臺灣臺南地方法院民事判決 98年度簡上字第133號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 乙○○上列當事人間請求交付停車位事件，上訴人對於中華民國98年6月25日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭98年度南簡字第424號第一審判決提起上訴，經本院於99年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟捌佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：㈠上訴人於民國88年5 月26日向訴外人陳林金子購買西門永福
大樓(以下簡稱永福大樓)中，門牌號碼臺南市○○街○巷○號2樓之產權（以下簡稱系爭房屋），而陳林金子於83年8月16日向起造人同工建設股份公司（以下簡稱同工建設）買受系爭房屋產權，依84年7月20日住戶汽、機車停放位置/住戶編號/住址對照表所載，2Ｅ停車位（以下簡稱系爭停車位）之管理使用權屬於系爭房屋之產權所有人，又系爭房屋產權自第一手同工建設移轉予第二手陳林金子，嗣後，陳林金子又移轉與上訴人，中問並未移轉予其他第三人，故系爭停車位當為陳林金子所有。被上訴人雖主張其於87年5 月28日向同工建設公司買受系爭車位，惟依卷內資料所示，87年5 月28日同工建設並非系爭車位之所有權人。縱認同工建設與被上訴人間有買賣契約，同工建設亦屬無權處分，其買賣系爭車位之行為應屬無效，況被上訴人所提之公證契約或繳交管理費之明細，並未註明係買賣系爭車位之產權或繳交系爭車位之管理費，故被上訴人空言主張其為系爭車位所有人，實屬無據。
㈡系爭停車位之產權，即共有部分地下持分萬分之95為上訴人
之前手陳林金子所有，且該停車位於被上訴人承購前，即已登記為陳林金子所有，除載明系爭車位為2Ｅ外，並就該特定位置基於使用權而取得。若同工公司事後有讓與被上訴人持分權，則其自應另給付被上訴人其他停車位，當不得將陳林金子所取得特定停車位之停車權予以剝奪或轉讓。又依永福大樓之規約，其上已載明系爭2Ｅ停車位為上訴人所有，非如原審所謂「係以應有部分推算使用面積」。故陳林金子本即擁有系爭停車位，並將之一併出售予上訴人，否則即無買賣地下共有持分之必要。
㈤依永福大樓所有權人應繳管理費清單所示，其僅記載被上訴
人係臺南市○○街○○號住戶，其繳交10.71坪車位管理費，每坪單價23元，每月繳交250元，每季繳交750元。經查臺南市○○街並無33號建物，且被上訴人並非永福大樓住戶，又每坪單價23元之管理費，係大樓店面住戶繳管理費之計算標準。被上訴人既非大樓住戶，當然不可能為店面住戶，其以每坪單價23元繳交管理費之依據何在，顯屬可議。又該清單只括號註明被上訴人繳交之費用為車位費用，並未表明為系爭車位，被上訴人主張其繳交者為系爭停車位管理費，自不足採。
㈥再依永福大樓繳交管理費清單所示，系爭房屋所有人自85年
即開始繳交管理費，該管理費係包含系爭停車位。上訴人於88年5 月26日買受系爭房屋後，均有繳交含系爭停車位之管理費。就89年1 月9日及同年3月30日之永福大樓住戶收繳管理費清單所示，上訴人仍列於繳交含系爭停車位管理費之名單中，而被上訴人於前開繳費清單中均未出現其名字，可見被上訴人主張其於87年5 月28日已買受系爭停車位，且有繳交管理費，顯與卷證資料不符，應非事實。
㈦又上訴人之所以至98 年2月方對被上訴人依法提出交付系爭
停車位之請求，係因上訴人與夫婿均從事教職工作，平日工作繁忙，又須接送小孩，且當時上訴人家中僅有一輛自小客車，尚無迫切需要使用系爭停車位。又被上訴人留存之住址府緯街33號根本找不到此門牌號碼，直至上訴人夫婿退休後開始查訪無權占用系爭停車位之被上訴人，於確認被上訴人之身分、住址後，上訴人始依法對被上訴人提出返還停車位之請求，本件上訴人係本於民法767 條之所有物返還請求權，應無罹於時效之問題。
㈧綜上，被上訴人於買賣系爭停車位時，即已知悉非本棟建物
之所有人，不得購買停車位，縱認被上訴人有向同工建設公司購買停車位之持分，亦不得據此認為被上訴人已取得系爭停車位之所有權或使用權，原審認事用法尚有不當，上訴人爰依法提起上訴等語。
㈨並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應將台南市○○區○○
段7783、7721建號之建物即門牌號碼臺南市○○街○巷○號底一層內之地下室，就地下二樓2Ｅ停車位交付予上訴人。3.被上訴人應自93年3月1日起至交還系爭停車位之日止，按月給付上訴人2,500元。
二、被上訴人主張：㈠被上訴人係於87年向同工建設公司購買系爭停車位，被上訴
人已使用8 年，雖被上訴人非西門永福大樓之住戶，因被上訴人有停車問題，即向同工建設詢問可否購買停車位。又被上訴人於購買系爭停車位後，除有系爭停車位之土地及建物權狀、停車證外，被上訴人每年每月均有繳交稅捐及管理費。又被上訴人於87年間購買系爭停車位後，雖上訴人之前手即陳林金子、陳惠郎已住於臺南市○○街○巷○號2 樓，惟被上訴人已使用系爭停車位。若被上訴人確有佔用系爭停車位者，陳惠郎應會質疑被上訴人有侵占系爭停車位之情事。
㈡又被上訴人確實曾支付500,000 元購買系爭停車位，並已辦
理過戶，被上訴人有購買系爭停車位時繳交之規費、代書費收據為證。當初同工建設之尤先生稱系爭大樓尚有剩餘之停車位，雖剩餘之停車位仍掛在公司股東名下，惟該停車位仍係公司所有，其於徵詢其他住戶之意願後，因無人願意購買，被上訴人方向同工建設公司購買系爭停車位。
㈢按被上訴人雖知系爭大樓有住戶汽、機車停車位置及住戶編
號住址對照表，惟因被上訴人非系爭大樓之住戶，且被上訴人確實已付款購買系爭停車位，買賣契約亦經公證，故被上訴人並未要求更正該對照表等語，資為抗辯。
㈣並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人係於88年5 月26日向訴外人陳林金子購買臺南市○區
○○段○○○○○○號、同段80-18地號（調整後為南寧段6014-3、6014-27）暨地上建物7721、7783 建號之建物即門牌號碼：臺南市○○街○巷○號2 樓（權利範圍全部）及臺南市○○街○巷l號底一層（應有部分萬分之337 ，以下簡稱系爭建物）。
㈡被上訴人係於87年5 月28日向訴外人同工建設及買新景買受
同上80-44及80-18地號應有部分各萬分之1及20 ，及向訴外人同工建設購買建號7783號即建物門牌臺南市○○街○巷○號底一層（應有部分萬分之702 ），同工建設並交付載有「本車位2Ｅ於民國87年5月28日由府緯街10號所有權人：同工建設售讓給張瑞容」停放位置\住戶編號\住址對照表，被上訴人自購買上開建物後即使用系爭2Ｅ停車位迄今。
㈢系爭停車位所屬之永福大樓共有前後二棟大樓，系爭停車位
係位於前棟大樓，被上訴人非該大樓之住戶，被上訴人有繳納過車位管理費予管理委員會。
㈣系爭大樓規約所附之停放位置\住戶編號\住址對照表上記載，系爭2Ｅ停車位之住址為臺南市○○街○巷○號2樓。
四、得心證理由：上訴人主張被上訴人就系爭停車位並無使用權或所有權，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是厥為本件爭點者為：
（一）上訴人就系爭停車位是否有使用權？（二）上訴人得否請求被上訴人返還系爭停車位，併請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利？經查：
㈠按區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依
下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。又區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，修正前之土地登記規則第75條、第76條定有明文。據此可知如具備「依使用執照記載非屬共同使用性質」及「已編列門牌」二項要件，則管理員室亦可申請單獨編列建號而辦理保存登記為個人私有。查本件被上訴人與他人所共有之臺南市○○區○○段7783建號、用途為管理員室之建物，建物門牌為臺南市○○街○巷○號底一層，且建物謄本上亦無共同使用部分之註記，揆諸上揭法規意旨，該管理員室即得登記為專有部分，而被上訴人既為永福大樓管理員室此一專有部分所有權之分別共有人之一，被上訴人本得購買屬於永福大樓共用部分之系爭停車位，並無上訴人所主張被上訴人非永福大樓專有部分所有權人，而不得購買永福大樓共用部分使用權之情形，至公寓大廈管理條例第4條第2項之規定係為避免公寓大廈專有部分與共用部分分別移轉或設定負擔，造成專有部分所有權人不得使用共用部分，使得專有部分經濟效用無法發揮之尷尬情況，核與本件案情無涉，上訴人此部之主張並無理由。
㈡再查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。查被上訴人係於87年5月28日向訴外人同工建設及買新景買受同上80-44及80-18地號應有部分各萬分之1 及20，及向訴外人同工建設購買建號7783號即建物門牌臺南市○○街○巷○號底一層（應有部分萬分之702），同工建設並交付載有「本車位2Ｅ於民國87年5月28 日由府緯街10號所有權人：同工建設售讓給張瑞（應係端之誤載）容」停放位置\住戶編號\住址對照表（按即停車位證明），該對照表上同工建設之印文與上訴人所提出之對照表印文相符，而其時點早於上訴人向陳林金子購買臺南市○○街○巷○號2 樓建物之時點，且上訴人所提之對照表2E停車位上僅有住址之記載，並無使用權人之姓名，而被上訴人所提之之對照表上則用紅線將停車位之使用權人姓名拉到旁邊空白處註記，易言之，對照表住址之記載與真正使用權人間未必名實相符，再參酌被上訴人自87年5 月28日起，即因購買前揭管理室應有部分而繳納管理費及房屋稅，復觀上訴人與前手陳林金子之買賣契約書內，亦未記載前手陳林金子之共同使用部分包括系爭停車位在內，另徵之被上訴人並非永福大樓住戶，其購買永福大樓管理室應有部分之真意，應在於取得系爭停車位之使用權源，否則該買賣行為對被上訴人並無任何經濟效用等情事，足認被上訴人取得系爭停車位使用權在先，尚無從推論上訴人買賣取得系爭房地之共同使用部分後，即當然取得系爭停車位之使用權，亦難以永福大樓前棟汽車停放位置\住戶編號\住址對照表上系爭停車位上之住址記載為上訴人有利之認定。
2.再證人甲○○到庭證稱系爭停車位是當初公司賣剩的停車位，只是掛名在股東住址下，至於剩餘停車位則交由股東自行分配，但停車位之真正使用人嗣後都有用紅線拉到左邊註記，系爭車位係由伊代理同工建設公司賣給被上訴人的等語，核與被上訴人所提出之永福大樓住戶汽、機車停放位置\住戶編號\住址對照表之記載相符，堪信為真實，足證被上訴人於87年時，確實因買賣而取得系爭停車位之使用權，雖證人蔡幸宏證稱伊係同工建設之股東，因而分配到3 個停車位，況且系爭停車位若要出售，為何未如同工建設其他建案「大國學苑」，將停車位列為報稅標的等語，惟證人蔡幸宏所分配到編號4E之停車位，恰係證人甲○○證稱同工建設所剩餘，分配登記到股東名下之停車位，證人蔡幸宏選擇保留4E停車位自行使用亦未可知，是證人甲○○、蔡幸宏之證言尚難認有衝突之處，況且大國學苑與永福大樓係不同之建案，兩者報稅資料自難比附援引，再者同工建設未將系爭停車位列為報稅標的之可能原因多端，無法遽認同工建設並無停車位出售之情形。
3.又證人甲○○亦證稱：當初上訴人買房子時，並未帶上訴人去看位於前棟之停車位，因上訴人只分配到兩個停車位，並非三個停車位等情，上訴人亦不否認其向陳林金子買受系爭房地時，出賣人並未帶伊去看系爭2E停車位等語，按停車位之有無及位置對買受人而言屬重要事項，然上訴人並未要求出賣人確認或交付憑證，有違常情，此外上訴人對其因買受系爭房屋而取得停車位之使用權一情並未積極舉證以其實說，其主張對系爭2E停車位有使用權云云，自難憑採。
㈢末按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有
人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而默示之意思表示，通常係指可推斷的意思表示。所謂可推斷的意思表示，通常在於表意人不使用語言或文字，而使用其他某種具有特定的、法律行為意義上的符號。此符號所代表之意義可源於約定，或者更經常地源自於交易習慣。是以，默示之意思表示並非單純的沉默，仍須依照表意人之行為或其他足以辨識其真意之外在情狀為斷，以間接推知行為人之意思。本件被上訴人自87年5 月起即開始使用系爭停車位，且該行為客觀上並無不能分辨之情形，被上訴人並有繳納永福大樓之管理費及房屋稅，尤有甚者，永福大樓前棟汽車停放位置\住戶編號\住址對照表自84年7 月20日即已存在，為何上訴人買受系爭建物6 年後，才向被上訴人表明其停車位遭無權占用之意？況上訴人對於系爭停車位有專用權一節，未能舉證以實其說，揆諸上揭說明，應足認被上訴人與臺南市○○街○巷○號底一層其餘分別共有人之間，已成立一默示之分管契約，容許被上訴人使用系爭停車位，故被上訴人就系爭停車位使用應有法律上權源。
㈣綜上被上訴人就系爭停車位既有使用權源，自無庸返還系爭
停車位與上訴人，亦無給付相當於租金之不當利益與上訴人之義務。
五、綜上所述，上訴人依民法第767 條及分管契約之法律關係主張被上訴人應返還系爭停車位與上訴人並應給付上訴人相當於租金之不當利益等請求，即無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與本判決所得之心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第78條分別定有明文，本件上訴人之上訴為無理由，本院爰依職權酌定本件訴訟費用4,800元，由上訴人負擔如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 11 日
民事第三庭審判長 法 官 杭起鶴
法 官 蘇正賢法 官 周素秋以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 11 日
書記官 洪浩容