臺灣臺南地方法院民事判決 96年度重訴字第157號原 告 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 王建強律師
李育禹律師蔡文斌律師被 告 松戶企業有限公司法定代理人 戊○○被 告 己○○共 同訴訟代理人 施承典律師
施煜培律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國98年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告松戶企業有限公司、被告己○○與原告丙○○於民國九十六年四月十二日及同月十六日就坐落於台南縣新營市○○段
841 之114地號土地及其上建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A2）所訂立之不動產預售屋買賣合約與變更買賣合約之買賣價金，於超過新台幣壹仟伍佰肆拾萬玖仟貳佰零捌元以外之部分不存在。
確認被告松戶企業有限公司與原告丁○○於民國九十五年四月二日就坐落台南縣新營市○○段841之115地號上之建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A3）所訂立房屋預定買賣契約之買賣價金，於超過新台幣參佰捌拾壹萬玖仟貳佰伍拾伍元以外之部分不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用原告丙○○部分，由原告丙○○負擔十分之六；原告丁○○部分，由原告丁○○負擔十分之九，餘由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告丙○○起訴時原請求：被告松戶公司與原告丙○○於96年4月12日就坐落於台南縣新營市○○段841之114地號土地及其上建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A2），所訂立之不動產預售屋買賣合約，及於民國96年4月16日就上揭土地及其上建物所訂立之變更買賣合約，買賣價金應減少新台幣840萬元，原告丁○○起訴時原請求：被告與原告丁○○於95年4月2日就坐落於台南縣新營市○○段841之115地號土地，及其上建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A3）所訂立之土地房屋預定買賣契約，買賣價金應減少6,143,826元。嗣於本院審理中原告丙○○具狀追加先位聲明：被告應給付原告340萬元，並自本狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見原告96年9月18日民事準備㈣狀，卷一50頁），復又具狀撤回先位聲明且經被告同意（見原告97年9月15日民事撤回部分訴訟狀，卷二172頁、卷二171頁筆錄）。原告丙○○更正聲明為：請求確認被告松戶公司及己○○2人與原告丙○○於96年4月12日就坐落於台南縣新營市○○段841之114地號土地及其上建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A2），所訂立之不動產預售屋買賣合約，及於民國96年4月16日就上揭土地及其上建物所訂立之變更買賣合約之買賣價金於1000萬元以外不存在；原告丁○○則更正聲明為：⒈被告松戶公司與原告丁○○於95年4月2日就坐落於台南縣新營市○○段841之115地號上之建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A3），所訂立之房屋預定買賣契約之買賣價金於10,823,843元以外不存在。⒉被告己○○與原告丁○○於95年4月2日就坐落於台南縣新營市○○段○○○○○○ ○○號土地所訂立之土地預定買賣契約之買賣價金於532,331元以外不存在。（見原告98年5月7日民事陳明狀、卷0000- 000頁），經核原告訴之變更係請求之基礎事實同一，且被告對於原告前揭變表示無意見，參諸首揭規定，原告訴之變更，自為適法，合先敘明。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又按最高法院52年台上字第1922號判例闡示：「法律關係之存在否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被上訴人之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條之規定提起確認之訴」。查原告爭執兩造間之買賣契約因買賣標的物有瑕疵而主張減少買賣價金，為被告所否認，原告如不訴請確認，其基於買賣契約所可主張之權利即無法確定行使之，不得謂其在私法上之地位無受侵害之危險，則原告提起本件確認之訴以排除此項危險，自有確認利益，核先敘明
二、原告起訴主張：
甲、原告丙○○部分：㈠被告己○○為坐落台南縣新營市○○段841-114、116、117
、118、119號及附近土地之所有權人，被告松戶公司於前揭被告己○○之土地，即新營市○○路旁興建「新大阪第六期」預售屋。原告丙○○於96年4月11日前往被告工地參觀預售屋，被告之銷售人員表示只剩編號A2房屋尚未出售、原告丙○○熟識之朋友已預訂編號A4及A5二戶，原告於96年4 月12日晚上即先付訂金10萬元，當時，被告之銷售人員乙○○立即以電話約王明響地政士於A1建物內簽約，被告未提供契約合理審閱期間要求原告丙○○立即簽約，否則別人即將買去，原告丙○○在急迫輕率而無經驗下遂立即簽約，而契約內雖附有建照，但原告丙○○根本看不懂。事後原告丙○○考慮經濟能力無法負擔，遂於96年4月13日告知被告解除契約，被告表明不能退回訂金，並於96年4月16日告知原告丙○○欲遵守契約須於同日交付簽約金240萬元，否則即沒收訂金，並要求原告丙○○取消四樓增建部份，將購屋總價2000萬元減為1840萬元，原告丙○○為免訂金被沒收，遂簽立變更條款契約書將價金減少。事後，原告丙○○尋求台南縣政府消保官協助，被告松戶公司回函中證實於簽約後始讓原告丙○○帶回契約，未於簽約前提供原告丙○○合理審閱期間。
㈡按公寓大廈者，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣
標有明確界線，得區分為數部分之建築物及基地，公寓大廈管理條例第3條第1項第1款定有明文。經查，被告建造之「之建築執照設計圖樣上確實標有明確界線，以區分為數部分之建築物及其基地，且原告丙○○於96 年4月底向台南縣政府建管課查證後，發現系爭房屋係屬共同建照，應適用公寓大廈管理條例，必須成立管理委員會，被告松戶公司於申領使用執照時繳納432,590元之公寓共同管理基金，故新大阪第六期房地性質上適用公寓大廈管理條例。
㈢被告以樣品屋、廣告資料或其他方法，向原告表示系爭房屋
為獨立產權及使用權之透天厝，而隱匿該房屋為公寓大廈之事實：
⒈被告未參照內政部公佈之預售屋買賣契約，未於系爭買賣契
約中載明銷售面積之專有部分、約定專有部分、共有部分及約定共用部分，並未於簽約時提供管理規約草案、建管單位核准之建築圖，使處於弱勢之消費者於交易時未充分了解交易標的之實際狀況。
⒉被告不僅消極隱瞞系爭房屋屬公寓大廈管理條例規範之大樓
，並於簽約前積極以廣告模型屋、Al實體樣品屋（接待中心）、已分割為13筆土地之地籍圖及建照等資料，向原告丙○○表明：A2房屋係屬產權獨立之透天厝，成屋與廣告模型屋及Al建物相同。被告銷售人員帶領原告丙○○參觀地下室時，並表示：地下室所有權屬各住戶分別所有，只有車道由住戶「共用」，但地下室實非專有專用，而係部份共用、部份約定專用，且被告未於A2建物之地下室停車場設立迴車道，使原告丙○○駛進地下室之車輛無法迴車，僅能以倒車方式駛出地下室，不符合一般使用原則。因原告丙○○不懂建照內容之明確含義，要求看建照核准之建物平面圖，被告表明未放置於現場，請原告丙○○相信其說明，但原告丙○○於簽約後向台南縣政府建管課查證，始發現系爭房屋為共同建照並應適用公寓大廈管理條例之集合住宅等情。
⒊被告於該案建築時，即預留增建之支柱及水電瓦斯管線。簽
約前，被告銷售人員乙○○帶原告丙○○參觀編號A1建物，並承諾編號A2房屋屋後增建1-3樓，每層屋後皆有一間浴室及衛浴設備，且強調二次施工之增建界限比照Al屋後建物，並表示編號A1建物屋後之增建建築皆為合法建物。原告丙○○向被告詢問一樓屋後空地之缺口有無漏水問題，被告銷售人員乙○○則以，待地下室完工後填補缺口再增建1-3樓，便無問題。原告丙○○於簽約後向台南縣政府建管課查詢核准之房屋平面圖，始知悉被告承諾之增建屋後1-3樓浴室及建物均屬違建，且堵住公共避難逃生口而違反公共安全，房屋後方法定空地屬於綠化面積而不可約定專用，一樓前方的騎樓亦為約定共用並非專有專用，顯可預期被告無法依承諾條件履行交屋義務。
㈣系爭房屋非獨立產權之透天厝，於效用或價值上，均屬物之
瑕疵。而被告以樣品屋、廣告資料或其他方法，向原告表示系爭房屋為獨立產權及使用權之透天厝，並隱匿為公寓大廈之事實，爰依據民法第354條第1項、第359條規定，請求被告減少價金，茲就原告丙○○請求減少買賣價金之金額，分述如下：
⒈系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下室
，而不包含在建號15256號建物內，應屬買賣標的物之瑕疵：系爭房屋在性質上既屬公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，依同法應成立管理委員會，則被告須設置管理室，而建號15252號建物謄本雖記載管理室為各戶共有，但實際上屬A13棟所有人蔡雅幼私有，日後將有管委會無法運作之虞，於市場價值上顯不如有管理室之公寓大廈，就此部分，亦為買賣標的物之瑕疵。就此部分，依鑑估報告之計算方式，請求減少價金32,305元。
⒉簽約前，被告銷售人員帶領原告看屋時，地下室皆未加裝鐵
門，並向原告丙○○說明地下室車道共同使用，範圍從A1棟至A13棟出口，A1棟為被告自用不出售，若有訪客須停車可借用A1棟地下室停車空間。被告未提出「建築設計圖說」、「住戶管理規約草案」給予原告丙○○，致原告丙○○簽約時，無法得知A1棟地下室用途改變，致車庫無法迴車，無法迴車之停車空間，其價值及效用顯然與A2、A3等房屋之停車空間有所不同，自屬物之瑕疵，就此部分，依鑑估報告之計算方式，請求減少價金9萬元。
⒊非獨立透天產權之瑕疵：
⑴管理費用負擔之瑕疵：系爭房屋在性質上既屬公寓大廈管
理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，依同法應成立管理委員會，並負擔管理費用。兩造訂約時，系爭房屋尚未完成，原告自無從得知系爭房屋設備為何，且被告又惡意隱瞞，原告無從得知該資訊。而地下室車道、台電受電室、消防泵浦室屬共有共用，管理室及地下室避難逃生口為約定共用，原告自需額外負擔上開公共設施之管理費用。就此部分，以管理費一個月3,000元計算，系爭房屋耐用年限60年，共計216萬元，但原告僅請求減少價金100萬元。
⑵原告購買之15252建號房屋，其地下一樓停車空間（59.39
平方公尺）及15256建號共用部分（面積30.96平方公尺）係屬虛設空間，但並無減損A2房屋之價值。惟地下室之鐵捲門，經台南縣政府認定係屬違建，故台南縣政府有拆除權限，經拆除後原告居家安全即受影響，以每年保全費1萬元、房屋耐用年限60年計算，此部份原告請求減少60萬元價金。
⑶市場價格之影響之瑕疵：系爭房屋性質上屬集合式住宅而
適用公寓大廈管理條例，原告須額外負擔管理費用，原告若想增建、改建、重建尚須經區分所有權人會議同意，權利受到嚴重之限制及剝奪。此為集合式住宅與獨立透天厝於交易市場上價格有落差之主因，就市場價格之影響，亦屬物之瑕疵。依鑑估報告第23頁所示，原告請求減少價金401,192元。
⑷被告無法依約交付銷售面積，影響原告購屋目的，係物之
瑕疵：原告丙○○因屋後無法合理增建使原告及家人生活品質與舒適性大打折扣，亦屬物之瑕疵。就此部分請求減少672,858元價金。
⒋屋後法定空地無法合法增建部分（原增建1-4樓後取消4樓部分）：
⑴屋後空地無法增建之瑕疵，被告固主張係債之更改，但原
告發函要求被告不增建，乃受限於法定空地依法不得增建之結果，其真意並非變更契約內容，而係阻止被告違法增建，與債之更改無涉。依現行A2棟之現況，相較於原買賣契約，確實無屋後增建部分，自屬物之瑕疵。基此，原約定增建面積依估價報告書所示為35.25坪（即11.7×3部分）、每坪價格依鑑估報告為63,038元，故此部份原告請求減少價金2,222,090元（計算式：35.25×63,038）。
⑵法定空地依法不得增建，此部份土地價值減損1,486,995元：
①A2購買建物面積＝謄本登記面積＋1-3樓增建（地下室
增建部分，即2.89坪，非買賣契約範圍，為被告自行增建，應扣除）＝【357. 32－15（重複計算之陽台面積）－59.39（重複計算之地下室空間）】×0.3025＋（
5.975＋1.95）×4.9×0.3025×3＝120.48坪。②評估A2購買建物價額＝120.84×63,038＋90萬（地下室停車空間）＝8,517,512。
③評估A2購買土地價額＝1840萬－8,517,512＝9,882,488
元。即評估A2購買土地單價額為83,750元/平方公尺（9,882,488÷118＝83,750），而公告現值為45,455元/平方公尺。
④A2土地評估減損金額＝（83,750－45,455）×38.83＝1,486,995元。
⒌本件A4至A13棟屋後均有增建，而使原告無法使用，因此A2
房屋缺少區分所有權人可以使用他人專有法定空地之價值，如以租金概念計算，則原告缺少可使用之利益（租金），即為此種瑕疵所應減少之價值，就此，原告請求減少價金814,620元：
⑴A4至A13棟屋後增建面積之公告地價為17,650,180元（
38.83平方公尺×45,455×10棟）。上開面積每年之租金總價，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以1％計，為176,501.8元（17,650,180×1％）。
⑵如能使用上開面積，每戶每年所省去之租金為13,577元（
176, 501.8÷13）。依房屋耐用年限為60年，計算後為814,620元（13,577元×60）。
⒍本件A2棟屋後有逃生避難孔，相較於A3至A13棟之屋後，其
使用情況受有限制，且必須供公眾使用而有負擔，故屬物之瑕疵，以每年地價稅19,499元計，原告丙○○在房屋之耐用年限內（即60年）需繳納1,169,940元，因設置逃生孔，需供他人使用土地，就此，扣除原告丙○○自己應分擔地價稅部分89,995元（即1,169,940÷13＝89,995），就此部分，請求減少價金1,079,940元。
㈤綜上所述，本件買賣契約，被告應減少價金共840萬元，是
96年4月12日之買賣契約所約定價金，於超過1000萬元之範圍內不存在。
㈥聲明：
⒈請求確認被告松戶公司及己○○2人與原告丙○○於96年4月
12日就坐落於台南縣新營市○○段841 之114地號土地及其上建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A2），所訂立之不動產預售屋買賣合約，及於民國96年4月16日就上揭土地及其上建物所訂立之變更買賣合約之買賣價金於1000萬元以外不存在。
⒉訴訟費用由被告負擔。
乙、原告丁○○部分：㈠被告己○○為坐落台南縣新營市○○段841-114、116、117
、118、119號及附近土地之所有權人，被告松戶公司於前揭被告己○○之土地，即新營市○○路旁興建「新大阪第六期」預售屋。原告丁○○於民國95年4月1日看到被告工地之廣告看板標榜販售透天豪宅，當日即前往被告松戶公司設於金華路的接持中心，接待人員乙○○夫妻遂帶原告丁○○看金華路已完工之透天厝，並表示民治路房屋之建材、格局與金華路房屋相同，係透天厝有獨立產權，並另增設地下室停車，原告丁○○表明想買A3房屋及其基地（新營段841之115號），並要求攜回土地房屋買賣合約書參考，接待人員乙○○夫妻即表示，整排13間只剩2間尚未出售，且A3房地已有人考慮簽約購買，原告丁○○攜回契約觀閱後，誤認是獨立產權的透天式房屋，於急迫輕率無經驗之下，於翌日（95年4月2日）即前往工地交新台幣5萬元訂金並簽立土地房屋買賣合約書，購買被告己○○所有坐落台南縣新營市○○段841之115號土地及其上由被告松戶公司所建造之編號A3房屋，土地售價為1312.5萬元，房屋售價為437.5萬元，總價為l750萬元，原告丁○○並於96年4月3日繳交簽約金50萬元，並告知原告丁○○得二次施工，故於合約書內約定含增建1樓字樣。
㈡按公寓大廈者，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣
標有明確界線，得區分為數部分之建築物及基地，公寓大廈管理條例第3條第1項第1款定有明文。經查，被告建造之「新大阪第六期」房地之建築執照設計圖樣上確實標有明確界線，以區分為數部分之建築物及其基地，且原告丙○○於96年4月底向台南縣政府建管課查證後，發現系爭房屋係屬共同建照，應適用公寓大廈管理條例，故於性質上為公寓大廈。
㈢查兩造在房屋預定買賣合約書約定房屋面積含增建1樓共119
坪。另於特約事項約定：一、地下室4米9×l米9由公司增建贈送。二、3樓後贈送一套乾溼分離淋浴間。三、2樓樓梯間浴室管路保留、不安裝衛浴設備，將衛浴材料安裝至2樓後面增設一套浴室，並贈送一套乾溼分離浴間。而上開約定內容使原告誤認1、2、3樓房屋後方增建之部份，均屬合法無權利瑕疵之建築，被告也未向原告丁○○表明整排房屋屬於共同建造執照、A3房屋屬於集合式住宅、地下室為公共建築、騎樓為約定共用、原告丁○○應與鄰棟房屋所有人成立管理委員會、依法應適用公寓大廈管理條例之規定，隱瞞重要之交易資訊，且契約書全未記載公共設施所含項目及各戶應分擔之面積及計算方式，讓原告丁○○誤以為A3房屋為產權及使用權完全獨立，可排除他人干涉的透天厝，直至原告丙○○於96年4月底向台南縣政府建管課查詢及影印工程設計圖，並轉告原告丁○○後，原告丁○○才知被告有嚴重之欺罔、隱瞞行為。且原告丁○○事後才知屋後第二次施工增建之基地，屬於綠化面積即法定空地兼公共安全避難空間，依建築法規不得擅自增建，否則有被拆除之風險並有公共危險之虞，但被告於簽約前後卻均未表示增建有何問題。
㈣系爭房屋非獨立產權之透天厝，於效用或價值上，均屬物之
瑕疵。而被告以樣品屋、廣告資料或其他方法，向原告表示系爭房屋為獨立產權及使用權之透天厝，並隱匿為公寓大廈之事實，爰依據民法第354條第1項、第359條規定，請求被告減少價金，茲就原告丁○○請求減少買賣價金之金額，分述如下：
⒈系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下室
，而不包含在建號15256號建物內，應屬買賣標的物之瑕疵：系爭房屋在性質上既屬公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，依同法應成立管理委員會，則被告須設置管理室，而建號15252號建物謄本雖記載管理室為各戶共有，但實際上屬A13棟所有人蔡雅幼私有，日後將有管委會無法運作之虞，於市場價值上顯不如有管理室之公寓大廈，就此部分，亦為買賣標的物之瑕疵。就此部分，依鑑估報告之計算方式，請求減少價金32,305元。
⒉非獨立透天產權之瑕疵：
⑴管理費用負擔之瑕疵：系爭房屋在性質上既屬公寓大廈管
理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，依同法應成立管理委員會，並負擔管理費用。兩造訂約時，系爭房屋尚未完成，原告自無從得知系爭房屋設備為何，且被告又惡意隱瞞，原告無從得知該資訊。而地下室車道、台電受電室、消防泵浦室屬共有共用，管理室及地下室避難逃生口為約定共用，原告自需額外負擔上開公共設施之管理費用。就此部分，以管理費一個月3,000元計算，系爭房屋耐用年限60年，共計216萬元，但原告僅請求減少價金100萬元。
⑵原告購買之15253建號房屋，其地下一樓停車空間（59.39
平方公尺）及15256建號共用部分（面積30.96平方公尺），係屬虛設空間，但並無減損A2房屋之價值。惟地下室之鐵捲門，經台南縣政府認定係屬違建，故台南縣政府有拆除權限，經拆除後原告居家安全即受影響，以每年保全費
1 萬元、房屋耐用年限60年計算，此部份原告請求減少60萬元價金。
⑶市場價格之影響之瑕疵：系爭房屋性質上屬集合式住宅而
適用公寓大廈管理條例，原告須額外負擔管理費用，原告若想增建、改建、重建尚須經區分所有權人會議同意，權利受到嚴重之限制及剝奪。此為集合式住宅與獨立透天厝於交易市場上價格有落差之主因，就市場價格之影響，亦屬物之瑕疵。依鑑估報告第23頁所示，原告請求減少價金401,192元。
⑷被告無法依約交付銷售面積，影響原告購屋目的，係物之
瑕疵：原告丁○○購屋係開設餐飲店之目的，原告丁○○因屋後無法合理增建使原告及家人生活品質與舒適性大打折扣，亦屬物之瑕疵。就此部分請求減少922,137元價金。
⒊屋後法定空地無法合法增建部分（原增建1-4樓後取消4樓部分）：
⑴兩造買賣標的為台南縣新營市○○段○○○○○○○○號土地（
118平方公尺）及其上建物（含增建1樓共119坪）。惟被告所稱得進行第二次施工增建部分，係屬法定空地，依法不得增建，相較於原買賣契約，係屬物之瑕疵。基此，原約定增建面積為11.75坪、每坪價格依鑑估報告為58,160元，故此部份原告請求減少價金683,380元（計算式：
11.75 ×58,160）。⑵被告係於原告交付簽約金50萬元時告知原告得二次施工，
故於合約書約定含增建1樓字樣，而被告推銷違建建物，銷售金額含增建，原告於簽約後，經他人告知始知該增建不僅為違建且有公共安全之虞，故發函被告制止違法行為，未能合法增建之建物，應為被告未能一債之本旨提出給付，與債務更改無涉。
⑶法定空地依法不得增建，故此部份土地價值減損1,690,
192元。即A3購買土地單價為88,983元/平方公尺（1050萬÷118平方公尺）、公告現值為45,455元/平方公尺，該部分減少之價額為1,690,192元。【計算式：（88,983－45,455）×38.83＝1,690,192】⒋本件A4至A13棟屋後均有增建，而使原告無法使用，因此A3
房屋缺少區分所有權人可以使用他人專有法定空地之價值，如以租金概念計算，則原告缺少可使用之利益（租金），即為此種瑕疵所應減少之價值，就此，原告請求減少價金814,620元：
⑴A4至A13棟屋後增建面積之公告地價為17,650,180元（
38.83平方公尺×45,455×10棟）。上開面積每年之租金總價，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以1％計，為176,501.8元（17,650,180×1％）。
⑵如能使用上開面積，每戶每年所省去之租金為13,577元（
176, 501.8÷13）。依房屋耐用年限為60年，計算後為814,620元（13,577元×60）。
㈥聲明：
⒈被告松戶公司與原告丁○○於95年4月2日就坐落於台南縣新
營市○○段841之115地號上之建物（台南縣政府建造執照南縣造字第5162號編號A3），所訂立之房屋預定買賣契約之買賣價金於10,823,843元以外不存在。
⒉被告己○○與原告丁○○於95年4月2日就坐落於台南縣新營
市○○段○○○○○○ ○○號土地所訂立之土地預定買賣契約之買賣價金於532,331元以外不存在。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：㈠本件原告二人主張所購買之系爭房屋，實際上係公寓大廈管
理條例規範之集合住宅，卻以獨立產權及使用權之透天厝型態之樣品屋及廣告資料使人誤認，且預售屋廣告銷售面積含依法不得建築、隨時有可能被拆除之違建，在簽約前未提供購屋人合理審閱期、隱瞞重要之交易資訊、未於買買契約中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式等，構成原告得請求減少買賣價金之事由。惟查，原告之主張並非事實，茲分述如次：
⒈系爭房屋外觀與透天厝無異，因各戶之地下室規劃為停車場
，故於地下室各戶車庫前另建一5.5米寬之車道對外出入，此車道為一獨立建物，由各戶保持共有，其他各戶之車庫及車庫上方之一至四層樓，則均為獨棟產權獨立之建物。地下室之車庫、車道規劃於工程設計圖上記載甚明，而本件「新大阪第六期」，被告並無任何廣告資料，原告丁○○訂約時，房子尚未蓋好亦無樣品屋，由被告銷售人員依工程設計圖向原告解釋。原告丙○○於97年4月12日訂約時，房子均已蓋好（主管機關96年4月13日履勘現場，96年4月27日核發使用執照），對地下室之規劃一目瞭然，故車道屬所有住戶共用之情況，購屋者不可能發生錯誤，被告銷售人員亦無法隱瞞且均早已向原告說明清楚。而車道旁之台電受電室、消防泵浦室，均在基地之地下室、各戶車庫之前，任何購屋者均一望即知，其分攤計算方式雖未記載於契約中，但銷售人員均口頭告知由各戶平均負擔，購屋者亦不可能未加詢問。縱上，被告銷售系爭房屋實無可能隱瞞集合住宅特性之訊息，或使原告誤認，有關共用部分之維護應繳管理費，及其管理、處分應經各共有人同意，應難謂物之瑕疵。
⒉系爭房屋並無預售屋廣告，原告稱預售屋廣告含有違建，並
非事實。而原告丙○○訂約購屋時，係主管機關履勘之前一日，房子已蓋好並非預售屋，且使用執照在履勘後核發，足證履勘當時無違建存在，故契約約定增建違建，均係依原告之要求而註記。
⒊原告丙○○訂約時已非預售屋，故其契約係依雙方當場約定
後由代書繕寫，並非定型化契約，兩造訂約後於同年月16日又訂立變更買賣合約書，除取消四樓增建、減少價金及付款方式、變更契稅負擔外，再次確立先前買賣約定不變，故原告丙○○對契約之內容應係充分瞭解而簽約，被告無任何交易資訊可以隱瞞。而原告丁○○之契約有攜回仔細審閱過，此於其合約書立契約書人之後，即明白記載契約已經買方攜回審閱五天以上可證，且其按進度繳費10期，至使用執照完成時止，均未曾有異議，可證原告丁○○對契約內容應充分之瞭解，而成屋與原告丁○○訂約時參閱之工程設計圖說一致，故無隱瞞交易資訊可言。
㈡本件增建部分係將原規劃屋後空地增建為室內，而屋後空地
因容積率規定無法建築。由契約特別約定之增建方法及面積可知，屋後1-4樓之增建係依原告之要求（丙○○變更買賣合約書又明確指示4樓原欲增建之18.8坪取消），各戶有無增建、增建範圍均不相同（原告丙○○及丁○○二人之增建範圍，一為1-3樓、一為1樓，即不相同，其他A4、A5增建1-3樓，A6、A7增建1樓，A8 -A11未增建）。原告丙○○增建部分（原係1-4樓，被告後來取消4樓增建）面積多達11坪，若非原告丙○○要求，被告不可能代為大面積增建並出售，原告丙○○要求增建時，曾詢問接待人員乙○○增建部分遭拆除之可能性，乙○○明白告知增建部分遭拆除之風險應由其自行負責，以目前台灣地區違法增建之特殊民風，原告丙○○自用住宅亦有增建情形，自應知其要求之增建係屬違建。再者被告既已因容積率規定，依法將該基地規劃為空地，原告丙○○現場看屋時亦知該空地並要求被告增建，被告無必要告知或誤導原告丙○○其所要求增建者為合法建築。
而原告丁○○要求增建部分僅為1樓，契約中並記載總坪數為119坪，故原告丁○○對系爭房屋原先規劃之建坪、空地面積及欲在空地增建知之甚詳，且由核准圖說之配置，原告丁○○應已知悉要求增建者，係在一樓後方之法定空地（約11坪），以目前台灣地區違法增建普遍之特殊民風，其自用住宅亦有增建情形，故原告丁○○早已知悉增建1樓部分屬違建，其要求增建時，曾向銷售人員乙○○詢問增建拆除之可能性，乙○○亦明確告知增建部分拆除風險由承購戶自行負責，應難謂原告丁○○誤認其要求增建之1樓係合法建築。
㈢原告丙○○請求減少價金部分，並無理由，分述如下：
⒈系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下室
，而不包含在建號15256號之合體共用建物內，此情形對同社區之各住戶土地、房屋並無減損：系爭管理室固為訴外人蔡雅幼（被告法定代理人之妻）私人所有，惟該管理室在設計、主管機關核准圖說之初即巳約定為共用，並經蔡雅幼同意，故各住戶對管理室之使用權並未受限，依鑑定理由第16頁所述，原告購買之房屋應無價值減損之問題。
⒉依建築圖及現況，地下室車道未設迴車道，對社區之各土地、房屋所有人，其房屋價值並無減損：
⑴依鑑定意見第2點所述，係以A2棟因停車位位於車道底處
，倒車較為困難，一般此類車位經市場訪查結果通常有『議價折減』約一成空間，惟其第1點亦同時認『房屋價值應無減損』。故鑑定結論認A2棟因未設迴車道減損價值9萬元，理由顯有矛盾。
⑵A2棟未設迴車道係經主管機關核准，為法所許可，豈能認
其為物之瑕疵？而鑑定意見所謂『議價折減』空間，應係買賣雙方價金談判之問題，議價成不成立尚待買賣雙方合意，難謂係屬物之價值瑕疵問題。
⑶原告丙○○購屋時，房屋巳蓋好，訂約時車道即係目前未
設迴車道之現狀，故被告依當時車道現況出售予原告丙○○，應難謂該車道之現況係屬瑕疵。何況鈞院現場勘驗時，經富豪大型房車實地進出車庫，並無何困難，實難以丙○○個人駕車之技術或習慣，任意指摘車道現況為瑕疵。車道現況縱為瑕疵，亦係丙○○訂約時所巳知，依民法第359條規定，出賣人不負擔保責任，買受人不得主張減少價金。
⒊房屋非獨立透天產權，對社區之各土地、房屋所有人，其房屋價值並無減損：
⑴地下室、台電受電室、消防泵浦室屬共有共用，因此社區
各戶須負擔維護管理費用，就A2房屋而言其價值並無減損：15265建號為13戶共有，此一狀況與原告購屋時之房屋現況、核准圖說相符，買賣合約之不動產標示部分，亦明載『包括共同使用部分』，實難謂係物之瑕疵。且上開設施不僅增益房屋之功能，且既屬所有住戶共有共用之財產，對自己所有及使用之財產負擔維護管理費用，何來使房屋價值減損？縱為瑕疵，亦為原告訂約時所已知。
⑵原告購買之15252建號房屋，其地下一樓停車空間（59.39
平方公尺）及15256建號共用車道部分（面積30.96平方公尺），增益地下室停車功能，並無減損A2房屋之價值；而地下室之鐵捲門，雖經台南縣政府認定係屬違建，但鐵門係被告附送，並不在買賣合約範圍內，有無均不影響房屋之價值，而鐵捲門功能僅隔開車庫與車道，往一樓室內另有門戶可阻外人進入室內，對外於車道出口另有鐵門可阻外人進入車道，其存在與否不影響內外門戶安全，亦不影響天花板之消防設備，故鐵捲門之有無在功能上亦無影響房屋之價值。
⑶A2房地，因建築基地為一照多戶，有公寓大廈管理條例之
適用，相較於單純之獨棟透天房屋，其價值並無減損：A2房地本係一照多戶，被告非以一照多戶產品充作單純獨棟透天之產品販售，其價金本即為一照多戶之價金，故縱一照多戶產品較單純獨棟透天房屋價值為低，亦難謂被告出售之一照多戶產品，係有價值減損之瑕疵。而鑑定意見認一照多戶房屋價值之減損，係因使用年限屆至後重建應經大家同意（20頁）。然一照多戶房屋因與他人共有不動產，而享受更多公共空間及擴大自己房屋之使用，與使用年限屆至重建應經全體同意，均係此等房屋之特性，而非瑕疵。上開鑑定結果難謂公正。末由原告丙○○合約附件之建築執照（顯示為一照多戶），及購屋時房屋現況，佐以證人乙○○於原告看屋時之說明，均可認原告在訂約時即巳知悉房屋有共有共用之車道、受電室、消防泵浦室等空間存在，則將來房屋使用年限屆至欲拆除重建，需經其他共有人之住戶同意，應巳知悉。故縱然一照多戶可認係物之瑕疵，原告訂約時亦巳知悉，依民法第359條規定，出賣人不負擔保責任，買受人不得主張減少價金。
⒋屋後法定空地無法合法增建部分（原增建1-4樓後取消4樓部分），其房屋價值並無減損：
⑴本件增建係被告應原告要求而為，原告嗣後取消增建，自
巳變更契約之內容，而屬債之更改。本件不管係增建或取消增建，均係原告要求，且最初要求增建屬不合法又為原告要求增建時所巳知，故取消增建後未增建之原有合法建物，亦係符合二造契約之約定，自無價值減損之瑕疵可言。
⑵同社區A4至A13棟屋後經各所有人增建，不影響避難功能
，就A2房屋而言，其價值並無減損：①鑑定意見（25頁）係以A2法定空地上有逃生口設置，使其使用強度降低增建利用權力受限制，致A2房屋價值減損。此點理由，與鈞院請求鑑定之問題，似為答非所問，其認A2價值有減損，應難採用。②屋後法定空地之增建縱然可認社會普遍之現象，但仍無礙於增建為法所不容，增建既屬不法，應難謂係屋主之權利，上開鑑定意見之理由顯於法不合。而以法定空地不能增建，認係屬房屋之瑕疵並得主張減少價金，意謂屋主得無視法令限制而增建、為違法行為，A2棟屋主亦可違法封閉逃生口即無礙其增建，則如此豈非又可認定無瑕疵存在？故鑑定意見不具說服力。③若依鑑定意見之邏輯，無法在法定空地增建將減損房屋之價值，則房屋法定空地應存有得增建之價值，即建商應將房屋法定空地增建之價值計入房屋售價，但如此顯係鼓勵不法而不合理。況且鑑定意見估算房屋每坪造價時（應係售價），並未將此法定空地增建之價值因素列入，卻又認法定空地不能增建有減損房屋之價值，鑑定理由顯然亦有矛盾之處。④增建既為法所不許，本件為事實上不能增建，若得視為瑕疵，則法律上不能亦可視為瑕疵，若無視於法令規定應設置逃生口，則本件似又可歸類為法律不能增建。依此推論，法律上不能增建，若得將之視為瑕疵，則法令又規定應留法定空間，豈非矛盾？⑤再者，鑑定意見又認A2與A3之逃生動線，可利用A2後方圍牆開口至法定空地後方空間，故A4至A13屋後法定空地固有增建，亦無妨害A3之避難（25頁），則對A2棟而言，應亦同樣不妨害避難功能，則鈞院問題之結論，即為A2、A3均不會因A4至A13棟屋後之增建，而減損其價值。更何況，A4至A13棟屋後法定空間之增建，係各所有權人之行為，與被告無關，又豈能要被告為他人之增建行為負責？⑥綜上所述，鑑定意見認A2棟價值減損，不可採信。
⑶原告主張A2棟後方土地無法增建且專用部分，仍須以公告
現值購入，原本可使用A4-A13棟後方法定空地，現由建商於A4-A13均有所增建，致無法使用，土地使用權益受損。
又系爭土地經己○○簽立土地使用同意書予建管單位，共同使用及檢討建蔽率，故系爭土地之價值亦低於公告現值云云。但法定空地係依法律規定之建蔽率須保留之空地，無保留此空地即無房屋，原告不考量上情，而僅以法定空地其縱無所有權亦可使用，法定空地支付之價金及每年應支付之地價稅，為其受損權益，毫無道理。又原告計算法定空地致其權益受損7,425,427元，將近房地總售價二分之一，依此所有房屋之售價均可依此主張減少近一半之價金，顯無理由。
⒌房屋買賣契約原約定房屋後半部加以增建，嗣後取消該增建
部分，以96年4月時，A2棟未增建部分之建坪造價1坪為39,848元，增建之坪數為24坪：
⑴本件係屬房屋出售後應購屋者要求之增建，並非新建待售
房屋，除營建費外並無規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息、利潤等費用之可言，鑑定意見全將之列入（24頁），顯係在估算新建房屋之售價而非造價，結論顯不合理。
⑵本件增建分別為1-3樓及1樓，然鑑定意見不採用1-3樓之
營建費卻採用4-5樓之營造費，且未具理由即逕自核定單位面積營造費44,000/坪，結果難謂正確。
⑶本件被告係建商，建材均在建築之前早巳逄低購入，並據
此訂立房屋售價以增加競爭力，此觀丁○○之房屋買賣合約書房屋之售價，除以建造坪數，每建坪售價僅為36,765元（丁○○亦係如此主張），較估價師公會提供之單位面積造價表為低，即可知之。而鈞院函文亦係請鑑定人『就A2、A3之契約約定價格』來估算，故鑑定意見以一般之單位面積造價為評估標準，卻捨建商依其建材成本訂出之系爭房屋售價不予審酌，應以被告訂出之房屋售價，來估算系爭房屋增建時每坪之造價，始正確，且依房屋售價計算退還款，巳對買受人較為有利。至於丙○○部分之合約雖無房屋售價，但應能以鑑定意見提供之96年4月及95年4月修正係數之差異，依丁○○之房屋售價比例計算之，即36,765×98.5/90.88＝39,848 元（元以下四捨五入）。
⑷丙○○增建之坪數，2-3樓部分依二造97年7月24日開庭時
之合意係以18坪計 (筆錄頁6)，因一樓後方之逃生口，現實上並未將之封閉，故一樓之增建應可認係到逃生口邊緣而巳，證人乙○○亦係如此證述，故依二造之合意應以6坪計算，總計丙○○之買賣價金中，含增建部分之坪數應為24坪。
㈣原告丁○○請求減少價金部分，並無理由，分述如下：
⒈系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下室
，而不包含在建號15256號之合體共用建物內，此情形對同社區之各住戶土地、房屋並無減損：系爭管理室固為訴外人蔡雅幼（被告法定代理人之妻）私人所有，惟該管理室在設計、主管機關核准圖說之初即巳約定為共用，並經蔡雅幼同意，故各住戶對管理室之使用權並未受限，依鑑定理由第16頁所述，原告購買之房屋應無價值減損之問題。
⒉依建築圖及現況，地下室車道未設迴車道，對社區之各土地
、房屋所有人，其房屋價值並無減損：因原告丁○○之A3棟並非在車道盡頭，故其車輛進出車庫，並無任何之問題。
⒊房屋非獨立透天產權，對社區之各土地、房屋所有人，其房屋價值並無減損：
⑴地下室、台電受電室、消防泵浦室屬共有共用，因此社區
各戶須負擔維護管理費用，就A3房屋而言其價值並無減損：上開設施不僅增益房屋之功能，且既屬所有住戶共有共用之財產，對自己所有及使用之財產負擔維護管理費用，何來使房屋價值減損？⑵原告購買之15253建號房屋，其地下一樓停車空間（59.39
平方公尺）及15256建號共用車道部分（面積30.96平方公尺），增益地下室停車功能，並無減損A3房屋之價值；而地下室之鐵捲門，雖經台南縣政府認定係屬違建，但鐵門係被告附送，並不在買賣合約範圍內，有無均不影響房屋之價值，而鐵捲門功能僅隔開車庫與車道，往一樓室內另有門戶可阻外人進入室內，對外於車道出口另有鐵門可阻外人進入車道，其存在與否不影響內外門戶安全，亦不影響天花板之消防設備，故鐵捲門之有無在功能上亦無影響房屋之價值。
⑶A3房地，因建築基地為一照多戶，有公寓大廈管理條例之
適用，相較於單純之獨棟透天房屋，其價值並無減損：A3房地本係一照多戶，被告非以一照多戶產品充作單純獨棟透天之產品販售，其價金本即為一照多戶之價金，故縱一照多戶產品較單純獨棟透天房屋價值為低，亦難謂被告出售之一照多戶產品，係有價值減損之瑕疵。而鑑定意見認一照多戶房屋價值之減損，係因使用年限屆至後重建應經大家同意（20頁）。然一照多戶房屋因與他人共有不動產，而享受更多公共空間及擴大自己房屋之使用，與使用年限屆至重建應經全體同意，均係此等房屋之特性，而非瑕疵。上開鑑定結果難謂公正。末由被告交付之設計圖說，佐以證人乙○○於原告看屋時之說明，均可認原告在訂約時即巳知悉房屋有共有共用之車道、受電室、消防泵浦室等空間存在，則將來房屋使用年限屆至欲拆除重建，需經其他共有人之住戶同意，應巳知悉。故縱然一照多戶可認係物之瑕疵，原告訂約時亦巳知悉，依民法第359條規定，出賣人不負擔保責任，買受人不得主張減少價金。
⒋屋後法定空地無法合法增建部分，其房屋價值並無減損：
⑴本件增建係被告應原告要求而為，原告嗣後取消增建，自
巳變更契約之內容，而屬債之更改。本件不管係增建或取消增建，均係原告要求，且最初要求增建屬不合法又為原告要求增建時所巳知，故取消增建後未增建之原有合法建物，亦係符合二造契約之約定，自無價值減損之瑕疵可言。
⑵同社區A4至A13棟屋後經各所有人增建，不影響避難功能
，就A3房屋而言，其價值並無減損：A3棟之逃生動線依鑑定意見可利用A2後方圍牆開口至法定空地後方空間，故A4至A13屋後法定空地固有增建，亦無妨害A3之避難，則A3不因A4至A13棟屋後之增建，而減損其價值。何況，A4至A13棟屋後法定空間之增建，係各所有權人之行為，與被告無關，被告為他人之增建行為負責，實無理由。
⑶原告主張A3棟後方土地無法增建且專用部分，仍須以公告
現值購入，原本可使用A4-A13棟後方法定空地，現由建商於A4-A13均有所增建，致無法使用，土地使用權益受損。
又系爭土地經己○○簽立土地使用同意書予建管單位，共同使用及檢討建蔽率，故系爭土地之價值亦低於公告現值云云。但法定空地係依法律規定之建蔽率須保留之空地，無保留此空地即無房屋，原告不考量上情，而僅以法定空地其縱無所有權亦可使用，法定空地支付之價金及每年應支付之地價稅，為其受損權益，毫無道理。又原告計算法定空地致其權益受損7,425,427元，將近房地總售價二分之一，依此所有房屋之售價均可依此主張減少近一半之價金，顯無理由。
⒌房屋買賣契約原約定房屋後半部加以增建，嗣後取消該增建
部分，以96年4月時，A3棟未增建部分之建坪造價1坪為36,765元，增建之坪數為9坪：原告丁○○之房屋售價為437.5萬元，含增建計119坪，其每坪造價依契約核算應為36,765元，原告於起訴狀中，亦係為如此計算。估價師估價之結果，雖為每坪58,160元，然鈞院函文係請估價師依契約價格估算，估價師卻依一般房屋新建情形估算，其鑑定結果，應難憑採，其餘詳細理由與原告丙○○部分同。丁○○增建之坪數，依兩造合意為9坪。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事實在於：
甲、原告丙○○部分：㈠原告丙○○與被告於96年4月12日簽立不動產買賣契約，買
賣標的為台南縣新營市○○段○○○○○○○○號土地之權利範圍全部（118平方公尺）及其上房屋（包括1-3樓增建及4樓增建約18.8坪，4樓衛浴設備貳套，及其共同使用部分，價金依增建坪數多退少補），總價2,000萬元，訂金10萬元已給付（補字卷43頁不動產買賣合約書）。
㈡原告丙○○與被告於96年4月16日又簽立變更買賣合約書，
總價更正為1,840萬元，並取消4樓增建部分及4樓衛浴設備二套（補字卷48頁合約書）。
㈢兩造買賣契約書內容部分為定型化條款，部分條款係當場由
兩造磋商，代書書寫，並未援用內政部之預售屋買賣契約範本。
㈣系爭房屋於96年4月9日送件申請使用執照，96年4月27日核
准使用執照（見卷一16頁，被證一圖面上之使用執照核定章）。
㈤原告於96年5月8日寄送存證信函予被告，表示「屋後二次施
工之增建部分為違建，台端不得施做，如擅自施工做違建因違反法令，乙方（即原告）一概不予承認，拒絕付款」（補字卷第63頁）。
㈥原告已繳納340 萬元價金（含定金）。
㈦原告於買賣合約書所購買之標的，為一筆土地、房屋部分則
含有二個建號，依照地政機關土地及建物謄本，可確定下列事項：
⑴土地為新營市○○段○○○○○○○○號，面積118平方公尺，現為己○○所有（見卷一第91頁土地登記謄本）。
⑵建號15252號建物，總面積311.36平方公尺，層數為地下
一層、地上四層，現為被告所有（見卷一第93頁建物謄本）。
⑶共用部分15265建號，其主要用途為：停車空間、機械室
、台電受電室、管理室，總面積402.53平方公尺，由A1棟-A13棟共13戶共有，權利範圍各13分之1(見卷一第95頁建物謄本)。
㈧依被告向台南縣政府申請95年南縣造字第5162號建築執照所附資料，可確定下列事項：
⑴己○○提供新營市○○段○○○○○○○○號之使用同意書（見
卷一第177頁），提供95年南縣造字第5162號建築執照所興建之13棟建物，共同檢討建蔽率。
⑵依台南縣政府核准之工程設計圖（見補卷第59頁資料，及本卷第96頁）：
①依照補字卷第59頁圖面標示，關於地下室、台電室、消防
泵浦室及車道部分，標示為斜格（圖示第三項）共用部分，管理室101.67平方公尺，為屬蔡雅幼私有，但約定共用，A1棟之電機室及A2棟之停車空間為約定專用部分。A2棟一至三樓，除一樓法定騎樓及樓頂為約定共用部分外，其餘為專有部分。
②圖說未於建物之地下室停車場設計迴車道，地下車道現況
，亦無迴車道。有關車道之寬度，圖面上記載550公分，自車道至地界線，圖面上記載195公分。
③依現場實況，於圖面上所示甲、乙（即建物之地下室停車
場出入口）、丙（地下車道至1樓之出口）等位置均設置鐵門。
④圖面所示丁位置為法定空地，依法不得增建。
⑤圖面所示戊位置為地下車道依法必須設置之避難口。
㈨被告於96年4月16日向台南縣政府繳納432,590元之公寓共同管理基金（見卷一第195頁）。
㈩兩造於簽約前，系爭建案A2棟至A13棟屋後之法定空地，被
告均預留可供二次增建之支柱及瓦斯管路、衛生設備等水電管路（見卷一第82頁）。
系爭建案A4、A5棟之承購戶，購屋後於屋後法定空地增建
1-3樓，A6、A7棟承購戶購屋後增建1樓，A8-A11棟承購戶未增建。
因原告取消增建，原約定之買賣價金，被告同意增建部分之費用應予扣除。
兩造同意契約原訂增建部分包括1-3樓增建，2、3樓增建之
面積為18坪，1樓增建部分若認原來契約約定係建到地界線為9坪、若建到逃生孔邊緣為6坪。
乙、原告丁○○部分：㈠兩造於95年4月2日簽立預售屋買賣契約書，買賣標的為台南
縣新營市○○段○○○○○○○○號土地（118平方公尺）及其上房屋之權利範圍全部（含增建1樓9坪，共計119坪），土地價金13,125,000元，房屋價金4,375,000元，總價金為1,750萬元，訂金給付5萬元。原告已給付價金新台幣325萬元。
㈡雙方特別約定：一、地下室4米×1米9由公司增建贈送。二
、3樓後贈送一套乾濕分離浴室間。三、2樓樓梯間浴室管路保留，不按裝衛浴設備，將衛浴材料安裝至2樓後面增設一套浴室，並贈送一套乾濕分離浴間。
㈢原告於96年5月17日寄送存證信函予被告，表示「屋後二次
施工之增建部分為違建，台端不得施做，如台端擅自施工，買方（即原告）一概不予承認，拒絕付款」（補字卷第100頁）。
㈣兩造簽約時，系爭房屋建築執照已於95年3月29日核發，一
樓地下室基礎尚未完成，本件交易屬於預售屋買賣，部分約款為定型化條款，惟未援用內政部之預售屋買賣契約範本。
㈤原告於買賣合約書所購買之標的，為一筆土地、房屋部分則
含有二個建號，依照地政機關土地及建物謄本，可確定下列事項：
⑴土地為新營市○○段○○○○○○○○號，面積118平方公尺，現為己○○所有（見卷一第98頁土地登記謄本）。
⑵建號15253號建物，總面積312.33平方公尺，層數為地下一
層、地上四層，現為被告己○○所有（卷一260頁建物登記謄本）。
⑶共用部分15265建號，其主要用途為：停車空間、機械室、
台電受電室、管理室，總面積402.53平方公尺，由A1棟-A13棟共13戶共有，權利範圍各13分之1(見卷第95頁建物謄本)。
㈥依被告向台南縣政府申請95年南縣造字第5162號建築執照所附資料，可確定下列事項：
⑴己○○提供新營市○○段○○○○○○○○號之使用同意書（見卷
一第177頁），提供95年南縣造字第5162號建築執照所興建之13棟建物，共同檢討建蔽率。
⑵依台南縣政府核准之工程設計圖（見補卷第59頁資料，及本卷一第96頁）：
①依照補字卷第59頁圖面標示，關於地下室、台電室、消防
泵浦室及車道部分，標示為斜格（圖示第三項）共用部分，管理室101.67平方公尺，為屬蔡雅幼私有，但約定共用，A1棟之電機室及A2棟之停車空間為約定專用部分。A2棟
一至三樓，除一樓法定騎樓及樓頂為約定共用部分外，其餘專有部分。
②依現場實況，於圖面上所示己（即建物之地下室停車場出
入口）、丙（地下車道至1樓之出口）等位置均設置鐵門。
③圖面所示庚位置為法定空地，依法不得增建。
㈦被告於96年4月16日向台南縣政府繳納432,590元之公寓共同管理基金（見卷一第195頁）。
㈧兩造於簽約前，系爭建案A2棟至A13棟屋後之法定空地，被
告均預留可供二次增建之支柱及瓦斯管路、衛生設備等水電管路（見卷一第82頁）。
㈨系爭建案A4、A5棟之承購戶，購屋後於屋後法定空地增建
1-3 樓，A6、A7棟承購戶購屋後增建1樓，A8-A11棟承購戶未增建。
㈩因原告取消增建，原約定之買賣價金，被告同意增建部分之費用應予扣除。
五、本件經與兩造多次確認爭執、不爭執事項，最後於98年5 月11日言詞辯論期日確認兩造所爭執者，在於：
甲、原告丙○○部分：㈠本件買賣標的物是否有下列瑕疵？⑴系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下
室，而不包含在建號15252號之建物內，是否屬買賣標的物之瑕疵？⑵地下車道未設迴車道是否致難以迴車？如確有難以迴車之
情況，依核准圖說未設迴車道，是否屬買賣標的物之瑕疵？如是，原告是否訂約時明知瑕疵存在？⑶地下室車道與各棟間之鐵捲門屬違建，是否影響Ａ２之居
住安全，而為房屋之瑕疵？⑷非獨立透天產權之瑕疵①地下室車道、台電受電室，消防泵浦室屬共有共用，管
理室、地下室避難逃生口為約定共用，應共同分擔維護管理費用，是否屬買賣標的物之瑕疵？如是，原告又是否於訂約時即明知瑕疵存在？②本件買賣標的物（即新營段841-114地號土地及15252、
15265建號建築物）之建築基地屬一戶多照，有公寓大廈管理條例之適用，相較於單純之獨棟透天房屋，是否影響Ａ２房屋之市場價格，而屬買賣標的物之瑕疵？如為瑕疵，原告是否於訂約時即明知瑕疵存在？⑸買賣契約約定於法定空地增建（原增建1-4樓後取消4樓增
建），原告訂約後又發函要求被告不得施作，就契約增建部分，是否已涉及債之更改？未能合法增建之建物，致使房屋使用空間減少，是否影響房屋之使用價值而屬物之瑕疵？⑹Ａ２棟屋後法定空地無法專用，此部分土地有無價值上之
瑕疵？法定空地上設置逃生避難孔，是否屬瑕疵？⑺Ａ４－A13棟屋後之法定空地因遭違法增建而無法使用，
是否屬土地及房屋之瑕疵？⑻系爭房屋如有瑕疵存在，原告得否行使價金減少請求權？
得請求減少多少價金？㈡96年4月12日合約書約定之增建，原告以存證信函取消增
建，被告應減收之每坪價金及減少增建之坪數為多少？
乙、原告丁○○部分：㈠本件買賣標的物是否有下列瑕疵：
⑴系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下
室，而不包含在建號15252號之建物內，是否屬買賣標的物之瑕疵？⑵地下室車道與各棟間之鐵捲門屬違建，是否影響Ａ3之居
住安全，而為房屋之瑕疵？⑶非獨立透天產權之瑕疵：
①地下室車道、台電受電室，消防泵浦室屬共有共用，管理
室、地下室避難逃生口為約定共用，應共同分擔維護管理費用，是否屬買賣標的物之瑕疵？如是，原告又是否於訂約時即明知瑕疵存在？②本件買賣標的物（即新營段841-114地號土地及15252、15
265 建號建築物）之建築基地屬一照多戶，有公寓大廈管理條例之適用，相較於單純之獨棟透天房屋，是否影響Ａ
3 房屋之市場價格，而屬買賣標的物之瑕疵？如為瑕疵，原告是否於訂約時即明知瑕疵存在？⑷買賣契約約定於法定空地增建（原增建1-4樓後取消4樓增
建），原告訂約後又發函要求被告不得施作，就契約增建部分，是否已涉及債之更改？未能合法增建之建物，致使房屋使用空間減少，是否影響房屋之使用價值而屬物之瑕疵？⑸Ａ４－A13棟屋後之法定空地因遭違法增建而無法使用，
是否屬土地及建物之瑕疵？⑹Ａ３屋後法定空地無法增建，土地有無價值上之瑕疵？⑺系爭房屋如有上開瑕疵存在，原告得否行使價金減少請求
權？得請求減少多少價金？㈡95年4 月2 日合約書約定之增建，每坪價金若干？不增建
應減少之價金及請求依據？
六、得心證之理由：
甲、原告丙○○部分：㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。本件原告主張其所購買之Ａ２房屋有如上所述之瑕疵，並主張應減少價金，然為被告所否認，以下分別說明：
⑴系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人之地下室部分：
①依台南縣政府核准之工程設計圖（見補卷第59頁資料，及
本卷第96頁），管理室面積101.67平方公尺，位於Ａ13棟之地下室，屬蔡雅幼所有，但約定共用，兩造均不爭執，已如前述。然經本院現場勘驗，管理室有鐵門可通至車道，其內並設置有電梯梯間，有勘驗筆錄及現場照片在卷（卷二8頁、20頁照片），至本院囑託鑑定時，該管理室通車道之鐵門已設置並上鎖，不得任意進出，有現場照片附於崇正不動產估價師事務所之鑑估報告書第34頁照片可參，則該管理室顯未提供所有住戶共同使用一節至明。
②按約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定公共同使用
者，公寓大廈管理條例第3條第6款定有明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定，同條例第9條第2項亦有明文。被告松戶公司於設計圖內將系爭社區之管理室規劃於Ａ13房屋之地下室內，然於興建完成後，卻未提供所有住戶共同使用，反而以鐵門上鎖並於其內設置電梯，顯與管理室之共用性質相扞格，自屬系爭Ａ２房屋於公共空間使用上之瑕疵，原告請求減少價金，自屬有據，應予准許。被告抗辯各住戶就該管理室之使用權現實上並未受到任何侵害云云，然上開圖說上之管理室於現狀上既未做管理室使用，其位於私人所有之地下室，其內並設置有電梯，將來亦不可能再提供作為管理室使用，該管理室之位置及不提供共用之情形於原告購買系爭Ａ２房屋時，原告並無從知悉，被告抗辯其非瑕疵云云，自不可採。
③按民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損
害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」本件原告請求因瑕疵減少價金，雖非損害，然其減少價金之數額難以證明，類推適用上開民事訴訟法第222條第2項規定，自應由法院審酌一切情況訂之。有關管理室不能使用之瑕疵所應減少之價金，參酌鑑定報告以折算租賃方式評估，以收益法之不動產價格評估每戶使用權減損32,305元，應屬可採，是原告此部分請求減少價金32,305元，應予准許。
⑵地下車道未設置迴車道部分：
原告丙○○訂立買賣契約時，房屋之主體建築結構已全部完工，兩造並不爭執，則訂約時Ａ２棟地下室車道之行徑路線，即現場勘驗時之現狀，且原設計圖面上，本即無迴車道之設計，是原告主張該部分未設置迴車道，屬系爭房屋之瑕疵，並不可採。而原告主張Ａ２之車輛難以進出故屬瑕疵云云，然查此部分係因車位位置位於車道底端，事實上倒車較為困難，應屬原告於是否買受系爭房屋時所應考慮之動機，與買賣價金商談時之議價，而非系爭房屋之瑕疵，則原告請求減價，不應准許。
⑶鐵捲門部分：
Ａ２地下室與車道間設置之鐵捲門，並未見於設計圖上，屬違建，兩造均不爭執。然該鐵捲門○○○區○○○○○道與各戶之地下室（卷二45頁照片參照），於車道與外界馬路之入口處另設置有門，是則該鐵捲門之設置，可認係進一步將住戶之專用部分建物與共用部分之車道區隔，而屬有益之安全設備，雖係違建，然並無減損系爭建物之價值或通常效用，是認此鐵捲門並非瑕疵，原告請求減少價金，不應准許。
⑷產權共用部分：
①地下室車道、台電受電室，消防泵浦室屬共有共用，管理室
、地下室避難逃生口為約定共用，應共同分擔維護管理費用部分：
經查，地下室車道、受電室、消防泵浦室等部分，屬於社區各戶共用之設備，該等設備必須設置，否則各戶均無法使用車道及電力、消防設備，況若將上開設備分置於各戶之專有專用建物內部，不僅佔用各戶室內空間，且增加受電室內各項線路設備、消防設備管路之埋設、維護困難，則原告買受Ａ２建物，因而分擔社區共用部分面積與維護管理費用，並不影響系爭建物之價值及效用，亦無損於契約預定之效用。
原告主張Ａ２標的物有此瑕疵云云，自不可採。
②Ａ２建物採一照多戶部分：
(a) 按所謂物之瑕疵，係依通常交易觀念，認為物應具備之
價值、效用或品質而不具備者，始屬瑕疵。查一照多戶與單純獨棟透天之建築開發方式，其價值於建造完成初期，並無明顯差異，有鑑定人提出之鑑定意見可參（鑑估報告書第20頁），而一般建商訂立房屋售價時，就一照多戶或單純獨棟之房屋，通常亦不會考量改建因素而訂立不同差價，經鑑定人甲○○到庭證述明確（卷二215頁筆錄參照），是據上可知，因逾房屋耐用年限後之改建因素，通常不影響一照多戶之房屋之售價，亦即此處並無價值上之差異。
(b) 又系爭社區採取一照多戶方式，而得共用地下室車道，
及台電受電室、消防設備等，將停車位置於地下室，而非放置於一樓之騎樓或一樓室內等平面空間，相較於單純之獨棟透天建物，因無共用之地下室、受電室、消防設備，所有設備均需設置於各戶內部，則於房屋之使用上，一照多戶方式並不一定劣於單純獨棟透天之建物。
綜合上述，可認本件Ａ２房屋採取一照多戶方式建築，於原告購買之時點，並未減損房屋之價值與使用之效用，而非房屋之瑕疵，是原告請求此部分應減少價金，自不可採，不應准許。至於被告於出售房屋時，就此部分為如何之說明，則屬買賣契約締結時之問題，而非房屋之價值或效用上之問題，附帶說明。
⑸原告訂約時原約定於屋後之法定空地增建1－4樓，後又以存
證信函通知屋後二次施工之增建部分被告不得施作（補卷63頁），致房屋空間減少部分：
①債之內容變更，有僅發生不失同一性之「債之變更」者，
亦得為「債之更改」，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改，最高法院86年度台上字第2753號裁判意旨參照。本件原告丙○○與被告就Ａ２房屋及其坐落土地訂立買賣契約，房屋買賣契約之標的為Ａ２房屋含屋後法定空地之１－４樓增建，之後原告丙○○以存證信函通知被告不得施作，核屬給付標的之一部縮減，然就Ａ２房屋之主體本身，並無變更，該增建之取消亦未使原來Ａ２房屋之給付發生重要變更，而未失債之同一性，僅為債之給付內容增減，是為債之變更，並非使原房屋買賣契約消滅而另成立新債權債務關係之債之更改。
②原告以存證信函通知被告松戶公司取消增建（補卷63頁）
，因而致Ａ２房屋整體使用面積減少，固不待言，然因取消增建，被告應退還部分價金，被告就應退還部分價金一事亦不爭執（然退還價金之數額如何計算，則有爭議，詳如後述），則此係原告決定不為增建，並為被告所同意，因契約當事人意思表示合致所為契約給付標的之減縮，自難以該減縮後使用面積減少為由，據以主張為Ａ２房屋之瑕疵，原告此部分主張，自不可取。
⑹Ａ2棟屋後法定空地部分：
①按建築法第11條第1項、第3項規定：「本法所稱建築基地
，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」則基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，即為法定空地。本件系爭Ａ2基地之法定建蔽率為60%，設計建蔽率為58.7%，有被告提出之變更設計申請書在卷，則A2屋後土地為法定空地，足堪認定。
②又法定空地係為維護居住環境品質等目的，不得興築建築
物之空地，但仍得為依法做為停車、私設通路、造林綠化等使用，亦得約定為共用或專用部分（內政部營建署96年8月24日營署綜字第09600412801號函：「綜上，前開辦法第8條第1項第8款規定集村農舍各戶停車位及社區停車場應於法定空地設置，尚無法由地下層留設停車空間替代。」；內政部87年12月15日台內營字第8773499號函：「是私設通路產權如分屬不同建築基地同時或先後申請建築，其自建築線起算未超過卅五公尺部分得分別計入所屬建築基地之法定空地，但不重複使用。」；台北市建築物暨法定空地綠化實施要點等函釋參照。）經查，本件原告與被告之買賣契約書及其附件（補卷43－48頁），並未約定A2之屋後法定空地係專用或共用，惟被告送台南縣政府核定建造執照之申請資料，其所檢附第三次變更設計之公寓大廈規約草約之附件一平面圖，一樓各棟之屋後空地設計為專有部分（卷一190頁平面圖），則該法定空地係由各戶專有，而未約定為共用，並無疑義。再查，對於住宅區土地之利用，例如建築面積、容積率、基地深度、房屋間隔等事項，法規均有一定限制，此項限制乃基於公共安全、都市景觀等公益上考量，是依法令規定，建築基地含法定空地，而法定空地上本不得建築建物，原告主張其不能增建為瑕疵，自不可採。
③為預防火災、搶救災害及緊急救護，以維護公共安全，確
保人民生命財產，依消防法第6條第1項規定：依法令應有消防安全設備之建築物之管理權人應設置並維護其消防安全設備。查系爭15265號建物設置地下室之室內停車空間，根據消防法第6條及內政部頒佈之各類場所消防安全設備設置標準第12條規定，應設置之避難器具避難梯，有被告提出之規定及圖例可參（卷二313頁以下），則被告建屋時於A2屋後設置之避難梯，係依上開規定設置之消防避難器具，如管理權人未依規定設置或維護，依情節於消防法第35條、第37條規定有徒刑、罰鍰等罰則，原告於買受該A2部分，亦須依上開規定維護該消防安全設備，自應保持該逃生避難孔對外通暢，性質上須供公眾使用。然被告於與原告締約時並未說明，甚且尚約定將屋後空地含逃生避難孔部分全數增建，是認該部分因逃生避難孔之設置致原告之土地使用受限制，確為瑕疵。
④該部分瑕疵所受限制之土地使用面積及土地使用強度降低
，所減損之價額，經兩造同意本院職權選任崇正不動產估價師鑑估該部分價值減損數額為1,256,461元，有鑑估報告書可參（報告書第25頁第㈨項），本院認該估價尚屬合理，則此部分瑕疵應減少價金1,256,461元部分，應予准許。又原告主張上開鑑估報告之房屋面積計算有誤云云，然鑑估報告係就土地與房屋總價依謄本登記面積所為計算，並無不當。又原告另主張應以地價稅耐用年限60年計算云云，然原告係以土地全部之地價計算，顯與其受使用限制之部分不符，自不可採。
⑺A4－A13棟屋後之法定空地遭違法增建而無法使用部分：
經查，依送照審核之平面圖所載，該屋後法定空地屬各戶專用，已如前述，則原告丙○○購買之A2本無通行A4－A13棟屋後法定空地之權源，況各戶屋後之法定空地增建係各戶所為，原告據此對被告二人主張瑕疵，亦屬無據，自不應准許。
⑻綜上所述，本件系爭A2房屋及土地之瑕疵，所得請求減少之
價金，為管理室未能提供共用部分之32,305元、逃生避難孔使用受限部分之1,256,461元，其餘部分，均非瑕疵，原告請求減價逾此部分之金額，不應准許。
㈡96年4月12日合約書約定之增建，原告以存證信函取消增建，被告應減收之價金部分：
原告以存證信函通知被告松戶公司取消增建（補卷63頁），該取消部分，被告應退還價金，兩造並不爭執，然就取消增建之坪數及房屋每坪造價，兩造則有爭執。經查：
⑴兩造及本院於97年7月25日言詞辯論期日，協同確認有關取
消增建之面積，原告丙○○部分之二、三樓部分面積應扣除
18 坪，一樓部分如法院認定原約定之增建部分係建至逃生孔邊緣，應扣除6坪，如原約定之增建部分至地界線，應扣除9坪，兩造當庭均表示就上開面積部分沒有爭執（卷二94－95頁筆錄參照），是本件有關增建面積之認定，當以兩造所成立之爭點簡化協議為判定依據（民事訴訟法第268條之1），原告主張以不動產估價師鑑估報告之坪數為準，顯係無正當理由而推翻前所成立之爭點協議，自不可採。
⑵原告丙○○主張其與被告於96年4月12日、4月16日簽立不動
產買賣合約、變更買賣合約時，係約定一至三樓增建至地界線等情，業據提出預留增建之支柱、瓦斯管路及衛生設施照片為據（卷一82頁），另經本院現場勘驗結果，Ａ1之現狀房屋後方係蓋至地界線，A4－A11後方亦係蓋至地界線，A2、A3於後方有一矮牆，地上有預留排水管、熱水管天然瓦斯管道等管線，有勘驗筆錄及現場照片可參（卷二7－15頁），從現場建物管線預留之情形，熱水管、瓦斯管均留於逃生避難孔之後側，明顯可知兩造原定增建之範圍，係至土地後側之矮牆，而與其他A1、Ａ4－A11之增建情形相同，是一樓部分之增建面積為9坪，二、三樓部分之增建面積為18坪，堪可認定。
⑶A2房屋增建之造價，經不動產估價師鑑定後，每坪造價為
63,038元，有鑑估報告書可參（報告書第24頁），該鑑價之造價係參照不動產估價師公會綜合單位面積表及現場履勘狀況所為之估算，應屬可採，被告抗辯以A3契約價格用修正係數估價云云，尚不可信。是此部分被告應退還原告丙○○之金額為1,702,026元【63038X(9+18)=1,702,026】。
㈢綜上所述，本件A2之房屋、土地買賣合約，因瑕疵及兩造合
意就增建部分不予施作，其應減少之價金共計2,990,792元，又系爭合約無法區分土地與房屋之價格，被告亦同意該減價之金額由被告二人共同負擔（卷二301頁筆錄反面參照），是本件Ａ2合約之買賣價金於超過15,409,208元外之部分不存在【18,400,000-2,990,792=15,409,208】。
乙、原告丁○○部分：㈠瑕疵部分：
⑴原告丁○○係購買A3房屋與基地，其主張之瑕疵，與原告丙
○○部分相同者，茲引用之，亦即原告主張管理室設置於A13部分，其房屋應減少價金32,305元，引用前述甲、㈠⑴部分理由，應屬可採。其餘設置鐵捲門；地下室車道、受電室、等約定共用應負擔管理費用；一照多戶；取消增建致使用空間減少；無法使用A4－A13之法定空地部分等，亦引用前述理由，並非土地及房屋買賣之瑕疵，原告丁○○主張減少價金，均不可採。
⑵原告丁○○另主張A3屋後法定空地無法增建，屬土地之價值
有瑕疵云云。然法定空地係為維護居住環境品質等目的，不得興築建築物之空地，依建築法令相關規定，本不得建築建物，已如前述，是該部分未能增建，自非土地之瑕疵；又原告丁○○購買之A3部分，其屋後法定空地並未設有任何逃生避難設備，且屬專用部分，使用上並無受到限制，原告主張減少價金云云，自不應准許。
㈡兩造約定之增建，原告丁○○以存證信函取消增建，被告應減收之價金部分：
原告以存證信函通知被告松戶公司取消增建（補卷98頁），該取消部分，被告應退還價金，兩造並不爭執，然就取消增建之坪數及房屋每坪造價，兩造則有爭執。經查：
⑴兩造及本院於97年7月25日言詞辯論期日，協同確認有關取
消增建之面積，原告丁○○部分僅有增建一樓部分，面積9坪，兩造當庭均表示沒有爭執（卷二94頁筆錄參照），是本件有關增建面積之認定，當以兩造所成立之爭點簡化協議為判定依據（民事訴訟法第268條之1），原告主張以不動產估價師鑑估報告之坪數為準，顯係無正當理由而推翻前所成立之爭點協議，自不可採。
⑵A3房屋增建之造價，經不動產估價師鑑定後，每坪造價為58
,160 元，有鑑估報告書可參（報告書第25頁），該鑑價之造價係參照不動產估價師公會綜合單位面積表及現場履勘狀況所為之估算，應屬可採，被告抗辯應以A3契約價格估價云云，尚不可信。是此部分被告應退還原告丁○○之金額為523,440元【58,160X9=523,440】。㈢綜上所述，本件A3之房屋買賣合約，因管理室瑕疵及兩造合
意就增建部分不予施作，其應減少之價金共計555,745元，本件A3房屋之買賣價金為4,375,000元，則本件A3之房屋買賣價金於超過3,819,255元外部分不存在【4,375,000－555,745﹦3,819,255】；其餘房屋與土地部分，並無瑕疵，原告丁○○請求減價，均不應准許。
七、綜上所述，原告依買賣契約及兩造取消增建之合意，請求減少價金，原告丙○○A2棟得請求減少之價金為2,990,792元，原告丁○○A3棟得請求減少房屋之價金為555,745元。從而，原告請求確認被告二人對原告丙○○A2之買賣價金於超過15,409,208元以外不存在；請求確認被告松戶企業公司對原告丁○○A3之房屋預訂契約之買賣價金於超過3,819,255元以外不存在，為有理由，應予准許；逾此範圍以外之請求，均屬無據，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
民事第三庭 法 官 蔡孟珊以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依民事訴訟法第77條之16繳交上訴費用。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
書 記 官 吳幸芳