臺灣臺南地方法院民事判決 96年度訴字第731號原 告 丙○○被 告 甲○○
○○○共 同訴訟代理人 莊美貴律師複代理人 李合法律師
趙培皓律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國97年 8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。
查本件原告起訴時主張：其於民國83年 3月間向被告林顯庭租賃土地，並於其上興建門牌號碼臺南市○區○○路4段100、102 號未辦理保存登記之鋼骨結構鐵皮房屋（以下簡稱系爭房屋） 1棟，今租約屆滿，原告欲將系爭建物之建材拆除移至他處搭建使用，但被告林顯庭將系爭房屋占為己有，又轉租他人收取租金牟利，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告林顯庭將系爭建物返還原告。嗣於訴訟進行中，因被告林顯庭、丁○○2人於96年10月4日向臺南市臺南地政事務所申請辦理系爭房屋之所有權第 1次登記，並於96年10月23日登記為系爭房屋所有權人，應有部分各為 1/2，此有原告提出之系爭房屋建物所有權狀影本 2份在卷可稽，並經本院依職權向臺南市臺南地政事務所調取系爭房屋辦理建物第1次登記案件相關申辦資料核閱屬實，有該所96年11月7日臺南地所登字第0960011272號函及該函檢附之相關登記資料在卷可按，原告據此追加丁○○為被告，並追加訴之聲明為：「一、被告林顯庭、丁○○ 2人應將系爭房屋返還原告；二、被告林顯庭、丁○○應塗銷其 2人就系爭房屋辦理之所有權第1次登記」（見本院96年11月1日言詞辯論筆錄第 1頁、97年8月6日言詞辯論筆錄第 1頁）。經核原告所為上開訴之追加，其請求之基礎事實均係其所主張之因興建系爭房屋而原始取得所有權，且被告林顯庭、丁○○ 2人對其等占有、使用系爭房屋並登記為所有權人之事實並不爭執，是此項訴之追加亦無礙於其 2人之防禦及本件訴訟之終結，依前引民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告於83年 6月間，向被告林顯庭租用臺南市○○段1097、
1021之7地號之土地2筆（以下簡稱系爭土地），租期至88年12月止，原告除支付押金新臺幣（下同）600,000 元外，並在上開土地上自行斥資興未辦理保存登記之系爭房屋。系爭房屋依目前現況略估價值約為 2,000,000元，興建系爭房屋當時，雖以被告 2人之名義為起造人，然房屋稅均由原告繳納，此有原告提出之青草開發事業有限公司付款單摘要欄所載：「依租賃契約規定，起造人地主林顯庭等人工程費由承租人支付，所以房屋稅由承租人支付」等語，顯見系爭房屋之工程費用由原告支付無訛。本件租期屆滿後，原告並無意將系爭建物贈與被告林顯庭、丁○○ 2人，原告本欲將系爭建物拆除，並將建材移至他處搭建使用，惟系爭建物遭被告林顯庭、丁○○ 2人占為己有，復轉租他人收取租金牟利，進而辦理建物所有權第 1次登記而登記為所有權人，爰依民法第179條、第184條之規定，請求被告將系爭建物拆除後之建材返還原告等語。
㈡原告承租上開土地之租金，係以每月 200,000元計算，自83
年 6月15日起至88年12月31日止，合計5年6個月又15日，原告共繳付租金13,300,000元，又被告出租系爭土地應繳納之所得稅，亦係由原告繳付，總計繳付 1,500,000元，且原告興建系爭房屋，其房屋稅亦由原告繳納，總計原告繳納房屋稅 482,692元。茲原告承租上開土第5年6個月又15日期間，總計支出15,282,692元，而系爭土地面積369.29坪，以此計算，原告承租系爭土地每坪之租金為每月 622元，是原告所支付之租金已高於市價。
㈢本件系爭房屋之所以由被告林顯庭、丁○○ 2人擔任起造人
，乃因原告所承租之系爭土地並非被告林顯庭、丁○○所有，而係被告林顯庭向訴外人仁愛之家承租，因被告林顯庭慮及若將系爭土地出租原告，可能遭認定為轉租而違反其與訴外人仁愛之家所訂租約，且被告林顯庭擔憂系爭房屋若以原告名義擔任起造人，日後有可能遭原告霸佔，故要求以被告2人名義擔任起造人等語。
㈣並聲明：求為判決：
⒈被告林顯庭、丁○○ 2人應將系爭房屋返還原告。
⒉被告林顯庭、丁○○ 2人應塗銷其等就系爭房屋所為之所有權第1次登記。
三、被告林顯庭、丁○○2人則以：㈠本件兩造訂立租約時即約定以原告應支付被告之 6個月期間
之租金，作為興建系爭房屋之費用，房屋所有權由被告指定起造人，然為便於符合原告之使用情形，因此被告乃將房屋之興建委由原告代為發包，此由系爭房屋雖係原告發包興建，但使用執照上之起造人及系爭房屋之房屋稅納稅義務人均為被告林顯庭與其妻丁○○，可證系爭房屋確為被告所出資興建，其所有權自應歸屬被告，原告請求被告林顯庭、丁○○2人返還系爭房屋，並無理由。
㈡兩造間第一次租賃期間於88年12月31日屆滿前，被告林顯庭
曾於88年12月16日寄發存證信函通知原告前來續約，否則將收回房屋，原告收受存證信函後，即出面與被告協商將押租金轉為89年1月至3月之租金，押租金抵用租金期限屆滿時，被告曾於89年3月30日再次寄發存證信函要求原告應於89年4月 5日前辦理續約手續，否則依法收回房屋。原告收受此存證信函後即出面與原告辦理訂立租約之手續，並按月開立面額220,000元之支票交付被告以支付租金。然自89年10月1日起，原告所交付之支票退票，被告因此向鈞院聲請核發90年度促字第4254號支付命令，該支付命令於90年 3月12日確定。由此可證系爭房屋確為被告及其妻丁○○所有，否則原告何需再與被告續訂租約承租房屋之必要？㈢原告所提出之「青草開發事業有限公司付款單」、「青草開
發事業有限公司請款單」各 1紙，充其量僅能證明85年度、86年度之房屋稅係由原告支付，但無法證明其他年度之房屋稅亦均由原告支付，更無法證明系爭房屋係由原告出資興建。故原告提出前揭付款單、取款單欲證明系爭房屋之工程費係由原告支付，實無可採。
㈣另證人乙○○於96年 9月18日到庭證述內容，僅能證明原告
曾與建築師接洽系爭房屋設計事宜，並曾交付設計費用給建築師，然並無法證明實際出資興建系爭房屋者為原告。另證人黃献昌所證述，至多僅能證明原告有交付其費用，惟並無法證明實際出資者為原告。故原告主張系爭房屋為其出資興建而請求交還房屋，實無理由。
㈤又本件原告一再以系爭房屋係其出資找包商興建等語，請求
拆廚房屋取回建材，而原告每次開庭後，均要求被告訴訟代理人轉達被告出面商談金錢賠償事宜，但因被告認為原告之主張與事實不符，乃未出面與其洽談。詎原告竟於96年11月間具名向臺南市政府檢舉系爭房屋為違章建築影響公共安全，要求拆除，而臺南市政府接獲檢舉後，乃於96年12月 5日以南市工建字第09631126700號函通知被告應於1個月內自行拆除恢復原狀，則原告一方面主張系爭房屋為其所有，另一方面又向臺南市政府提出檢舉要求應將系爭房屋拆除，原告所為無非係為對被告施加壓力，以遂其金錢要求之目的。
㈥被告林顯庭、丁○○ 2人就系爭房屋，已辦畢建物所有權登記，併予敘明等語，資為抗辯。
㈦並聲明：求為判決駁回原告之訴。
四、查系爭房屋目前由被告林顯庭、丁○○ 2人共同占有，目前系爭房屋係出租訴外人丁丁藥局使用之事實，除據被告訴訟代理人於本院審理中陳述明確外（見本院96年11月 1日言詞辯論筆錄第 2頁），並據被告提出系爭房屋占有使用現狀照片為證（見被告97年5月8日民事陳報狀後附證三照片），兩造就此並不爭執。又系爭房屋乃原告委請訴外人乙○○設計，並由訴外人黃献昌建造，而設計費及施用費用均係由原告支付上開 2人之事實，亦據原告聲請傳訊證人乙○○、黃献昌 2人到庭證述明確（見本院96年9月18日言詞辯論筆錄第1至 5頁）；而系爭房屋使用執照所載起造人為被告林顯庭、丁○○ 2人，且被告2人已於96年10月4日，提出系爭建物之使用執照等文件，向臺南市臺南地政事務所申請就系爭建物辦理所有權第 1次登記，並於96年10月23日登記為系爭房屋所有權人等情，亦有其等提出之系爭房屋使用執照影本 1件、建物所有權狀影本 2件在卷可稽，並經本院依職權向臺南市臺南地政事務所調取系爭房屋辦理所有權第 1次登記之申辦資料查核屬實，有該所96年11月7日臺南地所登字第0960011272 號函及該函檢附之相關登記資料在卷可按，兩造就此均不爭執。本院綜合上開證據調查結果，應堪信此部分兩造所不爭執之事實為真正。
五、惟原告主張系爭房屋乃其出資原始起造，應由其原始取得所有權，請求被告2人返還系爭房屋並塗銷所有權第1次登記，則為被告 2人所爭執否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，乃系爭房屋是否確為原告所有？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第 277條前段定有明文。又建造執照固為行政上許可建築之文件，惟依建築法第70條第 1項前段規定，建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照；又依土地登記規則第70條第1項規定，申請建物所有權第1次登記，應提出使用執照。故如無特別情事，建造執照上所載之起造人，恒為該建物所有權第一次登記之申請人亦即原始建築人，最高法院76年度台上字第 524號判決意旨可資參照。查本件系爭建物之起造人為被告林顯庭、丁○○ 2人，而其2人復已提出系爭建物之使用執照辦理所有權第1次登記，已如前述，揆諸前引最高法院判決意旨，若無特別情事，應認被告 2人為系爭建物之原始建築人而原始取得系爭建物所有權。茲原告就此為相反之主張，揆諸前引民事訴訟法第
277 條前段規定意旨，原告自應就其所主張原始取得系爭建物之事實負舉證之責任。
㈡查原告主張系爭建物係其出資委託建築師即證人乙○○設計
，並委請證人黃献昌建造之事實，為被告所不爭執，已如前述，惟被告辯稱：系爭建物之建造費用係以原告應支付之 6個月之房租扣抵等情。經查：
⒈本件原告固主張系爭租約係於83年6月間簽訂，簽約後有3
個月之籌備期，此籌備期間被告並未收取租金等情（見本院97年4月9日言詞辯論筆錄第 2頁）。然本件兩造俱未提出系爭房屋或土地之租賃契約以供本院審酌，而被告 2人對於何時簽訂系爭租約乙節，雖為不記憶之陳述（見前引言詞辯論筆錄第2頁），但由被告2人抗辯情節以觀，被告2人既辯稱兩造於簽訂租賃契約後，有以6個月之租金抵付系爭房屋建造費用，則兩造何時簽訂租約既關乎抵付系爭房屋工程費用之計算，揆諸民事訴訟法第280條第2項之規定，本院認被告 2人此部分所為不記憶之陳述尚難視同自認，合先敘明。
⒉次查，原告於本院審理中，提出其支付押租金及自83年 7
月起至88年12月止之租金之支票影本合計23紙（見本院97年4月9日言詞辯論筆錄後附支票影本），其中發票日為83年3月15日，票面金額600,000元之支票，原告陳稱係支付押租金之用，而其餘發票日期自83年 7月15日起至88年10月15日止，每年 1、4、7、10月之15日所簽發，面額均為600,000 元之支票，原告則陳稱係支付租金之用，每月租金為200,000元（見本院97年4月9日言詞辯論筆錄第2頁及該次辯論筆錄後附支票影本）。茲被告對於原告主張兩造約定押租金600,000元，而每月租金200,000元之事實並不爭執（見前引言詞辯論筆錄第 2頁），則依原告所陳上情及其所提出之上開支票影本以觀，原告於支付押租金後，其間有4個月之時間並未支付租金，直至83年7月15日，始開始支付租金，應可認定。
⒊按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其
交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用（最高法院72年度台上字第4885號判決意旨參照）。查原告固主張系爭租約係83年6月間簽訂，而簽約後有3個月之籌備期，此籌備期間被告並未收取租金云云。然依前引原告所陳情節及其所提出之支票影本以觀，本件原告自83年7月15日起，業已開始支付租金，則其主張兩造於83年6月間簽訂租約，於簽約後 3個月期間內，被告並未收取租金云云，已與其所提出之上開支票所載支付租金之情節未符。且原告既簽發發票日期為83年3月15日，面額600,000元之支票支付押租金，用以擔保租金之支付及損害賠償之用，倘果如原告所主張，兩造係於83年 6月簽約，則原告支付押租金當時，兩造尚未簽訂租賃契約，何須交付押租金以擔保日後租金之給付？是原告主張兩造於83年 6月間簽約，簽約後 3個月之籌備期間被告並未要求支付租金等情，尚難採信。應認兩造至遲於原告簽發支票交付押租金即83年3月15日前，即已簽訂租約。則本件兩造早於83年3月15日前即已簽訂租約，而租約簽訂之後，原告遲至同年7月15日始開始支付租金，是原告至少有4個月以上之時間並未支付租金。衡諸常情，倘兩造係就系爭房屋座落之土地簽訂土地租賃契約，而原告復已與被告成立租賃契約而得使用收益該土地，被告自無先行無償提供土地予原告使用，待系爭房屋興建完成後，始開始收取租金之理。是被告2人辯稱其等與原告約定以6個月之租金抵付系爭房屋之建造費用，並非無據。
㈢又原告於本院訊問系爭租約性質時，初稱：「（問：當時是
否約定承租土地？地號為何？）是的。地號係臺南市○區○○段○○○○○號、1021-7地號土地」，而被告訴訟代理人當庭表示兩造所簽者為房屋租賃契約，之後原告亦改稱：「確實是房屋租賃契約，由被告擔任起造人」（見本院97年 3月16日言詞辯論筆錄第 2頁）。查原告既自承其與被告所簽定者為「房屋租賃契約書」，倘系爭房屋確係其自行出資建造，並無被告所辯以房屋租金抵付建造費用情事，則原告已因建造系爭房屋而原始取得所有權，焉有就其所有之房屋與被告簽訂「房屋租賃契約」之理？是原告主張系爭房屋為其原始起造，顯有可疑。
㈣再者，被告 2人辯稱：本件兩造間第一次租賃期間於88年12
月31日屆滿前，被告林顯庭曾於88年12月16日寄發存證信函通知原告前來續約，否則將收回房屋，原告收受存證信函後，即出面與被告協商將押租金轉為89年1月至3月之租金，押租金抵用租金期限屆滿時，被告曾於89年 3月30日再次寄發存證信函要求原告應於89年4月5日前辦理續約手續，否則依法收回房屋等情，此業據被告 2人提出被告林顯庭寄交原告之臺南郵局第5389號、臺南北小北郵局第 141號存證信函影本各 1件為證，而原告對於其曾收受上開存證信函，且嗣後以押租金抵付89年1月至3月之租金等情，均不爭執（見本院96年11月1日言詞辯論筆錄第2頁、本院97年4月9日言詞辯論筆錄第 2頁）。查卷附被告提出之臺南郵局第5389號存證信函影本記載：「謹以此函通知承租人丙○○先生，承租臺南市○○路○段○○○號租賃契約將在八十八年十二月三十一日屆滿。如承租人有意續約，…。承租人不再續約請依租賃契約之第十三條條文約定辦理交還房屋…」等語。則上開存證信函既已載明兩造間所訂租約之租賃標的物為「房屋」，並陳明若原告不再續約，則應交還系爭「房屋」，並非土地，而原告收受上開存證信函後，並無任何異議，反與被告達成以押租金抵付租金之合意，且嗣後確已將押租金 600,000元抵付 3個月之租金而抵付完畢，其嗣後翻異前詞，主張系爭房屋為其所有，此部分之租金僅屬「地租」云云，自難採信。㈤況，原告於本院審理中，一方面主張系爭房屋（包含違章增
建部分）均係其出資僱請證人黃献昌起造（見本院97年4月9日言詞辯論筆錄第2、3頁），然另一方面，則具名向臺南市政府提出檢舉，表示系爭房屋涉嫌違章建築，影響公共安全，應儘速拆除，此有被告提出之臺南市政府96年12月 5日南市工建字第 09631126700號函及該函後付之檢舉函在卷可憑。茲原告就此並未爭執否認，而其於97年5月8日提出民事陳報狀，該書狀後附臺南市政府工務局96年12月 3日南工局建字第09630361100號函載稱：「主旨：有關本市○區○○路4段 100號涉及違章建築乙案，本市北區區公所業已於96年11月28日查報違章建築在案，本局將依違章建築處理程序辦理，請查照。說明：復台端96年11月28日檢舉函」，顯見原告確有對系爭房屋提出違章建築之檢舉無疑。衡諸常情，倘原告確為系爭房屋之所有權人，應無向主管機關檢舉系爭房屋為違章建築，請求拆除之可能。即便原告所圖者為系爭房屋之建材，然主管機關依據原告之檢舉逕行拆除結果，該等建材均可能遭破壞而無法再行利用，此亦為吾人一般日常生活經驗所能知悉。本件原告一方面透過訴訟程序主張其為系爭房屋（含違建部分）原始起造人，請求被告 2人返還系爭房屋並塗銷所有權登記，另一方面則向主管機關提出檢舉請求拆除系爭房屋違建部分，所為自相矛盾，實難認其主張為真實。
㈥至於，原告主張系爭房屋之房屋稅由其支付等情，並提出「
青草開發事業有限公司付款單」、「青草開發事業有限公司請款單」各 1紙及系爭房屋85、86年度房屋稅繳款書為證，惟上開付款單、請款單，被告均否認其真正，且系爭房屋之房屋稅究由何人繳納，此未嘗不可於租賃契約中另行約定，是即便系爭房屋之房屋稅確由原告繳納，亦不足以證明系爭房屋為其所有之事實。
六、綜上所述，本件原告雖主張系爭房屋由其出資起造而原始取得，然其所舉證據，或與其所主張之情節相矛盾，或不足以證明其所主張之事實為真正；而觀諸原告所提出之繳付押租金、租金支票，原告確於83年3月15日繳付押租金600,000元後，遲至83年 7月15日始開始繳付租金情事，此與被告所辯：曾以系爭房屋之租金抵付建造費用等情，符合若節。且原告雖稱其為系爭房屋所有權人，然其對於被告所寄發，其中載明兩造所訂租約之租賃標的物為系爭房屋之存證信函，毫無異議而收受，甚且與原告達成以押租金抵付租金之合意，進而於本件訴訟中，對臺南市政府檢舉系爭房屋涉及違章建築，請求拆除，凡此在在與其所主張之情節相矛盾，據此實難認定原告確為系爭房屋所有權人。至原告聲請再次傳訊證人證人黃献昌到庭，以證明系爭房屋違建部分確係其出資建造，然原告所舉證據既不足以證明系爭房屋建造費用並非以被告 2人應收取之租金抵付，其聲請傳訊證人黃献昌，即無必要，併予敘明。
七、從而，原告主張其為系爭房屋所有權人，本於不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告 2人返還系爭房屋並辦理塗銷登記，難認有理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
九、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用即裁判費經核為 20,800元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由原告負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 周紹武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
書記官 余吉祥