臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第404號原 告 甲○○○訴訟代理人 丁○○
丙○○被 告 乙○○
弄7號上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國98年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒仟貳佰玖拾捌元，及自民國98年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查：本件兩造間因耕地租賃契約發生爭議，經台南縣仁德鄉公所耕地租佃委員會於民國（下同）97年9月18日調解不成立，嗣經台南縣政府耕地租佃委員會於同年11月24日調處作成「租約有效，另有關出租人主張提高租金部分，請於97年底租約期滿時，自行協商調整（以不超過耕地三七五減租條例規定上限為原則）」之決議，惟因原告不服調處決議，台南縣政府遂將該租佃爭議案件移送本院處理，有台南縣政府98年3月24日府地籍字第0980068523號函附調解、調處筆錄及租佃爭議資料在卷足憑，則本件耕地租佃爭議事件業已踐行前揭調解及調處程序，起訴應屬適法。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾原訴及追加之訴在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。經查：本件原告於起訴時求為判決：「先位請求：⑴確認原告與被告間就坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，所簽定之仁德字第282號台南縣私有耕地租約無效。⑵被告應將原告所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地之地上物拆除，並將上開土地交還原告。備位請求：被告向原告承租坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地面積1435.13平方公尺之租金，准自98年1月起，調整為每年租金按當年度申報地價年息百分之十計算。」。嗣於訴狀送達後，先變更訴之聲明為：「先位請求：⑴確認原告與被告間就坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地，所簽定之仁德字第282號台南縣私有耕地租約之租賃關係不存在。⑵被告應將原告所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地之地上物拆除，並將上開土地交還原告。⑶被告應自92年1月1日起，按第一年給付甘蔗3895台斤、第二年給付稻穀155台斤、第三年給付甘藷1110台斤之數額，給付原告。備位請求：被告應自92 年1月1日起，按第一年給付甘蔗3895台斤、第二年給付稻穀155台斤、第三年給付甘藷1110台斤之數額，給付原告。」其後復變更訴之聲明為：「先位聲明：⑴確認原告與被告間就坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。⑵被告應將原告所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示A部分、面積105.65平方公尺鐵皮屋、B部分、面積12.52平方公尺石棉瓦屋、C部分面積9.86平方公尺石棉瓦屋拆除，並將上開土地交還原告。⑶被告應自97年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣。備位聲明：被告應自97年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣。」經核本件原告所為訴之變更，係本於租佃爭議所生之糾紛，得援用原訴之訴訟資料及證據一併請求法院審理，揆諸前開說明，並無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
㈠、先位請求部分：⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。而耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項原訂租約無效之原因；又承租人此項不自任耕作之情，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院70年台上字第4637號、86年台上字第97號判決、64年台上字第571號判例要旨參照）。又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制，原定租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院80年度台再字第15號判例意旨足資參照。茲被告並沒有親自使用系爭耕地，且係由其他第三人長期建蓋豬寮使用（被告之前於耕地租佃委員會係辯稱自己建蓋豬寮養豬使用），顯見被告承租土地並未實際在系爭耕地上耕作，且此不自任耕作情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，依耕地三七五減租條例第16條第2項，該租約無效。且原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅，被告自無占有使用系爭土地之權源。從而，原告自得依民法第767條之規定，訴請被告拆除地上物，並交還系爭土地。
⒉被告所承租之土地租約，雖因其一部不自任耕作而歸於無效
，惟其仍繼續占有使用所承租之土地，即屬使用他人之物，係屬非基於給付之不當得利類型之一種，被告既係無權占有原告所有之土地，被告即受有相當於租金之利益。是原告得依不當得利法律關係之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利所受之利益。又依兩造土地耕地三七五租約來看，租賃契約書係約定「租額依第一年甘蔗3895台斤、第二年稻穀155台斤、第三年甘藷1110台斤計算」，是原告請求被告依上開約定之租額，給付相當於租金之不當得利。依行政院農業委員會98年4月農業統計月報上所載之米穀、雜糧價格為基準，即稻穀部分98年1月之平均價格每公斤新台幣（下同）24.18元，甘藷98年l月每公斤10.35元，另甘蔗98年每公斤10.44元，而1台斤＝0.6公斤，則佃農每年應給付之租額價值分別為：如以甘蔗作為計算標準，3895×0.6×10.44＝24398元（元以下四捨五入，下同）；如以稻穀作為計算標準，155×0.6×24.18＝2249元；如以甘藷作為計算標準，1110×0.6×10.35＝6893元。
㈡、備位請求部分：退萬步言，設若本院審酌一切情事後，認定原告之上揭請求並無依據，惟被告卻已經連續數十年每年僅給付租金1千餘元而已，但依兩造土地耕地三七五租約來看，租賃契約書係約定「租額依第一年甘蔗3895台斤、第二年稻穀155台斤、第三年甘藷1110台斤計算」，如依行政院農業委員會98年4月農業統計月報上所載之米穀、雜糧價格為基準，即稻穀部分98年1月之平均價格公斤24.18元，甘藷98年1月每公斤10.35元，另甘蔗98年每公斤10.44元，而1台斤＝0.6公斤，則佃農每年應給付之租額價值分別為：如以甘蔗作為計算標準，3895×0.6×10.44＝24398元；如以稻穀作為計算標準，155×0.6×24.18＝2249元；如以甘藷作為計算標準，1110×0.6×10.35＝6893元。被告應依系爭耕地租約，履行繳租之義務。
㈢、觀諸原告在97年2月上旬農曆過年期間，至系爭耕地現場拍攝之照片6張，可看到現場農用電動車載送及置放多桶豬隻所吃菜渣之大桶子。且被告係在豬舍旁邊栽種沒有經濟價值的作物，卻大費周章架設籬笆，其目的在於防止他人看見及竊取豬隻，是被告確實有在系爭耕地之一部飼養豬隻之事實。嗣被告在97年2月中旬收到原告存證信函之後，立即將豬隻移走。本件原告並沒有同意將系爭耕地之一部變更為興建豬舍養豬使用，倘若原告曾經同意承租人將系爭農地變更使用，依法應辦理書面租約變更登記，足認原告並未同意被告將系爭農地之一部變更為興建豬舍養豬使用。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（參照最高法院85年度台上字第1227號、87年度台上字第592號、92年度台上字第441號判決意旨）。系爭農地之地目為「田」，有土地登記謄本在卷可稽，訂立系爭耕地租約時係約定種植農作物使用，而被告未經當時出租人即原告之同意，即逕將系爭農地之一部興建豬舍養豬，顯將農地變更為畜牧之用，並興建設施，已變更農地之原有性質，改充耕作以外之使用，參諸前開說明，即屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定原訂租約應認為無效。且所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張（參照最高法院80年台再字第15號判例意旨、79年度台上字第2256號判決意旨）。因之，系爭農地之耕地租約自被告變更農地原有性質而為其中一部分畜牧使用時起已歸於無效，縱承租人於耕地租約無效後而仍有繼續給付租金之行為，亦屬能否請求返還租金之別一法律問題，不得以承租人有繼續給付租金之行為而認已當然無效之耕地租約，因此而變為有效。系爭租約既早已失其效力，至於原告與被告自86年1月l日起至91年12月31日止續訂租約6年，及92年1月1日起至97年12月31日止續訂租約6年，顯係基於耕地三七五減租條例第20條強制續訂之規定而來，亦無從解為雙方有另行成立租賃關係之合意。系爭耕地租約當事人為原告，原告本人及原告父親均未同意被告及被告父母在系爭土地上養豬，且原告亦未同意以1,600元來繳租，被告應依系爭耕地租約租額，按實物折合現金給付原告地租等情。
㈣、並聲明：求為判決：⒈先位聲明：
⑴確認原告與被告間就坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
⑵被告應將原告所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地上
如附圖所示A部分面積105.65平方公尺鐵皮屋、B部分面積12.52平方公尺石棉瓦屋、C部分面積9.86平方公尺石棉瓦屋拆除，並將上開土地交還原告。
⑶被告應自97年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤
、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣。
⒉備位聲明：
被告應自97年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣。
二、被告則以：
㈠、被告自租用系爭土地開始就在耕作，豬寮是很久以前被告之父母親搭蓋，後來被告把豬寮拿來放置農具，每年都在10月份給付租金。之前都由原告之弟來向被告收取租金，自97年開始匯款到原告帳戶，匯款金額是1,600元。被告當初與地主約定用稻穀價格換算租金，且97年前之租金原告均已收取，不能再向被告請求。
㈡、豬隻是被告小時候被告父母飼養，當初是原告父親同意被告父母養豬，被告之前確實有在系爭土地上養豬，但後來已沒有養，並非在收到原告之存證信函後才沒有養豬。被告於系爭土地上栽種水果、果樹、甘蔗，地主當初同意以每年1,600元繳租，有收據為證，100斤稻穀以1,000元計算，約定二筆土地租額為稻穀305斤，被告就給出租人（原告及原告之弟）3,050元，並由原告之弟收取租金，至於出租人內部怎麼分配與被告無關。被告依照租約農地農用，且未在系爭土地上設置墳墓，原告無權請求被告拆屋交地等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：求為判決：駁回原告之訴。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否於當事人不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而得以對於被告以確認判決除去者，均屬之。本件原告主張兩造就坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）訂有耕地租約，惟因被告未自任耕作，該租約已經無效，兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在等情，然為被告所否認，是以原告對被告就系爭土地之耕地租賃關係是否存在，將致原告之法律上地位陷於不安之狀態，而上開不安之狀態，復能以本件確認判決將之除去，則原告提起本件訴訟，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，堪認有確認之法律上利益。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、依台南縣仁德鄉公所98年5月19日所民字第0980008471號函附台南縣私有耕地租約副本之記載：
⒈原告與其弟王郭挺拔於82年8月間變更耕地租約（延續原出
租人王全成與原承租人郭環於38年6月21日簽訂之耕地租約，第一次租賃期間自38年1月1日起至43年12月31日止），將坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1435.13平方公尺之系爭土地出租與被告，雙方約定租額為正產物總收穫量（台斤）之千分之375，第一年地租為甘蔗3,895台斤，第二年地租為稻谷155台斤，第三年地租為甘藷1,110台斤，實物折合現金繳租，每年10月繳納，並由原告之弟王郭挺拔代為收取租金。
⒉兩造於97年2月間變更耕地租約（延續原出租人王全成與原
承租人郭環於38年6月21日簽訂之耕地租約，第一次租賃期間自38年1月1日起至43年12月31日止），原告將所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1435.13平方公尺之系爭土地出租與被告，雙方約定租額為正產物總收穫量（台斤）之千分之375，第一年地租為甘蔗3,895台斤，第二年地租為稻谷155台斤，第三年地租為甘藷1,110台斤，每年10月繳納。原告於97年3月間要求被告逕將相當於租金之款項全數匯至原告帳戶，被告於97年9月14日匯款1,600元至原告帳戶。
㈡、被告曾在系爭土地上養過豬。
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告將系爭土地交由第三人長期建蓋豬寮使用，未自任耕作乙節，業為被告所否認，而原告亦未舉證以實其說，自非可採。原告又主張系爭土地之部分土地上搭建豬寮，作養豬之用，已將農地變更為畜牧之用，應屬未自任耕作之情形等情，惟經被告抗辯：豬隻是被告小時候被告父母飼養，當初原告父親有同意被告父母養豬。又被告雖曾在系爭土地上養過豬，但後來已沒有養等語；經查：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。次按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法所稱之耕地租用，依土地法第106條第2項規定，耕地租賃包括漁牧在內。惟耕地租用，並非當然謂承租人可任意變更農地原有性質而為漁牧使用，亦非可謂承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之漁牧使用，即當然屬不自任耕作。因此，承租人將耕地之一部變更為畜牧之用，是否為不自任耕作，應視該耕地租用之承租人與出租人之農業產業關係，是否已悖離耕地三七五減租條例實現扶植自耕農及改善農民生活之基本目的，並於具體個案依具體事實認定之，不宜遽謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用，或謂承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之漁牧使用，即屬不自任耕作。另佃農承租耕地，並非不允許有農舍之存在。所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。若承租人以耕作為目的或為便利耕作而搭建簡陋農舍，自非變更耕地用途而不自任耕作。
⒉本件依系爭耕地租約所約定之正產物為甘蔗、稻谷及甘藷，
足認兩造約定租賃系爭土地之用途應為耕作之用。又系爭土地上坐落有如附圖所示3棟地上物，現況老舊，其中如附圖所示B部分、面積12.52平方公尺石棉瓦屋內置雜物，C部分、面積9.86平方公尺石棉瓦屋內置農具，A部分、面積105.65平方公尺鐵皮屋目前未飼養家禽牲畜（被告稱其父生前為了養豬而搭建），其餘土地上種有多種果樹及其他農作物，有本院98年7月17日勘驗筆錄及所附照片在卷足佐，且經台南縣歸仁地政事務所派員測量製有土地複丈成果圖（即附圖）附卷可稽，審之上開石棉瓦屋之面積及使用狀況，可認上開石棉瓦屋係為便利耕作所搭建之簡陋農舍。而佃農承租耕地，既非不允許有農舍之存在，自難謂被告有變更耕地用途不自任耕作之情形。另如附圖所示A部分、面積105.65平方公尺之鐵皮屋，雖係為飼養豬隻而搭建之豬舍，被告亦曾在系爭土地上養過豬，惟參酌被告承租系爭土地之面積為1,43
5.13平方公尺，而該豬舍面積為105.65平方公尺，僅約占整筆土地面積之百分之7，又系爭土地除上開農舍、豬舍坐落土地外之其餘土地，仍係作為種植果樹及農作物之用，縱被告將系爭土地之一部變更為畜牧之用，惟依其使用狀況，難認已悖離耕地三七五減租條例實現扶植自耕農及改善農民生活之基本目的。是故，原告主張被告將承租部分耕地供養豬之用，違反耕地租佃契約，應構成不自任耕作云云，尚非可採。
⒊綜上所述，被告並無未自任耕作之情事，系爭耕地租賃關係
仍然繼續有效。被告占有系爭土地，即非無法律上之正當權源。從而，原告先位訴請確認原告與被告間就系爭土地之耕地租賃關係不存在；並依物上請求權，請求被告應將原告所有坐落系爭土地上如附圖所示A部分面積105.65平方公尺鐵皮屋、B部分面積12.52平方公尺石棉瓦屋、C部分面積9.86平方公尺石棉瓦屋拆除，並將上開土地交還原告；及依不當得利之法律關係，請求被告應自97年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣；要非有理，不應准許。
㈡、按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租。但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之。
耕地三七五減租條例第2條及第9條分別定有明文。經查：⒈被告雖辯稱：被告當初與地主約定用稻谷價格換算租金，每
年折合現金3,050元（原承租二筆土地租額為稻谷305台斤，被告給付出租人〈原告及原告之弟〉3,050元，由原告之弟收取租金）。嗣自97年開始，由被告逕將系爭土地租金1,600元匯至原告帳戶等語，並提出94年、95年、96年三年繳租之收據為憑；惟查：依兩造歷年來收繳系爭耕地租約地租之方式，均係以實物折合現金之方式支付，可認雙方對於地租得依當地當時市價折合現金繳付之乙節，互相達成意思表示之一致。然因收據之法律性質為受領證書，其記載為觀念通知，並非意思表示，是依被告提出之收據之記載，係出租人承認收取承租人繳納之租谷305台斤折算現金3,050元，尚難據此推認兩造間有按每年地租為稻谷305台斤折算現金繼續繳租之合意。又債之清償，係屬事實行為，原告之代理人於94年至96年三年來雖按租谷數額折算現金收受租金，惟清償既屬事實行為，亦難採認兩造間有按每年地租為稻谷305台斤折算現金繼續收租之合意。再參酌三七五耕地租約之租額，係按法律規定計算，且明確載明於書面，則原告主張被告應依系爭耕地租約所定租額給付地租，要屬有據。被告前揭辯詞，尚難遽採。
⒉次查，系爭耕地租約係延續原出租人王全成與原承租人郭環
於38年6月21日簽訂之耕地租約，雙方並約定租額為正產物總收穫量（台斤）之千分之375，第一年地租為甘蔗3,895台斤，第二年地租為稻谷155台斤，第三年地租為甘藷1,110台斤，實物折合現金繳租，每年10月繳納，已如前述，則原告依系爭耕地租約，請求被告應自97年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣，洵屬正當。準此，被告依約應繳納97年之地租租額（自38年1月1日起，每三年為一輪次）為第三年地租甘藷1110台斤，而依行政院農業委員會農糧署97年10月甘藷之農場價格為每公斤13.36元，有原告提出之行政院農業委員會農糧署歷年主要雜糧與特產農場價格在卷可按，則依原告請求按給付時之市價折合現金計算，被告依約應繳納97年之地租租金為8,898元（計算式：13.36×0.6×1110=8898，元以下四捨五入），惟被告於97年9月14日僅匯款1,600元至原告帳戶，自應再補繳差額7,298元。
⒊綜上所述，原告備位依系爭耕地租約之法律關係，請求被告
應給付原告7,298元，及自98年1月1日起，每三年依第一年地租甘蔗3895台斤、第二年地租稻穀155台斤、第三年地租甘藷1110台斤，於每年10月按給付時之市價折算給付新台幣，為有理由，應予准許。至逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
㈢、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所為之立證，核與判決結果不生影響，爰不一一論究，併此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
民事第一庭 法 官 張季芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
書記官 顏惠華