臺灣臺南地方法院民事判決 98年度簡上字第141號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 力興資產管理股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○
甲○○被上訴人 己○○上列當事人間第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國98年6月29日本院臺南簡易庭98年度南簡字第313號第一審判決提起上訴，經本院於99年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人己○○經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人於原審起訴及本院主張：㈠上訴人因營業需要，於民國85年6月間以新臺幣（下同）
470,000元向被上訴人己○○買受坐落臺南市○○區○○段○○○ ○號土地上之貨櫃屋，門牌號碼○○○區○○街○○○號，於85年至88年間出租予他人經營統一檳榔攤，其後於93年間加以整修興建，四周及屋頂以浪板加強圍築並復水復電（下稱系爭建物），並出租予他人經營熱城檳榔攤，惟因系爭建物未辦理保存登記，故以訴外人己○○之名義申請設立戶籍，然其後上訴人已於95年間申請變更起造人名義為上訴人，是以系爭建物為上訴人所有，被上訴人為訴外人己○○之債權人，就上訴人所有之系爭建物無權查封拍賣，惟被上訴人竟以系爭建物為訴外人己○○所有，聲請查封拍賣，經本院以96年度執字第89993號強制執行事件以新臺幣（下同）104,000元拍定在案，上訴人爰依強制執行法第15條之規定提起第三人異議之訴，並於原審聲明：本院96年度執字第89993號強制執行事件中，執行拍賣坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上同段2028號建號之未保存登記建物（即系爭建物）所得拍賣款104,000元，應分配發還上訴人。原審為上訴人敗訴之判決。
㈡上訴人買受系爭建物時僅為貨櫃屋，前經系爭建物坐落土地
所有權人之債權人聲請假扣押，本院查封人員固於87年10月
17 日查封筆錄記載土地為空地，惟應係到場執行查封時，查封人員見貨櫃屋殘破，而未予翔實記載，實則貨櫃屋早於
87 年10月17日查封前即已存在，且為上訴人所有。原判決認定系爭地上物非原告所有，顯屬違誤。
㈢並聲明：⑴原判決廢棄；⑵本院96年度執字第89993號強制
執行事件，就坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上之同段2028建號未保存登記建物之拍賣款104,000元，應分配發還上訴人；⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人力興資產管理股份有限公司則以：㈠上訴人雖提出其與被上訴人己○○於85年6月1日簽訂之不動
產買賣契約書，主張其與被上訴人己○○就系爭物謂有買賣契約存在云云。惟上訴人提出之不動產買賣契約書，係屬偽造，目的在妨礙被上訴人力興資產管理股份有限公司所為之強制執行，其理由如下：
⑴自上開買賣契約內容觀之，上訴人既主張其向被上訴人己○
○購買系爭建物時，僅為貨櫃屋，嗣後始加蓋浪板、固定四周及屋頂並復水復電，則理應於簽訂不動產買賣契約書時記載「貨櫃屋」，方符實況。惟其於建築改良物標示欄位卻係載「鐵骨（未保存）」，顯係按加蓋整修後之態樣而為記載，與簽約當時之建物狀態不符；復依臺南市中西區戶政事務所函覆內容所示：「本所並無康樂街199號現有門牌資料」，依常理而言，買賣無門牌標示之建物，為特定所買賣之建物，應會以「康樂段325地號土地上」、「鄰康樂街197號」等方式記載，惟上訴人所提出之買賣契約書，其建築改良物標示卻刻意書寫未實際設立之門牌號碼199號，顯不合於常情；上訴人復主張因被上訴人己○○對其負有債務，經協議債務抵償後，乃以470,000元向其承受系爭建物等語。惟自上開不動產契約書第11條其他約定事項及交款備忘錄之內容觀之，卻無任何有關該交易最重要之事實，亦即以價金抵償債務之記載。又被上訴人己○○於未記載以價金抵償債務之情形下，貿然出售並交付系爭建物，倘上訴人未守信言，再次向被上訴人己○○追討債務，被上訴人己○○豈不有遭上訴人催討債務之可能，況上訴人自始至終均未能提出買賣價款之資金流向，上訴人所言漏洞百出，殊難採信；另上開買賣契約書之當事人欄位所載之手機號碼首5碼「09317」、「09277」分別為泛亞電信公司及和信電訊公司之門號，惟泛亞電信公司及和信電信公司係分別於85年6月27日、86年7月8日登記設立開辦電信通訊業務，然上訴人與被上訴人己○○卻於泛亞電信公司及和信電信公司設立前之85年6月1日即申辦使用「未來手機門號」，並記載於上開買賣契約，亦足稽上開買賣契約係出於偽造。況「09277」、「09317」之門號，並非和信電信公司及泛亞電信公司設立初始即已釋出，提供一般民眾申辦使用。
⑵自時間順序言，按公文程式條例第7條規定，書寫方式由直
書改為橫書，係自94年1月1日施行，故於94年1月1日前，民間所擬定之契約範本，幾參照公文書格式製作，以為直書為常態，橫書甚為少見。然上訴人提出之上開買賣契約書卻為橫書，顯與事理常態不符；復依財政部臺灣省南區國稅區臺南市分局函覆「於89年3月8日至92年11月6日設有統一檳榔商號（統一編號：00000000)」，臺南市稅務局函覆「本案房屋起課於93年4月，納稅義務人為使用人己○○、李慶煌等2人」等情所示，上訴人倘於85年買受系爭建物，嗣並出租予統一檳榔，直至92年間結束營業，則系爭建物自93年4月起課，豈會由被上訴人己○○以使用人之身分，任納稅義務人之理？足稽上訴人所述不實，與經驗法則殊有未合；再上訴人既主張其於85年買受系爭建物，卻遲至95年3月份間始至稅捐稽徵處辦理房屋稅籍登記。上訴人雖於98年11月4日庭期中陳述，期間是為裝修系爭建物，工項多以加蓋浪板固定建集物四周及屋頂等工程云云，然簡單之裝修工程及申報稅籍之事，竟需長達10年之久，顯非通常之情。
㈡按不動產之物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文；房屋納稅義務人，並非為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院40年台上字第126號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之繳納義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人（最高法院70年台上字第3760號判例參照）；房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐機關申請變更納稅義務人之名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權爭訟客體（最高法院79年台上字第875號判決參照）；按強制執行第15條所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指就執行標的有所有權、典權、留置權或質權存在情形之一者而言，本件系爭土地上訴人既未完成登記，取得所有權，又未提出伊就系爭土地有典權、質權或留置權存在之證據，則上訴人即無提起第三人異議之訴之餘地，至上訴人謂伊已向原所有人邱繼埕等買受，已付清全部價金，縱令實在，亦僅對原所有人取得債權而已，在未完成所有權移轉登記完畢以前，仍難謂已取得所有權（最高法院70年台上字第2886號判決參照）；提起第三人異議之訴，須第三人就執行標的物有所有權等足以排除強制執行之權利者，始得為之，觀強制執行法第15條規定自明。
本件上訴人向訴外人繆光祥購買系爭房屋，固有公證買賣契約等件為證，但查不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。本件系爭房屋尚未辦理保存登記（建物所有權第一次登記），上訴人自無從取得所有權，即無排除強制執行之權利（最高法院69年台上字第3726號判決參照）。縱此不動產買賣契約係屬真實、上訴人為系爭建物之實際納稅義務人，然上訴人所取得者，僅係系爭建物之事實上處分權，究非系爭建物所有權人，揆諸上開規定，上訴人無排除強制執行或請求分配款之權利。
㈢又最高法院63年度第6次民庭庭推總會決議㈠：「民法第66
條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人」，上訴人縱有為系爭建物，加蓋浪板、固定建物四周及屋頂並申請復水復電，亦僅係對系爭建物從事簡單之修繕改良工作，而非新建建物，並不能原始取得所有權。上訴人為申請核課房屋稅稅籍，雖出具承諾書予稅務局，表示其為系爭建物起造人云云，然該承諾書僅屬行政權宜措施，並不當然發生物權變動效果。
㈣並聲明：⑴上訴駁回；⑵第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、被上訴人己○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⑴被上訴人力興資產管理股份有限公司於96年12月間，持本院
87年度執字第16761號、88年度執字第21220號、本院95年度促字第55503號支付命令及確定證明書，聲請向本院民事執行處聲請執行被上訴人即債務人己○○、訴外人李慶煌共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地，嗣於執行中追加執行上開土地上之未保存登記2028建號建物（即系爭建物），系爭建物經民事執行處於97年12月16日進行第二次拍賣無人應買，由被上訴人力興資產管理股份有限公司以最低拍賣價額104,000元承受。
⑵系爭建物拍定後，本院民事執行處尚未核發權利移轉證書，
上訴人於98年1月21日向執行處聲明異議並申請停止執行，本院民事執行處於98年2月19日做成分配表，但因上訴人供擔保停止執行，尚未實行分配。
㈡兩造爭執之事項：
⑴上訴人主張其買受未辦理保存登記之系爭建物，是否得提起
第三人異議之訴？⑵上訴人是否為未辦理保存登記之系爭建物之所有權人或事實
上處分權人？⑶上訴人對於未辦理保存登記之系爭建物之拍定款得否主張受
領分配？
六、上訴人主張其買受未辦理保存登記之系爭建物，是否得提起第三人異議之訴？㈠按違章建築雖得為交易之標的，但買受人無法因登記而取得
所有權，僅能取得事實上之處分權，如違章建築之出賣人利用無法登記之弱點，隨時對買受人主張所有權，則交易安全將無從確保，故「違章建築雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時隨意主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢將無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確定判決之法律上利益，應予駁回。」（參照最高法院48年臺上字第1812號判例、50年臺上字第1236號判例），是以違章建築之出賣人縱享有所有權，亦不得對於買受人之債權人提起第三人異議之訴。
㈡又買受人因購買違章建築而取得占有，按「違章建築之房屋
，原非債務人所有，而被執行法院誤予查封者，買受人因不能登記，自得代位原所有人提起異議之訴，若該房屋為債務人所有，買受人雖買受在先，亦無排除強制執行之權利。」（最高法院48年度台上字第209號判例參照），我國學者通說認：「（違章建築）前手之一為債務人者，例如甲將所有之違章建築輾轉出賣與乙丙丁戊，經甲、乙、丙、丁之任一債權人聲請查封者，因債務人為戊之前手，故戊不得代位提起第三人異議之訴。」（參見陳計男著，強制執行法釋論，2002年8月初版，第241頁）；學者少數說則認為：「原始建築人之債權人，若就買受人占有之違章建築物為查封者，買受人得本於所有權占有人地位，以第三人異議之訴排除強制執行。蓋原始建築人對於買受人已無任何權利可主張，更何況為原始建築人之債權人，若違章建築物原非債務人所有，而執行法院誤予查封者，買受人得獨立本其所有權占有人地位排斥強制執行。」（參見陳榮宗著，強制執行法，2002年10月修訂2版，第211頁）。依我國上開實務與學者通說，就買受違章建築而占有者得否提起第三人異議之訴所採之見解，可知原始建築人之債權人就違章建築為強制執行，買受人固不得提起第三人異議之訴，然參酌最高法院48年臺上字第1812號、50年臺上字第1236號判例見解，原始建築人既不得對於買受人主張所有權，則買受人之債權人就違章建築強制執行，原始建築人之債權人亦不得代位提起第三人異議之訴，如此，將形成「先執行先贏」之混亂現象。況違章建築拍賣所得價金尚未分配予債權人前，買受人得否請求債務人返還，如認買受人不得請求返還，則拍賣價金分配予債權人後尚有剩餘即須發還予債務人，惟原始建築人以外之前手並非違章建築之所有權人，執行法院何以將該剩餘款發還該前手？如認買受人得請求債務人返還拍賣價金，卻又認為買受人不得提起第三人異議之訴阻止違章建築之拍賣，理論上顯係前後矛盾。又債務人為原始建築人以外之前手，該前手之債權人聲請拍賣違章建築係屬拍賣第三人之物，拍賣所得價金之所有權並不歸屬於債務人，債權人如因受執行法院之分配而取得該價金之所有權，致第三人喪失拍賣價金之所有權，仍須對第三人負返還不當得利之義務，則禁止買受人對該前手之債權人提起第三人異議之訴，無法確保債權人得終局地受拍賣價金之分配，卻會衍生非債務人之財產無端被拍賣之弊病。綜上，學者通說見解認為執行標的物非債務人所有，占有人得提起第三人異議之訴，惟又認為買受人不得對於原始建築人以外前手之債權人提起第三人異議之訴，理論上顯然前後不能一致。是以違章建築之買受人如不能以占有為異議原因提起第三人異議之訴，顯然有違交易安全及公平原則。據此，本院認原始建築人之債權人，就買受人占有之違章建築為查封者，買受人應得本於所有權占有人地位，以第三人異議之訴排除強制執行。
㈢強制執行法第15條所定第三人異議之訴，以排除執行標的物
之強制執行為目的，故同條所謂強制執行程序終結，係指對於執行標的物之強制執行程序終結而言，對於執行標的物之強制執行程序，須進行至執行名義所載債權之全部或一部，因對於執行標的物之強制執行達其目的時始為終結（最高法院65年台上字第2920號判例意旨參照）。上訴人主張系爭建物原為訴外人己○○所有之貨櫃屋，其於85年6月向訴外人己○○購買後，於93年間整修興建，四周及屋頂以浪板加強圍築並復水復電之未辦理保存登記建物（即違章建築）；被告於96年12月14日以執行債權人之名義，聲請本院以96年度執字第89993號給付借款強制執行事件，對於債務人即訴外人己○○之財產強制執行，本院執行書記官於97年6月16日執行查封訴外人己○○之財產時，被告聲請一併查封系爭建物，嗣經拍定後，於分配期日前，原告聲明異議等情，業據本院依職權調閱本院96年度執字第89993 號給付借款強制執行事件核閱屬實，系爭建物原始建築人之債權人即被上訴人力興資產管理股份有限公司，乃係對於上訴人主張其所買受併占有之系爭建物向法院聲請強制執行及查封，而上訴人既主張未辦理保存登記之系爭建物為其所有，則揆諸前揭說明，並從形式上觀察，尚不能限制上訴人本於受讓系爭建物占有人之地位，提起第三人異議之訴，是以上訴人提起本件第三人異議之訴，程序上自屬合法。
七、上訴人是否為未辦理保存登記之系爭建物之所有權人或事實上處分權人？㈠上訴人主張系爭建物乃其於85年6月間向被告己○○所購買
云云，固據其於本院提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第40-41頁），惟為被上訴人力興資產管理股份有限公司否認上開買賣契約書之真正，按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段定有明文，上開買賣契約書為私文書，被上訴人力興資產管理股份有限公司對於其真正既有爭執，應由上訴人證明其為真正。上訴人僅於原審主張「以47萬元向被告己○○購買，因為當時己○○也有欠原告（即上訴人）錢，協議後以47萬元向他承售。」等語（見原審卷第12頁），惟未能就被上訴人己○○向上訴人借款47萬元，及以被上訴人己○○積欠之借款抵銷買賣價金一節，舉證以實其說，據此尚難認定上訴人提出之上開買賣契約書為真正。㈡況依上開買賣契約內容觀之，上訴人既主張其向被上訴人己
○○於85年6月間以47萬元抵銷借款方式購買系爭建物，衡情理彼等於簽訂上開買賣契約書時，理應載明買賣價金47萬元係以被上訴人己○○積欠上訴人之借款抵銷，始能釐清買受人即上訴人支付買賣價金之義務，然上開買賣契約就此支付買賣價金方式重要之點並未記載，顯與常情相悖，上開買賣契約是否真正，即屬可疑。又上開買賣契約建物標示欄位記載「鐵骨（未保存）」，核與上訴人主張其於85年6月購買時僅為貨櫃屋，嗣後於93年間始加蓋浪板、固定四周及屋頂等情明顯不符；且上開買賣契約書之出賣人及承買人欄填載之手機號碼首5碼分別為「09317」、「09271」，此號碼分別屬泛亞電信公司及和信電訊公司之門號，惟泛亞電信公司及和信電信公司分別於85年6月27日、86年7月8日始登記設立開辦電信通訊業務，此有行動通信服務編碼現況、經濟部商業司公司資料查詢附卷可考（見本院卷第136-138頁），然上訴人與被上訴人己○○竟於85年6月1日簽訂上開買賣契約書竟填載當時不存在之手機門號，復參酌上訴人之夫魏蒼輝為被上訴人己○○之子，亦即上訴人為被上訴人己○○之子媳，此有全戶除戶資料查詢結果附卷可參（見本院卷第118頁），且為上訴人所不爭執，上訴人與被上訴人己○○具有翁媳密切關係，堪認上開買賣契約應係上訴人與被上訴人己○○為排除系爭建物強制執行事後所虛偽杜撰。
㈢復按「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋
稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院40年台上字第126號判例參照），本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人」（最高法院70 年台上字第3760號判例意旨參照）。上訴人雖於原審提出系爭房屋之房屋稅收據，欲證明其為系爭建物之所有人乙節，惟查，「統一檳榔」獨資商號於89年3月8日申請設立登記，營業地址設在臺南市○○街○○○號1樓（即系爭建物），系爭建物自89年3月6日至92年11月6日設有「統一檳榔」商號，惟該商號已於92年11月6日辦理註銷登記，此有財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局98年10月7日南區國稅南市三字第0980052806號、98年11月17日南區國稅南市三字第0980060436號函附卷可憑（見本院卷第57、97頁）；又系爭建物之房屋稅係由臺南市稅務局自93年4月逕行設立房屋稅籍課稅，並以坐落基地之所有權人己○○、李慶煌為納稅義務人，其後上訴人於95年3月28日自行出具承諾書，陳述系爭建物為其本人僱工建造，其為原始建造人，並申請更正其為房屋稅之納稅義務人等情，此有臺南市稅務局98年10月6日南市稅房字第09800636160號、98年11月11日南市稅局字第09800715510號函在卷足參（見本院卷第49、96頁）；由上可知，系爭建物於93年4月起課房屋稅，係由稅捐機關依職權逕以坐落基地之所有權人己○○、李慶煌為納稅義務人，嗣經上訴人於2年後即95年3月始申請變更其為納稅義務人，若系爭建物確為上訴人早於85年6月向被上訴人己○○購得，何以遲於房屋稅起課2年後，始變更上訴人為納稅義務人，且依上開說明，房屋稅納稅義務人，亦非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，非即為房屋所有權之證明，自難僅憑上訴人自95年3月起為房屋稅繳款義務人即認定系爭建物為上訴人所有。
㈣又系爭建物坐落之土地即臺南市○○區○○段○○○○號土地
，前經上開土地共有人李慶煌之債權人即訴外人第一商業銀行北台南分行於87年間聲請假扣押（本院87年執全字第2287號），經本院民事執行處人員於87年10月17日到場執行查封，當時上開土地為空地，作為停車場使用；又經上開土地共有人己○○之債權人即訴外人中興商業銀行股份有限公司於88年間聲請假扣押（本院88年度執全字第2374號），經本院民事執行處於88年8月18日到場執行查封，當時上開土地為空地，作為停車場地等語，此經本院調閱本院87年執全字第2287號、88年度執全字第2374號假扣押卷宗核閱屬實，足認
87、88年間尚無系爭建物存在，上訴人主張其於85年6月向被上訴人己○○購買貨櫃屋，應係貨櫃屋殘破而為執行查封人員漏未記載云云，尚難採信。
㈤依上各節，可知上訴人並未向被上訴人己○○購買系爭建物
，上訴人自非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，上訴人對於未辦理保存登記之系爭建物之拍定款，無權主張受領分配。
八、綜上所述，上訴人主張其買受未辦理保存登記之系爭建物，程序上固得提起本件第三人異議之訴，惟上訴人不能證明其為未辦理保存登記之系爭建物之所有權人或事實上處分權人，其對於系爭建物之拍定款無權受領分配。從而，上訴人依據強制執行法第15條之規定，提起本件第三人異議之訴，訴請本院96年度執字第89993號強制執行事件，就坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上之同段2028建號未保存登記建物之拍賣款104,000元，應分配發還上訴人，洵非有據，不應准許；原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件第2審訴訟費用確定為1,665元（即第二審裁判費）應由敗訴之上訴人負擔，爰確定如主文第2項所示。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 林念祖
法 官 翁金緞法 官 張桂美以上正本證明與原本 無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
書記官 謝安青