臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第1640號原 告 乙○○訴訟代理人 劉興文律師複 代理人 吳宏輝律師被 告 甲○○
丙○○○共 同訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師劉錦勳律師共 同複 代 理人 粘怡華律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴略以：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查原告係台南縣○○鎮○○段1200、1201號土地（下稱系爭土地）之所有權人，於民國（下同）96年7月27日辦理系爭土地之所有權移轉登記完畢，而被告甲○○、丙○○○二人於原告承買系爭土地後，卻無權占用上開土地，被告甲○○占有如附圖所示之Ｃ、Ｄ部分，面積分別為16.42平方公尺、120.36平方公尺之地上建物；被告丙○○○占有如附圖所示之Ａ、Ｂ部分，面積分別為23.11平方公尺、62.58平方公尺之地上建物，為此爰依民法第767條之規定，請求被告等拆除該違建物而將土地返還予原告。
㈡、關於請求返還相當於租金之不當得利部份：
１、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年度台上字第1695號判例可資參照。據此，土地如遭他人無權占用使用，土地所有權人得依民法第179 條不當得利法則請求返還相當於租金計算之不當得利。今查被告等無權占用原告所有土地，實屬無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，則原告自得請求被告等自起訴日，始往前推算至原告取得系爭土地所有權之日（即96年7月27 日）止相當租金之不當得利。
２、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1 項、第105 條分別著有規定。如該土地未申報地價，則另依平均地權條例第16條前段：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」
３、查系爭善文段1200地號土地於96年1月申報地價為新臺幣（下同）7245元／平方公尺，而同地段1201地號土地之申報地價為7317元／平方公尺，被告梁正忠占用1201地號Ｃ部分16.42 平方公尺，占用1200地號Ｄ部分120.36平方公尺，依申報地價7,317元x16.42平方公尺x10% =12,014元；申報地價7,245元x120.36平方公尺x10% =87,200元，合計12,014 +87,200 =99214元，再加上從97年7月26日至98年4月30日止，計278日，共計75,565元，合計174,779元。而被告丙○○○占用Ａ、Ｂ部分均坐落1201地號土地，共計85.69平方公尺，依申報地價7,317元x85.69平方公尺x10% = 62,699元，再加上從97年7月26日至98年4月30日止，計278日，計47,754元，合計為110,453元，而梁正忠及丙○○○按日須付相當於不當得利之272元及172元給原告。
㈢、爭點整理：
１、不爭執之事項：
⑴、被告甲○○占用原告所有坐落於台南縣○○鎮○○段第1200
、1201地號土地，如附圖所示之Ｃ、Ｄ部分，面積分別為16.42 平方公尺、12.36平方公尺；被告丙○○○占用原告坐落於台南縣○○鎮○○段○○○○○號土地，如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為23.11平方公尺、62.58平方公尺。
⑵、系爭土地既為土地重劃之抵費地，原告之前手於重劃後取得，應屬原始取得。
２、爭執事項：
⑴、被告梁政宗、丙○○○是否為無權占用？
按系爭土地既為土地重劃之抵費地，原告之前手於重劃後取得，應屬原始取得，被告占用系爭地號土地當屬無權占用。
⑵、被告甲○○、丙○○○應否分別給付原告相當於不當得利租
金174,779元及110,413元及繕本送達翌日起至返還所占用土地止，按日給付相當於租金之不當得利272元及172元予原告？查系爭坐落台南縣○○鎮○○段○○○○○號，96年1月申報地價為7,245元，而同地段1201地號之申報地價為7,317元，被告梁正忠占用1201地號Ｃ部分16.42平方公尺，占用1200地號，Ｄ部分120.36平方公尺，依申報地價7317元x16.42平方公尺x 10% =12,014元；申報地價7245元x120.36平方公尺x10% =87,200元，合計12,014 +87,200 = 99214元，再加上從97年7月26日至98年4月30日止，計278日，共計75,565元，合計174,779元。而被告丙○○○占用Ａ、Ｂ部分均坐落1201地號土地，共計85.69平方公尺，依申報地價7,317元
x 85.69平方公尺x10% = 62,699元，再加上從97年7月26日至98年4月30日止，計278日，計47,754元，合計為110,453元，而梁正忠及丙○○○按日須付相當於不當得利之272元及172元給原告。
㈣、並聲明：
１、請求判令被告甲○○應將系爭善文段1200、1201號土地上如附圖所示之Ｃ、Ｄ部分，面積分別為16.42平方公尺、120.36平方公尺之地上建物拆除；被告丙○○○應將系爭同段1201號土地上如附圖所示之Ａ、Ｂ部分，面積分別為23.11平方公尺、62.58平方公尺之地上建物拆除，將土地返還原告。
２、請求判決被告甲○○、丙○○○分別返還原告相當於租金之不當得利174,779元及110,453元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還所占用土地止，按日給付相當於租金之不當得利272元及172元予原告。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯略以：
㈠、本件原告與被告之間有租賃關係存在，有台南地方法院檢察署97年偵字第2409號不起訴處分書（修股）認定甚詳，懇請鈞院准予調閱上開卷宗。查原告有同意給付搬遷補償費給被告，至今未為給付，此調閱上開卷宗可得知，如原告同意給付搬遷補償費未給付之前，是否可以行使所有物返還請求權，不無疑義。
㈡、不爭執之事項：
１、85年間被告甲○○向吳郭秋霞之夫吳粹瑞承租系爭土地之部分（即重劃前吳郭秋霞之夫所有部分），並搭蓋台灣牛牛肉湯店，租金繳至96年3月。
２、85年間被告丙○○○之檳榔攤係向吳粹端及楊文盤承租，租金繳給吳粹端至96年4月，繳給楊文盤96年7月。
３、系爭土地，因國僑建設股份有限公司（以下簡稱國僑建設公司）投資之『台南縣善化鎮善文自辦市地重劃』，而編為抵費地。
４、被告為臺南縣善化鎮善文自辦市地重劃區內地上建築改良物查估補償費清冊，列名之受補償人。
５、被告並未獲得補償，補償金亦未依法提存。
㈢、爭執之事項：
１、原告為借名契約之出借名義人，對於本件無訴訟之權利。
⑴、借名契約之出借名義人，無處分權。最高法院88度台上字第1725號判決採此見解。
⑵、依97年偵字第2409號卷第13頁，謝其才調查筆錄：「乙○○
是我所任職國僑建設公司股東之一的女兒，因該二筆土地由國僑建設公司購得，所以以渠名義登記為土地所有人」等語，則顯然原告為出借名義人，既然原告只是出借名義人，則是否有訴訟權不能無疑。
２、原本應補償被告之補償費未提存，原告取得抵費地，違反獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（以下簡稱市地重劃辦法）第31條、42條，法律行為無效，原告（實際所有權人為國僑建設公司）是否得請求拆屋還地。
⑴、依市地重劃辦法第31條規定，重劃土地上之建築改良物，如果未訴請裁判確定補償額或依法提存者不得拆遷。
⑵、自辦市地重劃區內抵費地之出售，應於重劃工程竣工驗收，
並報經主管機關同意後為之。但重劃工程未竣工驗收係因不可歸於重劃會之事由，並經主管機關同意者，不在此限。市地重劃辦法第42條亦有明訂。抵費地出售後，應由重劃會造具出售清冊二份，送請該管直轄市或縣 (市)主 管機關備查，並由直轄市或縣 (市)主 管機關於備查同時，檢附清冊一份通知該管登記機關作為當事人申請移轉登記時之審查依據。市地重劃辦法第43條亦有明文。是抵費地移轉時物權行為同受市地重劃辦法第43條之拘束。
⑶、基上，補償費有爭議時，依法需先訴請提存、拆遷，完工後
，才能夠出售抵費地。如果未提存而不能拆遷，怎能認為『重劃工程未竣工驗收係因不可歸責於重劃會之事由? 是本件抵費地審查及出售，與法有違，應屬無效，原告既然為國僑建設公司之借名登記名義人，自不能諉為不知，主張受善意取得之保護。
⑷、本件尚未依法提存補償費用，屬於可歸責於重劃會之事由，
此由臺南縣政府96年7月24日函記載丙○○○及甲○○部分：「將敦請縣府協商，若未果將依相關規定提存法院」等語可證，是本件抵費地審查及出售，與市地重劃辦法第43條有違，抵費地出售契約及移轉自屬無效。退萬步言縱使抵費地移轉有效，因國僑建設公司本身為自地重劃之建商，亦應受到重劃契約市地重劃辦法之拘束，非經提存不得拆遷。
３、本件是否有買賣不破租賃原則之適用。
⑴、民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適
用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。民法債編施行法第1條定有明文。
⑵、查被告取得系爭土地之租約均在民法修正前，依民法債編施行法第1 條，應適用舊法。
４、退萬步言，如被告為無權占有，原告主張相當於租金之不當得利是否適當。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。土地法第97條定有明文。原告以總價之百分之10計算，顯非妥適。
㈣、聲請調查證據：聲請事項：請求向台南縣政府函調台南縣善化鎮善文自地重劃區全部資料供鈞院參酌。聲請理由：本辦法依平均地權條例第58條第2 項訂定之。獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第1 條定有明文，又本條例所稱主管機關: 在中央為內政部; 在直轄市為直轄市政府; 在縣(市)為縣 (市)政 府。其有關土地債券之發行事項，中央主管機關為財政部。平均地權條例第2 條亦有明定。台南縣善化鎮善文自地重劃區重劃之相關資料應全部在主管機關台南縣政府。為證明被告建築物確實在台南縣善化鎮善文自地重劃區內，除有刑事卷中相關資料可憑外，有必要函調全部資料以供兩造攻防。
㈤、國僑建設公司取得抵費地之法律行為是否有效?
１、法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。民法第71條定有明文。
２、市地重劃辦法第31條、42條為強制規定。請審酌土地重劃，乃是強制締約，利用公力去介入私權糾紛，被強迫接受重劃之人應較一般之三人更受制度之保護，前開非經提存不得拆遷、可歸責於重劃會之事由致重劃工程無法竣工驗收不得出售抵費地等規定，乃係公力介入私權所訂立定之遊戲規則帶有強迫服從之性質，應屬強制禁止規定違之無效，如此方可避免土地重劃制度出現漏洞，而授予富商財團取巧豪奪小民財產的可乘之機。
３、綜上，被告主張：國僑建設公司（為重劃之建商）取得系爭房屋所在之土地，違反強制禁止規定，無效。
㈥、國僑建設公司將抵費地移轉登記給原告，原告是否因之取得所有物返還請求權?
１、按所謂借名登記契約，係在目的無違強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當之前提下，當事人約定一方所有應經登記之財產，以他方為登記名義人，惟自己仍保留管理、使用處分之權之契約。最高法院97年度台上字第2445 號 判決已有明示。又所謂借名即雙方同意，該出名簽訂契約之人，因契約取得之權利義務均歸借名之人，該籌建小組自得依該借名之關係，請求信光公司對上訴人請求辦理系爭房屋所有權第一次登記及移轉所有權登記。最高法院85年度台上字第1846號判決亦採此見解。是借名契約取得之權利義務均歸借用名義之人，而不是出借名義之人。
２、本件原告為『出借名義之人』，國僑建設公司才是借名之人，此有97年偵字第2409號第13頁謝其才證述甚明，國僑建設公司取得系爭土地既然違反強制禁止規定而無效，而不能對於被告行使民法767條，原告自亦無權行使之。
３、原告既然為『出借名義之人』，且國僑建設公司取得系爭土地之法律行為既然無效，則原告無原始取得之問題，併予敘明。
㈦、並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如蒙不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經整理兩造不爭執事項及爭執事項如下：
㈠、不爭執事項：
１、於85年間，被告甲○○向吳郭秋霞之夫吳粹瑞承租，占用系爭善文段1200、1201地號土地之部分 (即重劃前吳郭秋霞之夫所有部分)，如附圖所示之Ｃ、Ｄ部分，面積分別為16.42平方公尺、12.36平方公尺，並搭蓋台灣牛牛肉湯店，租金繳至96年3月。
２、於85年間，被告丙○○○之檳榔攤係向吳粹瑞及楊文盤承租，占用系爭善文段1201地號土地之部分，如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積分別為23.11平方公尺、62.5 8平方公尺，租金繳給吳至96年4月，繳給楊至96年7月。
３、系爭善文段1200、1201地號土地，因國僑建設公司等投資之「臺南縣善化鎮善文自辦市地重劃」，而編為抵費地。於重劃後，原告於96年7月27日，辦理系爭土地之所有權移轉登記完畢，係上開系爭土地之所有權人，而被告甲○○、丙○○○二人於原告承買系爭土地後，仍續以鐵架屋分別占用上開系爭土地。
４、被告為臺南縣善化鎮善文自辦市地重劃區內地上建築改良物查估補償費清冊，列名之受補償人。
５、被告並未獲得補償，亦未依法提存。
㈡、爭執事項：
１、被告應得之補償費未經提存，原告是否得請求拆屋還地？
２、原告是否為善意第三人而應受到保障？或原告是否為借名契約之出借名義人而無處分權？（實際所有權人是否為國僑建設公司？）
３、被告梁政宗、丙○○○是否為無權占用系爭土地？原告是否得依民法第767條規定行使所有物返還請求權？
４、本件是否有買賣不破租賃原則之適用？
５、如被告為無權占有，原告主張相當於租金之不當得利是否適當？
四、得心證理由：
㈠、被告梁政宗、丙○○○自85年起即已分別承租系爭土地之部分，並搭建鐵架屋經營「台灣牛牛肉湯店」及「親和天使檳榔攤」，系爭土地經國僑建設公司等投資之「臺南縣善化鎮善文自辦市地重劃」而編為抵費地。於重劃後，原告向國僑建設公司購買系爭土地並辦理完成系爭土地之所有權移轉登記，而臺南縣善化鎮善文自辦市地重劃區重劃會並未將對於被告甲○○、丙○○○之地上物補償費予以提存，被告甲○○、丙○○○仍續以鐵架屋分別占用上開系爭土地等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、臺南縣新化地政事務所98年4 月6 日所測量字第0980009838號函覆複丈成果圖、臺南縣政府98年5 月14日府地開字第0980107985號函覆相關資料各1份在卷可憑，堪信為真實。
㈡、被告應得之補償費未經提存，原告是否得請求拆屋還地？
１、按「本辦法依平均地權條例第58條第2項規定訂定之」、「重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償；其補償數額，由理事會依照直轄市或縣（市）政府所定土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議後辦理。前項應行拆遷之土地改良物或墳墓，以妨礙重劃土地分配或工程施工者為限。土地改良物所有權人或墓主對於補償數額有異議或拒不拆遷時，得由理事會協調；協調不成時，由理事會報請直轄市或縣（市）主管機關予以調處；不服調處結果者，應於30日內訴請司法機關裁判，逾期不訴請裁判者，理事會應依調處結果辦理。但妨礙公共設施工程施工之地上物，於調處後仍拒不拆遷者，理事會得將前項補償數額依法提存後，送請直轄市或縣（市）主管機關依本條例第62條之1第1項規定代為拆遷。自辦市地重劃進行中，重劃區內土地所有權人阻撓重劃施工者，得由理事會協調；協調不成時，訴請司法機關處理」，市地重劃辦法第1條、第31條定有明文。又按「參酌土地徵收條例第21條第2項前段規定，與土地一併被徵收之土地改良物於應受之補償費發給完竣前，仍得繼續為從來之使用，則應與土地一併被徵收之土地改良物，若尚未被徵收，自亦得繼續為從來之使用，因徵收取得土地所有權之人即不得以其係原始取得而請求其上改良物之所有人或占有人拆屋還地」、「房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限」（最高法院94年台上字第1448號、97年台上字第1101號判決要旨參照）。
２、依市地重劃辦法係依平均地權條例第58條第2項之授權而訂定之性質，其內容自不得牴觸授權之平均地權條例或對人民之權利義務訂定法律所未規定之限制。因之，依上揭市地重劃辦法第31條規定，且參酌相類性質之土地徵收條例第21條第2項前段規定及最高法院94年台上字第1448號判決意旨，因市地重劃取得土地所有權之人自應俟將補償數額依法提存後，始得要求原土地改良物所有權人拆遷。
３、經查：
⑴、依本院向臺南縣政府函調臺南縣善化鎮善文自地重劃區資料
中，臺南縣政府曾函文通知臺南縣善化鎮善文自辦市地重劃區重劃會稱：「依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條第2項規定．．．．若貴會已將地上物補償費提存者，應儘速通知地上物所有人辦理領取事宜」等語，此有臺南縣政府96年10月9日府地開字第0960218366號函文影本附卷可據。而原告迄今亦未提出已將地上物補償費提存之證明，足徵該重劃會尚未依市地重劃辦法第31條第2項規定，將地上物補償費提存，應可認定。
⑵、又原告亦非系爭未辦所有權第一次登記建物之所有人或有事實上處分權之人，此為兩造所不爭執。
⑶、依上開市地重劃辦法第31條規定以及最高法院97年台上字第1101號判決意旨，自不得要求被告梁政宗、丙○○○拆遷。
㈢、原告是否為善意第三人而應受到保障？或原告是否為借名契約之出借名義人而無處分權？（實際所有權人是否為國僑建設公司？）
１、按「土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利」（最高法院73年台上字第2025號判決要旨參照）。又「租賃物經出租人交付承租人後，即為承租人所占有，出租人如將其所有權讓與第三人，第三人可就承租人之占有知有租賃契約之存在，不致因租賃契約於受讓後繼續存在而受不測之損害」（司法院35年01月25日院解字第3073號解釋文參照）。
２、本件原告主張其為善意第三人而應受到保障，業為被告所否認，並前開情詞，資為抗辯。查：原告為「出借名義之人」，國僑建設公司才是借名之人，業據證人謝其才於96年11月29日於臺南縣警察局善化分局受詢問答述：「乙○○是我所任職國僑建設公司股東之一的女兒，因該二筆土地由國僑建設公司購得，所以以渠名義登記為土地所有人」證述等語，此有臺南縣警察局善化分局南縣善警偵字第0960016069號偵查卷宗第13頁與第14頁之調查筆錄為憑。從而，原告主張其為信賴登記之善意第三人，自不足採信。
３、原告既為「出借名義之人」，依上開最高法院73年台上字第2025號判決之意旨，原告仍可就承租人即被告梁政宗、丙○○○之租地建屋，實際占有事實而知有租賃契約之存在，而受有不測之損害。從而，被告就系爭土地仍有使用權存在，原告仍受該租賃關係之拘束，應可認定。
㈣、被告梁政宗、丙○○○是否為無權占用系爭土地？原告是否得依民法第767條規定行使所有物返還請求權？
１、按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：
一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，土地法第103條定有明文。又「土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符」、「不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉，出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異」（最高法院41年台上字第95號判例、84年度台上字第3001號判決參照）。
２、經查：
⑴、被告梁政宗、丙○○○確自85年起即已承租占用系爭土地之
部分等情，為兩造所不爭執之事實，且經本院依職權調閱臺灣臺南地方法院檢察署97年度偵字第2409號偵查卷宗以及臺南縣警察局善化分局南縣善警偵字第0960016069號偵查卷宗審核無誤，而原告並未主張被告梁政宗、丙○○○承租系爭土地有土地法第103條規定之情形，則被告等有使用系崩土地之權源，應可認定。
⑵、揆諸上開最高法院判決之意旨，被告梁政宗、丙○○○繼續
占有系爭土地，尚難指為無權占有。被告既非無權占有，原告依民法第767條規定請求被告梁政宗、丙○○○請求返還系爭土地，為無理由。
３、綜上所述，被告梁政宗、丙○○○應得之補償費既未經提存，且原告亦非系爭建物之所有人或有事實上處分權之人，被告梁政宗、丙○○○繼續占有系爭土地，依前開所述，尚難指為無權占有，原告依民法第767條規定行使所有物返還請求權，請求被告梁政宗、丙○○○拆除系爭房屋並交還土地，為無理由，應予駁回。
㈤、關於請求返還相當於租金之不當得利部份：本件原告主張依民法第179條規定請求相當於租金之利益，惟查：被告梁政宗、丙○○○確自85年起即已承租占用系爭土地，並非無權占有，且依前所述，被告梁政宗、丙○○○就系爭土地本於租賃關係繼續使用中，亦未經原告主張已經合法終止，因之，原告本於民法第179條不當得利之規定，請求被告等返還相當於租金之不當得利部份，為無理由，應予駁回。
㈥、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 98 年 8 月 13 日
民事第一庭 法 官 曾鴻銘以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 8 月 13 日
書 記 官 盧昱蓁