臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第478號原 告 丙○○訴訟代理人 李孟仁律師被 告 甲○○
號2樓上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國98年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參萬柒仟玖佰肆拾元，及自民國九十八年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟伍佰壹拾元，由原告負擔新臺幣伍仟元，被告負擔伍佰壹拾元。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣參萬柒仟玖佰肆拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告於起訴時訴之聲明為：⑴被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路○○○號房屋遷讓交還原告，並自民國97年11月6日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）30,000元；⑵被告應給付原告170,521元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶訴訟費用由被告負擔；⑷請准予宣告假執行。嗣於本院審理中具狀變更其聲明為：⑴被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路○○○號房屋遷讓交還原告，並自97年11月6日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告30,000元；⑵被告應給付原告168,521元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶訴訟費用由被告負擔；⑷請准予宣告假執行（見本院卷第54頁），核係減縮應受判決事項之聲明，原告所為訴之變更，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠被告自96年10月8日起向原告承租門牌號碼臺南市○區○○
○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）經營酒吧，並簽訂房屋租賃契約書，被告應依兩造簽訂之租賃契約書之約定按期給付租金及繳納水電費，如違反契約約定，原告依約得主張終止或解除契約並收回系爭房屋。嗣被告因經營不善，合夥人內鬨，先是未繳納自97年4月至同年6月之水費1,717元，及97年2月至同年6月之電費11,586元、7,218元，而遭斷水斷電，經原告代繳後始行恢復供水供電，被告繼而自97年5月起未依約繳納租金，且於租賃期間內亦未依約繳納水電費，顯然違反租賃契約之約定，原告依約自得主張終止契約，並請求收回系爭房屋。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。依租賃契約書第4條約定，被應於每月25日以前繳納每月租金30,000元，惟被告自97年5月起停止酒吧營業，並以此要求提前終止租約，然屋內設備既未搬走仍占用系爭房屋，迄今亦未交還系爭房屋之電動鐵捲門遙控器，且被告自97年5月起未給付租金已達11個月。嗣原告發函請求回復原狀遷讓系爭房屋，被告覆函否認有終止本件租賃契約之意思，為免爭執，原告乃依上開民法規定，以97年11月4日本院郵局第1718號存證信函通知被告終止兩造租賃契約，另兩造於臺灣臺南地方法院檢察署97年度偵字第13489號刑事案件偵查中，原告亦於97年10月2日偵訊時主張終止兩造租賃契約，是兩造租賃契約既已依法終止，被告應負返還原告系爭房屋之義務。
㈢次按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有
明文。本件租賃契約書第4條約定，租金應於每月25日以前繳納，每次應繳1個月份，被告不得藉詞拖延。兩造租賃關係既於被告收受終止契約之存證信函通知即97年11月5日終止，被告於該租賃期間積欠原告97年5月8日至97年11月5日（契約終止日）之租金共計178,000元【計算式：30,000 ×（5＋28/30）＝178,000】未付，雖被告已依租賃契約書之約定給付原告押租保證金60,000元，惟其中票號CH253417、面額30,000元之本票並未兌現，是扣除被告給付之押租保證金現金30,000元後，尚應給付原告148,000元【計算式：178,000 －（60,000－30,000）＝148,000】。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告於97年11月5日租約終止後，無權占有系爭房屋，而受有占有使用系爭房屋之利益，因其所受利益為使用本身，依其性質不能返還，故應以相當於租金之價額償還原告。揆諸前揭判例意旨，依兩造租賃契約書之約定，系爭房屋租金每月30,000元，爰本於不當得利之法律關係，請求被告自租賃契約終止翌日即97年11月
6 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。再被告未繳納租賃期間即97年4至同年6月之水費1,717元及97年2月至同年6月之電費18,804元，共計20,521元，致原告受有損害，核屬不當得利，被告亦應返還之。
㈣對於被告抗辯之陳述：
⑴被告向原告表示要暫停營業尋人頂讓，要求原告暫將電源關
閉，以免電費欠額繼續增加或生計算爭議，原告並無斷電逼租之舉。再者，供應系爭房屋電力之電源開關，其設置地點位於原告住所外牆，電源箱並未加鎖，被告不必進入原告屋內即可自行開啟。況被告自前手頂讓酒吧並承租系爭房屋時，即知電源開關位置，可自行由未上鎖柵門進入原告住宅外牆開啟電源，縱未開啟電源，被告亦非不得藉由手動鏈條開啟鐵捲門。
⑵若被告有心營業，系爭房屋於97年6月19日即不會因被告未
繳交水費而遭受停水處分，原告因接獲台電之斷電通知，原告為免解約拆表，乃於斷電期限前，前去繳清電費，原告若未繳交，結果一樣是斷電。依臺電官網常見問答十三、就逾期繳費被停電停電之流程：「1.本公司收費及停電處理作業程序及期限如次：第一日繳費起始日；繳費起始日前寄送電費繳費單供用戶繳費。第2日至第14日為繳費期間→本次電費請於此期間內繳付。第15日至第16日為緩衝期間→此段期間繳費者免加計遲延繳付費用。第17日至28日→此段期間繳費者將於下次電費中計收1％遲延繳付費用。第20日→印寄第一次催繳電費通知單。第29日起→此段期間繳費者將於下次電費中計收2％遲延繳付費用。第45日→隔月收費用戶印寄第二次催繳電費通知單。下次繳費起始日→暫停供電（每月收費用戶約為繳費起始日第31天，隔月收費用戶約為第61天）。下次繳費起始日加7天→終止契約（每月收費用戶約為繳費起始日第38天，隔月收費用戶約為第68天）」。被告應於97年6月25日繳交之水費，卻未繳交，原告直至97年8月27日始代為繳納，遲繳顯已達61天以上。
⑶原告受被告之要求於97年6月間暫時將電源關閉，非於97年5
月間關閉電源，且原告於關閉電源後，並未拒絕重啟電源讓被告進入系爭房屋，被告若要求進入，原告無不允許其進入之理。況被告於97年11月20日於台灣台南地方法院檢察署97年度核交字第4370號詐欺案件應訊時稱：「斷電後我有請他開門拿店章，跟負責人印鑑」等語（同日筆錄中記載可證原告當日亦有對其主張終止租約），被告既可進入系爭房屋取得印章，於97年7月間辦理停業，足證被告確實仍能進入系爭房屋取物，原告並未拒絕。
⑷被告於積欠97年5、6月份租金期間，仍可進入系爭房屋拿取
印章，且營業生財器具迄今仍堆置系爭房屋內，是被告仍占用租賃物，何謂不能占有使用。另依一般經驗法則，復衡諸租賃常情，出租房屋者僅圖收取租金，若遭人積欠房租，無不盡其可能儘速謀使房屋騰空，以便另租他人者，豈會拒絕房客將租賃物內之物品搬走。被告積欠其營業必需之水電費已達將被停水停電之程度，仍持不繳納，難認其真有營業之意思。被告既不繳清水、電費及所積欠之租金，又任憑物品堆置系爭房屋內，亦無不能使用系爭房屋之情事。實則被告經營不下去，又覓不著受讓之人，況原告也未必同意轉租，其非但無意續租，反向被告敲榨搬遷費。原告或不諳民法欠租終止租約之規定，惟本於兩造所簽訂租約第14條：「甲乙丙各方遵未本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。2、租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」之認知，被告明顯違反依約給付足額押租金及按期繳納房租、水、電費之義務，事後迄今始終拒絕給付欠租，即便原告真有斷電之舉，亦非被告所不能預期，而無異議者。本件被告數月未能按期繳納水、電費及房租，依民法第265條不安抗辯之規定，原告得拒絕自己提供系爭房屋之先給付義務。
㈤並聲明：被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路○○○號房屋
遷讓交還原告，並自97年11月6日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告30,000元；被告應給付原告168,521元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；訴訟費用由被告負擔；請准予宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告本應於97年5月25日繳交97年5月份租金，雖因營收不佳
，致無法如期繳付，惟被告曾商請原告緩期，原告僅要求被告盡速繳交，並未不同意緩期繳付租金，惟原告竟於97年5月26日將供應系爭房屋使用之電表強制斷電，致其無法開啟電捲門進入系爭房屋營業，被告及其員工亦無法將置放在系爭房屋內物品攜出，況被告並未向原告表示欲將頂讓店面，要求原告先將電表電源關閉，亦未於97年5月間向原告表示欲終止租賃契約，原告僅係營業稅捐問題申請停業登記，系爭房屋之電表裝設在門牌號碼臺南市○區○○○路○○○號房屋外牆，被告無法隨意進入他人住宅，自行將電表電源開啟，是被告因電源遭原告關閉而無法進入系爭房屋，自不應繳付租金。
㈡被告因一時資金短缺而欠繳系爭房屋水費及電費，但不清楚
原告有無代為繳納，然原告竟於97年5月26日自行切斷電源，被告向其詢問，原告推說係台電所為，由於原告直至97年
7 月仍持續不恢復電力供應，被告始有盤讓店面計畫，經被告覓得受讓人，原告竟表示斷電係台電公司所為，受讓人因此無法進入店內查看狀況，致被告無法盤讓店面，受有損失。是被告自97年5月26日起無法進入系爭房屋，且原告自97年5月26日斷電時起所生之水費、電費，亦不應由被告負擔。又本件租賃契約為制式契約，其有不公平之處，應以民法規定為準。
㈢並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；訴訟費用由
原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告於96年10月8日與原告簽訂租賃契約書，向原告承租門
牌號碼臺南市○區○○○路○○○號（下稱系爭房屋），約定租賃期間自96年10月8日起至98年10月7日止，租金每月為30,000元，應於每月25日以前繳納租金，押租保證金為60,000元，已由被告交付現金30,000元及開立票號CH253417 之面額30,000元之本票1張作為押租金交予原告收受，惟上開面額30,000元之本票並未兌現。
㈡被告自97年2月25日至97年4月25日未繳系爭房屋電費11,586
元，及自97年4月25日至97年6月25日電費7,218元，由原告於97年6月30日、97年8月27日向台灣電力公司繳納。被告未繳97年4月及6月之水費共計1,717元，由原告於97年6月19日向台灣自來水公司繳納。
㈢被告於97年4月26日依約定繳納97年3月25日至97年4月25日之租金30,000元，其後即未依約繳納租金。
㈣原告將供系爭房屋使用之電號00－00－0000－00－0戶電表關閉。
㈤原告於97年11月4日以本院郵局存證信函第1718號通知被告終止租賃契約，被告業已收到。
五、兩造爭執之事項：㈠原告有無徵得被告之同意，將供系爭房屋使用之電源關閉？㈡原告將供系爭房屋使用之電源關閉，否合於租賃物使用收益
目的之狀態？㈢原告得否以被告未於97年5月25日給付租金及欠繳水電費為
由終止租賃契約？㈣原告請求被告遷讓房屋、給付自97年5月8日起至97年11月5
日止之租金178,000元、原告墊付之水電費20,521元，及相於租金之損害金有無理由？
六、原告未徵得被告之同意，於97年5月26日將供系爭房屋使用之電源關閉：
㈠按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。原告對於其將供系爭房屋使用之電號00－00－0000－00－0戶電表關閉之事實，並不爭執，雖原告主張被告自97年5月起即停止酒吧營業，並向原告表示欲暫停營業尋人頂讓，要求原告暫將電源關閉，以免電費欠額繼續增加云云，惟為被告所否認，原告不能就此有利於己之事實舉證證明之，難認原告主張被告要求其關閉電源一節為可採，是以原告未經被告之同意自行關閉供系爭房屋使用電源，致系爭房屋未能正常供電之事實，堪可認定。
㈡原告主張其係於97年6月間始關閉電源一節，惟據證人乙○
○在本院審理中到庭結證：我是被告之朋友，經常至被告在系爭房屋經營之「談酒PUB」消費，一星期大約去3次，被告於97年5月26日晚上8、9點打電話給我，她說店門打不開，我趕到系爭房屋，使用遙控器，還是打不開，被告說昨天是付租日，她未付租金給房東，我提醒被告，可能是房租沒有付所產生的問題。由於我住在附近，之後經常路過該處，該店一直沒有開門營業等語（見本院卷第95頁反面、96頁），核與被告所辯原告係於97年5月26日關閉電源等情相符，堪信被告抗辯真實可採。原告既未能就其係於97年6月間始關閉供系爭房屋使用之電源之事實舉證證明之，難認原告之主張可採。
㈢至原告主張原告已接獲台電斷電通知，原告為免解約拆表，
乃於斷電期限前，前去繳清電費，原告若未繳交，結果一樣是斷電云云，惟查，被告固自承其確有欠繳水電費，惟台電及自來水公司既未斷水斷電，且被告在遭台電及自來水公司斷水斷電以前仍得隨時前去繳納欠費，維持系爭房屋正常供水供電，非必遭台電及自來水公司斷水斷電，若被告未遵限前去繳納欠費，致遭台電及自來水公司斷水斷電，乃可歸責於被告之事由，日後被告自不得以系爭房屋缺水缺電為由，主張原告未提供合於租賃物使用收益目的之狀態；惟原告為免遭台電及自來水公司解約拆表自行代為墊付欠費，僅生日後得向被告請求返還代墊欠費款，然不得於台電及自來水公司正常供水供電之情形下，自行關閉電源，原告上開主張，尚無可採。
七、原告將供系爭房屋使用之電源關閉，已達租賃物未合於使用收益目的之狀態：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。又租賃為債之契約，出租人交付之租賃物，應合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，始謂已依債之本旨為給付。而房屋租賃契約，出租人之主給付義務係交付房屋，而承租人之主給付義務則為交付租金。
㈡兩造約定租賃期間自96年10月8日起至98年10月7日止，被告
承租系爭房屋用以經營「談酒PUB」，此為原告所不爭執，而租屋經營商業必需使用電力，以保持電燈、冷氣、冰櫃等電器用品之正常使用，此為眾所週知之事實，然原告在租賃期間之97年5月26日未得被告同意，自行將供系爭房屋使用之電號00－00－0000－00－0戶電表之電源關閉，致使系爭房屋因欠缺電力，被告不能打開電捲門開門營業，且其所經營酒吧屋所使用之電器用品亦不能使用，難認原告已盡應保持系爭房屋合於用益狀態之義務，則原告提出之給付，不合債之本旨，為不完全給付，應可認定。
㈢至原告雖主張被告明知供應系爭房屋電力之電錶開關，設置
地點位於原告位於其所居住之台南市○○路○○○號房屋外牆，且電源箱並未加鎖，被告不必進入原告屋內即可自行由未上鎖柵門進入原告住宅外牆開啟電源，縱未開啟電源，被告亦得藉由手動鏈條開啟鐵捲門，且原告於關閉電源後，並未拒絕被告重啟電源，讓被告進入系爭房屋，被告曾要求進入系爭房屋拿取印章辦理停業登記，原告亦允許其進入取出云云，然依原告在本院審理中自陳；供應系爭房屋電力之電表，設置在原告居住之台南市○○路○○○號房屋外牆之院子裡，該院子外面尚有一道柵門等情（見本院卷第70頁反面），姑且不論原告之台南市○○路○○○號私有住處之柵門平日是否有上鎖，惟供應系爭房屋電力之電表既設在原告私有住處柵門內之院子裡，縱原告未將柵門上鎖，外人非得原告之允許，仍不能任意自行打開柵門進入，否則恐涉犯無故侵人他人住宅犯行，原告於97年5月26日關閉電源後，既未明示或默示同意被告得自行打開其私有住處之柵門，進入院子開啟系爭房屋電源開關，被告自不得擅自進入，此觀被告其後欲進入系爭房屋拿取印章辦理停業登記，仍需請求原告協助打開電源啟動電捲門始能進入系爭房屋即明。又原告雖未拒絕被告之要求，開啟電源讓被告進入系爭房屋取出印章，惟於被告取得印章後，原告仍將電源關閉，被告固雖得以手動鏈條方式開啟電捲門，惟被告租用系爭房屋用於經營酒吧，為原告所明知，電捲門每日需順利開啟關閉以利客人進出，屋內更需使用電燈、冷氣、冰櫃等電器用品，以照明室內亮度、調節室內溫度，保存食物、飲料，惟原告將供系爭房屋使用之電源關閉，致使被告不能順利開啟電捲門，屋內電器用品不能正常使用，自有違被告租用系爭房屋經營商業之目的，足認已達不能合於約定租賃物使用收益目的之狀態。至被告之營業生財器具仍堆置系爭房屋內，乃肇因於原告於97年5月26日將供系爭房屋之電源關閉，致被告不能使用系爭房屋所致，原告以被告之生財器具仍堆置在系爭房屋，認系爭房屋仍在被告占有使用中云云，洵非有據。
八、原告不得以被告未於97年5月25日給付租金及欠繳水電費為由終止租賃契約：
㈠按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼
續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254條規定解除租賃契約。本院51年度台上字第2829號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言（最高法院91年台上字第577號判決意旨參照）。是以在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，租賃契約尚未履行，當事人之一方得解除租賃契約，惟租賃契約如經當事人履行者，僅得終止契約，使契約嗣後失其效力，於出租人應負瑕疵擔保責任時，其法律上之效果，本於繼續性契約之特色，應認承租人僅得行使終止權，而非解除權。本件依兩造簽訂之租賃契約書第4條約定：「租金應於每月25號以前繳納，每次應繳納一個月份，乙方（指被告）不得藉詞拖延」；第15條約定：「乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」；第14條約定：「甲（即原告）乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收店屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責」，此觀租賃契約書自明（見本院卷第10-11頁），本件兩造租賃契約即屬繼續性契約，且原告自96年10月8日交付租賃物已經開始履行，被告其後於97年5月25日未依約定給付當月租金3萬元，且自97年2月25日起未繳納電費，並自97年4月起未繳納水費，而有違反租賃契約書第4、15條之約定，依上開說明，原告尚不得援引租賃契約第14條主張解除契約。
㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1、
2 項分別定有明文。是以必須承租人租金支付有遲延時，且達2個月之租額，出租人始得限期催告承租人給付，並因其逾期不為支付而終止契約。原告雖於97年5月25日未依約定給付租金3萬元，惟被告前已給付原告押租金3萬元，而押租金之性質，乃擔保租金之給付，如被告有欠租情事，原告可由押租金3萬元予以抵付租金3萬元，是被告積欠之租金既未達2個月之租額，本件租賃契約仍合法繼續中，原告於被告未依約繳納租金之翌日即97年5月26日旋即關閉電源，足認原告因可歸責於己之事由，未保持租賃物合於使用收益之狀態，自應負債務不履行責任。
㈢再按定有期限之租賃契約，約定當事人之一方於期限屆滿前
得終止契約者，各當事人於租期屆滿前得自由終止契約，此觀民法第453條之規定自明。又當事人之一方應向他方先為給付者，除得行使不安抗辯之情形外，在未提出自己之給付前，不得要求對方先為履行，對方拒為履行，應不構成遲延責任，此觀民法第265條規定自明（最高法院89年台上字第446號判決意旨參照）。本件兩造並未約定得於租期屆滿前得自由終止契約，原告非有法定終止契約之事由，自不得任意終止契約。原告固於97年10月2日其所涉犯強制罪嫌偵訊時主張終止契約，此經本院依職權調閱臺灣臺南地方法院檢察署97年度偵字第13489號偵查卷宗核閱無誤，原告復於97年11月4日以本院郵局存證信函第1718號通知被告終止租賃契約等情，然原告於97年5月26日因可歸責於己之事由，未保持租賃物合於使用收益目的之狀態，被告主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付，尚不構成給付遲延責任，原告所為終止契約之意思表示，自不生效力。
㈣復按民法第265條之規定，乃予先為給付義務人以不安之抗
辯權，此項抗辯權，係以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件（最高法院87年台上2047號判決意旨參照）。債務人享有民法第265條所定不安抗辯權者，在未行使此項抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院75年台上字第2560號判決意旨參照）。本件被告雖自96年5月25日起未給付租金，惟原告負有先提供且保持租賃物合於使用收益狀態之給付義務，原告並未舉證證明被告係在訂約後之財產始發生減少，致被告難為給付租金之情事，本院無從認定已合於民法第265條行使不安抗辯權之要件，況原告在本院審理中雖主張不安抗辯（見本院卷第59頁），但在其行使不安抗辯權以前，仍應負債務不履行之責任。據此，原告尚不得以被告未於97年5月
25 日給付租金及欠繳水電費為由終止租賃契約，原告訴請被告返還租賃物，應無可採。
九、原告請求被告遷讓房屋，及給付自97年5月8日起至97年11月5日止之租金178,000元、墊付之水電費20,521元，以及自97年11月6日起相當於租金之損害金有無理由？㈠按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院94年台上字第1415號判決意旨參照）。原告於97年11月4日所為終止契約之意思不生效力，租賃契約在租賃屆滿前仍繼續有效，原告請求被告遷讓房屋及相當於租金之損害，自屬無據。被告應依租賃契約給付自97年5月8日起至97年5 月25日止積欠之租金17,419元【計算方式：30,000×18/31 ＝17,419】。至於原告於97年5月26日未徵得被告之同意，將供系爭房屋使用之電源關閉，致被告不能合於租賃物之使用收益目的，被告自得依民法第264條之規定主張同時履行抗辯而拒絕給付自97年5月26日起之租金。
㈡又繳納水電費為保持租賃物之使用收益狀態所必要，出租人
違反該負擔義務，應認承租人得類推適用民法第430條之規定主張權利，被告應償還原告已支付自97年2月25日至97年4月25日電費11,586元，及自97年4月25日至97年6月25日電費7,218元，及97年4月及6月之水費共計1,717元，合計20,521元。
㈢總計原告得請求之租金17,419元及水電費20,521元，合計37,940 元。
十、綜上各情，原告依據租賃契約之法律關係，訴請被告給付租金及墊付之水電費37,940元，及自起訴狀送達（於98年4月
24 日寄存送達於警察機關）翌日即98年5月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。
按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴
訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費即裁判費確定為5,510元（即第一審裁判費），爰依職權命被告負擔510元，，其餘5,000元由原告負擔。又原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第389條第1項第5款所稱所命給付之金額未逾50萬元之判決，就其勝訴部份，應依職權宣告假執行，並依聲請酌定相當擔保金額免為假執行之宣告。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第
392 條第2項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
書記官 謝安青