臺灣臺南地方法院民事判決 97年度重訴字第205號原 告 台南市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃紹文律師訴訟代理人 黃溫信律師訴訟代理人 徐美玉律師被 告 甲○訴訟代理人 楊丕銘律師複代理人 許世烜律師上列當事人間請求給付補償金事件，於民國98年10月6 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰陸拾貳萬壹仟陸佰貳拾參元，及自民國九十七年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用額新台幣柒萬肆仟壹佰捌拾元由被告負擔，其餘新台幣伍萬參仟柒佰壹拾陸元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張被告所有門牌號碼台南市○○路○○號地上建物（下稱系爭地上建物）坐落原告所有之台南市○區○○段6011地號土地（界段調整前為同市○○段○○○ ○號土地，下稱6011地號土地）。又被告所有門牌號碼台南市○○路○○號底層建物（下稱系爭底層建物，系爭地上及底層建物則合稱為系爭建物）坐落原告所有6011地號及台南市○○段○○○○○號土地（界段調整前為同市○○段○○○ ○號土地，下稱6000地號土地）。而於民國74年間，原告與訴外人吳文欽依臺灣省獎勵興辦公共設施辦法簽訂獎投契約，吳文欽據此乃以其擔任負責人之小東零售市場股份有限公司（下稱小東公司）名義申請獲准興建系爭建物，後小東公司復將系爭建物、6011、6000地號土地及小東超級市場（下稱小東市場）之經營權出讓，先後輾轉由訴外人穎裕股份有限公司（下稱穎裕公司）、邱文福、被告所取得。嗣於88年6 月17日，原告與被告訂立「台南市『公五』小東超級市場終止獎投契約及價購補償協議書」（下稱系爭協議），雙方終止獎投契約，並由原告向被告價購6011、6000地號土地，系爭土地均已於89年2 月14日移轉所有權登記予原告。依系爭協議約定，除系爭土地由原告價購外，關於系爭建物並未約定被告得繼續占有使用，被告應自行解決紛爭後拆除系爭建物，系爭底層建物則約定由原告於條件符合時予以價購補償，但因價購金額存有疑義，業經原告之上級機關函示在案，致此一協議條件無法成就，系爭底層建物之價購補償協議已無法成立及生效，原告已無價購給付之義務，被告曾訴請原告給付系爭底層建物之補償金，業經本院92年重訴更㈠字第2 號民事判決駁回，並先後經臺灣高等法院臺南分院94年度重上字第43號民事判決、最高法院96年度台上字第1715號民事裁定駁回被告之上訴確定（下稱系爭底層建物補償金訴訟），原告自無給付價款之義務。又因系爭建物係依獎投契約所興建，獎投契約既已終止，被告自應將原告所有之公共設施用地即6011、6000地號土地予以騰空返還。系爭協議係由74年間臺南市政府核准業者吳文欽於6000、6011地號公園預定地之地面層及地下層，分別興建臨時攤販集中場及小東市場，惟此與都市計畫公共設施用地多目標使用方案之精神相違，經內政部90年11月21日台90內營字第9015129 號函知原告，明示關於系爭建物於獎投契約終止後，應依臺灣省獎勵興辦公共設施辦法辦理，經原告實地勘查設施工程，被告並未依核定之投資計劃續辦第2 期工程，且系爭建物結構部分混凝土剝落、鋼筋侵蝕、水電設施損毀已不堪使用，且已無商機，經評估後不予保留，命被告自行拆除，故本件前已依法命被告拆除系爭建物，被告仍未拆除而繼續占用系爭土地，即無正當之法律權源。
另系爭底層建物以外之其他建物，亦係依臺灣省獎勵興辦公共設施設辦法所興建，獎投契約既已終止，即應予以騰空返還。故被告之系爭建物占有原告之系爭土地，並無法律上之原因，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還。而原告雖於89年2 月14日即取得系爭土地所有權，但期間價購系爭建物爭議不斷，經上級主管機關函告價購金額存有疑義，遂於91年12月12日以南市建公字第0000000000-0號函通知被告應無條件自行拆除系爭建物，被告既未拆除，而仍占用6011地號土地，原告自得請求被告於催告後之92年起至96年止，按6011地號土地申報地價百分之5 計算之相當於租金之不當得利，被告占用面積5997.5平方公尺，依此計算，被告應給付新台幣（下同）13,166,547元之不當得利予原告，為此依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：被告應給付原告13,166,547元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以兩造簽訂系爭協議，由原告向被告價購系爭土地及系爭底層建物，系爭土地已由原告價購，並於89年2 月14日移轉所有權登記完畢，而系爭底層建物則協議以1 億1,500萬元由原告向被告價購，其中百分之80（即9,200 萬元）約定經省政府釋示無疑後，由原告將該協議價購金額之預算經議會審查通過後20日內支付予被告，而其餘百分之20價金（即2,300 萬元），則於被告將系爭土地上未領有使用執照之違章建物即系爭地上建物拆除暨將地面部分完成公園綠化後，始由原告支付予被告。故被告係在原告業已給付百分之80之系爭底層建物價金後，始有將原告未價購之系爭地上建物拆除及完成公園綠化之義務，而原告迄未給付系爭底層建物價金，被告自無法履行上開義務。又依系爭協議第1 條約定，兩造既協議終止獎投契約，原告自不得再依獎投契約規定發函被告拆除系爭建物。再依契約標的不可分性之觀點言之，兩造間既已完成系爭協議之土地價購，原告不能割裂協議內容，認為系爭土地部分有效，系爭底層建物部分無效，並以內政部90年4 月3 日台90內0000000 號及90年11月21日台90內營字第9015129 號函文內容主張系爭底層建物協議價購金額非「釋示無疑」及系爭底層建物補償金訴訟遭駁回，即主張原告依系爭協議第4 條約定所應負之價金給付義務之給付條件不能成就，而要求被告給付占用系爭土地之不當得利。蓋系爭底層建物補償金訴訟僅認定其價購條件尚未成就，若依內政部函文以「建築物重建價格扣除建築物折舊額」重新計算價購金額，則原告依系爭協議所應負之系爭底層建物價金給付義務之給付條件仍有成就之可能，原告於購買系爭土地後，函告無法依系爭協議價購系爭底層建物，即要求被告拆除系爭建物，而於被告未依函示拆除後，即主張被告無權占用系爭土地，請求相當於不當得利之租金之行為，顯無理由等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）小東市場係原告先與訴外人吳文欽依據臺灣省獎勵興辦公共設施辦法規定訂立興辦臺南市小東超級市場契約書（即兩造所稱之獎投契約），在台南市○○段○○○ ○號（調整後為6000地號）、824 地號（調整後為6011地號）土地上興建市場，地上建物均有使用執照，一部分是依據一般建築執照所建造之系爭底層建物，建號是台南市○○段889建號，另一部分是依據臨時建造所建造之臨時建物，將來開闢公共設施時應拆除之建物，建號是東興段1004建號，嗣吳文欽及其他人組織小東公司，將小東市場的系爭建物、系爭土地及經營權轉讓給穎裕公司，穎裕公司再轉讓給邱文福，邱文福再轉讓給被告。嗣兩造於88年6 月17日訂立系爭協議，約定：兩造同意終止「公五」內小東超級市場獎投契約，系爭土地由原告以5 億2,813 萬848 元向被告購買，小東市場之建築物部分，原告僅就依臺灣省獎勵興建公共設施辦法合法申請建照，領有使用執照之系爭底層建物予以價購補償，其餘建物部分被告應自行解決紛爭後予以拆除。原告應價購補償之系爭底層建物含附屬建物面積，合計9026.34 平方公尺，其價購金額依系爭協議第
4 條約定，如依「台南市興辦公共工程拆遷建築改良物補償及救濟金發給辦法。」之中等價格計算為1 億1,939 萬6,815 元正，如依財團法人中國生產力中心「土地及建物時值勘估報告」之勘估金額為1 億1,687 萬2,434 元正，經兩造協議1 億1,500 萬元正，該協議價購金額由原告向省政府函請釋示無疑後，並將系爭底層建物價購預算經議會審查通過後20日內，支付百分之80價款予被告，被告並於收到該筆價款後20日內，於清償塗銷他項權利設定後，將建物產權移轉於原告，被告將前開所述應拆除之其餘建物部分完成拆除工作並將地面部分完成公園綠化後，原告再行支付其餘百分之20價款。並有兩造提出之台南市「公五」小東超級市場終止獎投契約及價購補償協議書，原告提出之台南市○區○○段6021、6023建號建物查詢資料，被告提出之興辦小東超級市場契約書、台南市○○路○○號底層、地上層建築執照、使用執照、所有權狀影本各1 件為證。
（二）原告已依系爭協議約定，給付系爭土地價金予被告，並於89年2 月14日辦理所有權移轉登記完畢。並有原告提出之台南市○區○○段6000、6011地號土地查詢資料各1 件為證。
（三）被告前依系爭協議第4 條約定，訴請原告給付系爭底層建物的補償金，先後經本院91年度重訴字第150 號裁定駁回原告之訴，嗣經被告提起抗告，經臺灣高等法院臺南分院以91年度抗字第388 號裁定廢棄原裁定發回本院更審，嗣經本院以92年度重訴更㈠字第2 號、臺灣高等法院臺南分院94年度重上字第43號民事判決分別駁回被告之訴與其假執行聲請及上訴，嗣再經最高法院96年度臺上字第1715號民事裁定駁回被告之上訴確定。並有原告提出之本院92年度重訴更㈠第2 號民事判決、最高法院96年度台上字第1715號民事裁定影本各1 件為證。
（四）被告所有之系爭底層建物佔用6011地號面積共5997.5平方公尺，6011地號土地於89的申報地價為每平方公尺8,340元，96年1 月起申報地價為每平方公尺9,000 元。並有原告提出之臺南市臺南地政事務所97年9 月22日臺南地所地字第0970008950號函、6011地號土地地價查詢資料影本各
1 件為證。
四、原告又主張被告已非6011地號土地之所有權人，且系爭底層建物之價購協議已無法成立及生效，原告並依內政部90年11月21日台90內營字第9015129 號函指示，依臺灣省獎勵興辦公共設施辦法，命被告自行拆除系爭建物，被告自92年起至96年止仍以系爭建物占用系爭土地，自屬無權占有等情，則為被告所否認，辯稱：被告係在原告給付系爭底層建物之百分之80價金後，始有將原告未價購之系爭地上建物拆除及完成公園綠化之義務，原告迄未給付系爭底層建物之價金，被告自無法履行上開義務，且依契約標的不可分性之觀點，兩造既已完成系爭土地之價購，原告自不得割裂主張系爭底層建物之價購協議無效及原告依系爭協議第4 條約定之價金給付條件不能成就，若依內政部函文以「建築物重建價格扣除建築物折舊額」重新計算價購金額，原告依系爭協議第4 條約定之價金給付條件仍有成就之可能，原告主張被告無權占用系爭土地而受有不當得利並無理由云云。惟查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實舉證之責任，為民事訴訟法第277 條前段所明定。是當事人占有他人之物而主張具有得以對抗所有人之合法權源者，就此項有利於己之事實主張，負有舉證之責。經查系爭土地既已由原告取得所有權，惟自原告取得所有權之89年2 月14日起，被告所有之系爭建物仍繼續占用系爭土地，原告並否認被告有權占用系爭土地，則被告就伊占有系爭土地有得以對抗原告之正當權源，自應負舉證之責。
（二）經查依系爭協議有關前述兩造不爭執事項（一）所示之協議內容，僅就兩造價購系爭土地及系爭底層建物之金額、給付方式，與被告應於何時拆除系爭底層建物以外之其他建物及將地面部分完成公園綠化等事項為約定，此外，並無隻字片語提及在原告尚未完成價購系爭底層建物之前，若系爭土地已由原告取得所有權時，系爭建物是否仍有權繼續使用系爭土地之事項為約定，有台南市「公五」小東超級市場終止獎投契約及價購補償協議書1 件在卷可稽，則依系爭協議第4 條約定，在原告尚未依約給付系爭底層建物之百分之80價金前，被告雖尚無將原告未價購之系爭地上建物拆除及完成公園綠化之義務，然此僅係原告何時可以依系爭協議約定請求被告履行契約之問題，尚難認為係被告所有之系爭建物在系爭土地移轉所有權給原告後，仍可繼續占用系爭土地之正當權源，被告僅因原告迄未給付系爭底層建物之價金，被告並無將原告未價購之系爭地上建物拆除及完成公園綠化之義務，即謂被告得依系爭協議第4 條約定有權占有系爭土地云云，顯然逾越兩造就系爭協議之約定範圍，尚屬無稽，不足採信。因此系爭協議第4 條約定之系爭底層建物之價購條件將來是否仍有成就之可能，核亦不得作為系爭建物占用系爭土地之正當權源，被告以原告價購系爭底層建物之給付條件仍有成就之可能為由，辯稱被告之系爭建物有權占用系爭土地云云，仍無可採。
（三）況查系爭底層建物補償金訴訟之歷審事實判決，均認定：省政府或內政部均係要原告本於職權予以核處，並非認系爭底層建物價購金額已妥適恰當，而無任何再斟酌之餘地。又原告於90年間再向內政部請示，復據內政部90年4 月
3 日台90內營字第9004652 號函示：「：：貴市興辦公共工程拆遷建築改良物補償及救濟金發給辦法有關補償標準之規定，係為執行都市計劃法第49條第1 項後段規定而訂定，其適用對象為依都市計劃法劃設之公共設施保留地上原有建築改良物；而非本案公共設施用地獎勵投資所興建之建築物；又上開都市計劃法所定之建築物補償標準為『重建價格』，亦與前述臺灣省獎勵興辦公共設施辦法所定之『資產重估價格』有別，不能混為一談。」、內政部復另以90年11月21日台90內營字第9015129 號函闡示：「：
：：臺灣省獎勵興辦公共設施辦法第18條第2 項所訂之『建築物資產重估價格』，應係指建築物之現值而言，應以建築物重建價格扣除建築物折舊額為準。」，故系爭協議中建物價購金額之計算基準於法令依據上顯有錯誤，原告亦曾於91年9 月5 日以南市建公字第0910063460號函向被告通知在案，內政部對系爭協議所定之系爭底層建物價購金額，已明白表示法令上之適用有錯誤，當非釋示無疑。系爭協議中關於付款之條件，已載明價購金額聲請釋示無疑為其停止條件之一，並為付款之先決條件，兩造顯已認知同意以上級機關之釋示無疑為付款之條件，原告據上開內政部之函示結果，告知被告系爭協議書第4 條中建物價購金額之給付先決條件，省政府釋示無疑未成就，乃事所當然，原告實未有故意使條件不成就拒不付款之情事。又依系爭協議第4 條約定，可知原告建物價購金額給付之條件，為省政府函請釋示無疑，並將建物價購預算送請議會審查通過。其中省政府函請釋示無疑之條件，更為建物價購預算送請議會審查通過之先決條件，現因凍省之故，原省政府業務交由內政部辦理，而內政部復已函覆系爭協議書中建物價購金額法令上之適用有誤，省政府函請釋示無疑之條件，顯未成就，則原告自無將系爭底層建物價購預算送請議會審查之理，是原告無故意阻礙「將建物價購預算送請議會審查通過」條件成就之情。故被告本於系爭協議第4 條之約定，先位請求原告給付被告9,200 萬元及法定利息，備位請求被被告應依系爭協議第4 條約定，將系爭土地上建築物之價購金額1 億1,500 萬元之預算，在該案判決確定後送交臺南市議會最近1 期會期審查，均無理由，不應准許等情，亦經本院依職權調閱系爭底層建物補償金訴訟全部卷宗查對無誤，並有原告提出之本院92年度重訴更㈠第2 號民事判決、最高法院96年度台上字第1715號民事裁定、內政部90年4 月3 日台90內營字第9004652號函、90年11月21日台90內營字第9015129 號函各1 件存卷足憑，並為被告所不爭執，則被告以台南市政府87年12月11日八七南市建農字第40554 號函、台灣省政府建設廳88年1 月5 日八七建四字第647758號函、內政部營建署88年2 月11日88營署都字第03294 號書函各1 件為證，主張系爭底層建物之價購條件仍有成就之可能云云，顯與前開內政部於90年所為之函示不符，仍無可採。
（四）被告既無法提出伊所有之系爭建物在系爭底層建物價購協議尚未成就前，有繼續占有系爭土地之合法權源，則被告以前開情詞抗辯伊有權占有系爭土地，均無可採。是系爭建物在原告告知被告無權使用系爭土地之時起，若被告仍繼續以系爭建物占用系爭土地，自屬無權占有。又查原告已於91年12月12日以臺南市政府南市建公字第0000000000-0號函通知被告應將系爭建物拆除乙節，有原告提出之該函文1 件存卷可查，被告對於伊已收受原告前開通知，亦不爭執，足見原告在91年12月間，即已將系爭建物無權使用系爭土地之情告知被告，則原告主張被告自92年1 月1日起至96年12月31日止，以系爭建物占用系爭土地，要屬無權占有，自屬有據，
五、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179 條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。經查被告既自92年1 月
1 日起迄今以系爭建物無權占有原告所有之系爭土地，有如前述，自係侵害原告之所有權，原告主張被告因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。是原告主張被告應依不當得利之法律關係，自92年1 月1 日起至96年12月31日止，給付原告5 年相當於租金之不當得利，自亦有據。
六、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。
亦有土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條可資參照。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，並有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。可知法律上就房屋及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。原告又主張被告之系爭建物占用6011地號土地共5997.5平方公尺，以6011地號土地之申報地價之百分之5 計算，被告自92年起至96年止，受有13,166,547元之不當得利，致原告受有同額之損害，應給付該不當得利予原告乙節，亦為被告所否認。經查被告所有之系爭底層建物佔用6011地號面積共5,997.5 平方公尺，6011地號土地於89的申報地價為每平方公尺8,340 元，96年1 月起申報地價為每平方公尺9,000 元，有如前述，惟系爭建物目前有一些攤販在使用，但非被告出租，那些攤販有成立自救會抗爭乙節，業據被告陳述在卷（見本院98年10月6 日言詞辯論筆錄），且為原告所不爭執，足見被告以系爭建物占用6011地號土地之利益不高，是參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌6011地號土地為公園公共設施用地，被告使用該土地之經濟效益不高，所受利益不多等情狀，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應按被告無權占有6011地號土地面積之前開申報總價之年息百分之3 為適當，被告雖對於原告請求按該土地之申報地價之年息百分之5 計算乙節不為爭執，然此與被告使用6011地號土地之利益顯不相當，被告亦一再辯稱伊無不當得利，自難因此認被告對原告請求之不當得利金額毫無爭執，原告請求按6011地號土地遭被告占用面積之申報地價之年息百分之5 計算被告之不當得利，尚無可採。則依系爭建物占用6011地號土地面積共5,997.5平方公尺，6011地號土地自92年起至95年止之申報地價每平方公尺8,340 元，及96年度之申報地價每平方公尺9,000 元，按年息百分之3 計算之結果，被告共受有7,621,623 元（計算式：5,997.5 ×8,34 0×0.03×4 ＋5,997.5 ×9,000×0.03×1 ＝7,621,623 ）之不當得利，致原告受有同額之損害，原告主張被告受有7,621,623 元之不當得利，要屬可採，超過此數額之不當得利，則屬無稽。從而原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自92年1 月1 日起至96年12月31日止相當於租金之不當得利共7,621,623 元，及自起訴狀繕本（即本件支付命令聲請狀繕本）送達翌日即97年7 月4日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，其逾範圍之請求，為無理由，不應准許。
七、再按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第79條分別定有明文。本件訴訟費用額即為第一審裁判費127,896 元，經核原告之訴為一部勝訴、一部敗訴，本院審酌原告勝訴部分7,621,623 元占其請求金額13,166,547元之比例約百分之58，因認本件訴訟費用額應由被告負擔百分之58即74,180元（小數點以下四捨五入，下同），餘53,716元由原告負擔，爰依上開規定依職權確定本件訴訟費用額如主文第3 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日
民事第三庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並以繕本逕送他造，及按上訴標的金額繳納上訴費用。
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日
書記官 楊建新