 原告在系爭土地東側如附圖編號A部分所示土地上，建有2層樓加強磚造房屋1棟，門牌號碼臺南縣白河鎮大竹里大排竹133之7號，系爭土地上如附圖所示
B、C、D部分之土地即西側部分則為空地等情， 業經本院於 96年6月15日會同兩造及臺南縣白河地政事務所測量員至現場勘測屬實，並製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖各1份在卷 （見本院卷第45頁至第47頁、第87頁）足稽，復有原告提出之現況照片4幀附卷 （見本院卷第61頁）足憑，且為兩造所不爭執，足堪認上情為真實。
（二）原告在系爭土地上東側如附圖編號A部分所示土地上， 建有2層樓加強磚造房屋1棟，門牌號碼臺南縣白河鎮大竹里大排竹133之7號乙情，已如前述。另原告於86年間申請興建系爭房屋時， 並提出被告3人及訴外人徐明隍、徐溪泉等人所出具， 而為被告不爭執真正之86年8月土地使用權同意書1紙，該土地使用權同意書並載明：原告1人擬在系爭土地上申請建築2層樓建築物1棟，土地所有權人同意原告使用系爭土地， 同意使用土地面積為196平方公尺，並未載稱如被告辯稱之上揭約定內容等語，有系爭土地使用權同意書1紙附卷（見本院卷第56頁）足憑。 被告雖以上情辯稱系爭土地使用權同意書不生效力云云。然查：被告所辯稱之土地分割協議書，未載明協議日期，且未有隻字片語約定被告3人及訴外人徐明隍、徐溪泉等6人，須出具系爭土地使用權同意書與原告供申請建築房屋使用，而原告提出系爭土地使用權同意書向臺南縣白河鎮公所申請興建系爭房屋時，未檢附該土地分割協議書，亦未有原告須為一定行為，始得提出系爭土地使用權同意書申請興建房屋之文件，此有臺南縣白河鎮公所96年9月20日所建字第0960009273號函及檢附之建築執照設計申請書、 建築基地現況彩色照片及委託書等件在卷（見本院卷第114頁至第136頁）可按，且被告等人於原告以系爭土地使用權同意書申請興建系爭房屋後，於本件訴訟前未見其等有何異議或爭執，自堪認原告主張被告等人出具系爭土地使用權同意書，同意其申請興建系爭房屋為可採，被告所辯上情與事實不符，不足採憑。
（三）按臺南縣畸零地使用規則，係依建築法第46條所訂頒，乃有關畸零地及其相鄰土地使用管理之規定 （見該規則第1條、第2條第1項），該規則有關建築基地寬度及深度之限制， 與土地法第31條第1項所定「直轄巿或縣（巿）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定」，並非同一。是臺南縣畸零地使用規則有關建築基地寬度及深度之規定， 即非土地法第31條第1項所稱縣市地政機關規定之土地最小面積單位，據此而分割土地之結果，縱令產生畸零地，亦不得指為違反土地法第31條第1項規定， 合於本院65年台上字第563號判例， 而謂其分割無效（最高法院91年度台上字第407號判決意旨參照）。 查系爭土地為鄉村區乙種建築用地，北側鄰8米寬道路， 依臺南縣畸零地使用規則第3條固規定，其最小面寬須達3.5公尺，否則即為面積狹小基地。而依原告所提如附圖所示之分割方案，被告3人各分得之土地臨路寬度雖僅約1.5公尺（附圖寬約0.15公分，依附圖比例尺1/1,000計算）， 而成為面積狹小之基地。 惟依系爭土地之臨路狀況、形狀及被告3人應有部分比例可分得之土地面積僅24.5平方公尺等情以觀，被告3人分得之土地實不可能符合臺南縣畸零地使用規則， 而不致成為面積狹小基地。然面積狹小基地，仍可依臺南縣畸零地使用規則第8條之規定補足所缺寬度建築使用， 且臺南縣畸零地使用規則，並非依土地法第31條所訂頒，依前揭最高法院判決意旨，縱令產生畸零地，亦不得指為違反土地法第31條第1項規定， 而謂原告主張之分割方案，違反土地法第31條之強制規定而無效，是自難以被告所分得之上開面積未符建築法有關最小建築面積之規定，即認原告主張如附圖所示之分割方法為不可採。從而，被告辯稱依原告所提之分割方案，違反土地法第31條之強制規定云云，自不足採。
（四）被告3人既已於86年8月間出具系爭土地使用權同意書與原告，供原告在系爭土地上申請興建系爭房屋，而系爭房屋現由原告及其家人居住使用，依原告所提之分割方案，可避免系爭房屋之拆除及原告與其家人無家可住之情況，符合土地之使用現況，亦可發揮土地之效用，並有利於原告利用或處分土地、建物， 雖被告3人因其等應有部分之比例較低，且又不願按原應有部分之比例保持共有，致其等可分得之土地僅24.5平方公尺， 臨路面寬僅約1.5公尺，而成為面積狹小基地，然仍可依臺南縣畸零地使用規則第8條之規定補足所缺寬度建築使用， 或經其等同意合併使用或出售，抑或供其他目的使用。反之，依被告所提之分割方案，遽以變價分配方式，不僅不符合土地之使用情形，且將拆除原告所有系爭房屋，原告及其家屬須搬遷造成無處可居住之狀況，不僅拆除所費不貲，浪費經濟資源，亦未能兼顧系爭房屋拆除之經濟損失，及原告與其家屬居住之安定性。被告雖辯稱原告如欲保留系爭房屋，非不可考量僱人以技術方式將系爭房屋移置於旁原告所有同段2672地號土地上云云。然僱人以技術方式移置系爭房屋不但所費不貲，浪費經濟資源，且勢必影響系爭房屋結構之安全性，而危及住居之安全，要非妥適之方式，應不足採。綜上，兩相比較結果，並考量系爭土地之地形、面積、兩造使用系爭土地之現況及位置、兩造應有部分比例所占之面積與其等各自之意願、系爭土地面臨道路情況、各人分得部分尚稱完整利於使用，並兼顧各共有人分得部分之通行便利及單獨分得實際能充分利用之面積，以增加分得土地使用上之經濟效益等一切情狀，認原告所主張如附圖所示之分割方案，較符合系爭土地分割之整體效益及共有人全體之利益，應可採取。
五、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系爭土地之現有使用狀況、對外通行問題、位置、形狀、面積、兩造分割之利益及意願等一切情狀，認原告主張之分割方案較符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法。從而，原告本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地予以分割，即屬正當，應予准許，本院因而准分割系爭土地如主文第1項所示。
六、本件雖准原告之請求，分割系爭土地，然分割方法係法院考量全體共有人之利益後，認原告主張之分割方案為可採，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平， 爰依民事訴訟法第80條之1規定，命勝訴之原告亦負擔部分之訴訟費用，附此敘明。
七、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
八、據上結論．本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳金虎以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 1 日
書記官 朱小萍附表：
┌────┬─────┬────────┐│土地坐落│共 有 人│應有部分比例 │├────┼─────┼────────┤│臺南縣白│丙○○ │16分之10 ││河鎮大排├─────┼────────┤│竹段2671│丁○○ │8分之1 ││地號 ├─────┼────────┤│ │甲○○ │8分之1 ││ ├─────┼────────┤│ │乙○○ │8分之1 │└────┴─────┴────────┘