臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第88號原 告 丁○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 黃瓈瑩律師被 告 戊○○
己○○上二人共同訴訟代理人 葉清華律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，經本院於民國98年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經乙○○等人仲介購買不動產土地，坐落臺南縣永康市
○○○段○○○○○○號等11筆，於民國（下同）96年2月8日在丙○○代書事務所簽訂不動產買賣合約書，依約給付新臺幣（下同）500,000元，但因買賣基地內有一筆國有地（三崁店段319-26地號），買方基於建築案開發考量要求被告先行申請基地鑑界測量，嗣後當地政機關測量人員及測量公司於基地指界測量當時及原告於當地實地查訪原告才發現被告隱瞞買賣標的物之嚴重瑕疵如下：
⒈三崁店段原為280-2地號，被告表示全部為建地（現變更
為280-13地號之部分實際為道路用地），及三崁店段原為318-9地號，被告表示為建地，現變更為280-12地號實際為農地。
⒉三崁店段原為318-5、318-9、318-11、280-2、280-3、
280-7、280-8、280-9、280-10、280-11等地號土地之全部或部分土在擋水牆之斜坡上及既成道路上。
⒊三崁店段原318-5及318-11地號土地上有無法遷移之大榕樹。
⒋鑑界當時居住附近之老先生亦向原、被告表示當地區域常
常成為淹水區，後經原告向當地及鄰地地主鍾陳美花調查買賣標的之本區域確實多年來為淹水區，鄰地地主鍾陳美花並表示，其兒時在當地成長，於大雨季節常常水深及膝，另當地里長陳河得曾經為水淹救災而生大病…等事實，且鄰系爭土地之斜坡亦是當地為水患之苦而築建之檔水長牆，被告於鑑界當時亦表示於系爭基地旁窪地，每逢下大雨時就會積水成湖。以上被告於系爭土地簽約前皆刻意隱瞞未合理讓原告於簽約前知悉，顯然違反誠信、公平，致讓原告陷於錯誤認定土地之價值，為此原告多次要求被告合理將土地價值減損部分降價貼補損失，但被告一再拖延推託不為協調，於96年6月7日被告來催告函要求給付尾款，原告於96年6月13日以存證信函告知被告要求就系爭土地減損價值之部分合理補償進行調解，原告再行給付價款，但原告於96年7月19日申請最新登記謄本，被告在系爭土地上未與原告釐清前，竟於96年6月25日將系爭土地與第三人（林明錦、江淑寶）簽約，並於96年7月10日移轉於訴外人林明錦、江淑寶名下登記完成，明顯違反公平原則，已無法履行不動產買賣合約，且不動產買賣合約書第
10 條載明：「…如甲方（被告戊○○、己○○）違約時，所收款項應於違約發生日起一星期內加倍退還乙方（原告）」，原告爰依不動產買賣合約書第10條請求被告損害賠償。
㈡兩造約定付款條件為：
⒈增值稅單核發後三日內支付2,500,000元。
⒉尾款9,000,000元於所有權移轉完畢日支付。
㈢按契約因可歸責受定金當事人之事由致不能履行時，該當事
人應加倍返還其所受之定金；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第249條第3項、第226條第1項定有明文。兩造於96年2月8日訂定不動產買賣合約書，原告已依約給付定金500,000元，嗣後發現買賣標的物有減少其價值之瑕疵，已可預見減少效用，而迭次委請仲介人聯繫被告出面協調解決之，被告均置之不理，迄至96年7月19日，原告申請土地謄本始發現被告在未與原告解除契約前，於96年6月25日與林明錦、江淑寶另訂買賣契約，並於96年7月10日完成登記手續，準此，兩造買賣標的物已屬給付不能，此乃可歸責於被告之事由，致不能履行給付，原告自可依民法第249條第3項規定請求加倍返還定金。
㈣對於被告答辯所為之陳述：
⒈雙方買賣標的物價值減少：
⑴原告等向被告購買臺南縣永康市○○○段等11筆土地，
被告提供臺南縣永康市公所使用分區證明書，其中280-2均為住宅區。
⑵事後280-2地號分割增加280-12、280-13，原告在96 年
4月14日自行向永康市公所聲請使用分區證明書，卻發現新增之280-12由住宅變成農業區；280-13○住○區○○道路用地。
⑶顯然該分割新增之土地項目，與被告提供原告之地目不
同，買賣標的為住宅區與○○○區○道路用地價值顯然不同，買賣標的顯有減少價值之瑕疵，原告依民法第354條請求減少價金，應屬合理。
⒉原告並無遲延給付價金：
⑴本件買賣契約第3條約定：「第2期款250萬元，於增值
稅單核發後3日內給付」，但至今該增值稅單尚未核發，原告尚無給付第二期之義務。
⑵第3期款則於被告「移轉所有權完畢日」支付尾款900萬
元，故被告尚未移轉所有權完畢，原告並無給付尾款900萬元價金之義務，雖雙方議定最後期限為96年4月30日前，但被告請求原告給付價金，亦負有辦理買賣標的物所有權移轉完畢之義務，否則原告無須交付尾款。⒊系爭土地簽約後土地先為合併，再為分割，最後結果住宅
區面積減少，土地總面積亦較簽約時減少，買賣標的物顯有價值及效用減少之瑕疵，又瑕疵擔保責任並不以可歸責於被告事由為必要，被告依法依負擔保責任，買賣標的物地目及面積嗣後均有變動，有地目變更及面積減少之土地，為簽約時之280-2、280-3、318-9、318-11等地號土地。其變動情形如下：
⑴於96年2月8日簽約時：
①280-2地號土地：面積1,564平方公尺（住宅區）。
②280-3地號土地：面積281平方公尺（住宅區）。
③318-9地號土地：面積9平方公尺（住宅區）。
④318-11地號土地：面積66平方公尺（住宅區）。
⑤以上住宅區土地面積共1920平方公尺。
⑵於96年2月14日，有280-2、280-3、318-9、318-11等地號土地合併。
①合併後地號為280-2土地；住宅區總面積為1,749平方
公尺，較之前住宅區總面積1,920平方公尺，減少171平方公尺。
②住宅用地280-3、318-9、318-11地號因合併而刪除。
⑶於96年4月10日合併後，有280-2地號土地又為分割。
①合併後有280-2地號土地又再分割，分割後地號為
280-2 、280-12、280-13。②分割後之280-2地號土地，面積為1,725平方公尺，地目為住宅區。
③分割後所新增之280-12地號土地，面積10平方公尺，地目為農業區。
④分割後所新增之280-13地號土地，面積為14平方公尺，地目為道路用地。
⑷綜上所述：
①買賣標的物住宅區用地（280-2、280-3、318-9、318-11）總面積本為1,920平方公尺。
②上開住宅區土地合併後（合併後之280-2地號土地）面積僅為1,749平方公尺。
③嗣後又將合併後住宅區土地（合併後之280-2地號土
地）再分割為三筆（280-2、280-12、280-13），僅280-2地號土地列為住宅區用地（面積1,725平方公尺；280-12地號土地（面積10平方公尺）改為農業用地；280-13地號土地（面積14平方公尺）改為道路用地。
④故合併後再分割，住宅區用地由買賣當時之1,920平
方公尺減為1,725平方公尺，住宅區用地減少之面積共195平方公尺。
⑤其餘買賣標的物，雖有土地合併情形，惟無地目及面積減少情形，故不予論述。
⒋被告答辯狀三稱，原告虛列農業區280-3及318-11地號土地為住宅區用地。
⑴被告委任之代書丙○○提供95年12月19日及96年1月22
日臺南縣永康市公所公文記載280-3及318-11地號土地均為住宅區用地（證物26），故在96年2月8日兩造簽訂時該2筆土地為住宅區用地無誤，原告並無虛列情事。
⑵兩造簽訂前：依證物16至證物19，兩造簽約前，即95
年12月地政機關土地謄本記載：280-2土地（面積為1564平方公尺）；280-3地號土地（面積為281平方公尺；被告提出之說明書面積錯誤）；218-9地號土地（面積為9平方公尺）；318-11地號土地（面積66平方公尺），以上3筆土地面積共1920平方公尺。
⑶96年2月14日土地地號進行合併：證物20土地異動清冊
，96年2月14日280-2土地與280-3、318-9、318-11 地號土地合併，合併後為280-2地號土地，280-3、318-9、318-11地號刪除，合併後面積1749平方公尺，短少171平方公尺。
⑷96年4月10日土地合併後進行分割：證物21土地異動清
冊，280-2地號土地在合併後，96年4月10日又進行分割，分割增加280-12（面積10平方公尺）、280-13（面積14平方公尺）地號土地，該2筆土地分別由住宅區用地改為農業及道路用地（證物27），280-2地號土地面積為1,725平方公尺，又減少24平方公尺。
㈤並聲明：⒈被告應賠償原告1,000,000元，並自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告二人均居住臺南縣佳里鎮，10年前房地產高漲時期，共
同投資1,900多萬元購買系爭土地11筆，一直閒置未加使用，延至96年1月，原告看好土地投資，即透過其訴外人劉賢達等三人及佳里之土地專業代書丙○○共四人仲介兩造正式同意買賣，乃於96年2月8日在丙○○代書事務所（臺南縣○里鎮○○街○○號）簽訂「不動產買賣合約書」，第1條載明買賣標的物為臺南縣永康市○○○段280-7、280-9、280-11、318-4、318-9、318-11、280-2、280-3、280-8、280-10，面積共2,234平方公尺（應有部分全部）。
㈡不動產買賣合約書第2條載明：「買賣價格雙方議定為1,200
萬元」「訂約同時乙方（原告）先付定金50萬元」；第三條：「殘餘款依約定辦法付清楚（一）第一次於96年2月9日給付10萬元；（二）增值稅單核發後3日內支付250萬元；（三）尾款900萬元於所有權移轉完畢日支付。雙方議定最後期限訂於96年4月30日前。」㈢原告依約給付定金50萬元交由土地代書丙○○轉交，優先扣
除10萬元仲介費（4人仲介平均每人25,000元）原告收到40萬元定金。
㈣因原告完全不遵守契約第3條最後付清買賣價金之期限96年4
月30日前，被告透過仲介代書聯絡付款均置之不理，不得已於96年6月4日被告寄出「催告書」，而原告卻找藉口拒絕，被告又於96年7月9日寄出「解除契約證明書」聲明買賣契約已合法解除並沒收定金50萬元。
㈤因原告早已表示不買也不付清價金，被告因原告之違約而依
契約第10條、民法第249條第2款沒收定金，原告不得請求返還，而兩造之買賣契約既已合法解除，雙方不受契約拘束，故有人要購買系爭土地，被告也就賣掉，這是被告正當合法權利之行使，與兩造間已解除之契約無關。
㈥對於原告主張所為之答辯：
⒈被告並無任何違約之事實存在，其沒收定金應屬有據：
⑴買賣契約第1條定明系爭土地（共11筆）之所有權買賣
，面積共2,234平方公尺應有部分全部，故96年2月8日簽定買賣契約時，被告卻有土地所有權可賣出，即無不能出賣土地之情節存在。
⑵買賣合約第2、3條定明買賣價金即定金500,000元，至
於餘款，雙方約定最後期限為96年4月30日前，申言之，買賣全部價金，應於96年4月30日前全部付清。
⑶買賣合約特別附註：「辦理所有權移轉前，乙方（即原
告開立尾款金額之本票交由甲方（即被告）收執」，但原告違約，拒絕交付價金，且超過雙方合意之96年4月30日最後付清價款期限。
⑷被告等待原告給付全部價金均遭拒絕，於96年6月4日寄
出催告書，催告限期付清全部價金，聲明逾期即逕行解除土地買賣契約，原告仍置之不理，為期慎重，於96年7月9日又寄出「解除契約聲明書」，故兩造之買賣土地契約早已解除契約而不存在，被告不受拘束，若有人願出價購買系爭土地，被告當然願意出賣，原告無權干涉。
⑸原告違約不付款，依兩造合意之買賣合約第10條前段約定、民法第249條第2款規定，被告當然沒收定金。
⒉原告於97年8月20日所提出民事準備狀之錯誤如下：
⑴虛列住宅區地號，就爭執之住宅區用地言，訂約前之住
宅區地號共3筆：280-2地號（面積1,564平方公尺，合
473.11坪）、280-8地號（面積24平方公尺，合7.2坪）、318-9地號（面積9平方公尺，合2.7坪），合計住宅區用地面積為1,597平方公尺，合483.01坪，原告將農業區280-3地號及318-11地號2筆虛列入住宅用地係錯誤。
⑵合併分割後之住宅用地為2筆，280-2地號（面積1,725
平方公尺，合521.81坪）及280-8地號（面積76平方公尺，合22.99坪），合併面積1,801平方公尺，合544.8坪。
⑶兩相比較合併分割後，住宅區面積增加204平方公尺，合61.79坪，對原告（買方）更有利。
⒊兩造單純就土地所有權為買賣，沒有買賣瑕疵問題，更無被告（賣方）違約之情形存在：
⑴依據96年2月8日兩造簽訂之買賣契約第1條寫明係11筆
土地，面積2,234平方公尺（應有部分全部），而合併分割前後，雖11筆土地變為8筆土地，但總面積仍然相同，沒有減少，即無標的物（買賣土地）之瑕疵存在。
⑵簽訂買賣契約時，賣方（被告）並未保證住宅區用地（
建築用地）多少，一切按政府法令規定去申請設計建築，此與地主（賣方）無關，地主有土地11筆現場存在，以所有權狀之土地為標的物，哪有瑕疵？⑶被告（賣方）有土地及約定面積辦理出賣，就無瑕疵擔
保之情形可言，至於土地未來如何使用？以及政府就出賣之系爭土地，應如何辦理合併分割，這是政府之土地法令強制規定，被告（賣方）無權干涉，一切只能依照法令規定辦理，此非被告之錯誤或違約，故原告有關瑕疵之主張，實無理由。
⑷原告（買方）只付定金50萬元，即不按契約件日期支付
買賣價款，此乃原告不爭之基本事實，又原告支付買賣定金後違約不付款，經催告手續又拒付，最後被告（賣方）依法依約辦理解除買賣契約，沒收原告訂約時所付之定金50萬元，完全合法有據。
㈦並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠本件購買不動產土地，坐落臺南縣永康市○○○段280-7地
號等11筆，面積2,234平方公尺（應有部分全部），並定有不動產買賣契約書，經合併分割後11筆土地變為8筆土地，但總面積仍然相同，沒有減少。
㈡地籍圖、使用分區資料、土地謄本均不爭執。
㈢臺南縣永康市公所核發，丙○○聲請之95年12月19日（95）
所都字第48424-1號簡便行文表部分計劃使用分區內容誤植。
㈣97年度偵字第54號不起訴處分書已不起訴處分確定。
㈤原告已交付500, 000元定金。
四、兩造爭點經本院整理後主要爭點如下：㈠原告得否主張同時履行抗辯？㈡原告有無遲延給付？㈢被告得否解除契約？
五、本院判斷：
（一）本件原告向被告購買坐落臺南縣永康市○○○段280-7、280-9、280-11、318-4、318-5、318-9、318-11、280-2、280-3、280-8、280-10地號等11筆土地，應有部份為全部，雙方議定買賣價金為12,000,000元，約定由原告（買方）交付被告（賣方）交付定金500,000元。雙方約定付款方式為：⑴第一次於96年2月9日由原告（買方）給付被告（賣方）100,000元；⑵增值稅單核發後3日內，由原告（買方）給付被告（賣方）2,500,000元；⑶尾款9,000,000元，於所有權移轉完畢日由原告（買方）交付予被告（賣方），雙方議定最後期限訂為96年4月30日前。原告逾期未給付，被告於96 年6月4日以催告書寄送原告，載明：「…支付尾款最後期限為96年4月30日，至今已逾壹個月…函請臺端於文到七日內能本諸誠信速將全部餘款支付予本人，逾期若仍置之不理，本人將逕行解除上揭土地買賣契約…」；原告於96年6月13 日以存證信函告知被告，載明：「…臺端於簽約時並未合理明確讓我方知悉致陷於誤判所簽約土地之價值。臺端來函催告書要求我方付餘款前，應將土地所減損價值之部分，合理讓我方接受，如否應將我方已付之價金全部退回以維誠信…」；被告又於96年7月9日以解除契約聲明書寄送原告，載明：「…依買賣契約第10條及相關法律規定再正式聲明已解除96年2月8日之不動產買賣契約，並沒收已付定金伍拾萬元…」。等情，兩造均不爭執，堪信為真實。
（二）本件要審酌者為：原告得否主張同時履行抗辯？原告有無遲延給付？被告得否解除契約？㈠按買賣之標的物如有瑕疵時，依民法第三百五十九條、第
三百六十條之規定，買受人固得對出賣人主張物之瑕疵之擔保責任，而為解除契約、減少價金或不履行之損害賠償之請求，未如買賣標的如有權利之瑕疵時，買受人得主張拒絕價金之交付。是於本件房屋之買賣，上訴人所主張之瑕疵縱屬存在，上訴人僅得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定，對被上訴人為請求，而不得主張拒絕價金之給付。況按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」（最高法院59年台上字第850號判例參照）而出賣人對買受人所負物之瑕疵擔保責任之債務，與買受人對出賣人所負之價金給付債務，並非具有對價之關係，買受人自不得以出賣人因買賣標的物之瑕疵，對買受人負有債務，而行使同時履行之抗辯。（最高法院83年度上字第1661號判決參照）㈡原告主張：系爭買賣標的物尚未交付，於危險移轉前，買
受人發現買賣標的物有瑕疵，得不為受領並拒絕支付價金，此際，物之交付與減少價金等應成立同時履行抗辯，故本件標的物尚未交付並存有瑕疵，原告本得拒絕支付價金，應無遲延給付價金事由。惟查，所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。（最高法院59年台上字第850號判例參照）本件出賣人對買受人所負物之瑕疵擔保責任之債務，與買受人對出賣人所負之價金給付債務，並非具有對價之關係，買受人自不得以出賣人因買賣標的物之瑕疵，對買受人負有債務，而行使同時履行之抗辯。（最高法院83年度上字第1661號判決參照），是原告主張本件物之交付與減少價金應成立同時履行抗辯，尚有誤會，不足採信。
㈢原告雖主張：並無遲延給付價金之情事，認本件買賣契約
第3條約定：「第二期款二百五十萬元，於增值稅單核發後三日內給付」，但至今該增值稅單尚未核發，原告尚無給付第二期之義務。惟查，證人丙○○即本件雙方之代書到院結證：「（對造是否有交付證件給你？）證人丙○○：確實沒有，乙○○所言與我利益相違背，所謂的利益就是我接到案子我希望趕快完成好取得代書的酬勞，不可能他有拿給我，我憑什麼理由擱置，我至少和丁○○聯絡過二次，我是跟丁○○聯絡，丁○○說公司還沒有決定要登記給誰，土地所有權人蘇先生也打過二次電話給我，一次說羅先生跟他說他受傷，我確定沒有收到任何他們要登記得資料。」（本院卷第276頁），「第二期款交付需要增值稅單下來才能交付，丁○○不交付證件，我沒有稅單，我和己○○打電話給丁○○，他不曉得什麼原因都不交付，他都不需要申請印鑑證明，只有身分證影本、印章我就可以申請稅單，交付證件是很簡單的事情。」（本院卷第277頁反面）基上所述，證人丙○○係代書，為獲取酬勞，自會請雙方儘早完成手續，以取得酬勞，從而渠之證言自得採信，原告不交付證件予代書，增值稅自無法核算，原告以增值稅未核算，拒不交付第二期款，顯無理由。又第三期款則於被告「移轉所有權完畢日」支付尾款九百萬元，被告委託之代書未接到原告之證件，致無法辦理移轉所有權，原告以未移轉土地所有權，故無給付尾款九百萬元價金之義務云云，依上所述，本件係可歸責予原告未交付證件，復未交付第二期款及尾款，被告抗辯：因原告完全不遵守契約第3條最後付清買賣價金之期限96年4月30日前，被告透過仲介代書聯絡付款均置之不理，不得已於96年6月4日被告寄出「催告書」原告找藉口拒絕，被告又於96年7月9日寄出「解除契約證明書」聲明買賣契約已合法解除並沒收定金50萬元，尚非無據。
㈣原告得否主張民法第226條？被告是否有給付不能之情事
？查本件買賣契約第1條定明系爭土地之所有權買賣，面積共2234平方公尺，應有部份為全部，被告確有系爭土地所有權，僅因土地合併致地目有部分變更，土地價值是否因而減損尚有爭執，此為兩造所不爭執，從而兩造96年2月8日簽訂買賣合約書時至被告於96年7月9日解除契約時，被告確有土地所有權可賣出，並無不能出賣系爭土地之情事，自無給付不能之事實。原告主張：被告無權解除契約，其逕將系爭買賣標的物所有權移轉第三人致契約無法繼續履行，顯有違約事由，原告爰依契約第10條請求被告加倍返還所收定金，顯不足採。
（三）綜上所述，本件足認係可歸責於原告之事由致給付遲延，被告自得解除契約。從而，原告依法解除契約，應屬有據。兩造契約既因可歸責於原告之事由，致契約無法履行，被告已依法解除契約，被告依兩造合意之買賣合約第10條前段約定、民法第249條第2款規定沒收定金，尚非無據，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金1,000,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴無理由，其假執行之聲請，因失所依附，並駁回之。
六、至於買賣標的物之價值有無減少？並非本件加倍返還定金所要審酌之因素，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 26 日
民事第二庭法 官 侯明正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 26 日
書記官 程欣怡