臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1486號原 告 祭祀公業張鑑公法定代理人 戊○○訴訟代理人 林國明律師被 告 辛○○（丁○○之承被 告 己○○前列 二人訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師黃小舫律師被 告 壬○○被 告 乙○被 告 丑○○被 告 癸○○被 告 庚○○○上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國98年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及假執行之聲請駁回。
被告辛○○、己○○就原告所有坐落台南縣○○鎮○○段1616、1611之2、1616之2、1610、1610之2、1609地號土地如附圖所示
A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分之租金額調整為每年新台幣壹拾玖萬肆仟零壹拾柒元。
被告辛○○、己○○應自民國97年12月13日起至兩造終止租賃契約之日止，按年於每年12月13日給付原告新台幣壹拾玖萬肆仟零壹拾柒元。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告辛○○、己○○負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按祭祀公業尚未登記為法人者，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人。訴訟已繫屬於本院者，在原審關於祭祀公業之記載，係以管理人自己名義為祭祀公業任訴訟當事人之方式記載，祇須當事人欄內予以改列，藉資更正，不生當事人能力欠缺之問題（最高法院97年度第2次民事庭會議參照）。本件原告起訴時係以祭祀公業張鑑公之管理人戊○○為原告，依上開最高法院決議意旨，即應列其公業名義「祭祀公業張鑑公」為原告，並以管理人戊○○為其法定代理人，合先敘明。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。查本件被告丁○○被訴返還土地，惟丁○○業於98年6月26日死亡，其所有繼承人，除辛○○外均拋棄繼承，繼承人辛○○已具狀聲明承受訴訟，有其等戶籍謄本在卷可稽（見本院卷二第10至19頁），並經本院調閱98年度繼字第1783號民事卷宗核閱無誤，經核與上開規定相符，應予准許。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3、7款定有明文。經查：
（一）本件原告原起訴請求「被告丁○○、己○○應自民國97年1月27日起至交還日止按年於每年1月27日給付原告新台幣180,902元，嗣於本院審理中變更聲明為：被告丁○○、己○○應自民國97年1月27日起至交還日止按年於每年1月27日給付原告新台幣194,017元（見本院卷第66頁），核係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。
（二）原告原起訴請求被告丙○○、子○○、寅○○、甲○○及卯○○應自系爭土地上附圖編號H、H1、H2、B、A 、G、E之建物遷出，嗣以被告壬○○、乙○、丑○○、癸○○及庚○○○於本院審理時證稱其等現分別占用上開土地、建物，爰將被告丙○○、子○○、寅○○、甲○○及卯○○變更為壬○○、乙○、丑○○、癸○○及庚○○○，核其性質，應屬訴之變更，惟其變更被告部分，依其民事辯論意旨狀之記載，原告係基於其為系爭土地之所有權人，對被告無權占有請求返還土地之同一基礎事實而為主張，且於本件行言詞辯論之初即為變更，並未妨礙被告之防禦與訴訟終結，而合於前揭規定，應予准許。
（三）本件原告於97年10月22日原起訴請求：⑴被告辛○○、己○○應將坐落台南縣○○鎮○○段1616、1616之2、1610、1610之2、1611之2、1609地號土地上如附圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F、G、H、H1、H2部分面積依序為33、124、151、196 、15、15、13、19、58、
36、79、27、3、8平方公尺之土地上建物拆除，並將上開部分之土地連同如附圖所示A1 、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10部分面積依序為6、5、8、1、6、7、15、39、87 、6平方公尺土地，合計957平方公尺土地交還原告。⑵被告壬○○應自坐落台南縣○○鎮○○段1616地號土地上如附圖所示編號C之建物遷出。⑶被告丑○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號B之建物遷出。⑷被告癸○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A之建物遷出。⑸被告乙○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號G之建物遷出。⑹被告庚○○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號E、F之建物遷出。⑺被告辛○○、己○○應自民國97年1月27日起至交還日止按年於每年1月27日給付原告新台幣194,071元。⑻訴訟費用由被告等負擔。⑼原告願供擔保請准宣告假執行。復於97年12月3日以上開聲明為先位聲明，追加請求調整租金之備位聲明如下（見本院卷一第109頁）：⑴原告與被告辛○○、己○○間就坐落台南縣○○鎮○○段1616、1611之2、1616之2、1610、1610之2、1609地號土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分（面積詳如附圖所示）之租金額調整為每年194,017元。⑵被告辛○○、己○○應自民國97年1月27 日起，於每年1月27日按年給付原告194,017元。⑶訴訟費用由被告辛○○、己○○負擔。就追加請求調整及給付租金部分，核屬訴之追加，被告雖不同意追加，惟請求之基礎事實同一，且未妨礙被告之防禦與訴訟終結，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
四、本件被告壬○○、乙○、丑○○、癸○○及庚○○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣坐落台南縣○○鎮○○段1616、1616-2、1610、1610-2、1611-2、1609地號土地均為原告祭祀公業張鑑公所有，管理人為戊○○。詎被告丁○○（於98年6月26日死亡，嗣由其繼承人辛○○聲明承受訴訟）、己○○與原告未訂立書面之租賃契約，占有上開土地建造建物如附圖所示、面積如附圖所載，未經原告同意分別轉租予丙○○等人占有使用。丙○○在上開土地上如附圖所示H、H1、H2部分之建物供其經營亞成汽車修配廠作為倉庫及檳榔攤使用；訴外人黃金源在上開土地上如附圖所示C部分之建物居住使用（此部分業經鈞院95年度重訴字第290號判決原告勝訴確定）；子○○在上開土地上如附圖所示B部分之建物開設永淨壇使用；寅○○在上開土地上如附圖所示A部分之建物開設尚鼎料理餐店使用；吳春重（已死亡，由甲○○繼承）在上開土地上如附圖所示G部分之建物經營土雞店生意；卯○○在上開土地上如附圖所示E部分之建物經營家庭理髮及住家使用。惟據被告壬○○、丑○○、癸○○、乙○、庚○○○於鈞院98年4 月21日審理時結證稱渠等均向被告丁○○或己○○承租，分別占用如附圖所示C、B、A、G、E、F之建物，爰將被告丙○○等人變更為壬○○等人。
（二）本件雖經台灣高等法院台南分院96年度重上更二字第13號第二審民事判決及最高法院96年度台上字第2827號民事裁定認定丁○○、己○○二人與原告祭祀公業張鑑公間就附表所示之土地部分有租賃關係存在。然辛○○、己○○並未自任耕作且轉租他人營利，又積欠租金長達2年以上。前經原告於97年1 月26日依土地法第114條第6、7款、第103條第3、4款規定終止租約請求收回上開土地，此有郵局存證信函及收件回執各二件可證。參酌最高法院90年度台上字第2011號判例意旨，自應發生終止租約之效力。雖被告辯稱已清償租金云云，然被告丁○○繳交予第三人張振亮之款項及提存之款項，並未依債務本旨給付，不生清償之效力，其理由如下：
⒈由於另案確定判決對於兩造間之租金額、租賃期間及租賃
標的物之範圍，均未作認定，被告丁○○等係主張租地建屋，惟其二人所占有之土地遠超過建物基地之面積甚多，且包含其他不屬於基地範圍之地號土地。依據無權代理收受租金之第三人張振亮於另案台南地檢署81年度偵字第6998號竊占案件偵查中證稱收據是指被告丁○○等占有本件房屋之租金等語，顯然不包括房屋以外之土地租金在內。被告於另案確定判決鈞院90年度重訴字第290號拆屋還地事件第一審審理中所提91年3月11日辯論意旨狀及92 年4月15日呈報狀，暨於92年3月7日開庭陳述稱租金是以建物占用面積來估算的等語，亦為相同之主張。足見被告前開給付之款項，顯然不包括房屋基地以外之土地租金在內，亦即對於房屋基地以外土地部分之租金，自始至終均未給付。經查被告己○○、辛○○主張有租地建屋部分之土地面積僅有196平方公尺（即康樂路9巷12號），詳如附表（圖）D部分所示及151平方公尺（即康樂路9巷13號）詳如另案判決書附表（圖）C部分所示，其餘A、A1、B、B1、C1、C2、D、D1至D10、E、F、G、H、H1、H2等部分，則非屬上開住宅基地範圍之內，不可能有租地建屋之法律關係存在。
⒉依據被告訴訟代理人於鈞院95年訴字第930號案件97年4月
24日審理時主張另案（90年度重訴字第290號）一審卷第76頁、77頁及78頁所附之收據，僅其中有關丁○○部分之款項始為繳納本件租約之租金；第79頁、80頁、第81頁之收據，均非本件租約之收據等語；惟查第76頁之收據共有二張，每張均有丁○○部分，同屬70年度但所載之金額各有不同。再者，如謂己○○部分與本件無關，為何與丁○○並列在同一筆收據內，實有可疑。被告丁○○等於另案既主張給付之租金為租地建屋之款項，為何上開收據記載田租或甘藷租，顯有矛盾，足徵上開收據均非屬本件租地建屋之租金。
（三）故自97年1月26日被告收到原告寄發上開郵局存證信函之日起，被告等已為無權占有，原告自得本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告等給付相當於租金之損害金。參酌土地法第114條（不定期耕地租賃契約）及土地法第110條（耕地地租之計算限制），或依據土地法第103條（租地建屋）及105條準用97條（租地建屋之地租計算限制）之規定，原告請求被告給付相當於租金之損害金，其金額之計算，係依據土地法第97條第1項規定，最高以土地申報總價年息百分之十為限，原告僅請求百分之五，其計算公式詳如附表所載，其申報地價請參閱系爭土地登記謄本所載。故兩造間之租賃關係已於97年1月26日合法終止，被告等已為無權占有。從而原告本於所有權之作用及租賃物返還請求權，請求被告辛○○、己○○返還租賃物，並請求被告辛○○、己○○給付相當於租金之損害金。按依原告提出台南縣稅務局96年與97年地價稅課稅明細表：「⒈按坐○○○鎮○○段○○○○○號土地，應納地價稅額102,656元，被告占用此筆土地面積為8㎡，此部分應納地價稅額為733元。⒉按坐○○○鎮○○段○○○○○號土地，應納地價稅額148,491元，被告占用此筆土地面積為200㎡，此部分應納地價稅額為19,932元。⒊按坐○○○鎮○○段○○○○○號土地，應納地價稅額83,922元，被告占用此筆土地面積為606㎡，此部分應納地價稅額為83,925元。」，以上三筆土地，遭被告占用部分之地價稅額共104,580元，尚不包括其餘1610-2、1611-2、1616-2地號等三筆土地之使用對價在內，足見被告主張每年租金額為3,000元，顯然不合理。依據被告丁○○、己○○於鈞院90年度重訴字第290號拆屋還地案件主張系爭房屋出租予另案被告（即當時之承租人）黃金源、子○○每月租金各5千元、被告丙○○、寅○○、吳春重、卯○○各2千元等語。依被告前開所述其每月租金收入共18,000元，一年合計216,000元，顯已超出原告所請求之每年租金額194,071元。被告辛○○、己○○等人於本審所主張之租金額，與前案之主張不一，顯有短報，應以前案主張之租金額，較為可採。
（三）又按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，仍係現在占有人。民法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年台上字第1178號判決參照）。為此原告於終止租約後自得請求被告辛○○、己○○返還租賃物，應將坐落上開土地之建物拆除，並將上開土地交還原告。被告辛○○、己○○既屬無權占有，則向被告辛○○、己○○承租房屋而占有使用系爭土地者，亦屬無權占有，爰依所有物返還請求權，另請求被告壬○○、丑○○、癸○○、乙○、庚○○○應自其各人占有之建物遷出。
（四）倘若鈞院認為原告上開請求無理由，則原告備位請求依據民法第227條之2及民事訴訟法第397條規定，請求鈞院調整租金，為每年194,017元。並請求被告辛○○、己○○依據調整後之租金，按年於每月1月27日給付原告。
（五）爰聲明：⒈先位聲明：
⑴被告辛○○、己○○應將坐落台南縣○○鎮○○段1616
、1616之2、1610、1610之2、1611之2、1609地號土地上如附圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、
F、G、H、H1、H2部分面積依序為33、124、151、196、
15、15、13、19、58、36、79、27、3、8平方公尺之土地上建物拆除，並將上開部分之土地連同如附圖所示A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10部分面積依序為6、5 、8、1、6、7、15、39、87、6平方公尺土地，合計957 平方公尺土地交還原告。
⑵被告壬○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號C之建物遷出。
⑶被告丑○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號B之建物遷出。
⑷被告癸○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A之建物遷出。
⑸被告乙○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號G之建物遷出。
⑹被告庚○○○應自坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號E、F之建物遷出。
⑺被告辛○○、己○○應自民國97年1月27日起至交還日止按年於每年1月27日給付原告新台幣194,071元。
⑻訴訟費用由被告等負擔。
⑼原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴原告與被告辛○○、己○○間就坐落台南縣○○鎮○○
段1616、1611之2、1616之2、1610、1610之2、1609 地號土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分（面積詳如附圖所示）之租金額調整為每年194,017元。
⑵被告辛○○、己○○應自民國97年1月27日起，於每年1月27日按年給付原告194,017元。
⑶訴訟費用由被告辛○○、己○○負擔。
二、被告壬○○、乙○、丑○○、癸○○及庚○○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告辛○○、己○○則以：
（一）原告以被告未自任耕作、轉租、積欠租金達2年以上，主張終止租約請求返還土地云云部分：
⒈本件租約係租地建屋之基地租賃，而非耕地租賃，有台灣
高等法院台南分院96年度重上更二字第13號、最高法院96年度台上字第2827號民事判決在卷可稽，因此，原告主張被告未自任耕作，依土地法第114條第6、7款規定終止租約云云，顯然無據。
⒉又按土地法第103條第3款規定，基地租賃出租人得終止租
約收回基地之事由為「承租人轉租基地於他人」，惟本件被告係於系爭基地搭建地上物後，將地上房屋出租予他人，並非轉租基地，是以，原告主張被告轉租基地於他人，並依上開土地法規定終止租約云云，亦顯不足採。
⒊被告應給付之租金，業已提存至97年份，被告並未積欠原
告二年以上租金，而且，原告以與此相同之事實曾另案起訴請求被告給付租金，業經三審判決原告敗訴確定，有鈞院95年度訴字第930號、台灣高等法院台南分院97年度上字第142號民事判決暨最高法院98年台上字第467號民事裁定可證，準此，原告復執上開事實主張被告積欠2年以上租金云云，亦無理由。
（二）備位聲明部分：惟情事變更原則，乃以契約成立後有契約成立當時不可預料之情事發生，方有適用。倘屬契約成立當時本得預見之事實，自不得於契約成立後，始以該原可預料之事實，主張情事變更，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號民事判決參照）。本件原告係以事後發生之土地公告地價上漲云云為由，主張情事發更變更而請求增加租金，然土地公告地價之上漲，非雙方於締結本件租約時無法預見之事實，因此，原告本於情事變更原則，請求調整本件租約之租金，顯於法未合。再退萬步言，假使鈞院認原告得主張情事變更（被告仍否認之），則請鈞院斟酌，被告目前出租他人每月所收租金共僅10,500元，經被告癸○○等人供述在卷可參，而且系爭土地位處鄉下，人口大量移出，當地復非市場或地方商業活躍之區域，且地上房屋格局不佳，出租不易，承租之人經常變動，其中除癸○○及乙○（即原甲○○承租部分）租期較久外，其餘空屋率均甚高，從而應不能以全年均有出租之情狀，作為調整租金之參考，而且，被告出租之地上房屋均係被告自己出資興建，自亦應併予考量，基上，被告認倘以系爭土地之法定地價之2％為全年之地租，應較為適當（依此計算之年租金，已較原年租金高達26倍），逾此部分，難認有理。
（三）至同段1610-2、1611-2、1616-2地號等3筆土地，經被告至稅捐機關查詢，均毋庸繳納土地稅賦，故原告於97年12月3日訴狀內稱其計算之地價稅額尚不包括上開3筆土地云云，似有誤導之嫌。
（四）被告辛○○、己○○二人使用之範圍，前已於98年1月21日呈報狀敘明，日前若干證人所述交付租金予己○○，其中除乙○之部分外，其餘均係由己○○代收後轉交給被繼承人丁○○，故倘若鈞院判准調整租金，請准按被告二人各自之使用範圍，分別計算，併此敘明。
（五）爰聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊若受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台南縣○○鎮○○段第1616、1616-2、1610、1610-2、1611-2、1609地號土地屬於原告祭祀公業張鑑公所有。
（二）被告辛○○、己○○在系爭土地上，占有如台南縣白河地政事務所92年5月27日複丈成果圖所示編號A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2之土地（以下簡稱系爭土地），並在其上營建如附圖台南縣白河地政事務所92年5月
27 日複丈成果圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E 、F、G、H、H1、H2之建物（以下簡稱系爭建物）。
（三）被告辛○○、己○○將系爭建物C出租予被告壬○○。
（四）被告辛○○、己○○將系爭建物B出租予被告丑○○。
（五）被告辛○○、己○○將系爭建物A出租予被告癸○○。
（六）被告辛○○、己○○將系爭建物G出租予被告乙○。
（七）被告辛○○、己○○將系爭建物E、F出租予被告庚○○○。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執者，應在於：（一）原告與被告辛○○、己○○之租賃契約之內容為何？是耕地租賃？或租地建屋？租賃之範圍為何？租金若干？（二）原告於97年1月26日寄存證信函予被告辛○○、己○○，謂被告二人未自任耕作且轉租他人營利，又積欠租金長達兩年以上而終止租約，是否合法？原告依民法第767條之規定，請求被告拆屋還地及遷出是否有理由？（三）如原告先位之訴無理由，原告依據民法第227條之2請求調整租金是否有理由？應調整多少為適當？經查：
（一）本件原告主張原告與被告辛○○、己○○之間，就系爭土地有租賃關係存在，惟被告辛○○、己○○並未自任耕作且轉租他人營利，又積欠原告租金長達二年以上，乃於97年1月26日寄發存證信函予被告辛○○之被繼承人丁○○及己○○，依土地法第114條第6、7款、第103條第3、4款規定終止租賃契約等情，業據原告提出存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本各二件為證（見本院卷一第36-39頁），被告辛○○、己○○對收受上開存證信函並不爭執，惟否認本件有得終止租賃契約之事由，並以前揭情詞資為抗辯。
（二）按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第2569號、96年度台上字第1782號判決意旨參照）。
（三）查原告於前案主張系爭土地為原告祭祀公業張鑑公所有，管理人為戊○○，詎被告辛○○之被繼承人丁○○、己○○無正當權源，占有上開土地建造建物如本院90年度重訴字第290號民事判決附圖即如附圖所示編號A、B、C、D、D1 、D7、D8、D9、E、F、G、H、H1、H2所示部分，並占有如附圖所示編號A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10所示空地或庭院，面積共957平方公尺，並將部分建物分別出租予訴外人丙○○等人占有使用，其中丙○○在如附圖所示編號H、H1、H2部分經營亞成汽車修配廠作為倉庫及檳榔攤使用；子○○在如附圖所示編號B及B1部分開設永淨壇使用；寅○○在如附圖所示編號A及A1部分開設尚鼎料理餐店使用；甲○○（按原占有人為吳春重已死亡，由繼承人甲○○繼承，其餘之繼承人均已拋棄繼承）在附圖所示編號G部分經營土雞店生意；卯○○在如附圖所示編號E部分經營家庭理髮及住家使用，其等亦均屬無權占有，爰本於所有權作用，訴請被告丁○○、己○○應將坐落系爭土地上之建物拆除，並將上開占有土地交還原告，另請求被告丙○○、子○○、寅○○、甲○○及卯○○應自其等各自占有之建物遷出，嗣經臺灣高等法院臺南分院96年度重上更㈡字第13號（原審即本院90年度重訴字第290號）民事判決認：系爭土地上之建物為被告丁○○、己○○之父張昌於34、5年台灣光復當時向系爭祭祀公業承租系爭土地，用以建造系爭房屋使用至今，一直繳納租金至74年，且據被告丁○○、己○○2人提出自70年至
74 年之租金收據（影本）7紙（見本院90年度重訴字第290號卷第76頁至第81頁），又祭祀公業張鑑公有向張昌或丁○○、己○○2人收取系爭土地租金之慣例存在，且由祭祀公業張鑑公管理委員會89年度工作報告中記載，可知原告既已承認並接收張振亮以前對包括被告丁○○、己○○2 人在內之全部承租人收取之全部租金，是則，原告既已對張振亮有向張昌或被告丁○○、己○○2人收取系爭土地租金之行為予以承認，顯見兩造間就租賃物之系爭土地建屋之占有使用及租金之支付為合意之約定，系爭租賃契約應告成立，其餘向被告丁○○、己○○2人承租地上建物之被告丙○○等人占用各該部分為有正當權源，而駁回原告之訴暨假執行之聲請，原告不服上訴後，經最高法院以96年度台上字第2827號民事裁定上訴駁回確定等情，業經本院依職權調取上開民事審理案卷查明屬實。
（四）原告又於另案以被告辛○○之被繼承人丁○○、己○○就系爭土地有租賃關係存在，爰依（一般）租賃契約租金請求權，請求被告丁○○、己○○、丙○○、子○○、寅○○、卯○○、甲○○等人給付自90年5月13日起至97年1月25日止積欠之租金，嗣經本院以95年度訴字第930號判決認定被告丁○○、己○○積欠原告祭祀公業張鑑公91 年5月13日至97年1月25日止之租金，業已提存清償完畢，已無積欠租金，至於丙○○、子○○、寅○○、卯○○、甲○○等人，與原告並無租賃關係存在，原告不得對之請求租金之給付，因而駁回原告之訴暨假執行之聲請，原告不服上訴後，經台灣高等法院台南分院97年度上字第142 號判決、最高法院98年度台上字第467號民事裁定上訴駁回確定等情，亦經本院依職權調取上開民事審理案卷查明屬實。
（五）原告於本件訴訟主張：上開確定判決對於兩造間之租金額、租賃期間及租賃標的物之範圍，均未作認定，被告辛○○、丁○○等係主張租地建屋，惟其二人所占有之土地遠超過建物基地之面積甚多，被告己○○、辛○○主張有租地建屋部分之土地面積僅有附圖D所示196平方公尺（即康樂路9巷12號），及附圖C所示151平方公尺（即康樂路9巷13號），其餘A、A1、B、B1、C1、C2、D、D1至D10、E 、
F、G、H、H1、H2等部分，則非屬上開住宅基地範圍之內，不可能有租地建屋之法律關係存在云云。
惟依前揭說明，可知原告原主張被告無權占有之範圍之此一重要爭點，除如附圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F 、G、H、H1、H2所示建有建物之土地外，尚包括如附圖所示編號A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10所示空地或庭院部分之土地，已經由前案確定判決認定原告與被告丁○○、己○○2人間存在之租賃契約，有關租賃標的之範圍包括上揭建物坐落之土地與上揭空地、庭院，並認被告丁○○、己○○2人已給付租金至74年。被告丁○○、己○○2人復於前案審理時，一再以上揭租金收據7紙為其等與原告間確實存有租賃關係之憑據，此觀被告丁○○、己○○2人前案90年7月30日答辯狀、91年3月11日民事辯論要旨狀及93年5月12日民事準備書(一)狀（見本院90年度重訴字第290號卷第75頁、第160 頁背面；臺灣高等法院臺南分院93年度重上字第23號卷第66頁）即明。而前案確定判決與本件之當事人同一，前案確定判決又無顯然違背法令之處，此外，原告及被告丁○○、己○○、辛○○又未提出新訴訟資料足以推翻原確定判決之判斷，依前揭最高法院最高法院96年度台上字第2569號、96年度台上字第1782號判決意旨，於同一當事人間，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，以避免紛爭反覆發生。是原告於本件主張上揭租金收據7紙所收取之租金，僅指房屋基地之租金而已，被告辛○○、己○○2人對於房屋基地以外之土地部分之租金，自始至終均未給付，及被告丁○○、己○○2人於本件辯稱本院90年度重訴字第290號卷第76至第81頁之上揭租金收據7紙中，被告己○○所繳納之租金係其與原告間就中興段土地租約之租金，非系爭土地之租金，其中僅第76頁至第78 頁被告丁○○所繳納之租金方為系爭土地之租金云云，與前案為相反之主張，均不足採。原告與被告辛○○、己○○就系爭土地如附圖編號A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G 、H、H1、H2範圍之土地，有租賃契約應堪認定。
（六）按查「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之：六、違反第一百零八條之規定時。七、地租積欠達二年之總額時。」、「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。」，土地法第114條第6、7款、第108條分別定有明文。而依前揭台灣高等法院台南分院96年度重上更㈡第13號確定判決之理由中，對兩造重要爭點，本於兩造辯論之結果，判斷「酌以上訴人丁○○自己居住之部分曾於59年11月間拆除舊屋重建，系爭祭祀公業有蓋章同意上訴人丁○○重建，上訴人丁○○並憑之依法申請建築執照，於建築完成後並申獲建物使用執照，此有上訴人丁○○提出之建築執照申請書及建築物使用執照各1紙，並據原審以90年6月14日九十南院鵬民寅重訴字第290號函，向台南縣政府工務局調取59年11月8日建都字第789號營建執照內土地使用同意書及相關資料，經該縣政府以90年6月26日九時府工管字第91736號函檢附在案可參（見原審卷第36、37、50至54頁）。設若上訴人就系爭土地無租賃關係，為無權占有，衡情系爭祭祀公業應不會同意出具土地使用權同意書予上訴人申請建造執照及使用執照至明，益徵丁○○2人確實有承租系爭土地建屋，自始為有權占有系爭土地無訛。」等語，依該判斷可知原告與被告辛○○、己○○間就系爭土地訂有租用基地建築房屋之契約甚明，並非耕地租賃。而法院之該判斷，並無顯然違背法令，或有當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，是原告與被告，就該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。從而，原告與被告辛○○、己○○間既係訂有租用基地建築房屋之契約，原告以被告辛○○、己○○租用耕地而違法轉租、積欠地租為由，而依土地法第114條第6、7款，而終止系爭租賃契約，即非法之所許。
（七）又「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：三、承租人轉租基地於他人時。」，土地法第103條第3款定有明文。查系爭土地上，有被告辛○○之被繼承人丁○○及己○○營造、如附圖編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F、G、H、H1、H2之系爭建物，而被告辛○○、己○○將系爭建物C出租予被告壬○○、系爭建物B出租予被告丑○○、系爭建物A出租予被告癸○○、系爭建物G出租予被告乙○、系爭建物E、F出租予被告庚○○○等情，為兩造所不爭執，應可認定為真正。查被告辛○○、己○○係將其等營造之系爭建物出租予被告壬○○、丑○○、癸○○、乙○、庚○○○等人，並非將系爭土地轉租，原告稱被告辛○○、己○○違法轉租基地於他人而有終止租約之法定事由，即非可採。此外，原告復未能舉證證明被告辛○○、己○○有何轉租基地於他人之事實，原告以此為由，依土地法第103條第3款，終止兩造間之租賃契約為為無理由。
（八）原告又主張被告辛○○、丁○○積欠系爭土地之租金長達二年以上，爰依土地法第103條第4款而終止租賃契約云云。惟查：
⒈被告辛○○、丁○○固不否認系爭租賃契約自74年間起，
因原告拒收租金起即未支付租金，迨至97年1月26日收受原告寄發之上開存證信函後，旋於97年2月5日向本院提存所提存所欠91-97年租金21,000元，此有被告辛○○、己○○提出之本院97年度存字第0437號提存書在卷足憑（見本院卷第91頁）。
⒉按租用建築房屋之基地承租人積欠租金額，達二年以上時
，得收回之，土地法第103條第4款定有明文。又按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」民法第440條亦規定甚明。故建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，亦非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明，最高法院著有五十二年台上字第一二八九號、六十八年台上字第七七七號判例足資參照。
⒊查兩造間就系爭土地之租賃契約並未定有期限，為不定期
租賃契約，原告於97年1月26日以存證信函通知被告丁○○、己○○時，僅謂：「台端等二人無權占有祭祀公業張鑑公所有坐台南縣○○鎮○○段第1616、1611-2、1616-2、1610、1610-2、1609地號土地內詳如台南地方法院90年度重訴字第290號民事判決附圖所示之土地，固經最高法院判決台端與祭祀公業張鑑公間有租賃關係存在，惟查台端並未自任耕作且轉租他人營利，又積欠租金長達兩年以上，爰依法予以終止，並收回上開土地，特此通知。」，並無催告繳納租金之旨，原告既未定相當期限催告被告辛○○、己○○給付租金，亦未於催告之相當期限後向被告為終止系爭不定期租賃契約之意思表示，該終止租賃契約之意思表示自不生效力。原告主張兩造就系爭土地，已無任何租賃關係存在，委無可採。
⒋況且，原告起訴被告等人給付租金，經本院95年度訴字第
930號、台灣高等法院台南分院97年度上字第142號、98年度台上字第467 號確定裁判，認定被告丁○○、己○○積欠原告祭祀公業張鑑公91年5月13日至97年1月25日止之租金，業已提存清償完畢，已無積欠租金，併此敘明。
（九）綜上所述，原告先位之訴以其與被告辛○○、己○○間就系爭土地之租賃契約，依土地法第114條第6、7款、第103條第3、4款規定終止租約請求收回上開土地均不合法，系爭租賃契約仍有效存在，被告辛○○、己○○依租賃契約有權占有系爭土地。又被告壬○○、乙○、丑○○、癸○○、庚○○○分別就附圖編號C、B、A、G、E及F建物，與被告辛○○、己○○訂有房屋租賃契約，此為兩造所不爭執，因連續性有權占有，對原告而言亦非無權占有。從而，原告依民法第767條、侵權行為及不當得利，請求被告辛○○、己○○應將坐落上開土地上如附圖所示之建物拆除，並將上開土地交還原告，並自97年1月27日起至交還日止，按年給付原告相當於租金之損害金194,017元，及被告壬○○、丑○○、癸○○、乙○、庚○○○應自其各人占有之建物遷出為無理由，應予駁回。
（十）原告另主張因今昔系爭土地之地價相差甚巨，依據台南縣稅務局96、97年地價稅課稅明細表，被告辛○○、己○○占有之系爭1609、1610、1616地號土地，每年課徵之地價稅即高達104,580元，此尚不包括其餘1610-2、1611-2、1616-2地號土地，足見被告主張每年租金3,000元為不合理，爰依民法第227條之2及民事訴訟法第397條規定，請求調整租金為每年194,017元，備位聲明請求：⒈原告與被告辛○○、己○○間就坐落台南縣○○鎮○○段1616、1611之2、1616之2、1610、1610之2、1609地號土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分（面積詳如附圖所示）之租金額調整為每年194,017元。
⒉被告辛○○、己○○應自民國97年1月27日起，於每年1月27日按年給付原告194,017元。經查：
⒈契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。民法第227條之2定有明文；又「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增、減、給付或變更其原有效果之判決。」92年修正前民事訴訟法第397條第1項亦規定甚明。
⒉查原告與被告辛○○、己○○間，就系爭土地之租賃契約
，被告辛○○之被繼承人丁○○、己○○自民國74年間起即未再繳納租金，最後一年度即74年度之租金收據載稱74年度「上期」田租甘藷1,048斤，每百斤132元，共1,383元，依此上、下二期之租金推算應為2,766元，此有被告丁○○、己○○提出之收據一紙附於本院90年度重訴字第290號卷宗第81頁可按。系爭土地地目田，位於台南縣○○鎮○○路兩側，鄰近台南縣白河消防隊，附近百公尺內有佛寺、包子店、金香舖、好鄰居大賣場，交通便利，市況普通，被告辛○○、己○○將在系爭土地上營造建物，除自住外，部分以月租2,000元出租予被告壬○○作為住家使用、以月租2,500元出租丑○○作為住家使用、以月租2,000元出租癸○○作為店面販賣魯肉飯、以月租2,000元出租乙○作為店面賣雞肉、以月租2,000元出租庚○○○作為店面販賣檳榔，另有部分空房閒置等情，有原告提出之照片14帳可稽（見本院卷一第165-172頁），並經本院履勘現場製有勘驗筆錄在卷（見本院卷一第139-142頁），及證人壬○○、丑○○、癸○○、乙○、庚○○○到庭證述在卷（見本院卷一第191-193頁）在卷。由系爭土地所在位置及利用現況觀之，其交通便利，居住生活機能完整，得從事商業活動，與兩造締約當時之情形已有變更，此項變更顯非訂約當時所得預見，原告自得依情事變更原則，請求法院為增加其給付之判決。
⒊次按「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請
求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」最高法院著有48年台上字第521號判例足資參照。系爭土地每年租金為2,766元，被告己○○、丁○○在97年2月5日向本院提存91-97年之租金共21,000元，此有被告提出之提存書影本可稽（見本院卷一第91頁）。而原告調整租金之意思表示於97年12月3日民事追加訴之聲明狀繕本送達被告之日即97年12月10日始到達被告，此有本院送達證書在卷可憑（見本院卷一第119頁），則本件調整租金之始點，應自97年12月10日起算調整後之租金。
⒋按依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋準用同法
第97條規定，城市地方房屋基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。而系爭第1616、1616-2、1610-2、1611-2地號土地於96年之申報地價為每平方公尺4,320元，系爭1610地號土地為3,109元，系爭1609地號土地為2,859.2元，有土地登記第二類謄本在卷可考（見本院卷一第14-19頁）。本院審酌系爭土地之價值、附近繁榮之狀況及被告辛○○、己○○使用系爭土地之情形等，認以土地申報地價年息百分之五計付租金為屬公允。是被告辛○○、己○○承租系爭土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分，應自97年12月10日起，調整為按年依土地申報地價年息百分之五，依附表計算為每年194,017元，原告備位之訴聲明第一項為有理由，應予准許。
⒌又依民事訴訟法第246條規定：「請求將來給付之訴，以
有預為請求之必要者為限，得提起之。」據此，凡居於未來履行狀態有現實給付必要者，均可允許債權人先行提起將來給付之訴。系爭土地目前仍由被告辛○○、丁○○承租使用中，於兩造終止租賃契約、被告交還土地返還占有前，被告仍應負結付租金之責。原告依民事訴訟法第246條規定，提起將來給付之訴，請求被告按年給付至兩造終止租賃契約之日止之租金，亦屬有據。惟被告辛○○之被繼承人丁○○、己○○已於97年2月5日向本院提存91-97年之租金21,000元，查原租金為每年2,766元，自91年起至97年12月9日止之租金為19,196元（角以下四捨五入；又97年為閏年，自1月1日起至12月9日止已過344日，計算式：2,766x6+2766x344/366=16,596+ 2,600= 19,196），被告提存之金額已足夠清償起訴前之租金，尚餘1,804元。又原告請求調整租金後，被告自97年12月10日起，每年之租金為194,017元，即每日租金532元，上開剩餘提存金額1,804元尚能支付3日租金（小數點以下無條件捨去）。
故被告提存之租金，尚能給付至97年12月12日為止，應堪認定。
⒍按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣
；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」民法第439條定有明文依被告提出74年7月30日之租金收據載稱74年度「上期」田租甘藷1,048斤，每百斤132元，共1,383元等語（見本院90年度重訴字第290號卷宗第81頁）。兩造係以約定每年二次，分上、下二期支付租金，被告應每半年支付租金一次，惟原告本件起訴請求被告一年支付一次，此請求有利於被告，自無不可。
⒎被告復抗辯稱被告辛○○、己○○二人各自有使用之範圍
，若法院判決准調整租金，應接被告二人各自使用範圍，分別計算云云。然查，數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。被告辛○○、己○○係因再轉繼承、繼承被繼承人張昌與原告之系爭租賃契約而為承租人，共同負有給付租金之義務，兩造就被告二人租金應如何分擔既未約定，依法即應平均分擔之，被告請求依其使用範圍分別計算云云即無可採。
⒏從而，原告請求被告二人自97年12月13日起至兩造終止租
賃契約止，按年於每年12月13日給付原告194,017元為有理由，應予准許；逾此之請求為無理由，應予駁回。又依民法第439條規定，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，本件下次支付租金之時間為98年12月13日，併此敘明。
六、綜上所述，原告先位之訴，及其假執行之請求，為無理由，均不應准許，應予駁回。原告備位聲明所為：⒈原告與被告辛○○、己○○間就坐落台南縣○○鎮○○段1616、1611之
2、1616之2、1610、1610之2、1609地號土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分之租金額調整為每年194,017元。⒉被告辛○○、己○○應自民國97年12月13日起至兩造租賃契約終止之日止，於每年12月13日給付原告194,017元之請求，為有理由，應予准許，逾此之請求為無理由，應予駁回。
七、結論：本件原告先位之訴為無理由，備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第
79 條、第85條第1項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 22 日
書記官 楊宗倫┌────────────────────────────┐│附表： │├───┬────┬──────┬────────────┤│地號 │公告地價│租賃面積 │公告地價5% │├───┼────┼──────┼────────────┤│1609 │2,859.2 │8平方公尺 │1,143（角以下無條件捨去 ││ │ │ │） │├───┼────┼──────┼────────────┤│1616 │4,320 │606平方公尺 │130,896 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1616-2│4,320 │6平方公尺 │1,296 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1610 │3,109 │200平方公尺 │31,090 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1610-2│4,320 │3平方公尺 │648 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1611-2│4,320 │134平方公尺 │28,944 │├───┴────┼──────┼────────────┤│ │957平方公尺 │194,017 ││ │ │ │└────────┴──────┴────────────┘