臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1501號原 告 庚○○訴訟代理人 徐建光律師被 告 丙○○
丁○○兼共 同訴訟代理人 辛○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國98年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟玖佰捌拾玖元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原係依據所有物返還請求權，請求被告及其眷屬應自門牌號碼為臺南縣新營市○○街○○○號之房屋土地搬離。嗣於民國97年12月10日言詞辯論期日時當庭提出準備書狀，除請求被告等應自坐落臺南縣新營市○○段○○○○號土地上之建物即門牌號碼臺南縣新營市○○街○○○號（以下簡稱系爭房地）遷出，並將系爭房土地全部返還予原告外，另追加不當得利請求權，請求被告應給付原告新臺幣（下同）159,083元，及自97年12月10日起至返還房屋及土地之日止每日482元之相當於租金之不當得利等語；並聲明願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為追加，屬返還系爭房地之附帶請求，與原請求之主要爭點有共同性，均涉及被告是否無權占有，而先後請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，因此自屬基於同一基礎事實所為之訴之變更追加，依上開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告於97年1月9日自訴外人己○○、林家彬受讓系爭房地所有權登記，現為系爭房地所有權人，原告確實有購買系爭房地，並繳納銀行抵押貸款及民間抵押借款，被告主張原告僅為訴外人戊○○（即原名胡文良）之人頭，並否認原告所有權，不足採信。
（二）被告3人無權占有系爭房地，理由如下：
1、被告辛○○雖原係系爭房地遭法院拍賣前之原所有權人及債務人，然系爭房地經法院拍賣後，為訴外人己○○、林家彬拍定，而原告係向拍定人購買並已登記完畢，被告辛○○已非系爭房地所有權人及出租人，無占有權源。
2、被告辛○○辯稱伊於95年5月8日受訴外人即系爭房地原承租人乙○○委託為系爭房地之受託人兼管理人，自承租期間80 年3月6日至100年3月6日止，代為管理及全權處理有關此租屋事務，拒絕搬離等語，惟租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，是租賃物及租金為租賃契約之要素（最高法院37年上字第9418號判例、最高法院69年度台上字第3405號裁判要旨參照），證人乙○○於97年12月10日審理時具結證稱其從未繳過租金，是無償讓伊居住，故證人乙○○與被告辛○○於80年間訂立之租賃契約欠缺租金意思表示合致之成立要件，租賃關係不存在，被告辛○○受乙○○委託管理上開不動產，自失所附麗。縱認上開租賃關係存在，證人乙○○已於97年1月6日簽立房屋租賃契約拋棄書予原告所委託之代書，俾向銀行辦理貸款，其中載明「立拋棄書人乙○○原租賃坐落於台南縣新營市○○街○○○號之房屋，茲上列房屋已被法院拍定，今特聲明自立拋棄書之同時，自動拋棄上列房屋之租賃而房屋租賃契約亦同時終止失效」等語，嗣並交付97年1月8日核發之印鑑證明加以證明上開拋棄書屬實，故證人乙○○既已拋棄上開租賃權，則被告主張其為原承租人乙○○之受託人兼管理人即失依據，從而被告等人占有系爭房地拒絕搬遷，自屬無權占有。
（三）按所有人對於無權占有或有侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。雖被告抗辯原告及其前手之買賣有無效之情形，惟縱為無效，在未經塗銷或依法更正登記前，原告仍得依民法第767條請求被告遷讓返還系爭房地。
（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利者，以無法律上原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故被告無權占有使用系爭房地之繼續狀態，自難謂未獲有利益，而原告因其占有行為，致受有不能使用、收益系爭房地之損害。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限，而上開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。是無權占有他人之房屋及土地，獲有使用之利益，其價額相當於租金，則原告自可依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭房地所獲得相當於租金之利益。經查，系爭之土地96年1月當期申報地價每平方公尺6,960元，面積105.77平方公尺，計736,159元。而系爭房屋現值為999,3 00元，是系爭房屋及土地申報總價額合計為1,735,459元。另查，系爭房地位於台南縣新營市鬧區，為縣府所在地，且鄰近商業發達，交通便利，認本件被告所受利益金額以按系爭房地申報總價額年息百分之十計算為適當。從而原告依不當得利之法律關係，向被告請求自所有權登記完畢日即97年1月9日起至97年12月9日止，計11個月，共159,083元（計算方式：l,735,459元×10％×ll/12）及自97年12月10日起至返還房屋及土地之日為止，按日給付482元（計算式：1,735,459元×10％÷12月÷30日）之相當於租金之利益，自屬有據。
（五）聲明：⑴被告應自系爭房地遷出，將系爭房地返還原告。⑵被告應給付原告159,083元，及自97年12月10日起至返還房屋及土地之日止，按日給付原告482元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告及系爭房地之前所有權人（拍定人）即林家彬、己○○皆為被告辛○○前夫「戊○○」（被告丙○○、丁○○之父）之人頭，實際幕後實際擁有所有權者為戊○○，係戊○○出資向執行法院標買系爭房地登記在人頭戶名下，戊○○確實有承諾標下系爭房地係為給被告母子有安身之所，則實際所有權人戊○○既有同意被告母子無償繼續居住，被告自無須遷出。
（二）戊○○借用原告名義將系爭房地登記原告名下，此由土地銀行核准系爭房地貸款放款當日，戊○○之現任配偶黃惠玲即指示新營市永琪房屋仲介王文祥前來系爭房地張貼出售廣告，讓被告母子錯愕不已；另從戊○○傳真給被告丙○○之文件中亦可知其付給人頭戶己○○3萬元、原告15萬元之代價，足認己○○及原告等人均為戊○○之人頭，實際所有權人為戊○○，戊○○不顧對被告母子之承諾與人頭戶聯合將被告母子趕出系爭房屋，並非善意可受保護之人。
（三）被告辛○○與乙○○訂有房屋租賃契約，並於80年3月6日經本院以80年度營公字第96號公證書公證，且曾於本院94年執迅字第90258號強制執行程序執行中，第3順位抵押權人乙○○、債務人胡文良即訴外人戊○○、被告辛○○分別具狀提出租約公證書影本上亦載稱：「系爭房屋係由債務人辛○○出租予乙○○，租期自民國80 年3月6日至100年3月6日，租金每月3千元，乙○○於承租後徵得辛○○與第三人（原標的持分所有權人）毛淑珍同意重新整建一樓至四樓，並增建未保存登記之建物四樓。」被告辛○○則於95年5月8日為乙○○委託為受託人兼管理人，時間自承租期間80年3月6日至100年3月6日止，代為管理及全權處理有關租屋之事務，被告辛○○既為乙○○委託之管理人，並未無權占有系爭房地，無須搬離。
（四）被告從未口頭或寫切結書應搬遷，另乙○○之拋棄租賃書，亦不實在。乙○○於97年1月6日簽房屋租賃契約拋棄書於土地銀行新營分行是應戊○○之要求，以取得銀行核准貸款；證人乙○○於95年5月8日委託被告辛○○為委託人兼管理人，代為管理及全權處理有關此租屋事務，租賃期間自80年3 月6日起至100年3月6日止，而乙○○委託管理租屋時間既係在其簽立房屋租賃契約拋棄書之前，則乙○○應有義務告知被告，但其並無告知被告。
（五）聲明：駁回原告之訴。
三、本件有關原告主張：伊現為系爭房地所有權登記名義人，系爭房地現為被告3人占有等情，業據提出系爭房地登記簿謄本各2份在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告否認原告為實際所有權人，並抗辯稱：系爭房地乃渠等前夫、父親戊○○出資且借用己○○、林家彬等人名義向執行法院標買後（原執行債務人為戊○○及原告辛○○），旋再移轉予原告名下，原告亦僅為戊○○之人頭，系爭房地實際所有權人為戊○○，戊○○標下系爭房地同意讓被告繼續無償居住，被告並非無權占有，原告雖為登記名義人，然其僅出名登記，無權請求被告搬遷；再者，系爭房地於拍賣前原承租人乙○○亦有委託被告辛○○管理系爭房屋，則基於上開租賃關係，原告亦不得請求被告遷離系爭房屋等語。是本件首要審酌者在於：戊○○是否借用原告名義為系爭房地所有權之登記（亦即原告是否僅為戊○○之人頭，實際擁有該系爭房地使用、收益、處分權者仍為戊○○）？再者，戊○○是否有同意被告母子居住系爭房屋而與被告母子成立無償使用借貸關係？
四、本院之判斷：
一、系爭房地登記予原告名下之過程及其物上擔保之情形：系爭房地原為被告辛○○及戊○○（該2人於90年間離婚）共有，應有部分各2分之1，因積欠他人借款債務，經債權人聲請法院強制執行，於96年10月2日由林家彬（10分之9）、己○○（10分之1）共同投標拍定（290萬元），於96年10月19日取得權利移轉證書，嗣於97年10月26日以拍賣為原因完成登記林家彬、己○○所有，復於97年1月9日以買賣為原因移轉登記予原告（登記簿謄本所載原因發生日期為96年11月12日），上開房地於97年1月9日設定登記土地銀行擔保債權總金額348萬元之第1順位抵押權（擔保債權種類及範圍為借款、保證、票據等債務），另於97年1月21日設定登記債權人甲○○擔保債權總金額60萬元之第2順位抵押權（擔保債權種類及範圍為債務人對抵押權人於97年1月18日所立不動產買賣契約發生之債務），債務人均為原告庚○○，此有系爭房地登記簿謄本、異動索引等件在卷為證（見本院卷14頁、56至61頁）。
二、本院認定原告僅為系爭房地借名登記契約之出名人，系爭房屋實際使用、收益、處分權人即借名登記契約之借用人為戊○○，有以下事證足佐：
（一）原告起訴狀向本院陳明之住所「高雄市○○區○○○路○○號」，實為「戊○○」之住所，非原告住所，起訴狀所載訴訟代理人「黃惠玲」則為戊○○現任配偶，其住所與戊○○住所相同。經本院訊及原告為何起訴狀不載明自己之真實住居所，其稱因購買系爭房地，不願家人先生知道，所以才寫黃惠玲住處等語（見本院卷16頁），再經本院訊問原告購買系爭房地之原因為何？其稱係為給伊父母居住，伊父母原住在高雄縣湖內鄉，伊覺得距離蠻近的，所以購買，但是後來無法負擔貸款，所以現在打算出售等詞（見本院卷15頁），原告既稱係為父母購屋，又稱不願讓家人先生知悉此事，惟購屋並非小事，亦非羞惡之事，倘屬正當購買，豈有害怕或不願家人知悉之理？且原告稱其父母現住於高雄縣湖內鄉，由系爭房地登記簿謄本所載亦知原告地址同在高雄縣湖內鄉，然系爭房地卻位於台南縣新營市，原告稱因系爭房地距離蠻近的所以才購買給父母住云云，然原告父母既本有住處，為何仍在無任何自備款情況下，全數向銀行及私人舉債以購買位於距高雄縣湖內鄉離不算近之新營市系爭房地（原告於本院第1次審理時自陳並無任何現金出資，買賣價金350萬元全部均為借貸，包括銀行借貸290萬元及民間借貸60萬元，見本院卷14 頁）？況原告買賣價金全部舉債，每月需負擔高額本息下購屋卻又不讓家人知悉，過戶僅約10個月後復稱因貸款無法繳納而欲出售系爭房屋，則其豈非當購屋為兒戲！再參以原告自承於購買之前即知悉被告等人住於系爭房屋，仍願舉債以購買有他人占用而不能馬上點交之系爭房地，其過戶後亦未見原告任何催討動作，經過約10個月後才為本件訴訟等情觀之，原告購屋之動機、交易行為實有違常理，其是否確有購買系爭房地之行為誠屬可疑。
（二）原告起訴狀原載「訴訟代理人黃惠玲」，於本院第1次言詞辯論審理時，經本院訊及訴訟代理人黃惠玲與原告本人之關係時，黃惠玲為求准予代理訴訟，竟向本院謊稱其為原告之「表姐」，原告於黃惠玲陳述時均未加以否認，旋經被告當庭表示黃惠玲實為戊○○現任妻子之身分後，黃惠玲始解除委任退庭，之後原告始在本院追問下承認與黃惠玲並無任何親戚僱傭關係，僅為高雄旗津同鄉，至於黃惠玲稱是表姐妹關係是黃惠玲自己的說法云云。惟查，原告自稱其係向前手「己○○」購買，銀行及民間貸款之款項均係給付「己○○」等語（見本院卷13、14頁），則其訴請被告搬遷為何須委任與系爭房地毫無關係之「黃惠玲」進行本件訴訟，甚至為使黃惠玲參與訴訟，就訴訟代理人之身分向本院為虛偽之陳述！況黃惠玲為戊○○之現任配偶身分，若非渠等與系爭房地有密切關係，為何要參與本件訴訟，實令人懷疑渠等與系爭房地之利害關係。
（三）原告固於本院第1次開庭審理時，陳稱伊係向「己○○」購買云云（見本院卷12頁），然經本院於第2次開庭傳訊證人己○○到庭，渠證稱：是戊○○要向法院標買系爭房地，但因戊○○是債務人，不能承買，故委託伊去投標，伊僅為戊○○之人頭，約定房子由戊○○自行處分，但戊○○資金不足，所以由伊代墊230萬元，戊○○自付60萬元，實際出資者為約定房子由戊○○自行處分，『戊○○後來就找原告來買』，伊就將系爭房地過戶予原告，戊○○有歸還伊代墊的230萬元，錢是原告給的，至於原告是否為戊○○之人頭伊不清楚，過戶後同時辦理貸款，貸款的錢就拿來還伊，伊要投標時有跟戊○○去看系爭房子，戊○○是說房子是要保留下來，不要被別人標去。至於戊○○是否有說房子是要給被告母子住的這句話伊不敢確定，因為伊不需要過問這些事情。本院卷33頁是伊製作交給被告辛○○的，這是已經過戶給原告以後，因為被告居住在內沒有辦法點交給原告，而原告的利息都付不起了，庚○○的民間借款是伊介紹甲○○借給她的，因為庚○○、戊○○希望辛○○把房屋買回去，因伊是戊○○的人頭，所以戊○○找伊處理這件事，所以伊才計算買這個房屋的成本給被告，希望被告能按這個成本價格買回去等語（見本院卷48、49頁）。是有關「戊○○」係借用己○○名義向執行法院投標買受系爭房地一節，除證人己○○上開證述之外，亦經證人戊○○到庭自認無訛（見本院卷97頁），堪認該部分之事實屬實。且由證人己○○所稱係戊○○找原告來買，及證人戊○○所證係由黃惠玲介紹原告來買，伊賣給原告有承諾要將房子點交給她等詞（見本院卷97、98頁），亦可知原告於本院第1次審理時陳稱伊係向己○○購買之情，非屬實在，原告故意隱匿不說明此部分事實，已難令本院採信其所述是否真實。
（四）有關系爭買賣價金部分，原告於本院97年11月17日言詞辯論庭明白陳述：350萬元，包括土地銀行貸款290萬元、甲○○2胎借款60萬元等語（見本院卷14頁），並未陳述尚有其他費用支出。然於本院98年1月5日傳訊證人戊○○及原告本人後，渠等2人竟一致陳稱：350萬元是價金，另外戊○○負責點交系爭房屋後原告還要再給戊○○34萬元（見本院卷34、100頁），證人戊○○並稱此34萬元是「仲介費」（佣金）云云（見本院卷98頁），然依一般不動產買賣交易常情，豈有買方購屋還要支付賣方仲介費、佣金之理？再者，若原告所稱戊○○負責點交後還要給戊○○34萬元屬實，可見原告已能預見系爭房屋點交並非易事，否則為何願支付高達34萬元之處理點交費用，則原告在系爭房屋尚無法確定可以立即點交使用之前，仍大舉向銀行、私人借貸共萬350萬元款項來購買系爭房地，實難想像其購買行為之合理性，況經本院訊及原告如何支出此34萬元時，原告竟稱「可以去借」（見本院卷101頁），益見原告本身並無任何購屋資金，均須靠借貸而來，又無迫切購屋之需要，依其工作又僅為便利商店店員，為一般受薪階級，於系爭房屋銀行貸款每月須繳15,000元，民間借款每月須繳36,000元，共5萬餘元（見證人戊○○之證述，見本院卷150頁），且迄今猶未能使用系爭房屋，原告尚須負擔高額借貸本息，且其家人均不知悉，無從資助之情況下，然難採信其確有出資購買系爭房屋之行為，上開交易與常情有悖，自難為有利於原告之認定。
（五）本院為調查有關系爭房地設定有第2順位抵押借款之情，經通知證人即債權人甲○○到庭並提出對原告債權證明，經其親自收受通知書後（見本院卷135頁），並未遵期到庭或提出任何債權證明。惟據證人戊○○證稱：原告向甲○○抵押借款，每月要清償甲○○之款項係交付戊○○之配偶黃惠玲開設之公司支票作為擔保等語（見本院卷150頁），則為何原告以系爭房屋借款，所交付清償之支票竟為戊○○配偶之公司支票？復者，豈有賣方出賣系爭房屋後，仍開票擔保買方對他人之借款，而其雙方間並無任何借貸憑據之理！再者，證人戊○○雖證陳：原告跟銀行貸款290萬元，原告再親自跟甲○○借款60萬元云云（見本院卷97頁），原告則稱：買賣價金支付方式是銀行貸款撥款至原告帳戶，債權人甲○○是用匯款方式匯到原告帳戶，原告再匯到己○○帳戶等語（見本院卷14頁），果若如證人戊○○及原告所言原告確有甲○○抵押借款，則其貸得款項依原告自陳應係用於支付買賣價金，為何證人戊○○卻證陳向甲○○借來之60萬元是用來支付稅金、代書費用、利息等語（見本院卷97頁）？況者，果若甲○○確有交付原告借款讓原告支付買賣價金，則為何證人己○○、戊○○分別所製作交給被告之支出明細表（蓋此等明細表係為讓被告了解購買系爭房地之資金數額，俾要求被告買回。見本院卷33、105、106、115頁）均未見原告有支付此筆60萬元價金之記載？末者，倘若原告確有自行向甲○○借款屬實，則依其抵押借款時間為97年1月份，為何上開支出明細表均記載96年10月1日借貸60萬元電匯己○○做為法拍自備款，並將96年10月至97年1月之利息支出，均列入渠等要求原告買回之資金數額？凡此均足認原告並未另外自行再向甲○○借貸60萬元。而向甲○○借貸60萬元實係「戊○○」，時間為96年10月。原告及證人戊○○就系爭房地2胎借款部分之陳述均非實在，要難採信。
（六）由上揭己○○、戊○○分別所製作交給被告之支出明細表，記載「指定人名義人費用（2人）3萬元」、「97年1月20日代拍後新所有權人及銀行貸款指定名義人付庚○○15萬元」等詞（見本院卷115、33頁），前者3萬元即是己○○與林家彬之出名投標費用（己○○、林家彬出借名義給為戊○○登記所有權，為戊○○之人頭，已如前述），後者則是要給原告之費用15萬元，均寫「指定名義人」之字眼，顯見原告僅是出借名義予戊○○登記所有權，原告與戊○○間有借名契約甚明。被告辯稱係因伊要求被告買回，伊要賺取之費用云云（見本院卷100頁），不足採信。
（七）末者，證人戊○○不爭執其於系爭房屋過戶予原告後曾傳真信函予其子即被告丙○○、丁○○（見本院卷97頁），該信函並附上「戊○○所有」之活期存款存摺帳號，其內容除表示伊當初標下系爭房地之動機為讓被告母子有棲身之所外，並要求其子即被告兄弟與伊共同負擔銀行貸款及民間共120萬元借款，每月約5萬1千元，要被告兄弟匯入其所所有之帳戶內，直至所有權變更為止等語（見本院卷66頁），更可顯見戊○○確為系爭房地之實際所有權人，擁有系爭房地使用、收益、處分之權利，抵押借款實為戊○○繳納，戊○○係借用原告名義登記所有權而已，至為明確。
三、原告既僅為戊○○所有之系爭房地之出名登記名義人，原告與戊○○間有借名登記契約，系爭房地使用、收益、處分權利均為戊○○所有，則在原告本於所有權人地位，請求被告返還系爭房地之情形下，審酌被告是否有權占有，即應以被告對「戊○○」（並非出名者之原告，因原告無使用、收益、處分之權能）是否有占有權源為斷。雖原告一再主張渠為登記名義人，依土地法第43條，有絕對效力，縱系爭房地買賣為虛偽，原告均可請求被告搬遷云云，並舉相關判決見解在卷為憑。惟查，本件爭點並非在推翻原告所有權之登記名義，亦非認原告不得本於所有權人之地位有所主張，而係在原告主張所有權之時，因其僅為出名登記之人，實際所有權能仍屬借名者所有，是原告所有權之行使必須受到借名契約之限制，與土地法第43條無涉，原告該部分法律上之主張尚難憑採。
四、被告抗辯：戊○○有同意被告母子繼續居住系爭房地一節，業據提出戊○○親筆書寫之傳真信函（見本院卷66頁），內容載明，「伊當初標下系爭房地為的是讓被告母子有棲身之所」，證人戊○○亦不否認其標下房地，在未找到買主之前，同意讓被告無償居住等語（見本院卷149頁），參以被告提出之離婚協議書載明男方須給女方安居之所（見本院卷139頁），亦可證戊○○確有答應被告續住，其來有自，並非虛假。雖證人戊○○否認原告為其人頭，然本院業已認定戊○○實為所有權人，原告僅係戊○○之人頭而已，已如前述，則戊○○既與被告成立無償借用關係，且未定有期限，而依其使用目的借貸目的係讓被告有「安身之所」，在未找到買主前，非可隨時請求返還，則在被告目前尚無其他可居住處所或戊○○尚未賣予第三人之情形下，應認使用借貸目的尚未完畢，被告占用使用系爭房屋仍屬有權占用。
五、綜上所述，被告有權占有，從而原告本於所有物返還請求權，請求被告應遷出系爭房地，將系爭房地返還原告，及依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之損害金，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決結果已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據（被告主張乙○○承租系爭房屋，被告受乙○○委託管理系爭房屋部分），經本院斟酌後，認為均與判決之結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要。
七、本件訴訟費用為裁判費11,989元，爰依民事訴訟法第78條、第87條第1項，命敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
民事第三庭 法 官 蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
書記官 詹書瑋