臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第270號原 告 臺南縣麻豆鎮公所法定代理人 己○○訴訟代理人 楊丕銘律師被 告 丁○○○
甲○○丙○○戊○○共 同訴訟代理人 林祈福律師上列當事人間確認土地交換使用契約關係存在事件，經本院於民國99年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就臺南縣○○鎮○○段○○○○號、地目旱、面積二六九點七六平方公尺土地之交換使用契約法律關係存在。
訴訟費用新臺幣肆萬零陸佰拾陸元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。本件原告起訴時，係以丁○○○、甲○○、丙○○、戊○○及王正雄為被告，惟原告已於民國99年2月2日具狀撤回對王正雄之起訴，經本院於99年2月3日通知王正雄，其於99年2月5日收受送達後，未於10日內提出異議，此有本院送達證書在卷可稽，是依前開規定，原告對於王正雄之起訴視為同意撤回，先予敘明。
二、再按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。所謂法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺（最高法院96年台上字第2674號判決意旨參照）。
本件原告主張其對於被告所○○○鎮○○段○○○○號（下稱系爭土地）有土地交換使用契約之法律關係存在，並將系爭土地以三角交換方式，再將系爭土地與訴外人林大抄交換使用，惟為被告所否認，是因被告否認兩造間有土地交換使用契約之法律關係存在，致原告就系爭土地占有使用權之私法上地位有受侵害之危險，且此項危險或法律關係之不明確得以確認判決以予除去，原告依據民事訴訟法第247條第1項前段規定，提起本件確認之訴，即應認有確認利益，程序上並無不合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告與王水儀於39年4月20日簽訂契約書，雙方約定以原告
向他人租用面積1分9厘4毛7糸之新建市場用地，與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積4分0厘5毛5糸相互交換使用，交換使用期間為無限期。原告依上開土地交換使用契約書換得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積901.32坪之無限期使用權後，已於39年4月23日將其中部分面積之土地與郭茂寅所有之土地為無限期之交換使用，又於39年4月將其餘面積之土地（即王水儀之宅地）與林大抄所有○○○鎮○○段○○○○○號外4筆土地為未定期限之交換使用。嗣因原告原提供交換使用之租用土地其中有37.56坪未得租用以交付予王水儀，原告與王水儀乃於41年6 月27日重行簽訂兩份契約書，雙方約定以原告所租用或收買之土地面積537.76坪，與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積901.32坪交換使用，原告未能租用而交付予王水儀之37.56坪，則由原告另以向他人租用之市場用地面積19.26坪，及補付差額新臺幣（下同）2,330元，交換使用期間仍為無限期。林大抄遂基於上開三方土地交換使用之法律關係而取得王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積（即王水儀之宅地）之使用權，此部分土地其後因地段地號之輾轉變更而○○○鎮○○段○○○○號（即系爭土地），林大抄於取得系爭土地使用權後在其上建築鋼骨鐵皮屋頂之建物。
㈡林大抄死亡後，上開法律關係及權利義務由乙○○、林柱、
林象等人繼承。王水儀於58年10月15日死亡，系爭土地交換使用之法律關係由訴外人王正雄等人繼承，訴外人王正雄於64年7月17日以買賣為原因而取得其他持分，系爭土地全歸訴外人王正雄所有，系爭土地交換使用之法律關係由訴外人王正雄繼受。詎訴外人王正雄竟於72年2月28日將上開王水儀所有而輾轉經由原告交換予林大抄使用，並已由林大抄在其上建築房屋之系爭土地（面積269.76平方公尺）出售予被告。但被告向訴外人王正雄價購之系爭土地，自39年間起早為林大抄暨其繼承人乙○○、林柱、林象等人基於土地交換使用契約之法律關係占有使用並建築房屋，然被告否認系爭土地交換使用契約之法律關係之存在，致被告於79年間對林大抄之繼承人乙○○、林柱、林象等人提出竊佔罪告訴，嗣經臺灣臺南地方法院檢察署偵查後，對乙○○、林柱、林象等人為不起訴處分。未料，被告仍爭執系爭土地交換使用契約之法律關係之存在，復於97年間再對乙○○提起竊佔罪之告訴，乙○○乃於97年7月12日寄發存證信函予原告示以上情，並請原告出面協調該爭議。基上，被告否認原告與王水儀（繼受人為訴外人王正雄）間就系爭土地存有土地交換使用契約之法律關係，並主張自原告處有權取得系爭土地占有使用之乙○○、林柱、林象等人係無權占有者，是原告在私法上之地位自有受侵害之危險，且此種危險得以對於被告之確認判決除去之，原告有即受確認判決之法律上利益。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⑴系爭土地確在原告與王水儀所訂契約書之交換使用之土地○○○鎮○○段○○○○○號）範圍內。其事證如下：
⒈依麻豆地政事務所收件日期文號99年4月7日所測丈字第
54300號土地複丈成果圖對照原告與王水儀間之契約書，暨原告以交換使用之王水儀土地與第三人等簽訂之契約書，可得證明：麻豆地政事務所依乙○○（即林大抄後代）之指界所製作之收件日期文號99年4月7日所測丈字第54300號土地複丈成果圖，可知乙○○所指界當初原告交換予林大抄所使用之王水儀土地雖未包含系爭土地全部，然系爭土地中所未為乙○○指界之部分，當初原告係交換予石烈及石茂己使用，故系爭土地確實全部在原告與王水儀所訂契約書之交換使用之土地範圍內，蓋以：
①當初原告於取得王水儀土地之使用權後，係以之分別再與
石論、石條、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、陳如松、林大抄（其後代為乙○○）、郭茂寅（其後代為郭王鈿）等人訂約交換使用。
②對照原證十四號原告與王水儀所簽訂之41年6月27日契約
書、41年6月27日契約書（含交換使用之店鋪圖乙紙暨含比例尺1/300實測圖－該紙實測圖曾由乙○○於99年4月22日現場勘驗時提出附於鈞院卷第206頁）、39年4月20日契約書（含略圖乙份、暨含比例尺1/300之實測圖乙紙－該紙實測圖因原本老舊致已破損，惟經比對可知其與41年6月27日契約書所附之實測圖之差別僅在於其繪有陳如松使用王水儀土地之位置而已），可知系爭土地未為乙○○指界使用之部分，當初原告係交換予石烈及石茂己使用，故系爭土地確實全部在原告與王水儀所訂契約書之交換使用之土地範圍內。
⒉被告丁○○○之夫施敏治曾對林大杪之繼承人即乙○○等
三人提出竊佔系爭土土地告訴，經臺灣臺南地方法院檢察署79年度偵字第4416號不起訴處分，依不起訴處分書記載：「訊據被告等均矢口否認竊佔之犯行，辯稱：土地（指系爭土地）原係王水儀的，由其孫王正雄繼承，再出售予告訴人等。惟伊等之先人林大抄（已死亡）將油車段1136－5、1136－7地號之土地出租予鎮公所蓋中央市場，而鎮公所承租王水儀上揭土地給林大抄使用，而將中央市場的店舖予王水儀使用等語，並提出契約書三紙影本附卷為證。經查麻豆鎮公所建設課長韋正雄業經到庭證明上情無訛（按：韋正雄業已死亡），且提出原始契約書（含附圖為證），且系爭土地原為王水儀所有，亦有土地登記簿謄本在卷可證，足認被告等並無不法利益之意圖」等語，並依偵查卷第13頁證人韋正雄79年8月6日之證言、警卷第1頁林柱79年5月2日調查筆錄、警卷第3頁林柱79年6月25日調查筆錄、警卷第5頁林象79年6月25日調查筆錄等事證，足證系爭土地確在麻豆鎮公所與王水儀所訂契約書之交換使用之土地之範圍內無訛。
⒊依本院94年度訴字第1429號被告與乙○○間拆除地上物事
件卷宗、95年度執字第63364號強制執行卷宗，及乙○○存證信函內容觀之，乙○○陳述：「系爭土地是鎮公所向我們交換使用的，當時訂立契約時沒有訂立返還時間，所以我認為鎮公所應該將土地返還給我們，我們再將系爭土地還給丁○○○等四人，系爭土地我們已經使用60年了，系爭土地上面的車庫及倉庫都是我的，也是我興建的」等語（見本院94訴字1429號卷宗第23及第24頁、第55頁勘驗筆錄）、「系爭土地除我乙○○本人以外，還有八個堂、親兄弟共同使用這塊地，如要索回此地，請向麻豆鎮公所提出申請，因為此地是王水儀和麻豆鎮公所承租交換使用，如果鎮公所同意將此地還於丁○○○等人，我們也願意歸還，但前提是麻豆鎮公所也必須將和我們交換使用的市場土地歸還給我們」等語（本院94訴字1429號卷宗第112頁至第120頁）；林金吉陳述：「261地號棚架係依土地與公所交換使用，我們的地給公所建市場，原261地號地主王水儀與我租交林大抄交換使用，所以我們有使用權」等語，並提出麻豆鎮公所寄發予林金吉等五人之存證信函證明系爭土地確為當初王水儀與鎮公所交換使用之土地（見本院95年度執字第63364號執行卷96年2月15日執行筆錄及後附存證信函）。另被告除對乙○○提出上開民事訴訟外，並對乙○○提出竊佔之訴，經臺灣臺南地方法院檢察署97年度偵字第14716號為不起訴處分，為此乙○○乃於97年7月12日寄發存證信函予原告，表明王水儀將其所有之系爭土地（原始地號為1147地號）交換予原告使用，原告再將系爭土地交換予乙○○之先人使用，但王水儀之後人即王正雄竟於72年間將系爭土地出售予被告，而被告則對乙○○提出竊佔之訴，故請原告出面協調乙○○就系爭土地上使用權爭議，益證系爭土地確係原告與王水儀所訂約交換使用之土地無訛。
⒋依三方交換使用土地情形，原告係將所換得之王水儀（其
後人為王正雄等人）土地之一部分即系爭土地交換予林大抄使用（其後人之代表為乙○○），暨將所換得之王水儀土地之一部分（即油車段260地號）交換予郭茂寅使用（其後人為郭玉鈿），因此郭茂寅（其後人為郭玉鈿）乃占用王水儀所有之系爭土地，然郭玉鈿（先人為郭茂寅）竟於92年10月15日與王正雄等人（先人為王水儀）瞞著原告訂立契約書，約定將油車段260地號土地依郭玉鈿現況占用面積之1／2再加3坪移轉所有權予郭玉鈿，而郭玉鈿則同意將260地號土地之其餘使用權拋棄並返還予王正雄等人。嗣郭玉鈿於95年3月10日以當初其先人郭茂寅與原告訂立之土地交換使用契約係屬無效等理由，以本院95年度重訴字第55號事件，訴請原告應將其先人郭茂寅所交換予其使用之土地拆除其上已興建市場之地上物及返還土地予郭玉鈿，由此益○○○鎮○○段○○○○號及系爭土地確係原告與王水儀所訂約交換使用之土地無訛。
⒌兩造對於原告與王水儀間之（土地交換使用）契約書既不
爭執其為租賃契約，而原告再與郭茂寅（其後代為郭玉鈿）、林大抄（其後代為乙○○）等人間簽訂之（土地交換使用）訂約書既係承「原告與王水儀間之（土地交換使用）契約書」而來，致其亦均屬租賃契約無疑，尤其原告與郭茂寅（其後代為郭玉鈿）間之（土地交換使用）訂約書已為本院95年度重訴字第55號確定判決認定其為租賃契約，致相同情形之「原告與林大抄（其後代為乙○○）間之（土地交換使用）訂約書」自亦係租賃契約無疑（出租人對於租賃標的物不以具有所有權為必要致原告得將王水儀之土地出租予林大抄要無疑義），原告並非將對於王水儀土地之租賃權讓與予林大抄，而係將王水儀之土地出租予林大抄，被告謂原告已將對於王水儀土地之使用權讓與予林大抄致原告對於王水儀之土地已無租賃權存在而不得提起本件訴訟云云即無理由。
⑵原告與王水儀所訂之土地交換使用契約書，係屬不定期之基
地租賃契約，被告應繼受系爭契約，亦不得終止系爭契約：⒈按原告於39年間為興建中央市場（市四），由於市場用地
包含鎮有地、國有地、私有地，因私有地之地主或者願意出租予原告（此情原告即與之簽訂租約）、或者僅願與原告交換其他土地之使用權（此情原告即須設法取得其他土地之使用權俾與其簽訂土地交換使用契約），致原告就私有地使用權之取得乃常以三角交換使用之複雜方式為之。
本件，原告與王水儀間之系爭土地交換使用契約書，其三角交換之情形除詳如原告98年4月1日民事準備狀附圖所示外，由於原告係基於「收容鎮新建市場區內遷移住民定住用地」之目的，而以「麻豆鎮公所向郭八房公業所租用之1分9厘4毛7糸土地（即5370.76坪，其後另再增加19.26坪）」與「王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積4分O厘5毛5糸（即901.32坪）」約定為無限期之相互交換使用，其交換使用係有相當之對價關係，原告與王水儀間之系爭土地交換使用契約書在性質上屬不定期基地租賃契約，又依原證十三號之契約書均載稱「二、土地使用條件：１土地交換使用（王水儀之宅地）」，益知原告確係以基地租賃之意思取得王水儀土地之使用權；又系爭契約明定為「無限期」，依最高法院65年度台上字第27 22號判例意旨，或依民法第449條第3項規定，均不受「租賃期限不得逾20年」之限制。就此，原告起訴狀原證五號臺灣臺南地方法院檢察署79年度偵字第4416號不起訴處分書、鈞院95年度執字第63364號執行卷、鈞院柳營簡易庭96年度營簡字第319號民事簡易判決均認定系爭土地交換使用係屬租賃關係無疑。
⒉原告與王水儀間之土地交換使用契約既為不定期之基地租
賃契約，依被告於72年2月28日受讓系爭土地當時有效之民法第425條規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，則不論被告丁○○○等四人於受讓系爭土地時是否知悉系爭土地交換使用契約之存在者，其均應繼受而受拘束無疑。況原告與王水儀間之土地交換使用契約既為不定期之基地租賃契約，除非存有土地法第103條第2款至第5款4種情形之一（因第一款僅適用於定有期限之租賃契約），否則出租人不得終止租約收回土地。本件，出租人並無依法得終止系爭契約之事由存在，是被告以98年3月18日民事答辯狀之送達做為終止系爭契約之意思表示者，其終止自不合法而不生終止效力。
⒊原告與王水儀間之土地交換使用契約既為不定期之基地租
賃契約，依被告丁○○○等四人於72年2月28日受讓系爭土地當時有效之民法第425條規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，因當時出租人（王水儀）已將系爭土地交付予承租人（原告），則不論被告丁○○○等四人於受讓系爭土地時是否知悉系爭土地交換使用契約（即不定期之基地租賃契約）之存在者其均應繼受該契約而受拘束無疑（按：民法第425條於88年間雖經修正為：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，然該修正之規定於本案並無適用，故原告主張適用民法第425條規定時，乃不以占有租賃標的物為必要，原告將之再行出租予林大抄，原告亦仍係間接占有人）。次按，司法院院解字第3073號解釋係謂：「租賃未定期限之房屋承租人甲。於戰事發生後。遷避他處。如可認其有不再使用房屋之意思。
即為終止契約之默示意思表示。其意思表示。以出租人乙可了解時發生效力。租賃契約既經終止。對於該房屋之受讓人丙。即無繼績存在之餘地。且租賃物經出租人交付承租人後。即為承租人所占有。出租人如將其所有權讓與第三人。第三人可就承租人之占有。知有租賃契約之存在。
不致因租賃契約於受讓後繼續存在。而受不測之損害。民法第四百二十五條。係基於承租人受交付後。必占有租賃物之普通情形而為規定。若出租人於承租人中止租賃物之占有後。將其所有權讓與第三人。則第三人無從知有租賃契約之存在。絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理。同條之規定。自應解為不能適用。出租人乙將其房屋所有權讓與第三人。既在承租人甲中止其占有之後。則甲乙間之租賃契約縱未終止。對於受讓人丙。亦不繼續存在」等語。本件，被告丁○○○等四人於72年2月28日受讓系爭土地當時，系爭土地不但業已交付原告，亦由原告將之再行出租予林大抄等人，並由林大抄等人（或其後代）占有使用當中，亦即被告受讓系爭土地當時，系爭土地之直接占有人為林大抄等人（或其後代），間接占有人為原告，故承租人對於系爭土地之占有並未中止，是縱依上開司法院之解釋意旨，則本件仍有買賣不破租賃之適用至明，被告辯稱本件並無買賣不破租賃之適用云云即無理由。又最高法院41年度台上字第95號判例稱「土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符」，衡此見解，則被告之上開辯解乃無理由。況承租人以基地供違反法令之使用時，其法律效果僅係出租人得終止租約收回基地而已，茲出租人王水儀當初既明知其基地之地目為畑，而仍與原告簽訂基地租賃契約者，其意即顯然係拋棄「終止租約收回基地」之權利，則繼受王水儀地位之被告等自不得以上開事由主張終止租約收回基地，依法則被告之上開辯解仍無理由。又基地租賃契約成立後，承租人是否果真在基地上建築房屋或另為其他之使用者，均屬承租人之權利行使，要難因此否認其契約為基地租賃，是被告之上開辯解亦無理由。
⑶被告抗辯乙○○為系爭土地占有使用人，且乙○○已於本院
95 年度移調字第73號調解筆錄同意拆屋還地予被告，難認原告就本件訴訟存有確認利益云云，惟系爭土地之使用權係由原告與王水儀（現由被告繼受）簽訂土地交換使用契約書而取得，嗣原告雖另依土地交換使用訂約書將系爭土地交予林大抄（現由乙○○等9人繼受）使用，然林大抄與王水儀間毫無契約關係存在，林大抄（現由乙○○等9人繼受）縱於調解筆錄同意拆屋還地予王水儀（現由被告繼受），其調解筆錄亦無損於原告依系爭土地交換使用契約書對系爭土地之無限期用益權，林大抄（現由乙○○等9人繼受）無權置喙原告依系爭土地交換使用契約書所得享有之權益，況原告亦非上開調解筆錄之當事人，上開調解筆錄內容對原告無拘束力。又林大抄之繼承人非僅有乙○○一人，尚有林金成、林金發、林金祥、林金吉、林金樹、林金鐘、林金富等人，則林大抄對於系爭土地之用益權，乃由乙○○等9人共同繼承而為公同共有，乙○○自無權擅自同意返還系爭土地予被告，縱乙○○同意，其同意對共同繼承人全體不生效力，亦無拘束原告之效力。
⑷關於原告與王水儀間於39年及41年契約書所附比例尺1/300
實測圖中所標示林大抄所使用王水儀之土地，依比例尺換算其面積略為316平方公尺（即上底4公分合12公尺、下底5.9公分合17.7公尺、高7.1公分合21.3公尺），與地政機關依乙○○之指界所測得之面積436.872平方公尺之岐異，經詢諸地政機關人員表示其係由於契約書所附之實測圖非係地政機關所製作致精確度不足而生差異，以及乙○○指界之範圍應已包含契約書所附實測圖之「石論等三名」之部分，致生差異，據地政人員告知：在39及40年代，因沿襲日治時期舊制致地政機關之圖類比例尺均使用1/1200，直到70年間辦理重測以後始改用1/600、或1/500、或1/300之比例尺，故不知何以本件於39年及41年之契約書所附實測圖係以1/300為比例尺。
㈣並聲明：確認兩造間就臺南縣○○鎮○○段○○○○號、地目
旱、面積269.76平方公尺土地之交換使用契約法律關係存在；訴訟費用由被告連帶負擔。
三、被告則以：㈠按債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，不問其實
際情形如何，應由締約之當事人行使契約上之權利，負擔其義務（最高法院89年台上字第1948號判決意旨參照）。原告訴請確認就臺南縣○○鎮○○段○○○○號土地，有土地交換使用契約之法律關係之存在，惟從形式上觀之，原告既以債權關係請求確認，卻非主張原告與被告有該債權關係存在，基於一般理解債為特定人對特定人間之法律關係，原告訴之聲明難謂合法。又原告以被告主張訴外人乙○○、林柱、林象係無權占有系爭土地，致原告私法地位有受侵害之危險，得以確認判決除去，惟系爭土地前經訴外人乙○○同意拆除地上物返還被告，原告既非占有使用人，且實際占有使用人亦同意返還系爭土地予被告，原告提起確認之訴，不符即受確認判決之法律上利益之要件。
㈡原告主張兩造就系爭土地有土地交換使用之契約，並提出相
關文件，惟被告於購地之初並不知情，且依契約書所載，系爭土地是否包含在內無從認定，縱認上開契約書屬實，亦與被告所有之系爭土地無關。如認原告主張之土地交換契約與被告所有之系爭土地有關聯，惟原告主張為不定期限之契約，被告已依法通知終止系爭土地交換使用契約，且乙○○亦已同意無償返還系爭土地予被告，原告之訴應無理由。
㈢依原告提出其於39年間與訴外人王水儀簽訂之契約內容觀之
，訴外人王水儀係提供麻豆鎮麻豆1147番一部分土地、面積4分0厘5毛5系交換使用，而上開土地35年7月12日當時面積7分6厘9毛9系，是以土地交換使用範圍約為上開土地之一半，則被告所有系爭土地應不在原告主張之土地交換使用契約範圍內。又系爭土地雖自1147番地累次分割而來，惟難遽謂在前揭土地交換使用範圍，原告僅以系爭土地之演變即主張有土地交換使用關係，尚無依據，難以憑採。另依土地謄本記載系爭土地地目為畑，即農地，依法不能建築房屋，原告主張交換使用契約為土地法第103條之房屋基地租賃，違背法律規定，原告既為公務行政機關，斷無帶頭為違法之理，況系爭土地自35年起迄今即做農耕使用，不曾建築房屋，訴外人乙○○前建已拆除者為遮雨棚，亦足以說明自始至終非供建築房屋基地使用，原告房屋基地租賃，即有未合，不足採信。
㈣原告主張之土地交換使用契約係於39年4月20日訂定，當時
證人乙○○僅2歲（00年00月00日生），根本無從知悉契約之過程及實情，其於99年4月22日在本院到場勘驗時，所為證詞顯非實在，其指界土地使用範圍自非契約附圖所示之範圍，故難採信。且證人乙○○在鈞院94年訴字第1249號案件中為當事人，其主張使用範圍僅為鐵皮雨棚約95平方公尺左右，明顯與原告主張系爭土地面積不合，難謂有何關連。又證人乙○○同意返還系爭土地，經被告聲請強制執行，證人乙○○與被告間之利害關係衝突顯而易見，其所證述各節，即難遽信。況依99年4月22日土地複丈成果圖可知，證人乙○○指界使用之範圍僅佔系爭土地一部，惟原告主張系爭土地全部在契約範圍已有不合。
㈤依原告起訴狀提出之契約附圖二張比對，從外形輪廓觀之，
並不相符，其面積依原告之主張係為3,933平方公尺（即1,
189.73坪），原告主張同係1147番地之一部自有未合。況1147番地一部自39年4月20日後，經過多次分割、合併、重測，又無註記縮圖比例尺，故無法與地籍圖原圖套合，亦經麻豆地政事務所民國95年11月23日函覆在案，是以系爭土地顯難認定在原告上開所檢附之附圖內。依原告提出系爭土地地籍圖比例尺為1/500，及原告起訴狀提出之契約附圖比例尺1/300比對結果，依契約附圖比例尺1/300計算自道路至石烈、石茂己使用地之邊界長度為21.7公分，還原實際為6510公分，惟以6510公分依系爭土地地籍圖比例尺1/500計算，應為13.02公分，與契約附圖比例尺1/300相差4.7公分，還原實際長度為2350公分，益證原告主張系爭土地在交換範圍內，為無理由。又依原告所提出契約附圖比例尺1/300標示與本案有關部分面積僅約252平方公尺，而證人乙○○所指界使用範圍合計達436.872平方公尺，足證證人乙○○指界不實，礙難以此佐證系爭土地在契約範圍內。復依臺南縣麻豆地政事務所98年11月23日所測量字第0980009059號函之說明，本件並無註記縮圖比例尺，又經多次土地分割、合併，無法與重測○○○鎮○○段1147－13等地號之地籍原圖套合；臺南縣麻豆地政事務所99年5月6日所測量字第0000000000函示說明，經乙○○指界261地號東邊兩點，經測量有部分越界260－2地號，北邊及兩邊，無法明確指界致無法勘測，足證證人乙○○不知原告所提土地交換使用之範圍為何，原告主張系爭土地與其有土地交換使用契約關係，應認無理由。
㈥原告主張土地交換使用契約範圍僅約當時1147番地百分之四
十，此為原告所不爭。是以既以1147番地之應有部分百分之四十訂約，嗣後1147番地歷經多次分割、合併、重測，應有部分之使用約定係債權契約，並無物權追及效力，原告主張日後被告取得之系爭油車段261號土地仍為土地交換契約所及，於法不合。縱鈞院認定系爭土地在土地交換範圍，因屬不定期租賃契約，被告已表示依法終止契約，原告之訴亦無理由。鈞院95年度重訴字第55號案卷，既無拘束本案之效力，且所涉及之穀興段第16號、第17號土地為市場用地，與本案不同，該民事判決之論述自難比附援引，故與本件無關。㈦被告取得系爭土地所有權時，承租人即原告並未占有系爭土
地，故與民法第425條所謂買賣不破租賃規定不符。況且依原告起訴主張之事實，原告已將系爭土地租賃之債權讓與林大抄，該時讓與人即原債權人脫離債之關係，失去債權人之地位，不復對債務人有債權關係存在（最高法院94年台上字第575號判決意旨參照），準此原告之訴應無理由。
㈧並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項如下：㈠坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號土地（即系爭土地），重
測前為麻豆段114 7-13地號土地，係於57年5月3日自麻豆段1147-5地號土地分割而來，而麻豆段1147-5地號分割前為1147地號，原為王水儀所有，於61年5月13日由王陳氣、王正雄、王榮仁、王榮祿、王榮堅、王榮煌以繼承為原因登記所有，嗣由王正雄於63年7月9日因繼承，及於64年7月17 日以買賣為原因登記取得所有權全部，再由被告於72年5月10日以買賣為原因登記取得所有權，應有部分各1/4。
㈡原告與王水儀於39年4月20日簽訂契約書，雙方約定以原告
向郭八房祭祀公業租用面積1分9厘4毛7糸（約537.76坪）之新建市場用地，與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積4分0厘5毛5糸（約901.32坪）交換使用，交換使用期間無限期。原告依上開契約書換得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積901.32坪之使用權，於39年4月23日將其中部分面積土地，與郭茂寅所有之土地為無限期之交換使用，原告又於39年4月將依上開契約書換得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號其餘面積，與林大抄所有○○○鎮○○段○○○○○號外4筆土地為交換使用。嗣因原告本應提供交換使用之租用土地其中有37.56坪未得租用以交付予王水儀，原告與王水儀乃於41年6月27日重行簽訂兩份契約書，雙方約定以原告所租用或收買之土地面積537.76坪，與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積901.32坪交換使用，原告未能租用而交付予王水儀之37.56坪，由原告另以向他人租用之市場用地面積19.26坪，及補付差額2,330元。
㈢被告丁○○○之夫施敏雄曾於79年間以訴外人林柱、林象、
乙○○竊佔系爭土地提出告訴，經臺灣臺南地方法院檢察署以79年度偵字第4416號不起訴處分。被告4人復於97年間以訴外人乙○○竊佔系爭土地提出告訴，經臺灣臺南地方法院檢察署以97年度偵字第14716號不起訴處分。
㈣被告訴請訴外人乙○○拆除系爭土地之地上物事件，經本院
以94年度訴字第1429號受理後，以95年度移調字第73號成立調解，被告與乙○○願拆除系爭土地其上之地上物，並返還系爭土地其中面積95平方公尺予被告，並經本院以95年度執字第63364號強制執行終結在案。
㈤訴外人郭玉鈿即郭茂寅之繼承人訴請就其所○○○鎮○○段
16、17地號與原告交換使用之油車段260地號土地拆屋還地事件，經本院以95年度重訴字第55判決訴外人郭玉鈿敗訴確定在案。
㈥原告與王水儀間之土地交換使用契約為租賃性質。
五、兩造爭執事項：㈠原告與王水儀間於39年4月20日訂立之土地交換使用契約是
否包含系爭土地在內？㈡原告有無將系爭土地之租賃權讓與林大抄等人，而不得再主
張有土地交換使用契約存在？㈢兩造間有無「買賣不破租賃」原則之適用？㈣被告主張終止租賃契約，有無理由？
六、原告與王水儀間於39年4月20日訂立之土地交換使用契約是否包含系爭土地在內？㈠按王水儀所有麻豆段1147地號，於35年間面積原為7分6厘9
毛9糸即76公畝74公釐，原告於39年3、4月間因營建市場，為收容並遷移在營建市場用地區域之住民，乃與王水儀於39年4月20日簽訂契約書，雙方約定以原告向郭八房祭祀公業租用面積1分9厘4毛7糸（約537.76坪）新建市場用地，與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號部分面積4分0厘5毛5糸（約901.32坪）交換使用，原告以上開契約書換得王水儀所有麻豆段1147地號土地之其中901.32坪使用權，再細分為八區塊，於39年3、4月間分別與營建市場用地區域之住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄、郭茂寅等人訂立訂約書交換使用，嗣因原告未能將其中37.56坪土地租用交付予王水儀，另於41年6月27日以19.26坪重行與王水儀交換等情，此有原告提出市場營建工程契約類清冊原本可憑，堪信為真實。
㈡王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號，自39年間與原告訂立
契約書至今，已有60年，歷年分割、重測及地號變更沿革，大致如附表所示，此有原告提出之土地登記簿謄本附卷可憑（見本院卷㈡第11-190頁）。而營建市場用地區域之住民郭茂寅與原告間，以上開三方交換土地使用方式，換得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號部分土地，經歷年輾轉分割及重測後，現為油車段260地號，此由訴外人即郭茂寅之繼承人郭玉鈿就其所有穀興段16、17地號與原告交換使用之油車段260地號訴請拆屋還地事件，兩造對於郭茂寅係交換使用王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號土地之一部，重測後油車段260地號之事實並不爭執即明，又油車段260地號現已分割為油車段260地號、260-1地號、260-2地號等情，業經本院依職權調閱本院95年度重訴55號拆屋還地事件核閱無誤，且有39年4月20日原告與王水儀契約書、39年4月22日原告與郭茂寅訂約書、麻豆段1147地號土地登記簿謄本、油車段260 地號土地登記簿謄本附於上開卷宗可憑，復有油車段260地號土地登記簿謄本在卷足參（見本院卷㈡第88-98頁），堪認為真實可信。
㈢原告於39年4月將其換得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號
土地其中901.32坪內之部分面積，與營建市場用地區域之土地所有人林大抄所有○○○鎮○○段○○○○○號外4筆土地為交換使用等情，有原告與王水儀於39年4月20日契約書、原告與林大抄39年4月訂約書附卷可參（見本院98年補字第62號卷第5、10-12頁）。又原告於39年4月將其換得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號土地其中901.32坪內之部分面積，除與林大抄交換使用外，尚與營建市場用地區域之其他住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、郭茂寅等人訂立訂約書交換使用，已如上述，而石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄、郭茂寅等人各別使用王水儀所○○○鎮○○段1147地號土地其中901.32坪內之位置及面積究竟為何，依原告分別與石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、郭茂寅等人於39年4月間訂立之訂約書觀之，均僅記載「土地交換使用（王水儀之宅地）」，此觀原告提出市場營建工程契約類清冊原本所附原告分別與石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、郭茂寅等人於
39 年4月間訂立之訂約書自明，惟依原告提出市場營建工程契約類清冊所附實測圖（見本院卷㈠第317頁），與油車段
261 地號（即系爭土地）及鄰近相關土地地籍圖謄本（見本院卷㈠第116頁），以及附表所示麻豆段1147地號自39年至今歷年分割、重測及地號變更沿革，並參酌本院於99年4月22日到場勘驗時，系爭土地附近道路開闢情形，此有本院勘驗筆錄及現場照片附卷足考（見本院卷㈠第200-209頁），顯與39年間市場營建工程契約類清冊所附實測圖所示道路狀況不符，依上情綜合判斷，堪認麻豆段1147地號自39年至今已有60年，歷經分割、重測、開闢道路及人事更迭，39年間市場營建工程契約類清冊所附實測圖所示石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄、郭茂寅等人各別使用王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號土地其中
901.32坪內之位置，雖難期與現況完全一致，惟綜合比對觀察結果，仍可由相關位置及使用土地形狀，大致窺得其原貌，此由分割前油車段260地號（即分割後油車段260地號、260- 1地號、260-2地號）地形，與市場營建工程契約類清冊所附實測圖郭茂寅當時使用之麻豆段1147地號其中901.32坪地形，均大致呈南北址向，且東側較寬、西側較窄等情相符，且與營建市場用地區域之其他住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄等人分配使用之相關位置，亦屬相符；再依市場營建工程契約類清冊所附實測圖可知，林大抄交換使用之麻豆段1147地號係緊鄰於郭茂寅使用位置之西側，比對油車段261地號（即系爭土地）及鄰近相關土地地籍圖謄本，林大抄、石烈、石茂己交換使用之土地大致應為現在之油車段261地號，堪可採認。
㈣被告雖抗辯又依市場營建工程契約類清冊所附實測圖比例尺
1/300計算林大抄使用面積為252平方公尺，惟證人即林大抄後代乙○○指界使用範圍合計達436.872平方公尺，又依市場營建工程契約類清冊所附實測圖比例尺1/300，計算自道路至石烈、石茂己使用地之邊界長度為21.7公分，還原實際為6510公分，依系爭土地地籍圖比例尺1/500計算，應為13.02公分，與油車段261地號（即系爭土地）及鄰近相關土地地籍圖比例尺為1/500相差4.7公分，還原實際長度相差2350公分，足見系爭土地面積與39年間交換予林大抄使用之面積並不相符云云，惟查，市場營建工程契約類清冊所附實測圖係原告於39年間為營建市場，為收容並遷移在營建市場用地區域之土地所有人，於換得使用王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪後，分配予營建市場用地區域之住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄、郭茂寅等人，為明各別分配使用之位置，由原告自行繪製，惟原告並非地政機關，自然欠缺測量專業技術，該圖所繪製面積之正確性，實屬可疑，自難僅憑該實測圖記載比例尺1/300，逕予依圖面還原計算林大抄實際使用之面積，亦不得僅憑該實測圖與地政機關就系爭土地地籍圖之長度及面積不符，而為不利原告之認定。又證人即林大杪之繼承人乙○○在本院審理中到場指界其家族使用之位置在油車段243地號之一部、面積72.656平方公尺，油車段244地號之一部、面積1.977平方公尺，油車段260地號之一部、面積6.1平方公尺，油車段261地號之一部、面積223.093平方公尺，油車段269地號之一部、面積70.567平方公尺，油車段259地號之一部、面積56.782平方公尺，油車段270地號之一部、面積5.697平方公尺，總面積436.872平方公尺，此有臺南縣麻豆地政事務所99年4月22日土地複丈成果圖附卷可參（見本院卷㈠第259頁），則依證人林大興之指界結果可知，林大抄之後代實際使用之土地位置雖非系爭土地之全部，且尚有使用油車段油車段243地號之一部、油車段244地號之一部、油車段260地號之一部、油車段269地號之一部、油車段259地號之一部、油車段270地號之一部，惟其使用面積有一半確在系爭土地之內，足認原告與王水儀於39年間訂立契約書，取得王水儀所○○○鎮○○段○○○○○號土地其中901.32坪內使用權後，再系爭土地一部分與林大抄交換使用。至系爭土地其餘未經林大興指界使用部分，面積46.67平方公尺，與市場營建工程契約類清冊所附實測圖比對結果可知，應係與石烈、石茂己交換使用等情，應足認定。復參以被告丁○○○之夫施敏治曾於79年間對於林大抄之繼承人即乙○○、林柱、林象提出竊佔系爭土地告訴，證人即原告建設課長韋正雄於79年8月6日偵訊中證述：「公所將中央市場土地的住民安插至王水儀所有1147地號（約四分多），公所用中央市場店面土地跟王水儀交換。1147-13號是包括公所所訂的1147號交換土地使用的在內」等語，乙○○、林柱、林象經台灣台南地方法院檢察署以79 年偵字第4416號不起訴處分確定，此有本院依職權調閱台灣台南地方法院檢察署79年偵字第4416號竊佔卷宗核閱屬實。綜上，原告與王水儀間於39年間就訂立之土地交換使用契約確含系爭土地在內，至堪認定。
七、原告有無將系爭土地之租賃權讓與林大抄等人，而不得再主張有土地交換使用契約存在？㈠兩造於本院審理中對於原告與王水儀於39年間之土地交換使
用契約為租賃性質一節，並不爭執，原告於取得王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪使用權（含系爭土地在內），為安置營建市場用地區域之住民，再與營建市場用地區域之住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂
己、石登、林大抄、郭茂寅等人，分別簽訂土地交換使用訂約書，使安置營建市場用地區域之住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄、郭茂寅等人，得以使用王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪土地（含系爭土地在內），其中原告與營建市場用地區域之住民林大抄訂立之訂約書，雙方約定原告為營建市場，林大杪所有麻豆段1136地號外4筆土地適在營建市地用地，林大抄同意與原告提供之王水儀宅地即王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪之部分之使用權（含系爭土地在內）交換使用，原告則給予林大杪房屋及果樹遷移補償費，此觀原告與林大杪訂立之訂約書自明，則林大抄係以其所有之麻豆段1136地號外4筆土地，供原告使用收益營建市場之用，被告則提供王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪之部分土地使用權（含系爭土地在內），並給予地上物遷移補償，足認原告使用林大抄之麻豆段1136地號外4筆土地，而提供之王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪之部分土地使用權（含系爭土地在內），並給付地上物遷移補償，二者間具有對價關係，具有租賃性質，應可認定。
㈡按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人
為限（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照），原告與林大抄間土地交換契約具有租賃性質，已如上述，雖王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪之部分土地（含系爭土地在內）非原告所有，惟原告基於與王水儀之租賃契約而取得王水儀所有麻豆段1147地號其中901.32坪之部分土地（含系爭土地在內）之使用權，復將王水儀所有麻豆段1147 地號其中901.32坪之部分土地（含系爭土地在內）出租予林大抄，考其當時訂約之真意，在於原告營建市場，為安置遷移市場用地之住民，而將租得王水儀所有麻豆段1147地號其中
901.32坪之部分土地（含系爭土地在內），且原告既係因營建市場，為收容並遷移在營建市場用地區域之住民，始與王水儀於39年4月20日簽訂契約書，雙方約定以原告向郭八房祭祀公業租用面積1分9厘4毛7糸（約537.76坪）新建市場用地，與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號部分面積4 分0厘5毛5糸（約901.32坪）交換使用，原告以換得王水儀所有麻豆段1147地號土地之其中901.32坪使用權，再於39年3、4月間分別與營建市場用地區域之住民石論、石條、石文宇、石文宇、石文琳、石烈、石茂己、石登、林大抄、郭茂寅等人訂立訂約書交換使用，以達興建市場之目的，此係原告當時之重大政策，牽涉之當地住民甚多、土地多筆，王水儀必然知悉上情，且同意原告將其所有○○○鎮○○段○○○○○號部分面積4分0厘5毛5糸（約901.32坪）其中部分土地與林大杪交換使用，足見原告並非租賃權之讓與，依上開判例意旨，原告以非其所有之土地與林大杪、石烈、石茂己等人訂立租賃契約，與法並無不合，被告抗辯原告係將對於王水儀土地之租賃權讓與予林大抄、石烈、石茂己，原告對於王水儀之土地已無租賃權存云云，即非可採。
八、兩造間有無「買賣不破租賃」原則之適用？㈠原告與王水儀間於39年4月20日訂立具有租賃性質之土地交
換使用契約書後，被告於72年5月10日以買賣為原因登記取得所有權，應有部分各1/4，依當時有效之民法第425條「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」之規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經出租人交付租賃物予承租人為前提。王水儀既已於39年間依其與原告訂立之契約書，將系爭土地交付承租人即原告，再由原告依其與林大抄訂立之訂約書交付系爭土地予林大杪使用，被告於其後輾轉取得系爭土地之所有權，依上開規定，不論被告於受讓系爭土地時是否知悉系爭土地有租賃契約存在，自應繼受該契約而受拘束。
㈡又民法第425條第1項雖於88年4月21日公布修正（於89年5月
5日施行）：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。考其立法意旨謂「第1項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。」。此「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以出租人於租賃物交付後，且租賃物在承租人占有中，出租人雖將其所有權讓與第三人，其租賃契約始對於受讓人繼續存在。再按民法債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。係針對19年5月7日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定。原審本此見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之84年12月10日訂立，故於民法債編修正施行後之94年5月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在（最高法院96年台上976號判決意旨參照）。被告前訴請林大杪之繼承人即乙○○拆除系爭土地之地上物事件，經本院以95年度移調字第73號成立調解，調解內容如下：「相對人（即乙○○）願於95年11月30日以前，將坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號土地如附件複丈成果圖所示編號261A、面積95平方公尺的地上物拆除，地上物內所擺設的廢棄物搬除，返還土地予聲請人（即本件被告）。」，嗣因乙○○未依調解筆錄於期限內履行，經被告以上開調解筆錄為執行名義聲請強制執行，經本院以95年度執字第63364號受理後，由乙○○於97年5月20日自行拆除地上物交還土地予被告，被告乃具狀撤回強制執行等情，此經本院依職權調閱本院95年度移調字第73號拆屋還地事件、95年度執字第63364號強制執行事件卷宗核閱無誤，足認林大抄之繼承人之一乙○○已有不再使用系爭土地之意思，故乙○○同意且已自行拆除系爭土地之地上物。又本院於99年4 月22日到場勘驗時，系爭土地雜草叢生，已無任何地上物，且係由被告以鐵皮圍籬圍住等情，此觀本院勘驗筆錄及現場照片即明（見本院卷㈠第200-209頁）。然林大抄之繼承人除乙○○以外，尚有其他繼承人，且林大抄之繼承人得以使用系爭土地，係基於原告與林大抄間之轉租契約而來，轉租契約係債之契約，依債權相對性原則，僅於承租人即原告與次承租人即林大抄間為有效，其效力不及於出租人王水儀或其後手即被告，自難僅憑林大抄之繼承人乙○○遭被告訴請拆屋還地事件時，成立和解同意拆除地上物，遽予推認林大抄之全體繼承人均有終止與原告間租賃契約之意思，益難推認原告有終止與被告間租賃契約之意思。況王水儀既已將系爭土地交付原告，由原告再出租予林大抄，並由林大抄及其繼承人占有使用，被告受讓系爭土地當時，系爭土地之直接占有人為次承租人即林大抄之繼承人，間接占有人為承租人即原告，現系爭土地雖已不在次承租人即林大抄之繼承人直接占有中，亦不在承租人即原告間接占有中，而由系爭土地所有權人即被告事實管領占有中，雖不符合於88年4月21日公布修正、於89年5月5日施行之民法第425條第1項之規定，惟原告與王水儀訂立之契約書係於39年4月20日，是在19年5月
7 日民法債編施行後、於89年5月7日民法債編施行後修正前之間，依上開說明，原告與王水儀訂立租賃契約有無買賣不破租賃之效力，依民法債編施行法第1條後段之規定，並無
89 年5月5日施行之民法第425條第1項規定之適用，而應適用修正前民法第425條之規定。準此，被告之前手王水儀既已將租賃物即系爭土地交付原告，縱系爭土地已不在承租人原告占有中，且王水儀已將其所有權輾轉讓與被告，然原告與王水儀於39年4月20日訂立之租賃契約，對於受讓人即被告，仍繼續存在。
九、被告主張終止租賃契約，有無理由？㈠按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之
房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年台上388號判決意旨參照）。原告為「收容鎮新建市場區內遷移住民定住用地」之目的，而以原告向郭八房公業所租用之1分9厘4毛7糸土地（即5370 .76坪，其後因其中
37.56坪土地未能租用交付予王水儀，另以19.26坪重行與王水儀交換）與王水儀所有○○○鎮○○段○○○○○號土地之部分面積4分O厘5毛5糸（即901.32坪）交換使用，而於39年4月20日、41年6月27日訂立有對價關係、具有租賃性質之契約書，詳如上述。又依原告與王水儀於39年4月20日訂立之契約書雖均約定「交換使用期間無限期」，惟依上開說明，原告取得上開土地係供營建市場用地住民遷移定住之用，以配合原告營建市場，則上開契約書之租賃期間，應解釋為其期限應至營建市場用地上之建築物不堪使用，或雖堪使用，但原告已不再作為市場使用，而應將市場用地返還新建市場區內遷移他處之住民，遷移他處住民因而不需居住使用系爭土地之日為止，是原告與王水儀於39年4月20日訂立之契約書為定有期限之租賃契約，而非不定期限租賃契約，被告主張原告與王水儀於39年4月20日訂立之契約書為未定期限租賃契約，並依民法第450條第2項之規定終止租賃契約，即非有據。
㈡再按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年
。前項期限，當事人得更新之。民法第449條第1項、第2項定有明文。原告與王水儀於39年4月20日訂立之契約書，既屬定有期限之租賃契約，自應受上述民法規定之限制，亦即即租賃契約之期限，最長以20年為限，但當事人得更新之。
原告與王水儀係於39年4月20日訂立租賃契約，則於59年4月19日期限已經屆至，然自期限屆至時起，因承租人即原告仍間接占有使用系爭土地，且王水儀或其繼承人則仍享有承租人即原告所提供承租系爭土地之對價，則應認為契約當事人間於當時已有更新租賃契約之合意，而應適用民法第449條第2項規定，解釋為契約當事人間另訂新的租賃契約，惟租賃契約內容，沿用39年4月20日租賃契約，仍為定有期限之租賃契約，租賃期限仍為至營建市場用地上之建築物不堪使用，或雖堪使用，但原告已不再作為市場使用，而應將市場用地返還新建市場區內遷移他處之住民，遷移他處住民因而不需居住使用系爭土地之日為止，被告雖於租賃期間之72年5月10日取得系爭土地所有權，惟兩造間應適用「買賣不破租賃」原則，已如上述，該租賃契約對於被告仍然有效，其後租賃期限於79年4月19日屆至後，原告與被告間仍以上開契約更新方式，重新成立新租賃契約，至99年4月19日租期屆滿後，當年營建市場用地迄今仍作為市場使用，此為兩造所不爭執之事實，並有原告提出之市場照片為憑（見本院卷㈠第217頁），則營建市場用地既尚未返還新建市場區內遷移他處之住民或其繼承人，則遷移至系爭土地之住民或其繼承人自有使用系爭土地之必要，此由林大抄之繼承人乙○○寄給原告之存證信函中敘及：「請台端麻豆鎮公所出面協調該地號油車段261號交換租用給本人乙○○之權利使用之爭議」等語即明（見本院98年度補字第62號卷第20頁），是租賃契約自99年4月19日起更新之，原告與被告就系爭土地之租賃契約，仍屬存在，至可認定。
十、綜上所述，原告與王水儀間於39年4月20日訂立之土地交換使用契約包含系爭土地在內，性質上屬租賃契約，原告另將系爭土地轉租予林大抄等人，而非將租賃權讓與林大抄等人，依88年4月21日公布修正、於89年5月5日施行前之民法第
425 條之規定，兩造間應有買賣不破租賃原則之適用，原告與王水儀間於39年4月20日訂立之租賃契約為定有期限，且期限因更新尚未屆至，從而，原告訴請確認兩造間就臺南縣○○鎮○○段○○○○號、地目旱、面積269.76平方公尺土地之交換使用契約法律關係存在，為有理由，應予准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十二、末者，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。本件訴訟費用確定為40,616元（即第一審裁判費39,016元、測量費1,600元，合計40,616元），應由敗訴之被告負擔。
十三、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 2 日
民事第二庭 法 官 張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 5 日
書記官 謝安青┌─────────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表○○○鎮○○段○○○○○號土地自39年迄今之地號分割及重測演變過程表 │├───────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬─────────┬───────┤│麻豆段1147地號│麻豆段1147地號 │麻豆段1147地號 │麻豆段1147地號 │麻豆段1147地號 │油車段260地號 │ ││7,467平方公尺 │7,016平方公尺 │2,481平方公尺 │2,252平方公尺 │447平方公尺 │176.82平方公尺 │ ││ │ │ │ │ ├─────────┤ ││ │ │ │ │ │油車段260－1地號 │ ││ │ │ │ │ │186.75平方公尺 │ ││ │ │ │ │ ├─────────┤ ││ │ │ │ │ │油車段260－2地號 │ ││ │ │ │ │ │106.42平方公尺 │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－9地號 │油車段259地號 │ ││ │ │ │ │357平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－10地號│油車段272地號 │ ││ │ │ │ │1,418平方公尺 │ │ ││ │ │ ├─────────┼─────────┼─────────┤ ││ │ │ │麻豆段1147－6地號 │油車段281地號 │ │ ││ │ │ │98平方公尺 │ │ │ ││ │ │ ├─────────┼─────────┤ │ ││ │ │ │麻豆段1147－7地號 │油車段282地號 │ │ ││ │ │ │98平方公尺 │ │ │ ││ │ │ ├─────────┼─────────┼─────────┤ ││ │ │ │麻豆段1147－8地號 │麻豆段1147－8地號 │油車段283地號 │ ││ │ │ │33平方公尺 │29平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－18地號│油車段343地號 │ ││ │ │ │ │4平方公尺 │ │ ││ │ ├─────────┼─────────┼─────────┼─────────┼───────┤│ │ │麻豆段1147－5地號 │麻豆段1147－5地號 │麻豆段1147－5地號 │麻豆段1147－5地號 │併入麻豆段1148││ │ │4,535平方公尺 │3,986平方公尺 │2,841平方公尺 │2,454平方公尺 │地號 ││ │ │ │ │ ├─────────┼───────┤│ │ │ │ │ │餘387平方公尺移載 │ ││ │ │ │ │ │於麻豆段1147－26、│ ││ │ │ │ │ │27、28等三地號 │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┼───────┤│ │ │ │ │麻豆段1147－19地號│油車段319地號 │ ││ │ │ │ │129平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－20地號│油車段320地號 │ ││ │ │ │ │126平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－21地號│油車段324地號 │ ││ │ │ │ │122平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－22地號│油車段325地號 │ ││ │ │ │ │118平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－23地號│油車段326地號 │ ││ │ │ │ │152平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－24地號│油車段327地號 │ ││ │ │ │ │163平方公尺 │ │ ││ │ │ │ ├─────────┼─────────┤ ││ │ │ │ │麻豆段1147－25地號│於64年4月17日併入 │ ││ │ │ │ │335平方公尺 │麻豆段1148地號 │ ││ │ │ ├─────────┼─────────┼─────────┤ ││ │ │ │麻豆段1147－12地號│油車段269地號 │ │ ││ │ │ │289平方公尺 │ │ │ ││ │ │ ├─────────┼─────────┤ │ ││ │ │ │麻豆段1147－13地號│油車段261地號 │ │ ││ │ │ │260平方公尺 │ │ │ ││ ├─────────┼─────────┼─────────┼─────────┤ │ ││ │麻豆段1147－3地號 │麻豆段1147－3地號 │油車段311地號 │ │ │ ││ │175平方公尺 │27平方公尺 │ │ │ │ ││ │ ├─────────┼─────────┤ │ │ ││ │ │麻豆段1147－14地號│ │ │ │ ││ │ │122平方公尺 │ │ │ │ ││ │ ├─────────┼─────────┤ │ │ ││ │ │麻豆段1147－15地號│大埔段121地號 │ │ │ ││ │ │26平方公尺 │ │ │ │ ││ ├─────────┼─────────┼─────────┤ │ │ ││ │麻豆段1147－4地號 │麻豆段1147－4地號 │油車段271地號 │ │ │ ││ │276平方公尺 │148平方公尺 │ │ │ │ ││ │ ├─────────┼─────────┤ │ │ ││ │ │麻豆段1147－11地號│油車段270地號 │ │ │ ││ │ │128平方公尺 │ │ │ │ │└───────┴─────────┴─────────┴─────────┴─────────┴─────────┴───────┘