臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1088號原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○複代理人 戊○○被 告 丁○○
黃方麗蕙上列二人訴訟代理人 林憲聰律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，經本院於民國97年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬陸仟陸佰陸拾陸元，及自民國九十七年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾肆萬陸仟陸佰陸拾陸元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張，被告於民國97年 1月間，將其與訴外人黃經洲共有坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地 （以下簡稱系爭土地），委託原告居間仲介銷售，並約定如系爭土地經原告銷售成交，被告即應按實際成交價額4%（含稅）作為給付原告之服務報酬。當時因另一共有人黃經洲未授權被告出售其應有部分之土地，被告並表示其已遷徙他地，無法聯繫及取得買賣授權書，原告即向被告說明，日後如須依土地法第34條之1規定辦理成交， 則被告應負擔全額之賣方服務費，被告亦表同意。嗣訴外人鄭明華願以新臺幣（下同 ）4,850萬元購買系爭土地，被告與訴外人鄭明華乃於97年 2月29日簽定不動產買賣合約書。又被告黃方麗蕙雖未簽署土地買賣仲介專任委託書（以下簡稱系爭委託書），惟其與被告丁○○既共同簽訂不動產買賣合約書，則可推定被告黃方麗蕙同意委託原告銷售系爭土地，故依系爭委託書第8條第1項約定，被告應連帶支付仲介服務費194萬元予原告。 另因被告未取得另一共有人黃經洲同意出售其應有部分，故被告遂依土地法第34條之1規定辦理成交， 然於辦理提存訴外人黃經洲應得價金時，被告以訴外人黃經洲亦須負擔3分之1仲介服務費為由，要求扣除646,666元， 並表示如日後訴外人黃經洲對此有異議，被告將會自行處理，與原告無涉等語。準此，原告公司人員基於信任客戶，未要求被告立書為憑，即依被告之要求辦理。系爭土地點交後，訴外人黃經洲以臺南永樂郵局第197號存證信函， 請求原告處理，原告即先後以臺北信義郵局第467號及第520號存證信函，催告被告與訴外人黃經洲妥適處理，惟被告未履行承諾。經原告公司人員聯繫被告出面履約，被告仍置之不理，故原告僅能與訴外人黃經洲協議，先行退還其被扣除之仲介服務費。按被告應連帶支付仲介服務費194萬元予原告，已如上述，惟今被告僅支付1,293,334元，尚不足646,666元， 經發函向被告催討不足之服務報酬，被告迄今仍未給付。為此爰依系爭委託書第 8條約定，請求被告給付等語。並聲明：求為判決，被告應連帶給付原告646,666元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定年利率百分之5計算之利息， 及願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以，㈠系爭土地係被告與訴外人黃經洲共有，每人應有部分各為
3分之1，而被告委託原告仲介銷售者係被告應有部分之土地，此觀系爭委託書第 1條不動產標示已清楚記載「丁○○、黃方麗蕙、黃經洲權利範圍1/3、1/3、1/3」、 「權狀2張」，且被告所交付之權狀亦載明「 權利範圍3分之1」可明。又本件契約締結時，被告黃方麗蕙並未在場，而係出具授權書，委由被告丁○○代理，授權書上亦載明「權利範圍：3分之1」。至於系爭土地買賣之方式及流程，全數悉照原告要求方式處理，佣金部分亦係如此，並無原告所述被告同意負擔全額服務費之情形。且締約當時，被告即表明系爭土地為三人所共有，未來若另一土地共有人黃經洲於過程有不明或爭執之處，請原告務必說明清楚細節等語。然原告小北店當時之店長及承辦人員黃俊欽表示，被告應有部分合計超過3分之2，僅需依土地法第34條之1辦理， 相關過程及文件申請、審核等安排原告皆會代為處理等語。被告信任原告為專業不動產仲介公司，遂全權委託原告處理，並配合原告之作業流程，甚至被告因系爭土地買賣所得價金之取得，亦均係由原告處理。
㈡原告藉由買賣契約內所謂履約保證條款，「委由安信建築
經理股份有限公司及其指定之玉山銀行申請之專戶」，處理有關本件仲介服務佣金暨其餘稅捐、必要支出等費用，於該專戶中全數扣除無誤後，餘款方撥款進入被告之銀行帳戶內，業經訴外人安信建築經理股份有限公司向原告申報結案。而系爭土地買賣完成時，有關仲介佣金總額 194萬元，已由原告自前開專戶全數扣除，原告並就被告應負擔之部分646,667元 （各為3分之1），開立統一發票予被告。因被告僅係系爭土地之共有人，所擁有與支配者僅係系爭土地之應有部分，當初委託與答應支付仲介之佣金亦僅止於應有部分與應得之價金，此為原告所明知，故發票亦係如此開立。原告主張被告同意負擔全額之服務費，顯屬不實。又系爭委託書第8條第1項，有關服務報酬所指「委託標的」應係指被告之應有部分，否則逾越被告應有部分者，被告並無處分權，且就該部分買賣所得價金，被告亦無權取得。本件有亦消費者保護法第11條第 2項定型化契約之適用，應作有利於被告之解釋。
㈢被告否認，原告主張有關訴外人黃經洲是否負擔仲介服務
費之部分，被告表示會自行處理，與原告無涉，原告因信任客戶，並未要求被告立書為憑等語。蓋原告為多年專業之房屋仲介公司，有關任何權利義務事項，均有專門人員從事之，其過程把關繁複且會要求當事人以書面為之，此從土地買賣仲介之委託、移轉登記之代書、履約保證等過程，可見一斑，故原告上開主張，顯屬不實。被告信任原告之專業，全權委託原告處理並配合之，系爭土地買賣所得價金之取得，亦均由原告處理，於扣除仲介服務佣金暨稅捐等費用後，方撥款進入被告之銀行帳戶內。有關訴外人黃經洲之應得價金與仲介服務費之提存，亦係委由原告處理，何來訴外人黃經洲異議時，被告會自行處理之理。況646,666元原係在原告處， 被告既已全權委託原告，何需自行處理等語，資為辯解。
㈣並聲明：求為判決，駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、㈠下列事實為兩造所不爭之事實（本審卷第63頁），並有土
地買賣仲介專任委託書、合約書、產調注意事項及雙方合意事項（以上見本審卷第5頁至第10頁）、 代辦履約保證委任契約書、統一發票（本審卷第32頁至第34頁）等件在卷可資佐證，自堪信為真實。
1.被告丁○○於97年 1月11日具名與原告簽訂「土地買賣仲介專任委託書」，依該委託書記載，被告丁○○為委託人即甲方，原告為受託人即乙方。委託買賣之不動產依委託書第 1條載明為：所有權人丁○○、黃方麗蕙、黃經洲，土地標示：坐落臺南市○區○○段609之4地號土地，權利範圍各為1/3。委託書第8條有載明：甲方同意如本件委託標的成交時，按實際成交價額之4%（含稅）作為給付乙方之服務報酬。
2.上開土地嗣經由原告仲介成交， 成交價額為4,850萬元，買方為訴外人鄭明華，該款項買方業已付清。
3.雙方對於本審卷第5頁至第6頁委託書、第7頁至第9頁合約書、第10頁合意事項、第49頁授權書、第53頁委任契約書之形式上及其內容，均表示為真正。
4.乙方原已收受報酬1,940,000元， 事後退還給訴外人黃經洲646,666元，故目前乙方已收受報酬1,293,333元。
㈡下列事項經兩造協議後，列為爭執要點，爰作為本件判決所應審究之範圍（本審卷第43頁）：
甲方應支付之服務報酬究竟為全部標的物之成交價格4%或為被告持分所價賣成交價格4%。
五、本院得心證之理由：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項，定有明文。本件系爭委託書係被告丁○○於97年 1月11日具名與原告簽訂，依該委託書記載，被告丁○○為委託人即甲方，原告為受託人即乙方等情，有如前述。雖被告黃方麗蕙未具名在系爭託契約書內之委託人欄簽名，此固有系爭委託契約書附卷可查（本審卷第5、6頁）。然被告業已自認：「（問：關於原告陳述被告黃方麗蕙說口頭同意有何意見？）有口頭同意鈞院卷第5頁至第6頁書面資料《即系爭委託書》。」等語（本審卷第42頁第17行），再參諸被告黃方麗蕙於97年1月11日亦出具委任契約書及授權書， 委任被告丁○○代為辦理系爭土地買賣之相關事宜等情觀之，此有該委任契約書及授權書（本審卷第53、54頁）附卷可憑。則被告黃方麗蕙既有口頭同意系爭委託書，並出具前揭委任契約書及授權書給被告丁○○，顯見被告黃方麗蕙就系爭委託契約已與原告及被告丁○○，就系爭委託書內容所示之約定事項，有意思表示之合致甚明。揆之前揭法文，堪認系爭委託書之契約關係，實際上存在於原告與被告丁○○、黃方麗蕙間，並以原告為受託人即乙方，被告丁○○、黃方麗蕙為委託人即甲方，應無疑義。
㈡依系爭委託書第4條第1項載明：「甲方保證對委託標的物
有出售的權利，且產權清楚並可依約點交，如甲方非委託標的物之所有權人，應檢附所有權人之授權書及印鑑證明書正本交付乙方驗證收執。如甲方所填寫或交付之相關文件有不實，致買方權益受損害時，甲方應負賠償責任，如導致乙方受有損害時，亦同。」等語，顯見系爭委託書之委託人，得非為標的物之所有權人，應無疑義。而依該條文約定，該非標的物所有權人之委託人，僅須負「檢附所有權人之授權書及印鑑證明書正本交付乙方驗證收執」之義務而已。本件系爭委託書受託人為原告即乙方，委託人則為被告2人即甲方等情， 已見前述。而被告就系爭土地合計應有部分為2/3等情， 為被告所自認（本審卷第45頁倒數第9行）。 依舉輕以明重之法理，非標的物所有權人尚得以委託受託人進行仲介買賣，則為共有人之被告，自得委託原告進行仲介買賣至明。
㈢至於原告受託買賣之標的為，「所有權人丁○○、黃方麗
蕙、黃經洲，土地標示：坐落臺南市○區○○段609之4地號土地，權利範圍各為1/3」等情， 有如前揭不爭執事項所述。則原告受託被告仲介買賣者，自應為系爭土地包含訴外人黃經洲應有部分1/3之所有權全部， 核屬明確。否則原告豈非在未受任何人委託之情形下，逕行仲介買賣訴外人黃經洲就系爭土地應有部分1/3？ 是原告就此主張，應可採信。而依系爭委託書第 8條既已載明：「甲方同意如本件委託標的成交時，按實際成交價額之4%（含稅）作為給付乙方之服務報酬。」等語，則甲方即被告 2人，當然負有系爭土地成交時，按實際成交價額之4%（含稅）作為給付乙方即原告之服務報酬義務。被告辯稱，渠等無須給付訴外人黃經洲應有部分1/3買賣價額之4% 報酬義務等語，核屬乏據。況如被告所辯可採，則在非標的物所有權人委託原告仲介買賣之情形下，委託人豈無庸給付任何報酬給原告之理？由此益足認定，被告所辯應與事實不符，難以採信。
㈣再者，被告雖以證人甲○○為前揭辯解之證據方法。惟證
人甲○○到庭係結證稱：「（問：被告丁○○簽署委託書時，過程你有全程在場？）有的。」、「（問：提示本審卷第6頁，被告丁○○有無針對第8條事項與原告之職員磋商？）有的。」、「（問： 對第8條磋商的過程如何？）原告信義房屋小北店葉店長說雖然土地所有只有三分之一，但是只要依照土地法第34條之1相關程序辦理， 就可以簽署委任書。」、「（問：針對第8條就這樣而已？） 另外還有說百分之四佣金。就這樣了。」、「（問：就如此而已嗎？）是的。」等語（本審卷第64頁至第65頁）。則依證人甲○○上開所證，顯難認有被告無須給付訴外人黃經洲應有部分1/3買賣價額4%報酬之義務， 要屬明確。而證人甲○○於前揭證稱後，經本院命被告表示意見，被告訴訟代理人當庭表示：「當初雙方有無就百分之四的佣金約定是由被告負擔全部或是只負擔他的部分。」提出訊問證人甲○○。經本院再予以訊問後，證人甲○○復證稱：「（問：當初有無提出這點？）當初被告有跟原告說，因為買賣是出賣持有部分，所以是百分之四佣金由持有人各自負擔。」、「（問：剛才你不是就如此而已嗎，為何被告提出前開訊問時，你又為如此補充陳述？）因為律師問的時候，我才想到這部分的細節。」、「（問：原告的員工有無同意被告該等請求？）有的。」、「（問：何人同意？）那時候在場的有信義小北店葉店長、承接該業務的黃俊欽他們有說只要按照土地法第34條之1規定， 過半數就可以買賣土地。」、「（問：葉店長及黃俊欽到底有無同意被告只支付其持分三分之一成交價格的佣金？）那時候沒有說清楚。只有說過半數就可以賣，就簽委託書。」等語（本審卷第65頁至第66頁）。則綜觀證人甲○○上開所證，其根本未能證明原告曾同意或兩造有約定，被告只須支付其應有部分三分之一成交價格之佣金甚明。被告執此辯解，自嫌乏據。況如被告此部分辯解若屬實在，顯見其必十分在意有關佣金應行支付若干？如何計算？應屬當然。惟被告竟未在系爭委託書第11條其他約定事項，予以另行約定，或在系爭委託書第 8條條文內，加註文字使之明確，此觀系爭委託書自明。是被告前揭所辯，自有違常情，委無足採。
㈤按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條，固定有明文。而系爭委託書自形式觀之，雖屬定型化契約，此觀前揭委託書自明。然就本件系爭委託書第1條、 第4條及第8條條文觀之，顯難認有何前揭違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形，被告執此辯解，應無可採。
㈥合上所述，本件系爭委託契約甲方即被告丁○○、黃方麗
蕙應支付之乙方即原告服務報酬為全部標的物即系爭土地成交價格4%，自無疑義。而系爭土地實際成交價價額為4,850萬元， 有如前述，則被告2人依系爭委託書第8條約定，自應給付原告194萬元（4,850萬元乘4%）。至於被告迄今仍有646,666元之前揭報酬， 尚未給付原告等情，復為兩造所不爭執，是被告自應給付原告前揭未給付之報酬，亦無庸疑。
㈦按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。 本件被告依系爭委託書第8條約定，尚應負給付原告646,666元，已見前述，惟依兩造前揭委託書約定，該項給付報酬之債務，尚未約定被告應各負全部給付之責任，揆之前揭法文之說明，本件原告請求被告 2人就前揭債務應負連帶給付之責，應嫌乏據。
六、從而，原告基於系爭委託書第8條約定， 於請求被告應給付原告646,666元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、被告應負給付原告前揭款項及法定遲延利息之債務事證已臻明確，有如上述，則兩造其餘有關主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段， 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
民事第三庭 法 官 王漢章以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 28 日
書記官 林木村