臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第302號原 告 丙○○訴訟代理人 鄭世賢律師被 告 甲○○訴訟代理人 許世烜律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國97年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟參佰捌拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）按依農地重劃條例第5條規定： 「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：一、出租耕地之承租人。」，查系爭坐落臺南縣○○鄉○○○段3709、3710及3711地號土地係經農地重劃之耕地，其經鈞院民事執行處96年度執字第52437號返還借款強制執行事件執行， 由被告拍定，而原告係主張債務人乙○○即原系爭土地所有權人於民國95年1月10日起將系爭土地出租予原告， 並檢具租賃契約書正本及96年二期作農戶種稻及輪作、休耕申報書正本具狀向鈞院民事執行處聲請行使系爭土地之優先購買權，被告不服而聲明異議，鈞院命原告應於10日內起訴確認優先購買權之存在，合先敘明。
（二）次查，系爭3筆土地前係原告配偶（已歿）所有， 其逝世後由子女乙○○及黃宗賢繼承（楊宗賢所有之3709地號土地嗣後移轉予乙○○）， 後乙○○遂將上揭3筆土地出租予原告，租金為每分地每年新臺幣（下同）2,000元。
（三）又本件於強制執行查封程序債權人即新榮資產管理股份有限公司之代理人具狀表示「系爭土地為債務人之母自行種植稻米、無出租情事」。惟查，該債權人代理人並未實際詢問債務人乙○○、原告或左鄰右舍詳情，是上揭情事應不足為原告不利之認定。
（四）綜上所述， 原告與債務人乙○○就系爭3筆農地重劃之耕地確有簽定租賃契約，並由原告耕作，為此爰依農地重劃條例第5條第1款，提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就坐落臺南縣○○鄉○○○段○○○○○號、同段3710地號及同段3711地號土地3筆，權利範圍全部， 優先購買權存在。
二、被告則以：被告否認原告所提租賃契約書形式上之真正，且系爭3筆土地查封時，即由執行債權人調查陳報系爭3筆土地之使用狀況，已查明係由原告耕作，但無租賃關係。另拍賣公告亦已將上情記載，又未見債務人乙○○有任何異議，足見原告及債務人乙○○於拍定後，始提出有租賃關係之主張，顯然非實，應不足取。又原告請求傳訊之證人乙○○係本件實質上之利害關係人， 蓋因乙○○所有系爭3筆土地被鈞院拍賣，致其喪失所有權，料必係乙○○為阻擾被告得標，才會利用其母親即原告當人頭，冒充為承租人，事後訂虛偽之租約，再利用其母親名義為承租人向鈞院主張有優先購買權，企圖使土地不被賣出，該租約內容及日期均不實在，是若租約為真，為何不向公所登記其耕地租約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）訴外人乙○○所有坐落臺南縣○○鄉○○○段3709、同段3710、同段3711地號土地，位屬59年度大屯農地重劃區內，均為農地重劃條例稱之耕地。
（二）上開土地經訴外人新榮資產管理股份有限公司聲請以本院96年度執字第 52437號返還借款強制執行事件查封拍賣，嗣於97年1月22日由被告以總價2,206,000元得標。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其於為系爭3筆土地之承租人， 依農地重劃條例第5條第1項規定，於系爭3筆土地出售時， 其有優先購買權乙節，為被告所否認， 因此原告對系爭3筆土地是否有優先購買權之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險自得以對於被告之確認判決除去之，撥諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，應予准許，合先敘明。
五、上揭兩造不爭執之事項，業據原告提出土地登記第二類謄本3份為證（見本院卷第12頁至第14頁）， 並有臺南縣政府97年3月14日府地重字第0970055613號函1份及檢送之地籍圖與重劃之規劃圖附卷（見本院卷第23頁至第25頁）可稽，復經本院依職權調閱本院 96年度執字第52437號返還借款強制執行事件卷宗查明屬實，自堪認屬實。惟原告主張其與訴外人乙○○就系爭3筆土地存有租賃關係，依農地重劃條第5條第1款之規定，於系爭3筆土地出售時，其有優先購買權乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告是否為系爭3筆土地之承租人？ 茲分述本院得心證之理由如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。 又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任 （最高法院48年台上字第887號判例參照）。再按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。被上訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證責任（最高法院83年度台上字第2405號判決意旨參照）。查本件原告起訴主張其為系爭3筆土地之承租人， 並請求確認其依農地重劃條例第5條第1款之規定， 於系爭3筆土地出售時，有優先購買權乙節，為被告所否認，依前揭法條規定、最高法院判例及判決意旨，自應由其就此等有利於己之事實負舉證責任。
（二）查訴外人新榮資產管理股份限公司，於96年8月1日以臺灣臺中地方法院 94年6月7日94執夏字第787號債權憑證為執行名義， 聲請查封拍賣訴外人乙○○所有系爭3筆土地，經本院以 96年度執字第52437號返還借款強制執行事件受理後，由本院書記官會同訴外人新榮資產管理股份限公司之代理人丁○○等人於96年8月22日至現場查封系爭3筆土地，並定96年12月11日行第一次拍賣程序，該拍賣公告於備註欄第八項載稱：「查封時，系爭土地上種有稻米，均為田地。據債權人代理人具狀稱，『系爭土地為債務人之母（按即原告丙○○）自行種稙稻米，無出租情事』。應買人請自行查證，拍定後，不點交」等語，該拍賣公告於96年11月19日合法送達原告及訴外人乙○○之戶籍址即臺南縣下營鄉大埤村大埤寮14號，並由原告收受。嗣第一次拍賣程序無人應買， 本院民事執行處另訂97年1月22日行第二次拍賣程序，並將載有上情之第二次拍賣公告於97年1月9日再合法送達原告及訴外人乙○○之前揭戶籍址，並由原告收受，後系爭3筆土地於97年1月22日第二次拍賣程序，由被告以總價2,206,000元最高標得標，原告則遲至97年1月28日始具民事聲請狀，並提出土地租賃契約書及96年2期作農戶種稻及輪作、休耕申報書，主張其為系爭3筆土地之承租人，依農地重劃條第5條第1款之規定，其享有優先購買權等情，業經本院依職權調閱本院96年度執字第52437號返還借款強制執行事件卷核閱屬實， 且為兩造所不爭，自堪認屬實，合先敘明。
（三）依上說明，可知原告及訴外人乙○○於96年11月19日合法收受本院民事執行處第一次拍賣公告後，應已知悉上揭拍賣公告已明確載稱「系爭土地為債務人之母（按即原告丙○○）自行種稙稻米，無出租情事」乙情，原告雖主張其並不識字（僅會書寫自己之姓名），且訴外人乙○○實際上並未住在臺南縣下營鄉大埤村大埤寮14號之戶籍址，惟其自陳與識字之子楊宗賢及媳婦同住，且於收到法院通知後，會打電話通知訴外人乙○○，並將法院之通知或資料轉寄給訴外人乙○○等語（見本院卷第70頁）；證人乙○○於本院97年4月7日言詞辯論期日復到庭結證：伊所有系爭3筆土地遭法院拍賣的事伊知道， 都是原告收到資料後打電話告訴伊，原告並會轉寄法院的資料給伊等語（見本院卷第69頁）。 綜此，原告及訴外人乙○○在系爭3筆土地於97年1月22日由被告拍定前， 應已明確知悉本院民事執行處之拍賣公告載稱：「系爭土地為債務人之母（按即原告丙○○）自行種稙稻米，無出租情事」乙節，是原告及訴外人乙○○於97年1月22日系爭3筆土地拍定前既已明知上情，卻未具狀或以其他方式爭執上揭拍賣公告之記載不實，並明確表示系爭3筆土地，早於95年1月10日即已出租與原告耕作使用，卻遲至97年1月28日系爭3筆土地拍定後始由原告具民事聲請狀，並提出土地租賃契約書及96年2期作農戶種稻及輪作休耕申報書，主張其為系爭3筆土地之承租人，依農地重劃條第5條第1款之規定，其享有優先購買權，顯與一般常情相違。 準此，原告是否確於95年1月10日即向訴外人乙○○， 承租系爭3筆土地耕作使用要非無疑。
（四）證人即原執行債權人新榮資產管理股份限公司之代理人丁○○於本院97年4月7日言詞辯論期日到庭結證：「（本院96年度執字第 52437號強制執行事件證人是否到場指封不動產？）是的．．．我在執行的現場沒有遇到任何債務人，我記得查封當天乙○○小姐有打手機給我，我問她如何知道我的手機號碼，她告訴我說是經由鑑價公司得知的，當時我有問乙○○對這塊土地有何看法，並問系爭土地使用情形，乙○○回答說她都不住在系爭土地附近，是住在外地，我問乙○○系爭土地是何人使用管理，她告訴我是媽媽在種植，印象中乙○○並沒有說有出租。我事後才依乙○○告訴我的情形寫壹份報告。」等語（見本院卷第65頁）；證人即原執行債權人新榮資產管理股份限公司之代理人鄧嘉慧於本院97年4月7日言詞辯論期日則到庭證稱：
： 「（該執行案件債權人96年8月呈報狀是你寫的？）是的，是我寫的。我是根據執行員丁○○先生的執行報告寫的，我沒有去現場，執行報告現在還在，我今日有帶來。」等語（見本院卷第64頁），並據證人鄧嘉慧提出鈺豐資產管理股份有限公司工作回覆單－指界1紙 （按係載稱系爭3筆土地由債務人家人母親種植稻子， 無出租他人）在卷（見本院卷第71頁）足憑，證人乙○○復證稱：伊確有打電話給證人丁○○， 證人丁○○係問伊系爭3筆土地現由何人耕作，伊係回答證人丁○○一直均由伊母親即原告在耕作等語（見本院卷第69頁），且系爭據證人鄧嘉慧96年8月民事陳報狀載稱系爭3筆土地為債務人母親自行種植稻米，無出租情事之拍賣公告， 既已明確載稱系爭3筆土地並無出租情事， 並為原告及訴外人乙○○於97年1月22日系爭3筆土地拍定前即已明知， 而未經原告及訴外人乙○○於97年1月22日系爭3筆土地拍定前具狀或以其他方式為爭執。綜此，應足認證人丁○○上揭證述為可採，自難認原告確於95年1月10日即向訴外人乙○○，承租系爭3筆土地耕作使用。
（五）證人乙○○於本院97年4月7日言詞辯論期日固到庭證稱：系爭3筆土地租賃契約之租金為每分地每年2,000元上下，租金是在原告農作物收成繳給農會，農會撥款下來後，如伊剛好返回臺南，原告就會交付伊租金，每年原告給付租金之時間不定，要視伊返回臺南的時間而定等語（見本院卷第68頁）；惟原告經本院依職權訊問後陳稱： 系爭3筆土地租賃契約之租金每分地每年2,000元，租金是在農曆6、7月休耕補助款下來之後，一次拿1萬多元給付給證人乙○○等語（見本院卷第67頁）， 核其二人所陳就系爭3筆土地租金之來源及租金交付之時間等陳述已明顯不一，其二人之陳述已難盡信。此外，原告及證人乙○○又無法提出原告確曾交付租金與證人乙○○之其他證據資料，而證人乙○○95年度復查無任何租賃所得資料，有證人乙○○之稅務電子閘門財產所得調件明細表1份存卷 （見本院卷第40頁至第43頁）可參，再參以前揭之說明，自難僅據前揭證人乙○○之證述，及原告在系爭3筆土地於97年1月22日拍定後， 始由原告所提出之土地租賃契約書及96年2期作農戶種稻及輪作、休耕申報書， 即遽認原告為系爭3筆土地之承租人。
六、綜上所述， 原告既不能證明其為系爭3筆土地之承租人。從而， 原告起訴主張其與訴外人乙○○就系爭3筆土地存有租賃關係，依農地重劃條第5條第1款之規定， 於系爭3筆土地出售時，其有優先購買權，並聲明請求：確認原告就坐落臺南縣○○鄉○○○段○○○○○號、同段3710地號及同段3711地號土地3筆，權利範圍全部，優先購買權存在， 即屬於法無據，應予駁回。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用即裁判費22,384元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之原告負擔。
八、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳金虎以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 5 日
書記官 朱小萍