臺灣臺南地方法院民事判決 96年度重訴字第254號原 告 辛○○○
庚○○丙○○丁○○共 同訴訟代理人 李春錦律師被 告 己○○被 告 戊○○被 告 甲○○兼上 一 人訴訟代理人 乙○○上二人共同訴訟代理人 癸○○被 告 子○○上 一 人訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師被 告 寅○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國97年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應將坐落原告所有臺南市○區○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分一層建物（面積一百二十平方公尺）騰空及拆除，將土地返還原告，並應自民國九十六年十一月七日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾萬零捌佰元。
被告戊○○應將坐落原告所有臺南市○區○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｂ部分二層建物（面積一百二十九平方公尺）騰空及拆除，將土地返還原告，並應自民國九十六年十一月十八日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾萬捌仟參佰陸拾元。
被告甲○○、乙○○應將坐落原告所有臺南市○區○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｃ部分一層建物（面積一百三十九平方公尺）騰空及拆除，將土地返還原告，並應自民國九十六年十一月十八日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾壹陸仟柒佰陸拾元。
被告子○○應將坐落原告所有臺南市○區○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｄ部分一層建物（面積一百二十五平方公尺）騰空及拆除，將土地返還原告，並應自民國九十六年十一月六日起至返還土地之日止，年給付原告新台幣壹拾萬伍仟元。
被告寅○○應將坐落原告所有臺南市○區○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號Ｅ部分二層建物（面積一百六十四平方公尺）、東側鐵門圍牆內騰空及拆除，將土地返還原告，並應自民國九十六年十一月十八日起至返還土地之日止，按年給付原告新台幣壹拾參萬柒仟柒佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔其中百分之十七，被告戊○○負擔其中百分之十九，被告甲○○、乙○○共同負擔其中百分之二十，被告子○○負擔其中百分之十八，被告寅○○負擔其中百分之二十六。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾陸萬元為被告己○○供擔保後得假執行，但被告己○○如以新台幣肆佰零捌萬元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰肆拾陸萬元為被告戊○○供擔保後得假執行，但被告戊○○如以新台幣肆佰參拾捌萬陸仟元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹佰伍拾貳萬元為被告甲○○、乙○○供擔保後得假執行，但被告甲○○、乙○○如以新台幣肆佰伍拾伍萬陸仟元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣壹佰肆拾貳萬元為被告子○○供擔保後得假執行，但被告子○○如以新台幣肆佰貳拾伍萬元為原告供擔保後得免為假執行。
本判決第五項於原告以新台幣壹佰捌拾陸萬元為被告寅○○供擔保後得假執行，但被告寅○○如以新台幣伍佰伍拾柒萬陸仟元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○區○○○段○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）為原告之被繼承人陳柏憲於83年5月8日向訴外人佘水木受讓其向台南集義股份有限公司（以下簡稱集義公司）承購土地之權利，並於佘水木協助下，於85年8月16日辦理所有權移轉登記為原告辛○○○六分之一、丙○○六分之一、丁○○三分之一、庚○○六分之一及原告之被繼承人陳柏憲六分之一，嗣陳柏憲死亡，其應有部分於94年8月31日再由原告庚○○繼承。被告所有之如附圖所示未保存登記建物無權佔用原告所有系爭土地，顯無法律上之原因，依民法第767條規定，被告自應遷出上開建物並拆除地上物，將土地返還原告。又被告或其祖先在原告購得系爭土地之前即占用系爭土地居住迄今，乃無權占用並受有利益，依被告分別無權占用相當於租金之損害賠償，以每人占用面積，按年以申報地價百分之十計算其相當年租金（類推適用土地法第105條、第97條），請求被告自原告及陳柏憲共同取得所有權之85年8月16日起至被告返還土地之日止，按年給付損害金額等語。
二、被告己○○、戊○○、甲○○、乙○○、寅○○則以：渠等或其祖先於民國69年至73年曾繳納地價稅，與日據時期之台南集義株式會社有租賃關係，原告之被繼承人陳柏憲購買系爭土地之前即知被告祖先有合法占用情形，即不得再請求被告拆屋還地，又陳柏憲曾與「其他」部分占用住戶達成遷屋補償之協議，惟尚未與被告處理，被告一直在等陳柏憲及原告前來協調補償事宜，並非無權占用等語。被告子○○則以：其夫陳金順生前即佔用系爭土地，陳柏憲買受系爭土地後曾於84年間，與陳金順成立協議由陳柏憲支付搬遷補償費140萬元（原支付220萬元，扣抵陳金順積欠之80萬元，實際支付140萬元），陳金順即應搬離，有陳柏憲當時簽發之支票3紙可憑，且有證人丑○○之證詞為證，事後該3張支票經由陳金順交予其兄壬○○用以還債，故陳柏憲與陳金順就搬遷系爭房屋之事即有約定於陳柏憲交付之支票兌現後陳金順即應搬離該屋，原告為陳柏憲之繼承人，則陳柏憲之權利義務本應由原告繼承，陳柏憲生前既允諾在其簽發之支票兌現後，陳金順即應搬離，則雙方對遷讓房屋之行為，已附有停止條件之約定，此項約定所生之權利義務，自應由原告繼承，在此約定之停止條件未成就前，依民法第99條第1項規定，原告自不得向被告請求拆屋還地等語置辯，均聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地現登記為原告所共有（見本院㈡卷360、361、
457 頁）。
（二）被告己○○所有並佔用如附圖所示編號Ａ部分一層未保存登記建物（面積一百二十平方公尺）。
（三）被告戊○○所有並佔用如附圖所示編號Ｂ部分二層未保存登記建物（面積一百二十九平方公尺）。
（四）被告甲○○、乙○○所有並佔用如附圖所示編號Ｃ部分一層未保存登記建物（面積一百三十九平方公尺）。
（五）被告子○○所有並佔用如附圖所示編號Ｄ部分一層未保存登記建物（面積一百二十五平方公尺）。
（六）被告寅○○所有並佔用如附圖所示編號Ｅ部分二層未保存登記建物（面積一百六十四平方公尺）、東側鐵門圍牆。
（七）系爭土地自96年1月申報地價為8,400元/平方公尺。
（八）系爭土地位於中密度住宅區，96年1月之公告現值每平方公尺34,000元，系爭土地臨崇明四街，向東通往崇明路，附近為住宅區，附近各式商家林立，生活及交通機能良好（見本院卷61、64頁）
四、查系爭土地於民國20年原為台南集義株式會社所遺留，於73年6月22日更名登記為集義公司所有，嗣於83年7月25日由原告及其被繼承人陳柏憲「買賣」取得並登記為共有，之後陳柏憲死亡，其應有部分由原告庚○○繼承等情，有台南市政府於96年12月11日及97年2月26日函附之土地登記簿謄本及系爭土地登記過程資料一份在卷可稽（見本院㈠卷72頁至188頁、本院㈡卷334至355頁）。被告雖提出民國73年至75年間地政機關辦理集義公司更名登記之剪報內容質疑原告之前手即集義公司當初取得系爭土地所有權之合法性（見本院㈡卷286頁至289頁），然查，依土地法第43條土地登記有絕對之效力，在未經地政機關為塗銷登記或移轉登記前，土地登記之效力不容否認，集義公司當初就土地所有權登記並未經塗銷或移轉登記前，集義公司仍為當時之所有人（參照最高法院86年度台再字第73號判決，本院㈡卷294、295頁），被告復無法證明原告及陳柏憲向集義公司買受系爭土地係基於惡意（即明知土地登記簿謄本所登記之所有人非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言），自難據以推翻登記之效力，原告依法仍為所有權人，堪以認定。又被告雖分別以前揭情詞置辯，惟查：
（一）被告提出69年至73年間曾繳納地價稅之繳納證明書數紙（見本院㈡卷326頁至329頁、367頁、368頁），固可證明部分被告確曾代「台南集義株式會社」繳納地價稅（上開繳納通知書載明繳納人為台南集義株式會社代繳人），惟依土地稅法第41條規定，土地使用人代繳地價稅之原因多端（或為納稅義務人行蹤不明，或為權屬不明，或為無人管理等等），被告或其祖先縱使於69年至73年間即系爭土地仍登記在日據時期之台南集義株式會社名下時期有代繳地價稅之情形，然尚不足以證明渠等之祖先與台南集義株式會社合法租賃關係，況被告於73年間系爭土地登記為集義公司所有至移轉登記為原告所有迄今，均無繳納地價稅之紀錄，更難據以認定被告或其祖先與台南集義株式會社間有何租賃關係，被告此部分之抗辯並不可採。
（二）又被告雖提出房屋讓渡合約書4份欲證明原告之被繼承人陳柏憲於買受土地前曾與「其他」部分土地占用人協調房屋拆遷事宜（見本院卷369頁至372頁），惟為原告所否認，參之被告所提出之上開房屋讓渡合約書4份，其上均無陳柏憲之簽名，尚不足以證明與陳柏憲有關。再者，原告主張陳柏憲自佘水木處受讓系爭土地承購權，土地所有權直接登記在原告及陳柏憲名下，地上物由佘水木負責清理，由佘水木取得購地差價去處理現占用人補償事宜等情，業據提出台南集義公司83年1月13日董監事會議紀錄、陳柏憲與佘水木之承諾書、陳柏憲與集義公司簽立之不動產買賣契約書各一件為證（見本院㈡卷391頁至400頁），又事後佘水木並未依其與陳柏憲之承諾書約定將系爭土地地上物全部清理完畢一節，亦經佘水木於本院85年度自緝字第17號刑事案件審理時供承在案（見本院㈠卷105頁台灣高等法院台南分院85年度上易字第743號刑事判決），足認依上開書面證據可知，陳柏憲確有與佘水木約定由佘水木負責清理地上物補償事宜，且已補償部分其他占有人，惟尚未完全處理完畢，堪信屬實。又被告（除子○○外）亦自承尚在等待陳柏憲方面處理地上物補償事宜，一直沒有結果等語，益證陳柏憲或佘水木尚未與被告（除子○○另如下述外）達成補償地上物之合意，則被告主張於原告未給付補償費前拒絕搬遷云云，尚難謂為可採。
（三）至被告子○○主張：伊夫陳金順生前曾與陳柏憲協議由陳柏憲支付搬遷補償費140萬元（原支付220萬元，扣抵陳金順積欠之80萬元，實際支付140萬元），陳金順即應搬離，惟陳柏憲事後未依約給付補償費等語，並提出陳柏憲當時簽發之支票3紙及舉證人丑○○及壬○○之證詞為證，然查：證人丑○○固證稱：伊有聽到陳柏憲與陳金順協議系爭土地上房屋搬遷費之事，陳柏憲願付220萬元搬遷費，並曾當場簽發3張支票等語（見本院㈡卷445頁），惟查，參諸前述陳柏憲與佘水木間之承諾書及所涉刑事案件判決內容，可知陳柏憲係以較高價格向佘水木轉購系爭土地，並約定佘水木須負責處理地上物問題，由佘水木賺取差價，已如前述，則陳柏憲既與佘水木有前揭書面約定，何以須另外單獨與占用人陳金順達成給付補償費之協議？且陳柏憲當時既已簽發支票，何以未令陳金順立下搬遷協議書或房屋讓渡合約書等文件以保全其權利？證人所證上情實與交易常情有違。況且關於前揭支票為何從未提示兌現一節，證人即陳金順之兄壬○○則證述：陳金順將支票交給伊用以還債，後來陳金順說事情還沒有解決，叫伊不要兌現等詞（見本院㈡卷446、447頁），則縱使陳柏憲曾答應給付補償費，然事後陳金順告知證人壬○○稱所謂「事情尚未解決，不要去兌領支票」是否意指補償之事後來有所變卦？亦有可能，當事人之真意為何無法得知，又證人壬○○於84年取得系爭支票後迄今均未見行使權利？亦不符常情，是僅憑上開證言，尚難遽認支票原因關係為給付搬遷補償費及陳柏憲與陳金順間有為補償協議，此外被告子○○復未出其他事證以實其說，所辯尚不足採。
（四）此外，被告並未舉證證明其他合法佔用權源，則無論主觀上有無故意或過失，原告本於所有權之規定之作用，請求被告分別拆除占用部分，將系爭土地，返還原告，自屬正當。
五、次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，又所有權人依民法第767條規定，得請求占用人拆屋還地，並得依據不當得利之法律關係，請求被告返還利益。復按，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文；而基地租金之數額，除以土地法第97條規定限制為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院72年度台上字第2739號判決意旨參照）。經查：系爭土地坐落於東區工商繁榮之區域，為中密度住宅區，交通、生活機能良好，96年之公告現值每平方公尺34,000元，店面林立，人車往來甚為熱鬧等情，為兩造所不爭，並有現場地圖、堪驗筆錄等件為證。是本院審酌上情，而認原告請求被告返還相當於租金之利益，每年以申報地價年息百分之10為適當，依此計算，系爭土地96年度申報地價為8,400元，有原告提出之土地登記簿謄本記載可按，故原告主張被告應按年給付相當於租金之損害金分別為如附表所示之金額部分，核屬正當。惟原告主張：被告應給付原告自原告及其繼承人陳柏憲取得系爭土地所有權即「85年8月16日」起計算之損害金部分，本院認原告及其被繼承人陳柏憲買受取得系爭土地前即已知悉被告或其祖先占用系爭土地建屋居住使用多年之情事，渠等向佘水木轉購系爭土地即與佘水木約定由佘水木負責清理地上物，佘水木亦有進行清理部分住戶之補償事宜，只是尚未全部處理完畢，以致被告仍占用系爭土地迄今，已如前所述，可見被告所言其等占用系爭土地係在等待地主協調補償之情非虛，而原告於85年8月16日已取得所有權，且對地上物之存在早有認識，惟均未向被告等人行使權利，可認渠等在本件起訴前應有默示同意被告占用系爭土地，是被告於起訴前占用系爭土地尚難謂無法律上之原因，原告主張被告應分別給付自「85年8月16日」起計算損害金部分，尚不可採。
然原告既為本件起訴請求被告拆屋還地，應有終止被告繼續使用系爭土地之意，則其訴請被告應自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至返還土地止，按年給付原告相當於租金之不當得利，即屬有理，應予採信。逾越上開範圍之損害金請求，則無理由。
六、綜上所陳，原告本於物上請求權及不當得利請求權，請求被告就其所有無權占有原告如附圖所示各部分如主文所示房屋拆除，將占用土地交還於原告，被告等人並應分別給付自如
主文所示利息起算日起至拆屋還地之日止之損害金部分（如附表），即無不合，應予准許，逾上開範圍之損害金請求，則屬無據，應予駁回。本件原告勝訴部分，原告聲請供擔保假執行，爰酌定相當之金額，予以准許，並依職權宣告被告得供相當擔保金額免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 蔡雅惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 7 月 11 日
書記官 詹書瑋附表：
┌────┬─────┬─────┬────────┐│被告 │佔用面積 │申報地價 │ 每年損害金 │├────┼─────┼─────┼────────┤│己○○ │120平方公 │0000000元 │100800元 ││ │尺 │ │ │├────┼─────┼─────┼────────┤│戊○○ │129平方公 │0000000元 │108360元 ││ │尺 │ │ │├────┼─────┼─────┼────────┤│甲○○ │139平方公 │0000000元 │116760元 ││乙○○ │尺 │ │ │├────┼─────┼─────┼────────┤│子○○ │125平方公 │0000000元 │105000元 ││ │尺 │ │ │├────┼─────┼─────┼────────┤│寅○○ │164平方公 │0000000元 │137760元 ││ │尺 │ │ │└────┴─────┴─────┴────────┘