臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1025號原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 丁士哲律師被 告即反訴原告 高志毅即老師傅企業社訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國97年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○○路○段○○○號房屋二樓、三樓、四樓外牆之廣告布幔拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰元，由被告負擔新臺幣貳仟壹佰柒拾伍元，其餘新臺幣陸仟伍佰貳拾伍元由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾玖萬玖仟陸佰柒拾伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣伍拾玖萬玖仟零貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告高志毅向原告承租臺南市○○○路○段○○○號1樓店鋪（下稱系爭店舖）用來做為經營販售沐浴木桶之營業場所，租賃期間為5年，自民國（下同）95年7月l日至97年6月30日止，此有租賃契約書可憑，被告承租系爭店鋪後，未經原告同意即在系爭店舖上之二樓、三樓、四樓外牆私自懸掛廣告布幔，因雙方租賃契約之期間於97年6月30日屆滿，原告爰於97年4月1日即發出存證信函告知被告租約期滿後不再續租給被告，並且要求被告應將房屋回復原狀（含拆除外牆布幔廣告、招牌等）此有存證信函可稽。
㈡、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於租期屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第450條第1項、第455條前段定有明文，兩造間租賃關係已因租期屆滿而消滅，被告仍繼續居住即屬無權占有，原告自得依民法第455條、第767條規定，請求被告遷讓並返還系爭店舖，再者，被告於系爭店舖上之二樓、三樓、四樓房屋外牆私自懸掛廣告布幔（老師傅檜木浴池廣告），原告亦得依民法第
767 條之規定，請求被告拆除。而且於租賃契約租期屆滿後，被告未遷讓返還系爭店舖，依兩造租賃契約第6條之約定，被告自應給付給原告按照租金五倍之違約金損害賠償（未滿一個月依比例計算之），亦即，按月給付原告新臺幣（下同）000000元（月租金之五倍）之違約金賠償。
㈢、被告明知與原告間租賃契約已經到期，原告亦表明無意續租給被告，被告卻仍故意於97年8月5日匯款25000元給原告，顯見被告想以此造成原告同意出租系爭店舖之假象，然原告早己表明不再續租給被告，因此，被告所匯之金額，原告即視為被告給付給原告用來抵償不當得利或損害賠償金額的一部份。
㈣、被告所設置之廣告布幔是否違反相關規定，原告目前查無相關法令規範可以提出，然而，被告所設置之廣告布幔確實已侵害原告之房屋所有權，原告自得依民法之規定，訴請排除侵害，要求被告拆除系爭廣告布幔。
㈤、原告確有看過被告所提出之切結書，當時被告要求原告延展租賃契約至98年1月31日，並答應要把廣告布幔拆除，現在被告既未依約定拆除廣告布幔，又私自將系爭租店舖之外牆借予建商使用，所以此份切結書不生效力。至於被告所稱伊每月加租金5000元，但須繼續懸掛廣告招牌云云，原告否認之。若鈞院認定兩造租賃契約仍有效，原告亦要求被告履行契約，即須將廣告布幔拆除。
㈥、並聲明：①被告應將門牌號碼台南市○○○路○段○○○號騎樓及一樓房屋遷讓返還原告並將上開房屋二樓、三樓、四樓外牆之廣告布幔拆除，暨自97年7月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告125000元。②前項聲明，請依職權宣告假執行。
二、被告則略以：
㈠、被告向原告承租系爭店舖已近5年，按月支付房租，房租租金已支付將近150萬元。因97年6月底租約即將到期，因此跟原告商量，繼續承租至98年1月31日，並得到原告首肯，此有原告所簽立之切結書可稽。詎料原告竟謂契約租期僅至97年6月30日屆滿，與事實不符。
㈡、根據切結書及存證信函均證明被告與原告的契約有效日期是98年1月31日止，而且是原告將切結書正本交與被告簽名後收回去，再以影本交付被告，而原告律師竟稱是被告自擬切結書後交與原告，完全與事實不符；再者，被告依照切結書交付租金25000元予原告，事實明確，而原告竟說是被告想以此造成原告同意出租系爭店舖之假象，亦與事實不符。
㈢、招牌本就是企業的生命，租店與人卻不讓商家懸掛招牌廣告就好像不讓人開門營業，完全不合情理，一點道理也沒有，而被告5年前向原告承租系爭店舖時已經徵得原告同意懸掛布幔招牌，而且懸掛至今已5年，想不到原告竟偽造事實，謂「未經原告同意即在系爭房屋上二樓、三樓、四樓房屋外牆懸掛廣告布幔」，已有不實。又依一般慣例，招牌本來就是房東要讓房客懸掛，全台皆如此，原告亦無提出任何懸掛招牌有違反法令之處，況且，被告在5年前已經原告同意，並且懸掛至今，而原告竟然誣賴我們不當得利，侵犯房屋所有權，已經使被告精神遭到相當的痛苦等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：①駁回原告之訴及其假執行之聲請。②如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。
三、法院的判斷：
㈠、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」，民法第421條、第450條第1項分別定有明文。又按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」（最高法院17年上字第1118號判例參照）。經查：
１、原告提出之切結書上明載「立切結書人高志毅向出租人承租之台南市○區○○○路2段205號壹樓房屋，經營老師傅沐浴桶商品，雙方訂有房屋租賃契約書在案可稽。查該租約之租期至97年6月30日屆滿。依約立切結書人應將該租賃標的物，返還與出租人。茲為立切結書人因業務之需要，請求出租人希能延租至98年1月31日，並願自97年7月1日依每月新台幣參萬元計付租金，經與出租人協議同意。立切結書人除應完全遵守本切結書及原訂房屋租賃契約之條款外，並切結承諾於98年1月31日租約屆滿，即行騰空搬遷，拆卸廣告招牌，將租賃物返還與出租人點，絕不藉故拖宕。屆時如立切結書人未依切結承諾履行，願自違約日（98年2月1日）起，每逾一日另付新台幣參仟元正與出租人，作為違約罰金，並願放棄一切先訴抗辯權，恐口無憑特書立本切結書為證。◎現立切結書人使用之外牆廣告布條應於97年6月30日清理拆卸，歸交返還出租人。◎本切結書之效力，與原訂房屋租賃契約書同一效力，並作為其附件」等語，此有原告所提之上開切結書乙件在卷可按，被告亦不爭執，則本件切結書之效力，與兩造原訂房屋租賃契約書有同一效力，並作為其附件，應可認定。
２、依切結書所載【茲為立切結書人因業務之需要，請求出租人希能延租至98年1月31日，並願自97年7月1日依每月新台幣參萬元計付租金。經與出租人協議同意。立切結書人除．．．．完全遵守本切結書及原訂房屋租賃契約之條款外，並切結承諾於98年1月31日租約屆滿，即行騰空搬遷】等語，顯然兩造就系爭房屋已有合意，租期：至98年1月31日屆滿，租金：自97年7月1日每月依新台幣參萬元計付，租賃標的：
系爭店舖（不包括系爭店舖上之二樓、三樓、四樓房屋外牆之廣告布幔），應可認定。
３、又兩造於切結書另列【◎現立切結書人使用之外牆廣告布條應於97年6月30日清理拆卸，歸交返還出租人】，顯係原告要求被告應拆除臺南市○○○路○段○○○號房屋外之二樓、三樓、四樓外牆之廣告布幔拆除，被告簽立切結書當時亦明知其事，並同意其事，故於切結書上明載【外牆廣告布條應於97年6月30日清理拆卸，歸交返還出租人】等語，被告依切結書所載，自有拆除之義務，亦可認定。
４、本件既係定有期限之租賃關係，自應於兩造約定之期限，即98年1月31日屆滿，租賃關係終止，在此之前兩造並無約定，如被告違反外牆廣告布條應於97年6月30日拆除之處理方式，則本件原告稱租賃契約已屆滿及合法終止租約，並依民法第455條、第767條規定，請求被告遷讓並返還系爭店舖，於法無據，及請求被告自97年7月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付125000元，為無理由，均應予駁回。
５、惟兩造上開切結書已約定被告應將使用於系爭店舖上二、三、四樓之外牆廣告布幔應於97年6月30日清理拆卸，此有原告提出之上開切結書在卷可按，則原告本於切結書，請求被告拆除臺南市○○○路○段○○○號房屋外之二樓、三樓、四樓外牆之廣告布幔拆除，則屬有據，應予准許。
㈡、從而，原告本於契約（切結書）之法律關係，訴請被告拆除臺南市○○○路○段○○○號房屋外之二樓、三樓、四樓外牆之廣告布幔，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，聲請供擔保，宣告假執行，核無不合，爰酌定擔保金額准許之；又被告部分，依職權宣告預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲起，失所附麗，併予駁回。
㈢、本件事證已臻明確，兩造其餘爭執及舉證，於本判決之基礎，已無若何影響，不另贅述，附此敘明。
二、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
貳、反訴部分：
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別有所明文。經查，本件被告於本院審理中，於97年8月8日具狀對原告提起反訴，請求原告應於被告給付60萬元同時，符合提起反訴之要件，又無上述不得提起反訴之情況，應予准許。
乙、實體部分：
一、反訴原告起訴主張：
㈠、於97年4月反訴原告客戶介紹建設公司，要使用外牆的帆布作短期的廣告，並與反訴原告約定以合作的方式，帆布上方為反訴原告所出售之老師傅手工浴桶，帆布下方則為建設公司之廣告，而且雙方亦約定日後該建設案要購買反訴原告之檜木浴桶，作為其推出案的使用，因此決定合作。反訴原告為了此事與反訴被告妥協每月多付5000元之租金，但是反訴被告卻多次去電與反訴原告合作之建設公司，並威脅如不拆下招牌，將去法院控告，因此建設公司只好在六月底拆下帆布招牌，前後只懸掛2個半月。一般而言，房東都希望房客做生意能賺大錢，反訴被告竟然破壞反訴原告跟客戶的關係，甚至誣賴反訴原告不當得利，然即使房子是反訴被告所有，也不能如此為所欲為，相對的反訴原告之損失也是非同小可，以下是損失情形：
１、被告在系爭店舖經營檜木浴桶等的買賣近5年，不但花費大筆的裝璜費用、廣告費用，也累積了可觀的人脈。如果因此遷移將全部化為泡影，另覓他地更須重新裝璜廣告與經營人脈，這部份損失最低估計至少有50萬元。
２、原告以偽照事實向法院提告精神上所受到的打擊以及因此營業大幅低落為5年來最低，以下是比較情形。事件發生後97年5月至10月營業額為238857元（57143+14571+167143=238857），與96年同期間相較0000000元（000000+63911+409762=0000000），光是營業額的損失比較去年同期就有958958元之損失，近96萬元。從以上兩點，反訴原告爰依法提起本反訴，訴請反訴被告賠償如聲明所示之損害賠償。
㈡、並聲明：反訴被告應給付反訴原告60萬元。
二、反訴被告則以：反訴被告否認有造成反訴原告營業上之損失，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、法院的判斷：
㈠、按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（最高法院17年上字第917號判例參照）。又按「損害賠償之債之成立，其損害之發生與有責原因事實間，所謂之相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，在一般情形上，有此環境、有此行為之同一條件，足以發生同一之結果者，該條件即為發生結果之相當條件，其行為與結果為有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，依客觀之審查，不必皆發生此結果，該條件與結果尚非相當，而僅屬偶發之事實，其行為與結果間即難認為有相當因果關係」（最高法院96年度台上字第2032號裁判要旨參照）。
㈡、本件兩造租賃契約之標的為系爭店舖（即臺南市○○○路○段○○○號1樓店鋪），已如前述，反訴原告所設置之廣告布幔係在系爭店舖上之二、三、四樓外牆，此有兩造提供之照片在卷可按，反訴原告自97年6月30日以後，並無使用上開外牆之權限，此有兩造不爭執之切結書載明【◎現立切結書人使用之外牆廣告布條應於97年6月30日清理拆卸，歸交返還出租人】等語明確，亦即係反訴原告違反上開切結書之約定，至為灼然。
㈢、本件反訴原告主張另覓他地更須重新裝璜廣告與經營人脈及受有精神上打擊、營業大幅低落等事實，業據反訴原告提出營業人銷售額與稅額申報書為證，惟經反訴被告所否認。然查：
１、兩造既有切結書約定反訴原告應於97年6月30日拆除臺南市○○○路2段205號房屋外之二樓、三樓、四樓外牆之廣告布幔，而反訴原告既未拆除，亦為反訴原告所不爭執，亦有現場照片在卷可稽，則反訴被告本於上開切結書約定訴請被告履行，並無不法，且反訴原告亦未主動拆除，則反訴被告訴請拆除，自屬有保護之必要。
２、又查本件兩造間之租賃契約本屬定期契約，續租或不續租，出租人及承租人，本於契約自由，有自由決定之權限，為簽約當時可預見，反訴原告主張另覓他地更須重新裝璜廣告之與經營人脈之事實，與兩造間租賃契約期限屆滿而終止，並無關連，自可認定。
３、又反訴原告主張反訴被告所為致受有精神上打擊、營業大幅低落等事實，業據反訴原告提出提出營業人銷售額與稅額申報書為證，惟查上開資料雖足以證明反訴原告營業額有大幅低落之事實，然與反訴被告所為有何因果關係存在，並未據反訴原告證明，依前開最高法院裁判說明，反訴原告上開主張既不能證實為反訴被告所造成為真實（有何因果關係存在），反訴原告之主張既不能證明，其主張自屬無據。
㈣、綜上所述，反訴原告主張反訴被告所為致受有精神上打擊、營業大幅低落請求損害賠償60萬元，為無理由，應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
四、據上論結：本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 23 日
民事第一庭 法 官 曾鴻銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 12 月 23 日
書記官 盧昱蓁