臺灣臺南地方法院民事判決 96年度訴字第840號原 告 丙○○訴訟代理人 查名邦律師被 告 甲○○
乙○○○共 同訴訟代理人 李永裕律師上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國96年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告丙○○於民國（下同）86年間，向被告甲○○、乙○
○○夫妻二人購買位於台南縣關廟鄉下湖234-62號土地之應有部分五分之二（下稱系爭土地），原告依約於86年3月5日支付價金共新台幣（下同）1,932,420元交付予被告二人，有被告乙○○○簽收之收據一紙為據。詎料，被告二人於系爭土地交付、所有權移轉登記前，竟任由訴外人陳德旺等人於系爭土地上盜採砂石，致使系爭土地之地面形成大凹坑，而生瑕疵，不但土地之通常效用有所減少，且減低土地之經濟價值。原告請求被告二人將系爭土地填土還原，惟皆不獲置理，乃於96年5月18日、同年8月9日先後以律師函、存證信函，催請被告二人限期履約，逾期視為解除契約。因此，依民法第354條第1項、第359條規定，解除買賣契約。被告二人自86年3月5日起受領系爭土地之價金1,932, 420元，今買賣契約既已解除，依據民法第259條第3款規定及不當得利之法律關係，被告二人自應負返還所受領之價金及法定遲延利息予原告。
㈡系爭土地為農業用地，於86年間，關於農地之買賣必須先行
取得鄉公所核發之系爭農地在種植農作之證明，始得辦理所有權之移轉登記，是以農地出賣人應履行之責任，除了提出辦理土地所有權移轉登記所需全部文件（為辦理所有權移轉登記），及點交系爭土地之外，尚需保持系爭土地得申請自耕農證明之農作狀態，始得辦理所有權移轉登記，否則即屬違約；經查，本件被告二人於出賣系爭土地後，既未點交系爭土地，復未保持系爭農地於種植農作物之自耕狀態，致使原告迄未能順利辦妥系爭土地之所有權之登記，自屬違約。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告於86年間向被告二人購買系爭土地，並已支付價金，
故被告二人應按買賣當時尚未遭盜採及破壞之土地現狀交付，並辦理所有權移轉登記等義務；惟迄今被告既未依約移轉所有權予原告，復未將土地點交予原告，倘被告主張曾將土地點交予原告，自應由被告負舉證責任。
⒉於87年間原告為系爭土地聲請自耕農證明書（系爭土地為
農業用地，於辦理所有權移轉時，自應先向當地鄉公所申請勘察土地，經確認土地使用情形確係用於種植農作後，始核發自耕農證明書，再交由申請人憑以向地政機關辦理所有權之移轉登記），發現系爭土地及周邊之土地竟遭人盜採砂石，鄉公所乃拒絕核發自耕農證明書，致未能持以辦理土地所有權之移轉登記，經向被告反映，均不獲置理，原告不得已，乃自行僱工整地，並種植農作植物，再向鄉公所申請自耕農證明書，詎原告僱請盧進傳栽種農作物時，竟遭誤會盜採砂石，經檢察官偵查起訴後，復經一、二審法院判決有罪，原告不服上訴最高法院，並蒙發回高院更審，惟終因未能接獲高院刑事傳票，致一造辯論判決有罪，復因不知已經高院判決，而未能於法定期間內提出上訴，方告確定；此期間原告亦曾舉發真正盜採砂石之人。是以被告主張：系爭土地之砂石係原告所盜採云云，實屬誤會。
⒊原告迄未證明其點交之事實（對被告答辯之陳述）：
被告固提出：原告曾以被害人名義對盜採砂石者提起告訴、僱人整地並遭法院判決盜採系爭土地砂石，並與盜採砂石者成立和解等事實，以證明其曾點交系爭土地。惟查：⑴原告固曾以系爭土地所有權人名義對盜採砂石者提出告
訴，然當時原告確非系爭土地之所有權人，且原告向被告購買系爭234-62號農地之同時，也向他人購入毗鄰之234-63 、234-64、234-65及234-60等四筆農地，並計畫進行整體開發，而其中234-64及234-65二筆農地因未遭盜採，農地耕作保持原狀，故得以順利登記，但其餘土地即系爭234- 62農地及毗鄰之234-63、234-60及當時尚未購買之234-61 農地（為訴外人謝福臨、謝明池及謝尚明所共有），均遭人盜採砂石破壞原本之耕種現狀，鄉公所因而駁回有關該等農地自耕農證明書之聲請，從而未能辦理所有權之移轉登記，故當時原告對盜採砂石者提出告訴，其來有自，被告自不得據以而證明其點交之事實。
⑵關於原告曾僱工整地及遭法院判決盜採砂石之部分：原
告買受系爭土地後，曾多次催請被告點交及協助將系爭土地所有權移轉予原告（包括將該農地保持現狀），惟均不獲被告置理，嗣於87年間因系爭土地聲請自耕農證明書遭鄉公所駁回，經向被告反映，被告亦未處理，原告不得已，乃自行僱工整地，而整地之範圍包括系爭土地及毗鄰之土地，俾能再向鄉公所申請自耕農證明書。
故關於整地種植之事實，原告固不予爭執，然不能據以證明被告業已點交系爭農地。至於原告被起訴判刑部分，實係誤會，因原告僅雇用一個工人一台小型怪手，如何盜採砂石？⑶原告曾與盜採砂石者成立和解之部分：原告經舉發陳德
旺、葉格、郭榮泰、楊培典等人盜採砂石，並經法院判決有罪確定，終於確認真正之盜採砂石者有其人，而非原告，嗣原告雖與陳德旺等人簽立和解書，但該和解內容係以經實際測量後減少之砂石土方數量來計算賠償金額，賠償金額尚待測量後再行估計，然該和解書簽立以來，未曾送驗及測量，故該和解迄未經履行，形同虛設，原告亦未取得任何賠償，自難以上開和解書，而謂被告已履行點交農地之義務。
㈣聲明：
⒈被告應共同給付原告1,932, 420元，及自86年3月5日時起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
⒉就第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠本件原告並未催告被告履行給付，亦未有何解除契約之意思
表示，核原告所為與民法第229條及第254條規定不符，應認不生解除契約之效力：
系爭土地係於86年間由原告向被告二人購買，惟兩造並未約定移交系爭買賣標的物之期限，則系爭土地買賣契約，應屬無確定期限之給付，依民法第229條第2項規定，經原告催告而未給付者，被告二人始應負給付遲延責任。經查本件原告自始至終均未請求被告二人給付系爭土地，原告雖提出律師函稱「於96年5月18日解除契約…」云云，實則該律師函及原告起訴狀均無原告催告被告二人給付之記載，故被告二人並未構成給付遲延。而依據民法第254條規定，於債務人給付遲延時，債權人尚須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，債權人始得解除契約。本件被告二人既無給付遲延情事，則原告稱其於96年5月18日解除契約云云，顯屬無據。
㈡本件被告二人於86年間即已交付系爭土地並移轉占有予原告
使用收益，則原告自取得系爭土地之占有使用迄今，遠逾6個月法定瑕疵擔保期間，依修正前民法第365條第1項規定，原告已不得主張解除系爭契約：
⒈按88年4月21日修正公布前民法第365條第1項規定「買受
人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅」。經查，於86年間被告二人於收受原告給付系爭土地之買賣價款後，即依約交付系爭土地並移轉占有予原告使用收益；同時亦將系爭土地之所有相關移轉過戶文件交予兩造委託之土地代書汪鳴鈴辦理過戶，此情業均詳載於臺灣臺南地方法院檢察署96年度偵字第2204號不起訴處分書及臺灣高等法院臺南分院檢察署96年度上聲議字第284號駁回再議聲請處分書。而原告取得被告所交付之系爭土地後，縱認系爭土地因遭訴外人陳德旺等人盜採砂石以致地面形成大凹坑之瑕疵，依修正前民法第365條第1項規定，原告至遲應於取得被告所交付之系爭土地後6個月內主張解除契約，惟原告至今（即96年5月18日）始主張解除契約，顯逾前揭解除契約之6個月法定期限規定，應認原告解除契約之主張於法不合。
⒉且原告亦曾於86年間，因系爭土地遭訴外人陳德旺等人盜
採砂石，以系爭土地所有權人之身分自居，對於陳德旺等人提出刑事告訴，該案業據臺灣高等法院臺灣分院以88年度上訴字第370號判決有罪，並經最高法院以91年度台上字第6064號判決駁回上訴定讞在案。顯見原告於86年間即依被告二人之交付而取得系爭土地之占有使用權限，並以系爭土地所有權人名義自居，而行使相關權利。
⒊又原告於85年間已雇工於系爭土地及毗鄰之土地進行整地
，因違反山坡地保育利用條例，經臺灣高等法院臺南分院以90年度上更（一）字第204號判決原告有期徒刑1年4 個月確定在案，顯見被告二人至遲於86年即已將系爭土地移轉占有而交付予原告使用，否則原告如何可僱工整平系爭土地並就系爭土地遭盜挖乙事遭刑事判決有罪確定？故被告二人於86年即已履行義務將系爭土地交付於原告使用，應屬無疑。惟原告卻遲至今日（即96年5月18日）始以系爭土地有瑕疵為由主張解除契約，顯屬於法不合。
⒋綜上所述，本件純係因原告因涉犯違反山坡地保育利用條
例經判決有罪而入監服刑，以致被告二人雖已依約履行交付與移轉所有權登記義務，除將系爭土地交付予原告使用外，並將系爭土地之所有相關移轉過戶文件交予兩造共同委託之土地代書汪鳴鈴辦理過戶，惟原告始終未辦理過戶，顯係可歸責原告之故。今原告竟反以系爭土地有瑕疵為由訴請被告返還系爭土地之買賣價金，顯與前揭民法第229條、第254條及修正前民法第365條第1項規定不符等語。
㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、經本院會同兩造整理爭點之結果，本件兩造不爭執及爭執之事項分別為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造間於86年間就系爭土地簽訂買賣契約，原告並已交付價金1,932,420元予被告二人。
⒉系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予原告，被告乙○○○仍為系爭土地共有人，應有部分五分之二。
⒊系爭土地及毗鄰之土地因遭盜採砂石，原告丙○○因違反
山坡地保育利用條例等案件，經台灣高等法院台南分院（下稱台南高分院）90年度上更㈠字第204號判處有期徒刑一年四月確定。又被告陳德旺等人亦因盜採系爭土地之砂石而違反山坡地保育利用條例，經台南高分院88年度上訴字第370號判決有罪確定。
⒋本件原告以系爭土地買賣被告二人意圖詐欺、侵佔價金，
提出告訴，經台灣台南地方法院檢察署96年度偵字第2204號不起訴處分確定。
㈡本件兩造所爭執者，在於：
⒈被告是否已將系爭土地交付予被告占有使用？⒉原告主張瑕疵，是否已逾瑕疵擔保之法定期間，而不得主
張解除契約？⒊系爭土地未能保持得領取自耕證明之狀態是否可歸責於被
告？
四、得心證之理由：㈠系爭土地是否已交付予被告占有使用？
原告主張被告自簽訂買賣契約後，並未將系爭土地點交原告，被告則以前揭情詞抗辯。經查：
⑴原告於85年10月間陸續購買下湖段234-60、234-61、234-
62、234-63、234-65、234-59、234-113地號等七筆土地，被告乙○○○為系爭234-62地號之共有人之一（買賣契約書參見本院86年度易字第4817號卷內（下稱丙○○刑案卷）83頁）；原告於85年10月17日將上開七筆土地委託第三人盧邱麗貞進行整地，此有委託書乙份可參（丙○○刑案卷，歸仁分局刑案偵查卷宗第8頁）。
⑵原告於刑案之答辯狀中自承「被告丙○○於八十五年十月
間，經土地仲介人林川淵之介紹，向林成雄、盧世明、乙○○○、林基河、徐黃金花、李黃素美及本件告訴人之謝尚明、謝尚池等人，購買臺南縣○○鄉○○段234-22、234-23、234-60、234-61、234-62、234-63、234-65、234-
59、234-113地號等多筆山坡地（這些土地均係相鄰相接之一大塊土地而須一併購買），被告於購買上開多筆土地後，為整平這些長滿高大雜草、灌木，又高低不平之山坡地，以便種植鳳梨等農作物，乃委託盧邱麗貞（即同案被告盧進傳之妻）使之承攬整平上開土地之工作．．．」等語（見丙○○刑案卷，台南高分院87年度上易字第1389號卷第148頁反面、第149頁答辯狀）。
⑶85年12月25日原告出具切結書予系爭土地鄰地（234－61
地號土地）之謝明池，表示曾取走234－61地號土地之土方，並願賠償相關損失（見丙○○刑案卷高分院87年度上易字第1389號卷10頁）。
⑷系爭土地與234－61地號毗鄰，234－61地號所有人謝明池
曾提出土地在86年間之照片（丙○○刑案卷，本院86 年度易字第4817號卷44、45、67－70、86－89頁），足見當時系爭土地及相鄰各筆土地均遭挖掘、地貌遭破壞。
⑸原告於87年2月7日以土地所有權人身分，向台南市警察局
第六分局對盜採砂石之人提出告訴，陳稱：「昨天2月7日17時30分我來貴分局報案我所有座落台南縣○○鄉○○段234-60、234-62、234-63、234-65、234-113等五筆土地遭歹徒盜採地上物土方，現在正在盜採中。」、「我帶警方至現場之土地位置正是我所有之土地位置，台南縣○○鄉○○段234-60、234-62、234-63、234-65、234- 113等五筆土地位置，在我這土地位置上正在盜採土方進行中。」等語，並提出土地買賣契約書、地籍圖、系爭土地所有權狀等證明其為所有權人（見本院87年度訴字第881號卷（下稱陳德旺刑案卷），台南市警察局第六分局偵查卷第24－34頁）。
⑹原告曾於87年7月22日與陳德旺、葉格、邱保銘、郭榮泰
、楊培典等人達成和解，並簽訂和解書，記載：「立和解書人陳德旺、葉格、邱保銘、郭榮泰、楊培典（以下簡稱甲方），王採霞、丙○○（以下簡稱乙方），緣因甲方向林瑞文購買位於台南縣○○鄉○○段234-66土地之土方，自86年初起開始挖取時不慎超挖，損及乙方“所有”234-
60、62、63、65、113等地號土地之土方（61地號部分，甲方應另與所有權人達成和解），今雙方經調解，甲方願賠償乙方所有損失，賠償範圍以實際測量乙方減少之土方數量後，依市價所換算之金額及為防止土方繼續流失，所應建造之擋土牆費用為賠償為準。」（見臺灣臺南地方法院87年度訴字第881號卷，46頁）。
⑺原告再於88年4月12日於台南高分院開庭時證稱：「（問
：其他你所有之234-60、62、63、65、113土地，你有否同意被告去開採？）沒有同意。」；在88年7月29 日於臺灣高等法院臺南分院開庭時再次證稱：「（問：234-60、
61、62號三筆土地目前是否你的？）234-60、62、63、
65、113號是我與王採霞合資購買，234-65及113號登記王採霞名義，其餘土地，因我尚未取得自耕農資格，故未辦理移轉登記。」、「（問：為何要僱用司機去整地？）為了種植作物，以免土地移轉時被課徵增值稅，另外我與王採霞購買上開土地是為了長期投資，等土地變更為住宅區，就可蓋房子。」（見陳德旺刑案卷、高分院88年度上訴字第370號卷第39、86、87頁）。
⑻綜合上開證據所示，原告自85年10月間即已簽訂買賣契約
購入系爭土地及附近其他毗鄰土地，並雇工整地、且於85年12月間向鄰地所有人謝明池坦承曾挖取土方，同意賠償（依上述⑶切結書所示），87年初並以所有人身分對陳德旺等人提出違反山坡地條例之告訴，並提供土地買賣契約、土地權狀為證，且85年底原告已委託他人進行整地，足認被告及其他毗鄰土地之出賣人，至遲於85年底時，已將土地移轉占有，交付予原告使用。原告主張系爭土地並未點交，顯與上開證據資料不符其主張自不可採。
⑼原告固主張其雖對陳德旺等人提出告訴，但不能據此證明
土地點交之事實，且雇工整地係於87年間因鄉公所駁回系爭土地自耕能力證明書，為使土地回復耕種之原狀，才雇工等情。然查：依丙○○刑事案告訴人謝明池告訴之時間為86年3月2日，其陳述85年12月25日即已發現土地遭盜取變賣土方，且當時停放現場之怪手經追查為盧進傳所有（參丙○○刑事案，警卷1頁以下），而陳德旺等人則係87年2月間始經原告告發盜採土方之行為，足認系爭土地原告先於85年間即為整地，陳德旺則係87年間遭查獲，時間上與原告所主張者，已先後不符。再查原告就本件買賣，另對被告提起刑事詐欺告訴（台南地方法院檢察署95年度偵字第2204號詐欺案件，下稱詐欺刑案），該案中承辦代書汪鳴鈴曾提出王採霞之農地承受人自耕能力證明書、關廟鄉公所86年12月11日函（詐欺刑案卷附95交查字第1450號卷52、53頁），是依上開資料可認定：原告85年底雇工整地、挖掘土方在先，86年底申請自耕能力證明，因先前原告之濫墾，遭駁回在後，87年度原告再行檢舉陳德旺等人盜採砂石，故原告主張其整地係因87年間鄉公所駁回自耕能力證明之申請云云，顯與上開證據資料不符，而不實在。
㈡土地之瑕疵與解除契約之法定期限部分：
依上所述，可認系爭土地於85年底，被告即已將系爭土地交付，原告並雇工整地施工。再依當時土地買賣介紹人林川淵證述：「．．．由我介紹丙○○向甲○○購買土地，大約十年前之事。．．．因丙○○是十年前買的，因土地十年後價格已下降很多，丙○○已將該土地的土方挖走，當然甲○○已無法退錢給他了。」（參詐欺刑案卷，96交查字第200號第3頁筆錄）。是系爭土地於85年交付原告，迄本件原告起訴時，已逾10年，依88年修正前之民法第65條第1項規定：
「買受人因物有瑕疵，而得解除契約，其解除權於物之交付後六個月間，不行使而消滅。」本件系爭土地於85年底交付時，迄本件原告起訴時，已逾10年，依上開規定，縱有瑕疵，其解除權亦早已消滅，是原告主張系爭土地經盜採，有瑕疵，無法復原而解除契約云云，亦與法律規定不符。
㈢系爭土地未能保持得領取自耕證明之狀態是否可歸責於被告
？原告主張系爭土地經盜採，被告未保持土地在出賣當時之現狀，任由他人盜採砂石，應負瑕疵責任云云，惟為被告所否認。經查：系爭土地於85年買賣當時之原貌，原告並未提出任何證據證明，亦即，系爭土地遭盜採之事實，係發生於土地交付前或交付後，原告並未提出任何證據證明，參以介紹人林川淵之證詞及佐以丙○○刑事卷附之各項事證，系爭土地之土方係原告自行雇工挖取，原告並因此經台南高分院90年度上更㈠字第204號判處有期徒刑一年四月確定在案，是原告主張被告未能保持系爭土地得領取自耕證明之狀態，而應負責，顯與事證相違，自不得採信。
五、綜上所述，本件被告早於85年間將系爭土地交付原告占有使用，原告主張系爭土地有瑕疵，欲行使解除權云云，姑且不論原告有無解除權，其早已逾6個月之期間；再原告並未證明系爭土地交付前之土地原貌，原告並因盜採系爭土地及毗鄰土地之砂石，經法院認原告在山坡地內擅自墾殖，遭判處有期徒刑確定在案，是系爭土地未能取得自耕證明，並非認得歸責於被告，從而，原告主張被告應限期將系爭土地回復原狀，因被告未回復原狀，故請求解除契約，返還價金云云，並無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所依附，併駁回之。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 11 日
民事第二庭 法 官 蔡孟珊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 11 日
書 記 官 吳幸芳